ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA - (PRICE INCOME RATIO - PIR) JAVIER HURTADO C - CCHC
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ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
Agosto 2019
¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA?
(PIR, POR SU SIGLA EN INGLÉS)
Es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio
de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares.
Permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para
financiar totalmente una vivienda de precio promedio.
Así, por ejemplo, un índice 4 significa que un hogar de ingreso
promedio necesita destinar durante 4 años todos
sus ingresos para adquirir una vivienda de precio promedio.
¿CÓMO SABER SI UN DETERMINADO ÍNDICE ES ALTO O BAJO?
Si consideramos que un hogar no debería gastar más de un cuarto de su
ingreso en gasto en vivienda, podemos estimar la cantidad de años que el
hogar promedio puede endeudarse en un crédito hipotecario.
Años equivalentes de
PIR Clasificación
crédito hipotecario
Menor a 3 Menor a 20 Alcanzable
Entre 3 y 4 Entre 20 a 30 Moderadamente no alcanzable
Entre 4 y 5 Entre 30 a 45 Altamente no alcanzable
Mayor a 5 Mayor a 45 Severamente no alcanzable
Fuente: CChC y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
CRITERIOS DE APLICACIÓN LOCAL El ingreso promedio se estimó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la encuesta Casen para todos aquellos hogares que habitan en zona urbana e interpolado con datos del Banco Central. Para 2019, el ingreso promedio para los hogares alcanzó 33,8 UF mensuales (cerca de $ 913.000 mensuales). Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado, el precio promedio para Chile se obtuvo en base a datos de las Encuestas Inmobiliarias de la CChC, que para 2019 alcanzó 3.089 UF. Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
¿EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA DE CHILE ES ALTO O BAJO?
PIR DE CHILE Y OTROS PAÍSES
8 7,6
7 6,5 Severamente
6 5,7
no alcanzable
Chile obtiene un índice de
7,6 por lo que se ubica
5 4,8 4,6 Altamente entre los países donde la
4 no alcanzable
4 3,7 3,5 vivienda es severamente
Moderadamente
no alcanzable no alcanzable.
3
Alcanzable
2
Chile Nueva Australia Reino Singapur Canada Irlanda USA
Zelanda Unido
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?
(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Santiago obtiene un índice de 7,4. Se encuentra entre las ciudades donde la vivienda
es severamente no alcanzable.
14
12
10
8
PIR
6
4
2
0
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO?
(MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Su situación es similar a la de grandes ciudades de países
desarrollados, como es el caso de Londres y Toronto, entre otras.
25
20,9
20
Median Market
15
12,6
11,7
9,7 9,4 9,2
10 9 8,8 8,6 8,3 8,3 7,8 7,4 7,3 6,9 6,8 6,7 6,4 6,3 5,7 5,7 5,7 5,6 5,6 5,6 5,5 5,5 5,3 5,2 5,2
5
0
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability SurveyESTA ES UNA REALIDAD QUE AFECTA NO SOLO A SANTIAGO
PIR CIUDADES DE CHILE
9,0
8,8
8,5 Nuestras principales
ciudades también
8,0
7,7 presentan elevados índices
7,5 7,4 7,3 de acceso a la vivienda, la
7,1 que también se ubica en el
7,0 rango de “severamente no
6,5 alcanzable”.
6,0
Temuco Gran Concepción Gran Santiago La Serena Gran Valparaíso
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCY QUE SE HA IDO PROFUNDIZANDO CON EL TIEMPO
EVOLUCIÓN PIR GRAN SANTIAGO
8
7
Cabe destacar, eso sí,
6 Aplicación
Crisis
Terremoto
27/F IVA a la Vivienda que esta tendencia no es
5
Subprime
exclusiva de nuestro
país, sino que se da a
4
nivel mundial.
3
2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCALTAMENTE RELACIONADA CON UNA MAYOR DEMANDA POR
DEPARTAMENTOS
PIR Y RAZON DEMANDA DE DEPARTAMENTOS VS CASAS
8,0 4,0
7,0 3,5 Se observa que la razón
3,0
departamentos vs. casas
6,0
pasó de valores en torno a
2,5
5,0 1,5 en la década pasada a
2,0
valores superiores a 3,5 en
4,0
1,5 los últimos dos años.
3,0 1,0
PIR Departamentos / Casas
2,0 0,5
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCCON LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
PIR Y COLOCACIONES VIVIENDA
8,0 650.000
Colocaciones de vivienda
7,0 PIR
550.000
Si bien el crecimiento
6,0
Tasa Interés Colocaciones de Vivienda
450.000
anual de las colocaciones
hipotecarías ha
5,0 350.000 disminuido, su volumen
se encuentra actualmente
4,0 250.000
en máximos históricos.
3,0 150.000
2,0 50.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCY EL AUMENTO DE LOS CONGELAMIENTO DE
PERMISOS DE EDIFICACIÓN
NÚMERO DE CONGELAMIENTOS DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN
(SEGÚN MOTIVO)
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Patrimonio Uso de suelo Riesgo Densificación
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCLO QUE HA ELEVADO EL PRECIO DEL SUELO URBANO
NORMADO PARA DENSIFICACIÓN
SUPERFICIE POSTERGADA Y PRECIO DE SUELO
3500 23
21
3000
19 En efecto, se observa
2500
17 una alta correlación (0,9)
2000 15 entre la cantidad de
1500 13 hectáreas postergadas
11 en el Gran Santiago y el
1000
9 precio del suelo.
