DESARROLLO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERÚ ENFOQUE EN LA NORMA A.020 - MBA. Arq. Rodolfo Santa María - Sencico
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NORMA A.020 / RNE
DESARROLLO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERÚ
ENFOQUE EN LA NORMA A.020
MBA. Arq. Rodolfo Santa María
EXPOSITOR Mg. Arq. Rodolfo Santa María Razzeto MBA Dirección de Empresas por el PAD. Egresado de la Maestría en Gestión Urbano – Ambiental Arquitecto por la Universidad Privada Antenor Orrego de Trujillo. Estudios de Especialización: Institute for Housing and Urban Development Studies (IHS) Dresden Technische Universität Blekinge Tekniska Högskola Coordinador de la Maestría en Vivienda de la FAUA-UNI Estructurador de Proyectos Inmobiliarios, Consultor Financiero. Ex Gerente de Proyectos Inmobiliarios del Fondo MIVIVIENDA S.A.
NORMA A.020 / RNE
NORMA A.020 / RNE Fuente:https://psicologiaymente.net/psicologia/piramide-de-maslow Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE Fuente: Censo de Población y Vivienda 2017 Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE
Deficit Habitacional Deficit Habitacional
Cuantitativo Cuantitativo
2007 2017
160 mil Hogares
389 549
Déficitarios más
MIL en 10 años MIL
Fuente: Censo de Población y Vivienda 2017
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE
DESCALCE DE SOLUCIONES HABITACIONALES RESPECTO A LA DEMANDA ANUAL
El Mercado
Formal
atiende
Total de Aprox. 40 Mil
Viviendas que Una grupo
requieren ser comparte Se incrementa Déficit
producidas viviendas Cuantitativo
Anualmente
en base a Lo pendiente
nuevas (Gran MayorÍa)
necesidades* debe ser La Gran
de la resuelta por MayorÍa opta
Población otras por el Se Incrementa Déficit
modalidaes mercado Cualitativo
Aprox. 200 Mil informal de
suelo
(*) Matrimonios, Convivientes, Familias que se separan, Personas que comprarn por Inversión.
Fuente: CENSOS INEI 2007 y 2017 + RENIEC + ENAHO
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE
COMPORTAMIENTO DEL PROGRAMA TECHO PROPIO
PROYECCIÓN EN BASE A TENDENCIA ACTUAL
50000
40000
36000
2019 2020 2021
Proy. Tendencia
Fuente: Boletín Estadístico del FMV
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE Fuente: Boletín Estadístico del FMV Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE
ETAPAS DE DESARROLLO DEL MERCADO / Donde esta Perú?
Segmento NSE A+B
Segmento NSE C+D+E
INTRODUCCIÓN DESARROLLO MADUREZ DECLIVE
Se enfoca en crear interés y Se incrementan las Alta Penetración. Se basa en reducir gastos.
conciencia sobre el colocaciones. Se enfoca en desarrollar y Ventas bajas.
producto. Utilidades en alza. diversificar productos. Reducción drastica de
Ventas Bajas. Aparición de Nuevos Ventas en su tope. utilidades.
Pocos Clientes Promotores Utilidades al tope. Decadencia de la
Algunos competidodes Competencia
decaen
Fuente: Estimaciones Propia
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
A⚬ B⚬ C⚬ D⚬
A
Valor del Suelo
A B C D
Esfuerzo del Propietario
Acciones de Otros
Cambios en la
Normativa Inversiones
Públicas
Apropiación de Plusvalías
Fuente: Lincoln Institute of Land Policy
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN BÁSICO Y TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE EDIFICACIÓN
Límite Máximo
Límite Mínimo
La Municipalidad tiene la propiedad de
Derechos de Edificación y determina los límites
Excepción mínimos y máximos en la ciudad.
