TRATAMIENTO INTEGRAL DEL ISR EN ENAJENACIÓN DE INMUEBLES (FÍSICAS Y MORALES) - L.C.C. LUIS FERNANDO POBLANO REYES DERECHOS RESERVADOS Expositor
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TRATAMIENTO INTEGRAL
DEL ISR EN ENAJENACIÓN
DE INMUEBLES (FÍSICAS Y
MORALES)
Expositor:
L.C.C. LUIS FERNANDO POBLANO REYES
DERECHOS RESERVADOS
TEMARIO
I. INTRODUCCIÓN
1. Definición de conceptos
II. INGRESOS PARA EL ISR
1. Nominales
2. Acumulables
3. No acumulables, pero si gravados
4. Exentos
III. DEDUCCIONES AUTORIZADAS APLICABLES
1. Requisitos de las deducciones
2. Monto original de la inversión
o Adquisición
o Construcción
o Donaciones, herencias o legados
3. Comisiones por adquisición o enajenación
4. Gastos notariales e impuestos locales
5. Avalúos
IV. DETERMINACIÓN DE LA BASE PARA EL ISR
1. En pagos provisionales
2. En declaración anual
V. EJEMPLOS EN PERSONA FÍSICA
1. Venta de casa habitación
2. Venta de un local comercial
VI. EJEMPLOS EN PERSONA MORAL
1. Terreno
2. Edificio
VII. CONSIDERACIONES FINALES
1. Tasa vinculada del ejercicio
2. Tasa vinculada promedio
3. Opción si no hay tasa en ejercicios anteriores
4. Diferimiento del entero del impuesto si la operación es en parcialidades
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CONCEPTOS
• Bienes
– Las cosas materiales susceptibles de apropiación y todos los derechos que
forman parte del patrimonio. Ej.: tierras, casas, muebles, usufructo, servidumbres,
créditos, oficios, fondos de comercio, patentes de invención, derechos de autor.
• Bienes Inmuebles
– Los inmuebles por naturaleza: Bienes que en razón de su naturaleza no pueden
desplazarse: el suelo y lo que está incorporado a él (ej.: edificios; Cód. Civ.).
– Los inmuebles por destino: Bienes muebles que, sin perder su individualidad, son
anexados por el propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el cual el
legislador los reputa inmuebles.
• Bienes de uso Habitacional
– Son aquellas edificaciones destinadas para la vivienda de las personas
• Bienes de uso no Habitacional
– Son aquellas edificaciones o terrenos destinados para uso comercial, industrial,
servicios, agrícola, ganadero, silvícola
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CONCEPTOS
• Permuta (Art. 2327 al 2331 CC)
– La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar
una cosa por otra.
– Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita
que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció
en cambio, y cumple con devolver la que recibió.
– El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá
reivindicar la que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su
valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado a cambio, con el pago de daños
y perjuicios.
– Lo dispuesto en el Artículo anterior no perjudica los derechos que a título oneroso
haya adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que reclame el que sufrió la
evicción.
– Con excepción de lo relativo al precio, son aplicables a este contrato las reglas de
la compra-venta, en cuanto no se opongan a los Artículos anteriores.
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ENAJENACIÓN
(ART. 14 CFF)
• Se entiende por enajenación de bienes:
– Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve
el dominio del bien enajenado.
– Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.
– La aportación a una sociedad o asociación.
– La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.
– La que se realiza a través del fideicomiso.
– La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades.
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INGRESOS NOMINALES
(ART. 14 LISR)
• Los ingresos nominales a que se refiere este Artículo serán los
ingresos acumulables, excepto el ajuste anual por inflación
acumulable.
• Tratándose de créditos o de operaciones denominados en unidades
de inversión, se considerarán ingresos nominales para los efectos de
este Artículo, los intereses conforme se devenguen, incluyendo el
ajuste que corresponda al principal por estar los créditos u
operaciones denominados en dichas unidades.
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INGRESOS ACUMULABLES
(ART. 18 FRACC. IV LISR)
• La ganancia derivada de la enajenación de activos fijos y terrenos,
títulos valor, acciones, partes sociales o certificados de aportación
patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito, así
como la ganancia realizada que derive de la fusión o escisión de
sociedades y la proveniente de reducción de capital o de
liquidación de sociedades mercantiles residentes en el extranjero,
en las que el contribuyente sea socio o accionista.
