Descripción de las Transacciones Inmobiliarias en Costa Rica - www.fournierlaw.com
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Descripción
de las Transacciones Inmobiliarias
en Costa Rica
www.fournierlaw.comDescripción de las Transacciones Inmobiliarias
en Costa Rica
Costa Rica ocupa el cuarto lugar en el mundo en cuanto a facilidades de inversión
foránea, pues existen muy pocas restricciones para la inversión inmobiliaria por parte de
extranjeros, ya que éstos gozan de los mismos derechos que los costarricenses y no
requieren de ninguna condición especial para adquirir propiedades en nuestro país.
Como excepción, ver "Zona Marítimo Terrestre".
Propiedad de la tierra
La constitución y las leyes de Costa Rica protegen la propiedad privada de la
tierra. Los extranjeros gozan de los mismos derechos que ciudadanos
costarricenses. No hay casi restricciones a la propiedad de la tierra privada, a
menos que sean dados o vendidos a los ciudadanos de Costa Rica como parte
de programas del gobierno. Las propiedades inmobiliarias se pueden negociar o
adquirir libremente cerca. Ni la ciudadanía ni la residencia o aún la presencia en
el país se requiere para la propiedad de terreno.
Registro
Costa Rica proporciona una forma segura de registro de título para proteger a los
compradores contra demandas ocultas. Esta protección se centra en el Registro Público
de la Propiedad, donde el 99 por ciento de las propiedades en Costa Rica se
encuentran inscritas, los documentos de título y el plano catastrado de cada propiedad
se registran alli y cualquier cambio en el estado de un título o cualquier demanda que
pudiera afectarla.
Alfredo Fournier y Asociados proporciona al asesoramiento jurídico para los que deseen
comprar tierra en Costa Rica. Se hace un estudio actualizado sobre la tierra. Nuestro
estudio incluye una búsqueda del título en el registro, para confirmar no hayan
embargos preventivos, ni anotaciones de cualquier tipo sobre la propiedad y así
establecer su pertenencia apropiada. Una vez que se termine una transacción, Alfredo
Fournier y Asociados, también asegura sus documentos para probar que la venta fue
colocada completamente, para el cliente posea seguridad de su compra o transacción y
para evitar que el dueño anterior revenda la propiedad a cualquier otra persona.
El Registro Publico ha sufrido un importante empuje para ser computarizado, con un 80
por ciento de las propiedades incluidas en el sistema de "Folio Real", que puede ser
consultado por medio de Internet en su dirección www.registronacional.go.cr
Algunas propiedades, se encuentran aún inscritas en los tomos y deben ser buscadas
personalmente en el Registro por tomo, folio, número de finca y asiento.
Paseo Colón y calle 40, Edificio San Jorge, Tercer Piso (Altos de Iberia), San José, Costa Rica
Tel: (506) 233-6086, Fax: (506) 258-0059
E-mail: info@fournierlaw.com
www.fournierlaw.comTÉRMINOS
MATRICULA DE FOLIO REAL: es el "número de finca", al que se le antepone el número
de la provincia en que se encuentra (1 para San José, por ejemplo) al final se le agrega
un guión y la sub-matrícula, que es de tres ceros para aquellas propiedades de un solo
dueño y de otros tres dígitos, del uno en adelante, cuando existen dos o más personas
con "derechos" sobre ellas.
SERVIDUMBRES: es un derecho que un tercero posee sobre la propiedad en cuestión.
Estas servidumbres pueden ser: de paso, de vista, de luz, de aire, de aguas y muchas
más. Por estas razones antes de realizar una transacción Alfredo Fournier & Asociados
le hará un estudio de la propiedad, con el fin de no encontrarse posteriormente con
sorpresas que perjudiquen sus intereses o su derecho sobre la propiedad.
CATASTRO NACIONAL: Otro documento importante que debemos obtener es el "plano
catastrado", el cual se consigue en el mismo edificio del Registro Público, en la
dependencia del "CATASTRO NACIONAL". El plano catastrado nos indica exactamente
dónde se encuentra la propiedad, el Folio Real de la misma, su cabida según Catastro y
según Registro de la Propiedad, forma, frente, fondo, colindantes, etc.
Plan Regulador
Los Planes Reguladores en Costa Rica son razonables y lógicos, aunque mucho
menos severas que países tales como los Estados Unidos: Todos los planos del
edificio y de la subdivisión se deben firmar por un ingeniero local registrado y
también requieren la aprobación por el municipio local, el ministerio de la salud, y
el departamento de la cubierta del gobierno. En ciertos casos las
municipalidades tendrán diferentes restricciones y/o condiciones especiales que
el desarrollador deberá considerar antes de adquirir y/o desarrollar.
