Tendencias sobre la vivienda y los bienes raíces entre los estadounidenses que se retiran en las comunidades costeras de México
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Inspiring philanthropy beyond borders
SERIE DE TRABAJOS DE INVESTIGACIÓN SOBRE LA JUBILACIÓN
DE ESTADOUNIDENSES EN MÉXICO
1
MAYO 2010
Richard Kiy y Anne McEnany
Tendencias sobre la vivienda y los bienes raíces entre
los estadounidenses que se retiran en las comunidades
costeras de México
Resumen Ejecutivo
Durante años, los jubilados estadounidenses nivel global y al colapso de los mercados
y canadienses han emigrado a México por ser inmobiliarios en los EE. UU., han propiciado
un destino para el retiro de bajo costo, por su que varios desarrollos inmobiliarios
clima agradable y su ubicación geográfica proyectados se encuentren en bancarrota o
cercana a sus comunidades de origen en simplemente permanezcan inconclusos.
Norteamérica. Estos atributos han convertido
a México en el destino número uno para el El colapso de desarrollos costeros de alto
retiro en el extranjero entre los adultos perfil en México como el Trump Baja Ocean
mayores estadounidenses, lo cual ha Resort y el Villages at Loreto Bay, ha
resultado en un auge en la industria de la reafirmado la percepción sobre México que
construcción que llegó a su punto más alto tienen algunas personas que se aproximan a
en los años 2005/2006 extendiéndose desde la jubilación y otros compradores potenciales
Playas de Tijuana-Rosarito a Los Cabos a lo de una segunda propiedad, considerando al
largo de la península de Baja California, y país como un riesgo para invertir en bienes
desde Puerto Peñasco, Sonora a Mazatlán y raíces o como destino para el retiro.
Nayarit. En el sur de México, el sector
inmobiliario se ha centrado en la expansión En un esfuerzo para poder evaluar de una
del corredor Cancún - Riviera Maya. mejor manera el panorama actual para los
jubilados estadounidenses que buscan
Aunque México se ha convertido en un adquirir una propiedad en México, la
destino muy popular entre los jubilados International Community Foundation se dio a
estadounidenses, la creciente preocupación la tarea de realizar una revisión histórica de
sobre seguridad pública en México en las inversiones inmobiliarias realizadas por
conjunto con la crisis crediticia que se jubilados estadounidensesen México y
precipitó a raíz de la recesión económica a examinó las percepciones de quienes viven
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que se retiran en las comunidades costeras de México
actualmente en comunidades costeras de de estadounidenses que han sido víctimas de
México. Las investigaciones que se presentan fraude o que han estado involucrados en
en este reporte se basan en la reciente problemas con títulos de propiedad, casi el
encuesta realizada por la Fundación a más de 68.5% de los jubilados encuestados observó
840 jubilados estadounidenses en que dichos problemas se pueden evitar si se
comunidades costeras de México de julio a tiene una buena comprensión de los riesgos
noviembre de 2009, opiniones de cinco de comprar una propiedad fuera de su país.
grupos focales y entrevistas individuales. El 33% de los encuestados enfatizó la
importancia de contratar a un buen abogado.
La encuesta arrojó hallazgos relacionados De acuerdo con los comentarios de un
con una gran variedad de temas específicos participante en un grupo focal, la mayoría de
sobre bienes raíces y vivienda como la los errores relacionados con la compra de
decisión de pasar sus años de retiro en el bienes raíces se puede evitar si el
extranjero, sus preferencias sobre estilos de estadounidense que piensa comprar una
vida, las consideraciones para la compra de propiedad “no deja su cerebro en la
una propiedad, el tipo de vivienda, si es frontera.”
dueño o arrendatario de su residencia, los
asuntos relacionados con el impuesto A medida que los baby boomers
predial, así como otros temas relacionados estadounidenses consideran mudarse a
con la infraestructura, la seguridad y la salud. México para su retiro, la recesión económica
mundial ha golpeado duramente a los
Entre los hallazgos, observamos que México estadounidenses recién jubilados,
se mantiene como una opción viable para el especialmente aquellos que se encuentran
retiro de los estadounidenses mayores de 50 endeudados con una segunda residencia o un
años, ya que les ofrece bajos costos de vida, tiempo compartido en México que no pueden
menores costos de los servicios médicos y vender a su costo original. Otros asuntos
proximidad geográfica a sus familiares y pendientes que son evidentes en la mayoría
amigos en los Estados Unidos. de las comunidades en las playas de México
Adicionalmente, más de la mitad de los (por ejemplo, la infraestructura gastada,
encuestados observaron que su motivación problemas de basura, la creciente
para comprar una propiedad en México se criminalidad en las calles), si no son
basó en su deseo de tener una residencia en atendidos, podrían resultar en una
o cerca del mar, lo que sería imposible en los oportunidad perdida para México de
Estados Unidos. Entre quienes respondieron capitalizar el interés que tienen los jubilados
a nuestra encuesta, un 77.2% es propietario estadounidenses de retirarse en el extranjero.
de una residencia en México y solamente un
16.4% renta su vivienda. Este reporte también ofrece
recomendaciones a los desarrolladores
Aún y cuando existen casos documentados inmobiliarios y a los legisladores a nivel
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municipal, estatal y federal tanto en México Cancún y la Riviera Maya, incluyendo Playa
como en los Estados Unidos que de ser de Carmen. De acuerdo con datos de la
aceptadas, ayudarían a cubrir mejor las Secretaría de Turismo, los destinos más
necesidades a largo plazo de los baby populares entre los estadounidenses para
boomers que están envejeciendo y que se adquirir una propiedad, son Los Cabos y
encuentran considerando a México como un Puerto Peñasco. (1)
destino para su retiro (ver el Apéndice A).
