Malalcahuello Montain una inversio n Novedosa INVUSARENT
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Malalcahuello Montain una inversion
Novedosa INVUSARENT
INVIERTE EN LA MONTAÑA, USA Y RENTABILIZA
I. Descripción del negocio.
1. Características Claves.
i) Antecedentes preliminares.
Según un catastro realizado en el año 2014, respecto al desarrollo de parcelas de agrado en
el corredor Curacautín – Malalcahuello – Corralco (34km) (1). Podemos citar “reconocemos un
aumento considerable de los precios en los últimos diez años, hace 10 años (2004) una parcela de
agrado de 0,5 ha en la localidad fluctuaba en losUSD$2.500 a USD$3.000 dólares. En la actualidad, el
catastro de precios da cuenta de valores que pueden exceder los USD$150.000 dólares llegando incluso
a hasta USD$178.000 dólares en las cercanías del centro de esquí”
(1) https://journals.openedition.org/rga/2998
Malalcahuello Montain_ Plan de Negocio para inversionistas.- V9.0 20181003
Malalcahuello Montain
Consideramos que la proyección para los próximos 5 años (2018-2022) debiera ser de a lo
menos un 30%, lo que en promedio sería un 6% anual, pero en particular dependerá en la inversión
directa en cada condominio, en su urbanización y de la apreciación de los inversionista en torno a
la consolidación del sector en el desarrollo social y económico.
La consolidación de la zona de Importancia Turistica ZOIT, se basa en Malalcahuello Thermal
Hotel & Spa https://www.malalcahuello.cl/ y Valle Corralco Hotel & Spa https://corralco.com/
Esta es una Oportunidad de Negocio, que hay que mirarlo como un negocio financiero de
inversión inmobiliaria con rentabilidad de corto y largo plazo.
La renta del corto plazo se basa en arriendo por tiempos a discreción y según disponibilidad
de los dueños. Se estima una ocupación unos 120 días años, 75 en temporadas alta y 45 en
temporada media-baja.
La renta de largo plazo, a más de seis años, es en base a la capitalización de las rentas de corto
plazo, más la plusvalía de la inversión inmobiliaria, y además de una muy fácil liquidación , dado la
operatoria del negocio que se encuentra funcionando. O sea que está generando Ingresos, Cabe
destacar que la liquidación de la inversión se puede ejercer en cualquier momento , pues el dominio
de los derechos accionarios son nominativos y trasferibles por escritura de compraventa. Más
adelante se explicará el funcionamiento de la sociedad que se constituye para estos efectos. Este
negocio es de fácil y rápida inversión, de pronta generación de renta y de muy fácil liquidación.
El aseguramiento de la rentabilidad, la dará la administración profesional de Malalcahuello
Montain de nivel internacional, dada las características de la ubicación y una permanente asesoría
de los negocios familiares similares , como termas de Malalcahuello, más un staff de profesionales ya
comprometidos.
2. Proyección de mediano plazo y largo plazo.
La proyección de este proyecto inmobiliario, para los próximos tres a cinco años, es participar
del desarrollo turístico de la zona Curacautín Lonquimay , más específicamente sector
Malalcahuello, todo el año hay actividades de turismo aventura seis meses Primavera Verano y seis
meses Otoño Invierno , con una fuerte orientación de actividades de nieve.
Este desarrollo turístico innovador tiene las siguientes, características. Camino internacional a
paso fronterizo Pino Hachado, permite potenciar actividades turísticas Nacionales como
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Internacionales, además el acceso de carreteras pavimentadas con la conectividad al aeropuerto de
Temuco, como acceso de la ruta internacional .
La consolidación de los complejos turísticos de calidad internacional como Malalcahuello Thermal
Hotel & Spa y Corralco Montain & Ski Resort, hacen de la zona un atractivo más que interesante, la
infraestructura incorporadas a las instalaciones, más los accesos todos pavimentados y dos ciudades
con servicios básicos, de salud, seguridad, bancos y otros de primera necesidad, que permiten una
zona segura y de calidad.
3. De la gestión administrativa.
La vasta experiencia de los profesionales que conforman la administración de este proyecto, de
probada capacidad de logros, tanto en Negocios de alto patrimonio como de experiencia en
desarrollo inmobiliario, Banca y servicios Financieros, como de HORECA, Hotelería, Restorán y Café,
permiten dar la seguridad mínima para así disminuir los riesgos asociados a esta actividad y de
potenciar al máximo la rentabilidad, basado en el esquema de negocios Win-Win , en donde el
inversionista gana y la administración gana, pues comparten los gananciales en base a resultados.
