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2021 Sur del Bronx
tercer reporte trimestral del
Bienvenidos a la edición del tercer trimestre de
2021 del Informe Residencial del Sur del Bronx,
creado y presentado por Andrew Freerks. El otoño
es la mejor época para estar en la ciudad de
Nueva York y esperamos que usted y su familia
estén disfrutando del clima templado y los colores
del otoño.
¿Sabía que...?
Docenas de artistas, científicos, actores y escritores de
renombre del país han vivido alguna vez en el Bronx. Neil
deGrasse Tyson (científico), Stan Lee (creador de Marvel
Comics), Stanley Kubrik (famoso director de cine), Al Pacino
(famoso actor), Theodore Roosevelt (presidente de Estados
Unidos) y, por supuesto, Jeniffer López, alias JLo (famosa
cantante y actriz), han llamado al Bronx su hogar.
2021 Southern Bronx
tercer reporte trimestral del
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Tabla de
contenido
Límites 3
Datos de Ventas 4-7
INVENTARIO 4
Datos de ventas de viviendas unifamiliares 5
Datos de ventas multifamiliares 6
Datos de ventas de condominios 7
Datos de rentas 8-12
INVENTARIO Y PRECIOS 8
Estudios 9
1 Dormitorio 10
2 Habitaciones 11
3+ Habitaciones 12
Proyectos a gran escala 13-15
La Central 13
101 Bruckner 13
Bankside 14
1164 River Ave 14
425 Grand Councourse 15
Empresa Destacada 16
Bottle Bronx 16
Nuestras Exclusivas 17
Recientemente Vendidas 18
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Límites
Para los límites geográficos de este informe, examinamos los barrios de
The Concourse, Highbridge, Hunts Point, Longwood, Melrose, Morrisania,
Mott Haven y Port Morris. Todas las propiedades al sur de la autopista
Cross Bronx, al este del río Harlem y al oeste del río Bronx, fueron
consideradas para el análisis en este informe. Por favor, solicite también
nuestro informe sobre Mott Haven, que se realizó por separado.
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Datos de
Ventas
INVENTARIO
El inventario de ventas en el sur del Bronx sigue siendo sólido, especialmente desde el final del cierre
de Covid. El tercer trimestre (Q3) de 2021 vio 29 ventas totales, incluyendo 7 ventas de viviendas
unifamiliares, 15 ventas de casas multifamiliares y 7 ventas de condominios (incluyendo varias ventas de
The Polaris Team tanto en el lado de la compra como de la venta).
Aunque la mayoría de las propiedades se venden, hay algunas que siguen en el mercado. Esto se
debe principalmente a un precio excesivo o a una mala comercialización de la vivienda. Algunos
vendedores (en su mayoría promotores) están siendo demasiado agresivos en su estrategia de
precios o comercializan incorrectamente sus propiedades, lo que está causando que las propiedades
permanezcan en el mercado durante más tiempo, y posiblemente no se vendan. Por ejemplo, el 424
East 139th Street ha estado en el mercado durante más de 365 días, con sólo una caída de precio
menor ($ 20.000). Ese propietario ha rechazado numerosas ofertas cercanas al precio de venta, y es
ajeno al valor de mercado actual de su vivienda. Para él, conseguir un precio de venta alto merece
la pena esperar, aunque la casa esté vacía durante más de un año. En otros casos, el promotor
ha renovado la casa, pero ha troceado la distribución para maximizar el número de habitaciones.
Al hacerlo, han creado espacios extraños y dormitorios diminutos (la mayoría sin armarios), con la
esperanza de conseguir un precio más alto. Al final, la vivienda suele permanecer en el mercado hasta
que se acuerda venderla a un comprador a un precio mucho más bajo que el solicitado.
Cambios del Q3 2021 al Q3 2020 y por el Q3 2021 al Q3 2019
$400
1%
15%
$300
$200
$344 $340 $300
$100
$00
Q3 2021 Q3 2020 Q3 2019
Precio por pie cuadrado
el mercado de ventas más activo en más de
Según el New York Times, el resto de la ciudad está viendo
30 años, por lo que es muy interesante ver algunos listados luchando por vender. La demanda de
los compradores sigue siendo alta aquí, pero hasta que esos vendedores sean más realistas con sus
precios, esos listados seguirán acumulando días en el mercado sin un comprador viable.
