PROCESO DE GENTRIFICACION EN EL BARRIO UNIVERSIDAD A CAUSA DEL PROYECTO TRIBALL
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PROCESO DE GENTRIFICACION EN EL BARRIO UNIVERSIDAD
A CAUSA DEL PROYECTO TRIBALL
0. INTRODUCCION
El barrio Universidad, ubicado en el distrito centro de la ciudad de Madrid, se ha visto
sometido en numerosas ocasiones a presiones del mercado inmobiliario con la intención
de recuperar este área de centralidad de la ciudad. El plan Malasaña fue el primer intento
fallido en este sentido, en el que existía un claro objetivo de sustitución de la población
existente y la introducción de una nueva tipología de viviendas acorde con los intereses
de los nuevos pobladores.
En el barrio Universidad, al igual que en otros barrios del distrito centro, la renta
disponible media per cápita es ligeramente inferior a la del conjunto de la ciudad. Se
detecta, igualmente, un elemento a tener en consideración: la proporción de viviendas
menores de 60 m2 es mucho mayor en este distrito que en el conjunto de la ciudad. Otro
dato destacable es el hecho de que existe un elevado porcentaje de viviendas en alquiler
en relación a la media de Madrid. Estas características, sumadas a la centralidad del
barrio, convierten al barrio en un objetivo perfecto para inmobiliarias y promotoras que
planifican procesos de gentrificación en áreas centrales de la ciudad.
Ahora, en la actualidad, nos encontramos con un proyecto empresarial denominado
Triball que desarrolla su actividad en el barrio Universidad. El proyecto Triball es un
proyecto privado abanderado por la inmobiliaria que opera en la zona, Rehabitar Gestion,
y que se publicita bajo la marca de Triball. Se presentó a principios de 2007 como un
proyecto que buscaba la revitalización del Barrio Universidad. Triball, acrónimo de
2
triangulo ballesta, queda delimitado por las calles Desengaño, Corredera Baja de San
Pablo y Barco. La propuesta de Triball se presenta como una operación de cirugía urbana
a semejanza del Tribeca neoyorquino o del Soho londinense; el supuesto objetivo de este
grupo empresarial es transformar este área en un nuevo espacio comercial y de ocio,
aunque la inmobiliaria, que parece esconder sus intereses últimos en esta operación de
marketing urbano, ya ha realizado previsiones respecto a la venta de pisos en la zona. La
inmobiliaria prevé una revalorización en la venta de pisos de entre un 20% y un 30% del
precio del metro cuadrado, lo que supone que lo que ahora vale 3600 €, de aquí a cinco
años, se situaría alrededor de 4800€ el metro cuadrado.
1. ANTECEDENTES
El barrio de Universidad, que ocupa el espacio central de la ciudad, se ha visto sometido
a diferentes presiones inmobiliarias a lo largo de su historia. Han sido muchos los
intentos por parte de la Administración de recuperar una área de centralidad muy
apreciada por promotores inmobiliarios. El estudio de estos casos nos puede aportar
claves para el análisis del proceso de gentrificación puesto en marcha en la actualidad.
Cuáles son los denominadores comunes, los cambios de estrategia y condicionantes para
que una operación de estas características se ponga en marcha
1. Proyecto Gran Vía Diagonal, El Plan Malasaña, Área del Proyecto Triball, ARI Pez Luna.
Fuente de elaboración propia.
31.1 GRAN VÍA DIAGONAL. 1949
Planificación de una Gran Vía que unía en su trazado la plaza de Santa Bárbara y la de
España, a través de todo el sector de Malasaña. Se había hecho en función a unas
supuestas previsiones de tráfico y fundamentalmente inspirado por el nuevo espíritu del
régimen político, en el que los criterios de la centralización se imponían en todos los
ámbitos del estado español.
La supresión del Plan vino motivada por las dificultades económicas para llevar adelante
este plan, que, a través de expropiaciones, suponía un desembolso importante para el
erario público, difícil de soportar.
1.2 PLAN MALASAÑA. 1977
El Plan Parcial afectaba a 45 manzanas situadas dentro de la zona comprendida entre las
calles de Sagasta, Fuencarral, José Antonio, Plaza de España, Princesa y Alberto
Aguilera. Los objetivos de éste eran conseguir la reducción de densidad de edificios de la
zona en un 50 %, crear nuevas zonas verdes, suprimir la anteriormente proyectada Gran
Vía Diagonal, sanear el sector, controlar mejor el uso asistencial y comercial, conservar
el carácter ambiental e histórico, elevar los niveles de las viviendas, mejorar el tráfico y
los aparcamientos y conseguir una movilización urbanística del sector mediante la
elección de un sistema de actuación adecuado. Las 45 manzanas a las que afectaba el
Plan sufrirían dos tipos de actuación: en cuarenta de éstas, se fijaba un patio de manzana
de grandes dimensiones que estaría ajardinado. Se pretendía que la zona tuviera un
carácter eminentemente residencial, minimizando al máximo los usos existentes en el
barrio como eran los comercios y oficinas: según la memoria, un 70 % se destinaría al
uso residencial, un 20 % para oficinas y un 10 % para el comercio.