Este reporte también incluye SOFTEC, una empresa mexicana de estudios
recomendaciones y consejos prácticos para de mercado, reportó que durante el último
aquéllos que se aproximan a la jubilación y trimestre de 2009, existían 957 nuevos
que se encuentran considerando adquirir una desarrollos a lo largo de México enfocados a
propiedad en México (ver el Apéndice B). vacaciones o retiro, en su mayoría ubicados
en las costas. En estos proyectos, había un
Antecedentes inventario total de 29,983 viviendas nuevas
en el mercado. Según esta empresa, durante
Desde principios de la década de los 60, se el 2010 se espera vender menos de 7,000
ha promocionado a las comunidades viviendas vacacionales nuevas en las
costeras de México como alternativas comunidades ubicadas en playas mexicanas.
deseables para el retiro entre los jubilados (2) SOFTEC también reportó que las ventas
estadounidenses que buscan cercanía a la de las propiedades en la playa habían sufrido
playa y vistas al mar, a precios mucho más una caída de más del 20% de su valor durante
accesibles que los de comunidades el último trimestre de 2009 (en comparación
comparables en California o Florida. con el mismo periodo del 2008) y no se
espera que ocurra una recuperación antes de
A lo largo y ancho de la República Mexicana, 4 - 5 años. (3)
existen varias comunidades muy populares
entre los jubilados estadounidenses. Entre las Los primeros años y las disputas iniciales por
comunidades más maduras se encuentran la propiedad
dos que no están ubicadas en la playa: San Entre los primeros proyectos inmobiliarios
Miguel de Allende, Guanajuato y Ajijic/Lago específicamente enfocados a la clientela
de Chapala cerca de Guadalajara, Jalisco. Sin estadounidense, se encontraba San Antonio
embargo, últimamente los jubilados Shores, llamado hoy en día San Antonio del
estadounidenses han sido atraídos en Mar, ubicado al cruzar la frontera entre San
mayores cantidades a las regiones costeras, Diego y Tijuana cerca de las Playas de
incluyendo el corredor de Playas de Tijuana. San Antonio Shores se anunciaba
Rosarito-Ensenada, Puerto Peñasco, La Paz, como “una nueva colonia estadounidense en
Loreto, Los Cabos y Todo Santos en la el Océano Pacífico, justo al cruzar la
península de Baja California, así como frontera.” (4) En una carta promocional
Puerto Vallarta, la Riviera Nayarit, Mazatlán, enviada en 1968 a clientes estadounidenses,
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Manuel Corzo, el desarrollador del complejo, solución política para calmar a los furiosos
anunciaba: “una residencia completa de dos inversionistas estadounidenses ofreciendo un
recámaras en su propio terreno puede ser fideicomiso a 30 años a los 450 “inquilinos”
suya por menos de US$ 7,500.00 en pagos estadounidenses originales. (9)
parciales. Un terreno residencial urbanizado
que incluye agua, luz, sistema de drenaje y Con la entrada en vigor de un decreto
camino de acceso con una capa de presidencial de fecha 30 de abril de 1971,
pavimento, puede ser suyo por tan sólo US$ seguido por la Ley de Inversión Extranjera de
3,450.00.” (5) 1973 (10), los extranjeros ahora cuentan con
la posibilidad de ser “dueños” de una
Lo que no aclaraba la carta del Sr. Corzo es propiedad en México de manera legal,
que en aquel tiempo, la compra de mediante la creación de un fideicomiso.
propiedades en las zonas costeras de México Aunque en ocasiones se puede confundir con
era ilegal para los extranjeros. un fideicomiso como lo definen las leyes de
los EE. UU., en este caso, un fideicomiso no
En el caso de San Antonio Shores, se ofrecía a es una entidad legal independiente (como lo
los inversionistas estadounidenses el es una corporación o fideicomiso en aquel
arrendamiento por 99 años con el derecho a país). El fideicomiso es un contrato que
heredar sus derechos sobre la propiedad de permite que un banco mexicano sea el
manera automática. (6) Desafortunadamente, propietario del terreno, actuando como
estos contratos de arrendamiento en fiduciario en beneficio exclusivo de un
terrenos propiedad del Sr. Corzo, se firmaban extranjero. Estas leyes permiten que los
en directa violación a la Constitución extranjeros puedan tener propiedades en
Mexicana. Sin embargo, el mismo gobierno México dentro de la “zona restringida” la cual
mexicano contribuyó al problema “debido a se define como la ubicada dentro de los 100
que ignoró la situación en lugar de asumir la kilómetros (60 millas) desde la frontera de
responsabilidad de actuar para enfrentar las México ó 50 kilómetros (30 millas) de la costa
violaciones a la Constitución.” (7) Como mexicana, con la condicionante de que una
resultado, una gran cantidad de institución financiera autorizada sea la
inversionistas estadounidenses quedaron a propietaria y que el extranjero sea el
merced del fraude y otros abusos. (8) A beneficiario legal. Bajo esta estructura, la
principio de los años 70, el desarrollo San institución financiera es la dueña del terreno
Antonio del Mar se declaró en quiebra y acto o de la propiedad y los extranjeros tienen
seguido, grupos de inversionistas molestos todo el derecho a habitarla y hacerle
se manifestaron en el Consulado Mexicano en mejoras, testar a sus herederos, así como
San Diego. En respuesta a la presión política, hipotecar y vender la propiedad.
