(RE)INVERTIR EN - LA HABANA 2021 Violaine Jolivet y colaboradores - Papyrus
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(RE)INVERTIR EN
LA HABANA
ANÁLISIS ESPACIALES DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN LOS
MUNICIPIOS CENTRALES DE LA CAPITAL CUBANA
Violaine Jolivet y colaboradores
2021
Jolivet V., Iñiguez L., Alba Carmichael M., García Pleyan C., C Núñez R., 2021,
(Re)invertir en La Habana. Análisis espaciales de los precios de la vivienda en los municipios
centrales de la capital cubana, Informe de investigación, 36 p.
Asistente de investigación, cartógrafo y coautor: Mateo Alba Carmichael
Asesores y coautores: Luisa Iñiguez (Geógrafa Prof. Flacso-Cuba), Carlos García Pleyan
(Urbanista- La Habana) y Ricardo Núñez (economista urbano, PNUD- Cuba)
Revisión del español : Maritza Cristina Garcia Pallas
Proyecto CRSH – Canadian Social Sciences and Humanities Research Council Grant
CRSH 430-2018-00400 - 2018-2021
ISBN: 978-2-921903-11-0
(RE)INVERTIR EN LA HABANA. Análisis Espaciales de los Precios de la Vivienda en los
Municipios Centrales de la Capital Cubana © 2021 por Violaine Jolivet, Luisa Iñiguez, Mateo
Alba Carmichael, Carlos García Pleyán y Ricardo C. Núñez está bajo la licencia Creative
Commons:
CC BY-NC-ND 4.0
1
PRÓLOGO
© V.Jolivet , Vedado, 2018
En el año 2003 comencé mi primer trabajo de campo en La Habana, auspiciada por el Departamento de
Geografía de la Universidad de La Habana y supervisada por Sonia Montiel. Me propuse comprender cómo
el desarrollo del turismo en La Habana Vieja y la patrimonialización del lugar a través de su nominación
como Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO y la acción de la Oficina del Historiador de la Ciudad
estaban transformando la dinámica socioespacial de este barrio, aún muy degradado en aquel entonces.
Después de 10 años y un doctorado acerca del impacto de la migración cubana en la trayectoria urbana de
Miami, regresé a hacer un estudio de campo en La Habana, ahora como profesora de la Universidad de
Montreal. Esta ciudad, que me cautiva particularmente y que había conocido durante las últimas sacudidas
del período especial, entre 2003 y 2009, empezó a cambiar a mayor ritmo mientras mantenía siempre cierta
inmovilidad. Las excursiones de 2015 y 2017 fueron sin duda las más elocuentes; por un lado, La Habana
se encontraba en un estado de agitación, nuevos lugares culturales y turísticos, grandes hoteles en construcción
y casas renovadas se estaban vendiendo o rentando por Airbnb. Por otro lado, los recurrentes problemas de
vivienda de la capital, los colapsos y las construcciones informales continuaban sucediendo regularmente.
Durante esas dos visitas del 2015 y 2017 estaba en busca de colaboradores cubanos que pudiesen ayudarme
a entender las mutaciones socio-espaciales de los barrios centrales de esta ciudad socialista a partir de 2011
con la reintroducción de la posibilidad de que los cubanos vendan o compren una casa. Llegué a esto gracias
a mi encuentro con Ricardo Núñez, economista urbano que trabaja en el PNUD, que me fue presentado por
un amigo común, Jorge Mario Egozcue Sánchez, y a mi acercamiento con la FLASCO- Cuba, donde el
equipo de dirección y la Dra. Luisa Iñiguez aceptaron acoger y colaborar en mi proyecto. Luisa fue también
quien me presentó a Carlos García Pleyan, urbanista incansable. Este trabajo tampoco pudiera haber visto
la luz sin la participación de Mateo Alba Carmichael que trabaja conmigo desde el 2017, primero como
asistente de investigación en el programa de maestría y luego como ingeniero de investigación. Los mapas
presentados aquí fueron hechos por él. También queremos agradecer calurosamente al compañero Rodolphe
Gonzalès (ingeniero geoweb de la Universidad de Montreal), su implicación en el desarrollo del scrapper y el
acompañamiento de Mateo en las técnicas de la geoweb fueron de gran apoyo.
2
CONTENIDO:
Prólogo................................................................................................................................................................................... 2
INTRODUCCIÓN: Reinvertir en La Habana........................................................... 4
Contexto ...................................................................................................................... 7
Las tantas Habanas: mosaico socio-espacial ................................................................................................................... 7
Reglementación de la vivienda bajo la revolución – el caso de la permuta ............................................................. 10
Liberalización de la compra-venta en 2011 y marco legal .......................................................................................... 12
Metodología: mapear al precio potential en el mercado habanero emergente .........14
Digitalización del mercado y web-scapping .................................................................................................................. 14
Límites en la metodología................................................................................................................................................. 17
Analisis de los precios: ¿Qué se vende y a cuánto? ...................................................18
Vivienda a la venta ............................................................................................................................................................. 18
Precio por metro cuadrado según el municipio de La Habana a lo largo de los últimos años ............................ 20
Los precios de venta a lo ancho de La Habana ............................................................................................................ 21
Centralización del mercado inmobiliario.................................................................. 23
La concentración de los anuncios y la centralización del mercado ........................................................................... 24
Los precios al metro cuadrado, centralización del valor al ancho del mercado habanero .................................... 25
Correlación espacial de los precios al metro cuadrado................................................................................................ 27
Discusión y conclusión: recapitalización de la centralidad y gentrificación ........... 29
Valor de cambio y valor del suelo, la centralidad como activo territorial ................................................................ 29
Reinvertir en La Habana en una perspectiva globalizada ........................................................................................... 30
Bibliografía .......................................................................................................................................................................... 32
Indice de figuras ................................................................................................................................................................. 34
Anexos ................................................................................................................................................................................. 35
3
INTRODUCCIÓN: REINVERTIR EN LA HABANA
© V. Jolivet, Miramar, 2017
Desde noviembre 2011, fue reintroducido por el decreto Ley-288 en Cuba la posibilidad de
vender y comprar viviendas en la isla socialista según una limitación establecida desde el
principio de la revolución de dos propiedades (principal y de veraneo) por individuo. Esa
limitación oficial bajo el gobierno comunista protege el sector de la vivienda de formas de
captación, especulación de bienes raíces y de la financiarización de la vivienda, que
caracterizan los mercados inmobiliarios en el mundo capitalista1.
