HOTEL: Inicio de Cobertura - Miranda Global Research
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HOTEL: Inicio de Cobertura
Una de las Cadenas Hoteleras Más Rentables de México
Estamos iniciando cobertura en GRUPO HOTELERO SANTA
FÉ, S.A.B. DE C.V. ("HOTEL"), una de las principales y más
rentables cadenas hoteleras mexicanas, con una
recomendación de COMPRA y un precio objetivo de P$8.20
por acción para finales del 2020. El rendimiento potencial
es del 38.7%.
Tesis de Inversión
Sólidos Fundamentos. Esto incluye la posición de HOTEL
como una de las principales cadenas hoteleras de México,
su atractivo portafolio que incluye hoteles urbanos y de
playa con reconocidas marcas nacionales e internacionales,
su modelo de negocios flexible, su alta rentabilidad, la
105 trayectoria comprobada de creación de valor de su
administración, y la alta generación de flujo libre de efectivo
95
de la empresa.
85
HOTEL* IPC
Atractivo Potencial de Crecimiento. Esperamos que los
75 ingresos, el EBITDA y la utilidad neta de HOTEL aumenten
65
a una tasa anual compuesta del 9%, 9% y 6%,
respectivamente, durante el período 2019-2024 impulsados
55
nov.-18 feb.-19 may.-19 ago.-19
por una mayor ocupación y tarifas en los hoteles existentes,
la mayor contribución de los hoteles que se encuentran en
proceso de estabilización, los beneficios de la alianza
estratégica con AMResorts, la apertura de los hoteles Hyatt
Regency Insurgentes Sur (que es propiedad de HOTEL en
un 50% y que, por lo tanto, consolidará en sus resultados),
la apertura de los hoteles propiedad de terceros AC Hotel
by Marriott Distrito Armida, Curio Collection Zacatecas, y
Breathless Tulum Resort & Spa, así como la obtención de
nuevos contratos de administración. Además, esperamos
que el apalancamiento de la empresa se reduzca a 2.9
veces en 2024, a partir del nivel actual de 4.0 veces.
Martin Lara +5255-6413-8563
Eduardo Miller martin.lara@miranda-gr.com
Diciembre 2, 2019 @Mirandapartners eduardo.miller@miranda-gr.com
Reporte preparado por Miranda Global Research para Vector Casa de Bolsa, S.A. de C.V.
HOTEL: Inicio de Cobertura
Valuación
Las acciones de HOTEL cotizan a un VE/EBITDA proyectado
de 10.8 veces, a un P/U estimado de 14.5 veces y a un P/VL
actual de solamente 0.6 veces. Estos múltiplos se comparan
contra los promedios de 11.0 veces, 18.9 veces y 1.0 vez,
respectivamente, de las cadenas hoteleras de los mercados
emergentes, y contra los promedios de 15.5 veces, 27.2
veces y 3.4 veces, respectivamente, de las cadenas
hoteleras de los mercados desarrollados. Creemos que las
acciones de HOTEL deben cotizar a un premio debido al
mayor potencial de crecimiento de largo plazo de la
empresa.
Establecimos un precio objetivo de P$8.20 por acción para
finales del 2020 para las acciones de HOTEL por medio de
un modelo de flujos descontados que incluye una tasa de
crecimiento a perpetuidad del 3.3% en términos nominales
y una tasa de descuento (WACC) de 6.7%. Para calcular la
WACC, utilizamos un costo de capital del 8.2%, un costo de
deuda antes de impuestos del 5.5% y una razón de deuda
a capital a finales del 2020 de 34.9%. Los múltiplos objetivo
son de 11.4 veces y 20.9 veces, ligeramente superiores a
los promedios de 5 años de 10.8 veces y de 19.5 veces,
respectivamente.
Principales Riesgos
Los principales riesgos de HOTEL incluyen los siguientes: i)
volatilidad macroeconómica; ii) intensa competencia en el
sector; iii) cambios adversos en las regulaciones ecológicas
o fiscales; iv) cambios en el equipo administrativo; v)
menores niveles de ocupación; vi) adquisiciones de tamaño
significativo; vii) desastres naturales; viii) altos niveles de
inseguridad; ix) apalancamiento actual de 4.0 veces
EBITDA; y/o x) aumento de ingresos comisionables.
2
HOTEL: Inicio de Cobertura
SÓLIDAS PERSPECTIVAS DEL TURISMO MUNDIAL
El número total de turistas a nivel global creció de 903 millones en 2007 a 1,400 millones en 2018
(la cifra más reciente), de acuerdo con la Organización Mundial del Turismo (UNWTO), lo cual
representó una tasa anual promedio del 4.1%. Esperamos que este indicador crezca solamente
1.7% en 2019 como resultado de la desaceleración macroeconómica que anticipamos en los
Estados Unidos, Europa, China y Japón debido a las diferencias comerciales existentes entre los
Estados Unidos y China y entre los Estados Unidos y algunos de sus socios europeos.
Posteriormente, la tasa mejorará gradualmente, lo cual se traducirá en una tasa anual promedio
del 4.1% en el periodo 2019-2025, alcanzando 1,851 millones de turistas.
Gráfica 1.- Turistas Globales
2,000 Millones de turistas Cambio 8.0%
1,800
7.0%
1,600
6.0%
1,400
5.0%
1,200
1,000 4.0%
800
3.0%
600
2.0%
400
1.0%
200
0 0.0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Fuente: UNWTO, Miranda Global Research
El gasto mundial en turismo fue de US$1,401 mil millones en 2018 (US$1.4 trillones
norteamericanos), lo cual representó una tasa anual promedio de crecimiento del 3.2% durante
el periodo comprendido entre los años 2007 y 2018 (la cifra más reciente), superando así al
crecimiento del PIB mundial de ese lapso. Esperamos que el gasto mundial en turismo crezca a
una tasa anual promedio del 5.1% durante el periodo 2019-2025, sobrepasando los US$2,000 mil
millones (US$2.0 trillones norteamericanos). Esto incluye una pequeña desaceleración en 2019
por la guerra comercial prevaleciente entre los Estados Unidos y China, y una mejoría en los años
subsecuentes.
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HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 2.- Gasto Mundial en Turismo
2.5 Miles de Millones de USD Cambio 8.0%
6.0%
2.0
4.0%
1.5
2.0%
0.0%
1.0
-2.0%
0.5
-4.0%
0.0 -6.0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Fuente: Datatur, UNWTO, Miranda Global Research
ALTO POTENCIAL DE LA INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA
Desde nuestro punto de vista, México está bien posicionado para beneficiarse del futuro
crecimiento del turismo mundial, ya que es el séptimo país más visitado del mundo (recibió 41.3
millones de turistas en 2018 y 29.8 millones durante los primeros ocho meses de 2019) y cuenta
con una red de hoteles bien establecida en todas las categorías (alrededor de 22,500
establecimientos con más de 800 mil habitaciones a finales del 2018), lugares hermosos tanto
costeros como urbanos, gente amable y algunos de los mejores alimentos y bebidas del mundo.
Gráfica 3.- Turistas Internacionales por País en 2018 (Millones)
Francia 89.4
España 82.8
EE.UU. 79.6
China 62.9
Italia 62.1
Turquía 45.8
México 41.3
Alemania 38.9
Tailandia 38.2
Reino Unido 36.3
Japón 31.2
Austria 30.8
Grecia 30.1
Hong Kong 29.3
Malasia 25.8
Rusia 24.6
Portugal 22.8
Canadá 21.1
Polonia 19.6
Holanda 19.0
- 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0
Fuente: Sectur
4
HOTEL: Inicio de Cobertura
México también recibe un monto significativo de recursos por concepto de turismo. En 2018, captó
US$22,500 millones, siendo el dieciseisavo país que más dólares recibió durante ese año.