el gobierno mexicano expropió el desarrollo
San Antonio del Mar y se hizo cargo de su La creación de la figura del fideicomiso sentó
administración y en 1975 se le ocurrió una las bases legales para que el gobierno del
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estado de Baja California solucionara el caso La historia de las inversiones inmobiliarias
de San Antonio del Mar a finales de 1975 en en las costas de México está llena de casos
un esfuerzo por restaurar la confianza de los como el de San Antonio del Mar. Sin embargo,
inversionistas estadounidenses en los bienes más allá de los fraudes, también hay casos de
raíces en México. (11) Bajo las leyes jubilados estadounidenses que compran una
mexicanas actuales, un fideicomiso propiedad sin verificar la autenticidad del
solamente se requiere para las propiedades título de propiedad. Entre los casos más
residenciales ubicadas en la “zona notorios, se encuentra el de Punta Banda,
restringida”. Los extranjeros pueden adquirir una hermosa comunidad de playa ubicada al
libremente cualquier otra propiedad en el sur de Ensenada, en la cual 200 propietarios,
interior del país y también adquirir la mayoría de ellos estadounidenses,
propiedades para uso no residencial a través enfrentaron un despojo masivo debido a las
de una empresa mexicana conformada por dudas sobre el título de propiedad original de
socios extranjeros. la tierra, la cual se les otorgó a través de
subarrendamiento. (14) Las propiedades
De acuerdo con la Secretaría de Relaciones subarrendadas por un desarrollador
Exteriores, entre el 2000 y el 2008, casi 37,000 inmobiliario mexicano a estadounidenses en
propiedades en la zona restringida fueron Punta Banda, se situaban en terrenos
adquiridas mediante esta figura de arrendados a un ejido (una cooperativa
fideicomiso. (12) Se estima que en el 2009 se agraria mexicana que es dueña y operadora
compraron alrededor de 5,200 propiedades, de la tierra de manera comunal), y no a
lo cual equivale a más de 42,000 propiedades través de un proceso de fideicomiso. Tiempo
vendidas a extranjeros dentro de la zona después, los estadounidenses se enteraron
restringida durante los últimos 10 años. que el ejido en cuestión había estado
Aunque estos datos estadísticos son una involucrado en problemas legales desde 1973
manera de medir la actividad inmobiliaria de ya que sus propietarios originales alegaban
los estadounidenses en México, estos ante el sistema de justicia que les habían
números no cuentan la historia completa. El “quitado” sus tierras. En 1995, un tribunal
número exacto de propiedades adquiridas mexicano decidió que el caso de los
por estadounidenses es mucho más difícil de extranjeros no era válido y que el ejido podía
estimar debido a que desde 1994 no hay conservar su título de propiedad y desalojar
límite a la compra de propiedades para uso a los extranjeros, enviando notificaciones de
no residencial por empresas mexicanas, aún desalojo a numerosos jubilados
aquellas contraladas por ciudadanos estadounidenses que en muchos casos,
estadounidenses en la “zona restringida”, ni habían invertido sus ahorros de toda una
en el número de propiedades adquiridas para vida en residencias en la playa al sur de la
uso residencial en el interior del país. (13) frontera. (15 16)
Disputas y seguros sobre la propiedad Los desalojos de Punta Banda enseñan varias
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lecciones a los estadounidenses que desean la propiedad de la tierra, existe el problema
adquirir bienes raíces en México. Entre las del “proyecto riesgo” y la posibilidad de que
más importantes, se encontraban la un desarrollo inmobiliario aparentemente
incapacidad de estos jubilados bien pensado en México que es realizado por
estadounidenses y compradores de una una empresa desarrolladora estadounidense
segunda residencia de descubrir que había o canadiense pueda resultar ser una
problemas con la propiedad de la tierra antes inversión cuestionable. A lo largo de la
de invertir. Cuando se establece un década pasada, un mayor número de
fideicomiso, antes de la transacción final se jubilados estadounidenses se ha sentido
realiza toda una revisión de los títulos de atraído hacia ciertos proyectos inmobiliarios
propiedad, a través de la cual se habría en particular en varias comunidades costeras
podido descubrir si la propiedad en este caso de México debido a la reputación de la
se encontraba en problemas, asumiendo que empresa desarrolladora que impulsa el
los registros estuvieran correctos y se proyecto. Sin embargo, como algunos
encontraran intactos. De acuerdo con retirados han descubierto, la trayectoria de
Marianne Eddy-Sorman, una promotora de éxito de una empresa inmobiliaria no es
bienes raíces con la empresa McMillan Realty ninguna garantía de éxito en el futuro. Tal es
en La Jolla, EE. UU., “la lección (en los el caso con dos proyectos promocionados
despojos ocurridos en Punta Banda) es que intensamente: The Villages at Loreto Bay y el
cuando vas a otro país, debes recordar que Trump Ocean Resort Baja, los cuales
eres extranjero y debes protegerte a ti experimentaron dificultades económicas en
mismo.” (17) Como lo observa la Sra. Eddy- años recientes.
Sorman, “actuaron tontamente…
construyeron hermosas residencias en los En el caso del desarrollo Villages at Loreto
terrenos, pensando que el gobierno mexicano Bay ubicado en la tranquila población
lo ignoraría y que los ejidatarios dejarían que vacacional de Loreto en Baja California Sur,
continuaran arrendándolos.” (18) David Butterfield, un desarrollador
inmobiliario buscaba construir una
Desde 1997, algunas empresas reconocidas comunidad residencial de 8 mil acres de
de seguros como Chicago Title, First 6,000 viviendas con una inversión superior a
American Title y Stewart Title Latin America, los 3 mil millones de dólares. (20) Con este
han ofrecido servicios de seguros de título de ambicioso plan, la Loreto Bay Company logró
propiedad en México. (19) First American que FONATUR, de la Secretaría de Turismo,
Title también ofrece servicios de cuentas de aprobara el segundo proyecto individual más
depósitos en garantía en México. grande que había autorizado. El proyecto
también se había promocionado como un
“El Proyecto Riesgo” -viendo más allá de la desarrollo sustentable, posiblemente el
marca primer desarrollo inmobiliario
Más allá de las dificultades relacionadas con verdaderamente amigable con el medio
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ambiente. inicial para adquirir condominios de lujo en
tres altas torres en la costa del Pacífico.