La apertura de un mercado inmobiliario refleja un contexto de cambio en la isla, y aunque
los nuevos procesos de liberalización y la privatización sean más visibles desde la década del
2010, estos procesos están arraigados con los cambios políticos y económicos que se han
producido desde los años 90: el colapso del bloque socialista y la necesidad del Estado cubano
de sobrevivir económicamente tras la desaparición de la URSS, su principal socio comercial,
en un contexto de embargos comerciales y financieros impuestos por los Estados Unidos
desde 1962. Cuba pasó de una conexión con el mundo basada principalmente en el
internacionalismo socialista a una conexión progresiva con la globalización, en particular
mediante la apertura de la isla al turismo de masa, la inserción de la doble moneda con un
peso cubano convertible (CUC) indexado al dólar estadounidense y la autorización de
empresas mixtas asociadas entre el Estado y compañías extranjeras.
1Una parte del análisis de este informe se encuentra en el artículo de Jolivet V. y Alba Carmichael, M., 2021:
Reinvertir en La Habana. Mercantilización de la Vivienda, y Gentrificación en los Barrios Céntricos de una
Ciudad Socialista Del Sur Global, International Journal of Cuban Studies, (disponible próximamente)
4
El traspaso del poder a Raúl Castro en 2008 coincidió con una aceleración de las reformas
económicas sin abandonar el modelo socialista. Los Académicos y expertos tanto dentro
como fuera de la isla, han destacado una diversificación de los actores y los motores del
crecimiento económico durante la década 2000 que se refuerza con los lineamientos
establecido por R. Castro en 2011 (Sanchez Egozcue y Triana, 2008; Brenner et al., 2014;
Bobes et al., 2015). En una isla donde la especulación inmobiliaria y el crédito hipotecario
fueron abolidos en las primeras horas de la revolución (Treffz, 2011), la reintroducción,
después de cincuenta años, de un mercado inmobiliario y de sus mecanismos monetarios es
un cambio considerable que testifica de cambios económicos y sociales más amplios que
están sucediendo en la isla (Brenner et al, 2014, Perez-Lopez et al., 2019, Pleyan, 2020).
En este estudio de geografía urbana, la vivienda y la reintroducción de su comercialización
son un aporte relevante para entender cómo las reformas urbanas y las mutaciones socio-
espaciales de los barrios céntricos dan testimonio de formas de mercantilización y
transformaciones socioeconómicas que afectan el espacio urbano y la vida cotidiana de los
habitantes de una ciudad socialista considerada durante mucho tiempo como "congelada"
en el tiempo y en la que la renta del suelo fue abolida. (Re)invertir en La Habana propone, a
través del análisis de la evolución y la espacialización de los precios y datos que recolectamos
desde el 2015 sobre la compra-venta en la capital cubana, ofrecer una visión de formas de
centralización y capitalización del espacio en un país como Cuba. Al mismo tiempo resalta
la especificidad de esta capital socialista del Sur donde el 85% de los habitantes son
propietarios-ocupantes de sus viviendas y el Estado sigue siendo el propietario del suelo.
Nuestro análisis se centra más particularmente en los cuatro municipios centrales, La Habana
Vieja, Centro Habana, Playa y Plaza considerados por los investigadores y los residentes
como el centro de la ciudad por las densidades edilicias y de población y las actividades
económicas y culturales que concentran (figura 1).
Figura 1 : Ubicación y densidad de la población por manzana en los municipios centrales de La Habana
5
Este reporte reúne datos cuantitativos (precio, barrio y calle con coordenadas gps, superficie,
año construcción, cuartos etc.) extraídos de anuncios de venta de vivienda en La Habana
publicados por internet.
Aquí se analizan los precios anunciados para informarnos acerca de la evolución del valor
del suelo con respecto al tiempo y con respecto al espacio, comparando en particular barrios
centrales con barrios periféricos de la ciudad de La Habana. Este permite tener una mejor
idea de la evolución de los primeros ocho años del mercado inmobiliario habanero que
concentra la mayoridad del mercado de la Isla. También puede permitir expandir teorías
“globales” acerca de los efectos de los lugares centrales sobre el precio de la vivienda y la
gentrificación y la valor del suelo urbano.
A continuación se presentará el contexto en el que se da esta investigación y la metodología
utilizada, que para esta parte del proyecto de investigación se resume en un análisis
cuantitativo de los precios de propiedades a la venta y la concentración de anuncios
inmobiliarios a través de las herramientas de análisis espaciales en geografía urbana. Este
informe se estructurará en tres partes. La primera parte tratará de calificar el mercado
inmobiliario de La Habana entre 2012 y 2020, en un contexto de opacidad y de poco acceso
a los datos. La segunda parte, a través de los inmuebles en venta y la evolución de sus precios,
retomará la cuestión de la centralidad en el valor mercantil de la vivienda y mostrará cómo
los barrios centrales se ven más afectados por la actividad inmobiliaria. La tercera es una
discusión a propósito del concepto de gentrificación y capitalización de la centralidad en La
Habana.
6
CONTEXTO
© V. Jolivet, Centro Habana, 2020
Según nuestras estimaciones de la actividad inmobiliaria del país en 2020, es decir el total de
inmuebles en venta en las plataformas utilizadas para nuestro estudio, La Habana concentra
entre el 80 y el 85% del mercado inmobiliario en Cuba. Por lo tanto, conviene repasar
primero el contexto de la capital cubana para analizar posteriormente las regulaciones en
cuanto a la vivienda y el establecimiento del mercado inmobiliario, que constituye el núcleo
de este estudio.
LAS TANTAS HABANAS: MOSAICO SOCIO-ESPACIAL
Para comprender la geografía de La Habana como capital del país toca considerar su
delimitación como provincia, división político–administrativa aprobada en 1976. Se crea La
Habana a partir del área de los municipios de La Habana, Marianao, y Guanabacoa, y parte
de otros 8 municipios, sub-divididos finalmente en 15 municipios., Toca destacar que
quedaron contenidas en ella, además de La Habana, la segunda ciudad más poblada del país
-Marianao- según el Censo de 1953.
