CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
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Gonzalo Bernardos Domínguez*
CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN
DE LA BURBUJA INMOBILIARIA
EN ESPAÑA
El presente artículo pretende analizar las principales causas que provocaron la
formación de una burbuja inmobiliaria en España en el período 1998-2005, así como los
primordiales motivos y consecuencias de su posterior explosión. Propone un conjunto de
medidas que permitirían reducir la duración de la crisis inmobiliaria, mejorarían la
solvencia de las entidades financieras, estimularían la concesión de créditos por parte
de cajas y bancos y ayudarían a que la economía española saliera con mayor prontitud
del actual período de recesión.
Palabras clave: burbuja inmobiliaria, vivienda, crédito.
Clasificación JEL: E31, G21, R21.
1. Introducción promotoras y entidades financieras fueron muy eleva-
dos, y nunca observados en cualquier etapa anterior. En
En la actualidad, el mercado residencial probable- el corto plazo, las estrategias arriesgadas fueron legiti-
mente esté inmerso en la recesión más intensa y larga madas por la obtención de un fácil, rápido e impresio-
de la historia reciente de España. No es la de un merca- nante beneficio, llevando al baúl de los recuerdos el tra-
do cualquiera, dada la elevada participación directa e in- dicional principio de prudencia. No obstante, ambas ol-
directa del sector de la construcción residencial en el vidaron un aspecto que recientemente la coyuntura
PIB y la gran interrelación existente entre actividad in- inmobiliaria les ha recordado de forma cruenta: el mer-
mobiliaria y financiera. Los problemas actuales de sol- cado residencial tiene un carácter eminentemente cícli-
vencia de cajas y bancos, la restricción del crédito a fa- co, y, por ello, el precio de las viviendas, como práctica-
milias y empresas, y la decepcionante evolución de la mente el de cualquier activo, algunas veces sube y otras
tasa de crecimiento económico tienen como una de sus baja.
principales causas la indicada crisis inmobiliaria. El presente artículo tiene como primordial objetivo
Una crisis consecuencia de un largo período de auge analizar la situación del mercado de la vivienda en el pe-
(1998-2005), donde los riesgos incurridos por empresas ríodo comprendido entre 1998 y la actualidad. En el indi-
cado período, distingo dos principales etapas: la relativa
a la creación de la burbuja (1998-2005) y la correspon-
diente a su estallido (2007-actualidad), ya que estimo
* Universidad de Barcelona y Centre de Recerca d’Economia del
Benestar (CREB). que el ejercicio de 2006 fue un año de transición. En el
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 23GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 1
VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE EN TÉRMINOS NOMINALES, 1998-2005
(En %)
20
18,5
18 17,3 17,2
16
Tasa de variación anual
14 12,8
12 11,1
9,6
10
7,7 7,7
8
6
4
2
0
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
Precio por m2
FUENTE: Ministerio de la Vivienda.
apartado 2, considero las causas más importantes que en términos nominales y reales, respectivamente (véanse
provocaron la formación de una burbuja inmobiliaria en los Gráficos 1 y 2). En relación a su poder adquisitivo, la
España. Un cóctel formado por una favorable coyuntura compra de una vivienda representativa costaba a una fa-
macroeconómica, la conversión de la vivienda en un ac- milia prácticamente el doble al final que al principio de la
tivo refugio, la existencia de unas elevadas facilidades etapa considerada. En promedio anual, la subida fue de
crediticias, la llegada de un gran número de inmigran- un 12,7 por 100 en euros corrientes; sin embargo, ésta se
tes, la aparición de una elevada, aunque insuficiente, quedó en un 9,4 por 100 en euros constantes. Entre 2002
oferta de viviendas, y la suerte (también existe en eco- y 2004 tuvo lugar la fase más inflacionaria, superando en
nomía). En el apartado 3 analizo los principales determi- los tres ejercicios indicados el crecimiento del precio de la
nantes de la actual crisis del mercado residencial, las vivienda en términos reales el 10 por 100 anual.
consecuencias sobre los actores principales de dicho La burbuja inmobiliaria fue consecuencia de un impre-
mercado y planteo una serie de soluciones que podrían sionante incremento de la demanda de viviendas. Aun-
hacer más breve el presente período recesivo. Final- que la oferta aumentó de forma considerable, no lo hizo
mente, reflexiono sobre las conclusiones alcanzadas a en la magnitud suficiente ni con la rapidez necesaria
lo largo del artículo. para absorber aquélla sin generar un elevado aumento
de los precios. En la creación de la burbuja, la Adminis-
2. La creación de la burbuja inmobiliaria: tración tuvo un importante papel. En ningún momento
principales causas supo detener su formación y crecimiento, ya fuera por
incapacidad o por desinterés.
En el período comprendido entre 1998 y 2005 el precio A priori, era sumamente fácil impedirla. Bastaba con
de la vivienda libre aumentó un 159,5 y un 104,1 por 100, aplicar tres sencillas medidas, con nulo impacto sobre el
24 ICE LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
GRÁFICO 2
VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE EN TÉRMINOS REALES, 1998-2005
(En %)
18
15,5
16
13,6
14
Tasa de variación anual
12,8
12
10 8,8
8,2
8
6,2 6,5
6
3,6
4
2
0
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
Precio por m2
FUENTE: Ministerio de la Vivienda, INE y elaboración propia.
