CONTROL DE ALQUILERES: ANÁLISIS DE EVIDENCIA EMPÍRICA Y PROPUESTAS DE POLÍTICA PÚBLICA - Alberto Gómez
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ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
CONTROL DE ALQUILERES:
ANÁLISIS DE EVIDENCIA
EMPÍRICA Y PROPUESTAS
DE POLÍTICA PÚBLICA
Alberto Gómez
1
ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
2
ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
ÍNDICE
1. Introducción 5
2. El mercado del alquiler de vivienda en España y su evolución reciente 6
2.1. Radiografía del mercado del alquiler en España 6
2.2. Variaciones recientes del mercado del alquiler 8
2.3. El rally de precios de los alquileres y sus efectos 11
3. Teoría económica y precio máximo del alquiler 12
3.1. ¿Por qué el mercado no soluciona el problema? 13
3.2. Los efectos del control de alquileres según la lógica económica 14
3.3. Una medida de difícil diseño 17
4. Evidencia empírica sobre el control de los alquileres 18
4.1. Aplicación histórica de controles sobre los precios de los alquileres 18
4.2. Los controles de alquileres en España 19
4.3. Los controles de alquileres en la actualidad 20
4.4. Evidencia sobre los efectos de los controles de precios de los alquileres 21
5. Conclusiones 23
6. Propuestas alternativas de política pública 23
Bigliografía 26
3ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
4ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
CONTROL DE ALQUILERES:
ANÁLISIS Y PROPUESTA
01 DE MARZO Alberto Gómez
Investigador de Civismo
1. INTRODUCCIÓN
El elevado y constante crecimiento de los precios ahorro y el consumo de otros bienes1, e incluso
del alquiler de vivienda en los últimos años en las obliga a algunas familias a abandonar el lugar
grandes metrópolis de los países desarrollados donde residen. Por otro lado, limita la movilidad
ha generado en la opinión pública un debate en de los trabajadores y su eficiente colocación en
torno a la idoneidad de establecer regulaciones el mercado laboral, al impedirles mudarse a las
que los limiten y faciliten el acceso a esta, lo cual áreas donde hay puestos de trabajo idóneos para
ha llevado en última instancia a una oleada de ellos2. Es, por tanto, entendible el clamor popular
medidas y controles de en gran cantidad de paí- por una actuación pública coordinada que ayude
ses (The Economist, 2019). a paliar el problema y evite las ineficiencias men-
cionadas.
España no se ha librado de esta dinámica inter-
nacional y las grandes ciudades han concentrado Aunque existe un amplísimo abanico de políticas
la actividad económica y el empleo en los últimos orientadas a aliviar la escasez y frenar la subida
años, atrayendo así trabajadores de su periferia, de precios en el mercado de alquiler de vivien-
de zonas rurales o incluso de otros países. Este da residencial, estas pueden clasificarse en tres
rápido y concentrado (tanto geográfica como grandes grupos: controles de los precios, provi-
temporalmente) crecimiento de la demanda de sión pública de oferta de viviendas en arrenda-
vivienda en alquiler, muy por encima del de la miento, y medidas dirigidas a incentivar la oferta
oferta (rígida en el corto plazo) ha tensionado el privada y a contener el aumento del gasto de los
mercado, generando una escasez relativa o desa- hogares causado por el incremento de los precios
bastecimiento de vivienda y elevando los precios. del alquiler (López-Rodríguez y Matea, 2020). El
Esta notable subida tiene graves consecuencias debate público en España ha girado en torno al
tanto para determinados colectivos como para la 1 El excesivo gasto en alquiler de las familias en detrimento del
consumo y el ahorro puede conducir a desequilibrios macroeco-
economía en su conjunto: por un lado, dificulta la nómicos severos.
2 En este sentido, una mayor prevalencia del alquiler sobre la pro-
emancipación de los jóvenes e incrementa de ma- piedad y un mercado de vivienda en alquiler más amplio pueden
ser beneficiosos en términos macroeconómicos, al permitir una
nera significativa el gasto en alquiler en la cesta mayor movilidad laboral y ajustes más rápidos de la oferta de tra-
bajo.
de consumo de los hogares, en detrimento del
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primer gran grupo de medidas, esto es, la posi- el mercado del alquiler de vivienda apoyándonos
bilidad de intervenir directamente el mercado y en la literatura existente y después analizamos la
limitar los precios y su crecimiento anual; si bien evidencia empírica disponible sobre la materia.
ya existen restricciones al aumento anual de los Por último, presentamos las conclusiones alcan-
alquileres de las viviendas ya arrendadas3, y se zadas sobre los controles de precios de los alqui-
han implementado medidas destacables por par- leres y proponemos algunas políticas públicas al-
te de algunos gobiernos autonómicos y ayunta- ternativas orientadas a aliviar tanto la escasez de
mientos, como la limitación de precios de los al- vivienda en alquiler como la presión que supone
quileres puesta en marcha por la Generalidad de para los hogares precios del alquiler demasiado
Cataluña4. elevados.
Sin embargo, aunque los controles de precios de
los alquileres pueden ayudar a las familias arren- 2. EL MERCADO DEL ALQUILER DE
dadas a reducir sus costes y aliviar su situación fi- VIVIENDA EN ESPAÑA Y SU EVOLUCIÓN
nanciera, la efectividad de este tipo de medidas a RECIENTE
la hora de facilitar el acceso a la vivienda es cuan-
to menos dudosa, existiendo de hecho entre los 2.1. Radiografía del mercado del alquiler en
economistas un amplio consenso sobre la inefec- España
tividad de esta práctica (Alston, Kearl, Vaughan,
1992)5. España es uno de los países de con menor pre-
valencia del régimen de alquiler6 sobre la vivien-
En el presente trabajo analizamos brevemente el da residencial. En comparación con los países de
mercado del alquiler de vivienda residencial en nuestro entorno, un porcentaje mucho menor de
España y su evolución en los últimos años para los hogares reside en una vivienda que no posee.
entender las causas del crecimiento de los pre- En el año 2019, tan sólo un 23’8% de los hogares
cios del alquiler. Posteriormente desarrollamos españoles vivía en régimen de alquiler, un por-
una breve teoría sobre los controles de precios en centaje sorprendentemente bajo en comparación
con la media de la Unión Europea (30’8%)7 y que
3 El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler, establece que “el incremento contrasta con el de países como Alemania (48´9%)
producido como consecuencia de la actualización anual de la ren-
ta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcen- o Francia (35’9%) (Eurostat, 2020).
tual experimentada por el Índice de Precios al Consumo […].”