Antes de 1959 casi todo el desarrollo económico de Cuba se estaba desarrollando en La
Habana y con muy poca preocupación hacia las necesidades de las poblaciones más
vulnerables. Se observaba una enorme segregación urbana entre los diferentes barrios de la
ciudad capital (Trefftz, 2011).
A partir de 1959, en La Habana la fiebre urbanizadora privada de las décadas precedentes
fue eliminada, y la labor estatal creo nuevas urbanizaciones que rellenaban repartos de
densidades bajas en general en las periferias de las antiguas ciudades ahora contenidas en ella,
lo cual procuró reducir el desequilibrio centro-periferia en cuanto a servicios y espacios
públicos (Muñoz y al 2019)
7
El recorte territorial que definía a la nueva provincia, contenía la desigual historia de la
integración social y económica, y en consecuencia una elevada diferenciación sub-espacial
entre barrios antiguos (algunos de ellos seculares), y repartos recientes de las varias ciudades
que la integraban; pequeños asentamientos antiguos y recientes, urbanos o rurales,
concentrados y dispersos, que cumplían funciones residenciales o combinadas con otras
industriales, de recreación y hasta agropecuarias. La coexistencia de diversos espacios a lo
largo del tiempo era una de las principales determinantes de la heterogeneidad interna de su
territorio.
La diferenciación de condiciones geográficas y ambientales, regularon el valor del suelo, y la
diferenciación de las formas urbanas, así el litoral y el relieve de terrazas marinas, condicionó
la construcción de atractivos barrios, pero también de otros donde se asentaba población
pobre. En el avance de la urbanización hacia el oeste, barrios construidos por y para las clases
económicas más altas de la ciudad y del país, se aproximaban a ciudades o barrios de
pescadores.
Cuando se crea la nueva Ciudad de La Habana bajo la revolución, había transcurrido poco
más de una década de cambios económicos, sociales y también espaciales, necesarios para la
construcción de las bases de la nueva sociedad. Junto a las reformas urbanas, se había
avanzado en los planes de urbanizaciones nuevas de gran porte al este del territorio, y de
otras que compactaban barrios residenciales muy poco densos, distribuidos en lo
fundamental al oeste y sur del territorio, luego de haberse removido los más extensos y
poblados barrios insalubres.
Estos y otros procesos de localizaciones industriales, generalmente en barrios o
asentamientos que tenían anteriormente estas funciones, provocaban valorizaciones y de-
valorizaciones de partes de las ciudades y asentamientos antiguos sobre todo en las periferias
que complicaban la heterogeneidad espacial del nuevo territorio.
Las transformaciones en los flujos espaciales habían sido mucho más amplias e intensas. La
población, elemento esencial del espacio, resultó influenciada por intensas corrientes de
emigrantes-inmigrantes, que, con relativa sincronía, pero irregular intensidad temporal, se
establecían desde los primeros años de la década del 1960. Decenas de miles de personas
inmigraban desde diferentes partes del país, en especial de la oriental y otros tantos residentes
emigraban al exterior del país. Muchos de estos migrantes se instalaron en los densos barrios
centrales de Habana Vieja y Centro Habana.
Con diferentes magnitudes, continuaban produciéndose cambios o intercambios de
población en las áreas residenciales a expensas en lo fundamental de la emigración-
inmigración, las permutas por vías alternas, y por el esencial y nunca suficientemente relevado
crecimiento familiar, y la cohabitación de varias generaciones en los hogares.
A fines de la década del 1980, la revolución espacial, había logrado crear pocas formas de
origen “socialista”, y la acumulación del pasado en formas que Milton Santos llamará
“rugosidades del espacio”, de origen capitalista, continuaban predominando tanto en área
como en cantidad de población que en ellos residía, y que daban ya señales de intenso
deterioro de su estado constructivo, tanto en la ciudad más compacta, como en las antiguas
ciudades de su actual periferia.
Por el contrario, las políticas económicas y sociales espaciales promovían la igualdad de
oportunidades de vida, que lograban “invisibilizar” a La Habana que mantenía las formas
8
desiguales, y las desigualdades residuales o nuevas que distinguía los pocos habitantes que ya
desde entonces recibían remesas o los que eran asiduos clientes de mercados paralelos.
En el primer lustro de la década del Periodo Especial en tiempo de paz declarado en 1991,
los efectos de la retracción del estado en la gestión territorial se expresaron con velocidades
sorprendentes. Paralizadas muchas funciones productivas y de servicios, la construcción de
viviendas, y con la continuada ausencia de mantenimiento del fondo edificado y de los
espacios públicos, fuertemente deprimida la dotación de servicios de saneamiento básico, las
formas urbanas continuaban su deterioro. El saldo migratorio pasa a un promedio anual por
encima de 14 000 personas de ganancia neta, el más alto de todas las etapas con información
disponible sobre migración interna para el territorio. (CEDEM, 1997)
Desde finales de la década de los años 1990 e inicios del presente siglo, se apreció la
recuperación o rediseño de inmuebles de alto patrón constructivo, concentrados en la parte
norte-central y norte-occidental del territorio, de productividad espacial más elevada, tanto
por las infraestructuras existentes en el entorno, como por las condiciones geográficas, a los
que se asignan funciones de prioridad nacional, turismo y promoción de negocios y de otras
actividades de servicios. Una segunda acción operaba en el marco del Programa de
Restauración del Centro Histórico, que con autonomía financiera de la Oficina del
Historiador de la Ciudad de La Habana, conseguía estructurar y desarrollar proyectos
novedosos de desarrollo integral del territorio. La Habana Vieja se fragmenta, a partir de este
momento, en dos extensos sub-espacios: aquel donde se crean y renuevan de forma
progresiva edificaciones, espacios públicos, se mejoran las condiciones de habitabilidad de
su población; y el otro que espera. Pero, en ambos se organizan servicios equitativos de
contenido social, cultural y otros, a expensas con una parte de los recursos financieros
captados.
