Analysis and evaluation of the coefficients of adjustment of the real estate value of the urban parcel
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Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 300 - 308, 2007
Analysis and evaluation of the coefficients
of adjustment of the real estate value of the urban
parcel
Yogry Castillo, Axa Rojas, Luis Castillo y María Díaz
Laboratorio de Catastro, IPFA, Departamento de Mediciones y Cálculo Geodésico,
Facultad de Ingeniería, Postgrado Catastro y Avalúo Escuela de Ingeniería Geodésica,
Universidad del Zulia. Maracaibo, Venezuela Telf. 58 261 7598764, 7598833
ycastillo@luz.edu.ve, axarojas@yahoo.com, lcastillo@luz.edu.ve
Abstract
The parish Bartolome de lãs Casas is located in Machiques Municipality of the Zulia State. The ob-
ject of this study was the analysis of the corrections coefficients of shape, área, córner and public services.
This investigation was descriptive, documental and field type. Population and sample are designed. In ad-
dition describes briefly the different techniques used in the respective required rises to indicate the par-
cels data required. Those Data were procesed to calculate Correction coefficients. As they are, the most
important were: front, width and depth of each existing parcel in the 6 studied sectors of the urban zone
for this study. In addition a prototype parcel required for this calculation was calculated, emphasizing
that a parcel was taken to study by each sector, that is to say, that was studied in if 6 parcels of which they
compared with the parcel type divided equally of all the measurements obtained in the made rises, sug-
gesting similarly the accomplishment to make the Land and Construction Values Tables. The real state
ajustment coeffcient obtained alows to calculate the coefficient multiflier the real state urban correction.
Key words: Correction Coefficients, mass valuation, Machiques, property taxation.
Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste
del valor inmobiliario de la parcela urbana
Resumen
La Parroquia Bartolomé de las Casas ubicada en el Municipio Machiques de Perijá del Estado Zulia,
fue objeto de estudio para el Análisis de coeficientes de corrección de forma, área, esquina y servicios pú-
blicos. La investigación fue de tipo descriptiva documental y de campo. Se efectúa el diseño de población y
muestra, aplicando técnicas para los respectivos levantamientos parcelarios requeridos. Los datos parce-
larios obtenidos se procesaron para el cálculo de los coeficientes de corrección. Entre otros, los más im-
portantes fueron: frente y fondo o profundidad de cada parcela existente. El proceso de análisis se realizó
en los 6 sectores que componen la zona urbana considerada para el estudio. Se analizó y caracterizó una
parcela tipo requerida para dicho cálculo por cada uno de los sectores. Se realizó la comparación de las 6
parcelas caracterizadas con la parcela tipo de las mediciones obtenidas en los levantamientos realizados
que en total fueron 1693 parcelas en 100 manzanas, sugiriendo de igual forma la realización de la Planta
de Valores de la tierra y la Tabla Valorativa de la Construcción. Los coeficientes de ajustes inmobiliarios
obtenidos permitirán calcular el coeficiente multiplicativo de la corrección. inmobiliaria urbana.
Palabras clave: Levantamientos, frente, fondo, parcela tipo.
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la parcela urbana 301
Introducción Metodología de Análisis
Este estudio tiene como objetivo el análisis y
evaluación de la aplicación de coeficientes de co-
Coeficiente de ajuste en la valoración
rrección de ajuste a la valoración parcelaria. En parcelaria
los últimos años, en Venezuela, dicha valoración El coeficiente de ajuste surge de relacionar
ha experimentado un proceso de actualización y la dimensión, forma, medidas lineales y ubica-
sistematización, tanto a nivel urbano como rural. ción de las parcelas urbanas o suburbanas den-
La aplicación de los mencionados índices de co- tro de un macizo, para lo cual existen procedi-
rrección para el ajuste del valor parcelario ha sido mientos tabulados. Para determinar la valuación
abordada desde diferentes puntos de vista. fiscal de la tierra libre de mejoras de un sector re-
En este caso se tomó como unidad de obser- sidencial, se tienen en cuenta las diferencias que
vación el área urbana de la Parroquia Bartolomé presenta cada desarrollo de que se trate, en base
de las Casas, Las Piedras, del Municipio Machi- a un estudio comparativo conceptualizando la
ques de Perijá. Se efectuó la aplicación de los coe- calidad y magnitud del mismo; basándose en di-
ficientes de ajuste determinados por la Funda- ferentes variables que hacen determinable el va-
ción para el Desarrollo Centro Occidental lor de la cosa inmueble. Esta metodología supone
(FUDECO). Una vez realizada la aplicación de los la Aplicación de técnicas específicas que garanti-
coeficientes de ajuste, se evaluó la influencia de zan los principios de equidad, objetividad y racio-
los mismos a través de la comparación de los re- nalidad en la distribución de las cargas públicas.
