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5 LEYES INMUTABLES
DEL CONTRATO DE
CORRETAJE
Guía completa del contrato de corretaje
Por: ERIKA LILIANA CUBILLOS CADENA
Abogada especialista en Derecho Urbano y Legislación de la ConstrucciónConoce a Erika Liliana Cubillos Cadena. Gracias por descargar la GUÍA ESPECIAL DEL CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO que he elaborado con el fin de entregar una herramienta útil a todos aquellos agentes intermediarios que participan en la compra y venta de bienes inmuebles. Mi nombre es Erika Liliana Cubillos Cadena y quiero agradecer su confianza. Le prometo que valdrá la pena. Como está invirtiendo unos minutos leyendo esta guía, creo que la mejor forma para demostrarle que soy competente para hablar de este tema es hablándole un poco de mi para que tenga unos tips o precisiones legales importantes que le permitirán a un agente o corredor inmobiliario legitimar de manera acertada el pago de las comisiones pactadas entre éste y su cliente, lo anterior basada en mis estudios y más de 15 años de experiencia laboral y profesional que le comparto a continuación: Soy Abogada Litigante especializada en cobro de cartera para copropiedades y procesos de responsabilidad Civil en Recepción de Zonas Comunes frente a Constructoras. Egresada de la Universidad Católica de Colombia, Especializada en Derecho Urbano, de la Universidad Externado de Colombia, con Diplomado en Legislación en la Construcción de la Universidad Piloto de Colombia. Todos mis cursos y programas de formación académica se han inclinado hacia la rama del derecho aplicable para el sector de la finca raíz, realizando los siguientes: Curso Internacional de Gestión Urbana “Dimensión Jurídica del Urbanismo” realizado por la Universidad Nacional de Colombia y el Departamento administrativo de Planeación Distrital de Bogotá D.C., Curso de Planes de Desarrollo, Ordenamiento Territorial y vivienda de Interés Social, organizado por Linconld Institute of Land Policity y la Universidad Nacional de Colombia, Curso Practitioner y máster en Avalúos urbanos, Diplomado en Conciliación realizado por en el Centro de Arbitraje y Conciliación Constructores de Paz, Abogada Avaluadora con Registro Abierto de Avaluador (RAA) ante la Entidad Autoreguladora de Avaluadores, Abogada Conciliadora en Derecho con registro ante el Colegio de Abogados de Colombia y Ministerio de Justicia y de Derecho, con estudios en Derecho Constitucional y Administrativo Universidad Externado de Colombia, Seminario Práctico de Propiedad Horizontal Avaluadores e Inmobiliarios VHC & CIA LTDA., Seminario Administración Exitosa de Talento Humano, organizado por la revista empresarial y laboral, Acción de Formación SENA en servicio al cliente, Estrategias Pedagógicas como facilitador en el aprendizaje significativo, Universidad Pedagógica Nacional.
He dictado cátedras como docente conferencista de la Universidad Católica de Colombia, Escuela de Ingenieros Militares, Centro de Altos Estudios Inmobiliarios, Revista de Propiedad Horizontal y la Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia en temas legislativos de la finca raíz, docente en cátedra de Derecho Urbano y Conciliación en el Diplomado de Alta Gerencia de Propiedad Horizontal y Alta gerencia en Administración Inmobiliaria organizado por la Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia, docente para la cátedra Conciliación en la Propiedad Horizontal en el diplomado de Conciliación en Derecho organizado por el Colegio de Abogados de Colombia. Tengo con amplia experiencia y soy conocedora en asuntos del Derecho Urbano, Inmobiliario y Propiedad Raíz. Inicie hace 17 años como Socia Fundadora de la empresa CUBICAR S.A. Arquitectos Asociados y Socia Fundadora PLOTTERCAD Diseño Asistido por Computador junto con mis hermanos mayores quienes también están vinculados al sector inmobiliario y han sido mi fuente de inspiración para emprender en este maravilloso y rentable mundo inmobiliario. Soy socia fundadora y directora general de la Lonja de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia, entidad que cuenta con más de 76 inmobiliarias afiliadas, resaltando como logros importantes la acreditación otorgada por el Organismo de Acreditación Nacional de Colombia (ONAC) para certificar en competencias laborales a los avaluadores y administradores de Propiedad Horizontal en el país con Saber Lonja Certificaciones y la Licencia de reconocimiento de Instituto para el Trabajo y Desarrollo Humano con el Centro de Altos Estudios Inmobiliarios, los dos establecimientos de comercio adscritos a la Lonja y de éste último consolidando su sede en el año 2017 en Santiago de Chile haciendo de esta agremiación una entidad pionera en temas académicos, de certificación para el sector inmobiliario y única con sede propia en el exterior.