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INGRESOS NO ACUMULABLES
(ART. 120 LISR)
• Las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán
efectuar las deducciones a que se refiere el Artículo 121 de esta Ley; con la
ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:
I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la
fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte
de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año
de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título,
el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de
impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que
resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.
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INGRESOS EXENTOS
(ART. 93 FRACC. XIX, a) LISR)
• Las personas físicas que realicen la:
– Enajenación de casa habitación del contribuyente.
– Esta exenta hasta 700,000 UDIS.
– Sea ante notario la operación.
– La exención no aplica a la segunda o posteriores enajenaciones de
casa habitación.
– Aplica siempre que durante los tres años inmediatos anteriores no se
hubiere enajenado otra casa habitación.
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PERSONAS MORALES
(ART. 19 LISR)
• Para determinar la ganancia por la enajenación de terrenos.
• Los contribuyentes restarán del ingreso obtenido por su enajenación el monto original
de la inversión, el cual se podrá ajustar multiplicándolo por el factor de actualización
correspondiente al periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la
adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la
enajenación.
Monto Original de la inversión
Por: Factor de Actualización
Igual: Costo del terreno actualizado
Factor de actualización
INPC mes anterior de la enajenación
INPC mes de adquisición
• En el caso de bienes adquiridos con motivo de fusión o escisión de sociedades, se
considerará como monto original de la inversión el valor de su adquisición por la
sociedad fusionada o escindente y como fecha de adquisición la que les hubiese
correspondido a estas últimas.
10PERSONAS MORALES
(ART. 32 LISR)
• Inversiones
– Se consideran inversiones los activos fijos, los gastos y cargos diferidos y
las erogaciones realizadas en períodos pre operativos.
• Activo fijo
– Es el conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes para la
realización de sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio
del contribuyente y por el transcurso del tiempo. La adquisición o
fabricación de estos bienes tendrá siempre como finalidad la utilización de
los mismos para el desarrollo de las actividades del contribuyente, y no la
de ser enajenados dentro del curso normal de sus operaciones.
11DEDUCCIÓN DE INVERSIONES
(ART. 31 LISR)
• Las inversiones sólo podrán deducirse aplicando al MOI los
porcientos máximos autorizados.
• El porciento se aplicará sobre el número de meses de uso
completos del ejercicio.
• Podrán aplicarse tasas menores a las autorizadas.
• Se empezará su deducción a partir del ejercicio en que se inicie su
uso o al ejercicio siguiente.
12DEDUCCIÓN DE INVERSIONES
(ART. 31 LISR)
• Enajenación de inversiones o que dejen de ser útiles.
• Cuando el contribuyente enajene los bienes o cuando éstos dejen
de ser útiles para obtener los ingresos, deducirá, en el ejercicio en
que esto ocurra, la parte aún no deducida.
• En el caso en que los bienes dejen de ser útiles para obtener los
ingresos, el contribuyente deberá mantener sin deducción un peso
en sus registros. No aplica a aquellos que no son deducibles o lo
son parcialmente.
13DEDUCCIÓN DE INVERSIONES
(ART. 31 LISR)
• Ajuste de la deducción de inversiones.
• Los contribuyentes ajustarán la deducción multiplicándola por el
factor de actualización correspondiente al periodo comprendido
desde el mes en el que se adquirió el bien y hasta el último mes de
la primera mitad del periodo en el que el bien haya sido utilizado
durante el ejercicio por el que se efectúe la deducción.
• Cuando sea impar el número de meses comprendidos en el
periodo en el que el bien haya sido utilizado en el ejercicio, se
considerará como último mes de la primera mitad de dicho periodo
el mes inmediato anterior al que corresponda la mitad del periodo.
14REPARACIONES Y ADAPTACIONES
(ART. 36 LISR)
• Las reparaciones, así como las adaptaciones a las instalaciones se
considerarán inversiones siempre que impliquen adiciones o
mejoras al activo fijo.
• En ningún caso se considerarán inversiones los gastos por
concepto de conservación, mantenimiento y reparación, que se
eroguen con el objeto de mantener el bien de que se trate en
condiciones de operación.
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PERSONAS FÍSICAS
• Sujetos (Art. 119 LISR)
• Personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes
muebles e inmuebles.
