REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES - CONSULTA PÚBLICA ACTUALIZACIÓN - Colegio de ...
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CONSULTA PÚBLICA
ACTUALIZACIÓN
REGLAMENTO DE
FRACCIONAMIENTO Y
URBANIZACIONESREGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
ÍNDICE
INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO .................................................................................. 6
REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES ...................................................................... 6
CONSIDERANDOS ..................................................................................................................................... 6
CAPÍTULO I. Disposiciones Generales .......................................................................................... 7
ARTÍCULO 1. Objetivo........................................................................................................................... 7
ARTÍCULO 2. Alcance ............................................................................................................................ 7
ARTÍCULO 3. Responsabilidad Institucional ............................................................................ 7
ARTÍCULO 4. Infracciones ............................................................................................................. 7
ARTÍCULO 5. Impuesto sobre valor de la obra ........................................................................ 7
CAPÍTULO II. DEFINICIONES Y ACRÓNIMOS............................................................................... 7
ARTÍCULO 6. Definiciones ............................................................................................................. 7
ARTÍCULO 7. Acrónimos.............................................................................................................. 11
CAPÍTULO III. FRACCIONAMIENTOS ........................................................................................... 12
SECCIÓN PRIMERA: GENERALIDADES DEL FRACCIONAMIENTO .................................... 12
ARTÍCULO 8. Tipos de fraccionamiento .................................................................................. 12
ARTÍCULO 9. Vías públicas que enfrenten la propiedad a fraccionar ............................. 12
SECCIÓN SEGUNDA: DEL FRACCIONAMIENTO SIMPLE ...................................................... 12
ARTÍCULO 10. Fraccionamientos simples .............................................................................. 12
ARTÍCULO 11. Dimensiones mínimas de terrenos para fraccionamientos simples .... 12
ARTÍCULO 12. Fraccionamiento simple de lotes con frente menor a la norma............ 13
ARTÍCULO 13. Reunión de terrenos ......................................................................................... 13
ARTÍCULO 14. Cesión de áreas pública en fraccionamiento simple ............................... 13
ARTÍCULO 15. Requisitos documentales para fraccionamiento simple ......................... 13
SECCIÓN TERCERA: DEL FRACCIONAMIENTO CON FINES URBANÍSTICOS ................. 13
ARTÍCULO 16. Fraccionamientos con fines urbanísticos................................................... 13
ARTÍCULO 17. Dimensiones mínimas de terrenos resultantes de fraccionamientos . 14
ARTÍCULO 18. Fraccionamiento de lotes con frente menor a la norma ......................... 14
ARTÍCULO 19. Reunión de terrenos ......................................................................................... 14
ARTÍCULO 20. Cesión de áreas pública en fraccionamientos con fines urbanísticos14
ARTÍCULO 21. Requisitos documentales para fraccionamiento con fines urbanísticos
............................................................................................................................................................ 15
SECCIÓN CUARTA: FRACCIONAMIENTO DE PARCELAS CON FINES AGRÍCOLAS,
PECUARIOS, FORESTALES O MIXTO .......................................................................................... 15
1REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
ARTÍCULO 22. Parcelamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos .... 15
ARTÍCULO 23. Área mínima ........................................................................................................ 15
ARTÍCULO 24. Cobertura máxima ............................................................................................. 16
ARTÍCULO 25. Acceso por servidumbres a parcelas con fines agrícolas, forestales o
mixtos................................................................................................................................................ 16
ARTÍCULO 26. Cesión de área pública ..................................................................................... 16
ARTÍCULO 27. Requisitos documentales para parcelas con fines agrícolas,
pecuarias, forestales o mixtas.................................................................................................... 16
ARTÍCULO 28. Excepción de Visado Municipal ..................................................................... 17
SECCIÓN QUINTA: FRACCIONAMIENTO FRENTE A SERVIDUMBRES PARA USO
RESIDENCIAL ..................................................................................................................................... 17
ARTÍCULO 29. Servidumbre para uso residencial ................................................................ 17
ARTÍCULO 30. Características de la servidumbre para uso residencial ......................... 17
ARTÍCULO 31. Lotes frente a servidumbre para uso residencial ..................................... 17
ARTÍCULO 32. Requisitos documentales para fraccionamientos con acceso
mediante servidumbre para uso residencial .......................................................................... 17
CAPÍTULO IV. URBANIZACIONES ................................................................................................. 18
SECCIÓN PRIMERA: GENERALIDADES DE URBANIZACIONES .......................................... 18
ARTÍCULO 33. Condiciones generales para urbanizaciones ............................................. 18
ARTÍCULO 34. Amanzanamiento ............................................................................................... 18
ARTÍCULO 35. Cesión de área pública ..................................................................................... 18
ARTÍCULO 36. Sistema de tratamiento de aguas residuales ............................................. 19
ARTÍCULO 37. Inexistencia de sistema de tratamiento aguas residuales...................... 19
ARTÍCULO 38. Pruebas de infiltración ..................................................................................... 19
ARTÍCULO 39. Disponibilidad de agua potable en la urbanización ................................. 19
ARTÍCULO 40. Sistema de alcantarillado pluvial................................................................... 20
ARTÍCULO 41. Disponibilidad de descarga de aguas sanitarias ...................................... 20