4 Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en 6 Con el fin de simplificar, consideramos como hogares residentes
materia de contención de rentas en los contratos de arrendamien- en régimen de alquiler aquellos que se encuentran en una de las
to de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 3 siguientes tipologías: alquiler a precios de mercado, alquiler a
24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho precios inferiores a los de mercado y cesiones gratuitas; por residir
a la vivienda en una vivienda de la que no son propietarios.
5 Frente a la afirmación “un precio máximo sobre los alquileres 7 A efectos de realizar un análisis más completo escogemos el
reduce la cantidad y calidad de vivienda disponible”, un 76’3% dato ‘European Union – 28 countries’ que incluye a todos los paí-
de 1.350 economistas dijeron estar de acuerdo y un 16’6% de ses que actualmente forman parte de la Unión Europea más el
acuerdo con salvedades. Reino Unido
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Esta proporción de residentes en alquiler tan de hogares que residen en alquiler es mucho ma-
baja, se debe principalmente a los efectos distor- yor entre los jóvenes. Según datos del INE (2017),
sionadores de la legislación sobre el mercado de un 73’6% de los hogares cuya persona de refe-
vivienda posterior a la Guerra Civil Española. En rencia9 estaba entre los 16 y los 29 años residían
concreto, la Ley de Arrendamientos Urbanos de en alquiler, frente al 19’5% de aquellos entre 45
1964 limitaba el crecimiento de los alquileres, lo y 64, y el escaso 10’8% de aquellos hogares cuya
cual desincentivó el mantenimiento de la vivien- persona de referencia superaba los 65 años.
da en alquiler y provocó que casi toda la nueva
vivienda construida desde entonces se destinara En cuanto a la nacionalidad de la persona de refe-
a la venta, dadas las mayores rentabilidades en rencia del hogar, encontramos mayores ratios de
comparación con el alquiler. Otro factor determi- residencia en viviendas en alquiler para aquellos
nante es la escasa seguridad jurídica actual que hogares cuya persona de referencia no tiene la
tienen los propietarios, incapaces de echar a los nacionalidad española, especialmente para inmi-
inquilinos morosos o a los “okupas”. Otros facto- grantes provenientes de países de fuera de la UE
res como los largos plazos de prorrogación de los (84%), frente a aquellos provenientes de países
contratos o los límites a los crecimientos anuales comunitarios (58’3%) y frente a ciudadanos nacio-
del precio pueden ser también determinantes. A nales (19%) (INE, 2017).
estas cuestiones volvemos en la última sección
del estudio. En relación con la situación laboral de los hoga-
res, encontramos mayores ratios de residencia en
Por el contrario, en el año 2019 el 76’2% de los viviendas en alquiler para aquellos cuya persona
hogares españoles residía en una vivienda de su de referencia es un trabajador parado o que se
propiedad8. Así, en el año 2019 había 4’4 millones encuentran en una situación de empleo temporal
de hogares en régimen de alquiler frente a 14’2 (27’8% y 37’3%, respectivamente, frente al casi
millones en régimen de propiedad (INE, 2019). 20% de los trabajadores indefinidos y autónomos
en 2018) (López-Rodríguez y Matea, 2019).
De manera no sorprendente, encontramos una
serie de características comunes entre los tipos A efectos analíticos, es importante comprender la
de hogares y los colectivos que residen en vivien- segmentación del mercado del alquiler que aca-
das en alquiler en mayor proporción. bamos de explicar, ya que el crecimiento de los
colectivos que viven mayoritariamente en alquiler
En cuanto a la edad de la persona de referencia (personas jóvenes, extranjeros, parados y trabaja-
del hogar, los datos muestran que el porcentaje dores temporales) supone en última instancia un
9 Se considera persona de referencia del hogar aquella mayor de
8 Este dato incluye tanto los hogares cuya vivienda está total- 16 años a cuyo nombre está el título de propiedad o el contrato
mente pagada como aquellos con pagos pendientes. de arrendamiento o subarrendamiento de la vivienda.
7ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
crecimiento de la demanda de alquiler vivienda la vivienda social en alquiler, España se sitúa a la
que puede estar, en parte al menos, detrás del cola de Europa, con un 2’5% del total de vivien-
crecimiento de su precio. das entrando en esta categoría, frente al 9’3% de
la media comunitaria (Ministerio de Transportes,
En el ámbito geográfico, destaca la elevada hete- Movilidad y Agenda Urbana, Dirección General
rogeneidad en el régimen de vivienda residencial de Vivienda y Suelo, 2020). También es importan-
entre las distintas comunidades autónomas. Mien- te señalar que existe en España un stock relevan-
tras la ratio nacional de hogares que residían en te de vivienda vacía que podría suponer cerca del
régimen de alquiler en el año 2017 era del 23’3%, 14% del parque de vivienda (INE, 2011), pero la
sólo Canarias (32’7%), Baleares (31’8%), Cataluña mayor parte de este se encuentra en localidades
(28’1%) y Madrid (27%) la superaban (INE, 2017). pequeñas10 donde la demanda es baja o prácti-
Es precisamente en estas regiones, focos de ac- camente nula y los precios no se encuentran en
tividad económica y empleo en la última década, dinámicas alcistas exageradas.
donde se aprecia también un mayor incremento
de la proporción de residentes en alquiler y de los
precios de los alquileres. 2.2. Variaciones recientes del mercado del
alquiler
En lo relativo a la oferta de vivienda, según datos
provisionales del Ministerio de Transportes, Mo- Ahora que hemos desgranado brevemente la
vilidad y Agenda Urbana (2019), en el año 2019 composición de la demanda y la oferta de alquiler
había 25.793.323 viviendas en España. De estas, en España, analizamos las variaciones ocurridas
se estima que tan sólo un 20% del parque de vi- en ellas en los últimos años.
