PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE1
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PLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA
UNIDAD DE EJECUCIÓN UE1
BERA (NAVARRA)
AMAJIC ARQUITECTOS, S.L.P. Septiembre 2019
Avda. Zarautz, 58 -1º loc. 2 - 20.018 Donostia Tfn. / Fax: 943 218146 e-mail: estudio@amajicarquitectos.comPLAN ESPECIAL DE ACTUACIÓN URBANA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE1 BERA (NAVARRA)
Memoria 190910-2/12
1. ANTECEDENTES
El presente Plan Especial de Actuación Urbana de la Unidad de Ejecución UE1 de Bera es una
promoción de carácter privado ya que toda la propiedad del ámbito corresponde a los mismos
propietarios, familia Aldecoa Argaya - Vázquez.
La Unidad de Ejecución UE1 de Bera, antes de la Modificación de la Delimitación de la Unidad de
Ejecución UE1 estaba compuesta por dos parcelas catastrales, la parcela 274 en su totalidad y una
porción de la parcela 281, ambas situadas en el polígono 3 de Bera. La Unidad de Ejecución UE.1,
conforme a lo dispuesto en el Plan General, tenía una cabida de 3.407 m2.
Tras la aprobación del proyecto de “Modificación de delimitación de la Unidad de Ejecución UE1”, de
octubre de 2016, el ámbito pasa a tener una superficie de 2.707m2, tras realizar el levantamiento
topográfico de la zona y se compone por las parcelas 274B de 2.130m2 y 281A de 577m2. Parcelas
segregadas de las originales y que no afectan a la ordenación prevista en el planeamiento vigente ni al
aprovechamiento/edificabilidad. Únicamente reflejan la realidad urbanística contemplada en el
planeamiento del Ayuntamiento de Bera.
1.1. Autor
El autor del presente Plan Especial es Amajic Arquitectos, S.L.P., sociedad inscrita en el COAVN con el
nº 950.431, con CIF B-20.931.028 y domicilio en Avda. Tolosa, 71 – 6º A 20.018, de Donostia-San
Sebastián (Gipuzkoa).
El Arquitecto que firma es D. Alfonso Encío Múgica, con DNI 15.992.570A, colegiado en la delegación
de Gipuzkoa del COAVN con el número 2.152 y domicilio en la Avda. Tolosa, 71 – 6º A 20.018, de
Donostia-San Sebastián (Gipuzkoa).
1.2. Ubicación. Datos Generales
La Unidad de Ejecución 1, UE1, se sitúa en el centro del casco urbano de Bera. Dividida en 2 zonas por
el río Zia, el ámbito de la unidad se compone de las parcelas 274B y de la 281A.
La parcela 274 limita al Norte con la calle Iturlandeta, al Oeste con las parcelas 275 y 274A, al Sur con
el río y al Este con vial; y la superficie correspondiente a la parcela 281A limita al Norte con el río Zia, al
Oeste con la parcela 318 y al Sur con las parcelas 321, 322 y 280 y resto de la parcela 281 y al Este
con la parcela 383.
La UE1 de 2.707 m2, se compone por tanto, de los 2.130,14 m2 que configuran la parcela 274B y de
577 m2 de la parcela 281A.
La propiedad de la parcela corresponde a la familia Aldecoa Argaya – Vázquez.
1.3. Objeto del Plan Especial. Propuesta para la UE1
La propuesta realizada para la UE1 de Bera:
• No incrementa el techo edificatorio.
• Modifica el número de plantas, reduciendo la ocupación por planta.
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Memoria 190910-3/12
• Ajusta el número de viviendas conforme a lo autorizado por el Plan Municipal, sin
incrementar la densidad de viviendas.
