Cómo se construyen los precios y la rentabilidad en proyectos inmobiliarios - Estudio de precios inmobiliarios 1985 - 2017 en la Región de ...
←
→
Transcripción del contenido de la página
Si su navegador no muestra la página correctamente, lea el contenido de la página a continuación
Cómo se construyen los precios y la
rentabilidad en proyectos inmobiliarios
Estudio de precios inmobiliarios 1985 – 2017 en la
Región de Valparaíso
V1.0 diciembre 2018
Alejandro Maureira B.1 info@amaureira.com www.amaureira.com
2
Introducción ................................................................................................................................... 5
Metodología del Estudio de Precios ......................................................................................... 6
Observación inicial ........................................................................................................................ 8
Precios inmobiliarios en Jardín del Mar (1985 – 2015) ................................................... 9
Valor sitios por metro cuadrado en Jardín del Mar 1985 -2015.............................. 9
Precios inmobiliarios por metro cuadrado construido en Jardín del Mar entre
1985-2015 ........................................................................................................................... 12
Valor de arriendos por metro cuadrado en Jardín del Mar 1985-2015 ............... 13
Unificando resultados: Valor metro cuadrado de Jardín del Mar para sitios y
construcciones desde 1985 al 2015 ............................................................................. 15
Conclusiones del estudio de precios de Jardín del Mar 1985-2015...................... 18
Precios Inmobiliarios de Placilla entre los años 1985 y 2015 ...................................... 19
Valor de los sitios en Placilla-Curauma desde 1985 al 2017................................... 20
Valor de viviendas en Curauma y Placilla 2002 -2017 .............................................. 22
Valores globales Placilla-Curauma 1985-2017............................................................ 23
Conclusiones del Estudio de Placilla-Curauma .......................................................... 24
Valor de los terrenos en Limache para los años 1997 a 2017. ................................... 25
Conclusiones sobre los precios de terrenos en Limache ....................................... 26
Valor de los terrenos en Mantagua para los años 1997 a 2017. ................................. 27
Conclusiones sobre los precios de terrenos en Mantagua ..................................... 28
Conclusiones Generales ....................................................................................................... 29
Plusvalía, medida en tasa nominal anual, de los sitios / terrenos de nuestro
universo de estudio .......................................................................................................... 30
Plusvalía, medida en tasa nominal anual, de los sitios / construidos de Jardín del
Mar y Curauma .................................................................................................................. 30
Rentabilidad anual, medida en tasa nominal anual, del retorno sobre los arriendos
en Jardín del Mar. .............................................................................................................. 30
Variables Macroeconómicas ..................................................................................................... 31
Ahorro e inversión: El mercado de capitales y los precios inmobiliarios ................. 33
Atributos que dan valor a un terreno .................................................................................... 35
UF / M2 .......................................................................................................................................... 38
info@amaureira.com
www.amaureira.com3
Clasificación de tipos de zonas inmobiliarias. ....................................................................... 39
La Rentabilidad de una Inversión Inmobiliaria. ..................................................................... 40
Precios de proyectos inmobiliarios en el eje Limache, Peñablanca y Concón. ............ 41
La Consolidación y los Precios Inmobiliarios ....................................................................... 42
La Generación de Valor Inmobiliario ................................................................................ 43
Estrategia de precios sugerida para proyectos inmobiliarios en la región de
Valparaíso. ................................................................................................................................ 45
Los precios y la rentabilidad de proyectos inmobiliarios. ............................................ 46
Componente que explican los precios Inmobiliarios ......................................................... 49
La plusvalía ............................................................................................................................... 49
Urbanización ...................................................................................................................... 49
Consolidación .................................................................................................................... 49
La Inflación y el uso de “UF/m2” ............................................................................................. 50
Los precios de mercado ....................................................................................................... 53
Unificando Inflación, Plusvalía y precios inmobiliarios. ....................................................... 54
La Ruta del Precio ....................................................................................................................... 55
info@amaureira.com
www.amaureira.com4 info@amaureira.com www.amaureira.com
5
Introducción
Este informe muestras los resultados de los estudios de precios inmobiliarios de
terrenos en la V región, realizados por la consultora en Data Science & Managemnet
Consulting: A.Maureira & Co. (www.amaureira.com)
El objetivo fue conocer cómo se construyen los precios inmobiliarios y se rentabilizan
los proyectos de inversión inmobiliaria. Conjuntamente, determinar patrones y
tendencias de los precios de los bienes inmuebles en la región de Valparaíso.
Se recopilaron mil doscientos datos, correspondientes a los últimos 30 años, de
precios de venta de las zonas de Placilla, Curauma, Limache, Mantagua y Jardín del Mar.
El horizonte de investigación corresponde a los últimos 30 años y nos permitió
conocer la evolución de precios, desde sus comienzos hasta su consolidación en
proyectos tales cómo Jardín del Mar y Curauma, también conocer la evolución de los
valores inmobiliarios para comunas cómo Limache y Mantagua.
Los patrones de precios encontrados y sus tendencias dan sustento a las evaluaciones
y estrategias de precios para proyectos inmobiliarios en la V región.
info@amaureira.com
www.amaureira.com6
Metodología del Estudio de Precios
Utilizados las mejores prácticas en muestro estadístico para lograr conclusiones
representativas sobre la evolución y tendencia de los precios inmobiliarios.
Primero, utilizamos un muestreo bietápico (en dos etapas), comenzando por un
muestreo por conglomerado y avanzando hacia un muestreo sistemático de cada uno
de los conglomerados.
Los conglomerados analizados corresponden a las zonas de Jardín del Mar, Curauma /
Limache (tratados como una sola zona), Limache y Mantagua.
Para cada uno de los conglomerados se determinó una muestra de tres precios
inmobiliario por cuatrimestre, los cuales fueron seleccionados de manera sistemática.
El muestro sistemático avanzo en n-veces, por los avisos de precios inmobiliarios,
siendo “n” un variable aleatoria.
El Universo de estudio son los precios de sitios, terrenos, viviendas y arriendos de
Curauma / Placilla, Jardín del Mar, Limache y Mantagua, para los años que corresponden
a los años entre 1985 y el 2015 (30 años de historial de precios inmobiliarios).
Los datos fueron recolectados según la nomenclatura con la que fueron publicadas. Las
monedas utilizadas son “UF” y pesos chilenos. Las unidades de medida son metros
cuadrados (M2) o hectáreas.