vienda se destina al alquiler (Jones Lang Lasalle,
2020), un dato muy alejado del correspondiente a Apreciamos una tendencia de los españoles a
otros países de nuestro entorno, aunque parece optar relativamente cada vez más por el alqui-
que esta ratio aumentará en los próximos años. ler en detrimento de la propiedad. En concreto,
También a diferencia de otros países, la oferta el número de hogares residentes en alquiler ha
del mercado del alquiler se encuentra aún muy aumentado en 3’4 puntos porcentuales desde el
atomizada, hallándose en su mayoría en manos año 2009, cuando sólo un 20’4% de los hogares
de particulares (80%) en vez de en empresas es- españoles residía en una vivienda en alquiler, has-
pecializadas (menos del 10%) lo que supone una ta el citado 23’8% del año 2019 (Eurostat, 2020).
falta de profesionalización y denota la clara nece- En cuanto a los valores absolutos del número
sidad de institucionalización del sector, si bien en total de hogares, la serie histórica del INE sólo
las grandes ciudades la atomización es menor y 10 Se estima que casi el 70% de la vivienda vacía en España se
encuentra en localidades con poblaciones inferior a 100 mil ha-
la especialización mayor (CIS, 2018). En cuanto a bitantes.
8ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
proporciona valores desde el año 2013, y muestra vivía en alquiler a precios de mercado; mientras
que desde dicho año ha crecido en más de 400 que, en el año 2017, la cifra era ya del 48’9%. Una
mil (INE, 2019)11. Es decir, en España cada vez hay tendencia similar podemos observar para los ho-
más hogares y cada vez es mayor la proporción gares cuya persona de referencia se situaba entre
de ellos que reside en alquiler. Ahora, cabe pre- los 30 y los 44 años, pasando este mismo dato
guntarse cuáles son los factores que han hecho del 15’8% en 2007 al 25’1% en 2017 (INE, 2017).
crecer la proporción de hogares en alquiler. Es importante tener en cuenta a todos aquellos
jóvenes que pretenden independizarse pero que
Un factor que se antoja determinante a la hora de no pueden hacerlo dados los altos precios del
explicar esta variación es la situación del mercado alquiler, ya que, aunque no se ven reflejados en
laboral español. Mientras en el primer trimestre estos datos, ejercen también una presión consi-
del año 2009 un 25’2% de los trabajadores lo era derable sobre los precios de los alquileres.
bajo un contrato temporal, a finales del 2019 este
dato era del 26’1%. En términos absolutos, esta Por tanto, y como apuntan los investigadores
cifra creció en cerca de 360 mil personas en dicho del Banco de España (López-Rodríguez y Matea,
periodo (INE, 2020). Es también destacable el re- 2019), el crecimiento de la demanda de alquiler
nombrado aumento de la precariedad desde el de vivienda se concentra en los hogares jóvenes,
comienzo de la recuperación económica en el año en los hogares inmigrantes, en los de menor ren-
2014, el cual se ve reflejado en el crecimiento de ta y en aquellos cuya persona de referencia son
los trabajadores en jornada a tiempo parcial (de los trabajadores temporales; y con particular in-
2’4 millones de personas en el primer trimestre tensidad en áreas geográficas específicas como
de 2009 a 2’9 millones en el cuarto trimestre de Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias; y otras
2019), lo que dificulta el acceso a la vivienda en grandes ciudades. Para estos colectivos, la pro-
propiedad al mermar los ingresos de aquellos ho- porción de ellos que reside en alquiler no sólo
gares con jornadas laborales reducidas. partía de niveles más altos, sino que además ha
crecido más rápido en los últimos años que para
Otro factor clave es la demografía. Cada vez hay otros colectivos. Las razones que impulsan a ho-
más hogares jóvenes12 y es cada vez más común gares con estas características hacia la residencia
entre ellos optar por la residencia en alquiler y en viviendas de alquiler son claras: colectivos de
menos por la propiedad. En el año 2007, de los menor renta o con menor capacidad futura de
hogares cuya persona de referencia se encontra- generarla, como los mencionados, se encuen-
ba entre los 16 y los 29 años, tan sólo el 28’4% tran en dificultades para aumentar sus ingresos
11 No encontramos series históricas fiables para el número de -presentes y futuros- dada la mayor prevalencia
hogares en alquiler.
12 El número de hogares jóvenes ha crecido en términos absolu- del desempleo, los contratos temporales y las
tos, si bien no en términos relativos dado el envejecimiento de la
población española en la última década jornadas laborales reducidas/parciales durante la
9ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
recuperación económica reciente (Anghel et al., viviendas. Además, es necesario tener en cuenta
2018). Estos niveles bajos e inciertos de ingresos que la oferta de vivienda es especialmente rígida
impiden a muchos hogares ahorrar o cumplir los en el corto plazo, al ser un bien que generalmen-
requisitos para conseguir una hipoteca13 que les te necesita de largas etapas de planificación y
permita acceder a una vivienda de su propiedad, construcción por partes de las empresas promo-
viéndose obligados a residir en viviendas alquila- toras y constructoras. Es decir, es necesaria una
das. La mayor incidencia del desempleo, la pre- cierta previsión futura de la demanda en el mer-
cariedad laboral y la incertidumbre en la última cado inmobiliario para poder hacer frente a ella
década habría impulsado por tanto a numerosos invirtiendo con antelación, de lo contrario pode-
hogares a demandar viviendas en alquiler. Este mos encontrarnos en situaciones como la actual:
razonamiento concuerda con los datos de la En- demandas insatisfechas y escasez que no puede
cuesta Financiera de las Familias (Banco de Espa- satisfacerse a corto plazo.
