CURSO VIVIENDA PROTEGIDA BANESTO - ESTUDIOS INMOBILIARIOS. UNIVERSIDAD AUTÓNOMA www.laviviendaprotegida.com
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CURSO VIVIENDA PROTEGIDA
BANESTO
ESTUDIOS INMOBILIARIOS. UNIVERSIDAD AUTÓNOMA
www.laviviendaprotegida.com
Viviendas construidas con arreglo a una normativa de
diseño y calidad, de acuerdo con el procedimiento
administrativo establecido que las declare como
protegidas, y para cuya construcción y/o adquisición la
Vivienda Protegida Administración Pública prevé ayudas de diversa índole,
estableciendo como límites más importantes el precio de
la vivienda y los ingresos de los adquirentes o inquilinos.
Concepto amplio
Siglas: VPO, VPP, VPPB, VPPL, VPPA, VPPAOC,
VPPAOCJ, VPORE……..etc.
Noviembre 2009 2 www.laviviendaprotegida.com
COMPETENCIAS EN MATERIA DE VIVIENDA
ESTADO ( 149.1.13ª CE) CC.AA (148.1.3ª CE)
PLANES DE VIVIENDA LEGISLACIÓN VIVIENDA
Recursos
Recursos Económicos
Económicos
Requisitos
Superficies CONVENIOS
Precios máximos
Ingresos máximos destinatarios Calificación
Duración del régimen legal Gestión ayudas Estatales
Planes autonómicos
Normativa Supletoria
Noviembre 2009 3 www.laviviendaprotegida.com
Noviembre 2009 4 www.laviviendaprotegida.com
IPREM. Tipologías de viviendas PEVR 2009-2012
RÉGIMEN ESPECIAL ≤ 2,5 VECES IPREM
RÉGIMEN GENERAL ≤ 4,5 VECES IPREM
RÉGIMEN CONCERTADO ≤ 6,5 VECES IPREM
Noviembre 2009 5 www.laviviendaprotegida.com
IPREM
► Cuantía de la parte general y especial
de la renta de la declaración o
declaraciones presentadas por la unidad
familiar.
Definición:
Sirve como referencia para ► Dicha cuantía se DIVIDE entre el
determinar los ingresos IPREM del año.
máximos familiares para
► El Nº de veces el Iprem podrá ser ponderado
acceder a determinado tipo de
mediante la aplicación de un coeficiente
vivienda y de ayuda.
multiplicativo único comprendido entre 0,70 y 1 en
función de:
› número miembros de la unidad familiar
› precios de viviendas
› otros factores a ponderar por las CC.AA
Noviembre 2009 6 www.laviviendaprotegida.com
IPREM
Declaración relativa al último período impositivo con plazo de presentación vencido.
Hasta 30 de junio de 2010, 7.236,60 €
vigente el IPREM de 2008
Desde 1 julio de 2010 hasta
el 30 junio de 2011, IPREM 7.381,33 €
2009
Ingresos familiares Coeficiente autonómico
Nº veces IPREM
7.236,60 € (0,70 y 1)
Noviembre 2009 7 www.laviviendaprotegida.com
INGRESOS SEGÚN N º VECES IPREM 2008
Nº veces Ingresos máximos según
Tipo
IPREM coeficiente corrector (1-0,70)
REG. ESPECIAL ≤ 2,5 18.091,50 € 25.845,00 €
REG GENERAL ≤ 4,5 32.564,70 € 46.521,00 €
REG. CONCERTADO ≤ 6,5 47.037,90 € 67.197,00 €
Noviembre 2009 8 www.laviviendaprotegida.com
IPREM
En la Comunidad Valenciana, una familia quiere acceder a una vivienda protegida de
Régimen General en un ATPMS B.
Juan 26.000,00 €
Ingresos familiares Unidad Familiar
María 12.000,00 €
Unidad familiar de 3 miembros Coef. 0,85
38.000 € / 7.236,60 € = 5,25 X 0,85= 4,46 VECES IPREM
LIMITE DE ACCESO ≤ 4,5 SI CUMPLIRÍA
Noviembre 2009 9 www.laviviendaprotegida.com
SUPERFICIES
son
Establecidas por las CCAA
Superficie útiles de vivienda
Por defecto la mínima de 30m2 para dos personas.
