La información catastral en la Tasación Inmobiliaria
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Diciembre 2009
La información catastral
en la Tasación Inmobiliaria
Carlos Doménech Berenguer
Director Área Técnica de Sociedad de Tasación, S.A.
La Tasación Inmobiliaria es con un nivel de incertidumbre que según el
caso puedes ser relevante para la determina-
más que un valor ción de un valor. Una propiedad inmobilia-
ria es un bien real, tangible, existente sobre
La tasación inmobiliaria es un dictamen soporte físico e inmerso en una realidad no
técnico cuya finalidad mas conocida es la virtual. Ello implica tener otros bienes co-
de asignar un valor a un inmueble. No obs- lindantes que lo delimitan y condicionan,
tante, esta característica tan sencilla como estar sometido a un desgaste físico derivado
genérica tiene muchos matices que se han del uso y del paso del tiempo que van re-
de conocer e interpretar para saber su ver- duciendo su atractivo y funcionalidad, estar
dadero alcance. sujeto en cada momento al ordenamiento
En un primer análisis superficial pode- jurídico de la sociedad y verse afectado por
mos pensar que tasar un inmueble es asig- la evolución y oscilaciones de la actividad
narle un valor en base a criterios econó- socio-económica de su entorno.
micos como son el coste o las inversiones Estas características de naturaleza inter-
necesarias a desembolsar para su realización na y externa del inmueble definen su rea-
o reproducción, el coste de oportunidad ac- lidad y condiciona y/o matizan las conclu-
tual necesario para adquirir un bien similar, siones de la tasación. Su conocimiento es
el valor equivalente a la anticipación de las imprescindible y requiere un análisis deta-
rentas que podrá generar en base a una ac- llado y personalizado que implica distintos
tividad económica, etc. niveles de detalle en base a la finalidad para
Todo ello es cierto y quizás sería suficien- la que se emite el informe.
te en un ámbito teórico o abstracto, pero en La tasación ha de transmitir una infor-
el mundo real es un análisis incompleto y mación clara, que normalmente ha de ser-
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vir de soporte a la toma de una decisión de extensión y sus límites. Esta informa-
tipo económico y muchas de ellas tienen ción se obtiene durante la visita y me-
implicaciones en los intereses de las per- diante la medición del inmueble y con
sonas, por lo que la sociedad civil las re- documentación y cartografía auxiliar.
gula mediante legislaciones específicas que En tercer lugar la antigüedad real y
intentan definir una mayor transparencia y aparente de la edificación, así como
salvaguardar derechos. su estado de conservación, mejoras
En cualquier caso y para cualquier fina- realizadas, desgastes sufridos, depre-
lidad, la tasación además de asignar el valor ciación y vida útil restante. Esta in-
del inmueble ha de definir el escenario para formación se obtiene durante la visi-
el que se ha establecido, sin cuya definición ta y con documentación auxiliar.
la información sería incompleta y dejaría de
ser útil. • La correspondencia física-jurídica-ca-
Por todo ello, se ha de considerar que tastral
la tasación es mucho mas que un procedi- Otros de los factores básicos que es-
miento o una técnica valorativa, la tasación tudia la tasación son las correspon-
además ha de analizar las características de dencias entre la realidad física y la
la realidad física y legal del inmueble que realidad legal / jurídica que son las
limitan o potencian su valor. que sirven para dar un amparo legal
a los derechos sobre la realidad físi-
ca, derechos o valores del inmueble
que ostenta el propietario frente a
La identificación en terceras personas. El análisis de estas
la tasación correspondencias es imprescindible
en todas aquellas tasaciones emitidas
Salvo algunas finalidades singulares, en- para finalidades administrativas o fi-
tre los factores básicos que estudia la tasa- nancieras. En este estudio se realizan
ción inmobiliaria son de vital importancia las siguientes comprobaciones:
el conocimiento de la realidad física del in-
mueble y su correspondencia con su situa- Correspondencia Física-Registral me-
ción legal-administrativa. diante la cual se comprueba el grado
de coincidencia entre la realidad física
• La identificación física del inmueble y la descripción literal
El correcto conocimiento de la rea- que figura en la documentación legal
lidad física del inmueble implica el (escritura de propiedad, nota simple,
análisis de su localización, su exten- certificado registral, etc.) Esta com-
sión y su estado actual. probación se realiza durante la visita al
El primer lugar se analiza la localiza- inmueble comparando la realidad físi-
ción, o vinculación entre la realidad ca con la descripción de la documen-
física del inmueble y una referencia tación. Esta comprobación permite
territorial que puede ser una direc- establecer una relación unívoca entre
ción postal o de otra naturaleza, o las la realidad física y un único número
coordenadas geográficas. Esta infor- de finca inscrito en el Registro de la
mación se obtiene mediante la visita Propiedad Inmobiliaria. Este número
al inmueble y con documentación y es la referencia sobre la que se estruc-
cartografía auxiliar. tura toda la historia del inmueble y en
En segundo lugar se estudia la identi- especial la de sus derechos legales y
ficación del inmueble para conocer su económicos.
