Residencial Costa del Sol 2019 - Savills
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España Research – Diciembre 2019
REPORT
Residencial
Costa del Sol 2019
Savills Research
Prólogo
Costa del Sol, uno de los
mercados más sólidos
La Costa del Sol, es uno de los enclaves La previsión para los próximos años indica una
turísticos más representativos de España. tendencia a la estabilización en lo que incorporación
Desde el sol y la playa, a la gastronomía, golf, cultura, de oferta y demanda de vivienda de obra nueva, lo
ocio y negocios, tienen cabida en este enclave al sur que conlleva una ralentización en el crecimiento de
del país. los precios en prácticamente todos los municipios.
Tras la crisis económica la Costa del Sol ha El submercado el lujo o super-lujo, por otro lado,
resurgido como el enclave residencial con más continúa en expansión en la costa. Si bien es cierto,
peso de Andalucía. Durante los últimos años, los que su concentración se mantiene dentro de las
municipios costeros han experimentado distintos urbanizaciones más exclusivas como Finca Cortesin
ritmos de crecimiento y a distintas velocidades. o La Zagaleta. La tendencia es clara, hacia la vivienda
Destacando especialmente Estepona, Marbella, Mijas plurifamiliar prime, abandonándose parcialmente la
y Torremolinos. Es en estos donde se ha palpado vivienda plurifamiliar para dar respuesta a esta
una mayor transformación en lo que a su mercado tipología de demanda cada vez más amplia.
residencial se refiere.
Estepona ha supuesto un modelo de cambio, ya que
tanto administración pública como sector privado han
colaborado para desarrollar una gran y amplia oferta
residencial en el municipio.
Históricamente la segunda mano ha sido el principal José Félix Pérez-Peña
motor del mercado residencial en la costa, durante Director Andalucía,
los últimos años la obra nueva ha vuelto con fuerza +34 952 06 27 82
con multitud de proyectos, comercializándose en jose.perez-pena@savills-aguirrenewman.es
2019 en torno a 10.860 viviendas (plurifamiliares y
unifamiliares)
Contenidos
4-5 8-9 10-11
Costa del Sol Obra nueva plurifamiliar Obra nueva unifamiliar
Uno de los mercados residenciales Profundizamos en el análisis de la Foco en la vivienda unifamiliar
más activos de España tipología de vivienda predominante
en la Costa del Sol
12-13 15
Visión Costa del Sol Contacto
Que debemos esperar del mercado Tu equipo residencial y análisis en
residencial durante 2020 Andalucía
savills-aguirrenewman.com/research 2 3 savills-aguirrenewman.com/research
Costa del Sol Costa del Sol
La Costa del Sol continúa siendo un referente
residencial a nivel nacional e internacional
La Costa del Sol sigue
Zonificación Municipios analizados segunda mano. Mientras que en 2008 la
siendo un mercado tan vivienda nueva representaba casi un 52% del
atractivo como años atrás, total de transacciones, las cifras descendieron
tanto para el perfil extranjero rápidamente, situándose en 2018 en apenas
un 12%.
como para el nacional, con
una oferta variada y de gran
La ausencia de nuevos desarrollos obligó
calidad repartida por todos
a la demanda a dirigirse al producto de
sus municipios.
segunda mano, que desde 2008 creció
de manera constante, si bien el inicio de
En estos últimos años ha nuevas promociones en los últimos años
aumentado el número de está reactivando las ventas de oferta nueva.
transacciones gracias a la Aunque el número de operaciones cayó
llegada de nuevos tras la crisis financiera internacional, las
compradores procedentes cifras recuperaron rápidamente la senda del
principalmente de Francia, CASARES ESTEPONA crecimiento, primero en la segunda mano y
MARBELLA
Bélgica, Suiza Noruega y TORREMOLINOS posteriormente la obra nueva.
Suiza que han relevado MANILVA BENALMÁDENA
progresivamente al mercado SOTOGRANDE Obra nueva
FUENGIROLA
inglés, debilitado ALCAIDESA MIJAS COSTA La asimetría actual en el crecimiento
últimamente por la residencial de los distintos municipios de
incertidumbre del Brexit, la Costa del Sol es el claro reflejo de las Transacciones La vivienda nueva recupera peso en el número de transacciones
aunque continúa siendo fiel a distintas estrategias locales y del atractivo
la Costa del Sol y todavía el que despierta cada localidad, su situación Obra nueva Segunda mano Proporción obra nueva
principal comprador económica, turística y política.