• Personas físicas que obtengan ingresos por permuta.
• Se consideran ingresos por enajenación.
• Contraprestación pactada.
• Ingreso en crédito.
• Valor de avalúo.
• No se consideran ingresos por enajenación.
• Herencias.
• Donaciones.
18CASA HABITACIÓN
(ART. 154 RISR)
• Se considera que la casa habitación del contribuyente
comprende además la superficie del terreno que no exceda de
tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la
casa habitación.
19COMPROBACIÓN DE CASA
(ART. 155 RISR)
• Se deberá acreditar ante el fedatario público.
• Que es la casa habitación del contribuyente.
• Con los documentos siguientes, siempre que el domicilio
consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio
del bien inmueble enajenado:
– La credencial de elector.
– Recibos de luz o de teléfono fijo.
– Estados de cuenta de bancos o de casas comerciales o de tarjetas
de crédito no bancarias.
• La documentación deberá estar a nombre del contribuyente, de
su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea
recta.
20BASE
(ART. 120 LISR)
Ingreso obtenido (efectivo, crédito o bienes)
Contraprestación pactada
Valor de avalúo
Menos:
Deducciones autorizadas
Igual:
Utilidad en enajenación
Entre:
N° de años de tenencia del bien sin exceder de 20
Igual:
Ganancia anualizada acumulable
21DEDUCCIONES
(ART. 121, 123 LISR)
• Costo comprobado de adquisición actualizado.
– Costo de adquisición.
• Adquiridos por enajenación.
– La contraprestación pagada por adquirir el bien.
– No se incluyen los intereses ni otros gastos.
• Adquiridos por herencia, legado o donación.
– El costo pagado por el autor de la sucesión o el donante.
– Como fecha de adquisición la que hubiera correspondido a estos.
– Si el autor de la sucesión o el donante adquirieron los bienes a
titulo gratuito se aplica la misma regla.
– En caso de donación por la que se pago ISR, se considera el valor
de avalúo que sirvió de base para pagar el impuesto y como fecha
de adquisición aquella en que se pago dicho impuesto.
22DEDUCCIONES
(ART. 204 RLISR)
• Adquisición por prescripción
– Para efectos del Artículo 121 de la Ley, tratándose de la enajenación de
bienes adquiridos por prescripción, se determinará su costo conforme al
avalúo que haya servido de base para el pago de Impuestos con motivo
de la adquisición, disminuido por las deducciones señaladas en el
Artículo 131 de la Ley.
– Si en la fecha en que se adquirió no procedía la realización de avalúo, se
efectuará uno referido al momento en que la prescripción se hubiera
consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la
declare.
– Cuando no pueda determinarse la fecha en que se consumó la
prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en que se haya
interpuesto la demanda.
• Queda excluido de esta disposición el caso en que se acuda a la
prescripción para purgar vicios en los supuestos del Artículo 216, párrafo
segundo de este Reglamento.
23DEDUCCIONES
(ART. 124 LISR)
• Costo comprobado de adquisición actualizado.
– Separar el valor del terreno y de la construcción, conforme a:
• Las escrituras.
• Avalúo.
• Valores catastrales.
• 80% construcción y 20% terreno.
– Costo de construcción.
• Disminuirse a razón del 3% anual sin exceder de 80%.
• El costo resultante se actualizara desde el mes de adquisición
hasta el mes inmediato anterior a la fecha de enajenación.
– Costo de terreno.
• El costo se actualizara desde el mes de adquisición hasta el mes
inmediato anterior a la fecha de enajenación.
24DEDUCCIONES
(ART. 121 LISR)
• Costo comprobado de adquisición actualizado
– En bienes inmuebles el costo comprobado adquisición
actualizado será mínimo el 10% del monto de la enajenación.
25DEDUCCIONES
(ART. 121 LISR)
• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones.
– Les aplica el mismo tratamiento del CCAA, en cuanto a la
actualización y la disminución del 3%.
• Gastos notariales, impuestos y derechos, honorarios por avalúo,
impuesto local.
– Se actualizan desde la fecha de pago del gasto hasta el mes
inmediato anterior a la fecha de enajenación.
• Comisiones y mediaciones.
– Se actualizan desde la fecha de pago del gasto hasta el mes
inmediato anterior a la fecha de enajenación.