Por lo tanto, la finalidad de este Plan Especial de Actuación Urbana es, por un lado, adecuar el
perfil edificatorio a desarrollar en la parcela 274B, con relación a la realidad física existente en las
parcelas anejas y por otro incrementar el número de viviendas a desarrollar, con un propósito
específico, que es dar una mayor flexibilidad a la hora de proyectar la edificación y poder garantizar
unas viviendas con unas superficies acordes a lo que la sociedad actual demanda. Hay que considerar
que la unidad familiar en estos momentos se ha visto reducida en el número de sus miembros por lo
que las nuevas edificaciones deben de garantizar superficies “contenidas” y acordes a este desarrollo
sociológico, sin que esto suponga un detrimento en la calidad de las viviendas.
El objeto es por tanto el de ordenar el volumen, establecer sus alineaciones y rasantes así como
incrementar el número de viviendas a desarrollar.
En consecuencia y a petición de la propiedad se redacta este Plan con el fin de determinar la
ordenación volumétrica que permita desarrollar las expectativas contenidas en la oferta de la parcela y
procurando la volumetría adecuada.
1.4. Marco normativo: conveniencia de la figura, especificación y justificación del tipo de
actuación
En base al artículo 61 del decreto foral 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto
refundido de la ley foral de ordenación del territorio y urbanismo, con carácter general, los Planes
Especiales tiene por objeto desarrollar sobre cualquier clase o categoría de suelo las determinaciones
de ordenación estructurante contenidas en los Planes Generales Municipales, así como establecer,
modificar o completar su ordenación pormenorizada
Los Planes Especiales de Actuación Urbana tienen por objeto desarrollar sobre el suelo urbano las
determinaciones establecidas por el Plan General Municipal, o bien, justificadamente, modificarlas o
establecerlas directamente, con las siguientes finalidades:
• Regular actuaciones edificatorias.
• Regular actuaciones de dotación.
• Regular actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
Por otro lado, el Plan Municipal de Bera no establece límites a la densidad de viviendas (nº de
viviendas), conforme a su artículo 42. Al contrario, autoriza el incremento del número de viviendas
indicado en la ficha particular siempre y cuando se adapte el número de plazas de aparcamiento.
En consecuencia, al existir un aumento de la densidad sin alterar la edificabilidad ni los usos, la
figura urbanística adecuada a tramitar y desarrollar es el Plan Especial de Actuación Urbana.
2. PLANEAMIENTO ACTUAL. MARCO DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
El marco de Planeamiento con el que cuenta el municipio de Bera es el Plan Municipal aprobado
definitivamente el 30 de julio de 2004.
El presente Plan Especial se redacta en desarrollo de las determinaciones recogidas en la Unidad de
Ejecución 1, UE1 del Plan General. A continuación, se transcriben dichas determinaciones:
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Memoria 190910-5/12
3. PROPUESTA Y ANÁLISIS SOLUCIÓN PLANTEADA
3.1. Justificación de la Solución Urbanística
Tal y como comentábamos anteriormente, la unidad de Ejecución UE1 presenta dos parcelas
independientes separadas por el río Zia, la parcela 274B y la 281A.
La parcela 274B presenta en su entorno más inmediato edificaciones con alturas correspondientes a 4-
5 plantas por lo que consideramos que el perfil edificatorio establecido actualmente para esta Unidad
de Ejecución (PB+2) es claramente reducida. Esto nos ha llevado a proponer una solución que aporte
la mejor respuesta posible a todo el entorno que envuelve a la misma.
Así, se proyecta un nuevo perfil edificatorio de SS+PB+3 más acorde al entorno urbano próximo. De
esta forma la nueva construcción se eleva estimulada por el entorno en el que se ubica.
Por otro lado, las necesidades reales del vecindario se desarrollarían mejor con la tipología edificatoria
elegida para este proyecto, con una escala más próxima al entorno urbano establecido. Junto con estas
premisas se establece además el desarrollo máximo de 24 viviendas dentro de la parcela.
El incremento del número de las viviendas entendemos que es fundamental para dar una mayor
flexibilidad a la hora de proyectar la edificación y poder garantizar unas viviendas con unas superficies
acordes a lo que la sociedad actual demanda. Con las determinaciones establecidas en la actualidad
para la UE1 las seis viviendas permitidas presentarían unas superficies útiles próximas a los 280m2.
Viviendas, que por tamaño, no serían fáciles de ocupar.