5 leyes inmutables del contrato de corretaje.
Es usual oír de un agente o corredor inmobiliario preguntar a un abogado ¿qué
puede hacer para recuperar el trabajo y tiempo invertido en una intermediación
inmobiliaria que realizó, donde cerró el negocio y no le reconocieron los
honorarios estipulados?, ahora yo le pregunto a usted: ¿le ha pasado?; al leer
esta guía y si usted es un corredor inmobiliario, aprenderá los aspectos más
importantes para que lo anterior jamás le vuelva a ocurrir.
Lo primero a tener en cuenta es la importancia de solemnizar un acuerdo verbal
por uno escrito, es decir, siempre en su intermediación de negocio inmobiliario
tenga presente elaborar los acuerdos por escrito con su cliente, y a esto le
llamamos en derecho elaborar un Contrato de Corretaje, el cual debe contener
unas cláusulas que no sólo garanticen dicho pago, sino que cumpla con los
requisitos para su validez.
Se entiende por contrato de corretaje inmobiliario aquel donde un agente
inmobiliario pone toda su capacidad de trabajo para la intermediación en la
culminación de un negocio de finca raíz a cambio de una remuneración que en
Colombia se le llama usualmente como comisión, dicha actividad es regulada
por el código de comercio en su art. 13401
El contrato de corretaje inmobiliario por ser un contrato típico, consensual y de
colaboración; en el cuál pueden intervenir dos o más partes (bilateral o
plurilateral) sin que se desvirtúe su naturaleza y sin que sea prohibido por la ley,
debe demostrar de manera fehaciente su existencia en el caso de una
reclamación por no pago de una remuneración pactada por la vía judicial, la cual
también se encuentra regulada por las Leyes comerciales en el art. 1341 del
código de comercio2, de allí viene la primera y quizás desde mi punto de vista,
más importante Ley que debe tener en cuenta todo agente inmobiliario para
eliminar el riesgo del no pago en una comisión pactada:
1
“Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas
con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación”
2
El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos”Ley #1. Todo contrato de corretaje inmobiliario debe celebrarse por escrito Aunque actualmente en Colombia tanto los contratos verbales como los escritos tiene la misma la misma validez y efectos jurídicos, debemos partir de las ventajas que a mi modo de ver son importantes para garantizar a través del contrato de corretaje inmobiliario el pago de la retribución pactada, en su celebración por escrito, veamos ¿por qué? Un contrato por escrito es más versátil y deja menos confusiones a la hora de reclamar una retribución por la intermediación de lo pactado con el cliente; en materia probatoria simplifica las acciones legales para su ejecución y nos permite demostrar su existencia de una manera directa y verídica, mientras que en un contrato verbal se hace más complejo demostrar lo pactado con el cliente o encargante las condiciones de la intermediación, la venta, el porcentaje de comisión, entre otros factores concluyentes para la ejecución del pago, haciendo de las etapas de reclamación ya sea por la vía judicial o extrajudicial mucho más arduas para las partes. En el momento de dar inicio una intermediación para la compra y venta de un inmueble, le ha pasado o se ha preguntado a un acuerdo verbal e inclusive escrito ¿Qué sucede si realizó la intermediación en la venta, se vende el inmueble, el cliente o encargante recibe el dinero y posteriormente se va sin cumplir en lo pactado?, bueno, es el primer cuestionamiento que debe formular al emprender cualquier negocio inmobiliario, a las múltiples respuestas que pueden surgir, nace la necesidad de generar por escrito este tipo de contratos; -el cliente o encargante no me pago aludiendo que yo no hice nada, que a él no le constaron los hechos ejecutados durante la intermediación, la inexistencia de un contrato de corretaje, la ineficacia en la gestión del corredor realizada, el corredor no cumple con las