ña, 2017) que muestran la mayor prevalencia del
régimen de residencia en alquiler a menor nivel También es destacable mencionar el crecimiento
de renta14. del alquiler turístico-vacacional en los últimos años
a través de plataformas digitales como Airbnb, un
Mientras, como hemos visto, la demanda de al- negocio muy rentable que podría haber retirado
quiler de vivienda ha crecido considerablemente, viviendas del mercado del alquiler residencial. De
no lo ha hecho de igual forma su oferta, a pesar hecho, desde algunos sectores de la población y
de la cada vez mayor rentabilidad del alquiler re- desde algunas fuerzas políticas se ha señalado a
sidencial y su atractivo como vehículo de inver- las plataformas de alquiler vacacional como uno
sión, en un contexto de bajas rentabilidades en de los principales causantes del crecimiento de
otros activos; y a pesar de que han entrado nue- los precios del alquiler, justificando así regulacio-
vos operadores especializados al mercado. nes que limitan su actividad. Esta hipótesis supo-
ne que los pisos destinados al alquiler vacacional
La inversión bruta nominal en vivienda experi- serían pisos que se habrían retirado del merca-
mentó una caída superior al 65% a partir del es- do de alquiler residencial, reduciendo la oferta
tallido de la Gran Recesión en 2008 y el pinchazo de vivienda en alquiler residencial y empujando
de la burbuja inmobiliaria, y aunque viene recu- el precio al alza. Si bien existen informes tanto
perándose con fuerza desde el año 2013 (Pérez en contra (CNMC, 2018) como a favor (CNMV,
García et al., 2019), la mayor parte de esta inver- 2018)15 de esta hipótesis, parece que la eviden-
sión está destinada a la venta y no al alquiler de cia empírica apunta a que el surgimiento de estas
13 Especialmente tras el endurecimiento de los requisitos para plataformas sólo explicaría un pequeño porcenta-
acceder al crédito tras la crisis financiera del año 2008.
14 Proporción de hogares en alquiler por quintil de renta en 2014:
32’6% para el primer quintil y 28’1% para el segundo, frente a un 15 Los informes de CNMC y CNMV no presentan evidencia empí-
promedio del 19%. rica que respalde sus hipótesis.
10ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
je del crecimiento de los precios, que podría ser su oferta? ¿Cómo es posible que los inversores
del 15% en Barcelona (Segú, 2018) y que parece dejen pasar tan altas rentabilidades? De acuerdo
no ser significativo en Madrid (Casanova Ferran- con la lógica económica, la alta rentabilidad de
do, 2019)16. En este sentido, otro chivo expiatorio estas inversiones debería atraer inversores que
del crecimiento de los precios de los alquileres en última instancia incrementaran la oferta de
ha sido un grupo de empresas conocidas como vivienda en alquiler, máxime teniendo en cuenta
“socimis”17, a las que se les ha culpado de este que los costes que estas inversiones conllevan no
fenómeno achacando que controlan cada vez una han crecido en igual medida. En este sentido, las
mayor parte del parque de vivienda, actuando de restricciones urbanísticas de las administraciones
forma oligopolista. Esta teoría no tiene ninguna públicas dificultan enormemente la capacidad del
base empírica que la sustente dado que, por un mercado de proveer vivienda en la cantidad que
lado, las socimis controlarían como mucho un 3% el mercado demanda. Volveremos más tarde a
de las viviendas en alquiler18, y por otro, existe esta cuestión.
evidencia que confirma que estas empresas no
tienen poder de mercado para encarecer los al- 2.3. El rally de precios de los alquileres y sus
quileres (Brady y Conlin, 2004). efectos
También es necesario tener en cuenta que, en los Como acabamos de ver, el aumento de la deman-
últimos años, la exasperante y creciente lentitud da de alquiler de vivienda (especialmente en las
de los juzgados españoles en la resolución de regiones citadas y para los colectivos citados)
conflictos entre inquilinos y propietarios, sobre frente a una oferta artificialmente restringida y
todo a la hora de desahuciar inquilinos morosos u relativamente rígida en el corto plazo, ha tensio-
“okupas”, ha supuesto un gran incentivo a retirar nado el mercado haciendo que los precios de los
su vivienda del mercado del alquiler. Esta tenden- alquileres se disparen a partir del año 2013.
cia se ha intensificado en los últimos meses a raíz
de la oleada de ocupaciones vivida. De acuerdo con los datos del portal inmobiliario
Idealista (Idealista, 2020)19, el precio de oferta20
En última instancia cabe hacerse la pregunta, si de la vivienda en alquiler en España alcanzó su
tan rentable es la inversión en alquiler residen- punto más bajo después de la crisis en octubre
cial en algunas áreas de la geografía española, del año 2013, encontrándose en 7’1€/m2 tras va-
¿Por qué no ha aumentado considerablemente rios años de caída. A partir de entonces, el pre-
16 El análisis de Casanova Ferrando es revelador porque a dife-
rencia de otros, corrige los problemas de endogeneidad y depen- 19 Utilizamos los datos de este portal inmobiliario dada la falta de
dencia espacial que podrían darse en otros estudios. datos oficiales desagregados.
17 Socimi: Sociedad anónima cotizada de inversión en el merca- 20 En esta revisión, Idealista muestra los precios de oferta del
do inmobiliario. mercado, es decir, los ofertados por los propietarios, en vez de los
18 Cinco Días (2018). Disponible en https://cincodias.elpais.com/ acordados entre propietario e inquilino. Es importante destacar
cincodias/2018/05/25/midinero/1527269975_249151.html que estos precios son por lo general superiores a los de mercado.
11ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
cio del alquiler en España se ha disparado hasta gastan en alquiler en trono a un 28% de sus in-
alcanzar su máximo histórico en septiembre del gresos netos, frente al 22% de media de la or-
año 2020, con un valor de 11’5€/m2 (un creci- ganización, agravándose esta diferencia para los
miento del 62%). Especialmente intenso ha sido quintiles más bajos de la distribución de la renta.
el crecimiento entre esas mismas fechas en la
Comunidad de Madrid (de 9’9€/m2 a 14’9€/m2, Esta evidente escasez de oferta de vivienda en
una revalorización del 50’5%) y en la provincia alquiler y los elevados precios la misma suponen,
de Barcelona (de 9.3€/m2 a 15’3€/m2, una reva- como hemos comentado antes, un serio proble-
lorización del 64’5%). Cabe destacar que existe ma al dificultar la movilidad de los trabajadores
también una elevada heterogeneidad en el cre- y su óptima colocación en el mercado laboral;
cimiento de los precios entre municipios de una además, el pago de un alquiler excesivamente
misma provincia e incluso entre distritos de una elevado supone un lastre para numerosas familias
misma ciudad. Como destacan los investigadores al ocupar un elevado porcentaje de su renta dis-
del Banco de España, los mayores crecimientos ponible, lastrando en última instancia el ahorro y
se observan en las grandes ciudades (Barcelona, el gasto en el resto de los productos su cesta de
Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada consumo, y generando desequilibrios macroeco-
concentración turística (Málaga, Palma, Las Pal- nómicos.