gasto público, destinadas a eliminar la especulación in- saba la inversión en construcción y generaba un gran
mobiliaria y la compra de viviendas por personas con du- número de nuevos empleos. El crecimiento de la ocupa-
dosa solvencia. Dichas medidas consistirían en impedir ción incentivaba la llegada de nuevos inmigrantes, au-
las adquisiciones sobre plano, las reventas (prohibición mentaba la renta disponible de las familias y permitía
de comprar y vender un mismo piso durante cinco años) crecer al consumo privado a un elevado ritmo. Por otra
y evitar que una excesiva proporción del crédito concedi- parte, el gran incremento del precio de la vivienda pro-
do por las entidades financieras tuviera como destino la vocaba la generación de elevadas plusvalías, la posibili-
adquisición o construcción de residencias (por ejemplo, dad de acceder a una mayor financiación bancaria, y
prohibir que más del 50 por 100 de los préstamos otorga- una sensación de riqueza que volvía a tener una reper-
dos por cualquier caja o banco fueran destinados a finan- cusión positiva sobre el aumento del gasto de las fami-
ciar directa o indirectamente al sector inmobiliario). lias y el crecimiento del PIB. Este aparente círculo vir-
No obstante, dadas sus favorables repercusiones a tuoso provocaba la incursión del país en un elevado dé-
corto plazo sobre el crecimiento del PIB y la riqueza de ficit en la balanza por cuenta corriente y de capitales
las familias, el auge del mercado residencial constituía (véase Gráfico 3), y, por tanto, hacía que la nación vivie-
un fenómeno económico muy favorable para los sucesi- ra muy por encima de sus posibilidades. No obstante,
vos gobiernos. Por tanto, probablemente no les intere- no importaba, ya que la elevada liquidez existente en la
sara frenarlo, tanto al PP (hasta marzo de 2004) como al economía mundial permitía financiar el excesivo gasto
PSOE. La elevada demanda de viviendas provocaba un realizado por el sector privado sin ningún tipo de proble-
incremento del número de viviendas construidas, impul- mas y a un tipo de interés increíblemente reducido.
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 25GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 3
SALDO DE LA BALANZA POR CUENTA CORRIENTE
Y DE CAPITAL EN RELACIÓN AL PIB DE ESPAÑA, 1994-2005*
(En %)
1 0,3 0,4
0,2
0 –0,5
Balanza c/c y de capital/PIB
–0,8
–1
–2 –2,7
–2,3 –3
–3,3
–3
–3,4
–4
–4,8
–5
–6
–6,5
–7
00
03
99
98
01
02
96
94
04
95
05
97
20
20
19
19
20
20
19
19
20
19
20
19
Años
NOTA: * Media anual.
FUENTE: Banco de España.
Una favorable coyuntura macroeconómica La progresiva reducción observada en los tipos de in-
terés, el aumento del período medio de amortización de
A finales de 1997 el éxito de las reformas estructura- los créditos hipotecarios (véase Gráfico 5), y la estabili-
les efectuadas en la etapa precedente permitió a la eco- dad del precio de los pisos en valor nominal observada
nomía española cumplir la totalidad de los criterios de en la fase anterior (véase Gráfico 6), hicieron que en
convergencia de Maastricht. El principal objetivo de su 1998 la vivienda fuera considerada un activo barato.
implantación era logrado, y España, a partir del 1 de Esta consideración es corroborada por la evolución del
enero de 1999, formaría parte de los primeros países in- grado de esfuerzo familiar bruto necesario para adquirir
tegrantes de la UME. En el ejercicio de 1998, el PIB cre- una residencia. En dicho año, su nivel se situó en un 29
cía a un ritmo anual del 4,5 por 100, la creación de em- por 100, notablemente por debajo del 63 por 100 obser-
pleo lo hacía a una tasa del 4,3 por 100 y las familias te- vado en 1990, pero también del 41,7 por 100 advertido
nían una elevada confianza en la próxima evolución de en 1987.
la economía. Por otro lado, la combinación de una esca- En 1998, prácticamente se conjugaban todas las con-
sa tasa de inflación (1,4 por 100) y la próxima sustitu- diciones económicas y financieras necesarias para que
ción del Banco de España por el BCE (heredero efectivo se iniciara un nuevo boom inmobiliario en España. Y,
del Bundesbank), posibilitaron que el tipo de interés no- efectivamente, así sucedió. Especialmente durante la
minal y real continuará con la disminución iniciada en etapa comprendida entre 1998 y 2001 la gran protago-
1994 (véase Gráfico 4). nista del mismo fue la demanda de vivienda para uso,
26 ICE LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
GRÁFICO 4
EVOLUCIÓN DEL TIPO DE INTERÉS NOMINAL Y REAL A CORTO PLAZO, 1993-1998*
(En %)
13
11,7
11
9,4
9 8 7,5
Tipo de interés
7 6,7 5,4
4,2
5
3,8
3,2 4,4 3,3
3
2,4
1
–1
–3
93
98
96
94
95
97
19
19
19
19
19
19
Años
Interés nominal Interés real
NOTA: * Media anual.
FUENTE: Banco de España, INE y elaboración propia.
GRÁFICO 5
PERÍODO INICIAL DE VIDA DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO ESTÁNDAR, 1990-1998
22
20
20 19
Plazo inicial de amortización
18
18 17
16
16
15
14
14
13
12
12
10
0
93
91
98
2
96
94
95
97
9
9
19
19
19
19
19
19
19
19
19
Años
FUENTE: Asociación Hipotecaria Española.
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 27GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 6
VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE EN TÉRMINOS NOMINALES, 1992-1997
(En %)
4
3,5
3
Tasa de variación anual
2
1,2
0,7
1
0,2
0
–0,4
–1
–1,3
–2
93
92
96
94
95
97
19
19
19
19
19
19
Años
Precio por m2
FUENTE: Ministerio de la Vivienda.
adoptando un papel secundario la efectuada por motivo las Torres Gemelas (septiembre 2001), las irregularida-
inversión. En dicho período, la elevada creación de em- des observadas en grandes corporaciones empresaria-
pleo provocó un gran auge de la demanda de primer ac- les como Enron y WorldCom (principalmente en 2002) y
ceso a la propiedad, y el favorable cambio en las condi- la expectativa de una guerra contra Irak (esencialmente
ciones de financiación hipotecaria un importante incre- en el ejercicio de 2002), hicieron que un elevado núme-
mento de la denominada de mejora. ro de inversores observaran a las acciones como un ac-
No obstante, a partir de 2002 la demanda de inversión tivo de excesivo riesgo. Por tanto, desplazaron una ele-
(patrimonialista y especulativa) adquirió progresivamen- vada proporción de su capital a inversiones alternativas.