La conversión de UF a pesos chilenos, se realizó utilizando el valor de la UF del último
día hábil del mes correspondiente al dato publicado.
La recolección de datos fue manual y su fuente fue el archivo histórico de diarios de El
Mercurio de Valparaíso.
El período de recolección de datos fue entre octubre y noviembre del año 2018.
info@amaureira.com
www.amaureira.com7
Esquema Metodológico del Proyecto
Precios
Base de Datos
Inmobiliarios
La recolección de datos
fue manual e implico el
relevamiento de mil
doscientos datos bajo Jardín del Mar Jardín del Mar Jardín del Mar
las mejores practicas
en muestro estadístico
Placilla / Curauma Placilla / Curauma
Precios de arriendos Evolución de Precios
de Arriendos
Mantagua Evolución de Precios Tasas de Retorno
Precios de viviendas de Viviendas sobre Inversiones
Inmobiliarias
Limache Evolución de Precios
de Terrenos
Junto a la evolución
de los precios
inmobiliarios se logró
Precios de terrenos
la tasa de retorno
nominal anual de
mercado
info@amaureira.com
www.amaureira.com8
Observación inicial
Uno de los hallazgos logrados, en los estudios, fue detectar que los precios
inmobiliarios tienen la misma tendencia alcista entre ellos, no obstante, los precios
crecen más rápido en zonas de consolidación o áreas rodeadas por una alta densidad
poblacional. Luego lo hacen en zonas de expansión o áreas continuas a zonas de alta
densidad poblacional. Por último y con menos rapidez en zonas aisladas o zonas de
desarrollos inmobiliarios donde no hay población.
info@amaureira.com
www.amaureira.com9
Precios inmobiliarios en Jardín del Mar (1985 – 2015)
Jardín del Mar representó una oportunidad de investigación única al tratarse de un
paño inmobiliario que se liberó, vendió y pobló aceleradamente.
La información recopilada y su análisis permitió, concluir que en su calidad de zona de
“consolidación” o zona rodeada de población, Jardín del Mar, logró un ritmo acelerado
en la evolución de sus precios inmobiliarios; en comparación con otras áreas.
A través de los estudios de precios inmobiliarios logramos conocer la evolución de los
valores de venta de terrenos, luego de venta de viviendas y posteriormente de
arriendos inmobiliarios, abarcando el espectro de completo de usos inmobiliarios.
Valor sitios por metro cuadrado en Jardín del Mar 1985 -2015
El loteo inicial, en Jardín del Mar, supuso una “explosión” en los precios, en sus
primeros años. La cantidad de datos sobre sitios demuestra que estos se agotaron
rápidamente, al menos para inversiones inmobiliarias de gran escala.
En 1985 aparecen los primeros precios de sitios, publicado en la prensa, sobre Jardín del
Mar. El valor promedio fue de 1,82 UF/M2. Para 1987 el valor se había duplicado,
avanzando a las 3,14 UF/M2. Este valor se mantuvo hasta 1993 cuando alcanzó su
máximo de 3,81 UF/M2 para sitios en Jardín del Mar.
Precios UF/M2 Sitios en Jardín del Mar
3,81
3,14
1,82
1985 1987 1993
Precios UF/M2 Sitios en Jardín del Mar
info@amaureira.com
www.amaureira.com10
Los precios inmobiliarios en Jardín del Mar son congruentes con la evolución del
crecimiento del PIB.
Con la crisis asiática y la caída de la actividad económica, en 1996 los precios
inmobiliarios de terreno cayeron hasta los 0,69 UF/M2.
Una de las conclusiones que se obtiene de la evolución de precios en Jardín del Mar es
que, en el caso de los terrenos, estos alcanzaron rápidamente un alto valor y
posteriormente moderaron su valor para comenzar a subir, nuevamente, a menor
Las cifras señalan que aquellos velocidad que en sus comienzos. Las cifras señalan que aquellos que vendieron sus
que vendieron sus terrenos en el
terrenos en el apogeo de Jardín del Mar, son quienes lograron la mayor rentabilidad.
apogeo de Jardín del Mar, son
quienes lograron la mayor Para aquellos que compraron para mantener en un horizonte de 30 años han perdido
rentabilidad. Para aquellos que valor en relación con la inflación y el mercado.
compraron para mantener en un
horizonte de 30 años han
perdido valor en relación con la La rentabilidad nominal anual para los sitios en Jardín del Mar es de UF+1,92%; esto
inflación y el mercado quiere decir que un terreno en Jardín del Mar se valorizará cada año a un ritmo de
UF+1,92%
La rentabilidad nominal anual 60.000 7,00
para los sitios en Jardín del Mar
es de UF+1,92%; esto quiere
decir que un terreno en Jardín 50.000 Tendencia de los precios inmobiliarios de terrenos en 6,00
del Mar se valorizará cada año a Jardín del Mar y su oscilación entre 1985 y 2015
un ritmo de UF+1,92%
5,00
40.000
4,00
30.000
3,00
20.000
2,00
10.000
1,00
- -
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
info@amaureira.com
www.amaureira.com11
En el gráfico de precios de Jardín del Mar se presentan dos curvas. La línea recta
muestra la tendencia de los precios, que es a la baja en el caso de Jardín del Mar. Su
tendencia se explica debido al alto valor que lograron en el corto plazo. La oferta
quedó casi agotada y los sitios restantes fueron reservados como inversión de largo
plazo o sus características no permiten una construcción de altura restándole valor a
los terrenos.
Debido al alto valor que alcanzaron los terrenos, en Jardín del Mar (3,81 UF/M2) se
produjo, a posterior un fuerte ajuste que coincide con la crisis asiática de 1996, su
precio cae y luego se recupera a partir del 2001, que coincide con el final de la crisis
asiática.
info@amaureira.com
www.amaureira.com12
Precios inmobiliarios por metro cuadrado construido en Jardín del Mar
entre 1985-2015
Las primeras viviendas, en Jardín del Mar aparecieron en 1997 y lo hacen con un precio
promedio de 32,60 UF/M2. Cinco años más tarde, en el año 2002, los precios habían
caído un 30% hasta alcanzar las 22,90 UF/M2. Este comportamiento, en los precios ,se
explica por el exceso de oferta, en sus comienzos.
