Informe de Gestión 2020 - Credicorp Capital
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Informe de Gestión 2020
1
Introducción 4 Información General del Fondo 5 Entorno Macroeconómico 8 Desempeño del Fondo 11 Comportamiento del Mercado de Vivienda 13 Composición del Portafolio 30 Proyecciones Financieras 58 Estados Financieros 63 Prórroga del Fondo 65 Anexos 66
En relación con el Fondo de Inversión Colectiva INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS (El
Fondo) existe un Reglamento y un Prospecto, documentos que contienen información relevante
para consulta y que podrán ser examinados en www.credicorpcapital.com/colombia. El presente
material es para información de los inversionistas y no está concebido como una oferta o una
solicitud para vender o comprar activos. La información contenida es solo una guía general y no
debe ser usada como base para la toma de decisiones de inversión. Los datos suministrados
reflejan el comportamiento histórico del Fondo, lo que no implica que su comportamiento futuro
sea igual o semejante.
Los resultados económicos de la inversión en el Fondo obedecen a la evolución de los precios de
los activos que componen su portafolio y a circunstancias de mercado sobre los cuales el
administrador realiza su gestión. En este sentido, las obligaciones asumidas por CREDICORP
CAPITAL COLOMBIA S.A. (Sociedad Administradora) relacionadas con la gestión del portafolio,
son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas al Fondo no son
depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución
de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de
Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La
Superintendencia Financiera de Colombia no garantiza o avala rendimientos o utilidades.
3
El Fondo INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS EN VIVIENDA en el 2020 cumplió el
periodo inicial que estaba contemplado en el reglamento e inicio el primer año de prorroga
aprobado por la Asamblea de Inversionistas.
El año 2020 genero grandes retos a raíz de las consecuencias generadas por la pandemia COVID-
19 que afecto de manera generalizada a todos los sectores de la economía, para los activos en los
que el Fondo tiene participación, el principal desafío se presentó al cambiar la forma de
comercialización de los proyectos, que debido al cierre de las salas de negocios y al
confinamiento generalizado, se debió transformar a medios digitales 100%
No menos importantes han sido otras afectaciones como la parálisis total en las obras por cerca
de dos meses y medio, el adaptarse a nuevos protocolos sanitarios y de distanciamiento en la
construcción, las dificultades económicas de los clientes de los proyectos, que generaron un
número importante de desistimientos y en otros casos se debieron realizar flexibilizaciones ante
los compromisos adquiridos, para lograr mantenerlos, entre otras.
Junto con las empresas desarrolladoras, Credicorp Capital como Gestor del Fondo ha buscado
minimizar los efectos causados por toda esta coyuntura, estableciendo estrategias de
comercialización, alivios y flexibilizaciones a los compradores con el fin de retenerlos en los
proyectos, implementación de los protocolos establecidos por el Gobierno nacional, buscando
maximizar los beneficios para los inversionistas.
El año termina con un crecimiento importante en el mercado de vivienda, jalonado
especialmente por las políticas de subsidio establecidas por el gobierno nacional, confiamos a
que esta sea una tendencia que se mantenga estable en el tiempo.
Equipo de INMOVAL – Credicorp Capital.
4
Política de inversión del Fondo
INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS es un Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario
cerrado, de largo plazo y riesgo alto. Participa en proyectos de construcción de vivienda, a través
de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de
lotes y participaciones de capital en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y
bajos, Procurando alinear los intereses entre el inversionista y el desarrollador.
Proceso de Inversión
5
Riesgos Asociados al Fondo
Riesgo de Construcción: Es el riesgo que corre endeudamiento del Fondo, trae consigo la
el Inversionista de que ocurra cualquier exposición de los activos de la misma a los
circunstancia adversa en la construcción de los riesgos derivados de los cambios en las
desarrollos de vivienda, que retrase o impida la condiciones crediticias instrumentadas en
entrega final del proyecto, o que no pueda contratos.
entregarse con las especificaciones indicadas,
Riesgo de Desempeño de Inversiones: Los
en términos de calidad y/o acabados.
resultados económicos de los activos que sean
Riesgo Operacional: Es el riesgo que corre el adquiridos por el Fondo, están expuestos a
Inversionista de que se presenten condiciones factores propios de la industria y el activo, así
adversas en la administración y operación de como a las contingencias ocultas asociadas a
los activos que adquiere y desarrolle el Fondo; estos, que inciden en el rendimiento de los
así como el riesgo de pérdida por fallas o derechos que estos representan.
deficiencias en los sistemas de información, en
Riesgo de Disponibilidad de Inversiones: En
los controles internos o, entre otros, por errores
caso de que no se obtuviesen suficientes
en el procesamiento de las operaciones de la
activos en los que el Fondo pueda realizar sus
Sociedad Administradora.
inversiones, la rentabilidad del mismo podría
Riesgo Jurídico: Es el riesgo que corre el disminuir en la medida que los recursos
Inversionista de un cambio en la regulación, tendrían que ser invertidos en otras inversiones,
interpretación de la regulación o decisiones dentro de las inversiones aceptables y la
judiciales vigentes afecten el desempeño de las política de inversión del Fondo, las cuales
inversiones del Fondo, y por lo tanto el valor de podrían tener menores tasas de rentabilidad.
las unidades de participación.
Riesgo de Emisor o Contraparte: En la medida
Riesgo Económico: Los resultados económicos en que las inversiones de los recursos del Fondo
de las inversiones efectuadas por el Fondo implican transacciones complejas sobre los
están expuestos a cambios del ciclo económico activos que se ajusten a las características
del país donde tales activos se encuentran mencionadas en la Política de Inversión o de las
ubicados, los cuales pueden afectar el contrapartes en operaciones de liquidez, el
rendimiento de los activos y derechos que riesgo de contraparte está asociado a la
representan las inversiones del Fondo. legalidad, firmeza y capacidad de ejecución que
resulten de los contratos mediante los cuales se
Riesgo Asociado a la posibilidad de
adquieran tales activos para el Fondo.
endeudamiento del Fondo: La posibilidad de
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Riesgos asociados con el Cierre: Existe la supervisará la adecuada contratación de los
posibilidad de que algunas o todas las seguros de las propiedades.
transacciones mediante las cuales el Fondo
Riesgo de Incertidumbre de las Proyecciones
realice una adquisición de los activos admisibles
Financieras: El resultado de que los resultados
requieran de recursos adicionales a los Aportes
operacionales proyectados, que se basan
realizados por los Inversionistas, los cuales se
asesorías inmobiliarias y estudios de mercado,
deban conseguir mediante el endeudamiento
no se materializan de manera positiva. Dichas
del Fondo.
proyecciones son solo estimaciones de
Riesgo Comercial: Es el riesgo relacionado con resultados futuros que se basan en
los ingresos dejados de percibir por la no venta suposiciones hechas en el momento en que las
de los inmuebles, en donde la rotación en la proyecciones son elaboradas.