sultados obtenidos de su aplicación con distintos Para la determinación del coeficiente de
factores valuatorios que estructuran el precio de ajuste parcelario rural, según características
mercado inmobiliario. edafotopográficas y de ubicación de la parcela, se
La parroquia objeto de estudio, tiene un ca- efectúan análisis previos fotointerpretativos en
rácter predominantemente rural caracterizado base al formulario y cálculo matemático obran-
económicamente por la desinversión de progra- tes. Para la determinación del coeficiente de ajus-
mas de desarrollo social y económico para la fe- te parcelario rural mediante análisis fotointer-
cha de ejecución del presente trabajo. El análisis pretativo, se utilizaron en cada zona ecológica
y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor económica, esto a diferencia del área urbana solo
parcelario aplicados en la misma, es de funda- se hacen análisis fotointerpretativos. El estudio
mental importancia para el diseño de los desarro- se efectuó a través de fases de actuación, las cua-
llos urbanos, previstos actualmente en los planes les se describen a continuación:
de inversión que tienen los gobiernos locales, re-
gionales y nacionales para la Parroquia in co- Levantamiento parcelario
mento. Para la determinación del valor unitario
básico de la tierra firme libre de mejoras de par- En dicho levantamiento se definen las ca-
celas rurales en cada una de las zonas ecológi- racterísticas propias tanto del terreno como de la
co-económicas uniformes, de conformidad a lo construcción. Se determina por una parte, la ubi-
dispuesto en el PDUM (Plan de Desarrollo Urba- cación relativa del lote en la manzana al cual co-
no Municipal). En tal sentido, se determinaron rresponde y por la otra, de cada manzana respec-
en cada una de las zonas ecológico-económicas to al sector catastral correspondiente. Asimismo
uniformes, las rentas medias normales según la en esta etapa, se efectúa un diagnóstico de la co-
metodología obrante. Esto con el fin de que pueda bertura del sector respecto a los servicios públi-
ser usado para la potencial aplicación de un Plan cos existentes. Esta información anteriormente
de Revaluación Parcelaria Rural por el alto por- descrita, será indicada y representada a través
centaje de ruralidad que presenta la zona, por lo del formulario catastral y del croquis respectivo,
que invertir tiempo en esta actividad justifica información que en todo momento debe provenir
cualquier plan de acción para obtener tal conoci- del sitio de trabajo (campo).
miento, el cual permitirá desarrollar los planes Para iniciar el proceso de levantamiento
económicos de manera integral y completa. parcelario es recomendable y necesario:
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007302 Castillo et al.
– Definir el área urbana de la ciudad o centro
poblado.
– Realizar la sectorización catastral en forma
lo más ajustada, a la realidad existente.
El levantamiento parcelario, incluye los si-
guientes pasos de ejecución:
a. Inspección ocular del sector objeto del le-
vantamiento. El inspector de levantamiento
parcelario con sus respectivos auxiliares de
campo debe realizar un recorrido detallado
del sector objeto de estudio, llevando consi-
go el plano del sector a catastrar con la fina-
lidad de realizar una comparación objetiva
entre lo reflejado en el plano y lo existente
en el terreno. En consecuencia, debe proce- Fuente: Fudeco.
derse a la actualización respectiva del plano
Figura 1. Numeración de parcelas.
cuando sea necesario. Una vez realizadas
estas actividades se fija definitivamente la
nomenclatura catastral a nivel de manzana 4. Se aplica el valor unitario de la tierra de la
(Figura 1). parcela objeto del avalúo, de acuerdo a la
b. Levantamiento por manzanas comenzando ubicación señalada en la Planta de Valores
por la manzana 01(Figura 1). Con base en de la Tierra.
las técnicas parta fijar la nomenclatura ca- 5. El valor así obtenido se ajusta de acuerdo a
tastral, debe estar ubicada al Nor-Oeste del sus características (Factor de Ajuste).
sector en estudio.
c. Levantamiento detallado de cada uno de Cálculo del valor de la parcela
los inmuebles que conforman las manza- Analíticamente el cálculo del valor de la
nas, iniciando dicho levantamiento por el parcela viene dado por la siguiente forma:
lote ubicado en la esquina Nor-Oeste de la
manzana, al cual correspondería el núme- Vp = At* Vut *Fa, (1)
ro 01.
donde Vp: valor de la parcela, Vut: valor unitario
d. Elaboración del croquis a mano alzada del
de la parcela Planta Valorativa del Terreno, At:
inmueble objeto del levantamiento. Este re-
área de la parcela, Fa: factor de ajuste de la par-
fleja su forma y dimensiones existentes,
cela.
tanto del terreno como de la construcción.