mas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife);
mientras que los menores aumentos se perciben Las medidas de política pública en esta área de-
en ciudades de la España interior (López-Rodrí- ben estar por tanto enfocadas en el cumplimiento
guez y Matea, 2019). de dos objetivos: aliviar la escasez en el mercado
del alquiler de vivienda y aliviar la presión presu-
Mientras tanto, los sueldos han crecido muy por puestaria de las familias vía reducción del coste
debajo del crecimiento de los alquileres. Según el del alquiler.
estudio Relación de salarios y vivienda en alquiler
en 201921 (Fotocasa e InfoJobs, 2019) el español
medio destinó al pago del alquiler el 28% de su 3. TEORÍA ECONÓMICA Y PRECIO
salario bruto en 2015 y el 40% en 2019. Según MÁXIMO DEL ALQUILER
este mismo estudio, en la actualidad, en las co-
munidades autónomas de Madrid, Cataluña y País Como comentábamos, existe en la opinión pú-
Vasco, el trabajador medio destina más del 50% blica española actual una demanda creciente de
de su salario bruto al pago del alquiler. De acuer- intervención en el mercado del alquiler con el
do con datos de la OCDE, los hogares españoles objetivo de establecer precios más “asequibles”
21 Fotocasa. Los españoles destinan el 40% de su salario al pago que faciliten el acceso a la vivienda y alivien la
del alquiler. Disponible en https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/
los-espanoles-destinan-el-40-de-su-salario-al-pago-del-alquiler/ situación financiera de ciertos colectivos. Tanto
12ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
las demandas de buena parte de la sociedad civil do se vacía y los beneficios de ofertar igualan los
como las propuestas de ciertos partidos políticos costes. Al aumentar la oferta del bien, el mercado
se han centrado especialmente en el estableci- consigue paliar la escasez relativa del mismo y los
miento de precios máximos sobre los alquileres, precios se equilibran.
ya sea interviniendo directamente el precio o su
incremento anual. Es por tanto en esta medida en En el caso que nos ocupa, un crecimiento de los
la que vamos a centrar las secciones 3 y 4 de este precios del alquiler en una determinada zona es-
estudio. Analizamos ahora lo que podemos es- taría enviando una señal de crecimiento de la de-
perar de una medida así de acuerdo con la teoría manda relativa de este bien (vivienda en alquiler).
económica y la literatura disponible al respecto.
En concreto, al aumentar los demandantes de vi-
vienda en alquiler frente a una oferta rígida, ha-
3.1. ¿Por qué el mercado no soluciona el bría cada vez más personas “pujando”, tratando
problema? de conseguir la vivienda, y haciendo que los pre-
cios suban. La subida del precio de los alquileres
Antes de empezar con el análisis del estableci- que señalizaría la escasez relativa de vivienda en
miento de un precio máximo sobre los alquileres alquiler debería ser suficiente para atraer nuevos
de vivienda residencial cabe reflexionar sobre lo propietarios, inversores, constructores, promo-
que debería suponer un crecimiento del precio tores de vivienda, etc., que decidan ofrecer vi-
del alquiler en las circunstancias analizadas y de viendas en alquiler en el mercado para obtener
acuerdo con la lógica económica. esos beneficios extraordinarios. Así, la oferta de
vivienda en alquiler crecería más rápido que la
En principio, y de acuerdo con la teoría econó- demanda hasta cubrir las necesidades del merca-
mica más elemental, el sistema de precios libres do y los precios volverían a estabilizarse e igualar
permite la coordinación económica a través de los costes, frenando el crecimiento de la oferta.
las señales (la información) que los precios emi-
ten, haciendo que los recursos escasos sean efi- Dado lo anterior, parece que permitir que los pre-
cientemente asignados a los usos más valorados cios del alquiler suban y bajen libremente es ne-
(Hayek, 1945). Cuando un bien se vuelve relati- cesario para el buen funcionamiento del mercado
vamente escaso por el crecimiento de su deman- del alquiler residencial. Este análisis se sostiene
da y su precio sube, la rentabilidad de ofertarlo sobre dos supuestos clave (Downs, 1988):
aumenta, atrayendo así oferentes interesados en
obtener esa mayor rentabilidad, que, en busca Existe competencia entre los oferentes (propie-
de ganancias extraordinarias, destinan recursos tarios de vivienda en alquiler y potenciales cons-
a aumentar oferta del bien hasta que el merca- tructores) y entre los demandantes (inquilinos).
13ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
Este supuesto se cumple para el caso en el que para su urbanización. La administración se reser-
se centra este trabajo, dado que los oferentes de va también la potestad de aprobar o suspender
vivienda en alquiler en España son en su mayor planes que supongan cambios relevantes en el
parte pequeños propietarios sin poder de merca- uso del suelo ya urbanizado.
do aparente y los demandantes son hogares que
demandan por lo general una única vivienda. Este férreo control del suelo por parte de las
administraciones públicas impide que las promo-
Los productores y oferentes de vivienda en alqui- toras inmobiliarias y las empresas constructoras
ler pueden entrar al mercado y salir de él libre- dispongan del suelo libremente para construir; al
mente, creando nueva vivienda o retirándola del ser la administración la que lo raciona y termina
mercado. Es necesario que no haya barreras de decidiendo sobre los usos de este. Al dificultar
entrada al mercado para que cualquiera pueda la compra de suelo y la construcción de vivienda
construir vivienda nueva que ofrecer a los poten- en el mismo (y la demolición y construcción de vi-
ciales inquilinos. Este requisito no se cumple. vienda de mayor densidad) se impide el eficiente
funcionamiento de los mecanismos de mercado y
De cumplirse estos dos requisitos, podríamos la adaptación de la oferta a la demanda, perpe-
esperar lo comentado en los párrafos anteriores. tuando la escasez de vivienda.
El problema reside en que el segundo requisito
no se cumple: en España existen enormes barre- Es decir, en España, la oferta de vivienda está en
ras de entrada para los oferentes de vivienda, gran modo intervenida, no vía precios, sino vía
en concreto, las restricciones urbanísticas a la cantidad. La liberalización parcial del suelo y la
construcción de nueva vivienda o bien impiden relajación de los requisitos para la construcción
construir, o bien lo dificultan enormemente dis- de vivienda podrían ser fórmulas que permitan
parando los costes y dilatando los procesos. Esto en última instancia reducir los precios de los al-
se debe a que el desarrollo urbanístico está fuer- quileres y facilitar el acceso a la vivienda, por lo
temente intervenido por las administraciones pú- que analizamos esta medida en la sección 6.
blicas de dos maneras:
Es la administración pública la que califica el sue- 3.2. Los efectos del control de alquileres según
lo y decide los usos que pueden dársele al mis- la lógica económica
mo, en concreto, si puede urbanizarse o no.