Los programas recientes de construcción de viviendas se han ampliado desde el punto de
vista cuantitativo y con mejoras cualitativas, que están aún lejos de satisfacer las necesidades
y expectativas de la población en los 2020s. Una de las más importantes académicas del país,
conocedora excepcional de La Habana afirma que:
“La situación habitacional de La Habana es crítica pues muestra déficits acumulados de
considerable magnitud, al no haberse logrado revertir la situación de avanzado deterioro de
su fondo habitacional de más de medio millón de unidades, ni la satisfacción en niveles
aceptables de la demanda de nuevas viviendas, debido a los bajos niveles de ejecución en
relación a las necesidades, fundamentalmente de las condiciones precarias concentradas en
las áreas centrales antiguas y en los asentamientos informales situados en los municipios de
la periferia. […]No se ha logrado revertir el alto grado de deterioro acumulado del fondo
edificado de la ciudad, en particular el de viviendas y de sus infraestructuras, cuya
rehabilitación demanda cuantiosas inversiones y tecnologías avanzadas” (Rodríguez Rey,
G.2020)
En este contexto se aloja y parece avanzar el mercado inmobiliario reintroducido en 2011,
aunque existía una forma de intercambio inmobiliario basada en la autorización legal desde
el inicio de la revolución para permutar su vivienda sin intercambio monetario. La permuta
es importante para entender cómo se creó un valor de cambio del suelo en La Habana y dio
lugar a formas ilegales de transacciones inmobiliarias a partir de los 1980-1990.
9REGLEMENTACIÓN DE LA VIVIENDA BAJO LA REVOLUCIÓN – EL CASO
DE LA PERMUTA
©V.Jolivet Paseo del Prado, 2017
El triunfo de la Revolución trajo consigo nuevas estrategias económicas y sociales en favor
de la equidad social. En el contexto de estas nuevas estrategias económicas se prohíbe todo
tipo de capitalización a partir de la vivienda que debe mantener su utilidad primordial como
techo bajo el cual se vive. Solo se puede tener una casa (y otra de veraneo) y se prohíbe la
renta.
La reglamentación estricta en torno a la vivienda a comienzos de la Revolución impide que
las familias puedan mudarse a hogares más apropiados para sus necesidades cotidianas. Esta
situación conlleva a permitir el cambio de vivienda bajo la reglamentación de la permuta2. La
permuta permite apaciguar parcialmente las necesidades en vivienda de las familias cubanas
y es, hasta el año 2011, el único mecanismo legal para particulares de realizar un cambio de
propiedad (Núñez, 2007, 2012). A lo largo de la revolución las leyes en torno a la permuta y
el procedimiento para realizar una evolucionan, pero las razones consideradas que indican la
necesidad de cambiar de vivienda se mantienen.
Además de la valorización de la vivienda según su arquitectura entra en juego, a partir de los
años 1990, la utilización de la vivienda para montar un negocio. Numerosos hogares
comienzan a solicitar licencias para operar restaurantes (paladares) o casas particulares, para
la renta a nacionales o de manera más importante para extranjeros, que permiten un ingreso
de dinero principalmente a través del sector del turismo. Esto provoca una valorización de
propiedades de planta baja y con espacios que permiten acoger un comercio y propiedades
2Parte de esta sección se basa sobre la traducción por los autores de la publicación de Ricardo Núñez de 2007:
La Permuta: an effective instrument for housing transactions in Cuba (No. IHS WP 19).
10de buena arquitectura y situados en los barrios centrales con mayor atractivo turístico.
Durante esta misma década se autoriza el ingreso de divisas internacionales al país. Este
dinero entra por medio de conexiones transnacionales entre residentes cubanos y familiares
o amigos en el extranjero, principalmente en los Estados Unidos.
Según la “ética” y las regulaciones de la permuta se supone que las familias deben
intercambiar entre ellas propiedades de “mismo” valor. Para esto el Estado concibe fórmulas
de cálculo del valor de las propiedades principalmente según su área, su localización y su
estado técnico-constructivo.
Toda permuta entre propiedades con valores considerablemente diferentes puede estar sujeta
a una investigación por las autoridades ya que no se permite completar la diferencia de valor
de las propiedades por medio de pagos monetarios, y solo a partir de 1994 se permiten incluir
otros objetos en la permuta como electrodomésticos o hasta automóviles (Núñez, 2007). En
realidad, la necesidad o el deseo de unas familias en conseguir una mejor vivienda y de otras
de conseguir dinero en efectivo provocan negociaciones por debajo de la mesa a las permutas
legales. El Estado siempre estuvo consciente de estos procesos ilegales que terminaron por
ser una parte propia de casi cada permuta. Con el tiempo, el Estado intenta obstruir estas
negociaciones ilegales volviendo más complejo y tedioso el proceso legal y administrativo de
la permuta. En paralelo se desarrolla todo un mecanismo comercial para-legal en torno a la
permuta. Se crea el trabajo del permutero, la competencia principal de este individuo es de
facilitar el diálogo y los trámites entre todos los actores, en particular la negociación entre las
familias y el procedimiento administrativo con la autoridad municipal competente. Con un
gobierno que intenta frenar las ilegalidades de las permutas al volver más difícil el proceso,
el trabajo del permutero se vuelve de mayor importancia. Un buen permutero debe
mantenerse bien informado ante cambios en las leyes y cualquier atajo jurídico que le puedan
ganar tiempo o dinero a sus clientes (Núñez, 2007).
Lo que se escondía detrás de las transacciones de permuta era un mercado inmobiliario
informal. Finalmente, en 2011 el gobierno cubano modifica la Ley general de vivienda,
permitiendo la compra y venta, con el objetivo de regular este mercado que se venía dando
de manera escondida desde hace años.