18.000 60%
Número de transacciones
nueva sobre el total (%)
extranjero.
16.000
Proporción de la obra
Así, mientras Marbella continúa con
50%
En cuanto a oferta de obra
problemas debido a su PGOU (Plan General 14.000
de Ordenación Urbanística), Estepona ha
nueva, ha crecido 12.000 40%
(unidades)
aprovechado esta situación mejorando el
Costa del Sol
notablemente, con más de 10.000
proceso de concesión de licencias y de otros
200 promociones en marcha 30%
trámites urbanísticos, lo que ha favorecido el 8.000
durante 2019. impulso de la obra nueva en el municipio. 6.000 20%
Dinamismo, nuevos actores, aumento de las transacciones
El rápido crecimiento del La oferta residencial de obra nueva 4.000
número de viviendas residenciales y nuevos compradores 10%
ha iniciado durante 2019 la senda del 2.000
ofertadas, junto al fuerte La Costa del Sol engloba los Todo ello se une a una amplia El número de transacciones ha crecimiento, después de 12 años de ajuste 0 0%
incremento de los precios y principales municipios de la oferta de educación nacional e mantenido la tendencia alcista continuado. Como refleja la serie histórica,
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2014
2012
2013
2015
2016
2017
2018
2011
2019*
la inestabilidad política, tanto provincia de Málaga y parte de la internacional, dos aeropuertos iniciada en 2011 para el conjunto la vivienda plurifamiliar tiene el mayor
nacional como de las costa este de Cádiz (Sotogrande y internacionales (Gibraltar y de la Costa del Sol, mientras que peso frente a la vivienda unifamiliar,
principales economías La Alcaidesa). Málaga-Costa del Sol) con un en el resto del país el repunte concentrándose esta última, en municipios Fuente Ministerio de Fomento | *Q3 Datos provisionales
europeas, podrían ser los gran volumen de pasajeros, más tuvo lugar en 2013, motivado como Marbella o Sotogrande.
factores clave de la Sin duda, el sol y la playa siguen de 68.000 pasajeros y cerca de principalmente por la fortaleza del Oferta inicial La oferta inicial de vivienda nueva crece desde 2006
moderación del número de siendo los elementos esenciales 20 millones, respectivamente, lo turismo, la demanda internacional,
visitas, así como de un ritmo del turismo costasoleño, a los que que aporta un atractivo extra a la el clima y la apertura como destino Plurifamiliar Unifamiliar
de venta más estable habrá que añadir la oferta cultural, variada oferta hotelera y de golf de residencial en nuevos mercados.
de congresos, de salud y bienestar, la zona. 35.000
detectados desde la
golf, náutica y ocio, entre otras. Los últimos datos disponibles
segunda mitad de 2019, 30.000
La confluencia de todos estos Residencial muestran que en 2018 cerró con
aunque en líneas generales
se mantiene el buen ritmo de
elementos ha convertido esta Las dificultades que atravesó 19.382 transacciones, un 6,65% 25.000
Viviendas
zona en un destino perfecto para la Costa del Sol y el conjunto por debajo del pico del mercado
la costa. 20.000
vivir, trabajar y disfrutar todos los nacional tras la crisis financiera (registrado en 2007, 20.762
meses del año. mundial son ya agua pasada. transacciones) y un 96% por
15.000
El mercado inmobiliario de los encima del mínimo del año 2011
La Costa del Sol cuenta con una principales municipios de la costa (9.889 transacciones), según 10.000
población de más de medio millón y de la capital de la provincia han Ministerio de Fomento.
de habitantes (529.496, INE 2018) registrado un comportamiento 5.000
con una red extensa de excelente durante los últimos Hay que tener en cuenta, en
José Luis Bravo infraestructuras como la AP7, A7, años, especialmente el segmento cualquier caso, que, como sucede
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2011
Coordinador Residencial, N340, red ferroviaria de media residencial, posicionándose entre a nivel nacional, existe una
Andalucía distancia y red de autobuses los más dinámicos a nivel nacional. importante diferencia entre el
urbanos e interurbanos. mercado de obra nueva y el de
Fuente Savills Aguirre Newman
savills-aguirrenewman.com/research 4 5 savills-aguirrenewman.com/research
LIVE WORK ENJOY COSTA DEL SOL
Obra nueva plurifamiliar Obra nueva plurifamiliar
29% 20%
Los municipios que mayor
oferta inicial registraron
17% fueron Estepona (29%),
Marbella (20%) y Mijas
Costa (17%)
Distribución de precios medios Precios medios obra nueva plurifamiliar
m²). Evolución precio medio Vivienda plurifamiliar
En el otro extremo, los municipios con los 3.000
valores medios de repercusión más bajos
fueron Benalmádena (2.055€/m²), Sotogrande 2.500
(2.061 €/m²) y Manilva (2.176€/m²).
