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A
Adelante del mercado
INFORME ANUAL 2007
2007 INFORME ANUAL geo . I
C= Contenido.
2 Resultados financieros
3 Eventos relevantes
4 Carta a los accionistas
6 Adelante en estrategia
8 Adelante en innovación
10 Adelante en calidad y servicio
12 Adelante en solidez
14 Adelante con visión
16 Información financiera consolidada selecta
17 Información selecta de valuación
18 Análisis de los resultados operativos
22 Análisis de los resultados financieros
25 Perfil corporativo
25 Misión, Visión y Valores
26 Equipo ejecutivo
27 Consejo de Administración y Gobierno Corporativo
28 Galería de productos
32 Estados financieros consolidados auditados
56 Glosario
57 Información para Inversionistas
Vf
con Visión a futuro
Adelante en el mercado con visión
a futuro. Es la fórmula que posiciona
a GEO como la empresa de
vanguardia en el sector y que está
lista para capitalizar y hacer crecer
las oportunidades cuando se den las
condiciones del mercado siempre
con una visión a largo plazo.
II . geo INFORME ANUAL 2007
2007 fue el año de la consolidación del renacimiento de GEO. Este nuevo
GEO continua fortaleciendo los cuatro valores fundamentales que le han dado
a esta empresa el papel de líder de mercado, ya que que brindan el soporte
y consolidan la estructura para continuar creciendo de manera sostenible y
rentable –gente experta, calidad de producto, servicio de excelencia, y renta-
bilidad óptima.
El presente informe expone los logros que obtuvimos en un año que
representó grandes retos para GEO y para el sector, así como el desarrollo
de nuestras iniciativas implementadas para asegurar la consolidación y el
crecimiento sostenido de GEO en los próximos años.
Este año avanzamos en nuestros niveles de institucionalidad, mejoramos la
eficiencia en nuestros procesos operacionales y continuamos innovando con
un enfoque a largo plazo; adicionalmente hemos balanceado nuestros indica-
dores de corto plazo y preservado nuestra sólida estructura financiera.
Asimismo, dado el reenfoque de los programas de vivienda, GEO adaptó
exitosamente la implementación de nuestra división en cuatro áreas: GEO 0
GEO II (comunidades sustentables), GEO I (vivienda – nuestro negocio central),
GEO I Producción
Vivienda GEO II (producción industrial), y GEO III (nuevos negocios, que agregan valor
Industrial
a nuestros desarrollos y clientes).
La visión clara y definida de largo plazo que caracteriza a GEO, nos ha per-
mitido llevar a cabo un proceso de preparación para lograr la mejor posición
Comunidades Nuevos
Sustentables Negocios competitiva en el mercado mexicano lo que permitirá sentar bases para un
GEO 0 GEO III crecimiento sostenible con un ritmo más intenso. Las medidas tomadas,
aunado a los fuertes fundamentales de la compañía, nos permitirán sacar
provecho de las ventajas competitivas y capitalizar las oportunidades de creci-
mientos atractivos aún vigentes.
Los invitamos a descubrir la manera en que generamos plusvalía y calidad
de vida, así como valor para nuestros accionistas, con una perspectiva de
desarrollo sostenible y sólido crecimiento. Esperamos que puedan contagiar-
se del entusiasmo y pasión con que trabajamos diariamente adelante del
mercado, con visión a futuro.
2007 INFORME ANUAL geo . 1
Rf= Principales Resultados Financieros 2007.
En millones de pesos a Diciembre 31 de 2007
Resultados Financieros 2006 2007 % Variación
Casas Vendidas (unidades) 41,872 46,004 9.9%
Ingresos $ 13,011.0 $ 14,975.6 15.1%
Utilidad Bruta $ 3,568.4 $ 4,050.8 13.5%
Utilidad Operativa $ 2,303.3 $ 2,593.1 12.6%
EBITDA $ 3,146.3 $ 3,556.8 13.0%
Utilidad antes de Impuestos $ 1,982.9 $ 2289.2 15.4%
Utilidad Neta $ 1,551.1 $ 1,448.0 -6.6%
Flujo Libre de Efectivo $ -138.5 $ -1,886.5 -$1,748
Efectivo e Inversiones Temporales $ 2,082.2 $ 2,129.6 2.3%
Cuenta por Cobrar a Ventas 36.8% 41.1% 4.28 pp
Rotación de Inventarios (días) 238 279 17.2%
Rotación de Cuenta por Cobrar (días) 134 150 12.0%
Rotación de Inventarios + Cuenta por Cobrar 307 354 15.2%
Apalancamiento (pasivo a capital) 1.14 1.26 10.4%
Deuda Neta $ 1,015.8 $ 3,084.0 203.6%
Deuda Total $ 4,008.8 $ 5,213.6 30.1%
Cobertura de Intereses 3.2 3.0 -6.3%
Retorno sobre el Capital 28.4 21.1 -25.7%
Acciones en Circulación al final del Año 536.6 534.5 -0.4%
Reserva Territorial (unidades) 297,536 300,139 0.9%
Reserva Territorial Propia (unidades) 142,324 132,757 -6.7%
3,556.8
3,084.0
14,975.6
41.1
77.1
-1,886.5
3,146.3
13,011.0
-138.5
36.8
2,638.2
10,893.7
36.1
1,015.8
953.5
2005 2006 2007 2005 2006 2007 2005 2006 2007 2005 2006 2007 2005 2006 2007
Flujo libre de Cuentas por
Ingresos EBITDA efectivo cobrar a Ventas Deuda neta
(millones de pesos) (millones de pesos) (millones de pesos) (%) (millones de pesos)
2 . geo INFORME ANUAL 2007
2007= año de cambios. “Las acciones, tácticas e iniciativas se
pueden modificar, pero cuando se tiene
una visión clara y un objetivo definido,
que se mantienen consistentes se logran
resultados en el mediano y largo plazo.”