11LIBERALIZACIÓN DE LA COMPRA-VENTA EN 2011 Y MARCO LEGAL
© V.Jolivet Kholy, 2017
En el año 2011 el gobierno de Raúl Castro modificó la Ley de la Vivienda abriendo la
posibilidad de la libre compraventa de viviendas y, con ello, el funcionamiento de un
creciente mercado inmobiliario. Diez años después, se perciben ya los efectos en la geografía
social y económica de las ciudades y se evidencian las carencias legislativas y tributarias de un
marco regulatorio concebido para otra realidad socioeconómica.3
La autorización, además de permitir un mejor reacomodo entre la oferta y la demanda de
vivienda, ha puesto en valor un activo prácticamente dormido que genera transacciones por
valor de unos mil millones de dólares anuales. Por otro lado, la intervención de capital
extranjero y de fondos de familiares residentes fuera del país, subieron anormalmente los
precios en una primera etapa y crearon situaciones de ilegalidad (existencia de testaferros,
posibles sobornos, etc.). Se evidencia ya, además, una cierta redistribución de la población
en el territorio urbano en función
Después de una etapa de grandes expectativas en el 2015, con la reanudación de las relaciones
diplomáticas con EEUU, en estos momentos el mercado habanero muestra signos de
contracción debido a las medidas coercitivas de la administración de Trump. A las
restricciones migratorias externas, que disminuyen el interés por vender la vivienda para
3 Para mayor detalle se puede consultar el artículo del autor de esta parte a proposito del mercado inmobiliario.
Pleyán, C. G. (2020). El mercado inmobiliario en Cuba: Carencias legislativas y tributarias. International Journal of
Cuban Studies, 12(1), 135-148.
12migrar, se añaden las limitaciones al envío de remesas y la disminución del turismo por la
Covid19, lo que ha bajado la demanda y los precios de las habitaciones y casas de alquiler y
ha congelado el segmento superior del mercado.
Diez años después se evidencian las carencias legislativas y tributarias de un marco
regulatorio concebido para otra realidad socioeconómica. La reforma del modelo económico
y social en curso exigió una revisión de los instrumentos fiscales. Ello se materializó en la
nueva Ley (113) del Sistema Tributario en el año 2012. De los 25 tributos previstos, solo dos
impuestos tienen que ver directamente con la vivienda: el impuesto sobre la Propiedad de
Viviendas y Solares Yermos (de un 2% sobre el valor de la propiedad, pero todavía no
implantado) y otro sobre la Transmisión de Bienes y Herencias (de un 4% sobre el valor legal
de los bienes o derechos que se transmitan).
Dado que los precios inscritos en los títulos de propiedad son anormalmente bajos puesto
que no han variado en 50 años, hubo que adoptar un nuevo valor referencial (Decreto Ley
343 de 2017) definido por las características constructivas de las viviendas, su tamaño y el
nivel de urbanización de la zona en la que se sitúan. Si bien esta valoración es
considerablemente mayor (entre 15 y 20 veces) que la que consta en los títulos de propiedad,
todavía el valor está muy por debajo del precio de mercado (que puede llegar a ser 10 veces
mayor).
Hay que señalar que, a pesar de que la disposición del 2011 se refiere a la transmisión de la
propiedad de una vivienda, ello atañe también indirectamente al suelo. De una parte, no hay
vivienda que no transmita en su valoración financiera el valor del suelo sobre el que se asienta
(Pleyán, 2020). De otra, la propia localización de esa vivienda, independientemente de sus
valores intrínsecos (materiales, fecha deconstrucción, etc.) incide en su valor en términos de
accesibilidad y de la infraestructura técnica y de servicios disponible en la zona.
Si bien es verdad que Cuba pudo librarse durante más de 50 años de la especulación
inmobiliaria a través de la nacionalización de la mayoría del suelo urbano no construido y de
la asignación de un precio fijo, la apertura del mercado inmobiliario en 2011 ha puesto en
evidencia resquicios que pueden crear fenómenos indeseados. Será importante encontrar
mecanismos administrativos y jurídicos que limiten en la medida de lo posible la reaparición
de fenómenos especulativos. La introducción de un valor referencial para el pago de los
impuestos va en ese sentido, pero no parece suficiente. Será importante mantener el control
del suelo actualmente público, pero también sería oportuno actuar en otras direcciones con
el fin de ir circunscribiendo el mercado inmobiliario.
13METODOLOGÍA: MAPEAR AL PRECIO POTENTIAL EN EL
MERCADO HABANERO EMERGENTE
© V.Jolivet Vedado, 2015
Cuando iniciamos este estudio cuantitativo en 2015, nuestros objetivos eran dos: calificar el
mercado en relación a sus precios y espacializar los datos recolectados en un sistema de
información geográfica (GIS) para investigar el papel de la centralidad en la distribución de
los precios y los procesos de fijación del valor de cambio.
DIGITALIZACIÓN DEL MERCADO Y WEB-SCAPPING
La dificultad de obtener información verídica acerca del precio mercantil de la vivienda en
Cuba a gran escala con el fin de realizar un análisis cuantitativo de peso nos llevó a analizar
los precios de venta de propiedad en anuncios publicados por internet en un contexto de
digitalización del mercado inmobiliario (Fields, Roger, 2019) y del “digital turn” en los
estudios urbanos. En nuestro caso, aunque el método está vinculado con metodologías
cuantitativas aplicadas en el campo del “urban or housing big data”, las muestras recogidas
de 7075 anuncios a lo largo de 5 años (2015-2020) puede parecer pequeña, pero en el
contexto de nuestro estudio ya es una base de datos importante en la que se pueden basar
varios análisis cuantitativos y espaciales.
La inspiración de este modo de proceder adaptado a la compra y venta inmobiliaria moderna,
de recolecta de anuncios publicados por internet, provino de la lectura de otros artículos
tratando otros mercados inmobiliarios o base de datos sobre vivienda (Palm, Danis. 2002,
Rae, 2015, Boeing, G., & Waddell, 2017, Le Goix et al., 2019). Por otro lado, la obtención
de información de venta en anuncios por internet nos permitió también sistematizar en gran
parte la recolección de datos, lo cual nos permitió adquirir una mayor cantidad de datos,
mejorando de esta forma la fiabilidad cuantitativa de nuestros análisis.