ARTÍCULO 42. Terrenos con pendiente ................................................................................... 20
ARTÍCULO 43. Movimiento de Tierras ...................................................................................... 21
ARTÍCULO 44. Lotificación .......................................................................................................... 21
ARTÍCULO 45. Protección de ríos ............................................................................................. 21
ARTÍCULO 46. Entubamiento de ríos ...................................................................................... 22
ARTÍCULO 47. Localización de redes de servicios............................................................... 22
ARTÍCULO 48. Plano General de Catastro .............................................................................. 22
2REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
SECCIÓN SEGUNDA: USOS DE LAS URBANIZACIONES ....................................................... 22
ARTÍCULO 49. Tipos de urbanizaciones.................................................................................. 22
ARTÍCULO 50. Área y frente de lotes en urbanizaciones de uso residencial ................ 22
ARTÍCULO 51. Normativas urbanísticas para edificaciones de uso residencial .......... 23
ARTÍCULO 52. Unidades habitacionales por lote en urbanizaciones de uso
residencial........................................................................................................................................ 23
ARTÍCULO 53. Servicios particulares o comerciales en urbanizaciones de uso
residencial........................................................................................................................................ 24
ARTÍCULO 54. Urbanizaciones de uso industrial .................................................................. 24
ARTÍCULO 55. Urbanizaciones de uso comercial ................................................................. 24
ARTÍCULO 56. Urbanizaciones de uso mixto ......................................................................... 24
SECCIÓN TERCERA: CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA .................................................................. 25
ARTÍCULO 57. Cesión de área pública ..................................................................................... 25
ARTÍCULO 58. Cesión de área pública destinada a vías ..................................................... 25
ARTÍCULO 59. Distribución del área pública en urbanizaciones de uso residencial .. 25
ARTÍCULO 60. Disposiciones generales para terrenos destinados a área pública ..... 25
ARTÍCULO 61. Juegos infantiles en urbanizaciones de uso residencial ........................ 25
ARTÍCULO 62. Parques en urbanizaciones de uso residencial ......................................... 26
ARTÍCULO 63. Facilidades comunales en urbanizaciones de uso residencial ............. 26
ARTÍCULO 64. Obligaciones en urbanizaciones de uso residencial ............................... 27
ARTÍCULO 65. Cesión de área pública en otro tipo de urbanizaciones .......................... 27
SECCIÓN CUARTA: DEL SISTEMA VIAL DE LAS URBANIZACIONES ................................ 27
ARTÍCULO 66. Sistema vial en urbanizaciones ..................................................................... 27
ARTÍCULO 67. Vías públicas frente a propiedades a urbanizar ........................................ 28
ARTÍCULO 68. Libre circulación en las urbanizaciones ...................................................... 28
ARTÍCULO 69. Diseño geométrico ............................................................................................ 28
ARTÍCULO 70. Materiales de las vías de la urbanización ................................................... 28
ARTÍCULO 71. Terrenos contiguos a carreteras de acceso restringido ......................... 28
ARTÍCULO 72. Excepciones en ancho de derechos de vías .............................................. 28
ARTÍCULO 73. Calles sin salida ................................................................................................. 29
ARTÍCULO 74. Intersecciones .................................................................................................... 29
ARTÍCULO 75. Ciclovías............................................................................................................... 29
ARTÍCULO 76. Demarcación de las ciclovías ......................................................................... 29
3REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
ARTÍCULO 77. Vías férreas en urbanizaciones...................................................................... 29
ARTÍCULO 78. Calles marginales a la vía férrea.................................................................... 30
ARTÍCULO 79. Aceras en urbanizaciones ............................................................................... 30
ARTÍCULO 80. Franjas verdes .................................................................................................... 30
ARTÍCULO 81. Ochavos ............................................................................................................... 30
ARTÍCULO 82. Cordón y caño .................................................................................................... 30
ARTÍCULO 83. Colocación de objetos en áreas públicas ................................................... 31
ARTÍCULO 84. Señalamiento de vías públicas ...................................................................... 31
ARTÍCULO 85. Bahías para transporte público ..................................................................... 31
ARTÍCULO 86. Derecho de vía en otro tipo de urbanizaciones ......................................... 31
ARTÍCULO 87. Clasificación de las vías en urbanizaciones residenciales .................... 31
ARTÍCULO 88. Vías primarias en urbanizaciones residenciales....................................... 31
ARTÍCULO 89. Vías primarias con isla central en urbanizaciones residenciales......... 32
ARTÍCULO 90. Vías secundarias en urbanizaciones residenciales ................................. 32
ARTÍCULO 91. Vías terciarias en urbanizaciones residenciales ....................................... 32
ARTÍCULO 92. Vías terciarias de uso restringido residenciales ....................................... 32
CAPÍTULO V. Conjuntos Residenciales ....................................................................................... 32
ARTÍCULO 93. Desarrollo de conjuntos residenciales ........................................................ 32
ARTÍCULO 94. Área y frente mínimo de lotes en conjuntos residenciales .................... 33
ARTÍCULO 95. Altura de edificaciones en conjuntos residenciales ................................ 33
ARTÍCULO 96. Normativas urbanísticas en conjuntos residenciales.............................. 33
ARTÍCULO 97. Uso mixto en conjuntos residenciales......................................................... 33
ARTÍCULO 98. Cesión de área pública en conjuntos residenciales ................................ 33