venta de los inmuebles sea menor a la
Riesgo de Concentración: Dada la naturaleza
esperada, lo que puede llevar a una demora en
del Fondo y su objetivo de inversión, así como
alcanzar la Tasa Interna de Retorno esperada
el número limitado de inversiones que pueden
del proyecto, como la necesidad de solicitar
efectuarse, los cuales a su turno representan un
aportes de capital adicionales a los
nivel de riesgo alto, la variación negativa o el
inversionistas con el fin de cubrir gastos
resultado desfavorable de alguna o algunas de
relacionados con el buen funcionamiento de
sus inversiones tendrán un mayor impacto en el
los activos del Fondo o el desarrollo de los
rendimiento del portafolio o Fondo de
mismos.
inversiones, frente al que tendría una situación
Riesgo de Fuerza Mayor: Es el riesgo similar en un portafolio con un alto nivel de
relacionado con la destrucción o deterioro diversificación.
parcial o total, significativo o no de la propiedad,
Riesgo de Lavado de Activos y Financiación de
a causa de eventos de fuerza mayor o caso
Terrorismo: Es la probabilidad de que el Fondo
fortuito. Para mitigar este riesgo, el Gerente
sea utilizado para el desarrollo de conductas
supervisará la adecuada contratación de los
delictivas relacionadas con el lavado de activos
seguros de las propiedades.
y la financiación del terrorismo.
Riesgo de Terrorismo: El riesgo de que un
Riesgo de Liquidez: Al tratarse de un Fondo
activo se vea, directa o indirectamente,
cerrado, los Inversionistas sólo podrán redimir
afectado por un ataque terrorista. Dicho riesgo
la totalidad de sus derechos al final del plazo
está relacionado directamente con los costos
previsto para la duración del Fondo.
de la posible destrucción total o parcial de la
propiedad. Para mitigar este riesgo, el Gerente
7
histórico que evidencia el impacto que ha
tenido el aislamiento obligatorio en los hogares,
en una economía en donde la informalidad
Crecimiento de la economía representa una porción importante del empleo
(Corte III Trimestre 2020) total del país.
El Producto Interno Bruto (PIB) del país
presentó un decrecimiento del 9.5% a/a en el
3T20, como consecuencia de la crisis generada Mercado del sector de la
por la Pandemia del COVID-19. Sin embargo,
como resultado de la recuperación paulatina
construcción
que ha venido experimentando el país, se En el 2020 los componentes de la inversión
presentó un crecimiento del 8.7% en fija; construcción residencial, maquinaria y
comparación al PIB del 2T del mismo año. equipo y otras construcciones presentaron
caídas del 35%, 33% y 2% respectivamente.
La demanda interna también se vio afectada
Siendo maquinaria y equipo el rubro que al
por la Pandemia, presentando un
cierre del 3T20 presenta la mayor recuperación.
decrecimiento del 9,8% YTD, a diferencia de la
tendencia al alza presentada en el 2019 con un
crecimiento del 4.5% y en 2018 del 3.9%. Si
bien el comportamiento en lo corrido del año es
negativo, al igual que el PIB, el 3T del 2020
evidencia una recuperación significativa
(10.7%) en comparación con los resultados
obtenidos en el 2T20.
Fuente: DANE
Fuente: DANE
En el 3T20 las obras civiles registraron una
disminución del 25.1% frente al mismo
trimestre del año anterior, explicado en su
mayoría por el decrecimiento en
construcciones para la minería (-44%), seguido
por la caída en otras obras de ingeniería (-39%).
Fuente: Estimaciones Credicorp Capital.
Lo anterior explicado principalmente, debido a
que la prioridad de los gobiernos se encuentra
en inversiones y alivios destinados a mitigar de
El comportamiento del consumo privado fue
alguna manera los efectos causados por la
uno de los más afectados al 3T20, presentando
Pandemia.
una contracción del -7.3%, un decrecimiento
8
reactivación paulatina de la demanda interna
genera expectativas hacia un aumento en el
IPC.
Se espera que el Banco de la República
mantenga la tasa repo en 1.75% durante todo el
2021, en un escenario base.
Fuente: DANE
Comportamiento histórico del
PIB
Comportamiento de la inflación Colombia se ubica como el país número 31 a
nivel mundial en la generación de Producto
En cuanto al comportamiento de la Inflación,
Interno Bruto.
durante el año estuvo por debajo del rango
inferior, si se compara con los límites
establecidos como meta del Banco de la
República (4.0% - 2.0%). Finalmente, la
inflación cerro en 1.61%, la cifra más baja que se
ha presentado desde 1955.
Fuente: DANE
Lo anterior, como consecuencia de los retos
económicos que se presentaron en el país,
generando una afectación en el ingreso de los
hogares, obligando al gobierno a tomar
medidas como el día sin IVA y a entregar
subsidios para alivianar entre otros, la carga del En general, el crecimiento económico de
pago de servicios públicos. Como consecuencia Colombia ha sido impulsada desde 2014 por la
deberían llevar a la inflación a converger demanda. Específicamente, el consumo
gradualmente hacia el 3% en los próximos dos privado sigue siendo el principal motor.
años. El equipo de investigaciones de Credicorp
La inversión tuvo un repunte en 2019 después
Capital tiene una estimación de una inflación de
de 5 años de desaceleración como resultado del
2.5% a diciembre de 2021 y 3.2% al cierre del
marco político, sin embargo, durante lo corrido
2022.
de 2020 y como consecuencia del COVID-19
A pesar de que la inflación se ubicó por debajo está presento una desaceleración mucho más
del límite inferior del rango meta, la marcada en el segundo trimestre del año.
9A pesar de que las importaciones se redujeron Comportamiento histórico
en comparación al 3T19, la balanza comercial
continúa limitando el crecimiento del PIB, a Salario
pesar de la depreciación del COP de -4.26% en
El salario mínimo de los colombianos ha tenido
términos reales al cierre del 2020.
un incremento constante desde 2014. El
gobierno anunció para el 2021 un incremento
del 3.5% ubicándolo en $908,526
Comportamiento histórico de la La Tasa de desempleo ha estado en promedio
tasa de cambio en 10% en los últimos 7 años. Sin embargo,
durante el 2020 como consecuencia de los
cierres parciales y aislamientos obligatorios a
causa del COVID-19 se alcanzaron niveles
cercanos al 20% entre abril y julio, mostrando
una recuperación hacia el final del año en
donde el desempleo se ubicó en el 15%.
En 2020 la TRM mantuvo su tendencia al alza
siguiendo la tendencia que ha presentado en
los últimos 7 años. En el 2020 se alcanzó su
máximo histórico superando el nivel de los
$4,100 COP. El aumento se presenta por la
Pandemia del COVID-19, las restricciones a la
movilidad, los planes de vacunación
anunciados hacia el final del año, sumados al
plan de estímulo aprobado en EE.UU.
fortaleciendo así su moneda.
Lo anterior sumado a una caída en los precios
del crudo generan que al país ingresen menos
divisas, por lo que el valor de la moneda
colombiana se ve impactado. Durante el 2020
el valor del barril según la referencia Brent pasó
de USD $66,25 a USD $51,34 presentando una
caída del 22%.