(ampliable 15m2 para cada persona adicional)
Vivienda: 90 m2
A efectos de Financiación
Estatal la superficie útil Garaje: 25 m2
máxima de :
Trastero: 8 m2
Noviembre 2009 10 www.laviviendaprotegida.comMÓDULO BÁSICO ESTATAL (MBE)
Definición:
Es la cuantía, en euros por metro cuadrado de superficie útil, que
sirve como referencia para la determinación de los precios máximos
de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas
previstas en el Plan de Vivienda.
► Actualmente el Plan Estatal 2009-2012 fija el módulo en 758 €
por metro cuadrado de superficie útil.
► En la Comunidad Autónoma de Canarias se incrementará en un
10%.
Noviembre 2009 11 www.laviviendaprotegida.comPRECIO MÁXIMO DE VENTA m2 UTIL
RÉGIMEN ESPECIAL 758 € x 1,50
RÉGIMEN GENERAL 758 € x 1,60
RÉGIMEN CONCERTADO 758 € x 1,80
Noviembre 2009 12 www.laviviendaprotegida.comAMBITOS TERRITORIALES DE PRECIO MÁXIMO SUPERIOR (ATPMS)
Se establecen según varios criterios, atendiendo fundamentalmente al
esfuerzo económico y capacidad de los demandantes en ese municipio
En ellos se puede incrementar el precio.
REG ESPECIAL y R. CONCERTADO y
GENERAL Vivienda Usada
ATPMS A 60% 120%
ATPMS B 30% 60%
ATPMS C 15% 30%
Noviembre 2009 13 www.laviviendaprotegida.comPRECIO MÁXIMO
Coeficiente Coeficiente
Precio máximo M2u MBE Tipología Localización
Vivienda de Régimen General en un municipio ATPMS B :
758 € x 1,60 x 1,30= 1.576,64 m2 útil
Vivienda de Régimen Concertado en un municipio ATPMS C:
758 € x 1,80 x 1,30= 1.773, 72 m2 útil
Noviembre 2009 14 www.laviviendaprotegida.comPRECIOS MÁXIMOS ALCANZABLES POR LAS CCAA EN EL PEVR 2009-2012
Adquisición
ATPMS / tipologías Especial General Concertado vivienda Usada
libre
Coef. Tipología 1,5 1,6 1,8 1,6
GRUPO A
incremento del 60% para general y especial y del
120% si es precio concertado y libre usada 1.819,20 € 1.940,48 € 3.001,68 € 2.668,16 €
GRUPO B
incremento del 30% para general y especial y del
1.478,10 € 1.576,64 € 2.183,04 € 1.940,48 €
60% si es precio concertado y libre usada
GRUPO C
incremento del 15% para general y especial y del
1.307,55 € 1.394,72 € 1.773,72 € 1.576,64 €
30% si es precio concertado y libre usada
GRUPO D
sin incremento 1.137,00 € 1.212,80 € 1.364,40 € 1.212,80 €
Noviembre 2009 15 www.laviviendaprotegida.comPRECIO MÁXIMO DE VENTA
60% del precio máximo de venta x m2 útil
PRECIO GARAJE:
se computan máximo 25 m2 útiles (1ª plaza Madrid 50%
precio)
60% del precio máximo de venta x m2 útil
PRECIO TRASTERO :
se computan máximo 8 m2 útiles (Madrid 50% precio)
Precio máximo M2u Superficie útil de la vivienda
Precio
+
60% Precio máximo M2u Superficie útil de garaje
+
60% Precio máximo M2u Superficie útil de trastero
No se puede cobrar precio alguno por piscinas, jardines, parques, instalaciones deportivas…etc.