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Datos de ventas de viviendas unifamiliares
Hubo 7 ventas unifamiliares en este
trimestre aquí en el sur del Bronx. Esas
ventas tuvieron un precio promedio por
pie cuadrado (PPSF) de $344. Este
es un fuerte aumento (15%+) de lo que
vimos en las ventas del tercer trimestre
de 2019. Más de la mitad de las ventas
de este trimestre superaron los $390/
SF, lo que es un buen indicador de que
los precios están aumentando. Los
compradores unifamiliares que hemos
visto recientemente son compradores
que originalmente buscaban una casa
multifamiliar en Mott Haven, pero debido
a su inacción y al mercado en movimiento
ascendente, perdieron la oportunidad y
ahora solo pueden permitirse una casa
unifamiliar. La mayoría de las viviendas
unifamiliares en el sur del Bronx son
menos deseables que las multifamiliares,
ya que no cuentan con los ingresos
por alquiler generados por la unidad de
alquiler adicional, que ayuda a compensar
una gran parte de la hipoteca. A medida
que los precios sigan repuntando en
Manhattan y otros distritos, esperamos
que sigan llegando compradores al sur
del Bronx en busca de valor.
Precio Promedio Por Metro Cuadrado de Ventas desde Q1-Q3 2021 versus Q1-Q3 2020
$400
$300
$200
$327 $330 $311 $282 $319 $369
$100
$00
Q1-Q3
Q1-Q3
Q1-Q3
Q1-Q3
Q1-Q3
Q1-Q3
2020
2021
2020
2021
2020
2021
Unifamiliar Multifamiliar Condominio
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Datos de Ventas Unifamiliares
El mercado multifamiliar del sur del Bronx sigue manteniéndose activo y atrayendo precios decentes.
Aunque hubo menos ventas en este trimestre que en los últimos tres trimestres, los precios de venta
se han marcado al alza, con un promedio de $344/pie cuadrado. Los precios multifamiliares han visto
un aumento del 31% desde 2019 (aunque golpeó una caída durante Covid), y es sólo una cuestión de
tiempo antes de que las ventas rompan rutinariamente el umbral de $ 300 / pie cuadrado. De hecho,
actualmente tenemos un acuerdo en el contrato que será $ 385 + / pie cuadrado, por lo que esperamos
ver los precios de venta aumentar en el cuarto trimestre de 2021. Aunque se espera que los precios
sigan aumentando, hay varios listados actualmente en el mercado que están sobrevalorados.
Actualmente hay 48 listados activos en el sur del Bronx, varios de los cuales están sobrevalorados, así
que el tiempo dirá a qué precio (o si) se venden esos listados. La mayoría de los listados actualmente
en el mercado son casas de dos familias sin renovar, que se entregarán con inquilinos. La falta de
mantenimiento, y la incapacidad para eliminar los inquilinos que no pagan o que pagan por debajo del
precio de mercado, está haciendo que los compradores duden en pagar el alto precio de venta.
Por ejemplo, veamos el promedio de días en el mercado de las dos viviendas que se vendieron en el
submercado de Mott Haven, frente a las 9 que no lo hicieron. El promedio de días en el mercado para las
dos casas multifamiliares vendidas en Mott Haven último trimestre fue de 47 días. El promedio de días en
el mercado para los nueve restantes casas multifamiliares son 244 días. Se puede ver la enorme diferencia
entre una casa bien valorada y una casa sobrevalorada o mal comercializada. Un buen caso de estudio
es la venta de 427 East 144th Street, que fue comprado a finales de septiembre. Esa propiedad tenía
un precio original de 925.000 dólares y estuvo en el mercado durante 90 días antes de que el vendedor
finalmente se diera cuenta de la realidad y aceptara una oferta a valor de mercado (785.000 dólares). Si no
hubiera hecho caso a las comparaciones y al mercado, esa propiedad no se habría vendido. El hecho de
que el mercado esté activo no significa que los vendedores puedan fijar su precio.
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Datos de ventas de condominios
El tercer trimestre de 2021 fue un trimestre bastante activo para las ventas de condominios
en el sur del Bronx. Se completaron siete ventas; todas ellas al norte de la calle 149. Todas
esas ventas (excepto una) se vendieron por más de $300/ pies cuadrados, y el promedio fue
de $312/ pies cuadrados. Las ventas de condominios durante los tres primeros trimestres
del año, han visto un gran aumento en comparación con las ventas de condominios durante
los tres primeros trimestres de 2019. El precio ha aumentado $50/ pies cuadrados, o
aproximadamente $51,000 en un condominio de tamaño promedio (1,035). El promedio
de días en el mercado (DOM) también ha aumentado sustancialmente, aumentando de 34
a 63 días, que es un aumento del 80%. Esto se debe principalmente a la lentitud de los
prestamistas. Desde el final del bloqueo, los prestamistas han revisado sus prácticas y ahora
tardan entre 3 y 6 semanas más en completar el proceso de suscripción. Esta situación
debería empezar a mejorar a medida que el mercado inmobiliario se enfríe, pero espero que
los bancos sigan teniendo problemas hasta al menos el primer trimestre de 2022.