10Evolución del Valor de la Unidad
El incremento en el valor de la unidad de Costos. Este cambio de metodología trajo
presentado a cierre del 2020 se debe a la consigo un menor valor de la inversión, razón
actualización semestral de los valores de las por la cual se presentó una disminución en el
inversiones del Fondo, la cual presentó un valor de la unidad del Fondo al cierre del año
ajuste positivo de la valoración del Fondo. Dicha 2018.
actualización se realizó el 29 de diciembre del
2020 con base en el reporte de valoración
semestral realizado por PRECIA, proveedor de
precios de mercado, conforme a lo establecido Comportamiento Histórico de la Unidad
en el reglamento del Fondo y a los $14,631.8
procedimientos establecidos por la
Superintendencia Financiera de Colombia. De
esta manera, dicho incremento en el valor de la 12.040,2
$11,845.4
unidad del Fondo llevó a que éste cerrara el año $11,455.9
$11,343.0
en $11.845,4 por unidad.
28-feb-15
31-dic-15
29-feb-20
31-dic-20
31-dic-14
31-ago-15
29-feb-16
31-ago-16
31-dic-16
28-feb-17
31-ago-17
31-dic-17
28-feb-18
31-ago-18
31-oct-18
31-dic-18
28-feb-19
31-ago-19
31-dic-19
31-ago-20
30-jun-15
31-oct-15
30-jun-16
31-oct-16
31-oct-17
30-abr-17
30-jun-17
30-jun-18
30-jun-19
31-oct-19
30-jun-20
31-oct-20
30-abr-15
30-abr-16
30-abr-18
30-abr-19
30-abr-20
En la valoración del primer semestre de este
año se tuvieron en cuenta para la valoración los
posibles efectos de la pandemia, por lo que
hubo una disminución en el valor razonable de
las inversiones.
Cabe recalcar que, para el segundo semestre de
2018, se realizó un cambio en la metodología
de valoración para uno de los proyectos del
Fondo (Pradera de Gualiques): anteriormente
éste era valorado bajo la metodología de
Enfoque de Ingresos, sin embargo, durante la
valoración realizada en el período mencionado,
la Sociedad Administradora y el proveedor de
precios, tomaron la decisión de valorar este
proyecto mediante la metodología de Enfoque
11Redenciones Anticipadas de Unidades
En 2020 se realizaron un total de cuatro La tercera redención, realizada el 19 de mayo,
redenciones por valor de Mil Doscientos tuvo un monto de Ochocientos Cincuenta
Diecisiete Millones Quinientos Mil Pesos Millones de Pesos ($850.000.000) derivado
($1.217.500.000) continuando con la política de las restituciones realizadas por el proyecto
de redención anticipada de unidades, de Santa Elena Reservado, en el cual el Fondo se
acuerdo al flujo de caja que restituyan los encuentra asociado con Constructora Colpatria.
proyectos.
Finalmente el pasado 17 de septiembre se
El valor redimido en el año representa un realizó la cuarta redención, por un valor de Mil
crecimiento del 101% con respecto al 2019. Doscientos Diecisiete Millones Quinientos Mil
pesos ($1.217.500.000) producto de las
La primera redención del año se realizó el 13 de restituciones realizadas tanto por el proyecto
enero por un valor de Quinientos Millones de Viña San Remo como por Santa Elena
Pesos ($500.000.000) producto de las Reservado.
restituciones realizadas por el proyecto Viña
San Remo, que es desarrollado junto con Las distribuciones adicionales de recursos
Umbral Propiedad Raíz. provenientes de estos proyectos dependerán
del desempeño futuro de los mismos y de la
El 5 de marzo se realizó la segunda redención caja disponible, según sea el avance de cada
del año, con idénticas características que la una de las etapas.
primera, esto es, por un valor de Quinientos
Millones de Pesos ($500.000.000) producto
de las restituciones realizadas por el proyecto
Viña San Remo, que es desarrollado junto con
Umbral Propiedad Raíz.
12Población Colombiana
Panorama de Colombia
La población es del casco urbano no del área metropolitana.
Según el censo realizado en el 2018, el DANE estima que la población colombiana en el 2020 es de
50.372.424 habitantes.
El 76% de población colombiana vive en las cabeceras municipales de las ciudades del país, y el 24%
de la población vive en Centros Poblados y Rural Disperso.
EL 96.6% personas son colombianos mientras que el otro 3.4% son extranjeros viviendo en el país.
13Indicadores Demográficos
En Colombia, hay más mujeres que hombres, por cada 100 hombres hay 104.7 mujeres, por
consiguiente, por cada 100 mujeres hay 95.5 hombres.
48.8% de la población 51.2% de la población
son hombres son mujeres
Fuente: DANE
El 22.6% de la población se encuentra ente 0 a los 14 años, el 688.20% está entre los 15 a los 65 años
y el 9.1% tiene 65 o más años.
Fuente: DANE
La pirámide poblacional de Colombia de 2018 se asemeja a un tipo campana, es decir que cada vez se
presentan menos nacimientos, y a medida que el tiempo pasa la expectativa de vida es más alta por
tanto la población se envejece.
Se denota un cambio importante frente al censo de 2005 donde los rangos principales de la población
se concentraban entre los 0 y 15 años mientras que en el 2018 se concentra entre los 14 y los 30 años.
14Total Total
Viviendas Hogares
2005 2005
• 10.390.207 • 10.570.207
2018 2018
• 13.480.729 • 14.243.223
Fuente: DANE
Entre el 2005 y 2018 las viviendas y los hogares crecieron el 29% y 34% respectivamente.
Grupo de Edades
Años: 2005 y 2018
68.20%
63.00%
30.70%
22.60%
9.10%
6.30%
0-14 años 0-14 años 15-64 años 15-64 años 65 años y mas 65 años y mas
2005 2018 2005 2018 2005 2018
Fuente: DANE
En el 2005 y 2018 la mayor cantidad de población se encuentra entre los 15 a 64 años, 63% y 68%
respectivamente; y la menor cantidad de población tiene más de 64 años con el 6% y 9%
respectivamente.
15Hogares por número de Personas
Años: 2005 y 2018
33.20%
23.20%
21.70%
19.80% 20.50% 19.50%
18.50%
16.80%
15.10%
11.10%
1 Persona 1 Persona 2 Persona 2 Persona 3 Persona 3 Persona 4 Persona 4 Persona 5 Persona y 5 Persona y
Mas Mas
2005 2018 2005 2018 2005 2018 2005 2018 2005 2018
Fuente: DANE
El número de hogares han aumentado a medida que la población está migrando de tener hogares con
más personas a hogares con menos personas. En el 2005 el promedio de personas por hogares era de
3.1 personas mientras que en 2018 el promedio fue 2.6 personas.