Gráfica 4.- Captación de Dólares por Turismo en 2018
EE.UU. 214.5
España 73.8
Francia 65.5
Tailandia 63.0
Reino Unido 51.9
Italia 49.3
Australia 45.0
Alemania 43.0
Japón 42.1
China 40.4
Macao 40.2
Hong Kong 36.8
India 28.6
Turquía 25.2
Austria 23.0
México 22.5
Canadá 22.0
EAU 21.4
Singapur 20.5
Malasia 19.6
Portugal 19.6
Países Bajos 18.0
Grecia 17.3
Suiza 17.0
- 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0
Fuente: Sectur, OCDE
El PIB turístico representó el 8.8% del PIB total de México en 2017 de acuerdo con datos de
Sectur, superando así a otros países más desarrollados y con una alta vocación turística como
Francia (7.1%), Grecia (6.8%), Costa Rica (6.7%) e Italia (6.0%).
5
HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 5.- Contribución del PIB Turístico al PIB Total (2017)
14.0%
12.5%
12.0% 11.2%
10.0%
8.8%
8.0% 7.1%
6.8% 6.7%
6.0%
6.0%
3.9% 3.9%
4.0%
2.0%
0.0%
Grecia
Perú
México
Alemania
Portugal
España
Costa Rica
Italia
Francia
Fuente: OECD
El PIB Turístico de México tiene una fuerte correlación con el PIB total como se puede apreciar en
la gráfica siguiente. Como resultado, creemos que el PIB turístico se desacelerará este año de
manera importante, pero volverá a crecer a partir del 2020, si es que la incertidumbre
macroeconómica mejora.
Gráfica 6.- Desempeño del PIB Turístico y PIB Total de México (2010 – 2018)
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
PIB Turístico PIB Total
Fuente: Sectur
6
HOTEL: Inicio de Cobertura
A pesar de la alta contribución del sector turismo al PIB total de México, creemos que el potencial
de crecimiento de esta industria es significativo. El número de hoteles por cada 10,000 habitantes
fue de solamente 3 en 2018, muy por debajo del de los países desarrollados, en particular los
EE.UU. con 16, Canadá con 12 y España con 12.
Gráfica 7.- Número de hoteles por 10,000 habitantes (2018)
18
16
16
14
12 12
12 11
10 9
8
8 7 7
6
6
4 4
4 3 3 3
2
0 Italia
Costa
Australia
Puerto
Tailandia
Canadá
México
Zelanda
España
EE.UU.
Unido
Alemania
Francia
Turquía
Reino
Rica
Nueva
Rico
Fuente: Sectur, SCT, Euromonitor
La industria hotelera mexicana se encuentra muy fragmentada. La mayor cadena hotelera tenía
177 hoteles en operación al cierre del 3T19. Este entorno es propicio para que las empresas
consolidadoras, como HOTEL, sigan expandiéndose de manera importante por medio de la
apertura y/o adquisición de propiedades atractivas.
Gráficas 8.- Principales Cadenas Hoteleras en México (3T19)
200
177
180
160 151
140
120 112
100 86
80
62
60 50 46 44 40 40 35 34 30
40 29
20
0
IHG
Misión
Starwood
Wyndham
Fibra Hotel
Posadas
Real Turismo
AMResorts
Fibra INN
HOTEL
Hoteles City
Hilton
Marriott
Best Western
Fuente: Empresas, Sectur
7
HOTEL: Inicio de Cobertura
Además, la penetración de los hoteles de cadena es de solamente 25% del total de hoteles
existentes en México, muy por debajo del 66% en los Estados Unidos. Esperamos que este
indicador alcance 39% en 2025 en México como resultado de la expansión de las principales
cadenas.
Gráfica 9.- Penetración de Hoteles de Cadena vs. Hoteles Independientes
120
Cadena Independientes
100
80 34
61
60 82 75
40
66
20 39
25
19
0
EE.UU. Brasil México México 2025E
Fuente: Sectur
El número de turistas internacionales que ingresaron a México aumentó a una tasa anual promedio
de 6.1% durante el período 2007-2018, alcanzando 41.5 millones, según la Secretaría de Turismo.
El único año en que este indicador cayó fue en 2009 como resultado de la crisis inmobiliaria y
bancaria de los Estados Unidos, así como de la influenza en México, lo que es comprensible, ya
que la mayoría de los turistas extranjeros proviene de los Estados Unidos (56%) y el resto de
Canadá (12%). Esperamos que los turistas internacionales que visitan México aumenten a una
tasa anual promedio del 5.1% durante el período 2019-2025 alcanzando 58.7 millones.
8
HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 10.- Turistas Internacionales en México (2015 – 2025E)
70.0 Millones de turistas Cambio 14.0%
60.0 12.0%
50.0 10.0%
40.0 8.0%
30.0 6.0%
20.0 4.0%
10.0 2.0%
- 0.0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Fuente: Secretaría de Turismo, Miranda Global Research
Los turistas dométicos de México aumentaron a una tasa promedio anual de 4.6% durante el
período 2012-2018 a 60.9 millones, de acuerdo con Sectur. En el futuro, anticipamos que este
indicador crecerá a una tasa anual compuesta del 3.5% apoyada en un crecimiento poblacional
del 1.5% por año, un mayor ingreso disponible de la clase media y un crecimiento del PIB de
1.2% en 2020 y de 2.0% a partir de ese año.
Gráfica 11.- Turistas Domésticos (2007– 2025E)
90.0 Millones de turistas Cambio 9.0%
80.0 8.0%
70.0 7.0%
60.0 6.0%
50.0 5.0%
40.0 4.0%
30.0 3.0%
20.0 2.0%
10.0 1.0%
- 0.0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Fuente: Secretaría de Turismo, Miranda Global Research
9
HOTEL: Inicio de Cobertura
Creemos que la firma del tratado comercial T-MEC entre México, Estados Unidos y Canadá,
incrementará en número de huéspedes de negocios y de alto nivel, lo cual seguramente
beneficiará a todo el sector, incluyendo a HOTEL.
PRINCIPALES VENTAJAS COMPETITIVAS DE HOTEL
Portafolio Diversificado Por Destinos, Categorías y Marcas
HOTEL cuenta con un muy interesante portafolio de 25 hoteles en 15 estados con 6,380 cuartos
en operación al cierre del 3T19, de los cuales 13 son de la empresa y 12 son de terceros. La marca
principal es Krystal con 15 propiedades y 4,340 cuartos. En nuestra opinión, el portafolio actual
de HOTEL está muy bien diversificado ya que un 53% de los cuartos están localizados en la playa
y el restante 47% en zonas urbanas. Por categoría, un 43% es Gran Turismo, un 24% es de 5
estrellas, un 31% es de 4 estrellas, un 2% es de 3 estrellas y un porcentaje mínimo es de tipo
“boutique”. En el futuro la empresa planea aplicar un enfoque geográfico 3+3, que incluye la
expansión principalmente las ciudades de México, Monterrey, Guadalajara, Cancún/Riviera Maya,
Puerto Vallarta/Riviera Nayarit y Los Cabos.
Además, la empresa está construyendo el Hyatt Regency Insurgentes Sur Mexico City (en el cual
tendrá una participación accionaria del 50%) en la categoría de Gran Turismo y tiene en
construcción otras tres propiedades de terceros, que incluyen el AC by Marriott Distrito Armida de
4 estrellas, el hotel boutique Curio Collection Zacatecas y el Breathless Tulum Resort and Spa,
también en la categoría de Gran Turismo. Se espera que estos últimos cuatro hoteles añadan 750
cuartos.
Gráfica 12.- Localización Geográfica del Portafolio de HOTEL (3T19)
Fuente: HOTEL
10HOTEL: Inicio de Cobertura
HOTEL tiene acuerdos de largo plazo con varias cadenas hoteleras internacionales de prestigio
como Hyatt, Hilton, Marriott y Ibis, lo cual le permite a la empresa utilizar estas marcas en sus
propiedades y en las que opera para terceros.
Gráfica 13.- Composición del Portafolio Actual de HOTEL
Propiedad (Número de Marca (Número de habitaciones)
habitaciones)
2%
19%
41% 36% 39%
42%
21%
Co-inversión Propios al 100%
Propios al 50% De Terceros Otras Krystal Reflect Krystal Grand
Segmento (Número de Categoría (Número de
habitaciones) habitaciones)
0% 2%
31%
47% 43%
53%
24%
3 estrellas 4 estrellas 5 estrellas
Urbano Playa
Gran Turismo Boutique
Etapa de estabilización (Número de
habitaciones)
10%
28%
62%
En Desarrollo En Proceso de Maduración Estabilizado
Fuente: HOTEL
11HOTEL: Inicio de Cobertura
La Marca Krystal Como una Ventaja Competitiva
Una de las principales ventajas competitivas de HOTEL es que es dueña de la marca Krystal, la
cual tiene una amplia presencia en varias ciudades y zonas costeras de México desde hace más
de 35 años. HOTEL tiene 15 hoteles con esta marca en varias categorías que incluyen Gran
Turismo, 5 estrellas y 4 estrellas.