La abrumadora oferta mantuvo los precios con pérdidas hasta el año 2006 donde los
La rentabilidad nominal anual precios se estabilizaron. Desde ese entonces, los precios inmobiliarios construidos han
para la plusvalía de las viviendas mantenido un aumento progresivo en su valor.
en Jardín del Mar es de UF+4,8%;
esto quiere decir que cada
vivienda se valoriza en UF+4,8% Desde el año 2006 los precios inmobiliarios construidos en Jardín del Mar aceleran su
por cada año. valor cada año.
1.600.000 60,00
1.400.000 Tendencia de los precios inmobiliarios construidos en
50,00
Jardín del Mar y su oscilación entre 1985 y 2015
1.200.000
40,00
1.000.000
800.000 30,00
600.000
20,00
400.000
10,00
200.000
- -
1995 2000 2005 2010 2015 2020
1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
El gráfico muestra la tendencia, en línea recta, de los precios en Jardín del Mar. La curva
muestra la evolución de los precios de las viviendas. La caída de los precios coincide
con la caída en la actividad económica debido a la crisis asiática (1996-2001).
La rentabilidad nominal anual para la plusvalía de las viviendas en Jardín del Mar es de
UF+4,8%; esto quiere decir que cada vivienda se valoriza en UF+4,8% por cada año.
info@amaureira.com
www.amaureira.com13
Valor de arriendos por metro cuadrado en Jardín del Mar 1985-2015
Los valores de arriendos en Jardín del Mar aparecen en 1997. El valor inicial de ellos,
es cercano a 0,3 UF/M2 por cada mes.
En los primeros 5 años, los arriendos, aumentan de valor en 16 veces, logrando un
valor promedio de 5,04 UF/M2 por cada mes. 15 años después el valor de los arriendos
se ha incrementado un 27,8%.
Los precios de arriendos En términos generales, el análisis de las cifras demuestra que, a través del tiempo, los
equivalen al pago de un
dividiendo. arriendos cubren un 45% del valor del precio construido (UF/M2).
los precios inmobiliarios constan de un valor comercial más la plusvalía. Un crédito
hipotecario no considera el aumento por plusvalía del valor del bien inmueble en sus
Los arriendos son más sensibles costos financieros, entonces, las cifras son concordantes con los gastos de
a las variaciones de tasas de financiamiento a través de un crédito hipotecario, es decir, los precios de arriendos
interés y ello se aprecia en la
evolución de sus valores, no
equivalen al pago de un dividiendo.
obstante, en largo plazo depende
del valor UF/M2 de la propiedad Los arriendos son más sensibles a las variaciones de tasas de interés y ello se aprecia
en que la cual se encuentren.
en la evolución de sus valores, no obstante, en largo plazo depende del valor UF/M2
de la propiedad en que la cual se encuentren.
300.000 12,00
Tendencia de los precios inmobiliarios de arriendos en
250.000
Jardín del Mar y su oscilación entre 1985 y 2015 10,00
200.000 8,00
150.000 6,00
100.000 4,00
50.000 2,00
- -
1995 2000 2005 2010 2015 2020
1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
info@amaureira.com
www.amaureira.com14
La evolución de los valores de arriendo se relaciona con las tasas de interés, por sobre
la actividad económica. Esto quiere decir que hay un desfase entre los intereses y el
crecimiento económico, conjuntamente, una mayor sensibilidad a los vaivenes de la
economía.
La línea recta muestra la tendencia de los valor de arriendos en Jardín del Mar. Con
ello se obtiene que por concepto de arriendo la rentabilidad nominal anual, es de
UF+3,19%. (sin contar la plusvalía de la vivienda)
Al incorporar al valor de un arriendo, la plusvalía correspondiente a Jardín del Mar se
La rentabilidad nominal anual de
ser dueño de una propiedad en
obtiene que la rentabilidad nominal anual de ser dueño de una propiedad en Jardín del
Jardín del Mar y arriendarla es de Mar y arriendarla es de UF+7,3% (por cada año)
UF+7,3% (por cada año)
info@amaureira.com
www.amaureira.com15
Unificando resultados: Valor metro cuadrado de Jardín del Mar para sitios
y construcciones desde 1985 al 2015
Desde los comienzos de Jardín del Mar, a fines de los 80s, el valor UF/M2 se ha
multiplicado 19 veces.
Existe una relación directa entre los precios y la actividad económica. La crisis asiática
(1996-2001) desaceleró el avance de los precios inmobiliarios. La crisis subprime (2008
– 2010) también frenó el alza de los valores inmobiliarios. A posterior los precios
Desde los comienzos de Jardín
inmobiliarios en Jardín del Mar aumentan exponencialmente.
del Mar, a fines de los 80s, el
valor UF/M2 se ha multiplicado
1.600.000 60,00
19 veces.
1.400.000 Tendencia de los precios inmobiliarios en Jardín del Mar
y su oscilación entre los años 1985 y 2015 50,00
1.200.000
1.000.000 40,00
800.000
30,00
600.000
400.000 20,00
200.000
10,00
-
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
-200.000 -
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
La línea recta muestra la tendencia de los precios inmobiliarios en Jardín del Mar para
los últimos 30 años. La pendiente de su línea recta es mayor a lo observado en otras
áreas de estudio.
Los datos nos llevaron a concluir que el carácter de zona “saturada”, es decir, que está
rodeada por una alta densidad poblacional es lo que explica el crecimiento acelerado
de sus valores inmobiliarios.
La segunda curva muestra la oscilación de los precios inmobiliarios para Jardín del Mar,
en los últimos 30 años. Se observa un crecimiento, que se desacera en 1996,
info@amaureira.com
www.amaureira.com16
coincidente con la inicio de la crisis asiática. Esta desaceleración en los valores
inmobiliarios se mantiene hasta cerca del año 2000.
A posterior, los precios inmobiliarios no alcanzan a “despegar” debido a la crisis
subprime.
En el año 2010 tenemos el Terremoto 27F y con ello un aumento en los precios (tras
el terremoto hay un aporte significativo del Estado para reparación de vivienda. Este
aumento de inversión fiscal produjo empleo y con ello un incremento de la actividad
Jardín del Mar comenzó con un económica que aceleró, también, los precios inmobiliarios).
valor por sitio, promedio, de
1,98 UF/M2 en 1985 y para el
año 2015 el valor UF/M2 El crecimiento acelerado, en la historia de Jardín del Mar, se explica por tratarse de un
construido promedio fue de área rodeado por una alta densidad poblacional, es decir, una zonas de consolidación
39,45 UF/M2. (poblacional).