ARTÍCULO 99. Estacionamientos .............................................................................................. 34
ARTÍCULO 100. Sistema vial en conjuntos residenciales................................................... 34
CAPÍTULO VI. TRÁMITES DE URBANIZACIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES ..... 34
SECCIÓN PRIMERA: DEL TRÁMITE DE ANTEPROYECTOS .................................................. 34
ARTÍCULO 101. Trámite de anteproyecto de urbanizaciones y conjuntos
residenciales ................................................................................................................................... 34
ARTÍCULO 102. Requisitos documentales para anteproyectos de urbanizaciones y
conjuntos residenciales ............................................................................................................... 34
ARTÍCULO 103. Trámite de alineamientos excepcionales para anteproyectos ............ 35
ARTÍCULO 104. Trámite para anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos
residenciales ubicados en ZMT.................................................................................................. 35
4REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
ARTÍCULO 105. Lámina de anteproyecto para urbanizaciones y conjuntos
residenciales ................................................................................................................................... 35
ARTÍCULO 106. Trámite electrónico para revisión de anteproyectos de
urbanizaciones y conjuntos residenciales.............................................................................. 36
SECCIÓN SEGUNDA: DEL TRÁMITE DE PROYECTOS ........................................................... 36
ARTÍCULO 107. Requisitos documentales para proyectos de urbanizaciones y
conjuntos residenciales ............................................................................................................... 36
ARTÍCULO 108. Trámite de alineamientos excepcionales para proyectos .................... 37
ARTÍCULO 109. Trámite para anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos
residenciales ubicados en ZMT.................................................................................................. 37
ARTÍCULO 110. Planos constructivos de proyectos para urbanizaciones y conjuntos
residenciales ................................................................................................................................... 37
ARTÍCULO 111. Trámite electrónico para revisión de proyectos de urbanizaciones y
conjuntos residenciales ............................................................................................................... 38
SECCIÓN TERCERA: DEL TRÁMITE DE MODIFICACIÓN ....................................................... 38
ARTÍCULO 112. Modificaciones de urbanizaciones o conjuntos residenciales ........... 38
ARTÍCULO 113. Trámites excepcionales según naturaleza de la modificación ........... 39
CAPÍTULO VII. Proyectos Especiales para Renovación Urbana ........................................... 39
ARTÍCULO 114. Variación de la norma .................................................................................... 39
ARTÍCULO 115. Procedimiento para variación de normas ................................................. 40
CAPÍTULO VIII. MAPA OFICIAL O PLANO GENERAL DE CATASTRO ................................ 40
ARTÍCULO 116. Contenido del Mapa Oficial o Plano General de Catastro .................... 40
ARTÍCULO 117. Trámite de Plano General de Catastro o Mapa Oficial ........................... 40
ARTÍCULO 118. Requisitos documentales para Plano General de Catastro de
Urbanización ................................................................................................................................... 40
ARTÍCULO 119. Garantías de cumplimiento de obra faltante ............................................ 41
ARTÍCULO 120. Obligaciones en la aceptación de obras ................................................... 41
5REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO
REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES
La Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, en uso de las facultades que le confiere
el artículo 5, incisos a), ch), d) y f) de la Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo –Ley
Nº1788 del 24 de agosto de 1954–, así como los artículos 21, inciso 4), y 56 y el Transitorio II de la Ley de
Planificación Urbana –Ley N°4240 del 15 de noviembre de 1968–, acuerda en Sesión Ordinaria Nº XXXXX,
artículo XXXXX del XXXX de XXXX del año 2018, aprobar el Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones, que dispone la Ley de Planificación Urbana, el que textualmente dice:
CONSIDERANDOS
1. Que el artículo 50 de la Constitución Política establece a favor de todos los habitantes de la
República el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado; el cual incluye la
conservación, uso y manejo sostenible del medio ambiente, así como el equitativo reparto de la
riqueza y el cumplimiento de la función social de la propiedad, asegurando de este modo mayor
participación de la comunidad. En este sentido, es deber del Estado costarricense, proteger y velar
por el cumplimiento de este derecho constitucional.
2. Que el presente Reglamento se dicta al amparo del Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana
N°4240, el cual autoriza al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) a dictar las normas
de desarrollo urbano relativas a las materias a las que se refiere el artículo 21 de ese cuerpo legal.
Lo anterior, en el tanto los gobiernos municipales no hayan emitido normativa específica relativa a
la planificación urbana dentro de los límites de su competencia territorial.
3. Que por su parte el inciso 2) del artículo 21 de la Ley N°4240 estipula, como uno de los principales
Reglamentos de Desarrollo Urbano, es el de Fraccionamiento y Urbanizaciones;
4. Que con base en lo dispuesto en el artículo 4, incisos a) y b) de la Ley Orgánica del Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo, Nº1788, el Instituto tiene como finalidad orientar sus
actividades con miras a obtener un mayor bienestar económico y social, procurando a las familias
una mejor habitación y los elementos conexos correspondientes; planear el desarrollo y
crecimiento de las ciudades y de los otros centros menores, con el fin de promover el mejor uso
de la tierra, localizar las áreas públicas para servicios comunales, establecer sistemas funcionales
de calles y formular planes de inversión en obras de uso público, para satisfacer las necesidades
consiguientes. Asimismo, conforme el artículo 5, incisos a), b), ch) y d) del mismo cuerpo legal,
tiene la atribución de redactar los reglamentos necesarios para el planeamiento e higienización de
las ciudades, así como la potestad de eliminar gradualmente de las áreas urbanas las
construcciones y viviendas que se consideren insalubres o peligrosas, mediante la estimulación
del saneamiento urbano.