Gráfica 14.- Posicionamiento de la Marca Krystal
KRYSTAL
15 Hoteles
4,340 Habitaciones
3 ciudades 1 ciudad 6 ciudades 5 ciudades 1 ciudad
3 hoteles 1 hotel 6 hoteles 5 hoteles 1 hotel
1,329 150 1,709 752 400
habitaciones habitaciones habitaciones habitaciones habitaciones
Playa y Urbano Urbano Playa y Urbano Playa y Urbano Playa
Gran Turismo Gran Turismo 5 Estrellas 4 Estrellas 4 Estrellas
Fuente: HOTEL
Modelo de Negocios Flexible
HOTEL cuenta con un modelo de negocios flexible que le permite aprovechar las oportunidades
en los diferentes segmentos de mercado. Este modelo le permite maximizar la rentabilidad de los
hoteles ya que adapta el producto a la demanda del cliente. Las principales características de este
exitoso modelo de negocios son las siguientes:
• Operación en varias categorías (4 y 5 estrellas, Gran Turismo);
• Diferentes planes para el huésped (plan europeo, todo incluido, plan híbrido, club
vacacional, y corporativo);
• Multifuncionalidad del personal;
• Prestación de servicios en el mercado urbano y de playa;
• Plataforma de hoteles propios y marca propia;
• Flexibilidad de incorporar nuevas marcas a la plataforma existente.
12HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 15.- Modelo de Negocios
Krystal Ciudad
Plan
5y4*
Europeo
Fuente: HOTEL
Una de las Cadenas Hoteleras Más Rentables de México
Como resultado de su exitoso modelo de negocios, HOTEL históricamente ha generado un margen
de EBITDA mayor que el de la mayoría de las empresas hoteleras públicas mexicanas. Creemos
que la empresa se mantendrá como una de las más rentables en México en el futuro previsible.
Gráfica 16.- Margen de EBITDA de Empresas Hoteleras Mexicanas
40.0%
35.0%
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2015 2016 2017 2018 L12M
HOTEL Hcity Fibra Inn Fibra Hotel Posadas
Fuente: Empresas
Potencial Adquisitivo / Amplia Experiencia en “Turnaround” Operativo
Históricamente, HOTEL ha crecido por medio de la adquisición de hoteles, de la construcción de
hoteles nuevos y de la obtención de contratos de administración de hoteles propiedad de terceros.
La compañía inició operaciones en 2010 por medio de la adquisición de tres hoteles propiedad de
NH Hoteles con 720 habitaciones que operaban bajo la franquicia Hilton en las ciudades de
13HOTEL: Inicio de Cobertura
Guadalajara, Monterrey y Ciudad Juárez. Posteriormente obtuvo tres contratos de administración
de los hoteles Krystal ubicados en Cancún, Ixtapa y Puerto Vallarta. En la actualidad cuenta con
un portafolio de 25 propiedades con 6,380 cuartos, como mencionamos anteriormente.
Cada vez que HOTEL abre una nueva propiedad, se enfoca en llegar al punto de equilibrio para
que la propiedad genere retornos en el menor tiempo posible (3-6 meses), aumentar la ocupación
por arriba del 60% (12-18 meses) y estabilizar el EBITDA de la propiedad por arriba del 30% (12-
24 meses).
HOTEL también ha desarrollado una amplia experiencia en la mejoría operativa de los hoteles que
adquiere (“operating turnaround” en inglés). La empresa lleva a cabo este proceso por medio de
las siguientes estrategias:
• Mejoría de ingresos con nuevos planes de ventas y marketing;
• Mejoría de rentabilidad por medio de sinergias de costos y eficiencias operativas;
• Mejoría de estándares de calidad;
• Equipos de top & bottom line analizando e implementando la estrategia de la empresa.
Una clara muestra de este exitoso proceso fue que el EBITDA del hotel Reflect Krystal Grand Punta
Cancún (anteriormente Hyatt) subió 304% entre 2013 y 2018, el EBITDA del hotel Krystal Satélite
María Bárbara (anteriormente María Bárbara) aumentó 39% entre 2015 y 2018, y el EBITDA del
hotel Barceló Reforma creció 70% entre 2013 y 2016.
Gráfica 17.- Mejoría Operativa de Hoteles
1. Krystal Grand Punta Cancún 2. Krystal Satélite Maria Barbará 3. Barceló Reforma (CDMX)
(CDMX)
Crecimiento de EBITDA Crecimiento de EBITDA
Crecimiento de EBITDA
Δ 304%
2013 2018 2015 2018 2013 2016
(Hyatt) (Reflect Krystal Grand)
Fuente: HOTEL
Prevemos que las adquisiciones de HOTEL serán limitadas en el mediano plazo debido a que la
empresa está terminando de construir el hotel Hyatt Regency Insurgentes Sur en la categoría de
Gran Turismo, lo cual requiere de importantes inversiones, y también debido a que el
apalancamiento de la empresa fue de 4.0 veces al cierre del 3T19. Sin embargo, esperamos que
este indicador mejore en el futuro debido a un mayor nivel de ocupación promedio, lo cual
14HOTEL: Inicio de Cobertura
esperamos que impulsará a su EBITDA y a su generación de flujo libre de efectivo. Creemos que
esto le permitirá a HOTEL seguir creciendo por medio de adquisiciones en el futuro.
Administración con Sólida Trayectoria de Creación de Valor
El equipo administrativo de HOTEL cuenta con una sólida trayectoria de creación de valor. Una
clara evidencia de esto es que el número de propiedades ha crecido desde las 3 iniciales hasta el
nivel actual de 25. Como resultado, los ingresos, el EBITDA y la utilidad neta de HOTEL se han
incrementado a una tasa anual compuesta del 29.5%, 27.8% y 47.2%, respectivamente, durante
el período 2008-3T19.
Gráfica 18.- Ingresos, EBITDA y Utilidad Neta (2011-U12M)
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 U12M
Ingresos EBITDA Utilidad Neta
Fuente: HOTEL
Competencia Limitada de AirBnB
En nuestra opinión, AirBnB no representa una amenaza significativa para la industria hotelera
mexicana en estos momentos por varias razones. La primera es que los visitantes de la industria
hotelera ven más por la experiencia que por el cuarto. La segunda es que los viajeros de negocios
representan la mayor parte del hospedaje de las ciudades y lo que buscan es un alto nivel de
calidad y de servicio. La tercera es que AirBnB hace mucho sentido en ciudades en donde el
hospedaje es muy caro o en donde no hay hospedaje de cadenas.
A principios del 2018, el Instituto Mexicano para la Competitividad, A.C. (IMCO) llevó a cabo un
estudio del impacto de AirBnB en México. De acuerdo con este estudio, México es el segundo
mercado más grande AirBnB en Latinoamérica, después de Brasil. Playa del Carmen (cuarta), la
Ciudad de México (sexta) y Puerto Vallarta (octava) se encontraron entre los 10 principales
destinos de Latinoamérica.
15HOTEL: Inicio de Cobertura
Guadalajara será el noveno destino más importante del mundo en el 2020 de acuerdo con el
sistema de reservaciones de AirBnB. Esto se debe a su arquitectura colonial, su selección de
museos y festivales, y sus iniciativas a favor de los ciclistas y peatones.
La penetración de AirBnB alcanzó 37,000 propiedades, dentro de las cuales destacan las de Playa
del Carmen (8,000), Ciudad de México (6,000), Puerto Vallarta (4,000), Cancún (2,200), y Cabo
san Lucas (1,400). Sin embargo, aún es limitada comparada contra los más de 400,000 cuartos
hoteleros que existían en el país al cierre del 2018, de acuerdo con datos de la Secretaría de
Turismo.