ENERO NOVIEMBRE
GEO hace el lanzamiento público del proyecto de ERP: Fundación GEO apoya a los damnificados de Tabasco. Ba-
GEO Evolución. A inicios de año se dio a conocer el proyecto sada en la Responsabilidad Social Empresarial y comprometida
de implantación de una plataforma tecnológica de ERP, basada con las comunidades donde se encuentra, GEO, a través de su
en Oracle Business Suite y otras herramientas tecnológicas, y fundación, apoyó a los habitantes de Tabasco, quienes fueron
complementada con la optimización de procesos en la orga- víctimas de una de las peores inundaciones en la historia de
nización. Luis Orvañanos, CEO, calificó al proyecto como una México, con apoyos monetarios y en especie.
iniciativa que cambiará a GEO y uno de los factores clave para el
cumplimiento de la visión 2012. GEO recibe premio por Informe Anual 2006. El Informe
Anual 2006, con la originalidad de su portada, la claridad del
FEBRERO mensaje estratégico y su tema creativo, fue aclamado por
GEO hace el lanzamiento del vivero “Ciudad Verde”. A prin- los mejores jueces del sector a nivel mundial. En los 2007
cipios de febrero se inauguró en Zumpango el vivero “Ciudad International Arc Awards, recibió premio de oro al mejor
Verde” con el fin de conservar la imagen de los conjuntos habi- reporte anual y plata en mejor diseño interior, en los
tacionales de GEO, contribuir con la reforestación en áreas urba- Creativity Awards 36th edition 2007, recibió el premio
nas y promover la conciencia medioambiental. Este esfuerzo de de honor para reportes anuales, y en LACP Vision Awards reci-
GEO se dio en conjunto con el Estado de México y la Secretaría bió premio de oro en su categoría y reconocimiento por estar
de Desarrollo Agropecuario a través de PROBOSQUE. dentro del TOP 100.
MARZO DICIEMBRE
GEO es reconocida como Empresa Socialmente Responsa- Inicia construcción de la primera planta de elementos
ble (ESR). Por segundo año consecutivo, GEO recibió el distintivo estructurales prefabricados “Alpha”. GEO anunció oficial-
Empresa Socialmente Responsable, por integrar la Responsabi- mente la construcción de su primera fábrica de elementos para
lidad Social Empresarial en su estrategia y cultura de negocios, construcción de vivienda, lo que resultará en ahorros importan-
ocupándose de maximizar el impacto positivo de su actividad tes en costos, mejora en tiempos de producción, disminución
comercial, atendiendo las expectativas de sus clientes y benefi- de desperdicios y optimización del capital de trabajo. Esta
ciando a las comunidades donde opera. Este reconocimiento fue fábrica podrá producir entre diez y doce mil casas anuales y
otorgado por el Centro Mexicano para la Filantropía (CEMEFI). la inversión total será de aproximadamente $60 millones de
dólares.
JULIO
Alianza con Banorte. Como parte de los esfuerzos de Reserva Venta de inmuebles de oficinas por $305 millones de
Territorial, ventaja competitiva de GEO, se firmó la alianza con pesos. Conforme a la estrategia de GEO de desinversión de
Banorte para la adquisición de tierra, adicional a la ya establecida activos no productivos, se realizó una venta de oficinas por
con Prudential. Esto demuestra nuestro liderazgo e innovación $305 millones de pesos. Los recursos serán invertidos en la
en la creación de nuevos esquemas de obtención de tierra con adquisición de reserva territorial y la inversión en activos fijos
limitados riesgos financieros. de mayor productividad y retorno.
Er
Eventos relevantes
2007 INFORME ANUAL geo . 3
Ca
Carta a los accionistas
Estimados Accionistas:
Me enorgullece presentarles el Informe Anual 2007 de
Corporación GEO, en el que damos cuenta de otro gran
año para la Compañía.
En este año superamos grandes re- Asimismo, como líderes del sector para continuar enfocándonos en la
tos y comenzamos la transformación, de la vivienda en México, en GEO base de la pirámide.
definida en 2006, para mantenernos hemos reinventado, a lo largo de la GEO II. El enfoque planteado ini-
en el liderazgo del mercado. historia, la forma en que se hace este cialmente fue dedicarse al segmento
Este ha sido un extraordinario ejer- negocio. Es por ello que en 2007 de vivienda media y residencial. Sin
cicio para GEO, del cual salimos más redefinimos las áreas base de GEO, embargo, esta área fue reestructu-
fortalecidos. Después de una etapa mismas que nos permitirán lograr rada para generar valor sostenido
de grandes definiciones, vemos con nuestros objetivos en el largo plazo: y a largo plazo. En 2007 GEO II
gusto que nuestra estrategia, deci- GEO 0. En 2006 fue creada como emprendió el Proyecto Alpha, con el
siones y acciones, fueron las acer- una incubadora para el desarrollo fin de industrializar la producción de
tadas para lograr alcanzar nuestra del concepto de ciudades. En 2007 vivienda. Una vez más, innovamos
visión 2012, enfocada en el liderazgo la convertimos en una desarrollado- al ser los primeros en Latinoamérica
en rentabilidad, el valor sostenido y ra de ciudades sustentables. Este en crear una fábrica de componentes
a largo plazo de la acción, la calidad, enfoque es consistente con nuestra para la construcción de vivienda, que
la innovación, el servicio y el valor visión a largo plazo y el compromiso nos permitirá edificar entre 10,000
agregado en vivienda social. que GEO tiene con el desarrollo y 12,000 casas por año y elevar aún
El camino hacia la visión 2012 ya sustentable. más la calidad de nuestros productos.
se empieza a construir. En 2007 GEO I. Esta área nació enfocada al GEO III. A partir de nuestra misión
alcanzamos objetivos relevantes. Por desarrollo de vivienda en el segmen- y nuestro enfoque –centrado en
ejemplo, nos enfocamos más en la to económico y de interés social. El brindar calidad de vida a nuestros
base de la pirámide, iniciamos el de- comportamiento del mercado y el clientes, reflejada en el valor de su
sarrollo de centros urbanos sustenta- reenfoque del sector, confirmaron patrimonio– en GEO desarrollamos
bles y lanzamos la construcción de la el ajuste en el rumbo que hicimos un área especialmente dedicada al
primera fábrica de componentes para desde 2006; por lo tanto, en 2007 desarrollo de nuevos negocios. Inicia-
vivienda en Latinoamérica. redoblamos esfuerzos en esta área tivas como Equipa-T y K-Be son una
4 . geo INFORME ANUAL 2007
Luis Orvañanos Lascurain
Presidente del Consejo de Administración
realidad y nos permiten brindar más Desde el punto de vista financiero, “GEO continúa siendo una empresa que
beneficios a nuestros clientes, mani- GEO alcanzó importantes tasas de
impulsa el cambio y la innovación en el
festados en ventajas competitivas y crecimiento. En 2007 la compañía
diferenciadores ante la competencia. vendió 46,004 casas, lo que se tradujo
sector y en la empresa misma, que asume
Otra importante transformación en el en ingresos por $14,975.6 millones de los retos con empuje y determinación.”
aspecto interno, es la implementación pesos y un EBITDA de $3,556.8 mi-
de una iniciativa de gran trascendencia llones de pesos. En comparación con preparada, con los conocimientos y
y largo alcance: la plataforma ERP, por 2006, esto significó en un aumento de la experiencia necesarios para lograr
medio de la cual continuamos mejoran- 15.1% en los ingresos y de 13.1% en nuestra visión. Esta gente es la gran
do y reconformando nuestros proce- EBITDA. Nuestra tasa compuesta de fuerza que nos impulsará a consolidar
sos. Ésta ya fue implementada en GEO crecimiento anual continúa siendo ro- nuestro liderazgo en el sector.