A pesar de la gran cantidad de atributos del Después de que se habían cobrado 32.3
proyecto en la Bahía de Loreto, una mala millones de dólares en depósitos, el
proyección de los costos de construcción se proyecto perdió su financiamiento, por lo
agravó debido a la caída en los mercados de cual en el 2009 Irongate Capital Partners
bienes raíces en los Estados Unidos. El LLC, la empresa asociada con Trump,
resultado fue que Citicorp Property informó a los compradores que no
Investors, su principal acreedor, se solamente el proyecto no continuaría, sino
apropiara del desarrollo. (21) Actualmente, que el dinero de sus enganches se había
las ventas de propiedades en la Bahía de gastado en su totalidad y no había manera
Loreto continúan bajo nueva de devolver los depósitos.
administración, aunque a una menor escala
que durante el clímax promocional de 2005 En declaraciones realizadas en el 2007 por
y 2006 cuando sus desarrolladores Ivanka Trump a nombre de su padre,
originales habían vendido más de 100 afirmaba que Donald Trump “está
millones de dólares en residencias durante involucrado en todos los niveles". (24) Uno
los primeros 17 meses. (22) En el proceso, de los folletos del desarrollo aseguraba que
los jubilados y compradores de propiedades “El señor Trump está involucrado
vacacionales que invirtieron en la Bahía de personalmente en todo lo que lleva su
Loreto se quedaron con préstamos para nombre.” La Srita. Trump declaró
construcción, viviendas sin terminar y posteriormente que "Al mejor estilo Trump,
peticiones para la instalación de el Trump Ocean Resort Baja será lo mejor
infraestructura básica como banquetas, de lo mejor, por lo que siempre habrá
iluminación, calles, etc. demanda" (25) Irónicamente, cuando el
proyecto comenzó a tener dificultades
De manera similar, Trump Ocean Resort económicas, la empresa de Trump
Baja, el cual sería construido en una rápidamente buscó deslindarse del
propiedad costera al sur de Playas de proyecto, afirmando que “nosotros no
Tijuana en el estado de Baja California, somos la empresa desarrolladora de Trump
alcanzó grandes logros en sus inicios Baja - somos la marca… nunca asumimos
debido a la confianza de la gente en el éxito las responsabilidades del desarrollador y no
del apellido Trump. De hecho, muchos somos responsables del
jubilados estadounidenses y compradores financiamiento.”(26)
de hogares vacacionales invirtieron sus
recursos debido al avalamiento e Como resultado del fracaso del proyecto y
involucramiento directo de Donald Trump las consecuentes pérdidas económicas para
con el proyecto. A finales del 2006, varios los inversionistas, en el 2008 se presentó
inversionistas se apresuraron a dar el pago una demanda colectiva ante la Suprema
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Corte de Los Ángeles en contra de la Trump cuenta de depósito en garantía o sin
Organization, representando a 69 solicitar una fianza de buena ejecución.
compradores que habían adquirido o
efectuado los depósitos de 71 unidades en el En el caso del proyecto Playa Norte en
desarrollo Trump Baja cuyo monto Puerto Peñasco, el cual se colapsó en el
alcanzaba los 18-20 millones de dólares. (27) 2007 después de haber recibido más de 100
La demanda incluía daños no especificados millones de dólares por parte de residentes
y supuesto fraude, negligencia e de los EE. UU., la mayoría de ellos del estado
incumplimiento del deber fiduciario, de Arizona, los Senadores estadounidenses
alegando que Trump hizo creer a los John McCain y Jon Kyl se vieron forzados a
compradores que él era un socio y intervenir, enviando una carta formal de
participante activo en el desarrollo. (28) queja al entonces Embajador en México
Antonio O. Garza Jr. (31) En un esfuerzo por
Es importante mencionar que los problemas proteger a los inversionistas
que experimentaron los compradores en el estadounidenses de problemas como el de
Trump Baja Ocean Resort no se presentaron Playa Norte, el estado de Arizona ahora
únicamente en México. De hecho, la exige que los desarrolladores que
empresa de Trump junto con Irongate, su promueven proyectos mexicanos dentro de
socia en Baja California, enfrentan otra dicho estado se registren ante el Arizona
demanda en el estado de Hawaii debido a Department of Real Estate, la dependencia
que supuestamente engañaron a posibles gubernamental que regula al sector
compradores e inversionistas en Honolulu. inmobiliario. (32) De hecho, el sitio de
(29) internet de esta dependencia cuenta con una
sección especial sobre la compra de bienes
Aún y cuando la demanda pendiente contra raíces en México. Esta es una política que
las empresas Trump en Hawaii subraya el otros gobiernos estatales en los EE.UU.
hecho de que la compra de propiedades en deberían promover, particularmente
cualquier parte del mundo puede llegar a ser California.
riesgosa cuando no se ha investigado
profundamente, es un hecho que en México La Clausula Calvo: Límites a los recursos
existe un gran número de proyectos legales
residenciales inconclusos o fallidos en los Los inversionistas del Trump Baja Ocean
cuales los jubilados estadounidenses han Resort han tenido cierto éxito con su
salido golpeados económicamente. En demanda colectiva en los Estados Unidos
algunos casos, los inversionistas han pagado debido a una conciliación extrajudicial, pero
enganches considerables mucho tiempo esto ha sido más un resultado de la presión
antes de que sus casas se construyan, sin de los EE. UU. hacia la Trump Organization
que dichos depósitos se conserven en una que otra cosa. Este tipo de conciliaciones
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extrajudiciales son más una excepción que la el TLC. (34 35) En México, la Cláusula Calvo
regla debido a la llamada Cláusula Calvo, una generalmente se encuentra en contratos de
provisión en la legislación internacional compra venta de propiedad con
adoptada en México, que limita de manera estadounidenses y otros inversionistas
muy estricta los recursos legales de los extranjeros. Bajo el Artículo 27 de la
extranjeros al momento de entablar Constitución Mexicana, únicamente los
demandas sobre disputas relacionadas con mexicanos por nacimiento, nacionalización o
los bienes raíces en México. las empresas mexicanas tienen el derecho a
comprar propiedades en México. (36) Bajo
De conformidad con la legislación vigente, los este mismo Artículo, los extranjeros pueden
extranjeros se consideran iguales a los adquirir propiedades, pero únicamente si
ciudadanos mexicanos con relación a los aceptan ante la Secretaría de Relaciones
derechos y obligaciones que adquirieron en Exteriores ser considerados como mexicanos
México, y por consiguiente, no pueden con respecto a las propiedades que
solicitar que su propio gobierno intervenga a adquieran y no “provocar la protección de su
su favor en disputas legales que se presenten gobierno en asuntos relacionados al
a raíz de problemas con los bienes de los que incumplimiento de contratos o a la
sean dueños en México. Aunque ha habido expropiación de propiedades”. Con relación a
varios intentos de eliminar la Cláusula Calvo, las propiedades ubicadas en las costas de
el gobierno de México ha sido muy estricto al México, la Cláusula Calvo se encuentra en el
hacer valer esta restricción legal. contrato de fideicomiso, no en el contrato de
compra venta. (38)
¿Qué es la Cláusula Calvo?
