PUERTO MADERO Un estudio sobre la oferta actual y proyectos futuros - Buenos Aires, 3 de febrero de 2005
←
→
Transcripción del contenido de la página
Si su navegador no muestra la página correctamente, lea el contenido de la página a continuación
PUERTO MADERO
Un estudio sobre la oferta actual y proyectos futuros.
Buenos Aires, 3 de febrero de 2005
11. Actualidad
1.1. Del área en general
Según información obtenida, están proyectados trece edificios de viviendas en el Dique 3 y Dique
2, próximos a las torres River View y El Faro.
Se licitarían las parcelas ubicadas en Dique 4, al lado del Campo de deportes del Colegio Nacional
de Buenos Aires; para las cuales está previsto el uso de vivienda en torre. (Una de ellas ya ha
salido a licitación, con una base no inferior a los U$S 11.000.000.- para un terreno de 6.000 m²,
esto implicaría una incidencia base de aproximadamente 370 U$S / m², si se tiene en cuenta que
el metraje a construir es de unos 30.000 m²).
El Grupo Faena comentó que adquirió el terreno próximo al de su actual ubicación.
El grupo Tishman Speyer Urban Yard junto a Luis Perelmuter y Banco Macro Bansud anunciaron
el lanzamiento de un emprendimiento residencial de 110.000 m2 en la parcela de la desarrolladora
norteamericana, frente al Hilton.
1.2. Comercio
Lentamente se está incrementando la demanda de locales comerciales.
Según información, se continuaría con la construcción de un “shopping” en terreno ubicado en
Dique 3.
El edificio “Molinos” está siendo evaluado en cuanto al destino que tendrá luego del reciclado:
viviendas, supermercado de alto estándar y áreas destinadas a eventos culturales.
2 La planta baja de “La Porteña Residences”, está destinada a locales comerciales para marcas de
alto target, los que no serán vendidos, sino destinados a la renta.
1.3. Viviendas
La demanda es alta, verificándose ventas de más del 80% de los edificios de breve exposición en
el mercado o a ser habilitados en el año en curso.
Gran demanda de alquileres temporarios con buena renta (la que oscila entre el 0.8 y el 1%
mensual en dólares), constituyéndose en una fuerte atracción para inversores locales y
extranjeros.
La oferta actual predominante es de unidades cuyas superficies propias se ubican entre los 100 y
180 m², pero la oferta de unidades superiores a los 250 m² ha sido agotada, por lo cual algunos
emprendedores están evaluando la posibilidad de construir unidades de entre 240 m² o más, ante
la escasez de oferta de unidades de grandes superficies.
Según información recibida, la construcción de viviendas a futuro alcanzará una superficie
aproximada a los 600.000 m², mientras que lo construido hasta la fecha alcanzaría 1.000.000 m².
3Plano de ubicación de obras en ejecución y finalizadas
29
13
14 22
23 30 31 32 33
4 6 15 17 19 21
7 8
3 24 35 34 45
2 16 18 20
5 44
1 27 39 38 37 36 43
11 12 10 9 28 26 25 40 41 42
10
1- Telecom 10- Dock del Plata 19- El Malecón del Dique 28- Dock 6 37- Costero 1 y 2
2- Opera Bay 11- Puerto Viamonte 1 20- Madero Este 29- Torres El Faro 38- UCA
3- Museo Fortabat 12- Puerto Viamonte 2 21- Madero Este 30- La Alameda 39- UCA
4- ING Building 13- Repsol 22- El Mirador 31- Faena Hotel Universe 40-Dique 1 S.A.
5- Puerto Centro 14- River View 23- Faena Group 32- Madero Plaza 41- Dock 14
6- ITBA 15- Hotel Hilton 24- Repsol YPF 33- Terrazas del Puerto 42- Puerto santo
7- PNA 16- Porteño Plaza 25- Paseo del Puerto 34- Brisas del Plata 43-Dock del Sol
8-TishmanUrbanYard 17- Buenos Aires Plaza 26- Loft de Madero 35- Santa Ma. del Puerto 44- Edificio Malecon
9- City Port 18- Porteño Plaza 2 27- Dock 5 36- Crucero 1 y 2 45- Hotel Madero
4 El proyecto “los Diquecitos” del Faena Group, no ha sido lanzado comercialmente aún y no fue
posible obtener ningún tipo de información sobre el proyecto, ya que según comentaron la misma
estará disponible bastante tiempo más adelante.
En el caso de las Torres Renoir, de la compañía DYPSA, se lanzará oficialmente a la venta en el
mes de marzo.