Morelos y el corporativo en noviembre busta. Desde 2002 ha sido de 18.52% Tenemos una clara visión de lo que
de 2007; en 2008 la extenderemos al en ingresos, 20.90% en EBITDA y de somos y de lo que queremos ser. La
resto de la organización. 27.54% en utilidad neta. reestructura que iniciamos en 2006
Un factor clave para el crecimiento Al término del año la razón de deuda nos abre la posibilidad de enfrentar los
de GEO es la gran reserva territorial neta a EBITDA fue de 0.87, con líneas retos y las oportunidades que ofrece
con la que contamos, que actualmente de crédito sin usar mayores a los diez el mercado. Estoy convencido de que
equivale a más de 300,000 hogares. mil millones de pesos, lo que nos vamos a capitalizarlos de una manera
Nuestras asociaciones estratégicas permite mantener una sólida posición eficiente y ordenada, con el objetivo de
con Prudential Real Estate Investors y financiera. Como resultado de todo lo entregar los mejores resultados.
Banorte nos han permitido seguir te- anterior, nos complace confirmar que Los primeros resultados de la imple-
niendo acceso a grandes extensiones la comunidad financiera percibe a GEO mentación de la visión 2012 han sido
de tierra a bajo costo y con limitado de una manera cada vez más positiva. un éxito. Es por esto que los invito a
riesgo financiero. GEO continúa siendo una empresa que continúen acompañándonos en el
que impulsa el cambio y la innovación camino que estamos construyendo, el
en el sector y en la empresa misma, cual nos permitirá crear mayor plusvalía
que asume los retos con empuje y de- a ustedes y a nuestros clientes y así
terminación, y que tiene la capacidad y mantenernos adelante del mercado,
el hábito de ver a futuro y de adaptarse con visión a futuro.
a éste. Esta cultura nos ha permitido
lograr desarrollos importantes, en un
ambiente de trabajo muy motivador,
con gente capaz y dispuesta a orientar
todo su potencial a la generación de
Luis Orvañanos Lascurain
plusvalía. Contamos con gente leal y Presidente del Consejo de Administración
2007 INFORME ANUAL geo . 5
El 2007 fue un año de muchos cambios para el sector
de la vivienda, particularmente debido al inicio de
una nueva administración, la cual trajo un cambio de
enfoque en la política de vivienda del Gobierno Federal.
Este entorno, exige mucho más que mera adaptación
al cambio para poder triunfar, exige innovación:
cualidad que caracteriza a GEO en el sector.
Por ello, durante este año no sólo reenfocarnos al desarrollo de vivienda
continuamos, si no que también refor- económica y de interés social ha sido
zamos las acciones que iniciamos en el correcto. Como parte central de
2006 para estar adelante del mercado. la estrategia de este nuevo enfoque
En el año 2006 en GEO decidimos hemos alineado nuestros diversos
reenfocarnos al desarrollo de vivienda negocios en cuatro áreas: GEO 0 para
económica y de interés social previendo el desarrollo de comunidades sustenta-
los cambios que entonces entendimos bles; GEO I, enfocado al desarrollo de
que se darían en el sector de la vivienda vivienda, particularmente al segmento
en México y que hoy son una realidad. económico y de interés social; GEO II,
En el ámbito gubernamental observa- con el fin de industrializar la producción
mos un genuino interés por incrementar de vivienda; y GEO III dirigido a nuevos
el acceso a viviendas a las familias de negocios que brindan ventajas compe-
menores ingresos y el impulso decidi- titivas y diferenciadores.
do al desarrollo habitacional y urbano Con esto, esperamos cumplir con
sustentable. Esto se traduce en más nuestra misión: Ser líderes en Plusvalía
hipotecas y subsidios hacia la base de y Calidad de Vida para nuestros clientes
la pirámide y un enfoque en la calidad y y colaboradores, y así lograr nuestra
crecimiento ordenado de las viviendas. visión de largo plazo: Ser una empresa
Todos estos factores, aunado al institucional, líder en rentabilidad, valor
hecho que pocas empresas son de acción, calidad de producto, marca,
capaces de atender a los segmentos innovación, servicio y plusvalía en
económicos eficientemente, confirman vivienda social, creando comunidades y
que el camino que hemos tomado de ciudades sustentables.
4a5
años de
300,139
297,536
reserva
territorial con
crecimiento
constante
232,054
Reserva Territorial
(unidades) 2005 2006 2007
6 . geo INFORME ANUAL 2007
Ae
Adelante en estrategia
2007 INFORME ANUAL geo . 7
Ai
Adelante en innovación
8 . geo INFORME ANUAL 2007Para competir en el desarrollo de vivienda económica
y de interés social es necesario encontrarse a
la vanguardia en inversión tecnológica, ya que la
demanda es mayor pero con márgenes más estrechos.
Por lo tanto, es esencial aumentar las escalas,
estandarizar productos, reducir costos, y optimizar
recursos y el uso de mano de obra.
Todo ello, manteniendo altos durante el 2007 fue la formaliza-
estándares de calidad. Siendo una ción para iniciar la construcción de
compañía de carácter innovador, y la primera fábrica de elementos
entendiendo la importancia de lo an- prefabricados, para la producción de
tes mencionado, en GEO tomamos vivienda en América. Este proyecto
medidas decisivas para continuar contará con tecnología alemana,
siendo líder en el sector. austriaca e italiana, y a lo largo de su
En el año invertimos fuertemente desarrollo, implicará una inversión
en diferentes aspectos de la inves- total de 60 millones de dólares. Se
tigación y desarrollo para mejorar tiene programado iniciar las pruebas
nuestros procesos constructivos, de producción a principios de 2009.
bajo la filosofía de generar econo- Cuando se encuentre a su plena
mías de escala y de seguir avanzan- capacidad la fábrica de componen-
do en la integración vertical de la tes, permitirá a GEO producir entre
empresa. 10,000 y 12,000 casas por año y
Un gran logro en innovación fue la gracias a su tecnología de punta,
implementación del sistema de pla- podrá elaborar casas para todos los
neación de recursos (ERP) en GEO segmentos donde GEO se encuen-
Morelos y en el Corporativo, basado tra posicionado.
en una plataforma ORACLE de nivel Todas estas acciones se traducirán
mundial. en menores costos, mayor eficiencia
Sin embargo, nuestro logro y reto y por lo tanto en la creación de ma-
más grande en esfuerzo tecnológico yor valor para nuestros accionistas.