4. ¿Cuál es el Producto y los Servicios?
El desarrollo del producto , comienza desde la IDEA del negocio , donde se preparan las bases
de la construcción del inmueble, en donde se hace la inversión , haciendo la reserva en una Promesa
de Compra de Acciones. Esta Promesa da derechos accionarios a los inversionista para participar en
la sociedad dueña de Malalcahuello Montain, esto es conocido como Venta en Blanco, lo que
permite acceder a condiciones ventajosa para el inversionista , pasando esta etapa de inversión y la
conformidad del anteproyecto arquitectónico constructivo y el cumplimiento de las normativas de
construcción , hasta la autorización de la construcción y su materialidad , este desarrollo queda
terminado con la recepción final de la edificación.
Las locaciones se consideran de alta calidad, funcionales y de confort, sobre todo considerando
las condiciones climáticas y atmosférica de la mediana y alta montaña, que permitan una estadía
agradable y segura para los usuarios de esta instalaciones. Estas instalaciones consideran 6 cabañas,
en un sitio de 5.000 M2. En dos grupos de tres cabañas cada una.
Los servicios asociados a estas instalaciones , contemplan todas las actividades propias del uso de
las locaciones, de manera de ofrecer los estándares calidad y confort, ya mencionados de
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comodidad, como la climatización del ambiente , la mantención del aseo, tanto de las habitaciones,
como baños y cocina . La idea es que los pasajeros , como un grupo familiar, se dediquen a las
actividades del descanso y esparcimiento y no el labores domésticas o de operación de la cabaña.
El servicio está orientado a dar un servicio de excelencia en el acceso expedito del check in, con del
check out, de la reserva y su pago , de una forma segura y fácil, pudiendo ser en forma directa con la
administración , o vía plataforma digital como booking.com, toda la información turistica y de
orientación de actividades en el sector de Malalcahuello.
El producto ampliado , no solo considera las habilitaciones del inmueble, lo componen el
entorno natural y sus actividades asociadas a esta, como actividades de turismo aventura , paseos
de contemplación de la naturaleza destacando volcán Lonquimay como volcán Llaima, volcán
Tolhuaca , Parques Nacionales y Lagos como Lagunas de renombre Galletue , Icalma, Conguillío o
Verde y la famosa Sierra Nevada , además de otros atractivos turísticos como la cuesta La Fusta y
el túnel Las Raíces.
El descanso, la contemplación de la naturaleza la vida familiar o de pareja , el uso de termas y
centro de ski Corralco, más las actividades al Aire Libre como deportivas complementan una
inversión de alta rentabilidad financiera como emotiva.
5. Cronograma.
Etapa Inversión y Construcción.
1. Preparación de anteproyecto, proyecto, venta de proyecto, reservas y
compromiso de compra. 6 a 8 meses.
2. Licitación de Inmobiliaria y constructora, permisos de edificación,
preparación previa construcción. 2 a 4 meses.
3. Construcción y habilitación, 6 a 8 meses.
Etapa régimen y explotación
1. Terminado periodo de construcción y habilitación.
2. Periodo de marcha blanca 3-4 meses. (Con Clientes)
3. Inicio de temporadas con atención a público general y uso de los
inversionistas según calendario acordado, en régimen.
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Malalcahuello Montain
6. ¿En qué consiste el trabajo de la gestión comercial y cómo funciona?
Los servicios comerciales al público general, los regula la normativa de administración con un
mandato comercial a Casagrande Propiedades Ltda. , donde los socios de la Sociedad Dueña del
inmueble, que pueden ser 12 inversionistas como personas naturales o jurídicas, especifica los
tiempos reservados para su uso dedicado a los accionistas, como los tiempos de vacancia ,
habilitados para público general ( los Clientes).
La gestión consiste en la promoción, el marketing turístico y hotelero, para atender a los
requerimientos de pasajeros dependiendo de las disponibilidades de las cabañas.
También se considera un sistema de reserva y pagos como booking.com, o alguno similar, que
además de ser un sistema de promoción, incluso es un modo de pago , que es al contado ( no hay
operaciones de crédito) y eso facilita el control operacional.