26DEDUCCIONES
(ART. 205 RLISR)
• No se pueda comprobar el costo de mejoras
– Para efectos del Artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda
comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones
del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de
terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones
hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno
y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo,
el valor que corresponda a la construcción.
• Practicar avalúo
– Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las
inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor
de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de
terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones.
• 80% de costo de inversiones
– Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las
inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán
considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que
reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas
inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado
avalúo reporte.
27PAGO PROVISIONAL
(ART. 126 LISR)
• Pago provisional por enajenación de bienes inmuebles
– Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación
de bienes inmuebles.
– Efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la
tarifa anual a la cantidad que se obtenga de dividir la
ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha
de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
– El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se
multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la
ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al
pago provisional.
28PAGO PROVISIONAL
(ART. 126 LISR)
Ganancia Anualizada acumulable
Aplica:
Tarifa de ISR anualizada
Igual:
ISR de ganancia acumulable
Por:
N° de años de tenencia del bien sin exceder de 20
Igual:
Pago provisional de ISR
29Artículo 152 LISR - Tarifa Anual
Por ciento para
Límite Límite Cuota aplicarse sobre el
Inferior superior fija excedente del
límite inferior
$ $ $ %
0.01 6,942.20 0.00 1.92
6,942.21 58,922.16 133.28 6.40
58,922.17 103,550.44 3,460.01 10.88
103,550.45 120,372.83 8,315.57 16.00
120,372.84 144,119.23 11,007.14 17.92
144,119.24 290,667.75 15,262.49 21.36
290,667.76 458,132.29 46,565.26 23.52
458,132.30 874,650.00 85,952.92 30.00
874,650.01 1,166,200.00 210,908.23 32.00
1,166,200.01 3,498,600.00 304,204.21 34.00
3,498,600.01 En adelante 1,097,220.21 35.00
30PAGO PROVISIONAL
(ART. 126 LISR)
• Operaciones en escritura publica
– En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se
hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días
siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta.
– Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición
legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su
responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo
deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación
correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el
SAT, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá
expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el
impuesto retenido que fue enterado.
– Dichos fedatarios, dentro los quince días siguientes a aquel en el que se
firme la escritura o minuta, en el mes de febrero de cada año, deberán
presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto
establezca el CFF respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio
inmediato anterior.
31OBLIGACIÓN DEL NOTARIO
(REGLA 3.15.5. RMF 2018)
• Documento para acreditar el cumplimiento de la obligación de entregar al contribuyente la
información relativa a la determinación del cálculo del ISR de operaciones consignadas en
escrituras públicas.
• 3.15.5. Para los efectos del Artículo 126, tercer párrafo de la Ley del ISR, los notarios,
corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de
enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar
al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, siempre que para
ello, conserven el acuse de recibo del documento que le hayan entregado al enajenante y que
contenga como mínimo los siguientes datos:
I. Nombre y clave en el RFC del fedatario.
II. Nombre y clave en el RFC del contribuyente o, en su caso, la CURP.
III. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y
exentos.
IV. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año.
V. Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
VI. Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
VII. Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como
el monto histórico y actualizado.
VIII. El ISR causado y retenido generado por la enajenación.
IX. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.
32OBLIGACIÓN DEL NOTARIO
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
• CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas
ante notario público
• 2.7.1.23. Para los efectos de los Artículos 29 y 29-A del CFF, en aquellas operaciones
traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notarios públicos, los
adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de
deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos
que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el
correspondiente complemento por cada inmueble enajenado, que al efecto publique el
SAT en su portal.
• El CFDI a que se refiere el párrafo anterior, también servirá para comprobar los gastos
por concepto de indemnización o contraprestación que deriven de actos jurídicos que
se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario o titular de
terrenos, bienes o derechos, incluyendo derechos reales, ejidales o comunales permita a
otra persona física o moral, el uso, goce, o afectación de los mismos, en el cual se alojen
instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias
petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento
a dichas instalaciones.
• Cuando no se proporcione la información de cualquiera de los datos requeridos en
el complemento, los adquirentes o las personas físicas o morales a que se refiere esta
regla, no podrán deducir o acreditar el costo del bien o el gasto que realicen, con base en
el CFDI que el notario expida.