Acceso a Servicios Publicos
Años: 2005 y 2018
93.60% 96.30%
86.40%
83.40% 81.60%
76.60%
73.10%
66.80%
43.40%
40.40%
Energia Electrica Energia Electrica Acueducto Acueducto Alcantarillado Alcantarillado Gas Natural Gas Natural Recoleccion Internet
conectado a red conectado a red basuras (Fijo o Movil)
publica publica
2005 2018 2005 2018 2005 2018 2005 2018 2018 2018
Fuente: Dane
La cobertura de los principales servicios básicos en Colombia se ha incrementado en los últimos 14 años
en todas las categorías, el crecimiento del internet es el que tiene mayor crecimiento.
16Evolución venta de vivienda por unidades
55,111 60,827 85,519
64,054 71,353 76,354
58,561 59,200 49,556 43,187 43,431 43,499
2015 2016 2017 2018 2019 2020
No Vis Vis
Fuente: Galería Inmobiliaria
En los últimos 6 años se evidencia que cada vez el país está comprando más vivienda VIS dejando atrás
la vivienda No VIS.
Evolución venta de vivienda por $ (Millones)
No Vis Vis
5,457,142 6,122,353
7,546,959 9,002,160 11,188,200
18,711,612 16,584,161 14,609,882 15,323,524 15,822,669
2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
El año 2020 evidencia un crecimiento en las ventas de Viviendas, del 3.26% para Vis y 24.28% para
No Vis, respecto al año anterior.
17Comportamiento de mercado nivel nacional
El mercado de vivienda durante el 2020 muestra un aumento del 7.7% en la comercialización de
unidades, en línea con los términos monetarios que muestra un incremento del 12.6%, si se comparan
con el año 2019. Este comportamiento se explica en gran medida por la tendencia de la vivienda tipo
VIS con un aumento del 12% en unidades. El aumento de la vivienda VIS se explica porque los estratos
3 y 4 están prefiriendo comprar este tipo de viviendas, al tener un mayor valor del subsidio del gobierno.
El aumento en el monto monetario de las ventas realizadas en el segmento, del 19.85% con respecto
al año anterior, se debe en parte por el crecimiento de las unidades vendidas y también por el aumento
en el tope en SMMLV de este tipo de viviendas, establecido por el Gobierno Nacional.
En el segmento No VIS, se observa un pequeño aumento en las unidades vendidas (0.15%) y un
crecimiento si se evalúa desde el valor de comercialización, correspondiente al 0.27% comparado con
el año anterior.
2,019 2,020 Δ (%)
Cuidad
Unidades Millones Unidades Millones Unidades Millones
Bogota 34,338 7,632,031 39,695 8,386,064 15.60% 9.88%
Mun. Aledaños Bogota 24,815 3,763,529 24,466 4,433,907 -1.41% 17.81%
Medellin 20,478 5,359,609 20,570 5,893,611 0.45% 9.96%
Cali 22,004 3,075,178 27,933 3,880,147 26.95% 26.18%
Bucaramanga 4,387 898,098 5,026 1,047,197 14.57% 16.60%
Barranquilla 15,155 1,926,883 16,361 2,309,459 7.96% 19.85%
Cartagena 8,222 1,702,271 6,942 1,460,556 -15.57% -14.20%
Santa Marta 1,921 509,760 3,401 654,701 77.04% 28.43%
Villavivencio 2,811 412,307 2,530 422,507 -10.00% 2.47%
Girardot y Aledaños 3,860 539,192 4,865 641,460 26.04% 18.97%
Armenia 2,765 411,792 2,549 421,451 -7.81% 2.35%
Pereira 5,231 865,181 5,110 962,761 -2.31% 11.28%
Manizales 2,477 452,454 2,900 553,095 17.08% 22.24%
Ibague 9,626 1,108,766 8,722 1,183,493 -9.39% 6.74%
Cucuta 4,368 525,384 4,180 578,280 -4.30% 10.07%
Monteria 1,038 147,462 907 159,143 -12.62% 7.92%
Total 163,496 29,329,897 176,157 32,987,832 7.74% 12.47%
Fuente: Galería Inmobiliaria
A Nivel Nacional, en Santa Marta fue una de las ciudades con mayor crecimiento, del 28.43%, caso
contrario para Cartagena tuvo una disminución importante del 14.20% en sus ventas.
18Distribución vivienda nueva por estratos
2.84%
0.02%
7.01%
16.28%
31.67%
42.19%
1 2 3 4 5 6
Fuente: Galería Inmobiliaria
El 58% de la población colombiana vive entre estrato 2 y estrato 3, es en el segmento donde se
concentra la mayoría de la oferta y de las ventas del país. Se consolida la vivienda VIS en estos dos
estratos.
Evolución del Mercado en mts2 (12 meses) - Bogotá
Metros Cuadrados vendidos en los últimos doce meses (VIS)
Fuente: Galería Inmobiliaria
En VIS las ventas de los últimos 4 meses son las más altas registradas desde que Galería Inmobiliaria
realiza registro.
19Metros Cuadrados vendidos en los últimos doce meses (No VIS)
Fuente: Galería Inmobiliaria
En No VIS las ventas son las más altas desde febrero de 2017.
Evolución del Mercado en Unidades (12 meses) - Medellín
Unidades vendidas en los últimos doce meses (VIS)
Fuente: Galería Inmobiliaria
En el año 2020 se comercializaron 8.269 unidades de vivienda de interés social, cifra inferior en un
3% en comparación con el dato de 2019.
Unidades vendidas en los últimos doce meses (No VIS)
Fuente: Galería Inmobiliaria
20En el año 2020 se comercializaron 12.301 viviendas en el segmento NO VIS, registro que mejora un 3%
frente al año 2019.
Mercado Bogotá Autopista Sur
Evolución de las ventas VIS y No VIS Autopista Sur Anual
No Vis Vis
163
634
1,491 637 1,049
1,962
104
162
155 85 84
120
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
En los últimos 6 años, el año que más presenta ventas fue el 2018 con 2.082 unidades, una
participación del segmento para Vis del 94% y no Vis con el 6%; el año con menores ventas fue el 2016
con 267 unidades.
Evolucion de las ventas VIS y No VIS Autopista Sur (Mensual)
No Vis Vis
800
700
600
500
Unidades
400
300
200
100
-
Sept
Sept
Sept
Sept
Ene
Ene
Ene
Ene
Ene
Sept
Sept
Ene
Nov
Nov
Nov
Nov
Nov
Mar
May
Mar
May
Mar
May
Mar
May
Mar
May
Nov
Mar
May
Jul
Jul
Jul
Jul
Jul
Jul
-100
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
21Las ventas en los últimos 6 años para vivienda No Vis se han mantenido relativamente estables,
mientras que para Vis ha tenido ha tenido picos en los meses Mayo/15, Mayo/17 y Mayo/18.
Evolución de las ventas Autopista Sur
(Ultimos 12 Meses)
No Vis Vis
160
140
120
100
80
60
40
20
-
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Agto Sept Oct Nov Dic
-20
2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
En la Autopista Sur hay una alta concentración de las ventas en VIS con el 92% del total de las ventas.
La disminución de las ventas No Vis obedecen también a la baja oferta que existe en la zona.
Se observa una caída significativa en el volumen total de ventas para el 2016 y 2019; en el 2020 se
vendieron 1.133 unidades de los cuales el 7% fue No Vis y 93% Vis.