La operación de la logística del funcionamiento, está en manos de la administración , como
servicio de aseo, mucamas, seguridad, solución de problemas contingentes, recepción check-in y
check-out , control y pagos de gastos operacionales, remuneraciones y honorarios al personal,
abastecimiento de energía, aguas y servicios sanitarios ,comunicaciones, reparaciones y mantención
en general entre otros.
Los costos asociados a la operación, son de cargo de la sociedad propietaria del inmueble,
incluido la comisión de la administración, y la fuente de financiamiento provienen de los ingresos
generados por la ocupación y los pago de los socios por su uso a tarifa preferencial muy
convenientes de a lo menos cubrir los costos directos del uso, diferenciado por temporada alta o
media baja.
7. Ubicación.
La idea principal de la ubicación , es privilegiar la vista al volcán Lonquimay ,
preferentemente entre el pueblo Malalcahuello y las Termas de Malacahuello ,de manera de
privilegiar la cercanía de puntos con operación consolidada. Como Malalcahuello Thermal Hotel &
Spa y Corralco Montain & Ski Resort.
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Malalcahuello Montain
¿Cómo llegar?
Como llegar a Malacahuello
(https://www.google.cl/maps/place/Malalcahuello,+Curacaut%C3%ADn,+Regi%C3%B3n+de+la+Araucan%C3%ADa/@-38.4812839,-
71.8970705,10z/data=!4m5!3m4!1s0x966cca82acd4f0d3:0xbbfcc64f86408976!8m2!3d-38.4720466!4d-71.6060185
Cuadro de Distancias
Santiago Talca Concepcion Temuco
Malalcahuello 660 Km 450 Km 320 Km 115 KM
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Malalcahuello Montain
II. Constitución de sociedad por acciones SPA
Se creará una sociedad SPA, con el objeto de
“ El objeto de la sociedad será:
A) Prestación se servicios de alojamiento, arriendo de cabañas, explotación turística
de centros de recreación, hoteles, moteles, cabañas y ramos similares, en predios
propios o ajenos, y todo lo relacionado con dichas actividades, tal como servicios de
transporte, excursiones, paseos, arriendo de bicicletas, arriendo de motos de nieve,
arriendo de equipos para actividades de alta montaña, arriendo de caballos, pesca y
canopy, la presentación de espectáculos y toda otra actividad conexa.”
Esta sociedad será la propietaria del inmueble , o sea del terreno y las construcciones en él,
que forman “Malalcahuello Montain” , para el uso y usufructo, y además delegará la
administración y la explotación comercial de este , con la finalidad de dar servicio de alojamiento o en
arrendamiento las cabañas en los tiempos que se acuerden para el uso de los socios , como para el
arriendo del público en general.
El capital social de la sociedad será la suma del total de acciones emitidas nominativas , de
una sola serie y sin valor nominal , para este caso se presenta la alternativa de la emisión de 12
acciones , la cual representara el capital de 1/12 de cada inversionista. Pudiendo ser estos
inversionistas personas naturales o sociedades civiles o comerciales.-
La administración y representación corresponderá a un Administrador designado por la Junta
de Accionistas. Esta administración delegara la operación comercial y operacional a Casagrande
Propiedades Limitada, la cual le rendirá resultados de su gestión a esta administración. Esta
delegación de la explotación comercial es a través de un mandato comercial, intransferible a no ser
que las partes lo estipulen.
Los aspectos funcionales y su operatoria como Junta de Accionistas , Balance y Distribución
de Utilidades , Fiscalización, Disolución y Liquidación de la sociedad y otros, se pueden revisar en
anexo A.
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Malalcahuello Montain
III. De la Inversión , los ingresos y Egresos del Proyecto
1. Inversiones
CUADRO DE INVERSIONES
en M$ Cant. M2 Total
Inversiones $ 534.149
1 Inversion en Terrenos 1 5.000 $ 40.100
2 Inversion en infraestructura / obras Cabañas 6 90 $ 446.526
3 Obras Complementarias 1 $ 18.480
4 Imprevistos 5% del M$508.714 $ 29.044
1. Inversión en Terreno, se considera la compra de un terreno de 5.000 M2, con factibilidad de Agua y Energía Eléctrica.
2. En materiales y soluciones constructiva
a. cabañas de 90 m2 Construidos, 70m2 útiles y 20 m2 de Terrazas por: 2.723 UF.-
3. Obras complementarias 676 UF.-
a. Accesos, camino, cerco, limpieza terreno.
b. Instalación de servicios básicos.
c. Otros.