14Este enfoque moderno y cuantitativo de recolección de datos a gran escala permite nuevos
métodos de análisis de problemáticas urbanas con la utilización de datos cuantitativos
alternativos a aquellos emitidos por los dispositivos estadísticos nacionales oficiales (Batty,
2016). Desde luego no tenemos más que una visión parcial del número ventas inmobiliarias,
ni tenemos el precio de venta final de cada transacción, pero en el contexto habanero en la
cual esta información casi no existe, nuestra intención era de crear una base de datos
cronológica y relativamente amplia, en un contexto de ciudad socialista del Sur, para que esta
base pueda considerarse útil y analizable. Este análisis a partir de datos de anuncios obtenidos
en varios sitios web de venta inmobiliaria comienza en 2015 y continúa hasta enero del 2021.
Escogimos los sitios web que presentaban la mayor cantidad de anuncios, en los cuales se
publicaban de manera constante nuevos anuncios y desde los cuales se facilitaba la extracción
de la información necesaria. Obtuvimos datos de anuncios principalmente de
detrasdelafachada.com, porlalivre.com y espaciocuba.com, además de cubahomesdirect.com
y havanakeys.com. Hoy en día espaciocuba, cubahomesdirect y havanakeys no están en uso
y vemos el surgimiento de la sección “vivienda” en otras plataformas como revolico.com
con gran cantidad de anuncios cada día para La Habana.
De cada anuncio se procedió a extraer como mínimo los datos de precio y la ubicación
geográfica (con sus coordenadas en longitud y latitud). Además, se obtuvieron en lo posible
los datos de: tipo de bien inmobiliario (principalmente apartamento o casa), número de
habitaciones, número de baños, superficie en m2, piso del apartamento, año de construcción,
dirección entre calles, el URL del anuncio y la fecha de publicación. También recolectamos
en lo posible los párrafos descriptivos de la propiedad de cada anunciante.
Entre 2015 y mitad de 2017 toda la información de los anuncios se extrajo manualmente
copiando y pegando en una tabla los datos proviniendo de Porlalivre, Cubahomesdirect y
Havanakeys. En 2017 llegan a fin las licencias de las agencias inmobiliarias en Cuba y con
ello desaparecen los sitios web de cubahomesdirect y havanakeys. Para llenar este vacío:
1. se aumenta la cantidad de datos recolectada en Porlalivre y se comienza a recolectar
por Detrasdelafachada ya que estos sitios web son usados por los cubanos y no tienen como
objetivo primordial la inversión extranjera.
2. Introducimos el web scraping con el propósito de ser más exhaustivos, producir mayor
cantidad de datos en un contexto de ausencia de estos, además la extracción manual de datos
en gran cantidad toma mucho tiempo y es tedioso. Este método se puede aplicar solamente
para las páginas de Detrasdelafachada y Espaciocuba que disponen de una construcción web
que nos permite obtener la información necesaria, en particular las coordenadas geográficas.
3. Se continúa con regularidad la colecta manual de datos provenientes de Porlalivre, ya
que este sitio no dispone las coordenadas geográficas de cada anuncio y se las tenemos que
atribuir según la ubicación de cada uno.
El web scraping permite recolectar de manera sistemática toda la información que
requerimos de cada anuncio en un sitio web, esto nos permitió, para nuestra sorpresa,
recolectar datos provenientes de anuncios creados antes del comienzo del proyecto con poco
menos de 900 anuncios creados entre 2012 y 2014, además nos permitió recolectar en una
mayor área. De hecho, desde que refinamos la colecta automática, no solo recolectamos los
datos de los anuncios en nuestra área de estudio, sino que también ampliamos la colecta para
incluir todos los municipios de la capital (ver figura 2). Desde 2018, esto nos permitió
contextualizar mejor la evolución del mercado inmobiliario en los barrios centrales con
respecto al resto de la ciudad.
15Figura 2 : Repartición de los anuncios de la base de datos según los municipios entre 2012-2020
A lo largo de la colecta de anuncios, ya sea manualmente o por medio del webscrapping, se
filtraron anuncios que eran claramente erróneos o no aportaban información. Descartamos
anuncios que no indicaban ubicación geográfica y que no tenían un precio de venta o que
indicaban un precio falso (comúnmente de $1 CUC). También se procedió a verificar por
medio del URL de cada anuncio que estos no se repitieran. Durante la colecta manual se
priorizaron los anuncios más completos, en particular aquellos que anunciaban la superficie
de la vivienda, lo cual nos permitía tener el precio por m2.
El resultado final hasta la fecha consiste en un total de 7075 anuncios distintos publicados
entre 2012 y 2021, de estos 4522 indican la superficie de la vivienda. Provienen
principalmente de “Detras de la fachada” y “Por la livre” como lo muestra el gráfico
siguiente.
Figura 3 : Sitios web de origen de los anuncios según el año de recolección
Para cada barrio del estudio la distribución temporal de los anuncios es la siguiente.
Resultando de las formas diversas de extraer los datos de los anuncios inmobiliarios explicada
anteriormente tenemos aproximadamente 60% de los anuncios que provienen de “Detrás de
la fachada”, 7% de “Espacio Cuba” y casi 33 % de “Por la livre”.
16LÍMITES EN LA METODOLOGÍA
Este análisis cuantitativo del mercado inmobiliario habanero, a partir de los anuncios a la
venta publicados en varios sitios web, nos permite tener una visión macroscópica de las
características y del desarrollo de este mercado. La visión cuantitativa de este análisis se basa
únicamente en lo que está disponible por internet, y somos conscientes que corresponde a
tan solo una pequeña parte del mercado inmobiliario total de la ciudad, gran parte del
mercado se desarrolla aún hoy en día por fuera de las plataformas de internet a través de
pancartas de “Se Vende” en las ventanas, a través de la venta en mercados inmobiliarios
presenciales o por medio de corredores. No sabemos en qué proporción los anuncios de
venta inmobiliaria tienen importancia sobre el conjunto del mercado inmobiliario, pero se
puede suponer que su importancia está en aumento siguiendo el incremento del acceso a
internet de la población cubana (Jolivet 2017). Los datos con los que trabajamos provienen
principalmente de 3 sitios web (detrasdelafachada.com, porlalivre.com y espaciocuba.com),
estos tienen cierta importancia y peso, pero no comprenden todo el mercado en la web. Los
anuncios en internet permiten también de manera más fácil el acceso de esta información a
inversores-compradores en el extranjero.