calidades para ser agente inmobiliario…, éstos y entre otros, son argumentos que pretenden hacer valer el cliente o encargante para el no pago ya tan mencionado de dichas comisiones, todas ellas con sus cargas probatorias, es verdad lo anterior, le ha pasado? Bien entonces ya hemos consolidado argumentos de peso para que ésta sea la primera y más importante Ley, que nos permite garantizar que un contrato de corretaje inmobiliario sea seguro en el peor de los escenarios en los que a diario el agente inmobiliario se ve enfrentado en el aeiou de sus gestiones profesionales. Obviamente no basta con sentar por escrito lo pactado, este contrato para que jurídicamente sea válido y surta los efectos deseables debe cumplir unos requisitos esenciales de Ley y sus cláusulas deben ser efectivas, de allí la rama para las otras leyes que a continuación describo.
Ley #2. Las cláusulas deben garantizar el pago de tu retribución.
Antes de determinar cuáles son las cláusulas que no demos omitir dentro de todo
contrato de corretaje inmobiliario para garantizar el pago de la comisión o
retribución, es importante precisar lo imperativo de conocer los elementos que
debe tener todo contrato.
Los elementos que hacen de los contratos son los llamados de: naturaleza,
accidentales y esenciales.
La legislación colombiana distingue claramente entre los elementos que son de
la naturaleza del contrato, los de su esencia y los accidentales en su art. 1501
del Código Civil establecen:
(…) "se distingue en cada contrato la cosas que son de su esencia, las
que son de su naturaleza y las puramente accidentales"3.
Ahora veamos uno por uno:
Son de esencia, aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno en un
contrato. En términos generales podemos decir que son de la esencia de todo
contrato las condiciones exigidas en el art. 1502 Código Civil las cuales establece
como:
(…) “capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos.” 4
Estos son los cuatro elementos exigidos por la ley civil para los contratos
privados: la capacidad, el consentimiento no viciado, objeto licito y causa lícita
que aplican también a los demás contratos como nuestro caso específico, los
comerciantes por disposición y expresa del art. 822 del C de Co.5 y a los
contratos estatales con mayor razón. El artículo arriba trascrito, se refiere a otras
cosas esenciales, propias de cada contrato, sin las cuales no es posible que se
configure un contrato en caso de faltar alguna de éstas. Aquí es donde inicia la
adecuada redacción de su contrato de corretaje, el cual debe contener estos
3
Diario oficial. Código Civil
4 Diario oficial. Código Civil
5 Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse,
serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas
en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.cuatro elementos para que jurídicamente sea
válido y ¿en qué parte de ese contrato está
implícito?: CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
DE INMUEBLE
Entre los suscritos .............., mayor y vecino de ..............,
identificado con la cédula de ciudadanía No. .............. de
La capacidad: “La capacidad es un requisito de .............., actuando en su propio nombre, quien en adelante
se denominará el proponente y .............., también mayor y
validez de todo acto jurídico y se define como la vecina de .............. e identificada con la cédula de ciudadanía
N0 .............. de .............., actuando en su calidad de
aptitud legal de una persona para adquirir y ejercer Representante Legal de inmobiliaria .............., sociedad
comercial legalmente constituida mediante la escritura
derechos sin el ministerio o autorización de otra pública .............. del .............. de .............. de .............. de la
persona”6; para nuestro caso específico está Notaría .............. del Círculo de .............., debidamente
registrada en la Cámara de Comercio de esta misma ciudad
implícito en el encabezado del CONTRATO DE bajo el N0 .............. del libro respectivo, quien adelante se