te una especial relevancia. Tres principales aspectos Las principales fueron los bonos, el oro y, por supuesto,
explican este fenómeno: la conversión de la vivienda en la vivienda.
un activo refugio, las grandes facilidades otorgadas por El carácter de activo refugio, el elevado capital dispo-
cajas y bancos para financiar la adquisición de una vi- nible y la excepcional importancia otorgada por los in-
vienda distinta de la habitual, y la expectativa de obten- versores a la localización de los inmuebles, comportó un
ción de una rápida y elevada plusvalía con la venta del impresionante aumento de la demanda de viviendas de
citado activo. lujo ubicadas en las zonas más emblemáticas de las
principales ciudades. Dada la relativa escasez de edifi-
La vivienda: un activo refugio cios residenciales existente en las indicadas zonas, sus
precios subieron de forma increíble y superaron con cre-
El estallido de la burbuja especulativa de la «nueva ces a los de los inmuebles de oficinas ubicados en una
economía» (abril 2000-diciembre 2002), el atentado de similar localización. Una situación absolutamente para-
28 ICE LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
dójica y jamás observada con anterioridad en la mayoría ron a diseñar agresivos planes de expansión territorial.
de capitales del mundo. Desde una perspectiva patrimo- Sus objetivos fundamentales eran incrementar la diver-
nial, no tenía ningún sentido que un edificio de vivien- sificación geográfica del negocio bancario, aumentar el
das, generador de unas rentas de alquiler notablemente mercado potencial y conseguir, a medio plazo, un supe-
inferiores a las de uno de oficinas, tuviera en el mercado rior beneficio.
un precio considerablemente superior. El proceso de expansión se enfrentó a un considera-
No obstante, el gran de número de inversores dis- ble reto: hacer rentables en el período más breve posi-
puestos a colocar una elevada cuantía de capital en el ble las oficinas instaladas en las nuevas localidades.
mercado residencial, unido a la extendida creencia en- Para conseguir dicha meta utilizaron la financiación a
tre ellos de que el precio de la vivienda nunca puede ba- los promotores y la posterior subrogación hipotecaria de
jar en las ubicaciones más emblemáticas, comportaron las familias como el principal instrumento de captación
que un auténtico dislate económico fuera contemplado de clientela. En algunos casos, las condiciones ofreci-
como una inversión absolutamente racional. Esta co- das por las cajas a los promotores eran prácticamente
yuntura provocó el cambio de uso, de oficinas a vivien- imposibles de mejorar: financiación del 100 por 100 del
das, de numerosos edificios ubicados en las avenidas importe del solar y de los costes de construcción (IVA in-
más emblemáticas de las principales ciudades del mun- cluido), y fijación de un tipo de interés hipotecario equi-
do. Un ejemplo de ello en España fue la transformación valente al euribor a 1 año más un diferencial de 0,30
del Paseo de Gracia, en Barcelona y del Paseo de la por 100. Si la concesión del préstamo suponía recurrir al
Castellana, en Madrid. Sin duda, una auténtica paradoja mercado interbancario, el anterior diferencial implicaba
del mercado, propia de un marco económico e inmobi- una ganancia directa prácticamente nula para la entidad
liario absolutamente inusual. financiera. Esto es debido a que los costes directos e in-
directos del otorgamiento de un crédito hipotecario ge-
Las elevadas facilidades crediticias neralmente se sitúan entre un 0,25 y un 0,30 por 100 del
importe concedido.
En el período 1998-2005 el sistema bancario tuvo una La agresividad comercial de las cajas de ahorro hizo
capital importancia en la generación y prolongación de que los bancos se enfrentaran a un dilema: perder cuo-
la fase de auge del mercado residencial. Proporcionó ta de mercado o cambiar su política comercial. Optaron
abundante crédito a adquirentes y promotores de vivien- por esta última opción y rebajaron considerablemente
das e, indudablemente, contribuyó de forma decisiva a las exigencias para la concesión de créditos a promo-
aumentar, hasta niveles récord, tanto la demanda como tores y particulares. Una auténtica «guerra» por la cap-
la oferta de residencias. La elevada liquidez suministra- tación de activo tuvo lugar en el mercado financiero es-
da fue principalmente consecuencia de tres factores: pañol. La feroz competencia bancaria, junto con la re-
una gran expansión de las cajas de ahorros, una enor- ducción de los tipos de interés, comportaron una
me competencia bancaria y unos tipos de interés muy disminución del margen de intermediación por euro
reducidos. prestado. No obstante, en la mayoría de entidades, el
A finales de la pasada década, la combinación de una elevado incremento del crédito concedido (véase Gráfi-
elevada cuota de mercado y una creciente competencia co 7) posibilitó un importante crecimiento del margen
en sus territorios de origen hicieron que los directivos de de intermediación total. El efecto positivo sobre dicho
las cajas se convencieran de la dificultad para aumen- margen del número de préstamos otorgados más que
tar, o incluso mantener, su volumen de negocio y de be- compensó la repercusión negativa de la inferior renta-
neficios. Con la finalidad de seguir creciendo, procedie- bilidad obtenida por euro concedido.
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 29GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 7
EVOLUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN ESPAÑA, 1995-2005
(En %)
28
26,9
26 24,5
24,1
24
Tasa de variación anual
21,9
22
20,7 20,8
19,6 20,7
20
19,1
18
16
14
13,2
12
11,4
10
00
03
99
98
01
02
96
04
95
05
97
20
20
19
19
20
20
19
20
19
20
19
Años
FUENTE: Asociación Hipotecaria Española.