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Datos de
rentas
INVENTARIO Y PRECIOS
Los listados de alquileres no suelen indicar los metros cuadrados, por lo que se promediaron
los precios de arrendamiento. Los datos utilizables proceden de una mezcla de tipos de
edificios, pero predominan los edificios de reciente construcción en los últimos tres años. En
general, el número de alquileres ha aumentado, pero el precio medio se ha mantenido más o
menos igual durante el último año, principalmente debido al exceso de oferta, pero la única
luz que brilla es la de los alquileres ubicados en casas adosadas, que siguen siendo muy
deseables, aunque no pueden exigir los altos precios de sus contrapartes de lujo.
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Estudios
Durante el tercer trimestre de 2021, el estudio medio del South Bronx se valoró en 1. 816
dólares, lo que supone un fuerte aumento del valor (8,1% o aproximadamente 137 dólares
mensuales) con respecto al mismo periodo de tiempo de 2020. El precio medio de un
estudio ha aumentado significativamente año tras año, al igual que el número de estudios
alquilados. Hubo 23 estudios alquilados en el tercer trimestre de 2021 (frente a 12 en el
tercer trimestre de 2019), y esperamos que este número aumente a medida que los nuevos
edificios de lujo prioricen los tamaños de apartamentos más pequeños para maximizar su
número de unidades. El estudio medio estuvo en el mercado durante 20 días antes de ser
alquilado. Las nuevas unidades de lujo en edificios como The Arches, o The Bridgeline están
atrayendo a inquilinos que están cautivados por las comodidades y están dispuestos a tomar
un apartamento más pequeño, para vivir en un espacio nuevo, pero todavía la mayoría de los
inquilinos que vienen al barrio se están moviendo a la zona para espacios más grandes y por
el valor, por lo que los alquileres de 1 y 2 dormitorios seguirán superando los alquileres de
estudio en el futuro previsible.
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1 Dormitorio
Desde el comienzo de la pandemia, los alquileres de 1 dormitorio experimentaron un
descenso del 3,8% en su valor, junto con un mayor número de días en el mercado. Esta
disminución del valor equivale a 936 dólares menos de alquiler anual para el propietario.
Actualmente el promedio de 1 dormitorio se alquila por 1.971 dólares y está en el mercado
durante 22 días. Al igual que los estudios, el número de unidades alquiladas es muy superior
en comparación con el tercer trimestre de 2020. Hubo 68 dormitorios alquilados en el sur
del Bronx en el tercer trimestre de 2021, que es el doble de la cantidad alquilada en el tercer
trimestre de 2020. Este aumento está siendo impulsado por la apertura de nuevos edificios
grandes de alquiler y parece ser una tendencia que veremos durante muchos años.
Esos promotores están haciendo grandes concesiones (2-3 meses de alquiler gratuito,
servicios gratuitos, aparcamiento gratuito, etc.). A cambio, las concesiones están atrayendo
a nuevos residentes al vecindario, lo que permite que los negocios locales prosperen aún
más (incluyendo la apertura de varios negocios nuevos, especialmente a lo largo del corredor
de Bruckner Ave/ Alexander Ave). Estamos viendo a los inquilinos que vienen del norte del
Bronx, Brooklyn y Queens en busca de un alquiler más barato, y un buen valor.
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102 Dormitorios
El tercer trimestre de 2021 fue otro trimestre muy ocupado para los alquileres de 2
dormitorios. Se llenaron 50 unidades en este trimestre, y tuvieron un precio medio
de alquiler de 2.414 dólares, después de las concesiones. El valor mensual fue de
aproximadamente 93 dólares menos que en el mismo trimestre de 2020, lo que supone un
aumento del 3,7%. Los listados también están sentados en el mercado por más tiempo hoy
en día, ya que hay más opciones para elegir en el sur del Bronx (especialmente en la parte
sureste de Mott Haven), que ha visto más de 600 nuevas unidades lanzadas al mercado en
los últimos 24 meses. El promedio de días en el mercado (DOM) fue de 25 días.