Como todo anuncio inmobiliario, la calidad de este y la veracidad de la información
disponible depende del anunciante. La información de mayor importancia para realizar una
venta (en particular el precio o el número de habitaciones y baños…) tiende a ser de mejor
calidad, información complementaria como el año de construcción o el piso en el que se
encuentra un apartamento tienden a estar menos completos. La compra y venta inmobiliaria
en Cuba se puede realizar sin declarar el monto de la transacción real, el monto declarado,
sobre el cual se cobran los impuestos tiende a ser una fracción considerablemente baja con
respecto al valor real de la propiedad (Pleyán, 2020). Por esta razón el precio de venta en los
anuncios inmobiliarios es más cercano al precio real que el precio de la propiedad declarado
hacia el gobierno. Tras análisis de los anuncios se constató en varios casos que el precio
anunciado es “NO NEGOCIABLE”, lo cual indica una cercanía al precio real, en otros casos
el precio es indicado como “negociable”, esto indica que el “valor” atribuido a la propiedad
es ligeramente inferior al precio anunciado. En promedio estimamos que los precios
anunciados son una representación ligeramente superior al precio de venta “verídico” de la
propiedad. Logramos confirmar esta hipótesis luego durante nuestro trabajo de campo en
La Habana, el vendedor casi siempre anuncia un precio ligeramente más alto del que se espera
obtener y el comprador negociará el precio, esto difiere de las tendencias en otros mercados
en el mundo.
Los datos en los cuales se basa este estudio fueron elaborados por los anunciantes, estos
buscan idealmente poder vender (o permutar) su propiedad realizando un buen anuncio.
Sucede a menudo que hay errores en los anuncios, algunos perceptibles que podemos filtrar
y otros que no, pero la mayoría de los anuncios están en capacidad de representar
verídicamente la propiedad que se está vendiendo.
17ANALISIS DE LOS PRECIOS: ¿QUÉ SE VENDE Y A
CUÁNTO?
© V.Jolivet, Habana Vieja, 2015
VIVIENDA A LA VENTA
Según los 7075 anuncios obtenemos un precio de venta medio para La Habana de 45 000
CUC, mientras que el promedio del valor de venta es de 78 247 CUC lo cual indica que
existen propiedades que se anuncian muy caras por encima de las demás.
Figura 4: Rango de precios de venta anunciados
La figura 4 nos permite ver la distribución de frecuencias de los anuncios según el precio
cada 5000 CUC. Vemos que la media de la distribución es de tan solo 20 000 CUC.
18Se constata también que la mayoría de las transacciones de vivienda de La Habana se
negocian en un rango de 15 000 a 40 000 CUC pero que en paralelo la mitad de los anuncios
superan los 45 000, y el 10% de los anuncios tienen un precio superior a 160 000 CUC.
Figura 5 : Precio de los anuncios según su año de construcción
Existe un lazo particularmente importante en La Habana entre la calidad arquitectónica de
un inmueble y el periodo en el que este se construyó, y por lo tanto un vínculo entre el año
de construcción y el precio de venta. Se pueden diferenciar en particular tres épocas de
construcción para la vivienda en Cuba. Las edificaciones anteriores a 1930 que comprenden
en particular las edificaciones coloniales y neocoloniales, las décadas de 1930-1950 cuentan
principalmente con casas y edificios de arquitectura art-decó y moderna de aquellas décadas,
y finalmente aquellos posteriores a 1959 se construyeron después del triunfo de la revolución,
generalmente edificios de espacios más pequeños siguiendo modelos de vivienda fácilmente
replicables o de autoconstrucción.
Si se analiza el precio de la vivienda según su año de construcción se obtiene el gráfico (figura
5) en el cual se puede apreciar por un lado que hay menos vivienda a la venta construida
después de 1960 y por otro lado se constata que los precios inmobiliarios más altos son de
aquellas viviendas que datan de antes de la revolución. Un cálculo de medianas nos indica un
precio medio de 65 000 CUC para las viviendas construidas antes de 1950, de 60 000 CUC
para aquellas construidas durante la década de los 50 y un precio medio de tan solo 32 000
CUC para las viviendas construidas después de 1959. Si hacemos un análisis de texto sobre
nuestra base de datos en las descripciones de la vivienda de los anuncios de venta, aquellas
propiedades que se describen como siendo de arquitectura “capitalista” se venden en
promedio 5000 CUC por encima que las demás.
19PRECIO POR METRO CUADRADO SEGÚN EL MUNICIPIO DE LA
HABANA A LO LARGO DE LOS ÚLTIMOS AÑOS
Figura 6 : Precio del m2 en La Habana
Una parte importante de este proyecto se concentró en caracterizar el mercado inmobiliario
y entender cómo ha evolucionado este desde que se forma a partir de noviembre del 2011.
Los datos cuantitativos que recolectamos pueden ayudar a darnos una idea de la evolución
de los precios de los anuncios publicados por internet. El gráfico de la figura 6 nos resume
los resultados de la evolución de precios que logramos observar. Del 2012 al 2015 los datos
están representados por una línea discontinua por ser menos fiables dado a que tenemos
menos datos para estos años.
De manera general observamos un aumento gradual en los precios entre 2012 y 2021, el
precio medio para La Habana pasa de 400 CUC/m2 al final del 2012 a 613 CUC/m2 al
finalizar el 2020. Aunque los precios hayan aumentado, el mercado no evoluciona de manera
constante. Numerosos aspectos del contexto cubano pueden haber influenciado los precios
de la vivienda en Cuba, aumentando o disminuyendo el valor, desde contextos económicos
variables, políticas nacionales en materia de vivienda y políticas extranjeras de inversión, en
particular la influencia de los Estados Unidos en la inversión privada y el turismo. Hoy en
día, el final de la doble moneda y la pandemia mundial duradera del COVID también influyen
en el alza o la baja de los precios del mercado.