La «guerra bancaria» y la disminución de los tipos de tro país. Al contrario, fue principalmente consecuencia
interés permitieron una impresionante mejora del acce- del estancamiento del PIB de la zona euro y de la perte-
so de las familias al crédito hipotecario entre 1998 y nencia de España a la UME. La pérdida de soberanía en
2005. En dicho período se observó una reducción del di- el ejercicio de la política monetaria contribuyó de forma
ferencial sobre el euribor, un alargamiento del plazo de decisiva a generar una fantástica combinación macroe-
devolución de las hipotecas, una mayor flexibilidad en el conómica: un gran crecimiento económico y una escasa
retorno del capital prestado, así como la concesión de cuantía del tipo de interés de referencia. Una conjunción
préstamos por importes más próximos al precio de la vi- difícilmente observable en cualquier país que disponga
vienda e, incluso en bastantes casos, superiores a él. de un banco central totalmente independiente. La suerte
Todos estos factores incrementaron, notablemente, la había bendecido en el corto plazo a la economía espa-
capacidad de endeudamiento de las familias, su dispo- ñola.
nibilidad de pago por una vivienda, y contribuyeron, de- La combinación de un reducido tipo de interés nominal
cisivamente, a generar un gran boom de demanda y una y una significativa tasa de inflación convirtió en negativa
importante alza del precio de la vivienda. la tasa de interés real a corto plazo entre 2002 y 2005
(véase Gráfico 8). Indudablemente era una situación típi-
El «factor suerte» ca de un período de recesión económica observada en
un contexto de elevada expansión del PIB (véase Gráfi-
En el período comprendido entre 2001 y 2005 el redu- co 9). Este aspecto junto con la intensa competencia
cido nivel alcanzado por los tipos de interés hipotecarios bancaria hicieron que los préstamos hipotecarios fueran
no tuvo como sustento la coyuntura económica de nues- prácticamente gratuitos para las familias, incentivaron a
30 ICE LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
GRÁFICO 8
EVOLUCIÓN DEL TIPO DE INTERÉS REAL A CORTO PLAZO, 1998-2005*
(En %)
3
2,4
2
0,9
1
Tipo de interés
0,6 0,6
0
–0,7
–0,2 –0,9
–1
–1,2
–2
–3
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
NOTA: * Media anual.
FUENTE: Banco de España, INE y elaboración propia.
GRÁFICO 9
EVOLUCIÓN DEL CRECIMIENTO ECONÓMICO, 1994-2005
(En %)
6
5
5 4,7
4,5
Tasa de variación anual
4 3,6 3,6
3,3
3,1
3 2,7
2,4
2
1
0
0
3
9
8
01
02
94
04
05
0
0
9
9
20
20
19
19
20
20
19
20
20
Años
FUENTE: INE.
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 31GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 10
ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS EN RELACIÓN A LA RENTA BRUTA DISPONIBLE,
1998-2005
(En %)
120
113
Tasa de endeudamiento de las familias
110
102
100
89
90
80
80
73
70
70
66
58
60
50
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
FUENTE: Banco de España.
éstas a incrementar sustancialmente su endeudamiento tenía la anteriormente acogida. No venían a disfrutar de
(véase Gráfico 10) y a dedicar al mercado residencial una la elevada calidad de vida de las zonas costeras, sino a
importante parte del aumento de la disponibilidad de fon- trabajar. La escasez de mano de obra existente en la in-
dos conseguida. Se produjo una auténtica explosión de dustria de la construcción y en el sector servicios hizo
la demanda de viviendas que no pudo ser contrarrestada necesaria la incorporación de un elevado número de ex-
por un aumento de la oferta de similar magnitud, a pesar tranjeros al mercado laboral español. Era imprescindible
de que el número de residencias programadas entre aumentar a corto plazo la oferta de trabajadores para
2002 y 2005 se situó en niveles de récord histórico (pos- que la economía española pudiera seguir creando ocu-
teriormente superado en 2006). pación y, de esta manera, prolongar la fase expansiva
iniciada en 1994. En la etapa indicada la importancia del
La llegada de un elevado número de inmigrantes factor inmigración en el crecimiento del PIB se advierte
claramente cuando se analiza su participación en la to-
Entre 1998 y 2005 la espléndida evolución de la eco- talidad del empleo generado. Así, entre 2002 y 2005, los
nomía española provocó la aparición de una nueva extranjeros accedieron, aproximadamente, a la mitad de
fuente de demanda de vivienda: los inmigrantes. En el los 4.000.000 de puestos de trabajo creados.
indicado período el número de extranjeros legalmente En materia de vivienda la repercusión inicial del ele-
residentes en España se multiplicó prácticamente por vado aumento de la inmigración recayó sobre el merca-
seis (véase Gráfico 11). Las características de la inmi- do de alquiler. En las ciudades de Barcelona y Madrid la
gración recibida eran notoriamente diferentes de las que masiva llegada de inmigrantes provocó, inicialmente, un
32 ICE LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
GRÁFICO 11
EVOLUCIÓN DE LA INMIGRACIÓN EN ESPAÑA, 1998-2005
4.000.000
3.730.610
3.500.000
3.034.326
3.000.000
Número de extranjeros
2.664.168
2.500.000
1.977.946
2.000.000
1.350.657
1.500.000
923.879
1.000.000
748.954
500.000 637.085
0
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
FUENTE: INE.
gran crecimiento de la demanda de arrendamiento de siciones efectuadas fueron principalmente pisos usados
las viviendas más modestas, e incrementó notablemen- de relativamente reducido importe situados en las zonas
te las rentas percibidas por los propietarios de los pisos más degradadas de las ciudades. La transformación de
más pequeños, peor conservados y peor ubicados. la demanda del anterior colectivo incrementó notoria-
Contribuyó decisivamente a la conversión de aquel mer- mente las transacciones efectuadas entre 2002 y 2005,
cado en dual y a la aparición de una relativamente insó- convirtiéndose en una de las principales causas del ele-
lita combinación: un elevado exceso de demanda en el vado incremento del precio de los pisos en dicho perío-
segmento de vivienda asequible, y un gran excedente do. Además, su irrupción en el mercado de propiedad
de oferta en el de las residencias de «alto standing». comportó, también, importantes efectos indirectos, al
Este último fue generado por el importante incremento generar una importante dinamización de la denominada
de la demanda de inversión observado en la etapa se- demanda de mejora. En numerosos casos, el capital ob-
ñalada y por la gran preferencia de la misma por la ad- tenido por los propietarios de las viviendas vendidas a
quisición de dicha clase de viviendas. inmigrantes fue utilizado por aquéllos para adquirir una
De forma progresiva una sustancial parte de la de- residencia de mayor superficie y mejor ubicación.