FAVORABLES PERSPECTIVAS DE HOTEL
Esperamos que los ingresos, el EBITDA y la utilidad neta de HOTEL aumenten a una tasa anual
compuesta del 9%, 9% y 6%, respectivamente, durante el período 2019-2024 impulsados por
una mayor ocupación y tarifas en los hoteles existentes, la mayor contribución de los hoteles que
se encuentran en proceso de estabilización, los beneficios de la alianza estratégica con AMResorts,
la apertura del Hyatt Regency Insurgentes Sur (que es propiedad de HOTEL en un 50% y que por
lo tanto consolidará en sus resultados), las aperturas de los hoteles propiedad de terceros AC
Hotel by Marriott Distrito Armida, Curio Collection Zacatecas, y Breathless Tulum Resort & Spa,
así como la obtención de nuevos contratos de administración. Además, esperamos que el
apalancamiento de la empresa se reduzca a 2.9 veces en 2024, a partir del nivel actual de 4.0
veces.
Gráfica 19.- Ingresos y EBITDA (2018-2024E)
4,000 Ventas Cambio 35% 1,200 EBITDA Cambio 30%
3,500 30% 25%
1,000
3,000 20%
25%
800
2,500 15%
20%
2,000 600 10%
15%
1,500 5%
400
10%
1,000 0%
5% 200
500 -5%
0 0% 0 -10%
2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E
Fuente: HOTEL, Miranda Global Research
En el segmento de hoteles propios, HOTEL está terminando de construir el Hyatt Regency
Insurgentes Sur, el cual es un 50% de su propiedad. Esperamos que este hotel entre en
operaciones a principios del 2022 con una tarifa promedio de P$3,800. Posteriormente,
anticipamos que la empresa abrirá un hotel propio por año.
16HOTEL: Inicio de Cobertura
Proyectamos que la ocupación promedio diaria en el segmento de hoteles propios será del 60.7%
en 2019 (ligeramente por debajo de la de 61.5% del 2018) a consecuencia de la incertidumbre
macroeconómica y del impacto del sargazo. Creemos que este indicador mejorará marginalmente
en 2020, situándose en 61.5% gracias a un ligeramente mejor crecimiento macroeconómico y a
una mayor contribución de los hoteles que en la actualidad se encuentran en proceso de
estabilización.
Para los años subsecuentes, esperamos que la ocupación promedio diaria de los hoteles existentes
mejore alrededor de dos puntos porcentuales por año apoyada en una menor incertidumbre
macroeconómica. Sin embargo, a nivel consolidado, proyectamos que podría bajar un poco en
2022 como resultado de la entrada en operación del Hyatt Regency Insurgentes Sur. Hay que
recordar que los hoteles de la empresa normalmente tardan hasta 6 meses en llegar al punto de
equilibrio, hasta 18 meses en generar una ocupación promedio del 60% y hasta 24 meses en
generar un margen de EBITDA del 30%.
A partir del 2020, esperamos que la tarifa promedio diaria suba ligeramente por arriba de la
inflación en los hoteles existentes. Este indicador experimentará un incremento adicional a partir
del 2022 con la entrada en operación del Hyatt Regency Insurgentes Sur, el cual tiene una tarifa
de P$3,800, muy superior al promedio actual de P$1,274 de los hoteles propios de la empresa.
Estimamos que los ingresos de alimentos y bebidas representarán un monto adicional del 75% de
los ingresos por hospedaje.
En hoteles administrados, HOTEL tiene en desarrollo las siguientes propiedades: i) AC Hotel by
Marriott Distrito Armida (esperamos que entre en operaciones el 4T20); ii) Curio Collection
Zacatecas (4T20) y Breathless Tulum Resort & Spa (4T21).
En este segmento, proyectamos que la ocupación promedio diaria baje a 66.5% en 2019 a
consecuencia de la debilidad macroeconómica prevaleciente. En 2020, creemos que bajará
adicionalmente como resultado de la entrada en operación de los hoteles AC Hotel by Marriott
Distrito Armida y del Curio Collection Zacatecas. Sin embargo, mejorará gradualmente hasta
69.0% a finales del 2024, a pesar de las aperturas del Breathless Tulum Resort & Spa y del Hyatt
Regency Insurgentes Sur.
17HOTEL: Inicio de Cobertura
Tabla 1.- Principales Indicadores Operativos (2018-2024E)
2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E
Ventas 2,065 2,201 2,281 2,446 2,958 3,236 3,523
Hospedaje 1,106 1,082 1,129 1,207 1,452 1,587 1,725
Alimentos y Bebidas 732 840 847 905 1,089 1,190 1,294
Otros Ingresos de Hoteles 157 202 220 235 283 310 337
Administración de Hoteles 71 77 84 98 134 150 167
Costos y Gastos de Operación - 891 - 1,001 - 1,024 - 1,036 - 1,347 - 1,414 - 1,485
Gastos de Venta y Administrativos - 468 - 517 - 522 - 595 - 663 - 743 - 832
Otros Gastos - 30 - 36 - 43 - 52 - 62 - 75 - 90
Depreciación - 196 - 240 - 276 - 309 - 340 - 374 - 412
Costos y Gastos Totales - 1,586 - 1,795 - 1,865 - 1,992 - 2,413 - 2,606 - 2,818
Costos y Gastos No Recurrentes - 29 - 23 - 28 - 32 - 36 - 40 - 44
EBITDA 676 646 692 763 886 1,005 1,117
Margen EBITDA 32.7% 29.4% 30.3% 31.2% 29.9% 31.0% 31.7%
Utilidad de Operación 451 383 388 421 510 590 661
Margen de Operación 21.8% 17.4% 17.0% 17.2% 17.2% 18.2% 18.8%
2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E
Hoteles Propios (50%+ Propiedad) 12 13 13 13 14 15 16
N° de Cuartos 3,738 3,738 3,738 3,738 3,988 4,138 4,288
Ocupación 61.5% 60.7% 61.3% 63.3% 63.8% 65.3% 66.2%
ADR 1,422 1,312 1,370 1,418 1,598 1,654 1,712
RevPar 875 797 839 897 1,019 1,080 1,133
Hoteles Administrados 9 12 14 15 16 17 18
N° de Cuartos 1,771 2,267 2,467 2,767 3,017 3,167 3,317
Ocupación 68.2% 66.5% 63.0% 64.0% 64.4% 67.0% 69.0%
ADR 1,484 1,490 1,522 1,599 1,819 1,883 1,949
RevPar 1,012 990 959 1,023 1,172 1,261 1,345
Fuente: HOTEL, Miranda Global Research
Esperamos que el margen de EBITDA de HOTEL se contraiga a 29.4% en 2019 también a raíz de
la debilidad macroeconómica y el impacto del sargazo. Para el 2020, anticipamos cierta mejoría
a 30.3% impulsada por la alianza con AMResorts y de la mayor contribución de los hoteles que
en la actualidad están en proceso de estabilización. Para el 2024, creemos que el margen deberá
alcanzar por lo menos 31.0% debido a una mayor tasa de ocupación y a los incrementos en la
tarifa promedio de los dos segmentos de operación de hoteles.
La utilidad neta deberá crecer a una tasa anual promedio del 6%, como mencionamos
anteriormente. Esto es debido a que esperamos que la tasa de impuestos sea del 22.0% en 2019
y que vaya aumentando gradualmente a 24.5% en el 2024.
Como resultado de la importante generación de flujo libre de efectivo de HOTEL, estimamos que
su apalancamiento disminuirá a 2.9 veces a finales del 2024, a partir del nivel actual de 4.0 veces.
No estamos considerando ninguna desinversión adicional de hoteles o de co-inversiones en hoteles
(en el 3T19, HOTEL anunció la venta de su participación accionaria del en el hotel Breathless
Tulum Resort & Spa por P$88 millones).
18HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 20.- Razón de Deuda Neta / EBITDA (2018-2024E)
3,300 Deuda Neta Deuda Neta / EBITDA (x) 6.0
3,200 5.0
3,100
4.0
3,000
3.0
2,900
2.0
2,800
2,700 1.0
2,600 0.0
2018 2019E 2020E 2021E 2022E 2023E 2024E
Fuente: HOTEL, Miranda Global Research
VALUACIÓN
Desempeño vs. IPC
Las acciones de HOTEL han presentado un rendimiento inferior al del IPC durante los últimos 12
meses, creemos que como resultado de que los inversionistas institucionales extranjeros se están
alejando de las acciones mexicanas de media y baja capitalización ya que las consideran como un
activo riesgoso tomando en cuenta las condiciones macroeconómicas actuales.