A posterior, en los estudios, se descubre que la pendiente de largo plazo de los precios,
es decir, qué tan rápido aumenta la plusvalía de un bien inmobiliario, está determinado
por las características asociadas a la densidad poblacional. En el caso de Jardín del Mar,
El incremento de 19 veces, en 30 se trata de una zona de consolidación, por estar rodeada de alta de densidad
años, del valor de un bien poblacional. Curauma es una zona de expansión y el caso de Mantagua demuestra su
inmueble en Jardín del Mar se
explica por la división de sitios, el
calidad de zona independiente; tres áreas con diferente pendiente o magnitud en la
que afecta también a la plusvalía. que sus valores inmobiliarios crecen.
Los precios globales, en Jardín del Mar se han incrementado 19 veces en 30 años.
Jardín del Mar comenzó con un valor por sitio, promedio, de 1,98 UF/M2 en 1985 y
para el año 2015 el valor UF/M2 construido promedio fue de 39,45 UF/M2.
Un sitio por sí solo tiene una
menor plusvalía que un terreno Cabe la pena señalar que se encontraron “saltos” en los precios de un bien inmobiliario
en el que se ha construido una relacionados a los número de títulos en que este se divida. El valor de un sito extenso
vivienda.
demostró tener un valor y plusvalía menor que la misma extensión inmobiliaria dividida
en lotes; esta idea es reforzada con los demás estudios y demuestra cómo el “loteo”
incrementa el valor de un bien inmueble. A posterior la idea se refuerza al comparar
la plusvalía y valores de terrenos construidos.
El incremento de 19 veces, en 30 años, del valor de un bien inmueble en Jardín del Mar
se explica por la división de sitios, el que afecta también a la plusvalía.
Un sitio por sí solo tiene una menor plusvalía que un terreno en el que se ha construido
una vivienda.
info@amaureira.com
www.amaureira.com17
El loteo de Jardín del Mar comienza con un precio cercano a las 2 UF/M2, 12 meses
después el incremento en el valor fue de un 6,1% y en 24 meses de 58,6%. En 7 años
el valor de los sitios aumentó un 92,4%.
Un terreno construido vale 3,91 veces más que un terreno sin construir.
Un terreno construido vale 3,91
veces más que un terreno sin
construir.
info@amaureira.com
www.amaureira.com18
Conclusiones del estudio de precios de Jardín del Mar 1985-2015
§ El “salto” en la plusvalía se logra al pasar de terreno a sitios y de sitios a viviendas
construidas
§ La transformación de una inversión inmobiliaria es lo que le entrega mayor valor,
a través del tiempo. Transformar un terreno en sitios, los sitios en lotes
urbanizados y construir en ellos permite saltar en tramos de UF/M2; el doble a
triple de rentabilidad nominal anual.
§ En la medida que aumenta la densidad de la población (concepto de consolidación),
la plusvalía se acelera.
§ Se observa que la oferta de sitios disminuyó, en Jardín del Mar, lo que hace suponer
que no es la cantidad sino la calidad de los terrenos, aun existentes, la razón de la
caída en los precios de terrenos en Jardín del Mar
§ Los sitios son más sensibles a las variaciones de tasas de interés que los terrenos
con construcción.
§ Los sitios construidos logran superar a la inflación en el largo plazo.
§ Los arriendos son muy sensibles y en el largo plazo se mueven junto a la inflación.
En el corto plazo su rentabilidad es cercana al costo de un crédito hipotecario.
info@amaureira.com
www.amaureira.com19
Precios Inmobiliarios de Placilla entre los años 1985 y 2015
Placilla es una zona antigua y con historia que con los años se ha convertido en una
extensión de Valparaíso. Idea reforzada con la urbanización de Laguna Verde y los
trabajos realizados par conectar el Puerto de Valparaíso a través del Acceso Sur;
Placilla conecta a Valparaíso con el camino hacia Santiago, sobre Placilla se creó
Curauma; lotes urbanizados y construidos con el objetivo de convertirse en una
extensión de Valparaíso.
Placilla-Curauma presentó una oportunidad de investigación por ser una “zona de
expansión” creada artificialmente y con el propósito de lograr la mayor rentabilidad de
un proyecto inmobiliario de envergadura.
info@amaureira.com
www.amaureira.com20
Valor de los sitios en Placilla-Curauma desde 1985 al 2017
La tendencia de las precios, en Placilla, permaneció constante hasta la introducción del
proyecto Curauma. La expansión de Cuaruma elevó los precios inmobiliarios del
sector.
Entre 1985 y 1995 los precios se incrementaron en un 40% para luego mantenerse
La rentabilidad nominal anual de constantes hasta el año 2002, coincidente con la crisis asiática (1996-2001) en Chile.
un sitio en Placilla-Curauma es Luego comienza un nuevo incremento de precios que se relaciona, principalmente, con
de UF+1,92% y el de los terrenos
construidos es de UF+4,3%
el aumento de población en Curauma. En este segundo período los precios vuelven a
incrementarse un 40% adicional para los últimos quince años.
Los precios inmobiliarios avanzaron junto con el aumento de población en Curauma.
El concepto de zona saturada aparece y refuerza lo sucedido con los precios en Jardín
del Mar, en relación con la cantidad de población y los efectos en los valores
inmobiliarios.
60.000 3,50
50.000
Tendencia de los precios inmobiliarios de terrenos en 3,00
Placilla-Curauma y su oscilación entre los años 1985 y
2015
40.000 2,50
30.000 2,00
20.000 1,50
10.000 1,00
- 0,50
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
-10.000 -
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
La línea recta de tendencia muestra cómo han evolucionado los precios en Placilla-
Curauma. La curva es menos inclinada que lo visto en Jardín del Mar. La oscilación de
los precios demuestra que ellos comenzaron a subir hasta la crisis asiática (1996-2001)
info@amaureira.com
www.amaureira.com21
La rentabilidad nominal anual de un sitio en Placilla-Curauma es de UF+1,92% y el de
los terrenos construidos es de UF+4,3%. El valor de los terrenos en Placilla se ha
triplicado en los últimos 30 años.
info@amaureira.com
www.amaureira.com22
Valor de viviendas en Curauma y Placilla 2002 -2017
El precio de las viviendas en Curauma aparece en la prensa en el año 2002 con valores
de 18,29 UF/m2. Para el año 2003, un año más tarde, los precios de viviendas se habían
incrementaron un 11% alcanzando un valor de 20,33 UF/m2. A posterior hay una caída
en los precios de más de un 30%. En el año 2004 los precios llegan a 14,53 UF/m2 y
para el año 2017 los precios retoman el crecimiento alcanzando las 22,30 UF/m2.