En las restantes manzanas, se realizaría un tipo de edificación semi-cerrada para las que
se pretendía que se sumaran las ventajas de la edificación abierta a la vez que se
conservara el ambiente arquitectónico predominante en el sector. Para estas manzanas se
realizaría el sistema de compensación. La expropiación forzosa entraría en vigor cinco
años después de la aprobación del plan.
Teniendo en cuenta la reducción de volúmenes de edificación que trae consigo la
edificación abierta, y el plazo de la ejecución del plan, se hizo a los vecinos empezar a
temer por sus vivienda. Este temor se justifica ya que el número de viviendas se reducía
en gran medida. De las 1.569 que existían, se pasaría a 1.267. Las viviendas de 60 metros
cuadros pasarían a convertirse en viviendas de 90 metros cuadrados, esto supondría una
reducción del 19,25% del parque de viviendas que existía y además una transformación
de la tipología de viviendas, ya que las nuevas viviendas proyectadas en el plan estaban
dirigidas a otra población con un nivel de renta mayor, por lo que la puesta en marcha del
plan conllevaría la expulsión de los vecinos del barrio. Se calculaba que, de llevarse a
efecto el Plan en estos términos, serían unas 35.000 personas las que deberían abandonar
la zona.
Las 932 alegaciones presentadas ante el Ayuntamiento de Madrid hicieron remodelar el
4Plan antes de su aprobación provisional y dar un tratamiento unitario a las 46 manzanas
totales del sector, tal como debía quedar una vez efectuada la rectificación de
alineaciones que supone. La edificación de las 46 manzanas de viviendas sería cerrada, es
decir, que desaparecerían los edificios con patios interiores ajardinados, las nuevas casas
no superarían las seis alturas y se potenciaría al máximo las zonas verdes (en la memoria
aprobada se destinan 40.000 metros cuadrados a zonas verdes).
Con la última modificación, el Plan Especial del Sector Malasaña ha pasado a ser similar
a otros muchos de los que existen en el término municipal de Madrid: una simple
rectificación de alineaciones en el momento en que en un solar determinado se construya
una nueva casa. Con estas variantes, el Plan apenas difiere del Plan General del Casco
Antiguo de Madrid.
En cuanto al plazo de ejecución para el Plan, no existe ninguna fecha determinada. Las
informaciones de Gerencia Municipal de Urbanismo respecto a este punto aseguran que
el Plan no será en ningún caso motivo ni para la demolición de las fincas ni para su
inclusión en el Registro de Solares. Una finca se verá afectada por el Plan cuando esté en
situación ruinosa o cuando, por los motivos que fueran, el propietario del edificio decida
demolerlo. Con ello, parece ser que se pretende atemperar la ejecución del Plan a los
normales desenvolvimientos urbanos, económicos y sociológicos de la zona, además de
no erradicar a la población que allí existe actualmente.
1.3 ÁREA DE REHABILITACIÓN INTEGRADA DEL CENTRO HISTÓRICO
PEZ-LUNA. 2008
La declaración del Área de Rehabilitación del Centro Histórico Pez-Luna tiene como
objetivo la rehabilitación de edificios y viviendas y la ejecución de la urbanización o
reurbanización del ámbito considerado. El Área de Pez-Luna se desarrolla en una
superficie de 9´8 hectáreas, en la que residen 5.907 vecinos, distribuidos en 267 edificios
y 3.164 viviendas. Se invertirán 13,7 millones en el área dedicándose tanto a la
rehabilitación de viviendas como a infraestructuras (acerado, alumbrado, arbolado,
inmobiliario urbano).
Las obras de urbanización e infraestructuras actualmente en ejecución se iniciaron el 11
de septiembre de 2008, con un plazo de ejecución de 12 meses y un presupuesto de 1´8
millones de euros, teniendo como objetivo la eliminación de los tendidos aéreos, así
como la mejora de la accesibilidad a las calles y plazas.