33OBLIGACIÓN DEL NOTARIO
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
• No deberá expedirse el complemento a que se refiere esta regla, en los siguientes
casos:
– I. Tratándose de transmisiones de propiedad, cuando se realicen:
a) Por causa de muerte.
b) A título gratuito.
c) En las que el enajenante sea una persona moral.
d) En las que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisición, se haga
constar el convenio y aceptación de las partes de que será el propio enajenante quien
expida el CFDI, por el importe total del precio o contraprestación convenidos o por el
ingreso que, en su caso, corresponda por Ley por la adquisición de que se trate.
e) En las que los enajenantes de dichos bienes sean personas físicas y éstas tributen en
términos del Capítulo II del Título IV de la Ley del ISR; y el inmueble forme parte del
activo de la persona física.
f) Derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias, formalización de
contratos privados traslativos de dominio a título oneroso; así como todas aquellas
transmisiones en las que el instrumento público no sea por sí mismo comprobante del
costo de adquisición.
34OBLIGACIÓN DEL NOTARIO
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
• No deberá expedirse el complemento a que se refiere esta regla, en los siguientes
casos:
– II. Tratándose de indemnización o contraprestación que deriven de actos jurídicos que
se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario o titular de terrenos,
bienes o derechos, incluyendo derechos reales, ejidales o comunales permita a otra
persona física o moral, el uso, goce, o afectación de los mismos, en el cual se alojen
instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera
o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas
instalaciones en los casos en que:
a) El receptor del ingreso sea persona física y expida directamente el comprobante
fiscal.
b) En el mismo texto del instrumento se haga constar el convenio y aceptación de las
partes de que será el propio receptor del ingreso quien expida el CFDI, por el importe del
ingreso.
c) Ninguna de las partes haya entregado al notario público, el monto total de
las retenciones establecidas en el último párrafo de esta regla.
35COMPLEMENTO DE NOTARIOS
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
a. Información del Nodo notariospublicos: NotariosPublicos
1. Versión
b. Información del Nodo notariospublicos:DescInmuebles
Nota: esta secuencia deberá ser repetida por cada nodo DescInmuebles relacionado
1. TipoInmueble
2. Calle
3. NoExterior
4. NoInterior
5. Colonia
6. Localidad
7. Referencia
8. Municipio
9. Estado
10. País
11. CódigoPostal
c. Información del Nodo notariospublicos:DatosOperacion
1. NumInstrumentoNotarial
2. FechaInstNotarial
3. MontoOperacion
4. Subtotal
5. IVA
36COMPLEMENTO DE NOTARIOS
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
d. Información del Nodo notariospublicos:DatosNotario
1. CURP
2. NumNotaria
3. EntidadFederativa
4. Adscripcion
e. Información del Nodo notariospublicos:DatosEnajenante
1. CoproSocConyugalE
f. Información del Nodo notariospublicos:DatosUnEnajenante
1. Nombre
2. ApellidoPaterno
3. ApellidoMaterno
4. RFC
5. CURP
g. Información del Nodo notariospublicos:DatosEnajenanteCopSC
Nota: esta secuencia deberá ser repetida por cada nodo DatosEnajenanteCopSC relacionado
1. Nombre
2. ApellidoPaterno
3. ApellidoMaterno
4. RFC
5. CURP
6. Porcentaje
37COMPLEMENTO DE NOTARIOS
(REGLA 2.7.1.23. RMF 2018)
h. Información del Nodo notariospublicos:DatosAdquiriente
1. CoproSocConyugalE
i. Información del Nodo notariospublicos:DatosUnAdquiriente
1. Nombre
2. ApellidoPaterno
3. ApellidoMaterno
4. RFC
5. CURP
j. Información del Nodo notariospublicos:DatosaAdquirienteCopSC
Nota: esta secuencia deberá ser repetida por cada nodo DatosAdquirienteCopSC relacionado
1. Nombre
2. ApellidoPaterno
3. ApellidoMaterno
4. RFC
5. CURP
6. Porcentaje
38PAGO PROVISIONAL
(ART. 126 LISR)
• Ingresos por cesión de derechos
– Los contribuyentes que obtengan ingresos por la cesión de derechos
de certificados de participación inmobiliaria no amortizables o de
certificados de vivienda o de derechos de fideicomitente o
fideicomisario, que recaigan sobre bienes inmuebles, deberán
calcular y enterar el pago provisional de acuerdo con lo establecido
en los dos primeros párrafos de este Artículo.