Comparando los últimos 6 años, en el 2018 fue en el que más ventas tuvo y seguido del 2017.
La zona donde se encuentra ubicado el proyecto Santa Elena Reservado cuenta con 11 proyectos. En el
2020 en la zona se realizaron 3 lanzamientos de proyectos nuevos.
El proyecto Santa Elena, muestra un total 12 de ventas en el año, ubicándolo como el séptimo proyecto
con el mayor indicativo pese a su tiempo de lanzamiento. Es importante resaltar que en la zona es uno
de los proyectos con el valor por metro cuadrado más elevado.
22Precio Ventas
Fecha
Proyecto promedio acumuladas 12
inicio
oferta m2 meses (UN)
Estancia 70 3,810,742 abr - 20 594
Bilbao Aptos 3,393,023 jul - 19 229
Atacama 2,731,692 dic - 18 115
Torres de San Rafael 3,245,814 nov - 17 91
Bellavista 2 3,262,921 sep - 20 79
Altos de Madelena 4,596,766 jul - 13 39
Santa Elena Reservado 4,375,486 dic - 13 12
Mult. Santa Lucia 3,333,333 dic - 19 8
Meraki 3,133,668 ene - 20 6
Multi. Familiar Ingles 3,181,818 nov - 17 -1
Balcones de Centro Mayor N.A mar - 17 -12
Fuente: Galería Inmobiliaria
23Comportamiento del Mercado aledaño al Proyecto San Remo
Mercado Sabaneta
Sabaneta, es una de los municipios del Área Metropolitana de Medellín que tuvo un desarrollo
importante a partir de la concentración inicial en el casco urbano. Desde el año 2008 los constructores
comenzaron a focalizar sus proyectos en esta zona de la ciudad.
Evolución de las ventas VIS y No VIS Sabaneta anual
No Vis Vis
1,034 1,354 712
1,321 1,141 1,375
3,074 2,752 1,680
1,994 1,604 1,621
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
El promedio de ventas para los últimos 6 años es de 3.277 unidades, los años 2018 a 2020 han estado
por debajo del promedio, el año 2020 estuvo por debajo el 8.57%.
Evalucion de las ventas Sabaneta (Mensual)
No Vis Vis
600
500
400
Unidades
300
200
100
-
Ene
Mar
Ene
Ene
Ene
Ene
Nov
Nov
May
Ene
Nov
Nov
Nov
Mar
Nov
May
Mar
May
Mar
Mar
May
Mar
May
May
Jul
Agto
Jul
Agto
Jul
Agto
Jul
Agto
Jul
Agto
Jul
Agto
-100
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
24Dentro de los últimos 6 años, el mes con mayor ventas Vis fue Octubre/20 y para No Vis Marzo/2015.
Evalución delas ventas Sabaneta
(Ultimos 12 meses)
No Vis Vis
600
500
400
Unidades
300
200
100
-
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Agto Sept Oct Nov Dic
2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
En Sabaneta se observa una mayor concentración de ventas No VIS, para el año 2020 se vendieron
2.996 unidades, de las cuales el 54% corresponde a No Vis y el 46% a VIS. El año 2020 tuvo un
incremento en ventas del 9% respecto al año 2019.
En general se denota una tendencia de decrecimiento, sobre todo entre 2016 y 2019 donde las ventas
bajaron a partir de la caída de las ventas VIS en la zona.
Aeropuerto
A Bello
Itagui
El Poblaldo
Envigado
Sabaneta
25En la zona de influencia del proyecto de San Remo hay otros 45 proyectos que compiten por un
mercado similar. Se escogieron los 12 más relevantes por tamaño y por ventas y por similitud para
realizar una comparación.
Ventas
Precio promedio
Proyecto Fecha inicio acumuladas 12
oferta m2
meses (UN)
Amonte 4,475,760 abr - 14 129
Gaita 5,019,994 mar - 20 53
Flores de San Remo 4,960,013 nov - 16 49
Flex Living* 4,834,098 mar - 20 32
Artek 5,697,546 dic - 19 27
Bangkok 5,113,715 mar - 15 27
Primeiro 4,859,709 sep - 16 19
Aires Monteazul N.A mar - 14 18
Prestige 5,167,770 may - 11 17
Alameda N.A jul - 11 13
Viña San Remo N.A may - 15 4
Valparaiso N.A ene - 12 0
Fidelena 4,268,920 jul - 12 -14
Fuente: Galería Inmobiliaria
Las ventas de Flores de San Remo se ubican en el tercer lugar, registra ventas de 4.8 unidades promedio
por mes y dado que está en su etapa de finalización muestra un importante ritmo debido a la oferta
que tiene. Es importante destacar que en el 2020 realizaron el lanzamiento de dos proyectos: Gaita y
Flex Living, contando en ambos casos con ventas de lanzamiento por encima de los demás en el
mercado. La oferta y la competencia dinamizan la zona para que se presenten más clientes. Estos
proyectos tienen un producto de menor valor y especificaciones que los apartamentos de San Remo.
26Comportamiento del Mercado aledaño a Pradera de Gualiques
Mercado Mosquera
Los municipios aledaños a Bogotá se han desarrollado como resultado de un alto precio en el metro
cuadrado en el área metropolitana haciendo que las personas busquen una cercanía a la ciudad pero a
su vez puedan acceder a más espacio.
En el 2020 Mosquera sigue consolidándose, aumentando sus ventas en un 54% frente a 2019 con unas
ventas de 2,363 unidades, el 44% corresponden a No Vis y el 56% a Vis.
Evolución de las ventas VIS y No VIS Mosquera anual
No Vis Vis
208
617
1,279 1,126 1,324
964
920
1,118 782 1,039
2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
Evolución de ventas Mosquera
(Ultimos doce meses)
No Vis Vis
400
350
300
250
Unidades
200
150
100
50
0
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Agto Sept Oct Nov Dic
2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020
27En los últimos 6 años, el año con mayores ventas fue el 2016 y el de menor ventas el 2018, 2016 tuvo
el mayor número de ventas para proyectos No Vis y el 2020 con mayores ventas para proyectos Vis.
En Mosquera en el año 2020 el mes que presenta mayores ventas fue octubre, representando el 26%
de las ventas del año y los de menores ventas fueron abril y mayo representando el 2% de las ventas.
Entre 2018 y 2019 se presentó una disminución en las ventas, en el segmento Vis es más relevante esta
caída.
Evolucion de las ventas Mosquera (Mensual)
No Vis Vis
400
350
300
250
Unidades
200
150
100
50
0
Ene
Nov
Ene
Nov
Ene
Nov
Nov
Nov
Sept
Ene
Ene
Mar
May
Sept
Mar
May
Sept
Mar
May
Mar
May
Sept
Mar
May
Sept
Jul
Jul
Jul
Jul
Jul
-50
2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Galería Inmobiliaria
Octubre de 2020 es el mes que presenta mayores ventas respecto a los últimos 5 años y mayo de
2018 el mes que menores ventas hubo.