20Al analizar los municipios se observa que los municipios de Plaza de la Revolución y Playa
presentan las medias de precio más elevadas del mercado y se sitúan siempre por encima de
la media de La Habana. Estos son los municipios donde con mayor claridad se expresa el
crecimiento de los precios, al contrario del resto. Centro Habana, en particular en los últimos
cinco años es el único de los cuatro municipios centrales que hemos estudiado que se sitúa
por debajo de la media de La Habana. Por otro lado, La Habana Vieja es el municipio con
los precios más inestables desde la formación del mercado, aunque casi siempre bien por
encima de la media habanera tiene en su territorio las zonas de más alto valor patrimonial del
país y barrios neocoloniales hoy más degradados similares a gran parte de Centro Habana.
Toca resaltar que los cuatro municipios centrales presentados tienen precios
considerablemente más altos que la media de los demás municipios. Al finalizar el 2020
Centro Habana tiene un precio medio de 500 CUC/m2, 696 CUC/m2 en Playa, 756
CUC/2m2 Habana Vieja y de 838 CUC/m2 en Plaza de La Revolución, mientras que el precio
promedio de los demás municipios es de tan solo 315 CUC/m2. Este dato resalta la
importancia que tiene la centralidad habanera y como la localización afecta de manera
evidente el valor de la vivienda, de la misma manera que lo hace la calidad arquitectónica.
LOS PRECIOS DE VENTA A LO ANCHO DE LA HABANA
Figura 7 : Precios anunciados de venta en la provincia y “hot spots” del mercado
21El mapa de la figura 7 da evidencia de la diferencia en los bienes raíces a la venta según cada
municipio y barrio. Con nuestro enfoque en el centro de la ciudad, se observa claramente
que casi todo el municipio de Plaza de la Revolución y la mayoría del barrio de Miramar en
el municipio Playa tienen precios de venta por encima de la media de La Habana y como
Centro Habana está casi completamente por debajo de la media.
Por otro lado, se observa como la zona patrimonial de La Habana Vieja prensentaprecios
por encima de la media mientras que en el mismo municipio el barrio de Jesús María, más al
interior de la bahía y rodeado por espacios industriales, está por debajo. En Diez de Octubre
el más poblado de los 15 municipios de La Habana se observa también como gran parte está
por debajo de la media mientras que zonas como La Víbora, cuya fundación se remonta a la
época colonial, están por encima. Este mapa indica también dónde se sitúa el 10% de los
anuncios más caros recolectados (por encima de 160 000 CUC) y qué zonas tienen un precio
medio por encima de este precio. Se identifica claramente la zona costera con gran parte de
Miramar y Kolhy en Playa por encima de este rango de precio.
Así resaltan los antiguos barrios de la burguesía donde residen en la actualidad la mayoría de
las personas con altos estatus económico del país, se localizan embajadas y residencia de sus
funcionarios, con propiedades amplias y de alta calidad arquitectónica y técnico-constructiva.
22CENTRALIZACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
© V. Jolivet, Miramar, 2015
En los estudios urbanos marxistas, el concepto de centralización permite demostrar la
concentración de la renta en manos de la clase dominante. En el análisis de H. Lefebvre del
capitalismo urbano, el autor resalta que hemos asistido a la transformación de los centros
urbanos, después de la Segunda Guerra Mundial, en entidades retenidas por las élites para la
reproducción del poder y del capital, donde la noción de centralidad sólo se piensa como una
forma de centralización del poder político y económico, en contraste con la visión del
filósofo y sociólogo de lo urbano, para quien la centralidad es ante todo una dimensión social
de la ciudad, un elemento esencial del derecho a la ciudad (Lefebvre, 1968, 1991). En el caso
concreto de este estudio en una ciudad socialista del Sur Global y en el estado actual del
marco legislativo de la propiedad del suelo, parece imposible determinar con precisión si la
concentración del mercado en manos de los más pudientes es real en La Habana, aunque
varios autores han destacado el importante papel de procesos relacionados con sectores o
situaciones que aportan ventajas económicas como el de trabajo por cuenta propia (TCP),
lazos con los Cubanos en el exterior, el envío de remesas y otras formas de inversión
extranjera en la conformación de este mercado (Bastian, 2018, Pleyán, 2020, Witjburg et al.,
2020).
Sin embargo, lo que sí es cierto en términos de nuestra base de datos es la concentración
espacial del mercado y entonces del capital circulando o invirtiéndose, dentro de los barrios
centrales. En este sentido puede ser interesante movilizar la teoría de la gentrificación como
la presentó N. Smith en sus primeros trabajos (1979, 1987, 1996), donde los procesos de
reinversión del centro de la ciudad por el capital se basan sobre esquemas especulativos del
capitalismo urbano y las expectativas de una renta potencial mayor para los que invierten
(rent-gap).
23LA CONCENTRACIÓN DE LOS ANUNCIOS Y LA CENTRALIZACIÓN DEL
MERCADO
El mapa de densidad de anuncios de la figura 8 da evidencia de las altas densidades edilicias
de Centro Habana pero resalta también el interés de venta en Plaza de la Revolución y
Habana Vieja. Como observamos previamente sectores como Miramar y Kolhy con altos
precios no tienen la mayor concentración de ventas dado a sus bajas densidades, pero en
Plaza, por Rampa y en zonas del Vedado y en el norte de La Habana Vieja se constata que
además de los altos precios se observa una alta concentración anuncios a la venta. En Buena
Vista (Playa), en Príncipe (Plaza) y zonas de Diez de Octubre entre Cuatro Caminos y La
Víbora también se observa cierta concentración de anuncios, aunque a menor precio, en
contraste los anuncios en los municipios periféricos son más ocasionales y generalmente de
precios considerablemente más bajos.
Figura 8 : Densidad de anuncios de vivienda en Detrasdelafachada.com en los municipios centrales de La
Habana
Como se puede apreciar en el mapa la mayor parte de las ventas de vivienda anunciadas por
internet están concentradas en los municipios centrales de La Habana, en particular en Plaza
de La Revolución, Centro Habana y La Habana Vieja. En números brutos los municipios de
La Habana que tienen el mayor número de anuncios son Plaza, Playa y Diez de Octubre. De
hecho, solo el municipio de Plaza de la Revolución contiene el 21,9% de todos los anuncios
de La Habana, o más del 15% de todos los anuncios de Cuba si tenemos en cuenta que La
Habana concentra cerca del 80% de las transacciones inmobiliarias del país. Los cuatro
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