Entrega de viviendas 2.000
La mayor parte de la vivienda de obra nueva
plurifamiliar en comercialización en los 1.500
municipios costasoleños tiene prevista su
CASARES
entrega durante el año 2020, que representa
2.322 €/m²
el 46% del total ofertado.
1.000
378.728 €
ALCAIDESA
A cierre de 2019 había en el mercado 2.500 500
MARBELLA viviendas llave en mano (28% del total).
4.515 €/m² FUENGIROLA
3.079 €/m²
505.688 € 3.128 €/m² 0
540.790 € TORREMOLINOS Aproximación a la demanda
441.754 € Según estimaciones internas, los 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2.413 €/m²
ESTEPONA compradores extranjeros representan cerca Fuente Savills Aguirre Newman Research | Durante 2018 se extraen de la muestra las viviendas de lujo | Durante 2019 se elimina
299.811 € del análisis todo el producto en comercialización con más de cinco años en venta
2.293 €/m² del 80% de los compradores de vivienda
350.260 € frente al 20% nacional (el porcentaje puede Distribución de la oferta inicial Estepona lideró la oferta de la Costa del Sol
BENALMÁDENA variar en función del municipio)
MANILVA 2.055 €/m² 35%
2.176 €/m² MIJAS COSTA 269.019 € El Brexit, ha provocado un descenso de 30%
231.478 € 2.438 €/m² compradores británicos, no obstante,
continúan siendo los principales compradores 25%
320.388 €
SOTOGRANDE internacionales en la Costa del Sol. Le siguen 20%
2.061 €/m² con fuerza los compradores nórdicos, si bien
15%
392.744 € belgas, franceses y alemanes estuvieron
también muy activos durante 2019. 10%
5%
Tendencias
Las tendencias actuales en vivienda
0%
Fuente Savills Aguirre Newman Research
Alcaidesa
Marbella
Fuengirola
Benalmádena
Sotogrande
Manilva
Torremolinos
Estepona
Casares
Mijas Costa
plurifamiliar pasan por espacios diáfanos con
amplias estancias sin divisiones y amplias
Vivienda plurifamiliar terrazas para disfrutar de las vistas y del buen
clima durante todo el año.
Concentración de oferta, crecimiento de precios, irrupción de nuevas tipologías de Las cocinas centran la atención de
compradores tanto nacionales como
producto y crecimiento de los costes de construcción internacionales, que buscan espacios abiertos
Fuente Savills Aguirre Newman Research
con diseños minimalistas, tonos claros e islas Previsión de entrega de viviendas 2020 es el año de más entregas
2019 estuvo marcado por la consolidación Oferta comercializado en fases concentra el 60% de centrales.
del mercado residencial de obra nueva. El La vivienda plurifamiliar continúa captando la oferta inicial de este municipio. 5.000
mercado residencial no ha dejado de crecer la atención en los principales municipios de la En cuanto a la construcción exterior, se
durante los últimos años impulsado, no Costa del Sol. Precios aprecia una clara predilección por el uso de 4.500
solo por los grandes promotores y fondos El precio medio de la Costa del Sol se situó en materiales claros, líneas estéticas modernas 4.000
nacionales e internacionales, sino también Durante los últimos 12 meses la oferta 374.560€, con un valor medio de repercusión y sencillas. Las zonas comunes tienden a
por el regreso del promotor local. inicial (suma de todas las viviendas de de 2.494€/m² para la vivienda plurifamiliar ser más amplias e incluyen piscinas, zonas 3.500
nueva promoción en comercialización, de obra nueva (para una vivienda media de ajardinadas, y en muchos casos gimnasios o 3.000
La reactivación de la actividad promotora, independientemente de si se encuentran 150m²). pistas de running.