La Cláusula Calvo es una doctrina legal que Sin embargo, en un contrato de compra venta
condiciona los siguientes cinco puntos en un celebrado por un ciudadano estadounidense
contrato celebrado con extranjeros: 1) en La Paz, Baja California Sur al que tuvieron
someterse a la jurisdicción legal local; 2) acceso los autores, se estipula la siguiente:
aplicación de la legislación de la localidad; 3)
someterse a los acuerdos contractuales “Ley aplicable y divisibilidad: Este Acuerdo
locales; 4) renuncia a solicitar la protección se regirá y será interpretado según las
diplomática de su gobierno; y 5) renuncia a leyes del Estado de Baja California Sur,
sus derechos bajo leyes internacionales. (33) México. Las partes renuncian a cualquier
derecho que puedan tener bajo cualquier
México no es el único país que aplica la legislación aplicable a un juicio en un
Cláusula Calvo en transacciones en las que tribunal con respecto a cualquier demanda
participan extranjeros. De hecho, la Cláusula o acción legal que pueda ser iniciada por o
Calvo es aplicada de manera universal en contra la otra parte, con respecto a la
toda Latinoamérica y en México solamente interpretación, construcción, validez,
están exentas las disputas relacionadas con cumplimiento y ejecución de este Acuerdo
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o cualquier otro acuerdo o instrumento con las propiedades que planean adquirir en
ejecutado en relación a este Acuerdo. En México. Debido a que los compradores
caso de que cualquiera de las partes estadounidenses confían más en agencias
iniciara litigio o acción legal alguna, la transnacionales, (41) es posible que no sean
otra parte acuerda, acepta y se somete a la tan meticulosos en sus investigaciones,
jurisdicción del Estado de Baja California pensando que se encuentran protegidos de
Sur, México con respecto a dicho litigio o alguna manera por estas agencias.
acción legal… Cada una de las partes
reconoce y acuerda que el Estado de Baja Prueba de ello es que por lo menos existen
California Sur, México tiene la relación 70 empresas activas del sector inmobiliario
más significativa en caso de cualquier (de un total de 100) en las que ciudadanos
reclamo que resulte del presente Acuerdo, estadounidenses fungen como promotores
como se concibe en el Restatement individuales en el área de Los Cabos, algunas
(Second) Conflict of Laws de los Estados de la cuales cuentan con oficinas en los EE.
Unidos… “ (39) UU., Canadá y México. (42) Adicionalmente,
los compradores de los EE. UU. son el blanco
A la fecha, México ha hecho valer con de los principales desarrollos inmobiliarios
tenacidad las provisiones de la Cláusula en México, con folletos de ventas y sitios de
Calvo bajo la premisa de proteger la internet en inglés, presentaciones de ventas
soberanía nacional aunque el capítulo sobre en los EE. UU., solicitud de citas vía
inversiones del Tratado de Libre Comercio telefónica y en algunos casos, oficinas de
(TLC) se estableció para poder remediar ventas en los Estados Unidos. Es entendible
presuntas disputas por inversiones entre que los compradores estadounidenses
partes de los Estados Unidos, Canadá y puedan creer que están negociando bajo el
México. Adicionalmente, el Artículo 27 de la marco legal estadounidense.
Constitución Mexicana continúa reforzando
las provisiones de la Cláusula Calvo. (40) Afortunadamente, la mayoría de los estados
de EE. UU. (incluyendo Arizona, California y
En una contradicción directa con las Nueva York) han establecido esquemas de
cláusulas de los contratos de compra venta protección contra prácticas engañosas de
que estipulan que los compradores promoción y requieren que se proporcione
extranjeros serán tratados como ciudadanos información completa para los bienes raíces
mexicanos, la presencia de compañías extranjeros (entendido como de fuera del
estadounidenses que ofrecen seguros de estado) que se venden dentro del estado. A
títulos de propiedad y de desarrolladores y pesar de esto, en el caso de muchos bienes
promotores norteamericanos pueden dar a raíces mexicanos que son vendidos a los
los futuros jubilados estadounidenses la falsa norteamericanos, éstos no reciben
impresión de que habrá soluciones en los EE. información completa por adelantado acerca
UU. en caso de que se presenten problemas de sus limitaciones legales como extranjeros
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en México, ni se les proporcionan los Con el establecimiento de la PROFECO
documentos legales en inglés, su lengua (Procuraduría Federal del Consumidor), el
materna. De hecho, cuando los compradores gobierno de México ofrece protección no
de una residencia firman los contratos de sólo a ciudadanos mexicanos sino también a
compra venta, se encuentran en una posición extranjeros. Aún así, con la excepción de las
de desventaja, con cláusulas como la propiedades en esquemas de tiempo
siguiente que establece que: “el comprador compartido, las disputas relacionadas con
acepta que ha recibido información sobre el los bienes raíces quedan fuera de la
proyecto mientras el comprador se encontraba jurisdicción de este organismo. De acuerdo
en territorio mexicano o solicitó dicha con la PROFECO, el 90% de todas las quejas
información de manera independiente al que han sido interpuestas por parte de
desarrollador mientras él o la compradora se consumidores estadounidenses y
encontraba en sus oficinas en México”(44) De canadienses están relacionadas con disputas
manera deliberada, los desarrolladores que tienen que ver con la compra de tiempos
incluyen dichas cláusulas porque demuestran compartidos y cada caso toma entre seis
que la actividad de promoción se llevó a meses y un año para resolverse. (45)
cabo fuera de los Estados Unidos y de esta También se han interpuesto quejas en
forma no se encuentra legislada bajo las relación con bienes raíces, pero éstas se han
leyes estatales y federales de los EE. UU. canalizado a las autoridades
relacionadas con la provisión de información correspondientes en los estados en los que
y el registro de las empresas promotoras. ocurrió el problema.