Tiene el Tiene el Tiene el
derecho de 2 derecho de 2 derecho de 2
y construye 1 y construye 2 y construye 4
Fuente: Lincoln Institute of Land Policy
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE Fuente: Informe / Perú Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana 2019 Elaboración: BBVA Research
NORMA A.020 / RNE Fuente: Informe / Perú Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana 2019 Elaboración: BBVA Research
NORMA A.020 / RNE
Disposición a pagar por el Terreno de acuerdo al Coeficiente de Edificación
Fuente: Estimaciones propias
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE Fuente: Publicaciones periodisticas Elaboración: Mg. Rodolfo Santa María
NORMA A.020 / RNE
Los mas Vendidos
Los de mayor Penetración
Fuente: CAPECO / Estudio de Edificaciones en Lima Metropolitana
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
ESTAMOS CONSCIENTES HACIA DONDE PODEMOS IR?
…
Fuente: Página WEB del Ministerio de Vivienda de Chile
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUAL 7,126 6,645 4,647 3,626 2,988 2,220 2,174
PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR MENSUAL 10,465 9,421 7,120 4,668 3,892 2,842 2,865
NSE A NSE B1 NSE B2 NSE C1 NSE C2 NSE D NSE E
EXCEDENTES POR NIVEL SOCIOECONOMICO 3,339 2,776 2,473 1,042 904 622 691
Cuota Maxima igual a Excedente S/ 3,339 S/ 2,776 S/ 2,473 S/ 1,042 S/ 904 S/ 622 S/ 691
Tasa Anual 8% 9% 10% 11% 12% 16% 18%
Años de Plazo 20 20 20 20 20 20 20
Valor del Crédito S/ 400,000 S/ 300,000 S/ 250,000 S/ 100,000 S/ 90,000 S/ 44,300 S/ 25,000
Subsidio S/ - S/ - S/ 6,400 S/ 13,000 S/ 14,600 S/ 33,600 S/ 33,600
Inicial S/ 80,000 S/ 60,000 S/ 30,000 S/ 14,000 S/ 12,000 S/ 2,500 S/ 1,800
Valor de la Vivienda 480,000 360,000 286,400 127,000 116,600 80,400 60,400
Cuotas Iniciales Promedio 17% 17% 10% 11% 10% 3% 3%
Relación de la Cuota Imensual respecto al Ingreso 32% 29% 35% 22% 23% 22% 24%
Nuevo Crédito Techo Propio -
Mivivienda AVN
Fuente: APEIM 2018
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE Fuente: INEI - ENAHO Elaboración: INEI
NORMA A.020 / RNE Fuente: INEI - ENAHO Elaboración: INEI
NORMA A.020 / RNE
Imagen Obtenida de: Gestión.pe
Edificio GRIS Edificio VERDE
Menor Mayor
Mayores Menores
Inversión Inversión
Costos de Costos de
Inicial Inicial
Operación Operación
Fuente: Página WEB del Fondo Mivivienda + Cálculos Propios
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
PROMED IO G ENERAL D E G ASTO F AMILIAR MENSU AL 7,126 6,645 4,647 3,626 2,988 2,220 2,174
PROMED IO G ENERAL D E ING R ESO F AMILIAR MENSU AL 10,465 9,421 7,120 4,668 3,892 2,842 2,865
EX CED ENTES POR NIVEL SOCIOECONOMICO 3,339 2,776 2,473 1,042 904 622 691
Cuota Maxima igual a Excedente S/ 3,339 S/ 2,776 S/ 2,473 S/ 1,042 S/ 904 S/ 622 S/ 691
Tasa Anual 8% 9% 10% 11% 12% 16% 18%
Sin
Años de Plazo 20 20 20 20 20 20 20
Bono
Valor del Crédito S/ 400,000 S/ 300,000 S/ 250,000 S/ 100,000 S/ 90,000 S/ 44,300 S/ 25,000
Subsidio S/ - S/ - S/ 6,400 S/ 13,000 S/ 14,600 S/ 33,600 S/ 33,600
Verde
Inicial S/ 80,000 S/ 60,000 S/ 30,000 S/ 14,000 S/ 12,000 S/ 2,500 S/ 1,800
Valor de la V ivienda 480,000 360,000 286,400 127,000 116,600 80,400 60,400
Cuotas Iniciales P romedio 17% 17% 10% 11% 10% 3% 3%
Relación de la Cuota Imensual respecto al Ingreso 32% 29% 35% 22% 23% 22% 24%
PROMED IO G ENERAL D E G ASTO FAMILIAR MENSUAL 7,126 6,645 4,647 3,626 2,988 2,220 2,174