5. Que la Ley N°4240 en sus artículos 7, 9 y 10 establece el poder-deber del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo en las funciones de asesoría y fiscalización a los gobiernos municipales del
país en la aplicación de la legislación, fomento de la planificación y desarrollo urbano. Por lo que,
es preciso actualizar y reformar el Reglamento de Control Nacional de Fraccionamiento y
Urbanizaciones emitido por el Instituto
6. Que según lo establece el artículo 28 de la Ley Orgánica del Ambiente N°7554, del 4 de octubre
de 1995, es una labor del Estado Costarricense y los gobiernos municipales, el definir y ejecutar
políticas nacionales de ordenamiento territorial, orientadas a regular y promover los asentamientos
6REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
humanos y las actividades económicas y sociales de la población; teniendo como una de las
finalidades el aprovechamiento de los recursos naturales y la conservación del ambiente.
7. Que en virtud de lo dispuesto en la legislación citada y los principios de función social, económica
y ambiental de la propiedad, el Gobierno de Costa Rica ha suscrito una serie de compromisos en
materia de implementación de políticas de desarrollo urbano sostenible, que reafirman la
necesidad de actualizar y promulgar el presente Reglamento, que pretende dotar a los gobiernos
municipales que carezcan de la reglamentación pertinente, de una regulación específica en cuanto
al tema de construcción.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
ARTÍCULO 1. Objetivo
Fijar los principios y elementos que sirvan de orientación para la división y habilitación urbana de los
terrenos, que se puede realizar mediante fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales. El
Reglamento establece los requisitos en relación con el acceso a la vía pública, lotificación,
amanzanamiento, parcelamiento, cesión de áreas para uso público, servidumbres, normas mínimas sobre
construcción de calles, aceras y calzadas.
ARTÍCULO 2. Alcance
El presente Reglamento se aplica en todo el territorio nacional y en tanto no existan en el cantón
disposiciones locales en materia de fraccionamiento y urbanización.
ARTÍCULO 3. Responsabilidad Institucional
Los funcionarios del INVU que intervienen en la tramitación de consulta y visado de planos en lo referido
a este Reglamento, deben ser responsables ante los órganos superiores del Instituto.
ARTÍCULO 4. Infracciones
Las infracciones a lo dispuesto en este Reglamento, deben ser sancionadas de conformidad con lo previsto
en el artículo 401, inciso 5, del Código Penal, en tanto no sean aplicables al caso las penas establecidas
en el capítulo XXI de la Ley de Construcciones N°833 del 4 de noviembre de 1949. El establecimiento de
las acciones anteriormente relacionadas podrá ser antecedido o complementado por las medidas de policía
definidas en el artículo 88 de la Ley de Construcciones y el artículo 10, incisos 3) al 5) de la Ley de
Planificación Urbana, Ley N°4240.
ARTÍCULO 5. Impuesto sobre valor de la obra
Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, debe pagarse la tasa establecida por el
gobierno municipal, con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana,
Ley N°4240, con las excepciones que la misma contiene. Para esos efectos el profesional responsable
que firma la solicitud de permiso de construcción, debe presentar un presupuesto del valor de las obras
para su verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el CFIA.
CAPÍTULO II. DEFINICIONES Y ACRÓNIMOS
ARTÍCULO 6. Definiciones
Para los efectos de interpretación y aplicación del presente Reglamento, los términos siguientes tienen el
significado que se indica:
1. Accesibilidad: Condición del sitio, edificación, estructura, porción de este o medio de egreso que
permite el desplazamiento y uso de todas las personas según los principios básicos de Diseño
Universal, en condiciones de igualdad, seguridad, comodidad y autonomía.
7REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
2. Acera: Franja de terreno del derecho de vía, que se extiende desde la línea de propiedad hasta
la línea externa del cordón y caño, y que se reserva para el tránsito de peatones.
3. Antejardín: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen catastral la primera
y de definición oficial la segunda, otorgado por el MOPT o la Municipalidad; según corresponda
implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de
propiedad privada. El espacio comprendido entre la línea de la propiedad y la de construcción.
4. Área comunal: La que se destina al uso público, aparte de calles y carreteras para fines
educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares.
5. Área de piso: Es la suma total de las áreas de los diversos pisos que constituyen una edificación,
excluyendo las azoteas, los balcones abiertos y los pórticos. También se le conoce como área de
construcción.
6. Área de refugio: Área de estar que brinde protección del sol y la lluvia; además debe incluir
espacios para sentarse.
7. Área metropolitana: El conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones
municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una
sola unidad urbana.
8. Área no urbanizable: Aquella sobre la que recaiga restricciones para fraccionar, tales como:
reservas establecidas, zonas inundables, deslizables o similares, reserva para carreteras
nacionales o regionales, cañones de río, servidumbres.
9. Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión
de áreas públicas haya sido debidamente aprobada.
10. Área Urbana: El ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población, que incluye el
cuadrante urbano o cualquier otro sistema de ciudad desarrollado poligonalmente, puede estar
ubicado dentro o fuera del Gran Área Metropolitana.
11. Área urbanizable: Aquella que comprende áreas de vialidad, lotes, juegos infantiles, parques y
facilidades comunales.