Protección al consumidor estadounidense en Regresando al caso de Puerto Peñasco, las
México negociaciones entre los estados de Arizona,
Como lo apuntamos anteriormente, la gran Sonora y los compradores molestos en los
mayoría de las compras de bienes raíces por años 2007 y 2008 no han dado resultados. Por
estadounidenses en México están sujetas a la lo menos, se han interpuesto seis demandas
Cláusula Calvo mediante la cual el comprador civiles ante tribunales mexicanos por
renuncia a todos los derechos legales de que incumplimiento de contrato o fraude. Sin
sus disputas sean solucionadas por embargo, esto oscurece un importante
tribunales fuera de la jurisdicción de México antecedente: los desarrolladores ya estaban
donde se compró la propiedad. Debido a que involucrados en problemas legales mucho
es necesario viajar, al costo y las antes de que los compradores
restricciones por cuestiones del idioma estadounidenses firmaran contratos de
asociadas con una querella de esta compra venta para Playa Norte. Esto no se le
naturaleza, es muy raro que los informó a los compradores, pero sí tuvo un
estadounidenses antepongan dichas efecto negativo en el desarrollo - los socios
demandas. se demandaron mutuamente, nombrando a
los desarrollos Playa Norte como coacusado,
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y en el 2004 un juez ordenó la detención de Al momento de escribir este reporte, la
toda construcción, ventas y procesos de situación de Playa Norte aún no había sido
escrituración. (46) resuelta.
Aún así y a pesar de las intervenciones de los Créditos hipotecarios transfronterizos
Senadores de los EE. UU. mencionados La ola de compañías estilo americano de
anteriormente y de otros funcionarios del seguros de título para propiedades en México
gobierno de Arizona, la situación no se puede ha sido sucedida por créditos hipotecarios al
resolver fuera del sistema de justicia estilo americano. Inicialmente, este tipo de
mexicano como lo dicta la Cláusula Calvo. financiamiento hipotecario estaba limitado a
Aunque esto haya sido estipulado en la guía préstamos a 30 años con tasas fijas que se
para la adquisición de bienes raíces en garantizaban con activos en los Estados
México (47) publicada por el Arizona Unidos y con un 30% de enganche mínimo.
Department of Real Estate, los ciudadanos Sin embargo, los términos y condiciones de
estadounidenses que compran bienes raíces dichos productos han evolucionado desde
en México pueden no estar conscientes que entonces. (48 49)
las presiones políticas o acciones legales del
gobierno federal o estatal de los EE. UU. no Hoy en día, los compradores
puede ayudarles a solucionar sus problemas. estadounidenses en México pueden obtener
Si usted fuera a comprar una residencia en México, ¿cuáles de los
siguientes aspectos clave considera importantes?
Muy Algo
Importante Importante TOTAL
Disponibilidad de agua y otros servicios básicos 68.2% 15.3% 83.5%
Aspectos legales incluyendo claridad del título
de propiedad 74.9% 7.4% 82.3%
Precio 58.3% 19.5% 77.6%
Seguridad 56.1% 22.3% 78.4%
Facilidad de la vida diaria 47.1% 30.5% 77.6%
Consideraciones ambientales 28.3% 37.9% 66.2%
Cercanía a una comunidad mexicana local 25.4% 36.1% 61.5%
Cercanía a hábitats naturales 23.5% 31.8% 55.3%
Cercanía a centros culturales 15.4% 33.6% 49.0%
Cercanía a otros expatriados de los EE.UU./Canadá 15.2% 33.3% 48.5%
Fuente: International Community Foundation, 2009.
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financiamiento si cuentan con una propiedad o segundos créditos hipotecarios sobre sus
mexicana como garantía. El enganche propiedades en los EE. UU. y otros préstamos
requerido puede ser de tan solo un 20% con privados. Esto ha dado como resultado que
un monto mínimo de crédito de US$ 100,000. un mayor número de compradores presten
Además, hoy se encuentra todo tipo de atención a los créditos hipotecarios en
plazos para pagar los créditos, incluyendo México. (53) Como ejemplo, el Grupo
plazos de tasa ajustable (ARM, por sus siglas Financiero BBVA Bancomer S.A., una de las
en inglés) a 3, 5 y 7 años o a plazo fijo a 10, principales instituciones bancarias de
15, 20, 25 y 30 años. (50) Hasta hace poco, México, ha observado que el volumen de
dichos planes de financiamiento eran operaciones de créditos hipotecarios con
ofrecidos tanto por instituciones financieras compradores extranjeros continúa creciendo,
estadounidenses como mexicanas, y espera otorgar cerca de US$ 150 millones
incluyendo Bancomer/Compass Bank, en financiamiento en el 2009, un importante
Scotiabank, GE Money, y HSBC. No todos incremento de los US$ 100 millones en
ofrecen préstamos en dólares, pero todos créditos durante 2008 y US$ 65 millones en
requieren de una gran información por parte 2007. (54)
del comprador y de la entidad crediticia. (51)
El tipo especial de fideicomiso que utiliza el De acuerdo con Linda Neil, promotora
GE Money Bank prevé que el acreedor sea la inmobiliaria en La Paz, BCS, “en el pasado
parte asegurada y le otorga derechos cuando los compradores contaban con
especiales para iniciar procedimientos de plusvalía en sus residencias estadounidenses
ejecución hipotecaria en caso de que el o canadienses, simple y sencillamente
propietario deje de pagar el crédito. (52) refinanciaban sus deudas o solicitaban una
línea de crédito sobre dicha plusvalía y
En el 2007, menos del 5% de todas las ventas pagaban su casa en México en efectivo.