manda de vivienda de los nuevos inmigrantes se trasla-
dó desde el mercado del alquiler al de propiedad. Las Una elevada pero insuficiente oferta de viviendas
principales causas de este cambio fueron la consecu-
ción de un empleo estable, el reagrupamiento de la fa- En la etapa analizada, a diferencia de lo acontecido
milia en España y el aumento de las facilidades crediti- durante el boom inmobiliario observado entre 1986 y
cias otorgadas por las entidades financieras. Las adqui- 1991, la oferta de viviendas fue muy elevada y, además,
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Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 33GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
GRÁFICO 12
NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS, 1998-2005
900
812
Número de viviendas visadas (en miles)
800 761
681
700
617
585
600 563 547
500 460
400
300
200
100 57 53 44 44 51 60 57 69
0
00
03
99
98
01
02
04
05
20
20
19
19
20
20
20
20
Años
Viviendas totales Viviendas de protección oficial
FUENTE: Consejo Superior de Arquitectos de España.
creciente en el tiempo. Así, en 2005 se programaron sionantes facilidades crediticias, unido a la rápida co-
812.294 unidades, un 76,4 por 100 más de las visadas mercialización de las promociones iniciadas, generaron
en 1998 (véase Gráfico 12). Las principales claves del la realización de compulsivas compras de terrenos edifi-
gran incremento de la oferta fueron las formidables con- cables y la aparición de una elevada especulación en el
diciones de financiación ofrecidas a los promotores por mercado del suelo.
el sistema bancario, la participación directa de las enti- En dicho período, aunque parezca increíble, el precio
dades financieras en grandes operaciones inmobilia- de los solares no era una variable excesivamente impor-
rias, la entrada de algunos bancos y cajas en el capital tante para numerosos promotores e inversores. Dos eran
de determinadas empresas promotoras, y la rápida ven- los principales motivos: la continúa y elevada revaloriza-
ta de las promociones iniciadas. ción del precio del suelo, y el pago del terreno de forma
La gran competencia existente entre entidades y el prácticamente integra por parte de la correspondiente en-
elevado interés de todas ellas por crecer en el segmento tidad financiera (a través del préstamo concedido al ad-
del negocio hipotecario permitió a numerosos promoto- quirente). Especialmente entre 2002 y 2004, fuera casi
res obtener unas condiciones de financiación extrema- cuál fuera el importe acordado en su venta, la extrema
damente generosas. En la etapa reseñada las empre- voracidad de la demanda de vivienda hacía que, unos
sas promotoras con cierta relevancia e historia en el meses después, el solar comprado tuviera la considera-
mercado inmobiliario podían comprar el suelo y efectuar ción de una auténtica ganga. Evidentemente, el resultado
la edificación del inmueble sin tener que desembolsar del proceso señalado fue una increíble subida del precio
de forma inicial prácticamente ni un euro. Estas impre- del suelo, muy superior a la observada por la vivienda.
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Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
Debido a ello, el mejor negocio inmobiliario no consistía los casos el elevado importe pagado por el suelo impe-
en construir y vender viviendas, sino en especular en el día que los promotores obtuvieran una rentabilidad posi-
mercado del suelo. Ésta fue la actividad principalmente tiva si decidían destinar las viviendas construidas al
desarrollada por las empresas dirigidas por los directivos, segmento de la protección oficial. Además, la gran de-
antaño conocidos como los «reyes del ladrillo». manda existente en el mercado libre permitía obtener a
Por otro lado, la participación directa de las entidades aquéllos una impresionante rentabilidad. Por tanto, en el
financieras en determinados desarrollos urbanísticos remoto caso de que la edificación de VPO fuera econó-
permitió, a pequeños y medianos promotores, la gene- micamente viable, ésta proporcionaba al promotor un
ración de grandes proyectos inmobiliarios de carácter beneficio notoriamente inferior al conseguido con la
residencial. Un aspecto prácticamente inimaginable venta de dichas viviendas en el mercado libre. Por otro
unos años atrás, dada la escasa capacidad financiera lado, la Administración Local generalmente prefería lle-
inicial de las anteriores empresas. Incluso, en algunas gar a ventajosos acuerdos económicos con los promo-
ocasiones, la vinculación entre promotores y entidades tores sobre el suelo de su propiedad que realizar VPO.
financieras fue notablemente superior a la anteriormen- Así, en lugar de edificar esta tipología de vivienda sobre
te indicada. Esto ocurría cuando las segundas compra- la fracción de terreno que le correspondía en los nuevos
ban una significativa participación accionarial de las pri- suelos residenciales generados, prefería vender aquélla
meras, o llegaban a acuerdos para crear conjuntamente a precio de mercado al constructor propietario de las
una nueva empresa inmobiliaria. parcelas limítrofes. El motivo estaba claro: los benefi-
Durante el período analizado, la oferta de vivienda de cios obtenidos con la venta de las VPO no tenían com-
protección oficial (VPO) no aumentó en la misma pro- paración con los conseguidos mediante la enajenación
porción en que lo hizo la destinada al mercado libre. En del suelo susceptible de destinar a vivienda libre.