llamará el corredor, han decidido de mutuo acuerdo celebrar
CORRETAJE, en la identificación de las partes, allí el presente contrato de corretaje inmobiliario de bienes
inmuebles, contenido en las siguientes cláusulas:
estamos demostrando la capacidad de las PRIMERA: Objeto del contrato. El proponente consigna a el
personas que firman el contrato, lo sombreado en corredor el inmueble ubicado en la carrera .............. N0
.............., apartamento .............., tipo .............., interior
amarillo, es importante siempre identificar la .............., Urbanización .............. de la ciudad de ..............,
cuya descripción y linderos se encuentran contenidos en la
capacidad de nuestro cliente o encargante como escritura pública N0 .............. del .............. de .............. de
.............. de la Notaría .............. del Círculo de .............. e
propietario o apoderado del inmueble en el identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria N0
.............., con el objeto de promover su venta y obtener las
certificado de tradición y libertad del mismo, si es mejores ofertas posibles dentro del mercado.
otra persona con quien hacemos la negociación, SEGUNDA: …
esta debe tener el debido poder para actuar, lo cual TERCERA: …
también debe ir consignado en el contrato. CUARTA: …
En señal de conformidad, los contratantes suscriben este
documento en dos ejemplares del mismo tenor y valor, siendo
las .............. del día .............. de .............. de ..............
El consentimiento no viciado: “El (.............. ), ante testigos hábiles.
consentimiento es la manifestación de voluntad Firma del proponente, Firma del corredor,
de las partes, consistente en la concurrencia de la ................................... ...................................
C.C. .............. N0 .............. de .............. C.C. .............. N0
oferta y su aceptación, sobre el objeto y la causa .............. de ..............
7
del contrato.” Que para nuestro caso específico Testigos:
lo encontramos en el enunciado del contrato, ................................... ...................................
C.C. .............. N0 .............. de .............. C.C. .............. N0
donde las partes manifiestan su intención de .............. de ..............
celebrar un contrato con unas determinadas clausulas yDirección
en
.....
la parte final con la
.............. ciudad .............. Dirección .............. ciudad
firma del mismo, de color azul en nuestro ejemplo de contrato. En cuanto al
término “no viciado” este se refiere a todo consentimiento prestado libre de error,
violencia, intimidación o dolo.
El Objeto lícito: Esto quiere decir que no esté contra las leyes, para nuestro
caso específico y en la mayoría de contratos aparece en la primera cláusula, es
decir el objeto del contrato, la razón por la cual celebramos el mismo, lo
sombreado en el cuadro de color gris, ahora esta es la primera cláusula que
indiscutiblemente debe estar en el contrato para generar su exigibilidad en caso
6
https://teoriageneraldelactoyhechojuridico.wordpress.com/2013/11/19/la-capacidad-de-las-partes-en-el-contrato/
7
https://www.construmatica.com/construpedia/Contrataci%C3%B3n_Laboral_B%C3%A1sica:_Consentimiento,_Objeto_y_Causa_del_Contrato_de_Trabajode no pago de una comisión por parte de un cliente. Aquí, si observa el ejemplo, éste es claro en determinar la consignación del inmueble para comercializarlo en venta y acto seguido se describe de manera detallada el inmueble, lo anterior para su identificación, sugiero incluirlo tal cual está en el ejemplo. Causa Lícita: Es la parte motiva del negocio jurídico, su fin y ésta debe ser ajustada a la Ley, no podemos ser intermediarios en un negocio de compra y venta para comercializar un bien inmueble sabiendo que éste será utilizado para un atentado terrorista, para un uso ilegal, entre otros. Ya conocemos los cuatro elementos