12. Áreas sujetas a control urbanístico: Circunscripción territorial administrativa, cuya delimitación
corresponde al radio de aplicación de un plan regulador.
13. Área total del terreno: Área indicada en el plano de catastro que corresponde al área urbanizada
y la no urbanizada.
14. Calzada: Parte de la calle destinada al tránsito vehicular, comprendida entre cordones, cunetas o
zanjas de drenaje. Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje,
destinada al tránsito de vehículos.
15. Calles marginales: Son todas aquellas vías adyacentes y generalmente paralelas a las vías de
acceso restringido, que permiten el ingreso a ésta con las intersecciones de la carretera. A criterio
del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, cualquier carretera especial, nacional o regional
puede requerir calles marginales para acceso de los lotes que den frente a ella.
16. Calles locales: Vías públicas incluidas dentro del cuadrante de un área urbana, no clasificadas
como travesías urbanas de la Red vial nacional.
17. Caminos vecinales: Aquellos caminos públicos no clasificados por el Ministerio de Obras Públicas
y Transportes como carreteras ni por el gobierno municipal como calles urbanas. Se le aplicarán
las normas de vías primarias.
18. Capa de rodamiento: capa superior de la calzada que permite el tráfico seguro y confortable de
vehículos.
19. Carreteras de acceso restringido: Son aquellas vías públicas, definidas como tales, en las
cuales únicamente se permite el acceso a las propiedades colindantes, ya sea de entrada y/o
salida de los vehículos, en las intersecciones o en sitios distintos cuando se trate de las
excepciones contempladas en el Reglamento de Carreteras de Acceso Restringido, Decreto
Ejecutivo N°35586-MOPT. En estas vías, se permite el ingreso a las propiedades colindantes
mediante calles o carreteras marginales.
8REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
20. Carreteras especiales de accesos restringidos: Aquellas a las cuales solo se permite el acceso
o salida de vehículo en determinados puntos. De sección transversal variable de acuerdo a las
necesidades y las características topográficas.
21. Carreteras Nacionales: Todos los caminos públicos incluidos como parte de la Red Nacional de
Carreteras establecida por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, por llenar alguno de los
siguientes objetivos:
a. Unir a Costa Rica con un país vecino;
b. Conectar dos provincias;
c. Comunicar dos ciudades que en el último censo aparezcan con una población mínima de
cinco mil habitantes; o bien,
d. Conectar una ciudad de cinco mil habitantes o más con otra carretera nacional, puerto
aéreo y marítimo, con una red ferroviaria.
22. Carreteras regionales: Todos los caminos públicos incluidos como parte de la Red de Carreteras
establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, por servir exclusivamente a una
región y llenar alguno de los siguientes requisitos:
a. Conectar dos ciudades que, conforme al último censo, tengan una población mínima de
dos mil habitantes;
b. Comunicar una ciudad de dos mil habitantes o más con una carretera nacional o regional,
puerto aéreo o marítimo o con un ferrocarril;
c. Tener un tránsito promedio diario no menor de 200 vehículos.
23. Conjunto Residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones, que incluye además de las obras de
infraestructura establecidas en este Reglamento para estos casos, la construcción de unidades
habitacionales.
24. Continuidad vial: Proceso de diseño mediante el cual la propuesta vial para una urbanización o
conjunto residencial, se integra de manera continua con la red vial existente.
25. Cuadrante urbano: se ubica dentro del área urbana y se conforma por un sistema de ciudades
en forma de cuadrícula en donde se encuentra la mayor parte de la estructura vial, los bienes y
servicios públicos; puede comprender el área de influencia inmediata en un radio de 200 metros.
26. Densidad residencial bruta: Relación entre el número de familias o de personas de una unidad
residencial y la superficie de ésta en hectáreas.
27. Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, destinada al uso de una vía, que incluye la
calzada, zonas verdes y aceras. con zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones y
obras complementarias. El ancho total está delimitado a ambos lados por los linderos de las
propiedades colindantes en su línea de propiedad.
28. Diseño Geométrico: Consiste en situar el trazado de una carretera o calle en un terreno.
29. Diseño de sitio: Información básica sobre un proyecto de urbanización o conjunto residencial
incluida en una lámina, que contiene la distribución de lotes, indicación de accesos, áreas públicas,
curvas de nivel a cada metro, nombre y tipo de proyecto, ubicación, colindantes, frente y fondos
de lotes, línea de construcción, rampas, servidumbres, ampliación vial, detalles de aceras,
pavimentos, curva típica, secciones transversales de las calles, zonas de protección acotadas de
ríos, quebradas acotadas, lotes numerados, calles con número o nombre. Incluye además la tabla
de áreas según el tipo de proyecto, y tabla con los requisitos de plan regulador vigente.
30. Fraccionador: Propietario de un predio que realice un fraccionamiento.
31. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,
repartir, explotar o utilizar en forma separada, incluye tanto particiones de adjudicación judicial o
extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y segregaciones en cabeza del mismo dueño,
que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles. Los
fraccionamientos se dividen en simples y con fines urbanísticos.
32. Fraccionamiento simple: Todo aquel realizado en un área urbana, cuadrante urbano o desarrollo
urbanístico establecido.
9REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
33. Fraccionamiento con fines urbanísticos: Todo aquel realizado fuera de un cuadrante de la
ciudad o desarrollo urbanístico establecido, de manera serial frente a calle pública existente, cuyo
resultado sea un máximo de 6 lotes y un área pública mínima a ceder igual o mayor a 120 m².