46,004
casas vendidas
con nuevos siste-
mas y procesos
homologados
■ Presencia de GEO en México
2007 INFORME ANUAL geo . 9En GEO sabemos que adquirir una casa representa un sueño, calidad de vida y esperanza para un futuro mejor. Por esto entendemos que la calidad de los desarrollos y el servicio al cliente son elementos esenciales para poder generar plusvalía en el patrimonio de los clientes, y mejorar la calidad de vida dentro y fuera de dichos desarrollos. Con esto en la mira, nos hemos nuestros clientes antes, durante dedicado a escuchar detalladamente y después de la adquisición de su a nuestros clientes, teniendo como nuevo hogar. Para esto contamos resultado iniciativas como el Geo- con más de 1,000 vendedores con seguro, K-be, equipa-T, los centros la más alta preparación, hemos de atención y ventas, el Centro de hecho inversiones por 19 millones atención telefónica, y los servicios de pesos en nuestra convención de postventa, así como el programa de vendedores y por 4 millones de de administración de desarrollos, dólares en capacitación. dirigido a promover la organización Prueba de la calidad de la vivienda comunitaria y el mantenimiento de la que hemos logrado en GEO es el imagen urbana. Premio Nacional de la Vivienda el De igual manera, nuestra norma cual hemos obtenido durante 7 años institucional de servicio permanece consecutivos. Todos estos factores como un diferenciador importan- demuestran que GEO sigue estando te, pues se centra en deleitar a adelante en calidad y servicio. 100% quejas atendidas a diciembre de 2007 10 . geo INFORME ANUAL 2007
Ac
Adelante en calidad
y servicio
2007 INFORME ANUAL geo . 11As
Adelante en solidez
12 . geo INFORME ANUAL 2007En GEO somos testigos de que se puede estar
adelante del mercado sin sacrificar la solidez de
nuestra empresa. Por ello durante el año pasado
llevamos a cabo acciones para fortalecer nuestro
liderazgo en la industria, al mismo tiempo que
mantuvimos un equipo de personas de excelencia,
presentamos sólidos resultados financieros y
confirmamos las fortalezas de nuestra administración.
La solidez de nuestra gente es paten- La sólida estructura financiera de
te en los siguientes datos: GEO se demostró en su cobranza,
• En 2007 se presentaron 7,000 con un sano 41 por ciento de cuentas
candidatos para trabajar en GEO. por cobrar a ingresos y en su deuda
• La Universidad GEO impartió neta, con una razón a ingresos de
336,000 horas hombre de capaci- 0.87 veces.
tación a 7,000 personas y a 4,500 La viabilidad financiera y la continui-
oficiales de obra. dad de las operaciones están garantiza-
• Entregamos certificaciones de das a largo plazo con líneas de créditos
competencia laboral a más de disponibles por 10,241 millones de
1,600 empleados. pesos y una reserva territorial equiva-
• Entrenamiento para administra- lente a 300,139 unidades, suficientes
dores de proyecto y 400 alumnos para una producción de 4.5 a 5 años.
graduados con educación técnica Adicionalmente, GEO cuenta con
profesional. una sólida administración, en la cual
el 58 por ciento de los miembros
A pesar de ser un año de gran- del consejo de administración son
des retos, GEO mostró una gran independientes; donde existen
solidez en sus finanzas, mos- Comités de Prácticas Societarias y
trando crecimientos en ingresos de Auditoría, pero sobretodo donde
de 15.10%, en utilidad antes de el equipo directivo de más de 110
impuestos de 16.44% y en EBITDA personas cuenta, en promedio, con 8
de 13.05 por ciento. años en la empresa.
19%
crecimiento
14,976
real compuesto
de ingresos
en los últimos
10,893
5 años
7,443
Ingresos
(millones de pesos) 2003 2005 2007
2007 INFORME ANUAL geo . 13Desde sus inicios GEO ha demostrado que marca
el paso y reinventa la forma en que deben hacerse
los negocios. Ahora continúa por el mismo camino y
sigue aprovechando las oportunidades del mercado
inmobiliario.
Para poder aprovechar las oportuni- de vida que desempeña GEO diaria-
dades y afianzar nuestras fortalezas mente, continúa como el motor de
hemos implementado nuestra visión su actividad. El enfocarse a la base
2012, que está enfocada a ser líderes de la pirámide, iniciar el desarrollo
en rentabilidad, valor de la acción, de centros urbanos sustentables,
calidad, marca, innovación, servicio y y construir la primera fábrica de
valor agregado en vivienda social. componentes en Latinoamérica,
Después de REnovar, REdiseñar, nuevamente muestra la visión para
REinventar y REnacer; en 2007 evo- inyectar mayor eficiencia a los pro-
lucionamos hacia la creación de valor cesos productivos del sector.
a través de un ritmo de crecimiento Nos enorgullece que GEO sigue
sostenible y rentable. GEO logró, siendo el modelo a seguir en el sec-
gracias a la visión que la caracteriza, tor de vivienda en México y Latino-
sortear las dificultades que se pre- américa. Estamos conscientes de la
sentaron para el sector y finalizar el responsabilidad que ello implica, pero
año con nuevos proyectos y resulta- asumimos este cargo con entusias-
dos sólidos. mo y compromiso en nuestro papel
La búsqueda constante por pro- de estar adelante del mercado y de
porcionar valor agregado y calidad mantener una visión a futuro.