Factor de ajuste de forma
Resultados El factor de ajuste recomendado por Fun-
dacomún viene dado por el producto de los facto-
A los efectos de obtener el valor de la parce-
res de depreciación por frente, profundidad y for-
la mediante la aplicación de la Planta de Valores
ma, área.
de la Tierra, se procedió de la siguiente forma:
1. Se mensura la parcela, tomando sus carac- Fa = F1*F2*F3. (2)
terísticas, de manera que pueda ser fiel-
mente reproducida en un croquis a escala Factor de frente
adecuada.
F1 = 100 – 3 (f1 – f2) / 100, para f1 > f2, (3)
2. Se calcula el área de la parcela.
3. Se clasifica la parcela en función de su ubi- donde f1: frente de zonificación o tipo de la parce-
cación, forma y uso. la, f2: frente de la parcela en estudio.
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la parcela urbana 303
Factor de profundidad Método basado en el análisis
de los servicios públicos
F2 = P1 + P2 / 2P2, para P2 > P1 (4)
Este método [2] será basado en el análisis
donde P1: profundidad tipo del sector, P2: pro- de los servicios públicos (Tabla 1) y permite obte-
fundidad de la parcela. ner el valor de la tierra, comparando un lote de te-
rreno que cuente con la totalidad de los servicios
Factor de forma públicos con otro que carezca de alguno o de la
Se recomienda aplicar las Normas de las totalidad de ellos. Para aplicar este análisis, es
Naciones Unidas (Fudeco, 1997). necesario darle un peso relativo a cada uno de los
– Parcela regular: > 1.00, Parcela irregular: servicios públicos, esto se realiza considerando:
0.90, Parcela muy irregular: 0.80 a. Prioridad que tiene un servicio público de-
terminado en las necesidades naturales del
– Parcela de forma triangular, con o sin cur-
hombre.
vaturas: 0.70.
b. Importancia que tiene un servicio determi-
Ahora bien, en otras oficinas de catastro en
nado en el desarrollo de las actividades ur-
el país, Europa y de Suramérica, el factor de
banas: comerciales industrial, asistencial,
ajuste viene dado en función del frente, superfi-
educacional, social, cultural, deportiva, re-
cie y forma de acuerdo con lo establecido en las
ligioso.
Ordenanzas de Zonificación, de la siguiente for-
ma: c. Costo de construcción que representa un
servicio determinado para el Municipio.
Factor de frente d. Gastos de mantenimientos.
Con esta información se determina el valor
(F1) = Fp / Ft; si Fp / Ft > 1; F1 = 1.00, (5)
aproximado de parcelas que cuentan con la tota-
donde Fp: frente de la parcela y Ft: frente tipo o de lidad o alguno de estos servicios siempre y cuan-
zonificación. do los sectores a comparar tengan características
homogéneas referentes al tipo de construcción.
En ningún caso se aplicará un coeficiente
menor que 0.60. Cálculo de precios unitarios promedios
Factor área por calles
Habiéndose ya referido a la captación de los
(F3) = Ap /At, si Ap/At > 1, F3 = 1.00, (6) datos y determinación de los valores promedios
por zonas, los cuales tienen valores diferentes se
donde Ap: área de la parcela y At: área tipo o de
procedió a calcular los precios iniciales por calle,
zonificación.
mediante el procedimiento de degradación de va-
Para el tipo de forma (F3), se recomienda las lores.
normas de las Naciones Unidas.