4. Imprevistos 5% del M$508.714 M$29.044.-
Total inversión por 6 cabañas son $534.149.000.-
Del Capital Social suscrito y pagado $535.000.000.-
Valor de cada acción (en 12 acciones) $44.585.000.-
2. Para la determinación de los ingresos.
Ingresos potenciales
Se consideraran 75 días año de temporada alta de demanda.
40 días entre el 8 de Enero al 18 Febrero
5 días Semana Santa
3 días del 1 de Mayo
3 días del 21 de Mayo
40 días entre el 8 de Julio al 18 de Agosto
5 días del 18 de Septiembre
3 días del 1 de Noviembre
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Malalcahuello Montain
La tarifa contemplada para estos días de Alta es de $250.000 Tarifa incluye IVA
75 días por 6 cabañas por $210,000 neto tarifa día cabaña Temporada Alta $94.500.000.-
La tarifa contemplada para estos días de Baja es de $180.000 Tarifa incluye IVA
45 días por 6 cabañas por $150,000 neto tarifa día cabaña Temporada Baja $40.500.000.-
Total Ingresos potenciales neto año $135.000.000.-
3. De los costos , gastos y egresos.-
Se han considerado las siguientes partidas para la determinación de costos
Cuadro de Costos asignados por partida 55.000
1 Operador Cabañas 8.335
2 Asistente de aseo y mantencion (Mucama) 6.665
3 Suministros de Aseo y Mantencion. 1.670
4 Comunicaciones 3.335
5 Seguros contenidos e incendio 5.000
6 Mantencion General 3.500
7 Fondo Reserva e imprevistos 3.500
8 Varios 2.995
9 Lavanderia (ropa de cama y baño cada 3 dias de uso) 6.700
10 Agua costo por dia asignado $1.000 por cabaña 1.000
11 Electricidad $2.500 por dia cabaña 2.500
12 Pellet 1 saco$3.500 dia cabaña por 50 dia año 3.500
13 Fondo Marketing y Publicidad 3% tarifa $210.000 6.300
Total 55.000
1) Gastos en Personal
1. Operador de Cabañas (Administrador) $8.335.-
2. Servicio de asistencia de aseo (tipo mucama) $6.665
2) Los materiales, suministros de aseo y mantención a prorrata por día cabaña, en base a
valores presupuestados por mes. $1.670.- día cabaña
3) Comunicaciones vía telefonía móvil (celular) y servicios TV satelital, se consideran dos
conexiones de TV por cabaña. $3.335 día cabaña.
4) Seguros Incendio y adicionales más contenido. $5.000.- día cabaña
5) Mantención General $3.500.- día cabaña
6) Fondo reserva y eventualidades $3.500.- día cabaña
7) Otros (eventualidades) $2.995.- día cabaña
Total $35.000.- día cabaña
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Malalcahuello Montain
Otros costos variables, asignados y prorrateados por día cabaña.
1) Lavandería $6.700.- día cabaña
2) Agua potable $1.000.- día cabaña
3) Electricidad $2.500.- día cabaña
4) Combustible Pellet $3.500.- día cabaña
5) Fondo Marketing y Publicidad $6.300.- día cabaña
Total $20.000.- día cabaña
Modo de Uso para accionistas.-
Asignación de costos por uso accionista y en temporada Alta día cabaña $105.000.- sobre
Tarifa $210.00.- neta de temporada alta . (50% de la tarifa en Alta neta)
Asignación de costos por uso accionista y en temporada baja $70.000.-
En temporada alta, cada accionista tendrá derecho a un uso de 15 días al año, con una
duración máxima de 5 días corridos por evento, se requiere el aviso de reserva con a lo menos 30
días de anticipo y de anulación de reserva no menos de 15 días.
En temporada de baja sin restricción.
4. De los Resultados
La operación anual considera:
75 días 6 cabañas a tarifa alta $210.00 más 45 días por 6 cabañas a tarifa baja $150.000 ,
como parte de los ingresos netos del Negocio , menos descuentos por booking.com al 15 % sobre
ingresos por venta , considerando un 50% de la venta en esta modalidad , menos los costos por
comisión de administración al 12% sobre ingresos por ventas , nos da un resultado de a lo menos
de $50.000.000.- al año .