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Correspondencia Física-Catastral me- te a terceros, mejorando así la seguri-
diante la cual se comprueba el grado dad de las operaciones inmobiliarias y
de coincidencia entre la realidad físi- evitando posibles fraudes.
ca del inmueble y la descripción que El RD 1/2004 de 5 de marzo, por el
figura en la documentación del Ca- que se aprobó el Texto Refundido de
tastro. Esta comprobación se realiza, la ley del Catastro Inmobiliario re-
una vez conocida la realidad física, presentó una importante mejora de
consultando la documentación re- la conexión entre el Registro de la
lativa a la localización del inmueble Propiedad y el Catastro Inmobiliario,
que figura en el Catastro. Esta com- al establece que la referencia catastral
probación permite establecer una debía constar obligatoriamente en
relación unívoca entre la realidad fí- los diferentes documentos relativos a
sica y un único código, denominado bienes inmuebles así como en el Re-
“referencia Catastral” asignado por el gistro de la Propiedad.
Catastro. Este código es la referencia Esta disposición se desarrolla obli-
oficial que sirve para identificar el in- gando a quienes soliciten la práctica
mueble frente a la Administración y de un asiento registral relativo a bie-
en distintas actividades económicas- nes inmuebles ante el Registro de la
administrativas. Propiedad a aportar la referencia ca-
Otra utilidad de los datos descripti- tastral. Lo mismo sucede ante los no-
vos del Catastro es que permite com- tarios, en el caso de los documentos
probar las principales características notariales en los que conste alguna
de los inmuebles empleados como operación sobre un inmueble.
testigos comparables en la informa- Las posibles disfunciones entre las
ción de mercado de las tasaciones. correspondencias física-jurídica-ca-
La utilización por parte del Catastro tastral implicará que en la redacción
de los mismos criterios técnicos de de la tasación adoptemos un posi-
medición para todos los inmuebles cionamiento basado en aquella de
contribuye a la mayor transparencia las realidades que parezca mas apro-
y coherencia de la información sobre piada. En los supuestos en que haya
las superficies consideradas. una cierta divergencia entre la reali-
dad física y la jurídica y/o catastral se
Correspondencia Registral-Catastral
tendrán que iniciar procesos admi-
mediante la cual se comprueba el
nistrativos y/o jurídicos con el fin de
grado de coincidencia entre la des-
adecuar la realidad documentar a la
cripción del inmueble que figura en
realidad física con el fin de proteger
la documentación registral con los
los derechos de las partes.