Tendencia de los precios inmobiliarios de viviendas en
1.000.000 40,00
La plusvalía nominal anual de un Placilla-Curauma y su oscilación entre los años 1985 y
terreno construido en Placilla /
2015
Curauma es de UF+4,3% 35,00
500.000
30,00
-
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
25,00
-500.000 20,00
15,00
-1.000.000
10,00
-1.500.000
5,00
-2.000.000 -
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
La curva muestra la caída y recuperaciones de precios de viviendas en Placilla-Curauma.
La línea recta muestra la tendencia de lago plazo de los precios inmobiliarios
construidos.
La plusvalía nominal anual de un terreno construido en Placilla / Curauma es de
UF+4,3%
info@amaureira.com
www.amaureira.com23
Valores globales Placilla-Curauma 1985-2017
Los precios de Placilla oscilan marginalmente hasta la creación de Curauma, en ese
momento los precios de los terrenos se duplican. Con la construcción de viviendas
alcanzan las 8 UF/M2. Desde ese entonces y a la fecha los precios han aumentado 2,2
veces logrando los 18,96 UF/M2 para viviendas construidas el 2017.
En términos globales, los precios aumentaron 60 veces en 30 años.
En términos globales, los precios La rentabilidad nominal anual en Placilla y Curauma es de UF+3,6%
aumentaron 60 veces en 30 años.
La rentabilidad nominal anual en
Placilla y Curauma es de 900.000 40,00
UF+3,6%
800.000
35,00
Tendencia de los precios inmobiliarios en Placilla-
700.000 Curauma y su oscilación entre los años 1985 y 2015
30,00
600.000
25,00
500.000
20,00
400.000
15,00
300.000
10,00
200.000
5,00
100.000
-
-
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
-100.000 -5,00
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
info@amaureira.com
www.amaureira.com24
Conclusiones del Estudio de Placilla-Curauma
§ La densidad de la población es lo que afianza los precios inmobiliarios. El valor de
los terrenos responde a la cantidad de población. Una vez “saturada” un área el
precio de los terrenos tiende a mantenerse constante o decrecer.
§ El Marketing puede ayudar a “levantar” los precios, pero no ha sostenerlo. La
densidad de la población es lo que logra sostener los precios en el largo plazo
§ En los últimos años la rentabilidad nominal de mantener un sitio en Placilla /
Curauma es negativo. En el largo plazo ha logrado una rentabilidad nominal anual
de 3,60% (plusvalía de la compra de terrenos)
info@amaureira.com
www.amaureira.com25
Valor de los terrenos en Limache para los años 1997 a
2017.
Hasta el año 2007 los precios de terrenos en Limache lograron un aumento marginal
en su valor. En 1997 el precio promedio de un sitio en Limache fue de 0,44 UF/M2.
Diez años más tarde, en el año 2007, el precio de un terreno era de 0,6 UF/M2.
Ha sido sólo en los últimos años que los precios han demostrado una expansión
significativa. En los últimos 10 años los precios crecieron un 37%.
La tasa de retorno de la
inversión a 10 años en terrenos La tasa de retorno de la inversión a 10 años en terrenos en Limache es de UF+3,19%.
en Limache es de UF+3,19%. Al Al considerar los últimos 20 años la tasa de retorno sobre la inversión es de UF+3,15%.
considerar los últimos 20 años la
tasa de retorno sobre la 80.000 3,50
inversión es de UF+3,15%.
70.000
3,00
Tendencia de los precios inmobiliarios en Jardín del Mar
60.000 y su oscilación entre los años 1997 y 2017
2,50
50.000
2,00
40.000
1,50
30.000
1,00
20.000
0,50
10.000
- -
1995 2000 2005 2010 2015 2020
1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
info@amaureira.com
www.amaureira.com26
Conclusiones sobre los precios de terrenos en Limache
• Los terrenos, al tratarse de una zona de expansión (de la ciudad de Limache),
se observa que oscilan menos que en otras áreas estudiadas e investigadas.
• La plusvalía anual para los terrenos es de UF+3,15%
info@amaureira.com
www.amaureira.com27
Valor de los terrenos en Mantagua para los años 1997 a
2017.
El valor de los terrenos en Mantagua comenzaron a 0,40 UF/M2 para caer, hasta el año
2002 hacia valores de 0,24 UF/M2. A partir de ese momento los precios se han
recuperado, lentamente (a una tasa nominal anual de 0,39%).
Los precios en Mantagua oscilan ahora cerca de los 0,43 UF/M2 en la actualidad.
La tasa de retorno para una
30.000 1,80
inversión a 10 años en sitios en
Tendencia de los precios inmobiliarios en Mantagua y su
Mantagua es de UF+0,39%
oscilación entre los años 1997 y 2017 1,60
nominal anual. 20.000
1,40
10.000
1,20
-
1995 2000 2005 2010 2015 2020
1,00
-10.000
0,80
-20.000
0,60
-30.000
0,40
-40.000
0,20
-50.000 -
1995 2000 2005 2010 2015 2020
Series2 Series1 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
La tasa de retorno para una inversión a 10 años en sitios en Mantagua es de UF+0,39%
nominal anual.
info@amaureira.com
www.amaureira.com28
Conclusiones sobre los precios de terrenos en Mantagua
§ Mantagua comenzó sus comercialización con valores por terreno de 0,40 UF/m2.
A posterior cayeron a 0,24 UF/m2 para estabilizarse, con el tiempo, a valores
superiores a 0,40 UF/m2.
§ La baja densidad de la población se traduce en una tasa baja de crecimiento y por
ende de rentabilidad. Mantagua renta, al año, en plusvalía: UF+0,39% (Limache lo
hace a UF+3,15% y Placilla a UF+3,60). La plusvalía en Mantagua no compensa el
riesgo que se asume.