A priori, la imposición de un precio máximo en
La administración establece a qué fines debe el mercado de alquiler de viviendas actuaría de
utilizarse el suelo urbano/urbanizable e impone forma muy similar a la imposición de un precio
los requisitos y condiciones que deben cumplirse máximo en cualquier mercado, pero con ciertas
14ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
particularidades derivadas de la naturaleza de efecto, el principal coste del control de alquileres
este bien concreto. es su efecto adverso sobre la oferta de vivienda
en alquiler (Mills y Hamilton, 1994). La oferta de
Teoricemos entonces acerca de cuál sería el efec- vivienda es, por tanto, rígida a la hora de aumen-
to en el mercado de vivienda en alquiler del es- tar, no así a la hora de reducirse, dado que basta
tablecimiento de un precio máximo del alquiler con que los propietarios decidan dejar de alquilar
inferior al de mercado, ¿qué podemos esperar de sus viviendas.
una medida así de acuerdo con la lógica econó-
mica? Es decir, en el mejor de los casos, en el corto pla-
zo tendríamos una misma oferta de vivienda en
Por un lado, podríamos esperar un incremento de alquiler (para esto estaríamos suponiendo que
la cantidad demandada ante un precio artificial- los usos alternativos al alquiler serían menos ren-
mente bajo. Para una misma cantidad de vivienda tables después de la fijación del precio máximo
disponible, una porción de la población que antes y que los propietarios no prefirieran mantener la
de la medida no podía demandar un alquiler por vivienda vacía en ningún caso, supuestos cuanto
ser el precio demasiado alto para su valoración menos dudosos) para un mayor número de de-
o su capacidad de pago, pasaría a demandarlo mandantes.
al reducirse su precio. Esto supondría que, tras
la medida, para una misma vivienda habría una En este caso, podemos esperar que la medida
mayor cantidad de gente tratando de arrendarla, agravara el problema de la escasez, si bien po-
aumentando por tanto la escasez relativa. dría cumplir con uno de sus objetivos: reducir el
gasto de los hogares en el alquiler, aliviando la
Por otro, cabe esperar una limitación o incluso presión que para muchos supone, lo cual ocurriría
reducción de la oferta ante un precio del alquiler si el inquilino puede quedarse en la vivienda pre-
excesivamente bajo. Los propietarios de vivienda viamente alquilada, pero ahora al precio máximo
podrían decidir retirar sus viviendas del merca- establecido, hasta terminar el contrato. La lite-
do del alquiler, bien porque el precio máximo sea ratura económica al respecto parece indicar que
inferior a su precio de reserva (el precio a partir los beneficios del control de alquileres sobre el
del cual un propietario está dispuesto a alquilar bienestar general vía reducción del gasto de los
su vivienda), porque el nuevo precio máximo no hogares son mayores cuanto menos competitivo
compense los riesgos de alquilar (ocupaciones, es el mercado del alquiler22 (Arnott, 1995; Favilu-
impagos, daños en la vivienda, etc.) o porque kis et al. 2019).
simplemente sea más rentable destinar la vivien- 22 Este no parece ser el caso del mercado del alquiler de vivien-
da residencial español, donde, como hemos comentado, es un
da a otros usos como el alquiler vacacional, el al- mercado muy competitivo, sin empresas con gran poder de mer-
cado, donde la mayor parte de las viviendas están en manos de
quiler no residencial o la venta (Arnott, 1997). En particulares.
15ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
Sin embargo, si una vez terminado el contrato, a usos alternativos. El problema de escasez relati-
los propietarios pueden decidir elegir otros in- va de vivienda no haría por tanto sino agravarse.
quilinos en base a otros criterios diferentes del
precio, lo que puede ir en detrimento de las per- Además, esta medida impediría a los propieta-
sonas de menor renta. No es descartable tampo- rios seleccionar los inquilinos en función del pre-
co la aparición de un mercado negro del alquiler cio a pagar (el factor más relevante a la hora de
en el que la parte del precio que excede el límite asignar los recursos) y comenzarían a discriminar
legal se pague fuera de contrato para burlar la entre los potenciales inquilinos a través de otros
ley, dado que con un número de demandantes factores. Se produciría así un racionamiento en
que excederían enormemente el número de vi- el que aquellos que consiguen la vivienda no son
viendas en alquiler, los propietarios tendrían un los que más están dispuestos a pagar, sino que la
poder de negociación excesivo que les permitiría asignación se realizaría a través de listas de espe-
imponer este tipo de condiciones. ra o según el orden de llegada (“first come, first
served”), mediante loterías, etc. o conseguirían
Autores como Glaeser y Luttmer (2003) han crea- el alquiler los que más están dispuestos a pagar
do modelos teóricos para explicar el efecto del “en negro”, los que tienen a ojos del propieta-
control de precios del alquiler en las condiciones rio menos posibilidades de impago, etc. Estos
descritas y llegan a la conclusión de que en tér- mecanismos de asignación de recursos alternati-
minos agregados se destruye bienestar, y de que vos al precio difícilmente pueden igualar la efi-
terminan produciendo una transmisión de rentas ciencia del mecanismo de precios del mercado
desde los propietarios a los inquilinos. libre (Glaeser y Luttmer, 2003). Esta asignación
ineficiente de la vivienda sería enormemente da-
En el largo plazo, se espera que la demanda de ñina en términos de eficiencia económica (Bulow
alquiler continúe aumentando por las tendencias and Klemperer, 2012), pudiendo incluso superar
del mercado laboral y de la demografía española al daño económico causado por la reducción de
que hemos analizado en la primera sección. Este la oferta. Si, además, la regulación cubre sólo de-
crecimiento de la demanda relativa sería aún ma- terminadas zonas de una misma área geográfica,
yor bajo el precio máximo si no se revaloriza a una de modo que otras zonas no tienen los precios
tasa adecuada. Por su parte la oferta continuaría del alquiler limitados, podría darse un mercado
reduciéndose al ser el alquiler de vivienda un ne- del alquiler dual que socave aún más la eficien-
gocio cada vez menos atractivo, con el control cia (Chapelle et al., 2019). Otra forma en la que
de precios estableciendo claros desincentivos a puede empeorar la eficiencia en la asignación de
la inversión en y la construcción de viviendas des- las viviendas es a través de los incentivos que se
tinadas al alquiler; y los propietarios de vivienda generan sobre los inquilinos: los inquilinos que vi-
retirándola del mercado del alquiler destinándola ven en viviendas con alquileres limitados por ley,
16ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
a priori tenderán a permanecer más tiempo en Como hemos visto, la lógica económica nos lle-
esas viviendas, con independencia de que esta se va a asumir que el establecimiento de un precio
adapte o no a sus demandas; máxime teniendo máximo para los alquileres residenciales no pue-
en cuenta que bajo el control de alquileres le será de ser la solución a la escasez de vivienda en al-
más difícil encontrar otra vivienda. quiler. En ocasiones esta política puede ser útil
para limitar el gasto de las familias que ya viven
En cuanto a la calidad de las viviendas, podríamos en régimen de arrendamiento, pero a menudo a
esperar un mayor deterioro. Los propietarios ten- costa de potenciales inquilinos futuros o de inqui-
drían menos incentivos a mejorarlas o mantener- linos que residen en zonas donde los precios no
las si no pueden aumentar su precio. Si el precio están regulados.