Sin embargo, las acciones de HOTEL han superado ampliamente al IPC durante los últimos días,
como resultado del anuncio de que Itkea Mexico, S.A. de C.V. fue autorizada por el Consejo de
HOTEL para adquirir un porcentaje accionario hasta del 20% de la empresa. Creemos que este
desempeño se mantendrá positivo en el mediano plazo dadas las favorables perspectivas de
HOTEL y su atractiva valuación.
Gráfica 21.- HOTEL* vs. IPC
105
95
85
HOTEL* IPC
75
65
55
nov.-18 feb.-19 may.-19 ago.-19
Fuente: Bloomberg
19HOTEL: Inicio de Cobertura
Comparativo Internacional
Las acciones de HOTEL cotizan a un VE/EBITDA proyectado de 10.8 veces, a un P/U estimado de
14.5 veces y a un P/VL actual de solamente 0.6 veces. Estos múltiplos se comparan contra los
promedios de 11.0 veces, 18.9 veces y 1.0 vez, respectivamente, de las cadenas hoteleras de los
mercados emergentes, y contra los promedios de 15.5 veces, 27.2 veces y 3.4 veces,
respectivamente, de las cadenas hoteleras de los mercados desarrollados. Creemos que las
acciones de HOTEL deben cotizar a un premio debido al mayor potencial de crecimiento de largo
plazo de la empresa.
Tabla 2.- Valuación de Empresas Hoteleras Internacionales
Precio Valor Deuda
Margen
(USD) Mercado VE/EBITDA P/U EBITDA Δ% Neta / Rend.
Empresa País 29-Nov-19 (Mill. USD) U12M 2019E 2020E U12M 2019E 2020E P/VL 2019E 2020E EBITDA ROE 3T19 Div.
Mercados Emergentes
GRUPO HOTELERO SANTA FE SAB México $ 0.30 148 10.6x 11.4x 10.8x 18.3x 18.0x 14.5x 0.6 (5%) 5% 4.0x 3.5x 27.5 -
HOTELES CITY EXPRESS SAB DE México $ 0.82 303 11.9x 10.6x 9.8x 20.9x 35.2x 21.8x 0.7 5% 21% 5.2x 2.7x 31.0 -
HUAZHU GROUP LTD-ADR China $ 34.21 10,069 29.6x 23.0x 17.7x 94.6x 45.4x 29.9x 9.6 (6%) 28% 8.2x 10.0x 29.0 1.0
GENTING BHD Malasia $ 1.40 5,373 5.9x 5.9x 5.9x 10.5x 9.6x 9.6x 0.4 37% 3% 0.1x 6.2x 36.0 2.1
KINGDOM HOLDING CO Arabia Saudita $ 1.85 6,848 (131.3x) 43.0x 29.8x 57.2x 68.1x 27.9x 0.8 n.a. 43% n.a. 1.5x (11.7) 7.2
SHANGRI-LA ASIA LTD Hong Kong $ 1.04 3,719 17.1x 14.5x 14.7x 24.0x 21.8x 20.4x 0.6 12% (0%) 9.5x 2.4x 20.9 2.7
SH JINJIANG INTL HOTELS - B China $ 1.74 3,018 n.a. 10.2x 8.7x 19.1x 19.2x 16.7x 1.5 25% 11% 4.2x 8.4x 16.8 5.0
BTG HOTELS GROUP CO LTD-A China $ 2.53 2,497 n.a. 8.5x 7.5x 22.2x 20.8x 18.2x 2.0 25% 9% 0.7x 9.2x 19.6 0.6
GREENTREE HOSPITALITY GR-ADR China $ 10.11 1,027 10.7x 9.8x 7.3x 16.8x 14.6x 12.2x 3.7 6% 22% (2.0x) 23.1x 53.6 -
Total / Promedio Mdos. Emergentes 33,003 16.8x 12.1x 11.0x 26.3x 23.3x 18.9x 1.0 31% 10% 3.8x 7.5 24.9 2.3
Mercados Desarrollados
ORIENTAL LAND CO LTD Japón $ 138.32 50,348 31.7x 32.7x 26.4x 61.5x 64.0x 52.2x 6.5 (2%) 23% (1.5x) 11.2x 31.8 0.3
MARRIOTT INTERNATIONAL -CL A EE.UU. $ 140.36 45,889 24.0x 15.8x 15.2x 35.0x 23.9x 21.9x 54.8 35% 5% 4.7x 82.9x 11.5 1.4
HILTON WORLDWIDE HOLDINGS IN EE.UU. $ 105.00 29,627 17.3x 16.1x 15.4x 31.9x 27.1x 25.9x (148.9) 31% 6% 3.8x n.a. 23.5 0.6
ACCOR SA Francia $ 42.79 11,562 32.0x 14.7x 13.0x 52.0x 26.1x 22.0x 1.6 148% 12% 5.7x 2.3x 9.5 2.7
INTERCONTINENTAL HOTELS GROU Reino Unido $ 64.73 11,787 19.2x 14.7x 13.7x 27.9x 21.4x 20.0x (8.3) 49% 6% 3.7x n.a. n.a. 1.8
HYATT HOTELS CORP - CL A EE.UU. $ 80.80 8,302 12.7x 12.6x 12.2x 17.0x 42.8x 44.5x 2.2 4% 4% 1.7x 12.7x 15.5 0.9
WYNDHAM HOTELS & RESORTS INC EE.UU. $ 57.93 5,513 18.9x 12.2x 11.5x 40.8x 18.4x 16.5x 4.4 60% 6% 5.1x 10.1x 19.1 2.0
CHOICE HOTELS INTL INC EE.UU. $ 97.25 5,420 17.8x 17.1x 15.9x 25.5x 22.8x 22.2x (95.5) 1% 5% 2.5x n.a. 32.3 0.9
NH HOTEL GROUP SA España $ 4.83 1,892 6.9x 6.8x 5.8x 21.8x 16.9x 14.5x 1.4 (16%) 14% 4.0x 5.7x 34.1 3.4
MELIA HOTELS INTERNATIONAL España $ 8.30 1,905 8.8x 6.6x 6.4x 13.7x 15.8x 15.2x 1.4 27% 2% 4.4x 10.1x 23.7 2.4
Total / Promedio Mdos. Desarrollados 172,245 20.6x 16.8x 15.5x 36.1x 29.9x 27.2x 7.9 28% 8% 3.4x 19.3 22.4 1.6
Fuente: Bloomberg. Miranda Global Research
Valuación por Transacciones Recientes de Compra-Venta y Valor de Reposición
El Valor de la Empresa por Cuarto que se ha pagado en las transacciones más recientes de compra-
venta de hoteles (excluyendo el Hotel Fiesta American Cancún, que fue el más caro, y el Hotel
Tecnológico Norte Chihuahua, que fue el más barato) fue de US$53,427 en promedio. Esta cifra
se compara con el VE/Cuarto de US$48,540 al que operan las acciones de HOTEL en la actualidad.
De hecho, la empresa recientemente vendió su participación accionaria del 25% en el Breathless
Tulum Resort & Spa a un VE/Cuarto de US$61,316, lo cual muestra claramente la subvaluación
de HOTEL.