§ La baja rentabilidad de Mantagua se debe, también, al ser una “zona aislada”, es
decir, no es la ciudad que se expande a través de ella, sino que queda como una
zona inconexa y cercana a otros centros urbanos
info@amaureira.com
www.amaureira.com29
Conclusiones Generales
El Universo de precios inmobiliarios, de los últimos treinta años, muestra que los
precios oscilan junto con los vaivenes de la economía; especialmente la tasas de interés.
La rentabilidad global de una inversión inmobiliaria, en el largo plazo, es de UF+3,0%;
un Bono del Banco Central de Chile renta, nominal anual UF+1,60%
En el corto y mediano plazo se pueden aprovechar momentos de alza para lograr
La rentabilidad global de una rentabilidades mayores.
inversión inmobiliaria, en el largo
plazo, es de UF+3,0%; un Bono 1.600.000 50,00
del Banco Central de Chile
renta, nominal anual UF+1,60% 1.400.000 Tendencia de los precios inmobiliarios en de terrenos en 45,00
la Región de Valparaíso entre los años 1985 y 2015
40,00
1.200.000
35,00
1.000.000
30,00
800.000
25,00
600.000
20,00
400.000
15,00
200.000
10,00
-
5,00
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
-200.000 -
Series2 Series1 Lineal (Series2) Lineal (Series1)
info@amaureira.com
www.amaureira.com30
Plusvalía, medida en tasa nominal anual, de los sitios / terrenos de
nuestro universo de estudio
Lugar Tipo Tasa de Retorno Nominal Tasa de Retorno Nominal
Anual a 10 años Anual a 20 años
Jardín del Mar Sitios / Terrenos 1,92% 1,10%
Placilla / Curauma Sitios / Terrenos -0,50% 3,60%
Limache Sitios / Terrenos 3,15% 3,19%
Mantagua Sitios / Terrenos 0,39% n.a.
Universo Sitios / Terrenos 1,92% 4,65%
Plusvalía, medida en tasa nominal anual, de los sitios / construidos de
Jardín del Mar y Curauma
Lugar Tipo Tasa de Retorno Nominal Tasa de Retorno Nominal
Anual a 10 años Anual a 20 años
Jardín del Mar Casas / Departamentos 4,86% 4,97%
Placilla / Curauma Casas / Departamentos 4,3% n.a.
Rentabilidad anual, medida en tasa nominal anual, del retorno sobre los
arriendos en Jardín del Mar.
Lugar Tipo Tasa de Retorno Nominal Anual a
10 años
Jardín del Mar Arriendo 3,19%
info@amaureira.com
www.amaureira.com31
Variables Macroeconómicas
A través de los diferentes estudios quedó en evidencia la relación entre crecimiento
económico y valores inmobiliarios. A mayor crecimiento económico los precios
inmobiliarios aumentaron y cuándo caídas en la actividad económica los precios
tendieron a mantenerse; por su relación con la inflación.
Los precios inmobiliarios se relacionan con la inflación a través del uso, generalizado,
A mayor crecimiento económico
de la medida “UF/M2” para asignar su valor.
los precios inmobiliarios aumentan
y cuando hay decrecimiento o
recesión los precios tienden a Al utilizar la unidad de fomento o “U.F.” para describir los precios se indexa la inflación
mantenerse por su relación con la
inflación. a ellos, entonces, lo menos que aumenta un precio inmobiliario es cercano al 3% anual
que es el rango meta del Banco Central de Chile para la inflación anual.
PIB y precios de bienes inmobiliarios
1.600.000 45.000,00
1.400.000 40.000,00
35.000,00
1.200.000
30.000,00
1.000.000
25.000,00
Pesos Chilenos
800.000
20.000,00
600.000
15.000,00
400.000
10.000,00
200.000
5.000,00
- -
1980
0 1985
20000 1990
40000 1995
60000 2000
80000 2005
100000 2010
120000 2015
140000 2020
160000
-200.000 -5.000,00
Años
Series2 Series1 Series3 Poli nómica (Series2) Lineal (Series1)
La curva de tendencia de precios inmobiliarios es similar a los puntos que muestran el
PIB. Conjuntamente los precios inmobiliarios se aceleran en el año 2009 coincidente
con un aumento de la inflación para esos años. Ambos componentes, PIB e Inflación,
explican el movimiento de los precios inmobiliarios de largo plazo.
info@amaureira.com
www.amaureira.com32
Al reajustar los precios inmobiliarios por la Unidad de Fomento (UF), estos quedan
indexados a la inflación. En los últimos años, la inflación, ha descendido y se estima que
se mantenga en niveles bajo el 3.0% anual.
Nuestras proyección de inflación para el año 2019 es de 2,8 anual. Para el año 2020
esperamos se estabilice en 3,0% para mantenerse en eso niveles a largo plazo.
IPC
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
IPC
info@amaureira.com
www.amaureira.com33
Ahorro e inversión: El mercado de capitales y los precios
inmobiliarios
El Mercado de Capitales en Chile fue impulsado por las AFPs. El sistema de pensiones,
que recoge el ahorro de los trabajadores, invierte el 70% de lo que recauda en la país
y ello generó, en un comienzo, el despegue del mercado de capitales en Chile, pero,
en el ultimo tiempo y ante la obligación de invertir en el país ha generado un
estancamiento del mercado de capitales que lo han vuelto poco atractivo para atraer
inversionistas; y ello ha beneficiado al Mercado Inmobiliario.
El beta de las inversiones
inmobiliarias lo hemos calculado
en 0,4 puntos. Esto quiere decir Las crisis económicas y las perdidas de valor bursátiles que ellas generan justifican el
que cuando al país le va bien atractivo que tiene el mercado inmobiliario. La falta de competitividad del Mercado de
crecen poco; solo logran un 40%
Capitales genera un mercado de baja liquidez. Solo un 30% de los valores bursátiles se
del crecimiento total y cuando al
país le va mal pierden solo una trazan con frecuencia. Esta falta de dinamismo sumado a la perdida de valor frente a
porción, es decir, 0.4 veces la crisis de volatilidad hace, más atractivo, al mercado inmobiliario que, si bien no logra
perdida grandes rentabilidades en el corto plazo, son lo suficientemente atractivas para
cualquier inversionista.