Noviembre 2009 16 www.laviviendaprotegida.comPRECIO MÁXIMO DE VENTA
Calcular precio máximo de venta de una vivienda de Régimen General en un
ATPMS B
Superficie vivienda: 80 m2 útiles
Superficie garaje: 25 m2 útiles
Superficie trastero: 8 m2 útiles
Precio m2u = 758 € x 1,60 x 1,30=1.576,64 € m2 útil
Precio máximo legal de venta=
1.576,64 € m2 útil x 80 + 945,98 € m2 útil x 25 + 945,98 m2 útil x 8
= 157.348,67 €
Noviembre 2009 www.laviviendaprotegida.comCALIFICACIÓN
CALIFICACIÓN PROVISIONAL
La calificación provisional es un acto administrativo en el que se fijan las bases
económicas, jurídicas y técnicas de la construcción a realizar así como los
beneficios inherentes a la misma.
La calificación provisional se otorga sobre un proyecto previo al inicio de las
obras. Una vez otorgada, no podrá procederse a la actualización del precio por
m2 de superficie útil aplicable a las viviendas a las que ella se refiera.
CALIFICACIÓN DEFINITIVA
Acto administrativo por el que se declara una vivienda afecta a un determinado
régimen legal especial de uso, conservación y limitaciones a la facultad de
disposición.
Se inicia la duración del régimen de protección.
Será necesario incorporar a las escrituras de compraventa.
Noviembre 2009 18 www.laviviendaprotegida.comCALIFICACIÓN Noviembre 2009 19 www.laviviendaprotegida.com
Noviembre 2009 20 www.laviviendaprotegida.com
CALIFICACIÓN Noviembre 2009 21 www.laviviendaprotegida.com
DESTINO, LIMITACIONES Y DURACIÓN DE LA PROTECCIÓN
> DESTINO
Domicilio habitual y permanente
> LIMITACIONES
Antes de 10 años: Autorización para venta en los supuestos
regulados por las CCAA.
Necesario cancelar préstamo y devolver ayudas + intereses legales.
A partir de los 10 años: Se pueden vender al precio vigente sin
devolver ayudas. El préstamo pierde condición de convenido.
> PLAZO DE PROTECCIÓN
Mínimo de 30 años. Las limitaciones se inscriben en el Registro de la Propiedad
> DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
Noviembre 2009 22 www.laviviendaprotegida.comPLAN ESTATAL 2009-2012.Ejes del Plan
1. Promoción de viviendas protegidas.
a) Promoción de vivienda protegida para alquiler.
b) Promoción de vivienda protegida para venta.
c) Promoción de alojamientos para colectivos especialmente vulnerables y otros colectivos específicos.
2. Ayudas a demandantes de vivienda.
a) Ayudas a inquilinos.
b) Ayudas a adquirentes de nuevas viviendas protegidas y de viviendas usadas.
3. Áreas de rehabilitación integral y renovación urbana.
4. Ayudas RENOVE a la rehabilitación y eficiencia energética.
5. Ayudas para adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida.
6. Ayudas a instrumentos de información y gestión del Plan.
Noviembre 2009 23 www.laviviendaprotegida.comBeneficiarios
Los que cumplan los requisitos exigibles en general para cada tipo de
actuación protegida.
del Plan
Beneficiarios con derecho a protección preferente:
Mayor intensidad de las ayudas
Excepciones o suavización de requisitos
Prioridad a la hora de designar ayudas
Unidades familiares con ingresos que no excedan de 1,5 veces IPREM
en alquiler y de 2,5 veces IPREM en propiedad.
Personas que acceden por primera vez a la vivienda.
Jóvenes, menores de 35 años y personas mayores de 65 años.
Mujeres víctimas de la violencia de género y víctimas del terrorismo.
Afectados por situaciones catastróficas.
Familias numerosas y Familias monoparentales con hijos.
Personas dependientes o con discapacidad oficialmente reconocida, y
las familias que las tengan a su cargo.
Personas separadas o divorciadas, al corriente del pago de pensiones.
Personas sin hogar o procedentes de operaciones de erradicación del
chabolismo.
Otros colectivos a determinar CCAA.
Noviembre 2009 24 www.laviviendaprotegida.com1) No ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o
de disfrute sobre alguna vivienda sujeta a protección pública en
España. Salvo que sea inhabitable.