2007
Premio Nacional
de Vivienda
14 . geo INFORME ANUAL 2007Av
Adelante con visión
2007 INFORME ANUAL geo . 15If= Información financiera consolidada selecta.
En millones de pesos a Diciembre 31 de 2007, excepto número de acciones y datos por acción
Estados de TCCA
Resultados 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 94-07
Casas Vendidas
(unidades) 8,174 8,243 12,235 17,148 20,428 25,503 26,577 25,115 27,112 29,520 33,228 37,343 41,872 46,004 14.21%
Ingresos 2,610.0 2,436.3 3,100.9 4,062.6 4,728.1 6,103.3 6,346.2 6,073.5 6,642.9 7,442.7 8,762.7 10,893.7 13,011.0 14,975.6 14.38%
Utilidad Bruta 652.8 817.2 977.6 1,272.1 1,331.0 1,713.2 1,626.0 1,582.1 1,741.1 1,993.6 2,373.4 2,973.8 3,568.4 4,050.8 15.07%
Utilidad Operativa 361.5 470.4 575.4 788.1 771.0 1,064.0 891.3 854.0 1,027.0 1,228.3 1,494.8 1,904.2 2,303.3 2,593.1 16.36%
EBITDA 483.1 568.1 720.0 971.8 1,073.0 1,407.3 1,287.8 1,254.5 1,428.4 1,680.5 2,017.3 2,638.2 3,146.3 3,556.8 16.60%
EBITDA en Dólares 23.8 27.4 43.7 66.5 71.0 109.0 107.5 114.5 121.1 137.6 175.1 248.1 295.9 325.8 22.30%
Utilidad antes
de Impuestos 337.9 250.4 311.4 483.4 377.6 630.2 396.3 543.4 725.6 956.5 1,236.1 1,678.8 1,982.9 2289.2 15.86%
Utilidad Neta 299.2 221.3 310.6 472.7 369.2 534.0 200.5 361.9 444.8 605.8 895.5 1,229.2 1,551.1 1,448.0 12.90%
TCCA
Balance 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 94-07
Efectivo e
Inversiones
Temporales* 101.4 588.4 204.8 731.4 431.2 449.4 735.8 880.4 1,044.4 861.3 1,857.2 3,004.8 2,993.0 2,129.6 26.39%
Cuentas
por Cobrar 1,782.5 1,645.4 1,998.3 2,571.6 3,183.7 2,928.4 3,200.0 3,053.3 3,163.5 3,204.7 3,302.7 3,931.3 4,793.8 6,159.4 10.01%
Inventarios 728.1 1,215.3 1,300.7 2,278.6 2,634.3 2,867.4 2,278.7 2,019.9 1,991.5 3,203.3 4,333.6 5,481.4 6,159.8 8,347.0 20.64%
Activo Circulante 2,708.6 3,538.7 3,613.4 4,733.8 5,463.4 6,266.6 6,488.5 5,947.7 6,422.9 6,608.6 8,745.0 11,416.0 12,283.6 14,743.1 13.92%
Inmuebles,
Maquinaria
y Equipo - Neto 357.5 613.6 766.5 1,082.0 1,283.1 1,034.4 1,040.7 925.7 892.2 899.1 894.3 963.1 1,001.0 1,410.1 11.13%
ACTIVO TOTAL 2,727.3 3,563.4 3,670.8 4,869.1 5,653.2 6,467.5 7,818.9 7,629.2 7,851.0 8,954.0 11,134.6 14,270.3 16,110.6 19,619.4 16.39%
Pasivo Financiero
de Corto Plazo 775.2 799.1 1,137.4 946.6 1,860.7 1,910.6 1,805.2 1,878.9 1,742.6 1,111.3 1,992.4 2,524.6 1,922.6 3,378.3 11.99%
Proveedores 367.4 685.3 529.5 678.2 816.3 572.9 608.8 646.5 955.5 1,503.8 1,955.2 1,963.6 1,967.0 2,255.4 14.98%
Pasivo Circulante 1,436.9 1,745.1 1,941.6 1,991.4 3,037.8 2,901.7 2,793.4 2,742.2 2,929.6 3,005.6 4,722.7 5,525.1 4,905.5 6,986.2 12.94%
Pasivo Financiero
de Largo Plazo 37.0 74.9 77.5 848.6 943.6 789.5 1,193.5 1,127.7 902.4 1,267.8 893.1 1,485.3 2,140.6 1,904.9 35.42%
Impuestos
Diferidos (ISR) 7.2 3.5 1.1 0.8 7.6 0.3 843.1 667.9 731.6 877.0 1,027.0 1,337.1 1,459.0 2,026.1 54.38%
PASIVO TOTAL 1,482.6 1,825.0 2,091.0 3,240.1 4,222.8 3,821.9 4,874.8 4,563.5 4,563.5 5,218.2 6,714.6 8,801.5 8,571.8 10,934.5 16.61%
CAPITAL
CONTABLE TOTAL 1,602.1 2,352.0 2,346.2 3,669.6 3,648.4 3,680.1 2,944.1 3,065.6 3,287.4 3,735.8 4,419.9 5,468.8 7,538.8 8,684.9 13.88%
TCCA
Otra Información Financiera 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 94-07
Flujo Operativo
Libre de Efectivo -1,270.5 -489.5 -802.7 -1,100.6 -1,354.6 -66.3 318.5 134.4 621.3 128.9 515.8 77.1 -138.5 -1,886.5 3.09%
Flujo Operativo
Libre de Efectivo
en Dólares -62.6 -23.6 -48.7 -75.4 -89.7 -5.4 26.6 12.3 52.7 10.5 44.8 7.2 -12.8 -172.8 8.13%
Cuenta por
Cobrar a Ventas 68.3% 67.5% 64.4% 63.3% 67.3% 50.5% 50.4% 50.3% 47.6% 43.1% 37.7% 36.1% 36.8% 41.1% -3.83%
Deuda Neta 710.7 285.5 1,010.1 1,063.8 2,373.1 2,367.5 2,260.7 2,126.1 1,600.6 1,517.8 1,028.3 953.5 1,015.8 3,084.0 11.95%
Deuda Neta a
Capital 30.7% 10.8% 30.1% 22.5% 39.4% 38.0% 37.1% 34.5% 26.1% 22.2% 18.9% 14.8% 11.8% 26.2% -1.22%
Apalancamiento 1.47 0.50 1.40 1.09 2.21 1.68 1.76 1.69 1.12 1.11 1.52 1.61 1.14 1.26 -1.19%
Rotación de
Inventarios (días) 135 273 223 298 283 250 176 164 148 215 248 253 238 279 5.74%
Rotación de Cuenta
por Cobrar (días) 249 246 235 231 246 184 184 184 174 157 138 132 134 150 -3.83%
Rotación de
Inventarios + Cuenta
por Cobrar 351 428 388 435 449 364 315 304 283 314 318 315 307 354 0.06%
Número de
Empleados 6,793 6,025 7,011 9,608 10,868 16,418 11,818 10,379 9,613 12,042 13,085 14,245 16,215 18,872 8.18%
Precio Promedio
(pesos) 245,630 268,142 243,088 243,093 247,196 247,173 257,154 268,798 276,890 287,866 299,957 338,315 321,654 328,983 2.27%
Fuente: Estados Financieros Dictaminados n/a: No aplica *Incluido efectivo restringido
16 . geo informe anual 2007Is= Información selecta de valuación.