Impuestos
Los impuestos que pagan las propiedades en Costa Rica son bastante bajos. Los
bienes inmuebles están gravados en un monto de ¢2,500.00 anuales por cada millón
del valor declarado de la Propiedad. Este valor declarado es una práctica común en
la cual el valor de una propiedad según el gobierno es muy bajo, casi siempre
mucho mas bajo que el precio de venta de la Propiedad.
Es obligación de los propietarios declarar el valor de sus propiedades a la municipalidad
correspondiente cada 5 años, por lo menos.
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www.fournierlaw.comCostos de Adquisición de Propiedades
El costo de adquisición de una propiedad incluye un impuesto transferencia, un
derecho de registro, y honorarios legales. El costo de adquisición por lo general
rondará del 5% al 6% del precio de venta de la Propiedad y es pagado
generalmente por el comprador, a menos que el comprador y el vendedor
acuerden partir costas.
Se evalúan la transferencia y los impuestos de tierra basándose en el valor fiscal
declarado de la tierra, mientras que se las costas legales serán basadas en los
precios de venta de la propiedad.
Estos costos son aproximadamente:
HONORARIOS DE ABOGADO: entre un 1 % y un 1.5 % del valor de
venta de la propiedad.
TIMBRES: aproximadamente un 1.1 %
IMPUESTO DE TRASPASO: 1.5 %
EL MONTO se paga por el valor declarado de la venta en la escritura
o por el registrado ante la municipalidad correspondiente, de los dos
el que sea mayor.
Regulaciones y Restricciones de la Zona Marítimo Terrestre
Existen por lo menos dos regimenes de propiedad que considerar a la hora de
adquirir propiedades frente al mar.
Por ley, los primeros 50 metros sobre la línea alta de la marea son públicos e
inalienables. Nadie puede restringir accesos o tener una playa totalmente
privada. Hay algunas anomalías, pero incluyen las áreas portuarias, las viejas
concesiones de la tierra, y algunos títulos antes de 1973. En el 80% a el 85% de
la costa, los 150 metros siguientes son renta poseída por el gobierno y también
conocido como la zona marítimo-terrestre. Son las Municipalidades las que
administran las concesiones en la Zona.
Los extranjeros bajo la Ley de la Zona Marítima Terrestre no pueden tener mas
del 49% de acciones de la compañía que solicita la concesión, sin embargo, no
hay prohibición de que posteriormente adquiera acciones una vez otorgada la
concesión. Alfredo Fournier y Asociados, le asistirá en comprar una tierra situada
en la zona marítimo. Nuestra firma hará un estudio en el Departamento de
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www.fournierlaw.comConcesiones del Registro Público para localizar la tierra y verificar la información
a obtener con La Municipalidad. Nuestra firma también revisará el expediente en
la Municipalidad para ver el estado de los impuestos. Nuestra firma también
cuenta con la posibilidad de contratar topógrafos, agrimensores, peritos,
consultores en bienes raíces y otros profesionales para realizar labores de
asesoría o trabajos de apoyo al cliente.
Otras restricciones
En Costa Rica existen algunas restricciones para el uso de la tierra, indistintamente de
si sus propietarios son costarricenses o extranjeros, por lo que se recomienda hacer un
estudio consciente de cada propiedad, para saber sí por su ubicación, condiciones de
suelo, problemas relacionados con la ecología, etc., es apta para el uso que se desea
darle.
Alfredo Fournier & Asociados le asistirá en encontrar el mejor profesional en la materia,
como ingenieros, peritos, corredores de bienes raíces, etc. y consultar a diferentes
entes gubernamentales, dependiendo de la ubicación y uso deseado del terreno, como
son: el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG); el Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo (INVU); el Ministerio de Salud; el Ministerio de Ambiente y Energía; el
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH); el Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados (AyA); el Ministerio de Obras Públicas y Transportes
(MOPT); el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA); la municipalidad correspondiente a la
zona donde se encuentra ubicada la propiedad y otras.
Asimismo, es importante saber que existen zonas declaradas como "reserva" (forestal,
acuífera, ecológica...) con restricciones para el uso del suelo. Por ejemplo, hay zonas de
reserva de agua donde sólo se permite la construcción del 10% del suelo; zonas de
"vocación agrícola" que no se pueden urbanizar, otras de reserva forestal que deben
respetar ciertos lineamientos en cuanto a la construcción, corta de árboles, etc.
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