Hay que considerar que la unidad familiar en estos momentos se ha visto reducida en el número de sus
miembros por lo que las nuevas edificaciones deben de garantizar superficies “contenidas” y acordes a
este desarrollo sociológico, sin que esto suponga un detrimento en la calidad de las viviendas.
Ampliando a 24 viviendas las superficies útiles rondarían los 70m2, más acordes a la demanda actual.
En cuanto a los diferentes tipos de zona en que se califica la Unidad de Ejecución están a su vez
divididos en aprovechamientos (parcela residencial) y cesiones (vial y jardines).
La parcela 281A de 577m2 se destina en su totalidad a zona verde pública (Paseo fluvial, Zona de
protección del Río), mientras que en la parcela 274B se concentra todo el desarrollo edificatorio
permitido en la UE1. (2.147m2), teniendo que ceder una superficie aproximada de 254m2 para
aparcamientos, superficie que obedece a los criterios y parámetros grafiados en los planos
establecidos desde el Planeamiento vigente y convenientemente consensuada con los técnicos
municipales.
Esta zonificación Pormenorizada se sistematiza y tipifica de acuerdo a lo establecido en las ordenanzas
del Plan Municipal de Bera.
Esta zonificación queda señalada en la documentación gráfica de este proyecto y más concretamente
en el plano (P2) USOS PORMENORIZADOS.
Las rasantes del nuevo proyecto se ajustan a la realidad física existente, con las precisiones que se
establezcan en el Proyecto de Edificación del ámbito.
Estas rasantes y las alturas de coronación del edificio quedan señaladas en la documentación gráfica
de este proyecto y más concretamente en el plano (P3) ALINEACIONES Y PERFIL EDIFICATORIO.
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Memoria 190910-6/12
3.2 Parámetros urbanísticos. Cuadro resumen de las condiciones particulares resultantes
A continuación, se transcriben las nuevas determinaciones establecidas para la Unidad de Ejecución 1,
UE1 del Plan General:
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Memoria 190910-7/12
3.3 Condiciones de uso aplicables a la edificación
Se cumplimentará las determinaciones recogidas en las Normas Urbanísticas del Plan General.
Planta semisótano: Se destinará a garajes o a usos auxiliares de los usos
residenciales.
Según el art. 43. Aprovechamiento de sótanos y semisótanos. La
superficie de semisótano (según la definición de ordenanzas) no
computa como parte del aprovechamiento edificatorio.
Planta baja: Se destinará de manera prioritaria a los usos residenciales
predominantes asignados a la parcela así como a usos auxiliares
de estos. Usos prohibidos: Industrial
Plantas altas: Se destinarán de manera prioritaria a los usos residenciales
predominantes asignados a la parcela así como a usos auxiliares
de estos. Usos prohibidos: Industrial
3.4 Condiciones generales de la edificación
Se estará a lo dispuesto en las Ordenanzas aplicada con los actuales criterios de medición y cómputo
de los aprovechamientos edificatorios y número máximo de viviendas, así como los otros elementos
que configuran el volumen y la forma de la edificación.
Se cumplimentará el capítulo III de las Ordenanzas de Edificación del Plan General de Bera en cuanto
a dimensiones de los espacios, requisitos funcionales, y dotación de instalaciones básicas.
A resaltar de estas condiciones sería la posibilidad de construir cuerpos salientes que sobresalen de la
alineación a partir de la planta baja. Los salientes máximos de miradores, balcones, aleros y cuerpos
volados se permiten a partir de la planta baja y por encima de la altura mínima de ésta, debiendo
quedar una altura libre mínima desde la calzada hasta el forjado inferior del vuelo de 3 m, siempre que
la distancia hasta el edificio enfrentado supere los 6 m.
Los salientes no excederán de 1,20 m.
Los Miradores se permiten a partir de la planta baja y por encima de la altura mínima de ésta, debiendo
quedar una altura libre mínima desde la calzada hasta el forjado inferior del mismo de 3 m, siempre que
la distancia hasta el edifico enfrentado supere los 6 m.