esenciales que todo contrato de corretaje inmobiliario debe tener, pasemos a determinar las cláusulas que no pueden faltar para garantizar el pago de la remuneración pactada. Son de naturaleza del contrato las cosas que no siendo esenciales, se subentienden en él, sin necesidad de expresarlas. Estas cosas pueden ser suprimidas o alteradas sin que el contrato pierda sus efectos. Por ejemplo, es de la naturaleza de la compraventa la responsabilidad del vendedor por lo vicios ocultos que llegasen a presentar sobre el bien inmueble que sometió a la venta pues viene implícito en Ley y las partes no necesitan decir esto en el contrato, ya que se entiende incorporada tal obligación o pueden suprimirla si que esto afecte el contrato. Finamente hay cosas accidentales que no afectan la existencia del contrato por no ser de su esencia, pero que la ley tampoco las suple por no ser de su naturaleza. Tales cosas es necesario expresarlas en el contrato, so pena que no exista. Por ejemplo, en la compraventa, la fecha de pago o de la entrega de las cosas, el lugar de pago, etc., en el arrendamiento, los periodos de pago y si es anticipado o vencido y así muchas otras circunstancias. Los elementos accidentales, pues solo forman parte del contrato por el mutuo acuerdo de las partes, que los incorporan a él. Ya sabemos la primera clausula “objeto del contrato”, para que éstas cláusulas no sean ambiguas ni de doble interpretación es importante después de su enunciado colocar el nombre o título a cada cláusula, esto permite al Juez en caso de reclamación por la vía legal identificar de manera acertada el objeto del contrato.
La segunda cláusula que no puede faltar es la “remuneratoria”, Aquí es donde usted debe hacer claridad sobre las condiciones de modo, forma y lugar de pago en caso de intermediar para el cierre del negocio inmobiliario y posterior dentro de la misma cláusula, establecer en un parágrafo o literal, el siguiente cuestionamiento ¿qué sucede en caso de no pago si el negocio de la compraventa se celebra?, o ¿qué sucede si la venta no se celebra? … (…¿?) y todos los cuestionamientos que puede tener sobre el pago y el no pago inclusive también, no importa cuántos sean, todos son totalmente válidos, lo importante es ubicar dentro de esa cláusula todos los posibles escenarios tanto los positivos de pago como los negativos de “no pago”. Es importante mencionar que actualmente en Colombia existe una costumbre mercantil sobre el pago de la comisión contraria a las disposiciones legales las cuales establecen que el pago de la comisión debe realizarse entre las partes que intervienen en el negocio, tanto comprador como vendedor, lo anterior a falta de estipulación, el Juez lo ordenará así, salvo en caso en contrario y como lo estamos mencionado, existe en Colombia la costumbre mercantil de atribuir este pago netamente al vendedor, Para todos los casos y por regla general el corredor recibirá retribución cuando se concrete el negocio buscado, lo anterior con la finalidad de permitirle la posibilidad el cliente o encargante evitarse un detrimento económico sin haber obtenido los resultados esperados. La tercera cláusula que no puede faltar, es a la que le pondremos siempre de título: Mérito ejecutivo y es la mención de que el contrato, por ser éste claro, expreso y exigible en el contenido de sus cláusulas, tiene los mismo efectos de un título ejecutivo en caso de incumplimiento, de esta manera garantizamos que en caso de incumplir con lo contenido en dicho documento , se podrá exigir su pago por la vía judicial mediante un proceso ejecutivo, entendiendo este proceso como la petición que se hace a una autoridad judicial de que expida una orden de pago por lo pactado en dicho contrato en caso de incumplimiento. Lo anterior quiere decir que no sólo basta con la mención de que el contrato presta merito ejecutivo, sino que las obligaciones relacionadas dentro del contenido del mismo deben ser claras, expresas y exigibles para que se pueda dar esta condición; cuando hablamos de claridad, hacemos referencia a que el contenido de las cláusulas del contrato no debe prestarse para ambigüedades o dobles interpretaciones, recuerda que arriba mencionábamos la importancia de colocar los títulos a las cláusulas, bueno esto aporta a que el contenido sea claro y se entienda, o porque incluimos los linderos dentro de todo contrato inmobiliario, bueno entre más claro mejor; cuando hacemos referencia a que las cláusulas