Evolución de los Precios Inmobiliarios y del IPSA
(1985-2018)
1.600.000 6.000,0
1.400.000
5.000,0
1.200.000
1.000.000 4.000,0
Pesos Chilenos
800.000
3.000,0
600.000
400.000 2.000,0
200.000
1.000,0
-
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
-200.000 0,0
Años
Las inversiones inmobiliarias, son inversiones de bajo riesgo. El beta de las inversiones
inmobiliarias lo hemos calculado en 0,4 puntos. Esto quiere decir que cuando al país le
va bien crecen poco; solo logran un 40% del crecimiento total y cuando al país le va
mal pierden solo una porción, es decir, 0.4 veces la perdida. En el caso de las
inversiones inmobiliarias y gracias a que sus precios están indexados a la UF, su
info@amaureira.com
www.amaureira.com34
rentabilidad se calcula después de inflación, es decir, que en períodos de crisis el menor
valor que logra una inversión bursátil será de UF+ 0,4(la perdida de crecimiento
económico).
Los datos confirman que las inversiones inmobiliarias son un buen refugio para evitar
perdidas de largo plazo.
Cabe la pena señalar que en un buen año bursátil se puede superar el 30% y hasta 40%
de rentabilidad en un buen portafolio de acciones, no obstante, ese margen de ganancia
es también el porcentaje que se puede perder.
Las inversiones inmobiliarias en terrenos rentan anualmente UF+3,15%. Si
consideramos una inflación de 3% por año, la rentabilidad inmobiliaria de un sitio será
de 6,15% por año. En caso de recesión, la rentabilidad bajará a rangos de 4,25% a 3%
por cada año.
La conclusión es que el mercado inmobiliario se convirtió en una mejor alternativa,
que el Mercado de Capitales, para invertir, debido al menor riesgo que representa y
menor conocimiento técnico para realizar inversiones.
Cuando hay crecimiento económico, también hay mayores empleos, los salarios
aumentan y con ello el ahorro. El ahorro se traduce por lo general, en inversión y
debido a que el mercado de capitales es ineficiente captando ese ahorro, las personas
prefieren invertir en bines inmuebles, es decir, el crecimiento del mercado inmobiliario
en Chile continuará siendo una alternativa de inversión de menor riesgo, regulación y
capacidades técnicas para evaluar las alternativas.
El mercado inmobiliario está captando el ahorro que se genera en momentos de
crecimiento económico.
Variación % año a año del ahorro y
los precios inmobilairios
10
5
0
2014 2015 2016 2017
Ahorro Precios
info@amaureira.com
www.amaureira.com35
Atributos que dan valor a un terreno
Los atributos que dan valor a un terreno se en siete factores: Ubicación, conectividad,
consolidación, accesibilidad, características del terreno, postación y atributos comparativo.
Existen elementos que no son gestionando por las inmobiliarias y que le dan valor a
un terreno, como la ubicación y conectividad.
Entre los elementos que deben gestionarse y que le entregan un alto valor a un
propiedad está la accesibilidad, postación y el tamaño/forma que la inmobiliaria dividió
para los terrenos.
Entre las variables que se deben considerar, al momento de comprar un terreno
inmobiliario, están aquellos elementos que serán comparativos a la competencia
inmediata de los terrenos. Los valores inmobiliarios se presentan en base a
comparación con experiencias cercanas (si la casa de mi vecino se vendió en 300, mi
casa debiera estar en ese rango). La ubicación, conectividad, consolidación,
accesibilidad, postación y las características del terreno entregan la mayor parte del
valor de un proyecto inmobiliario. Al valor comparativos se deben agregar los atributos
con los que cuenta esa bien inmueble. (Ej.: si los terrenos cercanos tienen guardia,
recolección de basura y agua potable, no tener estos servicios restará valor y tenerlos
ayudará a aumentar el valor).
En detalle, los principales atributos son:
1. Ubicación
Caracterización de la ubicación, en detalle. Los valores inmobiliarios están
dados por comparación. El valor de un terreno estará dado según la ubicación
en que esté (no es lo mismo un terreno en Jardín del Mar, que en la Patagonia).
En detalle la ubicación será un punto de partida. La extensión o tamaño del
terreno, en relación qué se puede hacer en él desde una visión inmobiliaria le
entrega atractivo a un inversionista. El entorno inmediato y la calidad ambiental
entregan puntos a la ubicación.
a. Ubicación
b. Tamaño
c. Entorno Inmediato
d. Calidad Ambiental
info@amaureira.com
www.amaureira.com36
2. Conectividad
El valor de la ubicación estará determinado, entre otras variables, a la
conectividad del proyecto inmobiliario. Hay que destacar la conectividad y los
proyectos futuros de conexión es clave para determinar el valor de un
proyecto. Se debe comentar sobre la calidad de la conexión del proyecto con
las principales vías de transito.
3. Consolidación
La consolidación de un proyecto inmobiliario le entrega validez al tiempo que
entrega liquidez al proyecto, es decir, que la inversión puede ser liquidada,
vendida o utilizada con fines financieros. A mayor nivel de consolidación mayor
será la plusvalía de los terrenos. Existe, por lo tanto, una aceleración en las
ventas de proyectos inmobiliarios en la medida que se logran vender un
porcentaje importante del proyecto inmobiliario. Se debe considerar qué
porcentaje se está utilizando con fines puramente especulativos; quedará
reflejado en el porcentaje de construcción sobre terrenos inmobiliarios y
luego, qué porcentaje reside en el lugar permanentemente.
a. % Vendido
b. % Vendido / Construido
c. % Vendido / No-construido
d. % Construido / primera vivienda
e. Comercialización
4. Accesibilidad
La accesibilidad es el primer elemento gestionable por una empresa
inmobiliaria que le entrega valor a un proyecto inmobiliario. La calidad de la
accesibilidad interna del proyecto inmobiliaria entregará puntos de
rentabilidad al proyecto sobre la base de los efectos que ella tiene sobre la
consolidación.
info@amaureira.com
www.amaureira.com37
5. Características del terreno
Las características del terreno deben ser gestionadas por la empresa
inmobiliaria. El tamaño de los lotes, la forma y proporción de ellos son
variables que nacen desde el inicio del proyecto; y deben estar justificadas para
el inversionista (por qué esa opción y no otra).
a. Tamaño
b. Forma y proporción
c. Constructibilidad
6. Postación
La presencia de servicios básicos afectará la consolidación del proyecto
inmobiliario y debido a que el agua está garantizada; de no existir agua en el
sector la municipalidad correspondiente debe hacerse cargo, la electricidad
toma un valor relevante.