2005, el número de unidades programadas de VPO fue
de 69.350, únicamente un 21,2 por 100 más que en 3. La explosión de la burbuja inmobiliaria:
1998 (véase Gráfico 12). No obstante, la tendencia du- causas, consecuencias y soluciones
rante la etapa analizada no fue de un continuado creci-
miento. Así, entre 1999 y 2002 se visaron menos VPO Principales causas
que en 1998. En cualquier caso, en términos porcentua-
les su relevancia fue escasa, especialmente si la com- La recesión no llegó de repente al mercado residen-
paramos con la obtenida al inicio de la anterior etapa de cial español ni fue causada por la crisis de las hipotecas
auge del mercado inmobiliario. En el año 1986 las VPO subprime de Estados Unidos (agosto de 2007). El cam-
representaban el 44,8 por 100 de la oferta total; en cam- bio de ciclo tuvo lugar en el año 2006, ejercicio en que
bio, en 2005 únicamente el 8,5 por 100. aquél paulatinamente pasó de la expansión a la rece-
La exigua importancia de las VPO en el conjunto de la sión. La llegada de esta última no tuvo inicialmente una
oferta tuvo como principales causas: su escasa rentabi- repercusión sobre los precios, ya que éstos continuaron
lidad económica, el elevado ritmo de ventas observado subiendo de forma significativa (un 9,1 por 100), pero sí
en el mercado libre y la reducida disponibilidad de suelo sobre las transacciones. A finales de 2006, la progresiva
público dedicado a su construcción. reducción de la demanda y el elevado incremento de la
Especialmente en las grandes ciudades y en su peri- oferta empezaron a generar un gran y creciente stock
feria cercana, los precios máximos de venta estableci- de viviendas pendientes de venta.
dos para las VPO eran insuficientes para asegurar la Indudablemente, la crisis hipotecaria de Estados Uni-
viabilidad económica de las mismas. En la mayoría de dos ha afectado de forma indirecta a nuestro mercado in-
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 35GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
mobiliario. Al restringir la capacidad para encontrar finan- oferta. Por tanto, ejercer de intermediario inmobiliario es-
ciación extranjera por parte de cajas y bancos españoles, taba al alcance de casi cualquiera.
ha provocado que éstos endurecieran considerablemen- En la actualidad, la impresionante reducción de las
te los criterios de concesión de préstamos. Evidentemen- transacciones sólo permite la supervivencia (con penu-
te, dada la estrecha relación entre disponibilidad de cré- rias y previa reducción de la plantilla) de las empresas
dito y demanda de vivienda, el nuevo contexto financiero comercializadoras más profesionales y diversificadas.
ha impedido el acceso a la propiedad a un elevado nú- En concreto, aquéllas con capacidad para asesorar a la
mero de familias, y ha conllevado una impresionante re- demanda y la oferta, elaborar planes de marketing efica-
ducción de las ventas. ces, conocimientos para averiguar dónde se halla la es-
Por tanto, la crisis financiera de Estados Unidos es, casa demanda existente para cada tipología de produc-
en gran medida, responsable de la virulencia e intensi- to, y sapiencia para saber cuánto está dispuesta a pagar
dad de la recesión actual del mercado de la vivienda, esta demanda. Además de intermediar viviendas, sus
pero no de su llegada. Las principales claves de nuestra oficinas se dedican, también, a la comercialización de
crisis inmobiliaria no se encuentran en el extranjero, locales, oficinas y naves, negocian alquileres, adminis-
sino en la economía nacional. En concreto, en un desfa- tran fincas y venden seguros.
sado modelo de crecimiento, insostenible en el tiempo e En el ejercicio de 2008, no sólo numerosos promoto-
incapaz de mantener a medio plazo el nivel de ocupa- res han entrado en concurso de acreedores, sino que
ción alcanzado en el tercer trimestre de 2007, en un ex- también lo han hecho algunas agencias inmobiliarias.
cesivo precio (a finales de 2006) y en una impresionante Son aquéllas cuyos propietarios, en pleno boom del
oferta de viviendas (según datos del Ministerio de Vi- mercado residencial, decidieron aprovechar el momento
vienda, en diciembre de 2008 había aproximadamente y procedieron a convertirse en especuladores. Con el
1.000.000 de unidades pendientes de venta). capital suministrado por las entidades financieras com-
praban viviendas, las reformaban, o simplemente deja-
Principales consecuencias sobre empresas ban pasar el tiempo y, posteriormente, las vendían. Su
intermediarias y promotoras razonamiento era el siguiente: ¿por qué he de confor-
marme con percibir una comisión si puedo conseguir
En el caso de los intermediarios el principal problema una elevada plusvalía por la compraventa? Creían que
padecido ha sido la gran caída de las ventas. Según el riesgo incurrido era reducido porque el precio de la vi-
fuentes del mercado inmobiliario la mayoría de agencias vienda en España subiría de forma prácticamente inde-
han visto cómo sus ingresos por comercialización de vi- finida. No obstante, la realidad no ha sido así. En el pa-
viendas únicamente representaban en el ejercicio de sado ejercicio, aún estableciendo un precio notoriamen-
2008 entre el 10 y el 20 por 100 de los alcanzados en te inferior al inicialmente previsto, no han podido vender
2006. Esta situación ha motivado que numerosos em- casi ninguna de las viviendas adquiridas. Esta situación
prendedores, que montaron una agencia en pleno boom les ha impedido hacer frente al pago de los intereses de
inmobiliario y cuya profesionalidad era discutible, decidie- su deuda y les ha obligado a presentar concurso de
ran abandonar la actividad por falta de rentabilidad. Unos acreedores.
años atrás una financiación hipotecaria extremadamente En lo que concierne a los promotores, la combinación
generosa y unas expectativas de elevada y continuada de la reducción de las transacciones y el elevado en-
subida del precio de la vivienda hacían sumamente fácil deudamiento incurrido ponen en peligro la superviven-
su venta. No había que hacer prácticamente nada espe- cia futura de la mayoría de las empresas. El problema
cial para «despachar» un piso, únicamente disponer de no son las que han desaparecido, sino las que pueden
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Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
hacerlo si los préstamos a los adquirentes de vivienda elevada oferta (destinada antaño principalmente a es-
no aumentan de forma significativa en los próximos me- peculadores) y una, comparativamente, escasísima de-
ses. En el ejercicio de 2008 el crédito hipotecario ha cre- manda natural (la realizada para uso por la población
cido al menor nivel de los últimos 20 años. Los principa- residente). En la actualidad hay un significativo número
les motivos han sido: la escasa disponibilidad de fondos de municipios, la mayoría de ellos sin ningún atractivo
de los demandantes (la mayoría no dispone del 30 turístico y con una población inferior a 15.000 habitan-
por 100 del coste total de la vivienda), el incremento del tes, con un increíble exceso de oferta. Así, aunque en
riesgo de impago que supone el creciente aumento del ellos no se construyera ninguna vivienda más en los
desempleo, y la reducida liquidez de las entidades. Este próximos 15 años y la absorción de la demanda se reali-
último aspecto ha hecho que a un elevado número de zara a un ritmo normal (0,7 pisos anuales por cada 100
ellas no les interesase conceder nuevos préstamos si habitantes), en el ejercicio de 2024 continuarían sobran-
para realizar tales operaciones debían recurrir al merca- do numerosas residencias. En dichas localidades, la cri-
do interbancario. El motivo es sumamente fácil de expli- sis inmobiliaria no tiene a corto y medio plazo solución.