Coeficientes de ajuste
Incremento de esquina
Coeficiente de ajuste por clasificación
IE = Ft*V1 + V2/2*K, (7) de calle
Vías de doble sentido, un incremento de un
donde Ft: frente tipo o de zonificación, V1y V2:
10% sobre el valor de los terrenos ubicados en di-
valores unitarios de las calles, K: coeficiente por
cha vía. Para las veredas y otros similares, incre-
esquina, K: 1.20 (zona comercial), K = 1.10 (zona
mentos entre 0.65 y 0.95 dependiendo de facto-
residencial). Para los casos de parcelas enclava-
res tales como si hay pendiente o no, si el acceso
das el factor de depreciación será igual a 0.75 del
es asfaltado, piso de concreto o simplemente de
valor unitario de la calle de entrada.
tierra. de tierra y con pendiente 0.65, de tierra y
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007304 Castillo et al.
Tabla 1 derar y jerarquizar los servicios como se muestra
Puntaje de los Servicios en la Tabla 2.
Posteriormente a partir de la importancia
Servicio Puntos
del servicio se determinó el decremento del valor
Agua 35 por la carencia de dichos servicios, obteniéndose
Cloacas 25 así, los coeficientes de ajustes.
Alumbrado público 15 Coeficiente de ajuste por rutas
Vialidad 15 de transporte colectivo
El incremento estará en función de rutas de
Teléfono y otros 10
colectivos que circulan por la calle, hasta un máxi-
Total 100 mo de incremento de un 20% según la expresión:
Fuente: Fudeco (Lógica Difusa).
K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075), (8)
sin pendiente 0.75, de concreto y con pendiente
0.80, de concreto y sin pendiente 0.85, de asfalto donde K colectivo: coeficiente de ajuste por vías
y con pendiente 0.90, y de asfalto y sin pendiente de colectivos (0.025N + 0.075) = Ak = incremento,
0.95, Vías no asfaltadas, el coeficiente sería 0.90. N: número de rutas de colectivos que circulan por
la vía.
Coeficiente de ajuste por carencia de
El plano suministrado [4] por la Dirección
servicios
de Catastro de la Alcaldía de Machiques de Perijá
La no existencia de servicios que satisfagan fue realizado en Enero de 2003, el cual sirvió
las necesidades básicas del hombre, así como el como guía para el desarrollo del presente trabajo
costo que ocasionaría su instalación son factores de investigación. Los sectores levantados fueron
que inciden en el valor de los terrenos. Para de- el 1, 2, 3 (Tablas 3-5) por ser los sectores más
terminar los coeficientes de ajuste, tomando en céntricos y los que más han sufrido modificacio-
cuenta estos factores, se procede primero a pon- nes. En total fueron levantadas 100 manzanas y
Tabla 2
Ajuste de Servicios
Servicios Importancia No Existencia Coeficiente
Agua 40 -10 0.900
Cloaca 30 -7.5 0.925
Luz 20 -5 0.950
Aseo Urbano y Teléfono 10 -2.5 0.975
Fuente: Fudeco (Lógica Difusa).
Tabla 3 Tabla 4
Sectorización con número de manzanas y Sectorización con número de manzanas y
número de parcelas. Sector 1 número de parcelas. Sector 2
Sector Manzanas Parcelas Sector Manzanas Parcelas
1 1 17 2 1 19
2 12 2 7
3 44
3 18
Fuente: Elaboración propia. 4 18
5 11
Fuente: Elaboración propia.
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la parcela urbana 305
Tabla 5
Sectorización con número de manzanas y
número de parcelas. Sector 3. Sector 1
Manzana 5
Parcela 1
Sector Manzanas Parcelas Frente: 20.4619m
Profundidad o Fondo: 42.673m
3 1 9 Área: 910.44m2
2 15
3 11
4 18 Figura 3. Parcela objeto estudio sector 1.
Fuente: Elaboración propia.
Sector 2
Manzana 11
Parcela 15
Frente: 13.995m
Profundidad o Fondo: 56.9798m
Área: 797.999m2
Figura 4. Parcela objeto estudio sector 2.
Sector 3
Manzana 8
Parcela 6
Frente: 34.744m
Figura 2. Medición de los frentes y fondos Profundidad o Fondo: 32.7131m
Área: 1283.544m2
de cada parcela.
1693 parcelas en los 6 sectores, de los cuales fue-
ron medidos uno por uno todos los frentes y los
fondos respectivos, junto con las áreas para sa- Figura 5. Parcela objeto estudio sector 3.
car un promedio de las mismas.
Cálculo de la parcela tipo
Selección de parcelas objetos de estudio
La sumatoria de todos los frentes de las por sector
parcelas medidas que en total fueron 1693 fue de
Se seleccionó (1) una parcela objeto estudio
23.862m. Arrojando un promedio de 14.095m de
por sector, es decir que se hará el estudio de 6
frente. La sumatoria de todos los fondos o pro-
parcelas para que se note la posible diferencia
fundidades (Figura 2) de las parcelas medidas
existente entre sectores.