máximo establecido por ley es superior a los cos-
tes de operación y mantenimiento de la vivienda
(los costes de mantener la vivienda operativa y 3.3. Una medida de difícil diseño
funcional, que a menudo corren a cuenta de los
propietarios), los propietarios dejarán de proveer Las características particulares de un bien como
estas tareas (Downs, 1988). Si además, la medi- la vivienda hacen que las regulaciones orientadas
da limita el precio solamente para las viviendas a limitar el precio del alquiler encuentren enor-
más antiguas o para aquellas de menor calidad, mes dificultades a la hora de su diseño. En pri-
existirían claros incentivos para los inquilinos a re- mer lugar, dada la heterogeneidad geográfica del
habilitar y modernizar las viviendas si así pueden mercado de vivienda, el establecimiento de un
librarse del precio máximo, pudiendo esto causar precio máximo del alquiler a nivel nacional, regio-
en última instancia un desabastecimiento aún ma- nal o incluso a veces municipal no tendría ningún
yor de vivienda de menor cualidad (Arnott, 1995). sentido, al tratarse de un bien cuyo precio (y la
relación del precio con la renta de la población
En resumen, ha habido un gran consenso en la local) varía enormemente entre distintas áreas
literatura especializada sobre los efectos de los geográficas. En este sentido, cuanto mayor sea
controles de alquileres: desincentivan la cons- la homogeneidad geográfica a la hora de limitar
trucción, causan abandono, retrasan el manteni- el precio, más acertada será la medida, siendo a
miento, reducen la movilidad, generan desajustes priori lo ideal establecer diferentes niveles de li-
entre viviendas e inquilinos, aumentan la discrimi- mitación en cada barrio o distrito, a ser posible.
nación en el alquiler de vivienda, crean mercados Encontramos experiencia al respecto en regu-
negros, incentivan el cambio de viviendas en al- laciones aplicadas en países como Alemania o
quiler a viviendas en propiedad y generan cor- Francia, donde el precio máximo del alquiler en
tocircuitos en el mecanismo de mercado para la un distrito se realiza en base a un cálculo sobre
vivienda (Arnott, 1995). el precio medio/mediano del alquiler en esa zona
17ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
(por ejemplo: el precio máximo será el precio me- 4. EVIDENCIA EMPÍRICA SOBRE EL
dio del barrio más un 25%). CONTROL DE LOS ALQUILERES
En segundo lugar, es necesario tener en cuenta En esta sección desarrollamos la evidencia empí-
que para limitar eficientemente el precio de la vi- rica disponible acerca de los controles de precios
vienda será necesario ajustar el límite por tamaño, de los alquileres. Nos centramos en la experiencia
número de habitaciones, estado y características recopilada en torno a los conocidos como “con-
concretas de la vivienda, etc.; dado que no existe troles de primera generación” por ser aquellos
coherencia alguna en establecer el mismo precio en los que se regulan directamente los precios
máximo a viviendas con tamaño y características del alquiler generalmente estableciendo precios
distintas. Las políticas aplicadas en diversos paí- máximos; y los “controles de segunda genera-
ses permiten el ajuste del precio máximo de una ción”, más flexibles y que limitan el crecimiento
vivienda también respecto a estas variables. anual de los primeros.
A la hora de establecer un precio máximo es ne-
cesario valorar el crecimiento de este en el futu- 4.1. Aplicación histórica de controles sobre los
ro, es decir, su revalorización. En buena parte de precios de los alquileres
la experiencia internacional al respecto encontra-
mos que esta revalorización se hace en base a Si bien los controles de precios del alquiler ya
índices de inflación como el Índice de Precios al habían sido implementados en gran variedad de
Consumo correspondiente o la tasa de inflación. territorios por diferentes motivos23, su aparición
También se permite revalorizar el precio máximo generalizada en la historia moderna ocurre en al-
cuando a la vivienda se le aplican reformas, etc. gunos países europeos a partir del estallido de la
Como vemos, las viviendas son bienes enorme- Primera Guerra Mundial. Estos primeros contro-
mente heterogéneos, cuyas cualidades varían les estuvieron motivados por las presiones que
enormemente y cuya valoración es enormemente ejercían sobre los precios del alquiler los grandes
subjetiva, dificultando más aún la fijación de un movimientos de trabajadores hacia determinadas
mismo precio por el m2 de viviendas que son dis- ciudades industriales en las que se concentraba
tintas. La gran cantidad de factores que entran la industria armamentística, y por el movimiento
en consideración a la hora de valorar una vivienda de población desde zonas afectadas por la gue-
son inabarcables en la fijación de un precio máxi- rra donde parte del parque de vivienda quedó en
mo, con lo que la mera existencia de estas difi- buena parte destruido (Willis, 1950). Con el esta-
cultades a la hora de diseñar esta política puede llido de la Segunda Guerra Mundial, y de nuevo
generar enormes ineficiencias en su aplicación de 23 Algunos historiadores citan como el primer control de alqui-
leres los establecidos en Roma bajo el mandato del emperador
no tenerse en cuenta. Diocleciano.
18ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
el movimiento de grandes masas de trabajadores base a algunos indicadores como la inflación. A
por el esfuerzo bélico, los controles fueron imple- pesar de ser controles que se limitan a establecer
mentados también en Estados Unidos. Por lo ge- un máximo a la actualización de las rentas del al-
neral, estos controles consistían en limitar el pre- quiler, existe una enorme heterogeneidad en las
cio del alquiler en amplias zonas con el objetivo regulaciones aplicadas25.
de impedir que los propietarios se aprovecharan
e hicieran beneficios a costa del personal que se
veía obligado a desplazarse (Wilson, 2017). 4.2. Los controles de alquileres en España
Al terminar la Segunda Guerra Mundial, en Esta- España, a pesar de no participar en ninguna de
dos Unidos, los controles de primera generación las dos guerras mundiales, no fue ajena a la po-
fueron desapareciendo, al dejar de considerar- pularización de esta medida. Así, en 1920, en un
se necesarios tras el ‘boom’ inmobiliario en los clima de alta inflación y gran agitación política,
años 40 y 50 (Arnott, 1995), a excepción de los se aprobó el conocido como ‘Decreto Bugallal’,
implementados en la ciudad de Nueva York. En que, entre otras medidas de protección de los
Europa, estos controles se mantuvieron durante inquilinos, limitaba los precios de los alquileres a
décadas dada la enorme destrucción del parque sus niveles de 1914 (Artola, 2012).
de vivienda y su más lenta reconstrucción24. Des-
de 1914, casi todos los países del mundo han im- La regulación en materia de vivienda y merca-
plementado estas medidas en algún momento u do del alquiler durante la dictadura franquista
otro (Kholodilin et al., 2018). fue sumamente intervencionista, culminando en
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946. En
Ya en los años 70 y especialmente en los 80, con 1964 está legislación fue sustituida por la Ley de
la desregulación y la transición de numerosos paí- Arrendamientos Urbanos26 de dicho año. Esta úl-
ses hacia economías de libre mercado, comenza- tima ley, si bien incluía la congelación de las ren-
ron a aplicarse controles de segunda generación tas de los alquileres, fue bastante liberalizado en
en las grandes ciudades estadounidenses, exten- comparación con su antecesora.
diéndose después a Canadá y a Europa (quienes
sustituyeron con estos los controles de primera Estas restricciones fueron levantándose progresi-
generación). Los “controles de segunda genera- vamente a partir de 198527, cuando se permitió la
ción” son controles mucho más flexibles que limi-
25 Cada regulación incluye a menudo cláusulas diversas en lo re-
tan los crecimientos anuales de los alquileres en lativo a la actualización y la obertura de mercado; y existe también
una gran diversidad en cuanto a los indicadores a los que se inde-
xa el crecimiento máximo del precio.
24 El mantenimiento de estas restricciones sobre el parque de 26 Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrenda-
vivienda antiguo provocó la aparición de un mercado dual de mientos Urbanos.
vivienda, que disparó los precios de los alquileres en las zonas 27 Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
donde estas restricciones no se aplicaban. Política Económica.
19ARTÍCULO DE INVESTIGACIÓN 05/2021
libre fijación del precio del alquiler y su actualiza- Generalitat considera que el mercado está ten-
ción anual para todos los nuevos contratos. sionado33. El precio límite se establece a partir de
un índice de precios de referencia34. Esta medi-
Al permitirse esto sólo para los nuevos contra- da, como muchas otras aplicadas en el panorama
tos de alquiler, apareció un mercado dual entre internacional, está sujeta a cláusulas que hacen
los nuevos alquileres y los ya vigentes cuando se variar su aplicación, por ejemplo, dependiendo
introdujo la medida, conocidos como “alquileres de quién sea el propietario de la vivienda, de la
de renta antigua”. Este problema trató de resol- realización de obras, de la fecha de edificación de
verse con la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda, etc.
199428, que también fijó el crecimiento del IPC
como límite a la actualización anual de los alqui-
leres en los 4 años tras la firma del contrato. Este 4.3. Los controles de alquileres en la actualidad
límite de revalorización máxima fue eliminado en
el año 201329 y reintroducido en el año 201930. Hoy en día, los controles de precios de los al-
quileres son una medida muy extendida en nu-
En el momento de la publicación de este estudio, merosos países de la OCDE. Como presenta el
el precio del alquiler no se encuentra limitado a informe del Banco de España (López-Rodríguez
nivel nacional, pero su crecimiento anual debe y Matea, 2020), existen tramos del mercado de
ser inferior a la variación del Índice de Precios al vivienda residencial en alquiler con precios regu-
Consumo31. Sin embargo, el Gobierno de España lados en Alemania, Australia, Austria, Canadá, Di-
trabaja ya en una futura Ley de Vivienda que limi- namarca, Estados Unidos, Francia, Irlanda, Japón
tará los precios de los alquileres en las zonas que y Países Bajos.
se consideren tensionadas.
Probablemente, el país con mayor experiencia
En el caso de Cataluña, en septiembre de 2020 reciente en la implementación de esta medida es
entró en vigor una reforma32 que limitaba el pre- Alemania, un país con un gran mercado de alqui-
cio del alquiler de vivienda residencial en los ler de vivienda residencial35 y donde los precios
nuevos contratos, en aquellas áreas en las que la se han disparado por la llegada de extranjeros
y la concentración del empleo en las grandes
28 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urba-
nos.
ciudades (Mense et al., 2017). En este país la re-
29 Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas.
30 Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgen-
gulación que limita el precio del alquiler habría
tes en materia de vivienda y alquiler.
31 Durante los 5 años posteriores a la firma del contrato, 7 en el afectado a más de 20 millones de habitantes y a
caso de que el propietario sea una persona jurídica. 33 En el momento de su aprobación esta medida afectaba a 60
32 Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en municipios.
materia de contención de rentas en los contratos de arrenda- 34 Agencia Habitatge. Disponible en http://agenciahabitatge.
miento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la gencat.cat/indexdelloguer/
Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del 35 Más del 50% de los hogares alemanes viven en régimen de
derecho a la vivienda. alquiler (Eurostat, 2020).
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