Los salientes no excederán de 1,20 m.
Se establece el alero obligatorio en todas las construcciones residenciales no inferior a 30 cm.
El vuelo máximo del alero será 1,20 m.
Los cierres de fincas, se podrán construir ciegos, construidos en mampostería de piedra o sillería de
piedra.
También se permitirán cierres de lajas de piedra colocadas verticalmente.
Los cierres transparentes tendrán un zócalo de altura inferior a 0,70 m sobre el que se colocará
cerramientos tipo reja, malla, etc.
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Memoria 190910-8/12
No se permitirán las celosías. Cuando el cierre sea de malla electrosoldada,
deberá completarse con una pantalla vegetal que en un plazo de 3 años alcance la altura del cierre.
Los cierres vegetales podrán ser superiores a 1,20 m. pero inferiores a 3 m.
Alturas máximas de cierres.
− Cierres ciegos: En SNU 1,50 m.
− En suelo urbano y urbanizable 1,20 m.
− Cierres tansparentes: En SNU 3,00 m.
− En suelo urbano y urbanizable residencial 2,00 m.
− En suelo urbano y urbanizable industrial 2,50 m.
3.5 Condiciones particulares de las viviendas
Las condiciones de habitabilidad, superficies y programa mínimo de las viviendas son la que en cada
momento requiera el Gobierno de Navarra en el trámite de habitabilidad que en la actualidad se regula
por el Decreto Foral 184/1988 o por la normativa que lo sustituya.
3.6 Condiciones generales de urbanización
Se respetarán las condiciones urbanísticas establecidas en el Plan Municipal y se justificará
expresamente cualquier modificación que pudieran introducirse en función de una mejora urbana y se
planteen exclusivamente con relación a las características de topografía, vegetación, arbolado, tramas
urbanas próximas e infraestructuras existentes, así como su capacidad para resolver la urbanización y
provisión de dotaciones mínimas.
Toda modificación no vendrá a significar, en ningún caso, un detrimento de las características del
espacio público o de sus infraestructuras en relación con el interés particular.
Las operaciones de reforma y ampliación de la urbanización y servicios existentes, así como la
conexión con nuevas acometidas a los servicios urbanos de las parcelas se realizarán de acuerdo con
el conjunto del articulado de las Ordenanzas de Urbanización del Plan General de Bera.
El aumento de número de viviendas también afecta al número de plazas de aparcamiento tal y como
establece el ar.42 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. de Bera. En la parcela deberán habilitarse
tantas plazas de aparcamiento como nuevas viviendas dispongan en el edificio.
3.7 Condiciones generales de dominio
Se cumplimentará las condiciones generales de dominio en los edificios de uso residencial, en cuanto a
régimen general de dominio, cesiones de dominio público, condiciones relativas a la aplicación de las
servidumbres de uso público, colocación de elementos de servicio y señalización en las fachadas,
servidumbres entre parcelas y vinculaciones de propiedad obligatorias.
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Memoria 190910-9/12
4. DETERMINACIONES SOBRE VIVIENDA
El artículo 54 advierte que los Planes Generales Municipales deben incluir determinaciones para
asegurar que una parte importante de la nueva capacidad residencial se destine a la construcción de
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
En este caso no existe aumento de la edificabilidad urbanística residencial por lo que, en nuestra
opinión, entendemos no procede jurídicamente ni es razonable se imponga esta condición de
porcentaje de vivienda protegida a la diferencia del número de viviendas.
Ahora bien, si el Ayuntamiento entendiera que sí lo es, podría aplicarse perfectamente el punto 2 del
citado artículo ya que, en los casos de un incremento de viviendas igual o inferior a 20 unidades, en
este caso 18 como máximo, y, en un entorno de suelo urbano consolidado, que se cumple, los
Ayuntamientos podrán obtener autorización del Departamento competente en materia de vivienda para
reducir o eliminar la exigencia del estándar mínimo de vivienda protegida.