datos y la representación cartográfica
del Catastro. En el caso de discrepan-
cias se adoptará una u otra en base a
las situaciones especificas del inmue- La orden ECO 805/2003 y el
ble y a la finalidad para la que se rea-
liza la tasación. Catastro
La consignación de la referencia ca-
tastral en el Registro de la Propiedad Una parte muy importante de las tasa-
establece oficialmente la correspon- ciones inmobiliarias se emiten para finalida-
dencia registral-catastral y facilita la des financieras, ya sea para la concesión de
identificación física del inmueble fren- un préstamo hipotecario, la determinación
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del patrimonios inmobiliarios de las insti- - Se incluyó entre la documentación a
tuciones de inversión colectiva, los fondos estudiar la información catastral des-
de inversión, las reservas técnicas de com- criptiva y gráfica del inmueble obteni-
pañías de seguros, etc. Todas estos tipos de do directamente a través de la oficina
tasaciones están sujetos al cumplimiento virtual del Catastro. La modificación
del contenido de la orden “ECO 805/2003, se recoge en el artículo 8 (2).
de 27 de marzo, sobre normas de valoración - Se añadió como una comprobación
de bienes inmuebles y de determinados de- mas la correspondencia físico-regis-
rechos para ciertas finalidades financieras”. tral. En caso de existir discrepancias
Esta orden fue modificada posterior- se tendrán que indicar mediante una
mente por la EHA 3011/2007, de 4 de octu- advertencia general. La modificación
bre, con el fin de potenciar la utilización de se recoge en el artículo 11 (3).
la información del Catastro y de este modo - En el informe en el capítulo de “Iden-
optimizar el proceso de correspondencia fí- tificación y Localización” se incluyó
sica-catastral ya descrito anteriormente. la referencia catastral. La modifica-
Las modificaciones introducidas fueron ción se recoge en el artículo 67 (4).
las siguientes: - En la tasación de edificios, terrenos
de carácter urbano o fincas rústicas
- Se otorgó una mayor importancia a la se incluyó la superficie catastral del
superficie catastral al incluirla el en
análisis necesario para determinar la
superficie del inmueble. La modifica-
ción se recoge en el artículo 5 (1).
(2) Artículo 8. Documentación Necesaria: Para rea-
lizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber
dispuesto previamente de todos aquellos documentos
que sean necesarios para una identificación completa
(1) Artículo 5. Superficie utilizable o computable del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo
1. Para calcular el valor de un edificio o de un ele- de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación
mento de un edificio se utilizará siempre la superficie y construcción de aquél y el método de valoración uti-
comprobada por el tasador. Además se deberán tener en lizado.
cuenta las especificaciones siguientes: ...Entre los documentos a los que se refiere el párra-
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie o fo primero y, siempre que se haya aportado el número de
elemento de edificio, se utilizará su superficie registral o referencia catastral de acuerdo con lo señalado en el artí-
catastral, si existe, la menor de las dos. culo 67.c), se incluirá impresión de la consulta telemáti-
b) En el caso de elementos de edificios en los que se ca de los datos catastrales del inmueble obtenida dentro
haya podido comprobar la superficie útil o la construida de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.
sin partes comunes, podrá también utilizarse la superfi- (3) Artículo 11. Advertencia General. A los efectos
cie registral con partes comunes o la superficie catastral de esta Orden se considerará que existe un supuesto de
con partes comunes, la menor de las dos, aun cuando advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de
dichas superficies con partes comunes no hayan podido los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos
ser comprobadas, siempre que exista una dificultad ope- del objeto de la valoración, y como mínimo, en los su-
rativa especial para la comprobación debidamente jus- puestos que se indican a continuación:
tificada por el tasador, no exista duda razonable sobre a) Cuando existan discrepancias entre la realidad
la naturaleza de dichas superficies registral o catastral física del inmueble y sus descripciones registral o catas-
y la relación entre éstas y la superficie comprobada sea tral que no induzcan a dudar sobre su identificación o
razonable a juicio del tasador. características y que no influyan previsiblemente sobre
c) Cuando la superficie comprobada sea un 10% los valores calculados.
superior a la registral y a la catastral o cuando se trate (4) Artículo 67. Identificación y Localización (infor-
de un edificio que carezca de declaración de obra nue- me de tasación).
va inscrita en el registro de la propiedad, su adopción c) Los datos correspondientes a la localización del
requerirá que se verifique su adecuación a la normativa inmueble objeto de valoración, así como los de su iden-
urbanística aplicable. tificación registral y la referencia catastral.