Hoy en día el lote que tiene el vehículo de inversión se encuentra en una de las zonas con mayor oferta
de Mosquera. Según Galería Inmobiliaria en Mosquera existen 5 proyectos, tres proyectos tuvieron sus
lanzamientos en 2020.
Precio promedio Fecha Ventas acumuladas
Proyecto
oferta m2 inicio 12 meses ($ mm)
Ciudadela Novaterra "Cerezo" 3,001,182 sep - 20 112,471
Pradera de Gualiques "Lima" 2,320,808 mar - 20 30,385
Pradera de Gualiques "Veronés" 2,225,417 jun - 19 28,606
Pradera de Gualiques "Manzano" 2,355,981 oct - 20 22,829
Pradera de Gualiques "Ambrosía" 2,202,400 mar - 19 947
Fuente: Galería Inmobiliaria
De las ventas del sector el 42% corresponde a Proyecto Pradera de Gualiques en todas sus etapas.
28FUNZA
Sol Parque Rincon el Trébol
Creciente y
Naciente
Parque Cultural
de Mosquera
Lote sin
proyecto
A Madrid
29Composición por Proyecto
El portafolio de proyectos de vivienda en los cuales participa INMOVAL DESARROLLOS
INMOBILIARIOS EN VIVIENDA para el cierre del 2020, está compuesto por dos proyectos de en
construcción que representan 853 unidades de vivienda a desarrollar, y un terreno. El valor del Fondo
para el desarrollo de los proyectos y para la adquisición del terreno es superior a los $21,000 millones
de pesos, de los cuales se ha desembolsado más del 90%. La inversión más representativa en el
portafolio actualmente es el terreno Pradera de Gualiques, seguido por Viña San Remo y Flores de San
Remo (Sabaneta), y finalmente se encuentra Santa Elena Reservado, el cual ya se encuentra en una
fase de finalización.
2020
Distribución por
Proyecto
(Valoración de
activos)
Distribución por
Municipio
(Capital
Comprometido)
30Desempeño de los Proyectos
Fecha de cierre: septiembre de 2014.
Fiduciaria administradora: Fiduciaria
Colpatria
Desarrollador: Constructora Colpatria.
o Más de 40 años de experiencia
en el sector.
o Reconocidos a nivel nacional.
o Más de 45,000 viviendas
entregadas.
Capital comprometido e invertido por
Inmoval: $6.154 MM.
Mercado Objetivo
Distribución por Edad
2.4%
0.3%
31Descripción del Proyecto Alameda de San Diego
Ubicación: Bogotá D.C.- Sector Calle Áreas unidades: 65 m², 77 m², 84 m² y
80 (Parques de Granada). 93 m²
Vivienda de estratos medios. Relación de parqueaderos 1:1
El proyecto compuesto por 360 Altura de las torres: 11 y 12 pisos
unidades (4 Torres).
Zonas Gimnasio Sala de Juegos Salón Social
Comunes
Salón
Multimedia
Zona Infantil Plazoleta de eventos Sauna
32Descripción del Proyecto Parques de San Jerónimo
Ubicación: Bogotá D.C.- Sector Calle El proyecto compuesto por 88
80 (Parques de Granada). unidades.
Inmoval solo invirtió en la torre 1 de Altura: 11 pisos
este proyecto, en las otras Torres no Áreas promedio unidades: 77 m².
tenía participación. Relación de parqueaderos 1:1
Vivienda de estratos medios. Valor por m²: $3.000.001 (precio
de salida a ventas)
Gimnasio Sala de Juegos Salón Social
Zonas Comunes
Juegos Infantiles Terraza BBQ Sendero de Trote
33ESTADO: LIQUIDADO
TIR FINAL 10,16%
Tras varias rondas de negociación, se llegó a un acuerdo con Constructora Colpatria para la salida
temprana del Fondo por la vía de cesión de los derechos fiduciarios que Inmoval Desarrollos tenía en
el patrimonio autónomo. Esto debido a los bajos ritmos de ventas, incremento de la competencia en la
zona de influencia y que las proyecciones mostraban un deterioro importante en las tasas de retorno
esperadas.
La rentabilidad real fue superior en 25 pbs a la TIR de 9.91% calculada por Precia (antes INFOVALMER)
para este proyecto en la última actualización de valor del portafolio.
Antecedentes Salida Anticipada
En septiembre de 2014 se firmó un convenio de colaboración para el desarrollo de unos proyectos de
vivienda en asociación con Constructora Colpatria, consistentes en la construcción de: i) La torre uno
del proyecto Parque de San Jerónimo compuesto por 88 apartamentos (aunque el proyecto tendría
una segunda torre, Inmoval no participaría de esta parte del desarrollo), y ii) el proyecto Alameda de
34San Diego, un proyecto de 360 apartamentos, conformado por cuatro torres con una altura entre 11 y
12 pisos.
A nivel comercial el proyecto mostró a lo largo de su desarrollo un comportamiento muy variable,
donde existían meses con muy buenas ventas y otros con cero ventas, comportamiento que no se
pudo estabilizar.
Adicional a esto, el ritmo promedio del proyecto no alcanzó las unidades que estaban planteadas como
escenario base.
Se identificaron varias razones para explicar el comportamiento de las ventas, principalmente se
observa una desaceleración en el sector vivienda a nivel nacional, y está acentuado principalmente en
los estratos medios (3 y 4) que corresponden al mercado objetivo del proyecto.
En la zona donde está ubicado el proyecto existían en el 2017 cerca de 18 proyectos de gran tamaño,
donde hacen presencia las principales constructoras del país, con producto de áreas y características
muy similares a las que tienen estos proyectos, lo que hace que el mercado sea muy competido.
35El comportamiento del sector mostraba que los apartamentos con áreas mayores a 70 mts2 tenían
peores ritmos de ventas mensuales y menores precios por m2.
Área menor a 70 m2 Área mayor a 70 m2 Diferencias
Precio/m2 promedio $ 3.784.369 $ 3.428.294 $ 356.075
Ventas promedio mes 9,2 4,6 4,6
Ventas Peor Proyecto Mejor Proyecto Peor Proyecto Mejor Proyecto
Ventas Mensuales Promedio 2 20,2 1,5 7,2
Precio/m2 $ 3.591.670 $ 3.891.667 $ 3.387.906 $ 3.224.656
Área (m2) 60,3 60 85 73,5
Para el proyecto las unidades que estaban pendientes de comercializar y por lanzar se encontraban en
los rangos que estaban teniendo menor rotación o baja demanda y precios más bajos.
Lanzamiento (%)
Etapa Vendidas Por Vender
a Ventas Ejecutado
PSJ jun-13 88 0 100%
ASD I jul-14 95 3 97%
ASD II abr-16 57 31 65%
ASD III abr-17 23 73 24%
ASD IV Por lanzar 0 89 0%
Total 263 196 57,3%
La consecuencia natural de ritmos de ventas más bajos es el aumento en el tiempo de duración del
proyecto, y con esto aumentan algunos costos como la administración de obra, alquiler de equipos,
intereses financieros, mayor exposición al incremento de costos de los materiales entre otros.