En millones de pesos a Diciembre 31 del 2007, excepto número de acciones y datos por acción
TCCA
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 94-07
Ingresos 2,610.0 2,436.3 3,100.9 4,062.6 4,728.1 6,103.3 6,346.2 6,073.5 6,642.9 7,442.7 8,762.7 10,893.7 13,011.0 14,975.6 14.38%
EBITDA 483.1 568.1 720.0 971.8 1,073.0 1,407.3 1,287.8 1,254.5 1,428.4 1,680.5 2,017.3 2,638.2 3,146.3 3,556.8 16.60%
EBITDA en US
Dólares 23.8 27.4 43.7 66.5 71.0 109.0 107.5 114.5 121.1 137.6 175.1 248.1 295.9 325.8 22.30%
Flujo Operativo
Libre -1,270.5 -489.5 -802.7 -1,100.6 -1,354.6 -66.3 318.5 134.4 621.3 128.9 515.8 77.1 -138.5 -1,886.5 n/a
Flujo Operativo
Libre en US
Dólares -62.6 -23.6 -48.7 -75.4 -89.7 -5.4 26.6 12.3 52.7 10.5 44.8 7.2 -12.8 -172.8 n/a
Deuda Neta 710.7 285.5 1,010.1 1,063.8 2,373.1 2,367.5 2,260.7 2,126.1 1,600.6 1,517.8 1,028.3 953.5 1,015.8 3,084.0 11.95%
Acciones Promedio
en Circulación 331.4 355.3 408.8 447.4 489.8 502.4 502.4 502.4 500.0 515.2 521.8 533.9 536.4 536.1 n/a
Acciones en
Circulación al
Final del Año 331.4 403.0 410.4 486.6 498.0 502.4 502.4 502.4 517.1 517.1 532.7 536.4 536.6 534.5 n/a
Precio de la Acción
al Final del Año
(pesos) 5.1 4.5 7.8 9.9 5.5 7.2 1.4 2.9 3.8 11.5 22.3 37.6 54.2 31.3 14.91%
EBITDA por Acción 0.3 0.6 0.8 1.1 1.3 1.9 1.9 1.9 2.3 2.8 3.5 4.6 5.7 6.6 25.90%
Precio / EBITDA 15.5 9.3 10.0 9.7 4.2 3.8 0.7 1.5 1.7 4.1 6.6 8.2 9.6 4.7 n/a
Utilidad por Acción
antes de Impuestos 0.9 0.6 0.7 1.0 0.7 1.1 0.7 1.0 1.3 1.7 2.1 2.9 3.6 4.3 12.59%
Utilidad por Acción 0.2 0.2 0.3 0.5 0.5 0.7 0.3 0.6 0.7 1.0 1.5 2.1 2.8 2.7 21.91%
Precio / Utilidad 25.0 23.9 23.2 19.9 12.2 9.9 4.6 5.2 5.4 11.5 14.8 17.7 19.4 11.6 n/a
Valor en Libros
por Acción 1.1 2.3 2.5 4.2 4.5 5.0 4.4 4.7 5.4 6.2 7.6 9.4 13.5 16.2 22.99%
Precio / VL 4.7 2.2 3.1 2.6 1.2 1.4 0.3 0.6 0.7 1.9 3.0 4.0 4.9 1.9 n/a
Valor de
Capitalización
de Mercado 1,703.6 1,829.6 3,184.7 4,817.0 2,738.9 3,601.9 683.2 1,471.9 1,975.5 5,923.3 11,879.5 20,159.2 29,075.5 16,785.3 19.24%
Valor de la
Empresa 1,881.2 1,936.1 3,641.0 5,405.4 4,193.7 5,320.0 2,442.0 3,120.7 3,287.4 7,216.8 12,801.4 20,954.1 30,054.6 19,869.3 19.88%
VE / EBITDA 16.9 9.8 11.4 10.9 6.4 5.5 2.6 3.2 2.8 5.0 7.1 8.6 9.9 5.6 n/a
19.4
9.6
2.8
2.7
17.7
8.6
30,054.6
2.1
20,954.1
11.6
19,869.3
5.6
2005 2006 2007 2005 2006 2007 2005 2006 2007 2005 2006 2007
Utilidad por Valor de la
Acción Precio/Utilidad Empresa VE/EBITDA
(millones de pesos)
geo . 17Ro
Análisis de los Resultados
Operativos
Adelante del mercado con resultados.
A pesar de los grandes retos enfren- tercer trimestre y por un aumento de
tados durante el tercer trimestre, intereses capitalizados en el costo,
el 2007 fue para GEO un año de derivado de un promedio de deuda
sólidos resultados financieros. Los mayor durante el año.
crecimientos obtenidos en unida- La Utilidad de Operación se
des vendidas, ingresos y EBITDA incrementó en 12.58% al cerrar en
demuestran que GEO es capaz de re- $2,593.1 millones de pesos, mien-
orientar su forma de hacer negocios tras que el Margen Operativo fue
y competir en una industria cambian- 17.32% contra 17.70% reportado en
te, a la vez que mantiene atractivos el mismo período del año anterior.
indicadores en sus finanzas. Por su parte, el EBITDA alcanzó los
Durante el año, GEO registró $3,556.8 millones de pesos, pre-
ventas por 46,004 unidades, lo que sentando un aumento del 13.05%,
representó un aumento de 9.87% consistente con un Margen EBITDA
respecto al año anterior. De este de 23.75%, 43 puntos menor al
volumen los segmentos de interés observado en el 2006.
social e interés social bajo represen- La Utilidad antes de Impuestos cre-
taron 87%, con 39,976 viviendas. ció 15.45% en el 2007 con un mar-
Los Ingresos del 2007 compara- gen de 15.29%, 5 puntos base mayor
dos con el año anterior mostraron al de 2006. Por su parte, la tasa
un aumento de 15.10% al totalizar efectiva de la provisión de impuestos
$14,975.6 millones de pesos. Por durante el 2007 fue de 29.3% contra
su parte, la Utilidad Bruta mostró 16.7% en 2006. Este incremento se
un aumento del 13.52% al finalizar explica por el aprovechamiento de
en $4,050.8 millones de pesos. una deducción (beneficio) extraordi-
Por su parte, el Margen Bruto del nario en 2006 y la reversión parcial de
período enero-diciembre presentó dicho beneficio fiscal a fin de poder
un disminución de 38 puntos base aprovechar los beneficios futuros
en comparación al obtenido en el establecidos en el decreto del IETU.