en concreto de producto residencial ha vendidas o no) se concentró en Estepona,
2.500
conllevado el incremento de los costes Marbella y Mijas Costa (29%, 20% y 17% Los precios medios más elevados se Además. la domótica y la seguridad son 2.000
de construcción. Esta situación, en la respectivamente) Son también estas zonas localizaron en Alcaidesa (4.515€/m²), aspectos cada vez más frecuentes y se
que inciden promotores y constructores, las que incorporaron mayor número de Fuengirola (3.128€/m²) y Marbella convierten en elementos complementarios
1.500
ha generado una competencia feroz en promoción nuevas con respecto al año (3.079€/m²). Esta situación responde a las perfectamente integrados en las viviendas. 1.000
los precios de las licitaciones y de las anterior a su oferta. peculiaridades en cuanto a oferta residencial
500
contrataciones de obra, llegando en algunos en los municipios de Alcaidesa y Fuengirola.
casos a la paralización de proyectos por falta Hay que destacar La Alcaidesa, donde solo se Dejando al margen estas situaciones 0
de mano de obra cualificada o por la fuga de ha detectado un único proyecto en curso, por concretas, Marbella estaría seguido de Mijas Llave en mano 2020 2021 2022
los trabajadores hacia otras obras. otro lado, Fuengirola, donde un solo proyecto Costa (2.438€/m²) y Torremolinos (2.413€/
Fuente Savills Aguirre Newman Research
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Obra nueva unifamiliar Obra nueva unifamiliar
El 55% de la oferta de
26%
vivienda unifamiliar son Los municipios que mayor
55%
villas independientes
23% 16%
oferta inicial registraron
fueron Marbella (26%),
Mijas Costa (23%) y
Estepona (16%)
Distribución de precios medios Precios medios obra nueva unifamiliar
del comprador, la construcción se inicia en Evolución precio medio Vivienda unifamiliar
muchos casos en el momento de la reserva,
sin necesidad de alcanzar un mínimo de 3.500
ventas de todo el complejo residencial. Esta
situación afecta al tiempo de entrega de la 3.000
obra, distribuyéndose de forma desigual en el
periodo de comercialización. 2.500
Tendencias 2.000
Como en la vivienda plurifamiliar, la
CASARES
tendencia actual de la vivienda unifamiliar 1.500
pasa por espacios abiertos y minimalistas,
7.005 €/m²
líneas claras y estancias integradas con las 1.000
3.336.183 €
zonas de terrazas.
500
MARBELLA En cuanto a zonas comunes, las
3.087 €/m² FUENGIROLA urbanizaciones de viviendas unifamiliares
1.712 €/m² 0
1.361.223 € TORREMOLINOS no suelen contar con espacios compartidos,
397.451 € si bien los conjuntos residenciales de lujo 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2.361 €/m²
ESTEPONA pueden disponer de una amplia gama de Fuente Savills Aguirre Newman Research | Durante 2018 se extraen de la muestra las viviendas de lujo | Durante 2019 se elimina
613.750 € del análisis todo el producto en comercialización con más de cinco años en venta
3.683 €/m² servicios más propios de un hotel gran lujo.
941.415 € Distribución de la oferta inicial Marbella lideró la oferta de la Costa del Sol
BENALMÁDENA
MANILVA 2.392 €/m² 30%
1.260 €/m² MIJAS COSTA 992.736 €
25%
382.467 € 2.336 €/m²
592.463 € 20%
SOTOGRANDE
2.245 €/m² 15%
537.134 € 10%
5%
0%
Fuente Savills Aguirre Newman Research
Alcaidesa
Marbella
Fuengirola
Benalmádena
Sotogrande
Manilva
Torremolinos
Estepona
Casares
Mijas Costa
Vivienda unifamiliar
Incursión en nuevos municipios, crecimiento en precios, enfoque hacía la vivienda
prime Fuente Savills Aguirre Newman Research
Previsión de entrega de viviendas La llave en mano domina el mercado
Durante 2019 la vivienda unifamiliar concentró promoción residencial a su oferta. Muy próximo Por otro lado, los municipios que registraron los
casi toda la actividad en producto prime o de a los valores de Estepona se sitúa Sotogrande valores más bajos fueron Manilva (1.260€/m²), 800
lujo, como suele ser habitual. Continuando muy (15%), donde ya en 2018 se detectaron nuevos Fuengirola (1.712 €/m²) y Sotogrande (2.245€/
activa en los municipios de Marbella, Estepona proyectos de esta tipología de vivienda. m²). 700
y Casares.