• Personas Morales con fines no lucrativos
– Las personas morales a que se refiere el Título III de esta Ley, a
excepción de las mencionadas en el Artículo 86 de la misma y de
aquéllas autorizadas para percibir donativos deducibles en los
términos de los Artículos 27, fracción I y 151, fracción III, de la
presente Ley, que enajenen bienes inmuebles, efectuarán pagos
provisionales en los términos de este Artículo, los cuales tendrán el
carácter de pago definitivo.
39PAGO PROVISIONAL
(ART. 127 LISR)
• Pago provisional a entidad federativa
– Con independencia de lo dispuesto en el Artículo 126 de esta Ley, los
contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y
construcciones, efectuarán un pago por cada operación, aplicando la
tasa del 5% sobre la ganancia obtenida en los términos de este
Capítulo, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante
las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre
ubicado el inmueble de que se trate.
• Acreditamiento del impuestos
– El impuesto que se pague en los términos del párrafo anterior será
acreditable contra el pago provisional que se efectúe por la misma
operación en los términos del Artículo 126 de esta Ley. Cuando el pago
a que se refiere este Artículo exceda del pago provisional determinado
conforme al citado precepto, únicamente se enterará el impuesto que
resulte conforme al citado Artículo 126 de esta Ley a la entidad
federativa de que se trate.
40PAGO PROVISIONAL
(ART. 127 LISR)
Caso A Caso B
Ganancia total 5,000,000.00 2,300,00.00
Por: Tasa del 5% 5% 5%
Impuesto a la entidad federativa 250,000.00 115,000.00
ISR total causado 375,000.00 76,000.00
Menos:
Impuesto a la entidad federativa 250,000.00 76,000.00
Igual:
Pago Provisional a enterar a la federación 125,000.00 0.00
41PAGO PROVISIONAL
(ART. 127 LISR)
• Operaciones en escrituras
– En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas, los
notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición
legal tengan funciones notariales, calcularán el pago a que se refiere
este Artículo bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas
autorizadas a que se refiere el mismo en el mismo plazo señalado
en el tercer párrafo del Artículo 126 de esta Ley, y deberá expedir
comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así
como el impuesto retenido que fue enterado.
42ACTIVIDAD EMPRESARIAL
(ART. 212 RLISR)
• Personas físicas con actividad empresarial
– Para efectos del Artículo 126, párrafo tercero de la Ley, los notarios, corredores, jueces y
demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados
de la obligación de efectuar el cálculo y entero del Impuesto a que se refiere dicho Artículo.
– Cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a
actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la
empresa.
– Exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la
declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del Impuesto;
tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de
inscripción en el RFC o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado registro o,
de la cédula de identificación fiscal o, acuse único de inscripción en el RFC.
• Régimen de Incorporación Fiscal
– Cuando las enajenaciones a que se refiere el párrafo anterior sean efectuadas por
contribuyentes que tributen en términos del Título IV, Capítulo II, Sección II de la Ley, los
notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones
notariales, deberán efectuar el cálculo y entero del Impuesto en términos del Artículo 126
de la Ley.
43PAGO PROVISIONAL
(ART. 127 LISR)
• Impuesto a entidad federativa
– Los contribuyentes que ejerzan la opción a que se refiere el último
párrafo del Artículo 120 de esta Ley, aplicarán la tasa del 5% sobre la
ganancia que se determine de conformidad con dicho párrafo en el
ejercicio de que se trate, la cual se enterará mediante declaración que
presentarán ante la entidad federativa en las mismas fechas de pago
establecidas en el Artículo 150 de esta Ley.
• Acreditamiento vs la anual
– El pago efectuado conforme a este Artículo será acreditable contra el
impuesto del ejercicio.