20HOTEL: Inicio de Cobertura
Tabla 3.- Transacciones Recientes de Hoteles
Importe % VE/Cuarto VE/Cuarto
Vendedor Propiedad (Mill. de P$) Acciones Cuartos (P$) (USD)
3-Jul-17 n.a. Fiesta Americana Hacienda Galindo $ 130.0 100% 168 $ 773,810 $ 42,454
20-Feb-18 Posadas Hotel Fiesta Americana Condesa Cancún $ 2,892.0 100% 507 $ 5,704,142 $ 304,914
22-May-19 Fibra Inn Hotel City Express Chihuahua $ 98.0 100% 104 $ 942,308 $ 49,630
12-Sep-19 Fibra Inn Holiday Inn & Suites Guadalajara Centro $ 99.0 100% 90 $ 1,100,000 $ 56,621
10-Oct-19 Fibra Inn Tecnológico Norte Chihuahua $ 40.0 100% 105 $ 380,952 $ 19,587
24-Oct-19 Hotel Breathless Tulúm Resort & Spa $ 88.0 25% 300 $ 1,173,333 $ 61,316
27-Nov-19 Fibra Inn Wyndham Garden León $ 140.0 100% 126 $ 1,111,111 $ 57,112
Promedio excluyendo Fiesta Americana Condesa Cancún y Tecnológico Norte Chihuahua $ 1,020,112 $ 53,427
Fuente: Empresas
Otra forma de verlo es comparando contra el valor de reposición/remodelación de las propiedades,
el cual es de US$90,000/cuarto en el caso de los hoteles de ciudad de 4 estrellas y de cerca de
US$150,000/cuarto en el caso de las propiedades premium de la empresa como el hotel Krystal
Grand Suites Ciudad de México, la torre Altitude del Hotel Reflect Krystal Grand Punta Cancún,
The Hacienda en el hotel Hilton Puerto Vallarta y el Hyatt Regency Insurgentes Sur de la Ciudad
de México.
Tabla 4.- Costo de Construcción / Expansión por Cuarto
Costo / Cuarto
Propiedad (USD)
Promedio Hoteles urbanos 4 estrellas $ 90,000
Reflect Krystal Grand Punta Cancún Torre Altitude $ 115,000
The Hacienda @ Hilton Puerto Vallarta $ 140,000
Hyatt Regency Insurgentes Sur CDMX $ 160,000
Krystal Grand Suites CDMX $ 170,000
Fuente: HOTEL
Modelo de Flujos Descontados (DCF)
Establecimos un precio objetivo de P$8.20 por acción para finales del 2020 para las acciones de
HOTEL por medio de un modelo de flujos descontados que incluye una tasa de crecimiento a
perpetuidad del 3.3% en términos nominales y una tasa de descuento (WACC) de 6.7%. Para
calcular la WACC, utilizamos un costo de capital del 8.2%, un costo de deuda antes de impuestos
del 5.5% y una razón de deuda a capital a finales del 2020 de 34.9%.
21HOTEL: Inicio de Cobertura
Tabla 5.- Modelo de Flujos Descontados
(Cifras en Millones de Pesos) 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E Perp.
UT. OPERACIÓN 421 510 590 661 683 706
Tasa de Impuestos 23% 24% 24% 25% 26% 30%
Efecto Fiscal en la Ut. Oper. -97 -120 -142 -162 -167 -173
NOPLAT 324 390 449 499 516 533
Depreciación 309 340 374 412 426 440
Cambios Cap. Trabajo -74 -34 -92 -84 -87 -89
CAPEX -420 -440 -460 -480 -496 -512
FCFF 139 256 271 347 359 371
Tasa de Crecimiento a Perpetuidad 3.3%
VP del Periodo Explícito (2021 - 2025E) 1,106
Valor de la Perpetuidad 11,017
VP de la Perpetuidad 7,475
Valor de la Empresa 8,582
Deuda Neta 3,167
Interés Minoritario 1,350
Valor de Mercado 4,065
Acciones en Circ. 496
Precio Objetivo P$ 8.20
Precio de Mercado Actual P$ 5.91
Rendimiento Potencial c/ Dividendos 38.7%
VE/EBITDA Estimado 11.4x
P/U Estimado 20.9x
Costo Promedio de la Deuda 5.5%
Tasa de Impuestos de LP 30.0%
Costo de Deuda Después de Impuestos 3.9%
Costo de Capital 8.2%
Premio por Riesgo de Mdo. 6.0%
Tasa Libre de Riesgo 7.1%
Beta 0.19
% Deuda Total 34.9%
% Capital 65.1%
WACC 6.7%
Fuente: Miranda Global Research
Análisis de Sensibilidad
Llevamos a cabo un análisis de sensibilidad del precio objetivo de HOTEL basado en diferentes
niveles de EBITDA, utilidad neta y múltiplos objetivo. Nos sentimos cómodos con nuestro precio
objetivo de P$8.20/acción, ya que implica que las acciones de HOTEL cotizarán a un VE/EBITDA
proyectado de 11.4 veces y a un P/U estimado de 20.9 veces a finales del año actual, ligeramente
superiores a los promedios de 10.8 veces y de 19.5 veces, respectivamente, de los últimos cinco
años.
22HOTEL: Inicio de Cobertura
Tabla 6.- Análisis de Sensibilidad, EBITDA vs. VE/EBITDA
-10% -5% Original +5% +10%
EBITDA Proyectado 688 724 763 801 841
VE/EBITDA Objetivo
9.9x 4.41 5.13 5.89 6.65 7.45
10.4x 5.10 5.86 6.66 7.46 8.30
10.9x 5.80 6.59 7.43 8.27 9.15
11.4x 6.49 7.32 8.20 9.07 9.99
11.9x 7.19 8.05 8.97 9.88 10.84
12.4x 7.88 8.79 9.74 10.69 11.69
Fuente: Miranda Global Research
Tabla 7.- Análisis de Sensibilidad, Utilidad Neta vs. P/U
-10% -5% Original +5% +10%
Utilidad Neta Proyectada 175 185 194 204 214
P/U Objetivo
17.9x 6.34 6.67 7.02 7.37 7.74
18.9x 6.69 7.04 7.42 7.79 8.18
19.9x 7.05 7.42 7.81 8.20 8.61
20.9x 7.40 7.79 8.20 8.61 9.04
21.9x 7.75 8.16 8.59 9.02 9.47
22.9x 8.11 8.53 8.98 9.43 9.90
Fuente: Miranda Global Research
DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA
HOTEL es una empresa mexicana enfocada en la administración, operación, adquisición y
desarrollo de hoteles en México. Fue creada en 2010 por medio de la asociación de Grupo
Chartwell con Nexxus Capital y Walton Street Capital. Inicialmente adquirió 3 hoteles propiedad
de NH Hoteles que operaban con la marca Hilton en las ciudades de Guadalajara, Monterrey y
Ciudad Juárez. En Julio de 2011 inició el desarrollo del hotel Hilton Puerto Vallarta en asociación
con Grupo Chartwell. Este hotel inició operaciones en octubre de 2012. Posteriormente, HOTEL ha
seguido desarrollando, adquiriendo y operando hoteles de la siguiente forma:
• Durante 2013, HOTEL adquirió dos propiedades localizadas en Acapulco y Cancún. Cambió
el nombre del hotel de Acapulco a Krystal Beach y el del Cancún a Krystal Grand como
parte de la estrategia de posicionamiento de la marca Krystal;
• En 2014, la empresa compró un edificio de oficinas en la Ciudad de Guadalajara, el cual
fue remodelado para operar como un hotel Krystal Urban. Ese mismo año acordó la compra
del 50% del hotel Hilton Puerto Vallarta a Grupo Chartwell.
• En 2014, adquirió el hotel Krystal Urban Cancún Centro;
• En 2015, compró el hotel Krystal Satélite María Bárbara;
23HOTEL: Inicio de Cobertura
• En 2016, llevó a cabo la adquisición de inmuebles con uso hotelero y un terreno de 1,043
M2 junto al hotel Hilton Puerto Vallarta. En abril de 2018, inició la expansión de esta
propiedad.