Por ello, nos parece perfectamente posible plantear esta condición si el Ayuntamiento entendiera que
fuera de obligado cumplimiento la aplicación de la Norma ya que no tiene sentido en pleno centro de
Bera y en un mismo edificio o bloque plantear una diferencia de tipología para las viviendas, sean
“libres” o “protegidas”. Y, con más razón si se desea la realidad de desarrollo del suelo urbano en esta
zona totalmente céntrica del municipio. Objetivo prioritario del Plan General Municipal tal y como lo
especifica en su artículo 51.
Tampoco se puede obviar el precio actual de la vivienda nueva de Bera, y los costes tanto de la
urbanización de la parcela como del propio coste de construcción del edificio lo que ya establecen un
precio del suelo equiparable al de suelo protegido. Y, como en toda promoción privada hasta que existe
un porcentaje importante de ventas no se empieza una promoción. Por lo tanto, cuestiones como la
posible falta de demanda en virtud de la realidad del mercado actual, la inviabilidad económica de la
operación y la voluntad del propio Ayuntamiento para desarrollar este ámbito deben objetivamente
tenerse en cuenta en el desarrollo del expediente.
En cualquier caso, será el Proyecto de Construcción del edificio, el que, en virtud de lo determinado en
la aprobación definitiva del expediente el que fije la calificación definitiva de las viviendas.
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Memoria 190910-10/12
5. VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA FINANCIERA
5.1. Sostenibilidad económica
El Decreto Foral Legislativo 1/2017 de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en su artículo 61.5 establece que los Planes
Especiales de Actuación Urbana contendrán la Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica
prevista en el artículo 58.5 f) de esta ley foral, entendida como la justificación de la viabilidad
económica de las operaciones urbanísticas previstas en el Plan y su impacto en las haciendas públicas.
El P.E.A.U. no implica un coste para la administración, ni una variación de carácter sustancial a
considerar en las previsiones del Ayto.
Las obras necesarias para complementar la urbanización quedan vinculadas al desarrollo y la
edificación costeadas en todos los casos por parte de los propietarios.
Cabe señalar que el aumento del nº de viviendas se produce sin aumento de los m2 construidos, lo que
implica que se podrá realizar mayor nº de viviendas de una superficie menor. La propuesta del aumento
del número de viviendas se justifica por la mayor versatilidad que ofrece a los propietarios para
adaptarse a las nuevas necesidades del núcleo familiar actual y por la facilidad de venta (menor
demanda de viviendas de gran superficie) que por una mayor ganancia económica.
Por lo tanto, los aprovechamientos de la parcela se mantienen, por lo que en principio no deberían
variar los ingresos potenciales procedentes de impuestos, tasas o tributos, o en todo caso pueden
incrementarse. El aprovechamiento urbanístico supone el deber de entregar obligatoria y gratuitamente
a la Administración actuante el correspondiente al 10% del aprovechamiento
El incremento del número de viviendas no tiene repercusión apreciable en la capacidad de las
infraestructuras públicas por lo que no supone la modificación de ninguna red general municipal
existente. La actuación no supone la necesidad de incrementar las dotaciones y redes públicas
municipales.
El terreno de cesión al Ayuntamiento tiene una superficie de 831 m2. Esta superficie pasará a ser de
titularidad pública. Esta cesión no tiene coste para el Ayuntamiento, a excepción del de prestación de
servicios de mantenimiento y conservación de esta área en cuanto a limpieza y cuidado del pavimento,
del césped y de los árboles propuestos.
Por todo ello no se estima necesario analizar el efecto sobre el presupuesto municipal, ni los equilibrios
presupuestarios, ni el balance resultante, puesto que obviamente, independientemente del horizonte
temporal, el resultado económico es positivo para la Entidad Local, siendo la actuación sostenible
económicamente.
5.2. Viabilidad económica
La propuesta planteada corresponde a la ejecución de las veinticuatro viviendas cuyo promotor asumirá
todos los gastos derivados de la ejecución de las viviendas (tramitación urbanística, estudio geotécnico,
Impuesto sobre construcciones instalaciones y obras (ICIO), honorarios técnicos, ejecución de las
obras y urbanización, gastos documentales, notaría, registro, IVA y otros impuestos, etc.).