2) No ser titular de vivienda libre cuyo valor exceda del 40 por ciento
del precio de la vivienda que se pretende adquirir. (60% de
Requisitos determinados supuestos)
generales de
3) Estar inscrito en un registro público de demandantes.
acceso y
financiación 4) No superar los ingresos familiares máximos establecidos para
cada tipología de viviendas y ayuda. En caso de solicitud por las
CCAA de unos ingresos mínimos también habrán de cumplirse.
5) Que la actuación para la que se solicita financiación haya sido
calificada como protegida por las CCAA y ciudades de Ceuta y
Melilla.
6) No haber obtenido ayudas financieras ni préstamo convenido para
el mismo tipo de actuación, durante los diez años anteriores a la
solicitud actual.(excepciones)
Noviembre 2009 25 www.laviviendaprotegida.comTIPOLOGÍAS PEVR 2009-2012
RÉGIMEN Destinatarios Precio Préstamo Subsidiación Ayuda
758 € convenido Entrada
Concertado ≤ 6,5 IPREM X 1,80
No tienen
X zona ATPMS
X 1,60
X zona Para el Primer acceso en
General ≤ 4,5 IPREM Si , 80%
ATPMS propiedad.
≤ 4,5 IPREM
X 1,50 Cuantía de las ayudas por
Especial ≤ 2,5 IPREM X zona ATPMS tramos según ingresos
Noviembre 2009 26 www.laviviendaprotegida.comPRÉSTAMO CONVENIDO A LOS ADQUIRENTES
Es un préstamo hipotecario hasta el 80% del precio de escritura.
Podrá ser obtenido por subrogación o directamente una vez obtenida
la calificación definitiva.
Plazo 25 años ampliable mediante acuerdo con la entidad de crédito.
Tipo de interés Variable: Euribor + (0,25-1,25)
Fijo: Se determinará en los Convenios
No tiene comisiones
Noviembre 2009 27 www.laviviendaprotegida.com• Ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces IPREM
• Aquellas personas que nunca han tenido una vivienda en
Requisitos Primer propiedad, o que han sido privados de su uso por causas
acceso a la vivienda en no imputables a los interesados, o cuando el valor de la
propiedad vivienda, o del derecho sobre la misma, no exceda del 25
% del precio de la vivienda que se pretende
adquirir.(Excepciones)
Si cumplen
AYUDA DIRECTA
SUBSIDIACIÓN
A LA ENTRADA
Noviembre 2009 28 www.laviviendaprotegida.comCuantía general
Ingresos Adquirentes Euros año/ 10.000 €
préstamo
< 2,5 IPREM 100 €
SUBSIDIACIÓN
>2,5 < 3,5 IPREM 80 €
>3,5 < 4,5 IPREM
60 €
Inicialmente durante 5 años con posibilidad de renovación por un período igual.
Incrementos para determinados colectivos con protección preferente.
Noviembre 2009 29 www.laviviendaprotegida.comAYUDA ESTATAL DIRECTA A LA ENTRADA (AEDE)
Mujeres
Familias numerosas, víctimas de la
monoparentales con violencia de
hijos y personas género,
Ingresos Cuantía General Jóvenes menores víctimas del
Familiares. Nº de de 35 años dependientes o con
discapacidad y sus terrorismo y
veces el IPREM personas
familias
separadas o
divorciadas
< 2,5 8.000 € 9.000 € 12.000 € 11.000 €
>2,5 < 3,5 7.000 € 8.000 € 10.000 € 9.000 €
>3,5 ≤4,5 5.000 € 6.000 € 8.000 € 7.000 €
Cuantía adicional de la AEDE por ubicación de la vivienda en un ATPMS
ATPMS A 1.200 € ATPMS B 600 € ATPMS C 300 €
En la CA de Canarias para el resto de zonas se incrementará en 220 €
Para la obtención de la AYUDA la cuantía del préstamo convenido no podrá ser inferior al 60
% del precio de la vivienda, y que esta cuantía no se reduzca por debajo de dicho porcentaje
durante los 5 primeros años del período de amortización. En caso contrario, será obligatorio el
reintegro más los intereses de demora.