car: el interés percibido por el crédito otorgado era infe- Los elevados beneficios previstos por los promotores
rior al pagado por los bancos y cajas. que adquirieron suelo en ellas a supuestos «precios de
A diferencia del año 2007 actualmente los promotores ganga» se transformarán, irremediablemente, en impor-
son plenamente conscientes de la situación de crisis del tantes pérdidas, aunque las promociones inicialmente
mercado residencial. Se han dado cuenta de la sobreva- destinadas al mercado libre se reconviertan en VPO. En
loración de la vivienda, la debilidad de la demanda y el cambio, en otros municipios, donde existe una significa-
impresionante exceso de oferta existente. Debido a ello, tiva demanda natural y el exceso de oferta es elevado,
con la finalidad de estimular las compras, han procedido aunque no impresionante, distintas medidas destinadas
a reducir de forma significativa los precios, no siendo en a impulsar la demanda pueden contribuir a hacer más
la actualidad extraño observar disminuciones del impor- llevadera la actual recesión inmobiliaria y a permitir una
te de venta del 20, 30 y hasta el 40 por 100 respecto a salida más rápida de la misma. En concreto, propongo
2006. En algunos inmuebles, la reducción del precio ha cuatro sencillas medidas:
llegado ya a su límite: el valor de la hipoteca que grava a) Publicitar adecuadamente las rebajas de precios
los pisos. La causa no es otra que los promotores, aun- realizadas. Para estimular la demanda es imprescindi-
que pueden estar dispuestos a perder dinero por la ven- ble rebajar los precios de las viviendas en venta, pero
ta de algunas viviendas, difícilmente dedicarán una par- también comunicárselo a los potenciales interesados.
te de su fortuna personal a facilitar las transacciones. En Por tanto, es necesaria la elaboración de grandes cam-
algunos casos porque no disponen de la liquidez sufi- pañas de marketing, por parte de empresas promotoras
ciente (tienen casi todo su capital invertido en solares); e intermediaras, destinadas a que las familias identifi-
en otros porque, antes de poner dinero propio, prefieren quen la elevada caída observada en los precios y co-
que las viviendas no se vendan y sean embargadas por miencen a considerar la compra de una vivienda como
la correspondiente entidad financiera. una auténtica oportunidad. En la actualidad, el marke-
ting desarrollado es claramente inadecuado. Así, la pu-
Soluciones a la crisis inmobiliaria blicidad efectuada es generalista (no va destinada a un
determinada tipología de clientela), tiene un carácter
Las soluciones propuestas en este apartado no son tradicional (es relativamente similar a la elaborada en el
milagrosas y es imposible que reactiven, de forma sufi- período de auge), no incide suficientemente en la varia-
ciente, el mercado en determinadas localidades con una ble precio, y no trasmite el positivo efecto sobre la cuota
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 37GONZALO BERNARDOS DOMÍNGUEZ
hipotecaria mensual de la reducción últimamente obser- significativo número de familias pudiera financiar, sin
vada en el euribor a un año. En definitiva, es fácilmente ningún tipo de agobios, la diferencia entre el dinero per-
mejorable e imprescindible que así se haga. cibido por el antiguo piso y el pagado por el nuevo.
b) Asegurar al comprador unas especiales condicio- Incluso posibilitaría que unas pocas pudieran adquirir
nes financieras. Consistirían en el ofrecimiento de un re- una vivienda, de mayor superficie y mejor ubicación, sin
ducido tipo de interés durante un significativo período de necesidad de vender la anterior, ya que los ingresos de-
tiempo (por ejemplo, un 2,5 por 100 durante cinco años) rivados del alquiler de ésta servirían como un adecuado
y la disponibilidad de una financiación equivalente al complemento para el pago de la cuota hipotecaria resul-
100 por 100 del precio del piso. Previsiblemente, dichas tante.
condiciones ayudarían a reactivar la demanda de vivien- c) Avalar la Administración pública un porcentaje del
das al reducir la incertidumbre existente respecto a la fu- importe de los préstamos otorgados para la adquisición
tura evolución del tipo de interés hipotecario, y al dismi- de viviendas. La adversa coyuntura económica actual
nuir el ahorro previo necesario para adquirir una resi- hace que el riesgo de impago de los demandantes de
dencia. En el caso de que el Banco Central Europeo préstamos hipotecarios sea notablemente superior al
(BCE) subiera el tipo de interés y el euribor a 1 año su- observado en los últimos años. Por otra parte, la conti-
perará el 2,5 por 100, la subvención otorgada a los com- nuada caída del precio de la vivienda provoca que las
pradores debería ser sufragada en partes no necesaria- entidades financieras tengan una elevada incertidumbre
mente equivalentes por entidades financieras, empre- sobre si, en caso de impago, la venta del piso embarga-
sas promotoras y Administración pública, ya que todos do, o recibido en forma de dación en pago, permitirá ob-
ellos serían los grandes beneficiados de una reactiva- tener un importe equivalente al valor de la hipoteca que
ción de las ventas. lo grava. Ambos aspectos están contribuyendo de forma
En base a las anteriores premisas, una pareja de jóve- decisiva a que las entidades financieras sean extrema-
nes mileuristas, destinando el 35 por 100 de la suma de damente prudentes en la concesión de préstamos hipo-
sus salarios (700 euros mensuales) al pago de la corres- tecarios y exijan unas condiciones de solvencia difíciles
pondiente cuota hipotecaria, podría acceder a la propie- de cumplir por una sustancial parte de la población. De-
dad de una vivienda nueva adecuada (por ejemplo, de bido a ello, la financiación disponible para la adquisición
una extensión mínima de 50 m2) en casi todas las ciuda- de vivienda es escasa, la demanda de pisos relativa-
des del país. En el caso de que el endeudamiento incurri- mente baja, el precio de la vivienda continúa disminu-
do fuera a 50 años, las anteriores condiciones financieras yendo, y el valor del activo de las entidades financieras
permitirían, a la anterior pareja, disponer de una capaci- sigue deteriorándose. En definitiva, el típico círculo vi-
dad máxima de pago de aproximadamente 240.000 eu- cioso.