44FECHA DE ADQUISICIÓN NO COINCIDEN
(ART. 200 RLISR)
• Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los
Artículos 120 y 126 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la
enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida
con la fecha de la construcción se estará a lo siguiente:
– I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del
terreno como el de la construcción;
– II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción,
calculada conforme al Artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no
puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se
considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les
corresponda conforme al precio de enajenación;
– III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el
número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de
adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos
resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos
obtenidos en el año de calendario de que se trate, y
45FECHA DE ADQUISICIÓN NO COINCIDEN
(ART. 200 RLISR)
– IV. El pago provisional se calculará como sigue:
a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este
Artículo se le aplicará la tarifa del Artículo 152 de la Ley y el resultado que
se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable;
b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta fracción, se
multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al
terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se
multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del
terreno o de la construcción, y
c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el
monto del pago provisional a enterar.
46FECHA DE ADQUISICIÓN NO COINCIDEN
(ART. 200 RLISR)
TERRENO CONSTRUCCIÓN
Precio de venta 1,000,000 3,000,000
Menos:
Deducciones autorizadas 800,000 2,000,000
Igual: Ganancia 200,000 1,000,000
Entre:
N° de años de tenencia 10 7
Ganancia Anualizada 20,000 142,857
Ganancia total 162,857
Aplica Tarifa anual
ISR determinado 19,264.88
Entre:
Ganancia Total 162,857
Tasa de impuesto 0.11829
47FECHA DE ADQUISICIÓN NO COINCIDEN
(ART. 200 RLISR)
TERRENO CONSTRUCCIÓN
Ganancia Anualizada 20,000 142,857
Por:
Tasa de impuesto 0.1182 0.1182
Igual:
ISR por cada bien 2,364.00 16,885.70
Por:
N° de años de tenencia 10 7
ISR por cada bien 23,640.00 118,199.88
Total del ISR Pago provisional 141,839.88
48COPROPIEDAD
(ART. 201 RLISR )
• Cálculo del ISR por cada copropietario
– Tratándose de la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca
proindiviso a varias personas físicas, cada copropietario determinará la
ganancia conforme al Título IV, Capítulo IV de la Ley; a cada proporción de la
ganancia resultante para cada copropietario se le aplicará lo dispuesto en el
Artículo 120 de la Ley.
• Deducciones en proporción
– En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan
a cada copropietario, éstas se harán en forma proporcional a los derechos de
copropiedad.
• Bienes en sucesión
– Lo dispuesto en el primer párrafo de este Artículo será aplicable a la
enajenación de inmuebles que realice el representante de la sucesión con
consentimiento de los herederos o legatarios, considerando la proporción que
a cada uno de ellos le corresponda en la sucesión.
49ISR ANUAL
(ART. 120 LISR)
• La ganancia obtenida se dividirá entre el número de años de
tenencia del bien sin exceder de 20 años.
• El resultado será acumulado a los demás ingresos del contribuyente
y se calculará el ISR de ingresos acumulables.
• La ganancia no acumulable se le calculará el ISR sobre ingresos no
acumulables aplicando una tasa de impuesto.
• La tasa se obtiene de aplicar la tarifa del Art. 152 LISR a los
ingresos acumulables del ejercicio.
• Se puede optar por determinar la tasa de los últimos cinco ejercicios
incluido el de la enajenación.
50ISR ANUAL
(ART. 120 LISR)
• El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el
párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los
dos incisos siguientes:
a. Se aplicará la tarifa que resulte conforme al Artículo 152 de esta Ley a la
totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se
realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por
la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del
Artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la
cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
b. La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a
lo previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido
aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los
cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá
determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el
impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada
ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se
refiere la fracción I de este Artículo.
51INGRESO EN CRÉDITO
(ART. 203 RLISR)
• Para efectos del Artículo 120, párrafo último de la Ley, cuando se pacte el pago
en parcialidades se procederá como sigue:
– I. Se determinará la ganancia obtenida en la enajenación y se calculará el pago
provisional, aplicando la tarifa del Artículo 152 de la Ley a la parte de la ganancia
acumulable;
– II. La parte de la ganancia acumulable deberá acumularse en el año de calendario
en que se efectúe la enajenación, con independencia de los ingresos que se
perciban por esta en dicho año de calendario;
– III. Por la parte de la ganancia no acumulable, se pagará Impuesto conforme al
Artículo 120, párrafo último, y
– IV. El contribuyente garantizará el interés fiscal. La garantía será igual a la
diferencia que resulte entre el pago provisional que en términos del Artículo 126
de la Ley correspondería y el pago provisional que se efectúe en términos de la
fracción I de este Artículo, más los posibles recargos correspondientes a un año.