Co-inversión y administración
• En 2013, HOTEL firmó un contrato de operación del hotel Hilton Garden Inn ubicado dentro
del Aeropuerto Internacional de Monterrey, y de un hotel en Paraíso, Tabasco;
• En diciembre de 2015, la empresa llevó a cabo una alianza estratégica con un grupo de
inversionistas privados mexicanos con el objetivo de desarrollar un complejo inmobiliario
de usos mixtos con un hotel 5 estrellas, 86 unidades de condo-hotel, así como un centro
gastronómico ubicado sobre Avenida Insurgentes Sur en la Ciudad de México. Se estima
que la apertura será durante el 1T22;
• En diciembre del 2015, la compañía obtuvo el contrato de operación de un hotel propiedad
de un tercero cerca del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México;
• En mayo del 2016, HOTEL firmó el contrato de operación de un hotel cinco estrellas de 207
habitaciones ubicado en el centro de la ciudad de Monterrey;
• En mayo del 2016, la compañía anunció una co-inversion con un grupo de inversionistas
privados mexicanos en un desarrollo de en Insurgentes Sur, en la Ciudad de México;
• En noviembre 2016, la empresa anunció la ampliación en el hotel Krystal Puerto Vallarta;
• En febrero del 2017, HOTEL adquirió y llevó a cabo la expansión de dos hoteles categoría
gran turismo en Los Cabos y Nuevo Vallarta;
• En junio del 2017, obtuvo el contrato de operación del Ibis Irapuato;
• En febrero del 2018, firmó un contrato de operación del hotel Hyatt Place en
Aguascalientes;
• En agosto 2018, firmó el contrato de adquisición del hotel Cleviá Grand Leon por medio de
una asociación al 50%;
• En enero de 2019 firmó el contrato de franquicia del Hyatt Centric León Campestre,
anteriormente conocido como el Cleviá Grand León.
En 2018, HOTEL llevó a cabo una alianza estratégica con AMResorts por medio de la cual se
implementó un co-branding entre la marca Reflect Resorts & Spas y la marca Krystal Grand para
los hoteles en Punta Cancún, Los Cabos y Nuevo Vallarta los cuales en conjunto cuentan con 1,329
habitaciones. AMResorts es el responsable de la comercialización, ventas y marketing de las
propiedades. Por su parte, HOTEL se mantuvo como el dueño de los hoteles y continuará llevando
la operación de los mismos. Creemos que esta alianza le ayudará a HOTEL a incrementar sus
ingresos internacionales y el porcentaje de ventas dolarizadas.
Al cierre del 3T19, la compañía contaba con 25 hoteles en operación (13 propios y 12 de terceros)
con un total de 6,380 cuartos. También tiene en construcción otros 4 hoteles (1 propio y 3 de
terceros) los cuales aportarán 750 cuartos adicionales. En los primeros nueve meses de 2019,
HOTEL generó ingresos de P$1,672.4 millones, EBITDA de P$484.9 millones y utilidad neta de
P$96.9 millones. Además, registró una deuda neta de P$2,611.3 millones.
24HOTEL: Inicio de Cobertura
Gráfica 22.- Desglose de Hoteles por Destino (2011 – 3T19)
8,000
7,130
7,000
6,000 5,772
5,279
5,000
4,324
4,125
4,000 3,767
3,507 3,467 3,363
3,292
3,005
3,000 2,131 2,353 2,274 2,305
2,107 2,082 2,086 1,994 1,971
1,848
2,000 1,387 1,421
1,128 1,210
1,000 720 720
-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 3T19
Playa Urbanos Total
Fuente: HOTEL
Gráfica 23.- Portafolio de Hoteles (2013 – 3T19)
30
25
20
12
9 9
15
8
7
10
10 11
12 12 13
5 9
8
3 3
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 3T19
Total Hoteles Propios (propiedad del 50% o más) Hoteles en Administración
Fuente: HOTEL
HOTEL lleva a cabo sus ventas por medio de los siguientes canales de distribución: páginas de
reservaciones por internet (OTA’s) como PriceTravel, Expedia, BestDay, Despegar y Travelocity;
operadores de tours nacionales e internacionales (TTOO’s); ventas corporativas a grupos y la
propia página de internet de la empresa.
En el 2018 (la información más reciente), notamos que la penetración combinada de los OTA’s y
de los TTOO’s alcanzó 54% de los ingresos de HOTEL, a partir de 39% en 2013, lo cual creemos
que presionó la rentabilidad de la empresa, ya que este tipo de servicios requieren del pago de
comisiones. Esto se vio parcialmente contrarrestado por la mayor penetración de ingresos por
medio de la propia página de internet, lo cual no requiere de comisiones. Las principales
25HOTEL: Inicio de Cobertura
disminuciones se dieron en los grupos (de 21% a 14%), en la cuenta comercial (de 18% a 11%)
y en otros (de 14% a 11%).
Gráfica 24.- Canales de Distribución (2013 vs. 2018)
HOTEL - 2013 HOTEL - 2018
Otros, Otros,
14% 11%
OTA's, Web,
Web, 8%
26% 10% OTA's,
34%
Cuenta
Cuenta Comercial,
Comercial, TTOO, 11%
18% 13%
Grupos,
TTOO,
Grupos, 14%
20%
21%
Playa - 2013 Playa - 2018
Otros,
9%
Otros, Cuenta Web,
17% Comercial, 11%
1% OTA's,
OTA's,
Cuenta Web, 8% 38%
36% Grupos,
Comerc ial,
2% 13%
Grupos,
17% TTOO,
TTOO,
28%
20%
Urbanos - 2013 Urbanos - 2018
TTOO, 0%
Otros, OTA's,
Web, 6% 9% Otros,
12%
16% OTA's,
Web, 7% 25%
Grupos,
27% TTOO, 1%
Grupos,
Cuenta Cuenta
15%
Comercial, Comercial,
46% 36%
Fuente: HOTEL
Estructura Accionaria
Grupo Chartwell, el socio estratégico, es dueño de un 20.69% de las acciones totales de HOTEL,
mientras la empresa de capital privado Walton Street Capital es propietaria de un 13.87% de las
acciones totales. Esto significa que las acciones flotantes en el mercado accionario representan
en restante 65.44%.
Grupo Chartwell fue fundado en 1996 por Carlos Gerardo Ancira Elizondo. Es una firma que se
dedica a desarrollar hoteles en México. Es dueña del hotel Hilton Guadalajara, y es socio de las
26HOTEL: Inicio de Cobertura
cadenas de hoteles Quinta Real y NH Hoteles. Ha construido, desarrollado y operado como socio,
desarrollador u operador más de 11,000 habitaciones.
Walton Street Capital es una firma de capital privado que fue fundada en 1994. Sus filiales han
participado en 350 transacciones con un valor de US$10,000 millones.
El pasado 1° de noviembre, HOTEL anunció que su Consejo de Administración le dio autorización
a Iktea Mexico, S.A. de C.V. para adquirir un porcentaje accionario de más del 5% y hasta del
20%. Iktea es una firma de capital privado de la Ciudad de León, Guanajuato, que se enfoca en
los sectores de consumo, educación, entretenimiento, turismo, servicios financieros y salud.
Gráfica 25.- Estructura Accionaria Actual
Grupo
Chartwell,
20.69%
Walton St
Capital,
13.87%
Float,
65.44%
Fuente: HOTEL
Consejo de Administración / Gobierno Corporativo
El Consejo de Administración de HOTEL tiene 11 miembros propietarios, de los cuales 4 son
independientes, cumpliendo así con la Ley del Mercado de Valores de México, la cual establece
que al menos el 25% de los miembros de los Consejos de las empresas públicas mexicanas deben
ser independientes.
27HOTEL: Inicio de Cobertura
Tabla 8.- Consejo de Administración
Nombre Cargo
Carlos Gerardo Ancira Elizondo Presidente
Guillermo Ancira Elizondo Consejero Propietario
Luis Alberto Harvey MacKissack Consejero Propietario
Arturo José Saval Pérez Consejero Propietario
Roberto Langenauer Neuman Consejero Propietario
Federico Martín del Campo Flores Consejero Propietario
Diego Gutiérrez Aguayo Consejero Propietario
Francisco Javier Moguel Gloria Consejero Independiente
Eduardo Chaillo Ortiz Consejero Independiente
Jerónimo Marcos Gerard Rivero Consejero Independiente
Eduardo Díaz Balogh Consejero Independiente
Fuente: HOTEL
Además, HOTEL tiene un Comité de Auditoría de 3 miembros, y un Comité de Prácticas
Corporativas que incluye otros 3 miembros. Estos comités aseguran el cumplimiento de las
regulaciones existentes y ayudan a supervisar las operaciones de la compañía.