Conlleva la habilitación por primera vez de las propiedades para fines urbanos, por lo que debe
cumplirse con la cesión del área pública correspondiente, incluyendo parques, áreas comunales y
juegos infantiles. Al ser parte del proceso urbanizador la municipalidad respectiva debe determinar
el área de lotes a partir del cual lo regula.
34. Franja verde: Área intermedia de la vía pública, ubicada entre la calzada y la acera; enzacatada
o arborizada.
35. H:V: Relación entre la distancia horizontal y la altura que origen a una superficie inclinada
36. Línea de Construcción: Una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que indica
la distancia del retiro frontal de la edificación o antejardín requerido. La misma demarca el límite
de edificación permitido dentro de la propiedad.
37. Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.
38. Mapa Oficial: Es el plano o conjunto de planos, previamente aprobados por los entes competente,
donde se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar
para usos y servicios comunales en una urbanización o conjunto residencial. El mapa oficial
también se conoce como Plano General de Catastro.
39. Núcleo de juegos infantiles: Conjunto de juegos infantiles, que incluye atracciones para cada
rango de edad.
40. Obras de infraestructura urbana: Aquellas que brindan soporte al desarrollo de las actividades
y al funcionamiento de las ciudades, de manera tal que permiten el uso del suelo urbano. Lo
anterior contemplando aspectos como la vialidad, el servicio de energía eléctrica, agua potable,
gas, red de alcantarillado sanitario, de telecomunicaciones, saneamiento de aguas pluviales,
evacuación de desechos sólidos, entre otros.
41. Parcela: Unidad catastral representada por una porción de terreno, que constituye una unidad
física completa, y que se encuentra delimitada por una línea que, sin interrupción, regresa a su
punto de origen. Es destinada a un uso predominantemente agrícola o forestal.
42. Plan Regulador: Instrumento de planificación y gestión de nivel cantonal, en el que se define en
un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o suplemento, la
política de desarrollo urbano y los planes de distribución de la población, usos del suelo, vías de
circulación, servicios públicos, facilidades comunales, construcción, renovación urbana,
debidamente aprobado por el INVU.
43. Profesional responsable: Se consideran como profesionales responsables de la ingeniería y
arquitectura, a quienes estén habilitados e incorporadas al CFIA, y cuenten con las facultades y
las responsabilidades señaladas en la Ley de Construcciones Nº 833, Ley Orgánica del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos Nº 3663 y sus reformas o la normativa que lo sustituya, así
como otra normativa que determine el Colegio Profesional respectivo.
44. Red Vial Cantonal: Conjunto de vías públicas cantonales determinadas por el MOPT con sustento
en los estudios técnicos respectivos, administradas por las municipalidades. Se subdivide en:
Caminos vecinales: Vías públicas que dan acceso directo a fincas y a otras actividades
económicas rurales; unen caseríos y poblados con la Red Vial Nacional, y se caracterizan por
tener bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de corta distancia. Calles
locales: Vías públicas dentro de un área urbana no clasificada como travesías urbanas de la Red
Vial Nacional. Caminos no clasificados: Vías públicas no clasificados dentro de las categorías
descritas anteriormente, tales como caminos que dan acceso a muy pocos usuarios, quienes son
responsables de los costos de mantenimiento y mejoramiento. Corresponde su administración a
las municipalidades. Estará constituida por los siguientes caminos, no incluidos por el Ministerio
de Obras Públicas y Transportes dentro de la Red vial nacional: Caminos vecinales, calles locales
y caminos no clasificados.
45. Red Vial Nacional: Conjunto de vías públicas nacionales determinadas por el Consejo Nacional
de Vialidad con sustento en los estudios técnicos respectivos. Esta red es administrada por el
10REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
MOPT. Se subdivide en: Carreteras primarias: Red de vías troncales, para servir a corredores,
caracterizados por volúmenes de tránsito relativamente altos y con una alta proporción de viajes
internacionales, interprovinciales o de larga distancia. Carreteras secundarias: Vías que conecten
cabeceras cantonales importantes no servidas por carreteras primarias, así como otros centros de
población, producción o turismo, que generen una cantidad considerable de viajes interregionales
o intercantonales. Carreteras terciarias: Vías que sirven de colectoras del tránsito para las
carreteras primarias y secundarias, y que constituyen las vías principales para los viajes dentro de
una región o entre distritos importantes. Corresponde su administración al Ministerio de Obras
Públicas y Transportes, el cual la definirá según los requisitos que al efecto determine el Poder
Ejecutivo, por vía de acuerdo. Esta red estará constituida por las siguientes clases de caminos
públicos: carreteras primarias; carreteras secundarias y carreteras terciarias.
46. Renovación Urbana: El proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y
rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, incluye la conservación de
áreas urbanas y prevención de su deterioro.
47. Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del
respectivo predio
48. Servicios indispensables: Aquellos que brindan el servicio de disponibilidad de agua potable,
disponibilidad de servicio eléctrico, sistema de evacuación de aguas pluviales.
49. Servidumbre para uso residencial: Acceso que por excepción, habilita el fraccionamiento de
predio para uso residencial, el cual tiene restricciones en cuanto al número de lote y longitud.