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terreno. La modificación se recoge en el Catastro, tanto por su carácter institucio-
el artículo 70 (5). nal como por el volumen de la información
- En los anexos gráficos al informe se que dispone. El Catastro pone a disposición
incluyó el documento con la informa- de la Sociedad de forma gratuita sus datos a
ción catastral gráfica del inmueble ob- dos niveles: el público y el restringido.
tenido directamente a través de la ofi- La información con carácter público co-
cina virtual del catastro, siempre que rresponde a las características descriptivas
refleje la realidad material de aquél, en del inmueble como son la localización, iden-
los casos establecidos en el apartado 1 tificación, extensión, antigüedad. Tiene acce-
del artículo 8. La modificación se re- so a la misma cualquier persona y los datos
coge en el artículo 78 (6). los puede consultar de forma presencial en
- En los anexos no gráficos al informe las oficinas del Catastro o a través de Internet
se ha de incluyó el documento utili- en la Oficina Virtual del Catastro (OVC).
zado para la identificación catastral. La información con carácter restringido
La modificación se recoge en el artí- corresponde a datos de titularidad del in-
culo 78. mueble, así como de fiscalidad entre los que
cabe destacar el valor catastral y los valores
del suelo y, en su caso, de la construcción.
El acceso a esta información está limitado
La información catastral básicamente a los interesados directamen-
te en el inmueble así como a las Adminis-
Como hemos podido concluir de los traciones y ciertos colectivos profesionales
comentarios anteriores la mejor fuente de como notarios y registradores que necesi-
información de la realidad inmobiliaria es tan dicha información para el desarrollo de
su trabajo.
(5) Artículo 70. Descripción y superficie del terre- Contenido de la información catastral
no. (informe de tasación). pública
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio
o un terreno de carácter urbano, en este apartado del El Catastro dispone de información en
informe se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasa- formato de texto y gráfico que son comple-
dor, la superficie catastral y la que figure en la documen- mentarios. Esta información se puede obte-
tación registral utilizada. ner mediante solicitud a la Oficina Virtual
3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rús- de Catastro. La consulta se puede realizar a
tica se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasa- partir de la referencia catastral del inmue-
dor, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la ble o mediante su dirección postal, por este
superficie catastral y la que figure en la documentación segundo procedimiento si el edificio está en
registral utilizada. régimen de división horizontal se facilitan
(6) Artículo 78. Documentación anexa al informe
de tasación. el listado de todas las unidades que lo com-
1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente ponen para efectuar una segunda consulta
documentación gráfica: sobre el elemento escogido. Los datos faci-
a) Documento con la información catastral gráfica litados son de carácter informativo sobre
del inmueble obtenido directamente a través de la ofi-
cina virtual del Catastro, siempre que refleje la realidad
la localización del inmueble, su extensión
material de aquél, en los casos establecidos en el aparta- y en el caso de construcciones el año de
do 1 del artículo 8. construcción.
2. También se incluirá al menos la siguiente docu- Entre otros datos, se incluyen para in-
mentación no gráfica:
a) Documento utilizado para la identificación regis-
muebles urbanos:
tral y catastral • La referencia catastral del inmueble.
141CARLOS DOMÉNECH BERENGUER
• La provincia. inmueble, así como de fiscalidad entre los
• El municipio. que cabe destacar el valor catastral y los
• La situación (escalera, planta, puerta). valores del suelo y, en su caso, de la cons-
• La superficie construida del inmueble trucción. En la redacción de las tasaciones
y, en su caso, en edificios en régimen esta información suele tener normalmente
de división horizontal, la superficie una menor utilización que la información
de la finca a que pertenece el inmue- pública ya que el tasador no tiene acce-
ble (m2). so a ella. A su vez, los datos que facilita
• El uso. son datos económicos de utilidad princi-
• El año de construcción. palmente fiscal realizados con una meto-
• En edificios en régimen de División dología distinta y no aplicable para otras
Horizontal el coeficiente de partici- finalidades.
pación del inmueble.