de segundas residencias o casas de Ahora que ha desaparecido la plusvalía,
vacaciones realizadas por estadounidenses algunos están vendiendo sus residencias y
en México fueron adquiridas a través de mudándose a México, pagando su casa en
créditos hipotecarios. Antes de eso, la México en efectivo y dejando una reserva.
mayoría de baby boomers y jubilados Otros jubilados refinancian sus residencias
estadounidenses adquirían sus propiedades en los EE. UU. y las rentan, esperando que
en México en efectivo, en pagos parciales o incrementen su valor, mientras que la renta
mediante depósitos en efectivo y abonos. Sin cubre el costo del crédito hipotecario… con
embargo, a raíz de la reciente crisis los ahorros que tienen pagan en efectivo o
económica, muchas de las fuentes financian una parte de la compra.” (55)
potenciales que comúnmente se utilizaban
anteriormente para comprar bienes raíces en Deficiencias en la infraestructura
México se agotaron, incluyendo las líneas de Cuando los jubilados estadounidenses
crédito sobre la plusvalía de sus residencias buscan un destino en México por sus
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paisajes, sus océanos y su estilo de vida había vivido en dicha residencia durante más
tranquilo, también asumen que su hogar de seis meses (a través de los recibos de los
adoptivo les ofrecerá servicios e servicios o del pago del impuesto predial), o
infraestructura de calidad comparable a la en otras palabas, una deducción de
que ofrecen los gobiernos municipales en los impuestos por “residencia”. Estas
Estados Unidos y Canadá a sus habitantes. A deducciones no eran aplicables para las
la par, muchos destinos en las costas de personas que adquirían bienes raíces
México sufren la pérdida de servicios y de únicamente como inversión o para
impactos negativos en su infraestructura vacacionar. (56)
debido al crecimiento urbano no planeado.
En algunos casos, las razones por las cuales En el 2010, el gobierno federal de México
los jubilados eligen una población para su revisó el Impuesto Sobre la Renta (el
retiro se ven afectadas porque las impuesto a los ingresos, conocido en los EE.
autoridades no hacen que se cumplan las UU. como capital gains tax) para imponer un
leyes locales y por el deseo de los sectores requisito de cinco años a esta deducción,
público y privado de incrementar sus incluyendo una revisión del estatus
ganancias. La infraestructura en México no migratorio por un notario público, los cuales
va a la par del desarrollo de complejos tienen una enorme flexibilidad con respecto a
turísticos y de las comunidades para el la manera de validar dichos requerimientos.
retiro. Se requiere urgentemente contar con (57) El notario público también es
basureros, plantas de tratamiento de agua, responsable de verificar con Hacienda que el
nuevas fuentes de electricidad y también vendedor no ha solicitado dicha deducción
plantas de desalinización de agua en muchos en los últimos 5 años. Los costos son muy
destinos turísticos y de retiro ubicados en las altos: en los casos en los que se aplica el
costas de México. Cuando los proyectos se impuesto, puede llegar a ser de hasta un 30%
colapsan y las promesas de infraestructura de la ganancia sobre la venta. (58)
que hizo el desarrollador se incumplen, como
en el caso del complejo Villages en la Bahía Principales hallazgos
de Loreto, los compradores no tienen otra
alternativa más que negociar con los nuevos Para poder comprender mejor algunas de las
dueños y los gobiernos municipales para tendencias clave y los factores que impulsan
asignar responsabilidades y concluir dichos a los jubilados norteamericanos a retirarse
proyectos. en las costas mexicanas, la International
Community Foundation condujo una
Aspectos sobre el Impuesto sobre la Renta en encuesta en línea durante los meses de junio
México a noviembre de 2009, obteniendo más de
En el pasado, México permitía una deducción 1,000 respuestas a la fecha. La Fundación se
de impuestos de hasta US$ 500,000 en bienes enfocó a encuestar a jubilados mayores de 50
raíces si un propietario podía demostrar que años que residen de manera parcial o
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permanente en comunidades costeras de bajo porcentaje de encuestados (37.4%)
México. Estas comunidades incluyen Puerto consideró que vivir en un complejo de
Vallarta, la Riviera Maya, Cabo San Lucas, unidades planeadas era “muy importante” o
Rosarito, La Paz, Loreto, Puerto Peñasco y “algo importante”. Sin embargo, la mayoría
otras poblaciones más pequeñas a lo largo de de los encuestados (62.6%) no tenía
las extensas costas mexicanas. Después de preferencia o no consideraba que fuera un
filtrar las respuestas de personas que factor de consideración.
respondieron pero que no contaban con el
perfil deseado, obtuvimos 840 encuestas y un Estatus de la propiedad
mayor grado de confianza en que los Entre los jubilados estadounidenses que
resultados reflejan adecuadamente a este respondieron a nuestra encuesta, la gran
grupo de población (favor de ver la sección mayoría (77.2%) era propietaria de su
sobre la metodología que se incluye más residencia. Únicamente el 16.4% rentaba su
delante). Las siguientes fueron las vivienda. Aunque no se les preguntó
preferencias y percepciones observadas con directamente si habían comprado su vivienda
relación al mercado inmobiliario: en efectivo al 100% o si habían obtenido
financiamiento para adquirirla, muchos
Decisión de mudarse al extranjero participantes en los grupos focales
Al seleccionar México como su nuevo país de confirmaron que habían comprado en
residencia, los jubilados estadounidenses efectivo sus residencias para el retiro.