Equipo Administrativo
HOTEL tiene un sólido equipo administrativo el cual está encabezado por Francisco Zinser,
Vicepresidente Ejecutivo no miembro del Consejo de Administración, quien cuenta con una
experiencia de 33 años en la industria hotelera. El Director General, Francisco Medina Elizalde,
también tiene una experiencia de 33 años en el sector. El Director de Finanzas, Enrique Martínez,
tiene una trayectoria de 20 años en la industria hotelera y de 10 años en el sector financiero. El
Director de Relación con Inversionistas, Maximiliam Zimmerman, trabajó previamente en Femsa
y Nemak por 12 años.
Tabla 9.- Principales Funcionarios
Nombre Cargo
Francisco Alejandro Zinzer Cieslik Vicepresidente Ejecutivo
Francisco Medina Elizalde Director General
Enrique Gerardo Martínez Guerrero Director de Finanzas
Maximilian Zimmerman Canovas Director de Relación con Inversionistas
José Alberto Santana Cobián Director de Administración
Rafael Morgado Díaz Director Comercial
Gabriela Rios Palacios Director de Operaciones
René Delgado Chapman Director Jurídico
Juan Carlos Quijano Director de Recursos Humanos
Alejandro Abaid Bazan Director de Auditoría Interna
Fuente: Empresa
28HOTEL: Inicio de Cobertura
Resultados del 3T19
HOTEL presentó ingresos de P$507.8 millones, con un incremento del 6.9% AsA. Este desempeño
se debió principalmente a un crecimiento del 16.0% AsA en alimentos y bebidas, del 34.5% AsA
en “otros ingresos” y del 1.6% AsA en los honorarios por administración de hoteles de terceros.
A nivel cadena, la ocupación promedio diaria fue de 58.5% en el 3T19, por debajo de la de 59.7%
del 3T18 como resultado de la incertidumbre macroeconómica y del efecto del sargazo en algunos
de los hoteles de playa. La tarifa promedio diaria disminuyó 5.2% AsA a P$1,340, lo cual se
tradujo en un RevPar de P$730, con una reducción del 7.1% AsA.
Los costos y gastos totales aumentaron 13.3% AsA a P$427.7 millones a consecuencia de una
curva de maduración más prolongada a lo esperado de los hoteles Reflect Krystal Grand, lo cual
hizo que los costos y gastos de estos hoteles subieran más que sus ingresos.
Por esta misma razón, el EBITDA consolidado disminuyó 2.9% AsA situándose en P$139.5
millones. El margen de EBITDA se contrajo a 27.5% en el trimestre actual, desde 30.3% del año
anterior.
HOTEL representó una pérdida neta de P$29.2 millones en el 3T19, a partir de una utilidad neta
de P$123.1 millones del 3T18. Además del menor desempeño operativo, la empresa registró una
mayor depreciación y amortización durante el trimestre actual, así como pérdidas cambiarias.
Tabla 10.- Principales Indicadores Operativos de Empresas Hoteleras Mexicanas (3T19)
ADR (P$) 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19
FINN 1,254.7 1,206.0 1,188.1 1,222.8 1,247.1 1,231.3 1,244.4 1,280.3 1,294.3 1,268.7 1,273.0
Hotel 1,568.0 1,413.0 1,362.0 1,437.0 1,518.0 1,415.0 1,414.0 1,427.0 1,449.0 1,361.0 1,340.0
Fibra Hotel 1,128.0 1,114.0 1,060.0 1,122.0 1,161.0 1,186.0 1,129.0 1,189.0 1,199.0 1,202.0 1,206.0
City Express 957.0 940.0 915.0 927.0 977.0 969.0 963.0 1,000.0 1,014.0 1,012.0 1,021.0
Posadas 1,472.3 1,344.1 1,249.3 1,358.8 1,480.6 1,365.2 1,289.6 1,369.0 1,438.1 1,372.3 1,318.5
Promedio 1,276.0 1,203.4 1,154.9 1,213.5 1,276.7 1,233.3 1,208.0 1,253.1 1,278.9 1,243.2 1,231.7
Ocupación 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19
FINN 59.9% 64.1% 61.9% 62.1% 63.2% 65.5% 63.0% 61.3% 58.1% 59.3% 59.6%
Hotel 71.6% 66.9% 63.8% 62.9% 69.8% 62.2% 59.7% 61.6% 67.7% 64.2% 58.5%
Fibra Hotel 60.5% 67.0% 67.8% 67.0% 64.4% 66.3% 66.3% 66.4% 62.4% 65.6% 63.2%
City Express 55.6% 60.3% 62.1% 62.6% 58.3% 59.5% 62.2% 59.6% 53.4% 58.5% 58.4%
Posadas 65.0% 68.0% 69.0% 68.0% 67.0% 66.0% 67.0% 65.0% 63.0% 65.0% 65.0%
Promedio 62.5% 65.3% 64.9% 64.5% 64.5% 63.9% 63.6% 62.8% 60.9% 62.5% 60.9%
RevPar (P$) 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19
FINN 752.0 773.0 735.4 758.9 788.7 806.1 784.0 784.4 752.2 752.8 758.3
Hotel 1,122.0 944.0 869.0 904.0 1,059.0 880.0 844.0 878.0 981.0 874.0 784.0
Fibra Hotel 682.0 746.0 719.0 752.0 747.0 787.0 748.0 789.0 748.0 788.0 761.0
City Express 532.0 567.0 568.0 580.0 569.0 576.0 599.0 595.0 541.0 592.0 596.0
Posadas 957.0 914.0 862.0 924.0 992.0 901.0 864.0 895.0 906.0 892.0 857.0
Promedio 809.0 788.8 750.7 783.8 831.1 790.0 767.8 788.3 785.6 779.8 751.3
Margen EBITDA 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19
FINN 31.1% 30.3% 28.4% 29.2% 29.2% 27.8% 25.7% 23.7% 27.4% 24.0% 22.0%
Hotel 38.9% 29.8% 31.5% 33.2% 39.2% 28.2% 30.3% 31.9% 33.9% 24.8% 27.5%
Fibra Hotel 24.6% 29.0% 24.8% 26.4% 31.1% 29.8% 25.6% 26.0% 27.3% 27.5% 24.7%
City Express 33.9% 32.4% 34.8% 36.4% 34.5% 33.3% 35.1% 34.8% 30.1% 31.7% 29.8%
Posadas 22.0% 18.8% 12.8% 21.4% 18.1% 13.9% 13.2% 23.3% 17.9% 20.6% 15.7%
Promedio 30.1% 28.1% 26.5% 29.3% 30.4% 26.6% 26.0% 27.9% 27.3% 25.7% 24.0%
Fuente: Empresas
29HOTEL: Inicio de Cobertura
Perfil de Deuda / Vencimientos
HOTEL registró una deuda total y arrendamientos de P$2,954 millones a finales del 3T19, de los
cuales un 5% está denominada en pesos y el 95% está en dólares norteamericanos. El costo
promedio ponderado de la deuda fue de solamente 5.50%, que incluye una tasa de 10.96% para
la deuda en pesos y del 5.19% para la deuda en dólares. Toda la deuda está compuesta por
créditos hipotecarios sobre activos.
El perfil de vencimientos está bien estructurado, ya que la compañía enfrenta un mínimo de
vencimientos en 2019 (1.9% del total), y de alrededor de 8.6% del total durante cada uno de los
siguientes años, tal como se puede observar en la siguiente gráfica. Además, no vemos ningún
problema para que HOTEL refinancie el monto de deuda que necesite, tomando en cuenta su alta
generación de flujo libre de efectivo.
Gráfica 26.- Perfil de Vencimientos por Año
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028+
Fuente: HOTEL
El efectivo e inversiones temporales fue de P$342.4 millones al cierre del trimestre, lo cual se
tradujo en una relación deuda neta a EBITDA de 4.0x. Sin embargo, esperamos que este indicador
se reduzca en el futuro, una vez que la ocupación promedio de la empresa comience a mejorar.
PRINCIPALES RIESGOS DE INVERSIÓN
Volatilidad Macroeconómica. El desempeño de la industria hotelera depende del desempeño
macroeconómico del país, el cual se ha desacelerado durante este año.
Intensa Competencia. HOTEL enfrenta una importante competencia por parte de otras cadenas
hoteleras en todos los segmentos en los que participa y de nuevas tecnologías o plataformas como
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