deben ser expresas, hace precisión a la claridad de lo escrito en el contrato, a lo inequívoco, el consentimiento debe ser expreso en los contratos y así lo debemos mencionar en cada cada cláusula y la exigibilidad hace referencia a que las obligaciones deben ser exigibles. En un contrato de corretaje inmobiliario se hace exigible el pago de la comisión cuando éste es claro dentro del mismo, al mencionar el valor, modo y lugar de pago en que se debe cumplir la obligación dentro de la cláusula remuneratoria, esto hace que dicha obligación sea realmente exigible. Entonces para que un documento preste merito ejecutivo, además de contener una obligación clara, expresa y exigible, según lo establecido anteriormente, dicho documento debe provenir del deudor o de su causante y también debe constituir plena prueba contra él, es decir, que no debe haber duda de que la firma es del deudor de la obligación que se demanda ejecutivamente. La cuarta cláusula que recomiendo revisar, y más si la referencia del contrato es uno pro forma (uno ya elaborado) o que debemos incluir si no está, aunque arriba estemos haciendo mención de reclamar un incumplimiento de pago a través de un proceso ejecutivo, no debemos descartar la cláusula que menciona “la conciliación” como una alternativa eficaz a la solución de conflictos. Esta es la cláusula que recomiendo también debe ir, como una “cláusula compromisoria”, donde las partes, en caso de controversias al contrato, antes de iniciar una acción legal agote la vía conciliador, ahora, en la mayoría de contratos ya elaborados se menciona como cláusula compromisoria la de iniciar un proceso o acudir, en caso de incumplimiento a un tribunal de arbitramento , si el contrato que van a firmar menciona lo anterior, es importante entender que es un Tribunal de Arbitramento y si es realmente a dónde deseo llegar con mi cliente en caso de un conflicto. Cuando hablamos de un Tribunal de Arbitramento hacemos referencia a un conflicto y este es un medio o alternativa por la cual se puede dirimir dicho conflicto, por medio de un fallo que es emitido por un grupo de árbitros designados y escogidos por las partes., debemos tener en cuenta al decidir dejar esta cláusula en nuestros contratos que este tipo de procesos son diferentes a la justicia ordinaria y que nuestra intención es hacer exigible un contrato no por la vía legal ordinaria sino por un tribunal de arbitramento.
A diferencia de la justicia ordinaria, los Tribunales de Arbitramento, están conformados por varios árbitros nombrados por las partes para dirimir un conflicto, los cuales hacen las veces de un Juez, llevan el proceso con forme las normas y emiten un laudo arbitral que para la justicia ordinaria es lo que conocemos como sentencia, la cantidad de recurso que se pueden interponer en un proceso ordinario es variado, mientras que dentro de un tribunal de arbitramento solo se puede interponer uno solo, llamado nulidad, los costos en el proceso ordinario son mínimos ya que es un servicio gratis, lo garantiza el Estado, los Tribunales de Arbitramentos son conformados por entidades privadas por lo que demandan gastos de honorarios de árbitros y otros factores necesarios para su procedimiento, el termino en los Tribunales de Arbitramento es más corto que un proceso ordinario, por lo que conocemos lo que tardan los procesos hoy en día con la justicia ordinaria. El objetivo de mencionar las diferencias, es que usted, si encuentra esta cláusula dentro de los contratos que firme, entienda los alcances