500
7
0 5
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
Superficie en Há (eje izquierdo) Precio de Suelo UF/MT2 (eje derecho)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCDESACOPLANDO EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE LA DINÁMICA DE
PRECIOS DEL RESTO DE LA ECONOMÍA
PIR Y CRECIMIENTO DE PRECIOS (IPC)
9,0
190
8,0
Entre 2011 y 2019 los
7,0 170
precios producto de la
6,0
inflación crecieron 37,2% y
150
5,0 el ingreso 24,7%. En igual
4,0 130
período, el precio de las
3,0
viviendas creció 67,8%.
PIR IPC 110
2,0
1,0 90
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCY DE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES
PRECIO DE VIVIENDA EN RELACIÓN A REMUNERACIONES REALES
200
180
El aumento en el precio
del suelo explica cerca del
160 50% del aumento del
140 precio de las viviendas en
la última década,
120
desacoplándolo de su
100 relación con el crecimiento
80
económico.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004 Índice de Remuneraciones Real Base 2004
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCÍNDICEALGUNAS
DE ACCESO A LA VIVIENDA
CONSECUENCIAS
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y OTRAS DINÁMICASCRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA
Y RIESGO DE UNA CRISIS SOCIAL
535.082
viviendas para 35%
aumentó en 2017 el total
de familias viviendo de
13% 40.541
allegadas en
comparación con 2015
aumentaron los fueron las familias que en
requerimientos 2017 vivían en
habitacionales en 2017 campamentos a lo largo
respecto de 2015 del país
Fuentes: Gerencia de Estudios, CChC - TechoMENOS PROPIETARIOS Y MÁS ARRENDATARIOS
SITUACIÓN DE LA VIVIENDA QUE OCUPA
Esto ha empujado a
muchas familias a optar por
un arriendo. Así, el
porcentaje de propietarios
ha caído a niveles menores
que los observados en la
década de los ‘80.
Los resultados corresponden a hogares en zonas urbanas. Fuente: CASENY UNA MAYOR PRESENCIA DE INVERSIONISTAS
PRESENCIA DE INVERSIONISTAS EN COMPRA DE VIVIENDAS
40%
36%
35%
35%
4% Bajas tasas, condiciones
29% 6%
30%
29%
financieras particulares y una
25% 21% 6% 4%
12% mayor demanda por arriendo
12%
20% 16% 6% 9% han hecho crecer la
15%
15%
14% participación de
10% 19%
inversionistas en el mercado
17%
5%
16% 16%
de vivienda nueva.
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Total inversionistas Inv. pequeño Inv. mediano Inv. grande
Fuente: Gerencia de Estudios, CChCÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
POSIBLES CAUSAS
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
UNA INTERPRETACIÓNNormar con la esperanza
de limitar el crecimiento
de las ciudades es
catalogado por el
economista inglés Paul
Cheshire como “una
de las más
costosas utopías
de nuestro
tiempo”POSIBLES CAUSAS
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Todas las ciudades donde las viviendas han
Normativa Urbana Más Restrictiva
llegado a ser “severamente no alcanzables”
han experimentado “normativas de
contención urbana”.
En tanto, ciudades donde las viviendas se
ubican en el rango de “alcanzables” presentan
“poca normativa de contención
del crecimiento urbano”.
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.POSIBLES CAUSAS
PIR, TIEMPOS DE VIAJE Y REGULACIÓN URBANA 130
20
110
Cabe agregar que las
15
Normativa Urbana Menos Restrictiva
Normativa Urbana Más Restrictiva
90 ciudades donde las
Tiempo Viaje Promedio (eje derecho)
viviendas son “alcanzables”
70
10
también registran, en
50 promedio, menores
5
30
tiempos de desplazamiento
de sus habitantes.
0 10
Dallas
Baltimore
Seattle
Riverside CA
Leeds
Austin
Los Angeles
Miami
New York
Manchester
Detroit
Montreal
San Antonio
Indianapolis
Boston
Singapore
Tampa
Atlanta
Melbourne
Toronto
Columbus
Cleveland
Pittsburgh
Cincinnati
Sydney
San Diego
Denver
Las Vegas
Hong Kong
Orlando
Phoenix
Vancouver
San Francisco
Portland
Birmingham (UK)
Houston
London (Exurbs)
Chicago
Philadelphia
St. Louis
Brisbane
Sacramento
Washington
Charlotte
London (GLA)
Minneapolis
Kansas City
Price Income Rate (PIR)
Fuente: CChC en base a CASEN 2017, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey y BatchGeo.POSIBLES CAUSAS Asimismo, normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el área urbana. Restricciones o prohibiciones al crecimiento urbano virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas. Fuente: 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
ALGUNAS SOLUCIONES
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
PROPUESTAS CChCALGUNAS SOLUCIONES Planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas. Densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la infraestructura pública de alto estándar (con y sin subsidio). Nueva y potente política de arriendos en la que, por la magnitud del problema, participe el sector público y el privado. ¿Serán estas las soluciones? ¿Existen otras causas y otras soluciones? ¡Conversemos!
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios
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