52. Situación del mercado inmobiliario de viviendas
Los emprendimientos relevados son los siguientes:
Edificio Río Plaza
Torres Le Parc
El Mirador de Puerto Madero
Terrazas del Yacht
La porteña Residences
El Faro II
Madero Plaza
River View Puerto Madero
Torre Renoir
Unidades por tipología
Tipologías Total Vendidas Disponibles
Deptos de un dormitorio 508 442 66
Deptos de dos dormitorios 938 716 222
Deptos de tres o más dormitorios 216 179 37
Totales 1662 1337 325
De los emprendimientos relevados, dos de ellos están completamente vendidos (uno está en
construcción), mientras que el resto aún tiene disponibilidad (uno de ellos fue terminado en
el 2003), el resto está en construcción y con un tiempo de exposición en el mercado
relativamente corto, no superando los 12 meses.
6 El total de las unidades relevadas es de 1662, de las cuales están vendidas el 80% de las
mismas.
De las tipologías predominantes, se destacan las unidades de dos dormitorios, cuya
superficie homologada promedio es de 138,60 m².
Del total de unidades vendidas, el mayor porcentaje también corresponde a las unidades de
dos dormitorios, alcanzando el 52 %, le siguen las unidades de un dormitorio y luego las de
tres o más.
Tabla de Valores
Sup. Sup. Sup. Valor Valor Valor
Tipologías Mínima Máxima Promedio Máximo Mínimo Promedio
(m2) (m2) (m2) (U$S) (U$S) (U$S)
Deptos de un dormitorio 50.45 104.57 77.51 2.501 1.400 1.951
Deptos de dos dormitorios 86.52 190 138.26 2.521 1.866 2.194
Deptos de tres o más dormitorios 307 108.82 207.91 2.459 1.779 2.119
Cocheras 17.000 15.000
De los precios detectados para las unidades disponibles, los promedios oscilan entre 1.951
U$S/m² a 2.194 U$S/m².
Los valores de las cocheras oscilan entre U$S 15.000.- y U$S 17.000.-
Se detectaron algunas cocheras dobles a U$S 25.000.- y un caso en U$S 22.000.- (estos
valores no fueron considerado para el promedio ya que son escasos y no son
representativos).
En el caso de las Torres Renoir, saldrán a la venta entre U$S 18.000.- y U$S 23.000.- (pero
hasta ahora es el único caso detectado, que superaría la media de los emprendimientos en
venta)
7 En el caso de las bauleras, en algunos casos están incluidas en el valor de la unidad. En
otros se venden aparte, siendo su valor U$S 4.000.-
83. Perfil de los compradores
El auge de la compra en Puerto Madero, va de la mano de diferentes tipos de compradores, quienes en
el futuro pueden o no convertirse en residentes permanentes. (Hoy son aproximadamente 9000 y para el
año 2007 se calcula que llegaran a los 14.000).
Entre los propietarios que compran productos premium, y desean vivir en Puerto Madero, se encuentran:
Los matrimonios cuyos hijos se independizaron y prefieren quedarse en Capital Federal en vez de
irse al country.
Los jóvenes que viven solos, y cuyos ingresos son altos, dado que son profesionales o empresarios.
Generalmente son compradores finales, es decir compran para vivir.
Personas jóvenes que vuelven a casarse.
Las familias con altos ingresos, que vienen de zonas muy buenas del Norte, Sur y Oeste del Gran
Buenos Aires, pero que por problemas de seguridad, también prefieren mudarse a Capital Federal,
adquiriendo un producto premium.
Un pequeño porcentaje de compradores son del interior del país, especialmente de Santa Fe,
Córdoba y Entre Ríos.
Inversores como resguardo de sus capitales ante la falta de mejores oportunidades actuales de
inversión; además tentados por el porcentaje de la renta que es posible obtener en el caso de alquilar
las unidades. (Se estima en un 0.8 a 1% mensual en dólares). La renta temporaria a extranjeros
turistas o que deben permanecer en el país por razones laborales, resulta ser una buena opción
también. (Hay que tener en cuenta que la renta de una suite en algunos de los hoteles de la zona
puede llegar a costar entre U$$ 3.500 a U$S 4.000, y la renta de un departamento puede oscilar
entre U$S 1.500 a U$S 2.000, según el caso).
9 Inversores extranjeros tentados ante los valores de las unidades, ya que comparados con otras
capitales del mundo, están muy por debajo de la media. Esto además se ve favorecido ante la
perspectiva a futuro de que se convierta en un buen lugar donde residir a bajo costo (teniendo en
cuenta que el cambio de moneda favorece totalmente para este propósito).
Sin embargo según algunos comentarios referidos por agentes inmobiliarios, el porcentaje de
extranjeros que compra estas unidades no llegaría a superar el 25 % del total de las ventas, siendo
aún los argentinos la mayoría de los compradores.
En el caso de las Torres Renoir, se desarrollarán cuatro productos orientados al inversor, que son
una mezcla entre descuentos importantes y entregas postdatadas con renta asegurada.