Cuando la enajenación a plazos se consigne en escritura pública, el fedatario
público deberá presentar la garantía mencionada conjuntamente con la
declaración del pago provisional.
52INGRESO EN CRÉDITO
(ART. 203 RLISR)
• Garantía del interés fiscal
– Antes del vencimiento del plazo de un año contado a partir de la fecha de la
enajenación, el contribuyente deberá renovar la garantía por la cantidad que le
falte cubrir del Impuesto que se cause sobre la parte de la ganancia no
acumulable, más los posibles recargos que se causen por un año más. La
renovación de la garantía a que se refiere este párrafo se deberá efectuar cada
año hasta que se termine de pagar el Impuesto adeudado y, en el caso de no
hacerlo, el crédito se hará exigible al vencimiento de la garantía no renovada.
53INGRESO EN CRÉDITO
(ART. 120 LISR)
• Ingresos en crédito
– Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que
corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar
en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el
ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses
y se garantice el interés fiscal.
– Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de
calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción
III de este Artículo (ISR de ganancia no acumulable), entre el ingreso
total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos
efectivamente recibidos en cada año de calendario. La cantidad
resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en
la declaración anual.
54INGRESO EN CRÉDITO
(ART. 120 LISR)
Ingreso efectivamente recibidos en cada año
Por:
Cociente
Igual:
ISR a declarar en cada año
Calculo del cociente
ISR de ingresos no acumulables
Entre:
Ingreso total de la enajenación
Igual:
Cociente
55PÉRDIDAS
(ART.122 LISR)
• Se podrán deducir la perdidas obtenidas.
• La pérdida se divide entre el número de años de tenencia del bien,
sin que exceda de 10 años.
• La pérdida resultante del punto anterior se podrá disminuir de la
ganancia en enajenación de bienes del ejercicio en que se obtuvo o
de los tres siguientes, o de los demás ingresos que se acumulen en
el ejercicio, o en los tres siguientes.
• No se podrá disminuir de los ingresos del cap. I y II del Tit. IV LISR.
56PÉRDIDAS
(ART.122 LISR)
Pérdida total en enajenación de inmuebles.
Entre:
N° de años de tenencia sin exceder de 10.
Igual:
Pérdida que se puede disminuir en el mismo ejercicio o en los
tres siguientes, de ganancias en enajenación o de otros
ingresos, excepto Sueldos y salarios.
57PÉRDIDAS
(ART.122 LISR)
• Acreditamiento vs ISR de Enajenaciones futuras
– La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la
tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se
sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se
considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte
impuesto, sin exceder de tres. El resultado que se obtenga conforme a esta fracción,
podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la
cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se
trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo
año.
• Cálculo de la Tasa
– La tasa a que se refiere la fracción II de este Artículo se calculará dividiendo el impuesto
que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre
la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del Artículo 152 de esta Ley para obtener dicho
impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresa en
por ciento.
• Pérdida del derecho
– Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida a
que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que se refiere la
fracción II de este Artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en
años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho.
58PÉRDIDAS
(ART.122 LISR)
Pérdida no disminuida.
Por:
Tasa de impuesto anual del ejercicio en que se obtuvo la
pérdida o de los tres siguientes, en caso de no haber.
Igual:
ISR acreditable vs el ISR causado por enajenaciones de
bienes sin exceder de tres.
59INGRESO POR ADQUISICIÓN
(ART.125 LISR)
• Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por
corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por
las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas
para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien
objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en
más de un 10% de la contraprestación pactada por la
enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del
adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de esta
Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la
diferencia citada.
60DECLARACIÓN INFORMATIVA
(ART.128 LISR)
• Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de
bienes, deberán informar a las autoridades fiscales, a través de
los medios y formatos electrónicos, que señale el SAT mediante
reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes
inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de
las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional
o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto
sea superior a cien mil pesos. Las referidas reglas de carácter
general podrán establecer supuestos en los que no sea
necesario presentar la información a que se refiere este Artículo.
61EJEMPLO 1
6263
64
65
EJEMPLO 2
6667
68
69
EJEMPLO 3
7071
72
73
EJEMPLO 4
7475
76
GRACIAS POR SU ATENCIÓN
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