mismo período del año anterior, al En consecuencia, la Utilidad Neta
pasar de 27.43% a 27.05%. Esta generada por la Empresa en el
reducción se explica principalmente período enero-diciembre de 2007
por costos no recurrentes derivados presentó una reducción de 6.64% en
de las inundaciones ocurridas en el comparación con el 2006, pasando
18 . geo INFORME ANUAL 200746.00
44%
45%
26.20
56%
55%
13.77
200.5
6.02
2006 2007 Total 1 2 3
Infonavit T Total ventas 2 Interés social
• SHF/FOVISSSTE/Cofinavit 1 Interés social bajo 3 Vivienda media / residencial
Mezcla de ventas Mezcla de ventas por precio
(ene-dic) (miles de unidades)
de $1,551.1 millones de pesos a “En GEO seguimos avanzando con la
$1,448.0 millones de pesos. Por su
fórmula para aprovechar las oportunidades
parte, el Margen Neto acumulado
del período finalizó en 9.67%.
del mercado para seguir siendo la Empresa
Si no se hubiera tenido el benefi- líder del sector.”
cio fiscal en el año 2006, la Utilidad
Neta acumulada del 2007 hubiera
presentado un crecimiento del
13.01%.
VENTAS INGRESOS
El total de unidades vendidas en La estacionalidad de los Ingresos
el año fue 46,004. La distribución de durante el año 2007, fue muy similar
ventas por tipo de hipoteca de GEO a la mostrada en los dos años ante-
fue 55% INFONAVIT y 45% SHF/FO- riores, efecto que se tradujo en un
VISSSTE/COFINAVIT. comportamiento estable y predecible
La distribución de ventas por durante todo el año.
rango de precios durante el 2007 Los ingresos del período enero-
fue: 29.9% en vivienda de interés diciembre mostraron un aumento
social bajo, contra 25.4% en el 2006; de 15.10% comparados contra el
57.0% en el segmento de vivienda año anterior al totalizar en $14,975.6
de interés social, comparado con millones de pesos.
60.1% en el 2006; y 13.1% en el
segmento de vivienda media y
residencial, contra 14.4% del año
anterior.
Los rangos de precios de los seg-
mentos de vivienda son:
• Interés Social Bajo: vivienda me-
nor a $197,000 pesos.
• Interés Social: vivienda de
$197,001 a $350,000 pesos.
• Vivienda Media y Residencial: vi-
vienda superior a $350,001 pesos.
2007 INFORME ANUAL geo . 1914,975
13,011
2005 19% 23% 27% 31%
2006 18% 23% 27% 32%
2007 19% 24% 26% 31%
1T 2T 3T 4T 2006 2007
Estacionalidad Ingresos
de ingresos ene-dic
2007 (millones de pesos)
PRECIO PROMEDIO GASTOS DE VENTA, GENERALES EBITDA
El precio promedio durante el 2007 Y DE ADMINISTRACIÓN El EBITDA del 2007 alcanzó
mostró un incremento de 2.3% con- Los Gastos de Venta y Adminis- $3,556.8 millones de pesos, presen-
tra el 2006, alcanzando los $ 328,983 tración mostraron un aumento de tando un aumento del 13.05%, en
pesos. El comportamiento del precio 15.22% en comparación con el comparación con el 2006. El Margen
promedio se explica principalmente mismo período del año anterior, en EBITDA diminuyó 43 puntos base,
por ligeros cambios en la mezcla de línea con el crecimiento en ingresos. quedando en 23.75%.
producto. No obstante, la incidencia contra
ingresos se mantuvo estable al cre- COSTO INTEGRAL
UTILIDAD BRUTA cer 1 punto base respecto al 2006, DE FINANCIAMIENTO
La Utilidad Bruta del 2007 mostró ubicándose en 9.73%. En el 2007, el Costo Integral de Fi-
un aumento del 13.52% al finalizar nanciamiento de la empresa mostró
en $4,050.8 millones de pesos. UTILIDAD DE OPERACIÓN un aumento del 39.93% en compa-
Por su parte, el Margen Bruto del Durante 2007, la Utilidad de Opera- ración al 2006, debido principalmen-
período diminuyó 38 puntos base, al ción mostró un aumento de 12.58%, te al aumento en el nivel de endeu-
pasar de 27.43% a 27.05%, explica- ubicándose en $2,593.1 millones damiento de la Empresa durante el
do por los costos no recurrentes de pesos, mientras que el Margen 2007 y al incremento de la pérdida
derivados de las inundaciones ocu- de Operación del período alcanzó el monetaria por el aumento del saldo
rridas en el 3T07 por un aumento de 17.32%, inferior en 38 puntos base en cuentas por cobrar.
intereses capitalizados en el costo, al reportado en el año anterior; lo
derivado de un promedio de deuda anterior, como consecuencia de la UTILIDAD ANTES
mayor durante el periodo. disminución en el Margen Bruto. DE IMPUESTOS Y UTILIDAD NETA
La Utilidad antes de Impuestos
creció 15.45% en el 2007 con un
margen de 15.29%, 5 puntos base
mayor al de 2006. Esto refleja el
compromiso de GEO por mantener
un control de costos y mejorar la
eficiencia operativa.
Por su parte, la tasa efectiva de la
provisión de impuestos durante el
2007 fue de 29.3% contra 16.7% en
2006. El incremento en la tasa efec-
tiva de impuestos se explica por el
aprovechamiento de una deducción
20 . geo INFORME ANUAL 2007328,963
4,050.8
2,593.1
3,556.8
370.8
1,551.1
1,448.0
2,303.3
3,146.3
3,568.4
11.9%
265.0
17.7% 9.7%
324,402
324,031
17.3% 24.2%
323,078
23.8%
27.4%
321,654
27.1%
4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007
Precio promedio Utilidad bruta Utilidad de Costo integral de Utilidad neta
de Ventas ene-dic operación EBITDA financiamiento ene-dic
(pesos al 2007) (millones de pesos) (millones de pesos) (millones de pesos) (millones de pesos) (millones de pesos)
(beneficio) extraordinario en 2006 y de 2006 a 21.13% en el cuarto “GEO está enfocada a la generación de
la reversión parcial de dicho beneficio trimestre de 2007 por los impactos
valor para sus accionistas a través de una
fiscal a fin de poder aprovechar los fiscales en la Utilidad Neta antes
beneficios futuros establecidos en explicados.