PROMED IO G ENERAL D E ING RESO FAMILIAR MENSUAL 10,465 9,421 7,120 4,668 3,892 2,842 2,865
EX CED ENTES POR NIVEL SOCIOECONOMICO 3,339 2,776 2,473 1,042 904 622 691
Cuota Maxima igual a Excedente S/ 3,339 S/ 2,776 S/ 2,473 S/ 1,042 S/ 904 S/ 622 S/ 691
Tasa Anual 8% 7% 8% 9% 10% 16% 18%
Años de Plazo 20 20 20 20 20 20 20 Bono
Valor del Crédito S/ 400,000 S/ 350,000 S/ 295,000 S/ 115,000 S/ 92,000 S/ 44,300 S/ 25,000 Verde
Subsidio S/ - S/ - S/ - S/ 13,000 S/ 14,600 S/ 33,600 S/ 33,600
Bono Verde S/ 10,500 S/ 8,850 S/ 4,080 S/ 3,680 S/ 1,772 S/ 1,000
Inicial S/ 80,000 S/ 50,000 S/ 40,000 S/ 14,000 S/ 12,000 S/ 2,500 S/ 1,800
Valor de la Vivienda 480,000 410,500 343,850 146,080 122,280 82,172 61,400
Cuotas Iniciales Prom edio 17% 12% 12% 10% 10% 3% 3%
Relación de la Cuota Imensual respecto al Ingreso 32% 29% 35% 22% 23% 22% 24%
Fuente: APEIM 2018
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
NORMA A.020 VIVIENDA
Artículo Comentario
CAPITULO I
GENERALIDADES
Artículo 1.- Constituyen edificaciones para fines de vivienda Al día de hoy existen m uchas "Soluciones H abitacionale s" que no
constituyen Viviendas que atienden a publico joven o personas que no
aquellas que tienen como uso principal o exclusivo la residencia
constituyen fam ilias. Quizás de sarrollar un capitulo dedicado a otro tipo
de las familias, satisfaciendo sus necesidades habitacionales y
de edificaciones que no constituyen viviendas y que no este dedicado a
funcionales de manera adecuada. fam ilias.
Artículo 2.- Toda vivienda deberá contar cuando menos, con Si las viviendas, o "Soluciones H abitacionales" van a ser cada ve z m as
espacios para las funciones de aseo personal, descanso, re ducidas, habria que entender que m uchas de estas funciones van a
alimentación y recreación. darse en espacios com unes o inclusive fuera de la e dificación.
CAPITULO II
CONDICIONES DE DISEÑO
Artículo 8.- El área techada mínima de una vivienda sin La reducción del tam año de la Vivie nda se ha producido en m erito al
capacidad de ampliación (departamentos en edificios increm ento descontrolado del valor del suelo, producto principalm ente de
multifamiliares o en conjuntos residenciales sujetos al régimen la especulación, quizás antes de seguir viendo la re ducción pueda
de propiedad horizontal) será de 40 m2. norm arse la e speculación del sue lo.
El m ódulo básico, podría ser de m enor área, considerando que el resto de
El área techada mínima de una vivienda unifamiliar en su forma
la vivienda debe de producirse por Autoconstrucción, lo que se entrega en
inicial, con posibilidad de expansión será de 25 m2. re alidad es un lote con servicios
Estas áreas mínimas no son de aplicación para las viviendas Sí de ben de plantearse áre as m ínim as, que la vivienda se haya producido
edificadas dentro de los programas de promoción del acceso a en el m arco de un program a de prom oción de Vivienda no de be im plicar
la propiedad privada de la vivienda. un estandar distinto.
De acuerdo a lo que establezca el Plan Urbano, en ciertas zonas No se de beria prom over las viviendas Unipersonales, en prim er lugar debe
se podrá proponer un área mínima de hasta 16 m2. para de atenderse a las fam ilias, queda claro que quizás lo que corresponda sea
viviendas unipersonales, siempre que se pueda garantizar que de sarrollar un capitulo para distintas soluciones habitacionales que no
se mantendrá este uso. constituyen vivienda.