e implicaciones de dejarla o no. Por lo que mi recomendación es colocar la cláusula de la conciliación y que en caso de no conciliar, sean las partes afectadas quienes decidan si inician la reclamación por la vía ordinaria o un Tribunal de Arbitramento, recuerdo que lo que reza en un contrato es ley para las partes. Ley 3. Especifique siempre cuáles son sus deberes y derechos en los contratos de corretaje inmobiliario Hablemos en primer lugar sobre la responsabilidad, el corredor está obligado a cumplir lo que reza el contrato, que para el caso específico es el de buscar y promocionar el negocio por el cual se le dio el encargo, a dedicarle su tiempo y toda su capacidad profesional. En los casos en que actúe negligentemente y se deriven perjuicios, por no tener en cuenta lo anterior, responderá hasta por culpa leve y deberá indemnizar a su encargante, en el peor de los escenarios, de allí la importancia de dejar plasmado en su contrato de corretaje de manera clara y dentro de una clausula los deberes y obligaciones que tiene el corredor en relación con el contrato. Es importante tener en cuenta que de ninguna manera el corredor está obligado a concluir el negocio que le ha sido encargado, debido a que no depende de él sino del tercero que se interesa en el negocio; pero sí se obliga a desplegar la actividad y diligencia necesarias, según la naturaleza del encargo aceptado, con
el fin de que la gestión encomendada llegue a buen término8, esta es quizás su
obligación principal y que en la mayoría de casos son las que el propietario del
inmueble y/o e encargante que nos consigna, alude para el no pago de la
remuneración pactada, ahora bien, no solo basta con ser negligentes en nuestra
gestión sino de reunir los suficientes documentos probatorios que demuestren
dicha diligencia, lo cual lo veremos en la Ley que nunca puede faltar en nuestros
contratos de corretaje, Ley #4.
Identificada esta Ley, pasemos a los deberes.
Aquí podemos hacer un listado amplio de los que consideremos, en ejercicio de
nuestra profesión como corredores inmobiliarios, debemos tener presente y se
deben alinear con nuestras obligaciones:
1. Información
2. No extralimitarse en sus funciones
3. Confidencialidad
4. Imparcialidad
5. Buena fe
6. Lealtad
7. Facilitador del negocio
Ley 4. Reúna los documentos probatorios en caso de no pago de la
remuneración.
En Colombia la falta de reglamentación específica respecto al corretaje
inmobiliario permite que los clientes en algunas ocasiones incumplan con el pago
de las comisiones pactadas con los agentes o corredores. Por tal motivo es
recomendable que estos últimos establezcan tipos de procedimientos de manera
escrita, los cuales servirán como documento probatorio en caso de que el
encargante pretenda alegar falta de gestión en el cierre de un negocio y por
ende el no pago de la comisión pactada.
Así que para aplicar esta regla de manera correcta y usted tenga los suficientes
medios probatorios de su gestión, le sugerimos reunir como mínimo los
siguientes:
1. El contrato de corretaje escrito firmado entre las partes.
2. Contrato de consignación del inmueble firmado por las partes.
8
Manual del Derecho Mercantil. Editorial Tecnos Madrid3. Copia del envío de las cartas, correos electrónicos, mensajes de texto,
WhathsApp, entre otros, sobre los avances del negocio
4. La autenticación ante notario del contrato de corretaje, si lo anterior
determinan no hacerlo, incluya testigos en su contrato o en su defecto
coloque la huella digital al lado de cada firma, lo anterior para precaver en
caso de que el encargante alegue que esa no es su firma o que el no
firmó.
5. Si usted colocó publicidad de la venta del inmueble tales como avisos,
publicaciones en internet, periódicos, revistas, etc, guarde los registros
de los mismos en foto o por cualquier otro medio, le serán de gran utilidad.
6. Acta de entrega del inmueble.
Y demás que considere importante.
Ley 5. Diferencie un contrato de mandato y un contrato de corretaje.