(Figuras 3, 4 y 5) que en total fueron 1693 fue de
46.300m. Arrojando un promedio de 27.348m de
fondo o profundidad. La sumatoria de todas las
Cálculo del valor de la parcela
áreas de las parcelas medidas que en total fueron Se escogieron 6 parcelas (Tabla 6) como ob-
1693 fue de 950.274,8m2. Arrojando un prome- jeto de estudio, por lo tanto todos los cálculos se
dio de 561,296m2 de área por parcela. harán 6 veces.
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007306 Castillo et al.
Tabla 6
Resumen de parcelas objetos de estudio
Sector Manzana Parcela Frente Fondo Área
A 1 5 1 20,4619 42,673 910,44
B 2 11 15 13,995 56,9798 797,999
C 3 8 6 34,744 32,7131 1283,544
La parcela tipo tiene: frente: 14.095m., fon- – Parcela C: F2 = 27.348m + 31.713m /
do o profundidad: 27.348m, área: 561.296m2. 2(31.713m) = 0.917,
Analíticamente el cálculo del valor de la parcela – Parcela D: F2 = 27.348m + 60.844m /
viene dado por la siguiente forma: 2(60.844m) = 0.725,
Vp = At* Vut *Fa. (9) – Parcela E: F2 = 27.348m + 48.9749m /
2(48.9749m) = 0.779,
Factores de ajuste del valor parcelario – Parcela F: F2 = 27.348m + 46.9592m /
2(46.9592m) = 0.791.
Recomendados por Fundacomún viene
dado por el producto de los factores de deprecia- Factor de forma
ción por frente, profundidad y forma, área.
Fa = F1*F2*F3. (11)
Fa = F1*F2*F3. (10)
– Parcela A: Fa = 1.191*0.820*1.622 = 1.584,
Factor de frente
– Parcela B: Fa = 0.997*0.739*1.421 = 1.4069,
Para este factor se tomarán en cuenta solo
– Parcela C: Fa = 1.619* 0.917*2.286 =
los frentes de dichas parcelas para calcularlo me-
3.393,
diante el frente de la parcela tipo.
– Parcela D: Fa = 2.617*.725*6.173 = 11.712,
– Parcela A: F1 = 100 – 3 (14.095m –
20.4619m) / 100 = 1.191, – Parcela E: Fa = 1.899* 0.779*3.960 = 5.855,
– Parcela B: F1 = 100-3 (14.095m-13.995m) – Parcela F: Fa = 1.197* 0.791*1.733 = 1.640
/ 100 = 0.997, Parcela regular: >1.00, Parcela irregular:
– Parcela C: F1 = 100-3 (14.095m-34.744m) 0.90, Parcela muy irregular: 0.80, Parcela de for-
/ 100 = 1.619, ma triangular, con o sin curvaturas: 0.70
– Parcela D: F1 = 100 – 3 (14.095m – 67.99m) En consecuencia la forma de las parcelas
/ 100 = 2.617, objeto de estudio son regulares por obtener coefi-
cientes mayores de 1.00, por lo que realmente
– Parcela E: F1 = 100 – 3 (14.095m –
predomina en el sector como resultado del poco
44.0776m) / 100 = 1.899,
crecimiento urbano que se observa en la zona es-
– Parcela F: F1 = 100 – 3 (14.095m – tudiada.
20.682m) / 100 = 1.19761.
Factor de área
Factor de profundidad
Parcela F:
Se tomarán en cuenta solo los fondos o las
(F3) = 972.900 m2/561.296 m2 = 1.733
profundidades de dichas parcelas para calcularlo
mediante el fondo o profundidad de la parcela tipo. Este coeficiente muestra el carácter rural-
urbano de la zona lo que es consecuencia de las
– Parcela A: F2 = 27.348m + 42.673m /
grandes extensiones y dimensiones de los lotes
2(42.673m) = 0.820,
seleccionados como objeto de estudios.
– Parcela B: F2 = 27.348m + 56.9798m /
2(56.9798m) = 0.739,
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007Análisis y evaluación de los coeficientes de ajuste del valor inmobiliario de la parcela urbana 307
Método basado en el análisis de igual forma y equitativamente por toda la zona
de los servicios públicos o sectores objetos de estudio (Ec. 8).