señalaron los siguientes factores clave en su
decisión para retirarse al sur de la frontera: Tipo de vivienda
La mayoría de los encuestados habita una
• #1: Estilo de vida: . . . . . . . . . . . . . . . .78.5% vivienda individual (49.5%) o dúplex (13%), y
• #2: Economía/costo de vida: . . . . . . 74.9% no una unidad en condominio (20.1%). Esto
• #3: Clima: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69.1% es consistente con las preferencias
• #4: Cercanía con los mencionadas por los participantes en los
Estados Unidos: . . . . . . . . . . . . .63.4% grupos focales que buscaban la arquitectura
colonial mexicana y el concepto de “aldea”
Aún y cuando nuestros encuestados en contraste con el estilo de vida urbana de
finalmente eligieron a México para su retiro, los grandes edificios de departamentos.
no fue la única opción considerada por los
jubilados estadounidenses. Un 40.6% de los Los encuestados también mostraron
encuestados consideró otro lugar de los preferencia por convivir con la comunidad
EE. UU., un 17.1% consideró Costa Rica; el local en lugar de vivir segregados en un
7.7% Panamá y otro 9.3% contempló Belice fraccionamiento privado. Esto se refleja en
como posibles destinos para su retiro. las respuestas a la encuesta relacionadas con
la seguridad pública, las cuales reportamos
Algo sorprendente es que un relativamente en otra de nuestras publicaciones:
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¿Cómo describiría su vivienda actual? programar mayor infraestructura (caminos,
drenaje, iluminación, etc.) y servicios
(vigilancia en las playas, policía, recolección
Condominio / departamento en edificio alto 4% de basura, etc.) al gobierno municipal y
Condominio / departamento en edificio estatal. En otras comunidades de retiro más
tamaño medio 19.7% maduras como Mazatlán, estas
Residencia de un solo piso (dúplex) 5% organizaciones también actúan como una voz
Residencia de un solo piso (individual) ) 27.1% comunitaria en foros de gobierno. (59)
Residencia de dos pisos (dúplex) 8%
Residencia de dos pisos (individual) 22.4% Los encuestados buscaron opciones
Otro tipo (embarcación) 6.5% amigables con el medio ambiente al elegir
No respondió a la pregunta 7.3% sus residencias y estilos de vida:
Fuente: International Community Foundation, 2009. • El 63.4% de los encuestados afirmó
que los aspectos relacionados con la
“Tendencias sobre la jubilación de sustentabilidad ambiental eran “algo
estadounidenses en las comunidades importante” o “muy importante” para
costeras de México: Datos demográficos y ellos cuando eligieron y adquirieron
prioridades en los estilo de vida” su residencia. Únicamente el 7% dijo
(http://www.icfdn.org/publications/retireeres que “no es importante”.
earch).
• Sin embargo, al buscar una residencia
Aunque la seguridad pública es una en México, el 56.4% de los
consideración para muchos compradores encuestados indicó que sentía que no
potenciales cuando eligen una propiedad, la tenía muchas opciones “verdes” o
publicidad negativa acerca del virus de la amigables con el medio ambiente.
influenza AH1N1, la violencia generada por el
narcotráfico y los problemas de seguridad no • El 19.4% de los encuestados no sabía
han reducido la frecuencia ni la duración de si la propiedad había sido
los viajes de nuestros encuestados a México promocionada como “verde” o
(ver la sección sobre la seguridad pública sustentable.
más adelante). En los grupos focales, los
encuestados reiteraron que se sentían más • El 31% de los encuestados reciclan y
seguros en México que en los EE. UU. el 46% reciclarían si pudieran, debido
a que no hay programas de reciclaje
La tendencia de crear comités de vecinos, ha en sus comunidades.
sido una estrategia mediante la cual los
estadounidenses con alguna propiedad De hecho, existe evidencia adicional que
pueden presentar solicitudes formales para indica que los compradores de segundas
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residencias y jubilados buscan opciones de El 61% de los jubilados encuestados indicó
esparcimiento en exteriores en sus que estaría dispuesto a pagar un mayor
comunidades adoptivas como andadores y impuesto predial si esto les garantizara
veredas para observar la naturaleza, así mejores servicios por parte del gobierno
como actividades ambientales organizadas, municipal (incluyendo agua, policía,
como caminatas guiadas en áreas naturales, bomberos y que se haga valer el uso de
la pesca con mosca, identificación de la suelo).
vegetación y observación de aves. Otras
actividades como los paseos en kayak, las Estilo de vida de playa
caminatas de naturaleza y los programas • El 51.7% desearía vivir cerca o en la
avanzados en apreciación de la naturaleza playa, cosa que sería prácticamente
también son opciones populares entre los imposible en los Estados Unidos.
compradores de segundas residencias. (60)
• El 81.1% señaló que la vista al mar era
Entre las recomendaciones prácticas que los el aspecto más atractivo de vivir en la
encuestados hicieron a los estadounidenses costa. El segundo era lo que un 55.9%
próximos a jubilarse que están considerando identificó como actividades de
mudarse a México, se incluyen: descanso relacionadas con el agua
que podían realizar en México
• El 68.5% de los encuestados mencionó (incluyendo pesca, paseos en bote, la
la necesidad de comprender los natación, el surf o buceo).
riesgos de comprar una residencia en
un país extranjero. • Únicamente el 16.9% de los
encuestados era propietario de una
• El 33% indicó que es importante embarcación, y menos de un 2% vivía
contratar a un buen abogado. a bordo del bote de su propiedad.
• El 15.2% de los encuestados • La actividad de esparcimiento favorita
recomendó a los futuros retirados de los jubilados estadounidenses que
“tener fe” y que todo saldrá bien. viven en comunidades de la costa de
México es caminar en la playa, con un
Impuesto predial 70.1% que indicó que este era su
No sé/
Sí No No respondió
¿Existe un comité de vecinos
en su fraccionamiento? 45% 39.7% 15.3%
¿Vive en un fraccionamiento privado? 38.5% 54% 7.5%
Fuente: International Community Foundation, 2009.
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