104. Hotelería
Breve descripción de las comodidades, servicios al huésped y tarifas.
Faena Hotel + Universe:
Además del hotel, el complejo cuenta con un conjunto de residencias para huéspedes
permanentes. La planta baja y el primer piso del hotel conforman el UNIVERSE, el área que
comparten los residentes permanentes de El Porteño y los huéspedes del hotel.
Los servicios al huésped son:
Pileta: En jardín aterrazado. Cuenta con servicio de snack - bar.
El Mercado: inspirado en antiguos mercados europeos, ofrece productos naturales además de
recetas
El Living: Sala de estar rodeada de libros y chimeneas.
El Bistro: Restaurante de cocina internacional.
El Cabaret: Lugar para shows en vivo.
Gym-Spa-Hamman: Gimnasio de última tecnología, con “personal trainers”. Acompañado con
tratamientos de belleza, así como el tradicional baño turco.
Las habitaciones: Son 83, de diseño exclusivo.
Cuadro Tarifario
Premium U$S 300
Executive U$S 315
11 Hotel Madero:
Ubicado próximo al centro financiero y de fácil acceso a los aeropuertos de Aeroparque y Ezeiza,
el Hotel Madero by Sofitel está próximo a las principales atracciones turísticas y de
entretenimientos: Casino flotante, bares, cines, teatros, el centro histórico de la ciudad, parques y
la Reserva Ecológica Costanera Sur.
Cuenta con restaurante (Red Restó & Lounge), a cargo de un chef internacional y dos someliers, el
White bar, y el Blue Sky Bar en el noveno piso con vista panorámica. Además, hay 6 salones (de 6
a 200 personas), centro de negocios, instalaciones adaptadas para minusválidos.
El hotel cuenta con servicio de lavandería y tintorería, servicio de guardarropa, parking, Spa &
Health Center, sauna, solarium, terraza de verano, piscina interior climatizada, peluquería, servicio
médico, y servicio de niñera.
Tiene un total de 193 habitaciones (149 habitaciones Superiores, 16 Deluxe, 8 Executive suites, 10
Junior- suites y 1 suite Diplomat), balcón privado, teléfono directo, TV por cable, cajas de
seguridad (apta para laptop), conexión a Internet high speed (doble boca), mini-bar, aire
acondicionado, “amenities”, secador de pelo, almohadas a la carta, desayuno-bufé, room-service
24 horas, y habitaciones adaptadas para minusválidos.
Cuadro Tarifario
Superior U$S 210
Deluxe U$S 240
Junior Suite U$S 275
Suite Executive U$S 315
Diplomat U$S 360
12 Hilton Hotel:
Construido en diseño contemporáneo, el hotel ofrece 418 espaciosas habitaciones con altos
estándares de calidad y confort.
El edificio cuenta con siete negocios alrededor del lobby, un restaurante y un bar, ofrecen “Pisos
Ejecutivos” y comodidades para las reuniones corporativas.
Servicios que se ofrecen: Babysitter, valet, personal multilingüe, almacén de equipaje, salón de
belleza, conserje, elevadores, caja de seguridad, servicio de habitación, boutique, servicio de
lavandería, kiosco de revistas y diarios nacionales e internacionales, locales de compras, tiendas
de regalos, cambio de moneda, “transfer”, salón de convenciones, salón de fiestas, piscina,
servicio de bar en piscina, gimnasio, sauna, solarium, restaurante de comidas típicas e
internacionales.
Las habitaciones de Hilton Hotel cuentan con aire acondicionado, llamadas internacionales,
secador de pelo, TV cable, mini bar, habitaciones para no fumador, plancha, radio, caja de
seguridad, periódicos en inglés y español, dos líneas telefónicas por habitación, una con el puerto
de datos y teléfono del altavoz.
Cuadro Tarifario
Queen Deluxe U$S 195
Queen Executive U$S 245
Twin Deluxe U$S 195
Queen Deluxe Plus U$S 215
Queen Junior U$S 345
Queen Executive Suite U$S 495
135. Conclusiones
Dado que las tierras sin construir son escasas, las mismas tenderán a subir su valor, lo cual
repercutirá en el valor de las propiedades que hoy se comercializan. (El valor actual de
incidencia medio oscila entre 450 a 480 U$S / m²).
Se advierte un interés creciente en la adquisición de inmuebles con uso de vivienda, lo que
ya también está provocando el alza de los valores.
La consolidación de Puerto Madero como lugar de residencia trae aparejado el interés en los
locales comerciales, pues la demanda de productos y servicios es creciente, significando un
aumento de la actividad comercial.
Informe preparado por Izrastzoff Bienes Raíces, en colaboración con Tasaciones Argentinas SA.
14También puede leer