En total, el proyecto incluye la actuación sobre 12 calles -Cruz Verde, Andrés Borrego,
Pizarro, Madera, San Roque, Luna, La Nao, Loreto y Chicote, Ballesta, Muñoz Torrero,
Mesonero Romanos y Horno de la Mata- de las cuales se peatonalizan cuatro: Mesonero
Romanos, Horno de la Mata, Loreto
52. PROYECTO TRIBALL
2. Mapa comparativo del Área Rehabilitación Pez Luna con el área del proyecto Triball..
Fuente elaboración propia
Proyecto Triball S.L. es una asociación de comerciantes creada por Eduardo Moreno y el
arquitecto Miguel Ángel Santi Ibáñez. Ambos son administradores de Rehabitar Ballesta
S.A. (de la que cuelga el 100% del capital de Ac Triball), de numerosas sociedades
limitadas para el desarrollo inmobiliario (Desengaño S.L., San Mateo S.L., Barco S.L.,
La Palma S.L., Ballesta S.L., Casa Loft S.L., las Cortes S.L., Salamanca S.L., Espacio
Zen Inversiones Inmobiliarias S.L., Rumbo Proyectos Inmobiliarios S.L. etc.) y de
Rehabitar Gestión S.A., una promotora inmobiliaria especializada en la compra y
rehabilitación de edificios antiguos para el mercado residencial en la zona centro de
Madrid. Desde su creación, la empresa ha desarrollado proyectos exclusivos de viviendas
de lujo, siendo su misión principal ampliar la cartera de inversiones y promociones de
pequeño y mediano tamaño.
6El proyecto de Triball centra su discurso en la revitalización del barrio mediante la
dinamización de la actividad comercial y residencial. Pero como ya ocurrió con Chueca
en los años noventa, el denominado Triángulo Ballesta se encuentra sometido a una
estrategia similar, en la que el ocio y la moda son los parámetros que definen un
escenario futuro de gentrificación que tiene como víctimas a los actuales vecinos.
La estrategia adoptada ha sido la de impulsar el alquiler de locales que habían echado el
cierre para el establecimiento de nuevas tiendas y creación de una marca comercial
propia y diferenciada de la zona limítrofe. Para ello, la asociación adquirió más de treinta
bajos con el asesoramiento y administración de GROVE Consultores, una empresa
especializada en el diseño y comercialización de centros y parques comerciales. Durante
estos últimos meses, TriBall ha ampliado la compra de locales, ha mantenido el espacio
comercial “okupación creativa” sin cobrar el alquiler de los locales y ha desarrollado una
campaña de marketing y publicidad sin precedentes para legitimar, por un lado, esta
operación, y, por otro, para construir la imagen de proveedores de seguridad, limpieza y
convivencia que quieren proyectar más allá de las fronteras del barrio y de la ciudad.
Simultáneamente han capitalizado los recursos del barrio a través de las mesas de
negociación del Área de Rehabilitación Pez-Luna dirigiendo el apoyo institucional a su
operación comercial y atribuyéndose los recursos que estaban destinados a las mejoras
del barrio. La remodelación del mobiliario urbano, la regularización del tráfico en las
calles aledañas al triángulo, la instalación de cámaras de vídeo-vigilancia junto a una
mayor presencia policial hacen público el apoyo institucional, que financia la operación
de limpieza y prioriza la zona Triball dentro del Plan de Rehabilitación.
3. Actividades y medidas puestas en marcha por la administración que apoyan el desarrollo del
proyecto de Triball. Fuente de elaboración propia.
7Alentados por el éxito obtenido, el pasado 7 de febrero, diez entidades crearon la
Federación de Comerciantes y Vecinos del Centro de Madrid. En ella está presente la
asociación de empresarios de la Gran Vía, la de Montera, Cibeles, Tirso de Molina-
Lavapiés, Triball, Foro Cívico y Plataforma Corredera Baja de San Pablo. Su primer
objetivo será la creación de un enorme centro comercial elitista de puertas abiertas que
secunde la estrategia de Triball, se extienda hasta Mostenses-San Bernardo y consolide el
proceso de gentrificación de Malasaña como barrio residencial de clase alta. La
capitalización de la zona, con el consecuente incremento del precio de la vivienda, les
convertirá en los principales promotores inmobiliarios a través de sus diferentes
sociedades.
Los vecinos del barrio son otro factor clave en el proceso. La conceptualización de la
zona como área degradada ha generado una relación de conflicto entre vecinos y
asociaciones con la Administración, fragmentando el interés común y las redes sociales.
Tras la remodelación de la Plaza de María Soledad Torres Acosta (conocida como plaza
Luna), la iniciativa privada de Triball se apropió del discurso y mecanismos de la
Administración, participando en las mesas de trabajo de servicios sociales y
desarrollando supuestas actividades socioculturales para el barrio. Asociaciones de
vecinos y comerciantes como el Foro Cívico y la Corredera Baja de San Pablo son la otra
parte del poder simbólico de la empresa.
4. Mapeado de asociaciones de vecinos y comerciantes del barrio universidad y su vinculación con
Triball. Fuente elaboración propia.
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