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Estado de Resultados Anual
Ingresos por venta
+ 75 dias por 6 cabañas por $210,000 tarifa día cabaña Temporada Alta 94.500.000
+ 45 dias por 6 cabañas por $150.000 tarifa día cabaña Temporada Baja 40.500.000
= total ventas brutas $ 135.000.000
´- Comision booking.com 15% de las ventas netas, al 50% sobre las ventas netas -10.125.000
´- Comison administracion al 12% sobre ventas netas -16.200.000
= total descuentos -$ 26.325.000
= total ventas netas $ 108.675.000
costos de operación
´- 75 dias por 6 cabañas a la tarifa alta costo asignado $55.000 -24.750.000
´- 45 dias por 6 cabañas a la tarifa alta costo asignado $55.000 -14.850.000
= total Costos operativos -$ 39.600.000
= Margen Operación Anual 69.075.000
Margen Operación Anual por accionista 12 5.756.250
Criterio de Evaluación MINMAX mínimo Ingresos máximo costos
Valores son sin IVA
Margen Operación anual antes de impuestos intereses amortización y depreciación
(EBIDTA)
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5. Resumen.
Por lo anterior expuesto, este negocio es una inversión, que genera flujos
de rentas por su explotación turistica, además se puede usar y dado el crecimiento
sostenido de esta zona turistica , esta inversión al cabo de un par de años, tendrá un
mayor valor, o sea una plusvalía , dado el desarrollo de la zona en su consolidación
urbanística y del crecimiento económico , además esta inversión es de muy fácil
liquidación.
El aspecto diferenciador de esta inversión , para el éxito de este negocio
es la excelente atención integral al Cliente y un concepto de cabaña de Montaña Boutique.
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Desarrollo Inmobiliario
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Simulación de un crédito Hipotecario Bancario como medio de financiamiento de
esta inversión
Datos de tu Simulación
Valor Propiedad UF 1.630 (Pesos: $44.595.170) Tasa Fija (%) 2,62 %
Aporte Contado o
UF 330 (Pesos: $9.028.470) Tipo de Propiedad Casa
Pie (UF)
Total Crédito UF 1.300 (Pesos: $35.566.700) Estado de Propiedad Nueva
Plazo 8 años Región IX Región De La Araucania
Porcentaje de
80%
Financiamiento
Cuadro de Dividendos
Seguros
Dividendos Años Tasa Fija (%) Desgravamen Incendio / Sismo Total Dividendo
Simulación 8 2,62% UF 0,1573 UF 0,1822 $420.364 UF 15,3646
Opción 1 5 2,62% UF 0,1573 UF 0,1822 $642.392 UF 23,4799
Opción 2 10 2,94% UF 0,1573 UF 0,1822 $351.741 UF 12,8564
Gastos Operacionales
Indicadores de la Simulación
Tasación de la Propiedad $62.379
Estudios de Títulos $95.756
Gastos Notariales $95.756
Borrador Escritura $75.237
Impuesto al Mutuo $284.536
Carga Anual Equivalente (CAE) 3,2%
Costo Final del Crédito (CFC) $40.354.967
Nota en el monto a financiar están los gastos operacionales $604.230.-
Si anualizamos el dividendo de 8 años $ 5.044.368 y lo comparamos con $5.756.250, se nos
produce un diferencial de $711.882 anual equivalente a $59.324 mensual .
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5. Simulación de un crédito Consumo Bancario como medio de financiamiento de esta
inversión
Características del Crédito:
Valor cuota:$1.022.169
Tasa Interés Mensual:0,93% (11,16% Anual)
Monto Solicitado :$44.585.000
Monto Bruto del Crédito(1):$46.669.458
Plazo del Crédito:60 meses
Costo Total del Crédito:$61.330.140
GASTOS Valor Total
Notario: $3.000
Impuestos: $373.356
Total: $376.356
SEGUROS VOLUNTARIOS Valor Mensual(2) Valor Total
Desgravamen: $28.483 $1.708.956
Total: $28.483 $1.708.956
CARGA ANUAL EQUIVALENTE: 13,34%
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Malalcahuello Montain Fotos de la Zona Curacautín Malalcahuello Lonquimay Malalcahuello Montain_ Plan de Negocio para inversionistas.- V9.0 20181003
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