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11+3 Habitaciones
Hubo 13 alquileres de 3 dormitorios completados en el sur del Bronx durante el tercer
trimestre de 2021, lo que supone un pequeño aumento con respecto al tercer trimestre de
2020. Como se mencionó en anteriores informes de mercado, la mayoría de los promotores
y propietarios por igual están prefiriendo construir/alquilar apartamentos más pequeños,
lo que está manteniendo los alquileres de 3+ dormitorios en un mínimo. Todos los 13
alquileres de 3 dormitorios, excepto uno, estaban en edificios más pequeños, no de lujo.
Los anuncios se alquilaron por una media de 2.512 dólares, lo que supone un 6,9% más
de lo que costaban los alquileres de 3+ dormitorios en el tercer trimestre de 2020. La
unidad promedio se sentó en el mercado durante más de 18 días, principalmente debido
a las condiciones del apartamento y, en un caso, a las habitaciones extremadamente
pequeñas. Las unidades de 3+ dormitorios de buen tamaño y bien renovadas se alquilan
muy rápidamente y por encima de los 2.800 dólares. Mary’s Park por 3.200 dólares en 2
días debido a la comercialización, los acabados y el tamaño.
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12Proyectos a
gran escala
La Central
Casi terminada, La Central, que es un desarrollo
de más de 990 unidades, se encuentra en varias
cuadras adyacentes al HUB (Tercera Avenida y la
calle 149). El proyecto será de ingresos mixtos, con
estudios a partir de 385 $/mes y 4 dormitorios a partir
de 2.689 $/mes. Los neoyorquinos que ganen el 30,
40, 50, 60 y 130 por ciento de los ingresos medios
de la zona pueden solicitar los apartamentos, y los
espacios de la planta baja se llenarán de comercios
y restaurantes. En el interior de la urbanización habrá
un jardín comunitario, una terraza en la azotea, un
nuevo YMCA y una tienda en la planta baja que
incluirá una cafetería especializada en productos del
Bronx. El edificio más alto, de 25 plantas, tendrá
amplias vistas de la ciudad y todo el proyecto contará
con la certificación LEED, lo que significa que los
sistemas de construcción y funcionamiento son
respetuosos con el medio ambiente.
Puede obtener más información sobre el proyecto aquí.
101 Bruckner
El 101 de Bruckner se ha terminado de construir y los
facade interiores están prácticamente terminados. El edificio de 7
plantas, situado muy cerca de la rampa de salida del puente
de la avenida Willis (frente al parque Pulaski), albergará 55
unidades, 17 de las cuales están destinadas a personas con
ingresos reducidos. La lotería de viviendas está actualmente
en marcha. El 101 de Bruckner está repleto de comodidades,
como una sala de lavandería compartida, una sala de música,
un espacio para guardar las bicicletas, un aparcamiento, una
sala de cine, un estudio de danza, un gimnasio, un salón
y una terraza privada en la azotea con amplias vistas del
horizonte del Midtown y del río Harlem.
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13Bankside
Varios edificios han alcanzado la cima en el mayor desarrollo del sur del Bronx hasta la fecha.
The Bankside, situado junto al puente de la Tercera Avenida, tiene varias torres a punto de ser
terminadas y otras en fase de construcción. Todas las torres están muy cerca de la cima, lo que
da una sensación de caverna muy interesante desde el puente de la Tercera Avenida. Un poco de
Midtown aquí en Mott Haven. El desarrollo ya está cambiando el frente marítimo de Mott Haven,
y traerá 1350 unidades de alquiler al mercado. El proyecto contará con un 30% de alquileres
asequibles, y estará repleto de comodidades (incluida una piscina infinita con vistas a la ciudad), así
como un nuevo parque vecinal, justo a lo largo del paseo marítimo.
Con el tiempo, el parque se conectará con otros parques ribereños, creando un espacio verde
conectado hasta el estadio de los Yankees en la calle 161. Brookfield Properties está detrás del
proyecto y se rumorea que uno de los principales inquilinos comerciales será un Whole Foods o un
Trader Joes, pero el tiempo dirá si esos rumores son ciertos.
Se prevé que el arrendamiento comience en el primer trimestre de 2022.
1164 River Ave
Actualmente se están poniendo los cimientos
del edificio de 17 plantas situado en el 1164
de River Avenue. Maddd Equities está
desarrollando el proyecto, que está cerca del
estadio de los Yankees y del tren elevado 4. El
proyecto tendrá más de 250.000 pies cuadrados
y ofrecerá 250 unidades residenciales, junto con
88.000 pies cuadrados de espacio comercial.