Fuente: INEI / RENIEC / ENAHO
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
NORMA A.020 VIVIENDA
Artículo Comentario
CAPITULO III
CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS
Articulo 17.- Para la edificación de viviendas se deberá verificar
previamente la resistencia y morfología del suelo mediante un
estudio.
…
Las viviendas deberán ser edificadas en lugares que cuenten con Existen m uchos lote s urbanos que al día de hoy aún carece n de re de s
instalaciones de servicios de agua y energía eléctrica o con un públicas de se rvicios básicos, pe ro donde sí pue de n e je cutarse solucione s
proyecto que prevea su instalación en un plazo razonable. alte rnativas.
…
…
Artículo 28.- Las viviendas edificadas dentro de los Programas
de promoción del acceso a la propiedad privada de la vivienda,
serán construidas con materiales y sistemas constructivos Todas las vivie ndas debe n ser producidas con siste m as norm aliz ados y
aprobados por el Servicio Nacional de Normalización, aprobados por SEN CICO , y e n todas e llas de berian perm itirse instalacione s
Capacitación e Investigación para la Industria de la Construcción sobre e xpue stas.
– SENCICO, pudiendo las instalaciones eléctricas y sanitarias ser
sobrepuestas.
En las habilitaciones urbanas tipo 5 (habilitación urbana con
construcción simultánea) para edificaciones de viviendas
unifamiliares, correspondiente a este tipo de programas, no N o de beria e xistir un e standar infe rior al re sto, ya e n Chile se pre se ntaron
será exigible área libre mínima al interior del lote, siempre que proble m as, y lue go tuvieron que program ar un retorno de subsidios
los ambientes resuelvan su iluminación y ventilación en m ayores para corre gir
concordancia con lo dispuesto en la norma A.010 Condiciones
Generales de Diseño del presente Reglamento.
Fuente: INEI / RENIEC / ENAHO
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaNORMA A.020 / RNE
NORMA A.020 VIVIENDA
Artículo Comentario
CAPITULO IV
CONDICIONES ADICIONALES PARA CONJUNTOS RESIDENCIALES Y QUINTAS
Artículo 29.- Los conjuntos residenciales y las quintas están Algunos revisores, m iem bros de com isiones calificadoras, autoridades
compuestos por edificaciones independientes unifamiliares o m unicipales, y/o pe rsonal de SUNAR P interpretan que este tipo de
multifamiliares, espacios para estacionamiento de vehículos, proyectos debe de contar con todos los com ponentes indicados (Por usar el
áreas comunes y servicios comunes. conector "Y")o sea que si no cuenta con ellos no se debe aprobar.
El objeto de un conjunto residencial y de una quinta es
posibilitar el acceso a servicios comunes que generan un
beneficio a sus habitantes.
Estos servicios son: recreación pasiva (áreas verdes y mobiliario Algunos revisores, m iem bros de com isiones calificadoras, autoridades
urbano), recreación activa (juegos infantiles y deportes), m unicipales, y/o pe rsonal de SUNAR P interpretan que este tipo de
seguridad (control de accesos y guardianía) y actividades proyectos de be de contar con todos los servicios indicados (Por usar el
sociales (salas de reunión). conector "Y"), o sea que si no los brinda no se debe aprobar.
Fuente: INEI / RENIEC / ENAHO
Elaboración: Mg. Rodolfo Santa MaríaCONCLUSIONES:
1. Se hace necesario reflexionar y plantearnos hacia
donde queremos llegar.
2. Esta pendiente el nuevo PLAN NACIONAL DE
VIVIENDA, tras su aprobación deberiamos seguir
con la revisión de las normas del RNE.
3. Hay mucho pendiente por desarrollar aún antes de
pensar en diversificar, como asimismo seguir
promoviendo la Formalidad de la PEA.
4. El mayor y mejor acceso al Financiamiento debe
seguir impulsandose y promoviendose.
5. La Vivienda Sostenible debe de ser el nuevo
estandar, pero con soporte del Estado.
Lima 06 de Sept. del 2019 – FORO Vivienda Sostenible – SENCICO / MBA. Arq. Rodolfo Santa MaríaTambién puede leer