Entre otros datos, se incluyen para in-
muebles rústicos:
La aplicación de la
• La referencia catastral.
• La provincia. información catastral
• El municipio. en la tasación
• El paraje.
• El polígono.
En las tasaciones, la información des-
• La parcela.
criptiva y gráfica del Catastro cumple varias
• La superficie.
finalidades como son completar la identifi-
• El desglose de subparcelas: subparce-
la, cultivo, intensidad productiva, su- cación del inmueble, realizar la correspon-
perficie. dencia física-registral y para cierto tipo de
tasaciones cumplir los requisitos formales
Entre los datos que aparecen represen- y de contenido establecidos en la respectiva
tados en la información gráfica de la carto- formativa de aplicación.
grafía catastral, constan: La importancia tanto de la identifica-
ción física como la de la corresponden-
• El polígono o manzana según corres- cia física-catastral así como la ayuda que
ponda.
proporciona la información del Catastro
• La parcela urbana o rústica según co-
se ha desarrollado en capítulos anterio-
rresponda.
res. No obstante esa contribución se hace
• Las construcciones o subparcelas se-
imprescindible para el caso de inmuebles
gún corresponda.
• El número de policía. en zonas urbanas no consolidadas o sin
• Se distinguen según diferentes có- edificar y en el caso de las fincas rústicas.
digos de colores, las construcciones Muchas veces la definición de lindes entre
S/R y B/R, los solares y patios, los jar- estos tipos de fincas es difícil de realizar
dines y zonas deportivas, las piscinas al haber desaparecido los hitos o límites
y estanques y las fincas rústicas. físicos. En estos casos la identificación fí-
sica no se puede realizar solo con la visita
al inmueble, ni con los títulos de propie-
Contenido de la información catastral
restringida dad que suelen ser genéricos y el tasador
recurre a la identificación catastral sobre
La información con carácter restringi- la que fundamenta sus hipótesis de cál-
do corresponde a datos de titularidad del culo.
142LA INFORMACIÓN CATASTRAL EN LA TASACIÓN INMOBILIARIA
Con la creación de la Oficina Virtual del Última propuesta
Catastro (OVC), se facilita al ciudadano la
gestión de consulta de la información, pro- Una vez expuesta la situación actual
porcionándole los datos en directo y evi- respecto las ventajas del aporte de la in-
tando desplazamiento y pérdida de tiempo. formación del Catastro a la actividad de la
La creación de la OVC ha facilitado a los tasación inmobiliaria cabría realizar una
distintos agentes el cumplimiento del El pequeña reflexión sobre la conveniencia de
RD 1/2004 de 5 de marzo, del Texto Re- progresar en la coordinación del Catastro
fundido de la ley del Catastro Inmobiliario con el Registro de la Propiedad inmobilia-
con el fin de mejorar la conexión entre el ria, sin entrar en los problemas de ésta.
Registro de la Propiedad y el Catastro In- Para la actividad del sector inmobiliario,
mobiliario. sería muy beneficioso que la información so-
En el ámbito de la tasación, la facilidad bre un inmueble, tanto en su realidad física
de acceso y de gestión de la información como jurídica estuviese coordinada y accesi-
que crea la OVC ha permitido a la Adminis- ble de forma unificada, sin tener que acudir
tración que mediante la EHA 3011/2007, a dos fuentes con datos a veces contradicto-
de 4 de octubre haya realizado cambios en rios con la realidad física observable.
la orden “ECO 805/2003, de 27 de marzo, En este sentido se desarrolló el SIT-
sobre normas de valoración de bienes in- NA (Sistema de Información Territorial de
muebles y de determinados derechos para Navarra). Como información adicional es
ciertas finalidades financieras”. Con este aconsejable la lectura del artículo de la web
cambio normativo se incrementa la calidad del Catastro “La relación entre el Catastro
de los informes de tasación al obligar a in- y el Registro de la Propiedad en los países
cluir en los mismos la información catastral de la Unión Europea” de D. Ignacio Durán
descriptiva y gráfica del Catastro. Boo y Dña. Amalia Velasco Martín-Varés. n
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