50. Servidumbre para uso agrícola, forestal o pecuario: Obedecen a la naturaleza productiva del
inmueble al que sirven. En caso de que el acceso al lote con uso agrícola, pecuario, forestal o
mixto, sea por servidumbre; estas se denominan servidumbres agrícolas o forestales.
51. Talleres de reparación: Todo aquel taller destinado a la reparación de artefactos eléctricos,
calzado, ropa y bicicletas. No se consideran dentro de esta categoría los talleres de ebanistería,
carpintería, ni de mecánica automotriz.
52. Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura
de calles y provisión de servicios. Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines
urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios públicos
53. Vía Secundaria: Aquella cuyo tránsito es continuo y atiende a no más de 120 unidades de
vivienda. Incluye calles en “U” o anillos, ciegas y de continuidad limitada.
54. Vía Pública: Es todo terreno de dominio público y de uso común, inalienable e imprescriptible, que
por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las
leyes y reglamentos de planificación; incluye acera, cordón, caño, calzada, franja verde, así como
aquel terreno que de hecho esté destinado ya a ese uso público. De conformidad con la Ley de
Caminos Públicos, se clasifican en red vial nacional y red vial cantonal.
55. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista a áreas habitacionales destinadas a dar albergue
a una sola familia.
56. Zonificación: La división de una circunscripción territorial en zonas de uso para efecto de su
desarrollo racional.
ARTÍCULO 7. Acrónimos
Para la aplicación del presente Reglamento se disponen los siguientes acrónimos:
1. AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.
2. APC: Plataforma de trámite digital de planos y permisos de construcción del Colegio Federado
de Ingenieros y Arquitectos llamada: Administrador de Proyectos de Construcción
3. CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos
4. INCOFER: Instituto Costarricense del Ferrocarril
5. INTA: Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria.
6. MAG: Ministerio de Agricultora
7. MINAE: Ministerio de Ambiente y Energía
11REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
8. MINSA: Ministerio de Salud
9. MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transporte
10. SINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación
11. INVU: El Instituto: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
12. ZMT: Zona Marítimo Terrestre
CAPÍTULO III. FRACCIONAMIENTOS
SECCIÓN PRIMERA: GENERALIDADES DEL FRACCIONAMIENTO
ARTÍCULO 8. Tipos de fraccionamiento
Los fraccionamientos se deben realizar a través de las siguientes modalidades:
1) Fraccionamiento simple
2) Fraccionamiento con fines urbanísticos
3) Fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto
4) Fraccionamiento frente a servidumbres para uso residencial
ARTÍCULO 9. Vías públicas que enfrenten la propiedad a fraccionar
Para todo tipo de fraccionamiento, la municipalidad debe solicitar al fraccionador todas las mejoras que
determine necesarias sobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento,
incluida su ampliación y dotación de los servicios públicos indispensables en la zona, según el trámite que
indique la municipalidad.
SECCIÓN SEGUNDA: DEL FRACCIONAMIENTO SIMPLE
ARTÍCULO 10. Fraccionamientos simples
Los fraccionamientos simples de terrenos, son permitidos siempre que los lotes resultantes de
fraccionamiento cumplan las siguientes condiciones:
1. Estar ubicados dentro de un cuadrante de la ciudad o dentro de un área previamente urbanizada
donde existan vías de acceso, parques y facilidades comunales
2. Contar con disponibilidad de servicios de agua potable y eléctrico, para lo cual se debe presentar
las certificaciones de los entes competentes
3. Contar con un sistema de evacuación de aguas pluviales y sanitarias, de existir en la zona
4. Tener acceso directo a vía pública
5. Cumplir con las disposiciones definidas en este Reglamento, en relación con áreas y frentes
mínimos, sin perjuicio de la regulación local vigente
6. Estar libres de afectaciones o limitaciones que impidan su aprovechamiento
7. Presentar el croquis donde se indique la segregaciones acotadas
Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la municipalidad,
los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida.
ARTÍCULO 11. Dimensiones mínimas de terrenos para fraccionamientos simples
Las dimensiones mínimas del terreno fraccionado serán de 6,00 m de frente, un área del predio 90,00 m²
cuando exista sistema de aguas residuales, y de 120,00 m² de no existir ésta. Lo anterior sin perjuicio de
las normas que dicte el gobierno local, o las disposiciones que dicten los entes competentes en materia
ambiental.
Además, todo lote resultante debe respetar los alineamientos establecidos por el ente competente, cuya
área no debe contabilizarse para el cálculo del área mínima del terreno.
12REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
ARTÍCULO 12. Fraccionamiento simple de lotes con frente menor a la norma
Se puede fraccionar un único lote con frente menor a la norma, que permita un mejor aprovechamiento de
la infraestructura existente, cuando se cumplan las siguientes disposiciones:
1. La segregación realizada dé como resultado 2 lotes, uno interior y el otro exterior, ambos frente a
calle pública
2. El lote interior debe tener un frente a vía pública de entre 3,00 m y 4,00 m
3. El lote interior debe tener una franja que no debe exceder de 30,00 m de longitud para 3,00 m de
ancho y de 40,00 m para 4,00 m de ancho. Dicha franja no debe ser computable para el cálculo
del área mínima del lote, ni puede construirse en ella, la cual se denomina callejón de acceso
4. Lote exterior debe tener un frente mínimo de 6,00 m
Sin perjuicio de las disposiciones emitidas por el gobierno local y las disposiciones que dicten los entes
competentes en materia ambiental.