Muchos de esos costos no logran ser cubiertos por el aumento de precios de las unidades que restaban
por vender, dado que el mercado no permitía un incremento de precios significativo.
Teniendo en cuenta los antecedentes mencionados, los escenarios previstos por Inmoval para esta
inversión arrojaban una TIR aproximada entre 3% y 6% neta, después de activar la alineación de
intereses establecida correspondiente al castigo de los honorarios del desarrollador. Todo lo anterior,
motivó a buscar la salida temprana del proyecto, la cual finalmente se logró en condiciones
satisfactorias.
36Desempeño de los Proyectos
Fecha de cierre: septiembre de
2014.
Fiduciaria administradora: Fiduciaria
Colpatria.
Desarrollador: Constructora
Colpatria.
Más de 40 años de experiencia en el
sector.
Reconocidos a nivel nacional.
Más de 45,000 viviendas
entregadas.
Capital comprometido e invertido
por Inmoval: $3,738 MM.
Mercado Objetivo
37Descripción del Proyecto
Ubicación Bogotá (Cundinamarca)
Estrato Medio
Unidades 429
Torres 3
Altura 14 y 20 pisos
Área Vendible 28.936 m2
Área promedio 62 m2 - 66 m2
N° Habitaciones 2y3
Vlr m2 salida a ventas $2.500.000
Vlr m2 salida a actual $4.560.000
Zonas Comunes
Torre 3
Gimnasio Tricicloruta Senderos
Torre 2
Conjunto Salones Parques Torre 1
cerrado comunales infantiles
38Evolución de las ventas Consolidado
Santa Elena Reservado
Evolución del Ritmo de Últimos 2 Último Último Últimos 12
Año Corrido Último Mes Histórico
Ventas Meses Trimestre Semestre Meses
Número de Unidades
0,89 -3,00 -1,00 0,00 0,83 1,08 4,80
(Promedio mensual)
Al finalizar el 2020, el proyecto alcanza una comercialización total del 95,6%, representado en 410
unidades de un total de 429 para todo el proyecto. La torre 1 SERT1 tiene un nivel de comercialización
del 100%, estando sus 111 venidos y entregados. La torre 2 SERT2 está compuesta por 159 unidades,
las cuales se encuentran totalmente vendidas y entregadas. Para la torre 3 SERT3 el nivel de
comercialización es del 88,05%, con 140 unidades vendidas, de las cuales se han escriturado hasta el
momento 132, esta torre tiene en total 159 unidades.
A la fecha, el avance en comercialización de la cada una de las torres es el siguiente:
Fecha de Unidades Unidades por
Torre (%) Ejecutado
Lanzamiento Vendidas Vender
SER I nov-13 111 0 100,0%
SER II oct-14 159 0 100,0%
SER III jun-16 140 19 88,1%
Total 410 19 95,6%
39Programación de Obra
El Proyecto Santa Elena Reservado está compuesto por 429 apartamentos, distribuidos en 3 torres, 111
unidades en la torre 1 y 159 unidades tanto en la torre 2 como en la torre 3. A la fecha el proyecto se
encuentra totalmente terminado en cuanto a la fase de construcción se refiere. Inició obras en octubre
de 2014 y la construcción de la primera torre (SERT1) finalizó en diciembre del 2015, la Torre 2 del
proyecto (SERT2) inició obra en octubre de 2015 y finalizó construcción en marzo de 2017. La
construcción de la última torre finalizó en el segundo semestre de 2019.
Impactos generados por la pandemia COVID - 19
• No se espera una variación en los resultados de este proyecto, pero si un desplazamiento de
los flujos restantes del proyecto.
• El 100% de la obra se encuentra terminado, no hubo afectación por detención de las obras.
• Debido al avance comercial alto que se tiene, los impactos comerciales son bajos.
• La sala de negocios estuvo cerrada desde marzo hasta mediados de junio, en ese periodo la
comercialización se tuvo que realizar únicamente por medios digitales. en los meses siguientes
se presentaron algunos cierres debido a las cuarentenas sectorizadas impuestas en Bogotá que
limitaron las visitas a la sala y a los apartamentos modelo.
• Se implementó un plan para retención, principalmente dando flexibilidad en pago de las cuotas
pendientes.
• Se han presentado algunos desistimientos por afectación a la situación económica de los
compradores y no aprobación de créditos por parte de las entidades financieras.
• La reglamentación del subsidio para vivienda establecido por el Gobierno Nacional aplica para
las unidades que faltan por comercializar de este proyecto.
40Redención de Unidades
En abril del 2018, el Fondo comenzó a recibir excedentes correspondientes a este proyecto. A cierre de
2020, el monto acumulado total recibido es de $7.347 millones. De esta manera, el flujo del Fondo
correspondiente a este proyecto es el que se presenta en la siguiente gráfica:
En el año 2020 se logró un acuerdo con Constructora Colpatria para entregar de manera privilegiada
los flujos de caja del proyecto a Inmoval, de esta forma los excedentes de caja fueron entregados a
Inmoval buscando una salida anticipada.
Estos recursos se han ido repartiendo a los inversionistas a través de las redenciones anticipadas de
unidades. La siguiente tabla presenta la forma en que se han realizado dichas redenciones:
Año Valor
2018 $ 3.825.704.809
2019 $ 1.022.932.000
2020 $ 2.498.000.000
Total $ 7.346.636.809
41Rentabilidad Esperada del Proyecto
Se proyecta una rentabilidad del proyecto del 17%
Velocidad de Ventas
1 2 3 4
TIR Inmoval 16,37% 16,67% 16,78% 16,84%
Sin Alineación de Intéreses
Velocidad de Ventas
1 2 3 4
TIR Inmoval 17,00% 17,00% 17,00% 17,00%
Con Alineación de Intéreses
Incluye castigo de honorarios del 25,07%
42Registro Fotográfico
4344
Desempeño de los Proyectos
Fecha de cierre: mayo de 2015.
Fiduciaria administradora: Credicorp
Capital Fiduciaria y Alianza Fiduciaria.
Desarrollador: Umbral Propiedad Raíz.
o Empresa constituida en 1993.
o Presencia en Antioquia, Bogotá
D.C. y sus municipios aledaños,
y Panamá.
o Ha llevado a cabo casi un
centenar de proyectos.
Capital comprometido e invertido por
Inmoval: $5,400 MM.
Mercado Objetivo
2.4%
0.3%
Distribución por edad
45Descripción del Proyecto
Ubicación: Sabaneta, Antioquia. Áreas promedio unidades: 67 m² –
Vivienda de estratos medios. 85 m².