Conjuntamente, la existencia de “postes” implica que cada parcela ha sido
individualizada; para generar el contrato de servicios de electricidad que le
corresponda. Al estar, debidamente individualizada, los bancos pueden tomar
los terrenos en garantía u ofrecer crédito hipotecarios, es decir, la existencia
de postes de electricidad abre la brecha de financiamiento bancario y ello,
también, ayuda a un aumento del precio de los terrenos
7. Atributos comparativos
Los atributos comparativos hacen alusión a los proyectos que son
competencia del proyecto inmobiliario que se desee comercializar. Todas las
variables “extras” serán importantes solo, en la medida que la competencia las
tienes. Si, por ejemplo, cerca hay un proyecto inmobiliario con varias
prestaciones, el proyecto que compita con ellos deberá igualarlas o disminuir
su precio. Se debe contar con un estudio de la competencia cercana y sus
principales características para argumentar por qué no se incluyen o justificar
su inclusión.
info@amaureira.com
www.amaureira.com38
UF / M2
La estandarización de los valores inmobiliarios, medidos en “UF metro cuadrado”
hacen ineficiente al mercado en términos de diferenciación. Los esfuerzos de Marketing
por diferenciar un proyecto con respecto a otros son invalidados en la tasación. El
valor, entonces, de los esfuerzos de Marketing estarán en la velocidad con que se
vendan o inviertan en los bienes inmuebles.
Los estudios han demostrado que la velocidad con la cual se alcanzan los precios
depende directamente de la cantidad de población que habite en un lugar. La densidad
poblacional también implica agregar elementos medibles en una tasación, es decir, a
mayor cantidad de personas viviendo en una localidad mayores serán los servicios que
tengan y por ende mayor puntuación en una tasación.
Este apartado, tiene por objeto reconocer que los precios inmobiliarios no se mueven,
necesariamente, por una cuestión de oferta y demanda. Las variables de tasación son
las relevantes para lograr rentabilidad y las bajas y alzas, que, si bien oscilan con los
movimientos de tasas de interés y la inflación, afectan a todo el mercado, entonces, las
variables de una tasación definen el valor de un terreno. La densidad poblacional es la
que determinará la velocidad con que los precios subirán y los esfuerzos de marketing
ayudan a lograr esa densidad poblacional.
info@amaureira.com
www.amaureira.com39
Clasificación de tipos de zonas
inmobiliarias.
En los estudios queda clara la diferencia entre precios, según su ubicación. Existen tres
rangos de precios: precios en áreas aislada, precios en zonas de expansión y precios
en áreas saturadas. Jardín del Mar es un área saturada, en relación con su entorno.
Atrapada en la ciudad logra, en menor tiempo, alcanzar precios equivalentes a una
rentabilidad nominal anual cercana al 4% para la viviendas. Curauma y Limache
presentan precios relacionados a áreas de expansión, es decir, no quedan atrapadas en
la ciudad, sino que ayudan a que esta se expanda. Los precios en áreas de expansión
alcanzan la rentabilidad nominal anual cercana al 4% en mayor tiempo que las zonas
saturadas. Las áreas aisladas o inconexas a una ciudad muestran valores muy inferiores
en la rentabilidad nominal anual, la que no supera el 2%. Conjuntamente son áreas más
sensibles a los vaivenes económicos. Su rentabilidad depende directamente de la
densidad poblacional; a mayor densidad los precios aumentan.
Se puede crear una zona aislada, hasta que esta sea de expansión y se convierta en
saturada. Los ejemplos de Placilla/Curauma en la Región de Valparaíso y de Huechuraba
en la Región Metropolitana son ejemplos de zonas aisladas creadas artificialmente para
convertirse, en el tiempo, en zonas de expansión. Machalí en la Región de O`Higgins y
La Florida en la Región Metropolitana son ejemplo de áreas de expansión que se han
convertido en zonas saturadas.
Área aislada Área de expansión Área Consolidada
info@amaureira.com
www.amaureira.com40
La Rentabilidad de una Inversión
Inmobiliaria.
La rentabilidad nominal anual está determinada por la densidad población que tenga un
bien inmueble. Sin considerar si se está en un punto eficiente de riesgo o en relación
con los costos, sí se puede determinar cuánto es la rentabilidad anual, en términos
nominales, que han tenido los diferentes tipos de viviendas.
Considerando que actualmente un BCU del Banco Central, a 10 años, cuenta con una
tasa nominal anual de UF+1,60%
Los terrenos sobre una hectárea cuentan con una rentabilidad nominal anual de
UF+1%, es decir, no logran superar a un Bono del Banco Central (UF+1,60%). Se
recupera la inflación, pero no se paga el riesgo.
Una vez dividido los terrenos estos pueden alcanzar un alto precio según las campañas
de Marketing que se hagan, no obstante, si la densidad población -ventas- no refleja un
aumento importante, los precios tenderán a buscar el valor original del sitio antes de
su división (en UFs M2). La plusvalía de un sitio es de UF+3,15%.
Para aquellas zonas donde se ha construido la rentabilidad nominal anual es de UF+4,3%
Por ultimo, para los arriendos la rentabilidad nominal anual encontrada es de UF+7,3%
UF + 1% UF + 3,15% UF + 4,3% UF + 7,3%
Sitio Terrenos Urbanizado Viviendas Arriendo
info@amaureira.com
www.amaureira.com41
Precios de proyectos inmobiliarios en
el eje Limache, Peñablanca y Concón.
Los valores inmobiliarios se mueven en precios comparativos, es decir, la valorización
de un terreno comenzará al mismo valor de los terrenos aledaños. A partir de ese
valor se comenzará a aumentar o disminuir su precio dependiendo de las características
comparativas del proyecto con otros bienes inmobiliarios aledaños.
Algunos de los proyectos analizados y su valor en UF/M2:
Proyecto Valor UF/M2
La Foresta 0,13
Lomas de San Isidro 0,17
Reserva Los Boldos 0,30
Cajón de Lebu 0,17
Comienzo Verde 0,10
Península del Lago 0,17
Rinconada del Lago 0,34
Mantagua (promedio) 0,43
Limache (promedio) 0,82
La evidencia demuestra que hay una relación entre precios y
aceleración de ventas.
info@amaureira.com
www.amaureira.comTambién puede leer