Por este motivo no existe ningún riesgo referente a posibles deficiencias en la compra-venta de las
viviendas en el mercado inmobiliario.
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Memoria 190910-11/12
6. PLAN DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA
Según el artículo 7 del Decreto Foral Legislativo 1/2017 de 26 de julio, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, sobre “Participación Ciudadana”,
las Administraciones Públicas procurarán que la actividad de Ordenación del Territorio y Urbanismo se
desarrolle conforme a las necesidades y aspiraciones de la sociedad de la Comunidad Foral de
Navarra, del presente y del futuro, promoviendo un desarrollo territorial y urbanístico sostenible,
suscitando la más amplia participación ciudadana y garantizando los derechos de información e
iniciativa de los particulares y de las entidades constituidas para la defensa de sus intereses.
Este Plan Especial de Actuación Urbana contará con la participación real y efectiva de la ciudadanía en
su elaboración y revisión de conformidad con los principios y derechos establecidos en el Título IV de la
Ley Foral 11/2012, de 21 de junio, de la Transparencia y del Gobierno Abierto, mediante un proceso de
participación ciudadana de carácter consultivo previo a la presentación del presente Plan Especial de
Actuación Urbana.
Para ello, se identificarán los agentes sociales y ciudadanos interesados por el planeamiento, y se
elaborará un resumen de la propuesta de ordenación, para facilitar su difusión y comprensión
ciudadana. Asimismo, se informará de la memoria de viabilidad y sostenibilidad económica
correspondiente.
Se adjunta documento independiente según art 7.4 de la LF 35/2002.
Al mismo tiempo que el periodo de exposición pública de la aprobación inicial del instrumento, se
llevará a cabo el proceso de participación ciudadana conforme el siguiente procedimiento:
• Elaboración del plan de participación ciudadana y adopción del mismo por parte del
Ayuntamiento de Bera.
• Difusión del documento Plan especial de Actuación Urbana de la Unidad de Ejecución
UE1 mediante su posicionamiento y acceso público en la página web del Ayuntamiento
de Bera, en formato PDF descargable.
• Convocatoria de una sesión informativa abierta al público, en caso de ser necesario.
• Recogida de aportaciones.
• Conclusiones del proceso e incorporación, si procede, para la aprobación definitiva de
las aportaciones al documento Plan Especial de Actuación Urbana de la Unidad de
Ejecución UE1.
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7. ESTUDIO DE MOVILIDAD GENERADA
Para analizar la afección que sobre la movilidad va a generar el incremento de las viviendas respecto a
movimientos y tránsitos peatonales, se estudia la variación con respecto a la ocupación de personas,
según CTE. Como la superficie construida máxima de la parcela no se modifica, en principio la
ocupación de personas tampoco va a sufrir modificación.
Respecto al tránsito rodado, la propuesta define nuevos accesos desde la nueva calle prevista, con
mejores características técnicas, con mayor anchura, mayor horizontalidad, mejor visibilidad.
En conclusión, la propuesta mantiene, e incluso mejora para el tránsito rodado, las condiciones de
movilidad previstas para la parcela ámbito de la actuación.
8. OBSERVACIONES FINALES
Se cumplimentará la Ley 20/1997, de 4 de diciembre, sobre Promoción de la Accesibilidad y el Decreto
68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas Técnicas sobre Condiciones de
Accesibilidad de los Entornos Urbanos, Espacios Públicos, Edificaciones y Sistemas de Información y
Comunicación así como todas las consideraciones de la CTE DB-SI respecto a la accesibilidad y el
entorno de los edificios.
Con lo anteriormente expuesto y la adjunta documentación gráfica queda a nuestro juicio completa la
documentación exigida por las disposiciones vigentes para este tipo de "Planes”. En consecuencia,
quedan definidos los detalles suficientes para su trámite por el Ayuntamiento de Bera.
San Sebastián, a 10 de septiembre de 2019
El Arquitecto,
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