ARTÍCULO 13. Reunión de terrenos
La unificación de terrenos es permitida cuando el resto de la finca cumpla con las disposiciones de áreas
y frente mínimas establecidas en este Reglamento.
ARTÍCULO 14. Excepción de cesión de áreas pública en fraccionamiento simple
Se exceptúa de la cesión de área pública si el fraccionamiento se realiza sobre el terreno que se encuentre
dentro del cuadrante de las ciudades delimitado por el gobierno municipal o por el INVU, o se encuentre
dentro de una urbanización que haya entregado las áreas públicas al dominio municipal.
ARTÍCULO 15. Requisitos documentales para fraccionamiento simple
La municipalidad debe verificar que la finca madre se encuentre ubicada en el cuadrante de la ciudad o
dentro de un área previamente urbanizada que haya cedido el área pública correspondiente, y solicitar:
1. Plano de catastro certificado de la finca madre
2. Croquis firmado por el profesional responsable, el cual debe indicar todas las porciones
resultantes de los lotes, acotar frente-fondo de estos, ancho del derecho de vía de la calle pública
3. Planos individuales de los lotes resultantes, que deben cumplir con las dimensiones de área
mínima establecida en el ARTÍCULO 12. Dimensiones mínimas de terrenos para fraccionamientos
simples del presente Reglamento
SECCIÓN TERCERA: DEL FRACCIONAMIENTO CON FINES URBANÍSTICOS
ARTÍCULO 16. Fraccionamientos con fines urbanísticos
Los fraccionamientos con fines urbanísticos, son permitidos siempre que los lotes resultantes cumplan las
siguientes condiciones:
1. Contar con el uso de suelo conforme
2. Estar ubicado fuera de un cuadrante de ciudad, o de un área previamente urbanizada
3. Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre
4. Tener acceso directo a vía pública
5. Con carácter de excepción, el INVU y la municipalidad pueden admitir la subdivisión de lotes
mediante servidumbres para uso residencial, siempre que cumplan con las condiciones
establecidas en dicha materia, en el presente Reglamento
6. Cumplir con las disposiciones definidas en este Reglamento en relación con áreas y frentes
mínimos, sin perjuicio de la regulación local vigente
7. Contar con disponibilidad de servicios indispensables
13REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES
PROPUESTA BORRADOR
8. Contar con un sistema de evacuación de aguas residuales, de existir en la zona
9. Estar libres de afectaciones o limitaciones que impidan su aprovechamiento
10. El fraccionador del terreno debe realizar la cesión gratuita de áreas públicas según los
requerimientos establecidos en el ARTÍCULO 21. Cesión de áreas pública en fraccionamientos
con fines urbanísticos del presente Reglamento
Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas por el gobierno local en la materia, o las
disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.
En caso de no contar con los servicios indicados los incisos 6) y 7), el fraccionador puede costear las obras
ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios, y cumplir con las
disposiciones del Reglamento para la aplicación del artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana en obras
de Acueductos y Alcantarillados de AYA y sus reformas o la normativa que lo sustituya.
El profesional responsable debe contemplar las condiciones naturales del área o la alteración que a éstas
puedan ocasionar las obras a realizar, y será responsable civil y penalmente por daños causados.
ARTÍCULO 17. Dimensiones mínimas de terrenos resultantes de fraccionamientos
El tamaño de lotes resultantes del fraccionamiento para fines urbanísticos, debe tener como mínimo las
siguientes dimensiones:
1. Con sistema de aguas residuales: 6,00 m de frente, con un área de lote 90,00 m²
2. Sin sistema de aguas residuales: 6,00 m de frente, con un área de lote 120,00 m²
Lo anterior sin perjuicio de las normas que dicte el gobierno local o las disposiciones que dicten los entes
competentes en materia ambiental.
Los lotes resultantes del fraccionamiento con fines urbanísticos, debe respetar los alineamientos
establecidos por el ente competente, cuya área no debe contabilizarse para el cálculo del área mínima del
terreno.
ARTÍCULO 18. Fraccionamiento de lotes con frente menor a la norma
En fraccionamiento con fines urbanísticos, se puede segregar un único lote con frente menor a la norma,
que permita un mejor aprovechamiento de la infraestructura existente, cuando se cumplan con las
disposiciones establecidos en el ARTÍCULO 12. Fraccionamiento simple de lotes con frente menor a la
norma del presente Reglamento.
ARTÍCULO 19. Reunión de terrenos
La unificación de terrenos es permitida cuando el resto de la finca cumpla con las disposiciones de áreas
y frente mínimas establecidas en este Reglamento.
ARTÍCULO 20. Cesión de áreas pública en fraccionamientos con fines urbanísticos
Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe ceder gratuitamente del área total a fraccionar el 10%
del terreno sin restricciones, para juegos infantiles, parques y facilidades comunales, siempre que estas
sean igual o mayor a 120,00 m².
Las áreas cedidas deben estar ubicadas en el mismo terreno a fraccionar, y deben ser traspasadas a favor
del dominio municipal para el uso público, y ser utilizadas según lo indicado en la SECCIÓN TERCERA:
CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA del presente Reglamento.
Cuando el área de cesión pública sea igual a 120,00 m² el área de ceder puede darse en el sitio, o bien la
municipalidad puede exigir al fraccionador la cesión del área en otro predio que esta determine.
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