Precios Entrega de viviendas 600
Sin embargo, durante este último periodo se El precio medio de la Costa del Sol en 1.011.904€, A cierre de 2019 había en el mercado 695
han detectados promociones en municipios muy con un valor medio de repercusión de 3.008€/m² viviendas unifamiliares llave en mano, que 500
orientados a la vivienda plurifamiliar (como (para una vivienda media de 336m²). representa el 47% del total.
sucede en Torremolinos). 400
Los niveles medios más elevados se localizan en Hay que indicar que, debido al elevado grado
300
Oferta Casares (7.005€/m²), Estepona (3.683€/m²) y de exclusividad de esta tipología de viviendas
En la actualidad se comercializan 1.468 Marbella (3.087€/m²). y la posibilidad de personalización por parte 200
viviendas unifamiliares en la Costa del Sol.
100
La oferta inicial se concentró en Marbella, Los últimos desarrollos de vivienda unifamiliar se concentran
Mijas Costa y Estepona (26%, 23% y 16% principalmente en el segmento de lujo e incluyen, en algunos 0
respectivamente), municipios en los que
casos una amplia variedad de servicios Llave en mano 2020 2021
se incorporó también el mayor número de
Fuente Savills Aguirre Newman Research
savills-aguirrenewman.com/research 10 11 savills-aguirrenewman.com/researchVisión Costa del Sol Visión Costa del Sol
Visión Costa del Sol
Que debemos esperar de la Costa del Sol
durante 2020
Mapa de compradores de suelo 2018-2019
El mercado residencial de la Costa del Sol Se ha detectado la llegada de nuevos modelos
sigue siendo uno de los principales motores de producto residencial, como el senior
económicos de la zona. living, orientado a personas mayores no
dependientes que cuentan en el complejo con
Durante el último año las compraventas de servicios asistenciales y de ocio. También se
suelo para la construcción de vivienda no han identificado residenciales eco-friendly,
han bajado el ritmo. Buena prueba de ello es centrados en la calidad de vida, la salud y el
la entrada de nuevos actores, principalmente bienestar de sus residentes, y cuyo objetivo
internacionales, y el regreso del promotor también es el respeto del medio ambiente.
local. Si bien es cierto que existe una amplia Finalmente, algunos promotores ya han
concentración en los principales promotores, mostrado su interés en urbanizaciones
los 19 principales comercializan más de 5.600 naturistas o centradas en el colectivo LGTBI.
viviendas y representan más del 51% del total
de oferta inicial de la costa. La Costa del Sol se perfila como un lugar
multicultural, multilingüe y abierto al
Durante 2020 se espera lograr un crecimiento mundo, en el que el mercado residencial debe
moderado de los precios entre el 3 y el 5%. satisfacer las necesidades de una amplia
variedad de propietarios e inquilinos que
Asimismo, se prevé cierta estabilidad en cada vez quieren disfrutar más tiempo de
la incorporación de nuevos proyectos, esta zona de España, rompiendo la tendencia
en consonancia con la moderación de la estacional.
demanda, tanto de vivienda principal como
BENHAVIS
de segunda residencia. Mención especial, merece el segmento del
lujo, siendo uno de los sectores de mayor
Se espera la irrupción de nuevos modelos crecimiento a nivel mundial. En la Costa del
residenciales como el coliving y el aumento Sol, este segmento siempre se ha concentrado CASARES
de la vivienda de alquiler de corta estancia principalmente en el municipio de Marbella y ESTEPONA
en decremento de la vivienda en alquiler de Casares. Durante el último año ya se aprecia TORREMOLINOS
larga estancia, como ya ocurre en la ciudad su expansión hacia otros puntos de la costa, MARBELLA MÁLAGA
de Málaga. como Estepona o Fuengirola. FUENGIROLA
SOTOGRANDE
La evolución de la rentabilidad en el mercado No obstante, los activos de super lujo siguen
de alquiler de corta estancia genera todavía concentrados en las seis urbanizaciones
BENALMÁDENA
dudas debido a la ausencia de normativa que más exclusivas de la costa, alguna de ellas
regule este mercado. es considerada incluso la más exclusiva de MIJAS
Europa.
Se espera que el precio Por otro lado, el mercado está en constante
medio de la obra nueva crezca evolución. Aunque está centrado
principalmente en la vivienda unifamiliar, en
entre un 3-5% en 2020
los últimos años se ha detectado un cambio
de tendencia hacia vivienda plurifamiliar
de lujo y super lujo. Se trata de producto de
gran tamaño y con unos altos estándares
de calidad al que acompañan una amplia
gama de servicios para los propietarios,
acercándose al concepto de branded
residences.
Babel Capital
Fuente Savills Aguirre Newman Research
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