Será el edificio más alto de la zona y ofrecerá
amplias vistas del Bronx. Se espera que la
construcción finalice en 2022.
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14425 Grand Councourse
arch layout
El 425 de Grand Concourse también ha llegado a la cima y se está acercando a su
finalización. Se espera que el proyecto esté terminado en el segundo trimestre de 2022
y albergará 241 viviendas asequibles y un gran supermercado en la planta baja, junto con
algunos espacios comunitarios y una nueva escuela concertada. El promotor también ayudó
a renovar el parque infantil Evelina Antonetty, que cuenta con un bonito espacio de juego, una
zona verde y equipos de ejercicio público.
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15Empresa
Destacada
Bottle Bronx
Situada en el 221 East 138th Street, en la base de The
Joinery, Bottle Bronx se ha convertido rápidamente en
una de las mejores tiendas de vinos del sur del Bronx. La
decoración de moda encaja bien con la arquitectura industrial
del edificio y la tienda está llena de arte personalizado creado
por el propietario, Sammy.
Sammy y su esposa Lehna abrieron la tienda en 2019
después de vender su negocio en Harlem y se han
convertido en una parte intrínseca del barrio, conectando a
menudo con otros propietarios de negocios y embelleciendo
la acera frente a su tienda con plantaciones, asientos y
coloridos dibujos con tiza.
Consulta su página web aquí.
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16Nuestras Exclusivas
110 W 127th $1,400,000 128 Alexander Avenue $4,000/ Month
1,613 Penthouse Duplex 1,742 SF Prime Alexander Retails Space
651 Jefferson Place $600,000 303 East 37th St, Apt 5B $2,550/ Month
7,000+ SF Commercial Development Site Murray Hill Corner Unit Alcove Studio
415 E 140th street $1,285,000
Mott Haven Historical Landmark Greystone
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17Recientemente Vendidas
1393 Plimpton Avenue $720,000 204 Washington Park $4,150,000
Mixed Use Development Site Historic Multi Family Townhouse
654 St. Mary’s $775,000 173 Brook $885,000
Park facing 2 family Newly renovated 2 family
434 Wales $900,000 597 Walton $620,000
9 Bedroom 3 family Single Family on Historic Block
225 East 138th St, Apt 205 $670,000 225 East 138th St, Apt 609 $550,000
800+ ft² 2 bedroom condo with balcony High floor 1 bedroom with Manhattan views
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18i nfo@ t h ep o l a ri st ea m. co m
917-246-7750
About The Polaris Team
Jason Christie Andrew Freerks
Fundador del Polaris Team Co-fundador de The Polaris Team
Jason tiene 15 años de experiencia en ventas Andrew comenzó su carrera inmobiliaria trabajando como
internacionales en el altamente competitivo mundo de consultor de desarrollo inmobiliario para el Departamento
las materias primas y la edición. También ha creado de Planificación de la ciudad de Nueva York, donde trabajó
dos negocios multimillonarios desde cero. Tiene una con promotores y con la ciudad, gestionando diversos
formación y experiencia sin igual, y unas habilidades aspectos de la planificación y construcción de nuevos
de venta muy perfeccionadas que se hacen evidentes desarrollos. Tiene una doble licenciatura en Arquitectura y
cuando vende las propiedades de sus clientes. Su Estudios Urbanos y un máster en Planificación Urbana y
negocio inmobiliario, que comenzó en Harlem, se Regional. Andrew ha demostrado ser un activo crítico para
divide a partes iguales entre la venta y el arrendamiento los desarrolladores, inversores, flippers, y los compradores
con un enfoque en el nuevo desarrollo. Valora por por primera vez por igual. Como sargento retirado del ejército
encima de todo las relaciones que establece con que sirvió en el norte de Irak, también trae la disciplina militar a
sus clientes, muchos de los cuales se convierten en su flujo de trabajo que beneficia a sus clientes y compañeros
amigos. Habla con fluidez el francés y conversa con de equipo. Cuando no está trabajando, Andrew es un ávido
el chino mandarín, lo que también ha resultado útil al jugador de fútbol, motociclista y viajero consumado. Hasta la
servicio de sus clientes. En su vida personal, es un fecha, ha recorrido 59 países en 6 continentes y ha vivido en
adicto al tenis y le gusta el senderismo. Oriente Medio y Asia (Hong Kong).
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19También puede leer