El proyecto tendrá 424 unidades (2 Unidades de 2 y 3 habitaciones.
etapas, 4 torres). Valor por m²: $3,000,000 (precio
Altura de las torres: 26 – 29 pisos. de salida a ventas)
Área vendible (aprox.): 29,800 m2. Valor por m²: $4,702.000 (precio
10 Locales Comerciales actual de ventas)
Zonas Gimnasio Sala de Juegos Salón Social Piscinas
Comunes
Juegos Infantiles Cancha Fútbol Zona Picnic
46Evolución de las Ventas Consolidado
El comportamiento de las ventas mensuales del proyecto ha sido muy variable y ha dependido mucho
de la posibilidad de tener la sala de negocios abierta y que los clientes puedan visitar el proyecto, lo cual
se ha visto afectado por el asilamiento general entre los meses de marzo y junio, y posteriormente por
aislamientos selectivos que se decretaron en el Área Metropolitana, que ha impedido tener
continuamente la atención al público en el proyecto.
En los primeros meses del año se habían presentado unas ventas con un buen ritmo, a partir de marzo
se aprecia una caída significativa, mostrando inclusive cifras negativas, producto del desistimiento de
algunos clientes y a partir de mayo se observa una recuperación, teniendo como mejores meses
aquellos en los que se pudo contar con más tiempo de atención en el proyecto, especialmente
teniendo disponibilidad los fines de semana, que fueron junio, agosto y octubre.
47El proyecto fue lanzado en mayo del 2015 con la Torre 1 de la Etapa Viña San Remo.
A la fecha, el avance en comercialización de la cada una de las torres es el siguiente:
Fecha Unidades Unidades por
Torre (%) Ejecutado
Lanzamiento Vendidas Vender
Viña San Remo T1 may-15 104 0 100,0%
Viña San Remo T2 mar-16 108 0 100,0%
Flores de San Remo T1 oct-16 93 11 89,4%
Flores de San Remo T2 mar-19 74 34 68,5%
TOTAL 379 45 89,4%
La siguiente tabla muestra el comportamiento histórico de las ventas:
48Programación de Obra
La etapa Viña San Remo se encuentra totalmente terminada.
El siguiente gráfico muestra el avance real de la construcción de la Torre 1 de Flores de San Remo,
donde puede observarse que desde el principio del 2020, comenzó a generarse un menor avance
en las obras, fruto de algunas restricciones generadas por restricciones al transporte de materiales
debido a la emergencia ambiental decretada por la autoridad ambiental del Área Metropolitana.
Posteriormente desde marzo y hasta principios de mayo la obra estuvo totalmente detenida,
ocasionada por la cuarentena generalizada que decreto el Gobierno Nacional, posteriormente se
reanudaron los trabajos con los protocolos de seguridad establecidos para la actividad de la
construcción. Pese a todas estas dificultades se realizó un gran esfuerzo del proyecto por recuperar
el tiempo perdido, y el año termina solo con una diferencia del 2% entre el avance programado y
el real ejecutado, en el momento de la cuarentena más estricta, esta diferencia alcanzo a llegar al
11%.
Avance de Obra - Flores de San Remo Torre 1
100%
96%
85%
76%
68%70%
65%
58%
56%
42%
37%
32% 39%
28%
23% 33%
20% 28.5%
17%17%18% 24%
11% 18%
6% 6% 7% 12%
0% 1% 1% 2% 8% 8% 9%
2% 2% 5.1%
abr-21
abr-20
may-20
may-21
dic-19
mar-20
dic-20
oct-19
feb-20
feb-21
mar-21
ago-19
ene-20
jun-20
ago-20
oct-20
ene-21
jun-21
ago-21
jul-19
sep-19
nov-19
jul-20
sep-20
nov-20
jul-21
sep-21
Avance Teórico Avance Real
Debido al repunte de las ventas, la torre 2, alcanzó su punto de equilibrio comercial finalizando el
año, con lo que para el mes de enero de 2021, se tiene programado el inicio de la construcción de
esta Torre.
Impactos generados por la pandemia COVID - 19
San Remo es la inversión del Fondo que más impactos presenta por toda la coyuntura generada por la
pandemia, debido a que tenía obras en ejecución y un porcentaje importante de unidades por
comercializar.
• El 100% de la obra en Viña de San Remo se encontraba terminado.
49• La Torre 1 de Flores de San Remo tenía un avance del 8%, su ejecución tuvo que ser detenida
y solo pudo reiniciar después del 7 de mayo del 2020.
• La torre 2 de Flores de San Remo no había alcanzado punto de equilibrio y no ha iniciado
construcción. Se tenía proyectado su arranque en segundo semestre 2020, pasó ahora a
principios de 2021.
• La sala de negocios estuvo cerrada desde finales de marzo hasta mediados de junio por lo cual
se la comercialización se tuvo que realizar únicamente por medios digitales. En el segundo
semestre y debido a las medidas adoptadas en la zona Metropolitana, las cuales han sido
intermitentes, la apertura y visitas a la sala de negocios se han visto limitadas en algunos
periodos.
• La ejecución de Flores de San Remo se ha visto retrasada, tanto por el tiempo que estuvo
detenida (cerca de dos meses), como por menor rendimiento de los trabajos debido a los
protocolos de bioseguridad.
• Se esperan sobrecostos debido a la mayor duración del proyecto, mayor costo de algunos
materiales por la devaluación del peso, mayores costos debido a los protocolos sanitarios
establecidos, tiempo de detención de la obra y mayores costos financieros.
Redención de Unidades
En julio del 2018, el Fondo comenzó a recibir excedentes correspondientes a la Etapa Viña San Remo.
A cierre de 2020, el monto acumulado total recibido es de $3.937,5 millones. De esta manera, el flujo
del Fondo correspondiente a este proyecto es el que se presenta en la siguiente gráfica:
50Estos recursos se han ido repartiendo a los inversionistas a través de las redenciones anticipadas de
unidades. La siguiente tabla presenta la forma en que se han realizado dichas redenciones:
Año Valor
2018 $ 2.000.000.000
2019 $ 1.000.000.000
2020 $ 935.500.000
Total $ 3.935.500.000
Rentabilidad Esperada del Proyecto
A continuación, se presenta un análisis de sensibilidad para la TIR del Fondo correspondiente a su
participación en el proyecto, teniendo en cuenta el comportamiento que éste ha presentado hasta
ahora y el que se espera a futuro. El análisis sensibiliza dos variables:
1. Repartición Caja (meses): Corresponde a variaciones en la velocidad en que el Fondo
recibirá excedentes del negocio. Entre menos meses se requieran para la recepción de
esos recursos, mayor será la rentabilidad del Fondo.
2. Velocidad de Ventas (FSR): Corresponde al número de unidades vendidas por mes para
la Etapa Flores de San Remo. Las ventas de la Etapa Viña San Remo no se sensibilizan,
debido a que está totalmente vendido.
Repartición Caja (meses)
9 6 3 0 -3 -6 -9
2 9,41% 9,90% 10,43% 11,04% 11,72% 12,50% 13,38%
Velocidad de Ventas
3 9,94% 10,45% 11,01% 11,64% 12,35% 13,16% 14,08%
(FSR)
4 9,95% 10,46% 11,02% 11,66% 12,37% 13,17% 14,09%
5 9,96% 10,47% 11,04% 11,67% 12,39% 13,19% 14,11%
6 9,99% 10,50% 11,07% 11,70% 12,42% 13,23% 14,15%
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