– Parcela A: 35 + 25 + 15 + 15 = 90, K colectivo = 1 + (0.25N + 0.075), Parcela A:
2 Rutas: 1.575, Parcela B: 2 Rutas: 1.575, Parce-
– Parcela B: 35 + 25 + 15 + 15 + 10 = 100, la C: 2 Rutas: 1.575, Parcela D: 2 Rutas: 1.575,
– Parcela C: 35 + 15 + 10 = 60, Parcela E: 2 Rutas: 1.575, Parcela F: 2 Rutas:
– Parcela D: 35 + 25 + 15 + 10 = 85, 1.575 (Tabla 7).
– Parcela E: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,
Conclusiones
– Parcela F: 35 + 15 + 10 = 60
Los servicios públicos [3] se encuentran En Venezuela la ausencia de normas que
consolidados en el centro lo cual demuestra con regulen el mercado inmobiliario, ha venido origi-
el cálculo de las parcelas A, B, D y E, y con el nando estructuras de precio de los diferentes
cálculo de las parcelas C y F se observa menos productos inmobiliarios fuera del contexto de
consolidación por estar más hacia la periferia de nuestra economía, por encima o por debajo de los
la zona. También se realizo un cálculo de los coe- precios reales, deformación esta, que tiende a
ficientes de ajuste por falta de servicios públicos, mantenerse por el sincretismo de las políticas
lo cual arroja que las parcelas C y F son las que públicas del Estado en materia de inmuebles. Los
tienen un mayor coeficiente, lo cual pondera con coeficientes de ajustes en esta investigación
un decremento del valor de la parcela. como los de servicio público, frente, fondo, for-
ma, calle y rutas de transporte afectan por enci-
Cálculo de otros coeficientes ma de la unidad la estructura del precio unitario
de ajuste del valor de la tierra quedando demostrado, que
Coeficiente de ajuste por clasificación de su uso en los procesos valuatorios produce una
calle. Son obtenidos mediante una tabla clasifi- estructura de precios sólida sin provocar sobre o
cadora que tabula si las vías son asfaltadas, con sub valuación en el precio, es por ello que en Ve-
pendientes, de concreto, de tierra, etc. nezuela la autoridad en la materia debe exigir su
Parcela A: 0.95, vía con asfalto y sin pen- aplicación obligatoria, en función de evitar que
diente, Parcela B: 0.95, vía con asfalto y pendien- vuelvan a repetirse el componente inmobiliario
te, Parcela C: 0.75, vía tierra y pendiente, Parcela que acompañó la última debacle financiera pro-
D: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela E: ducida en el país.
0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela F: 0.75, Los coeficientes obtenidos servirán de refe-
vía tierra y pendiente. rencia para el cálculo del valor del terreno, to-
mando en cuenta que siempre habrá que realizar
Coeficiente de ajuste por rutas
una Planta de Valores de la Tierra y un Tabla va-
de transporte colectivo
lorativa de la Construcción para el mejor cálculo
Todas llevan la misma ponderación [5] de del valor de dicho terreno, que beneficiara a toda
los coeficientes ya que en la zona solo hay tres ru- la comunidad existente en el área objeto de estu-
tas de transporte, que distribuyen la población dio, es decir, Las Piedras, capital de la Parroquia
Tabla 7
Resumen de Coeficientes
Parcela Frente Fondo Forma Área Servicios Calles Rutas de
Públicos Transporte
A (Sector 1) 1.191 0.820 1.584 1.622 90 0.95 1.575
B (Sector 2) 0.997 0.739 1.407 1.421 100 0.95 1.575
C (Sector 3) 1.619 0.917 3.393 2.286 60 0.75 1.575
Fuente: Elaboración propia.
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007308 Castillo et al.
Bartolomé de las Casas, del Municipio Machi- 4. Anteproyecto de decreto sobre planta de va-
ques de Perijá, del Estado Zulia. lores de la tierra urbana (Gaceta Municipal
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de Abogados. Caracas.
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de Catastro Urbano. Fudeco. Barquisimeto. calización. San José de Costa Rica.
3. León, D. (1974): Manual para valuaciones
catastrales de terrenos ubicados en áreas ur- Recibido el 30 de Junio de 2006
banas. LUZ. Facultad de Ingeniería. En forma revisada el 30 de Julio de 2007
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia. Vol. 30, Edición Especial, 2007También puede leer