ros. A pesar de que por debajo de este precio, incluso Desde mi perspectiva, la disponibilidad de financia-
después de una reducción sustancial, no se situaría la ción para los demandantes de vivienda podría aumen-
mayor parte de la oferta existente en las ciudades de Bar- tar, de forma sustancial, si la Administración consiguiera
celona y Madrid sí lo harían, en cambio, un elevado nú- reducir el riesgo incurrido por las entidades en la conce-
mero de viviendas situadas en ubicaciones no preferen- sión de préstamos. Indudablemente, no puede asegurar
tes de su periferia relativamente próxima. que los demandantes pagarán las correspondientes
Las condiciones financieras indicadas no sólo benefi- cuotas hipotecarias, pero sí contribuir a que la entidad fi-
ciarían a la demanda de primer acceso a la propiedad, nanciera venda en el mercado el piso recibido del clien-
sino también a la denominada de mejora. Un reducido te moroso sin incurrir en pérdidas. Para conseguir este
tipo de interés, constante en el tiempo, permitiría que un último objetivo, estimo que una medida adecuada con-
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Septiembre-Octubre 2009. N.º 850CREACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA
sistiría en un aval parcial (por ejemplo, del 30 por 100) nado decreto Boyer aumentó la desgravación por la
por parte del Ministerio de Economía, o de algún orga- compra de una vivienda nueva del 15 al 17 por 100, y
nismo dependiente de él, del importe del préstamo otor- extendió aquélla a la adquisición de cualquier residencia
gado, siempre y cuando éste no superara en el momen- de nueva construcción, ya fuera la segunda, la cuarta o
to de la concesión el precio de mercado de la vivienda. la sexta. El objetivo era dinamizar el mercado residen-
En caso de impago del préstamo, la concesión de cial, en recesión desde 1980, e impulsar el crecimiento
este aval impediría que los bancos y cajas obtuvieran económico a través de la creación de ocupación gene-
pérdidas derivadas de la realización de la operación, ya rada por el sector de la construcción.
que considero extremadamente improbable que en la
mayoría de los municipios el precio de la vivienda se re- 4. Conclusiones
dujera un 30 por 100 adicional al ya rebajado desde el
inicio del período de recesión inmobiliaria. Las principales conclusiones obtenidas a lo largo del
d) Instaurar una nueva desgravación fiscal. Dicha artículo son las siguientes:
desgravación iría dirigida únicamente a los inversores — La imposibilidad de disponer de una política mone-
que adquirieran una vivienda (distinta de la que habi- taria propia contribuyó decisivamente a la formación de
tualmente residen) y la destinaran durante un elevado una burbuja inmobiliaria en España. Con ella, el tipo de
período de tiempo al alquiler (por ejemplo, diez años). interés hubiera sido más elevado, menor el grado de es-
Su importe podría ser del 10 por 100, su duración diez peculación, e inferior la demanda de viviendas.
anualidades, quedaría limitada a la compra de una se- — Ni el Ministerio de Economía, ni el de Vivienda ni el
gunda vivienda (y no de una tercera o cuarta), el importe Banco de España (aunque éste tiene limitadas sus his-
sujeto a desgravación no superaría los 300.000 euros y tóricas atribuciones) hicieron nada especialmente rele-
tendría un carácter marcadamente temporal (existiría vante para frenar la formación de la burbuja inmobiliaria.
únicamente durante tres años). Esta medida tendría un La política económica desarrollada estuvo basada en el
doble objetivo: conseguir el regreso de la demanda por corto plazo, desechando las autoridades económicas la
motivo inversión, y dinamizar un mercado de alquiler ne- posibilidad de que el círculo virtuoso observado en el
cesitado de un mayor parque de viviendas, especial- período 2001-2005 pudiera, posteriormente, transfor-
mente en las grandes ciudades. marse en otro de carácter vicioso.
Una reducción relativamente rápida del exceso de — La intensa competencia bancaria provocó que las
oferta actual de viviendas hace imprescindible que la cajas y los bancos dieran un excesivo volumen de crédi-
demanda de inversión complemente a la realizada para tos a familias y empresas promotoras. Financiaron, en
uso. La recuperación únicamente de la segunda impedi- una elevada medida, la compra de viviendas a clientes
ría una adecuada evolución de algunos de los segmen- de dudosa solvencia y la adquisición de suelo en pobla-
tos en que se divide el mercado residencial, tales como ciones donde la demanda natural era prácticamente ine-
el de la vivienda turística o el de los inmuebles de alto xistente. Una importante parte de los problemas de sol-
standing. Para la Hacienda Pública, la instauración de la vencia actuales, de algunas entidades financieras, se
desgravación tendría un impacto casi neutral. Supon- derivan de los créditos imprudentes concedidos en el re-
dría cobrar de forma inmediata aproximadamente un 8 ciente pasado.
por 100 del importe de venta, para posteriormente dejar — La oferta de viviendas fue escasa en el período
de percibir un 10 por 100 a plazos. 1998-2005 y excesivamente abundante a partir de
La medida indicada no es completamente novedosa 2007. La reducción de la demanda, debido a la subida
en el mercado inmobiliario español. En 1985, el denomi- del tipo de interés (hasta julio de 2008) y a la progresiva
LA PRIMERA CRISIS GLOBAL: PROCESOS, CONSECUENCIAS, MEDIDAS
Septiembre-Octubre 2009. N.º 850 ICE 39También puede leer