Noviembre 2009 30 www.laviviendaprotegida.comEJEMPLO DE AYUDAS
Precio máximo vivienda :157.348,67 €
Unidad familiar con 4,46 veces IPREM
Préstamo Convenido 80% 125.878,94 €
Subsidiación 60 € anuales/ 10.000€ préstamo durante 755 € anuales
5 años prorrogable.
AEDE 5.000 € Cuantía general 5.600 €
600 € ATPMS B
Compatible con ayudas autonómicas
Noviembre 2009 31 www.laviviendaprotegida.comSTOCK DE VIVIENDAS
STOCK VIVIENDAS
LIBRES
Calificar como Ayudas a
protegidas ADQUIRENTES
Vivienda Usada
Noviembre 2009 32 www.laviviendaprotegida.comCalificar viviendas libres como protegidas. (hasta 31/12/09 Disp. Transitoria)
Requisitos
Licencia de obras previa al 1 Septiembre de 2008
principales
Solicitud de calificación como vivienda protegida en venta o
arrendamiento en cualquier tipología: Especial, General o
Concertada
Cumplimiento de la Normativa de vivienda protegida de las
Calificación por CA Comunidades Autónomas:
Precios
Superficies
Ingresos de los adquirentes
Plazos mínimos de protección
Las mismas ayudas que las viviendas de nueva construcción de
Préstamo y Ayuda
la misma tipología
Duración régimen Mínimo 30 años.
Noviembre 2009 33 www.laviviendaprotegida.comNoviembre 2009 34 www.laviviendaprotegida.com
Ayudas a la adquisición de vivienda usada
Viviendas protegidas en posteriores transmisiones
Viviendas libres de + 1 año desde LPO
Tipos de vivienda
usadas Hasta 31/12/2009 (periodo prorrogable) viviendas con LPO
anteriores al 24/12/2008 y la vivienda cumpla las
características relativas a superficies, precios y nivel de
ingresos de los adquirentes.
Precio máximo = 758 € * 1,60 * Coef. ATPMS (libres usadas)
Hasta 6,5 veces IPREM préstamo convenido.
Préstamo y Ayudas Hasta 4,5 en Primer acceso en Propiedad Ayudas y
subvenciones
Duración y Régimen Mínimo 15 años solo en precios en posteriores transmisiones
o la duración del préstamo si fuera mayor
Noviembre 2009 35 www.laviviendaprotegida.comNoviembre 2009 36 www.laviviendaprotegida.com
Noviembre 2009 37 www.laviviendaprotegida.com
Noviembre 2009 38 www.laviviendaprotegida.com
Ayudas al adquirente de vivienda libre usada.
Transformación a Vivienda Protegida. Requisitos
Tipo de actuación Requsitos LPO más de un año o anterior al
licencia de obras previa al 1/9/2008
24/12/2008
Solicitar calificación provisional en CA.
Requisitos técnicos
Requisitos normativa autonómica. Superficies Sólo superficies a efectos de financiación
vivienda
Algunas CCAA exigen promociones completas
R.Especial R.General R.Concertado ≤ 6,5
Ingresos máximos
Valencia y Murcia hasta 4,5
adquirentes < 2,5 < 4,5 < 6,5
Andalucía y Madrid 5,5
Precios máximos
1,50 x Coef.ATPMS 1,60 x Coef.ATPMS 1,80 x Coef.ATPMS 1,60 x Coef.ATPMS
Estatales
Ayudas al Promotor Sólo en arrendamiento No
Préstamo
80% del precio
Convenido
Subsidiación y
Si, para Primer Acceso en Propiedad. Hasta 4,5 veces IPREM (Aprox 32.564,70 €- 46.521 €)
AEDE
Duración del Limitación en precios posteriores transmisiones
Duración mínima de 30 años
régimen protección durante 15 años mínimo.
Noviembre 2009 39 www.laviviendaprotegida.comwww.laviviendaprotegida.com
consultores
antonio blanco
abogado
+ 34 690 885533
antonioblanco@laviviendaprotegida.com
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