Como ya tantas veces lo ha señalado la doctrina sobre estos dos contratos, sus
conceptos y diferencias, es importante precisar la importancia que tiene el
entender que el CONTRATO DE CORRETAJE es DIFERENTE al CONTRATO
DE MANDATO, generar la identificación de sus diferencias es vital para el agente
o corredor inmobiliario cuando se trata de hacer cumplir el pago de una comisión
pactada, entendamos lo anterior con la siguiente referencia:
(…) “El contrato de corretaje y el de mandato comercial no solo son
contratos diferentes con regulaciones diferentes, denominaciones
diferentes, articulados diferentes, sino que lo más peligroso es no saber
tener presente que DAN ATRIBUCIONES Y DERECHOS DIFERENTES
QUE SON EXCLUYENTES ENTRE SÍ Y QUE JURÍDICAMENTE
RESULTA IMPOSÍBLE HACER UN HÍBRIDO DE ÉSTOS y que al
pretender fusionar nominalmente estos dos contratos estaríamos
incurriendo en peligrosas situaciones o derivaciones jurídicas como la
ineficacia de éstos contratos además de dar apertura a un complicado
debate jurídico que muy seguramente tendría lugar en un proceso judicial
o arbitral para que un funcionario con atribuciones jurisdiccionales busque
determinar más allá de su nominación privada, con qué estructura cuenta
y que clausulado tiene para determinar a qué contrato se acerca más.
Resulta altamente inconveniente y nocivo que quienes hagan parte del
gremio del sector inmobiliario, existiendo una codificación que los regula
diferente sigan “tropezando con la misma piedra” una y otra vezconfundiéndolos, más aún cuando el mismísimo CÓDIGO DE
COMERCIO en el artículo 1340, el cual define puntualmente quién ostenta
la calidad de corredor, traza expresa y directamente la línea divisoria entre
estos dos contratos para que no haya el margen de duda que
absurdamente hoy existe.”9
En relación a lo que menciona el código de comercio en su art. 1340, hace
referencia al corredor.
(…) Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de
los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner
en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio
comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración,
dependencia, mandato o representación.”
Subrayado fuera del texto original
Es claro entonces con la definición anterior y lo que hemos subrayado, que el
contrato de corretaje no está vinculado con un contrato de mandato o
representación, lo anterior nos permitirá evitar que un Juez, en caso de querer
hacer exigible el contrato de corretaje que firmamos, declare en nuestra contra
la ineficacia jurídica de dicho contrato.
Ahora un contrato de mandato es aquel en que una persona confía la gestión de
uno o más negocios a otra, y quien acepta dicho mandato se hace cargo de
dichos negocios o gestiones por cuenta y riesgo de quien le encomienda lo
anterior.
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo
acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario.
9
https://es.scribd.com/document/250391311/Concepto-Diferencias-Entre-El-Mandato-Comercial-y-El-
CorretajeDicha definición se encuentra regulada por el Código Civil en su Art. 2142. El
cual menciona:
(…) “El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de
uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo
de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o
mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general,
mandatario”
Algunas diferencias:
En el mandato las actuaciones a quien se le delga dicho mandato son
realizadas bajo la de potestad del mandante y viene directamente de su
voluntad quien será el que limite esta, en el corretaje, será el corredor
quien por sus propios medios, de manera autónoma y libre realice la
promoción de un negocio inmobiliario, la ejecución de este no depende
del corredor sino de un tercero.
El mandato contiene límites para actuar establecidos por el que manda
mientras que en el contrato de corretaje la misión encomendada se realiza
por cuenta propia y autónoma del corredor o agente quien utiliza toda su
capacidad, conocimientos y experiencia de manera autónoma para llegar
al objeto del contrato, su actuación para llegar al fin, que en nuestro caso
específico es la compraventa de bien inmueble, es totalmente
independiente y autónoma.
El mandato es el encargo de negocios ajenos mientras que en el corretaje
lo que se hace es intermediar para que un negocio de un tercero sede,
que en nuestro caso concreto seria mediar para que la compra o venta de
un bien inmueble se haga entre dos partes, quien no faculta para la
intermediación y el comprador o vendedor que conseguimos.También puede leer