sólida estrategia de crecimiento sostenido
el decreto del IETU. Es importante y rentable que provee valor agregado y
mencionar que el incremento en la MANO DE OBRA calidad de vida superior para todos sus
provisión de impuestos en 2007 no Y ADMINISTRACIÓN clientes y colaboradores.”
implicó un pago adicional o salida de Al 31 de diciembre del 2007 se
efectivo por dicho concepto. contaba con 11,805 trabajadores
En consecuencia, la Utilidad Neta eventuales (mano de obra), un
generada por la Empresa durante 19.4% más que en 2006. Por su
2007 presentó una reducción de parte, el personal administrativo y
6.64% en comparación con el 2006, fijo de obra no sindicalizado fue de
pasando de $1,551.1 millones de 7,067 empleados, representando un
pesos a $1,448.0 millones de pesos. aumento de 11.7% con relación a di-
Por su parte, el Margen Neto acumu- ciembre de 2006. El incremento del
lado del período finalizó en 9.67%. personal administrativo, técnico y
comercial es consecuencia del ritmo
RETORNO SOBRE CAPITAL de crecimiento observado y espera-
El Retorno sobre Capital Mayo- do de la Empresa, así como de darle
ritario de la Empresa (ROE) pasó continuidad al programa de parrillas
de 28.38% en el cuarto trimestre de reemplazo y capacitación.
OPERACIONES DEL FONDO DE
RECOMPRA GEO
Durante 2007, el fondo de recom-
pra adquirió 2’440,500 acciones
y vendió 405,900 títulos. De esta
forma el número de acciones que
el Fondo de Recompra tenía en
posición al cierre del año era de
2’093,000 acciones, con lo que el
número de acciones en circulación
al 31 de diciembre de 2007 era de
534’539,859.
2007 INFORME ANUAL geo . 21Rf
Análisis de los Resultados
Financieros
Adelante del mercado
con solidez financiera.
Análisis de la estructura financiera a diciembre del 2007
Durante el 2007, GEO demostró que pasar de -$138.5 millones de pesos en
puede llevar acabo acciones para 2006 a -$1,886.5 millones de pesos
fortalecer su liderazgo en la industria a diciembre del 2007. La disminución
sin sacrificar su solidez financiera: el del Flujo Libre de Efectivo del año se
nivel de cuentas por cobrar a ingre- explica por las fuertes inversiones en
sos, el apalancamiento registrado y Obra en Proceso y una fuerte inver-
la reserva territorial se situaron en sión de Capex durante el año.
niveles óptimos para lograr los objeti-
vos estratégicos establecidos. En el último trimestre de 2007 se
logró una generación positiva de flujo
FLUJO OPERATIVO LIBRE libre de efectivo, lo que resultó en
DE EFECTIVO una reducción del saldo negativo de
El Flujo Libre de Efectivo de la Em- -$2,661.4 hasta -$1,886.5 millones de
presa en el 2007, presentó una dife- pesos. Esto significa una generación
rencia de -$1,748.0 millones de pesos de $774.9 millones de pesos durante
en comparación con el año anterior, al el trimestre.
Flujo de Efectivo 2006 2007 Var %
Comparativo Anual (en millones de pesos al 31 de diciembre de 2007)
EBITDA 3,146.3 3,556.8 410.5 13.05%
Productos Financieros 105.3 101.7 -3.6 -.342%
Total fuentes 3,251.6 3,658.5 405.9 12.51%
Gastos Financieros -992.9 -1,202.7 -209.8 21.13%
Capital de Trabajo -1,712.2 -1,291.7 420.5 -24.56%
Inventarios -249.9 -2,389.2 -2,139.3 855.94%
Capex -385.5 -574.9 -189.4 49.13%
Otros -72.7 -131.3 -58.5 80.50%
Efectos de tipo de cambio 0.7 -1.9 -2.6 -362.11%
Ajustes por inflación 22.4 46.8 24.4 108.75%
Total Usos -3,390.1 -5,545.0 -2,154.8 63.56%
Flujo Libre de Efectivo -138.5 -1,886.5 -1,748.0 1,262.02%
22 . geo INFORME ANUAL 20072,129.6
2,082.2
-138.5
-1,886.5
2006 2007 2006 2007
Flujo libre de Efectivo e
efectivo inversiones
(acumulado ene-dic) temporales
(millones de pesos)
EFECTIVO E INVERSIONES por crecimiento. El 29.2% o $570
TEMPORALES millones de pesos, corresponde a
El saldo de efectivo al 31 de inversiones adicionales en infraes-
diciembre de 2007 se situó en tructura y urbanización de proyectos
$2,129.6 millones de pesos, un au- urbanos sustentables y vivienda
mento del 2.28% contra los $2,082.2 vertical y el 35.8% restante o $696.5
millones de pesos al 31 de diciembre millones de pesos corresponde a in-
de 2006 (neto del efectivo restringido versiones anticipadas de producción,
a esa fecha). derivados de una estrategia tendien-
te a generar un ciclo más estable de
CUENTAS POR COBRAR producción y ventas para 2008, así
Y COBRANZA como a inversiones en proyectos que
El saldo de Cuentas por Cobrar contribuirán al cumplimiento de las
al 31 de diciembre 2007 se incre- metas para el próximo año. Por su
mentó un 28.49% respecto a 2006, parte, el inventario de terrenos total
ó $1,365.5 millones de pesos para se incrementó $240.6 millones de
cerrar en $6,159.4 millones de pesos ó 7.91% en 2007.
pesos. Sin embargo, el indicador de
cuentas por cobrar a ingresos se La composición de los inventarios
ubicó en 41.13%, 670 puntos base al 31 de diciembre de 2007 fue la
por debajo del 47.83% registrado en siguiente:
el 3T07. Derivado de un dinámico Dic-06 Dic-07 Cambio %
4T07, el saldo de Cuentas por Cobrar
Obra en proceso 2,711.3 4,564.7 1,853.4 68.4%
disminuyó $752.7 millones de pesos, Materiales 405.8 499.0 93.1 23.0%
equivalentes a -10.89%. Inventario de Terrenos CP 949.8 679.7 -270.1 -28.4%
Inventario de Terrenos LP 2,092.9 2,603.7 510.8 24.4%
Inventarios 6,159.8 8,347.0 2,187.2 35.5%
INVENTARIOS Y RESERVA
TERRITORIAL A diciembre de 2007, la reserva
El inventario de Obras en Proceso territorial bajo control de GEO ascen-
y Materiales al cierre de 2007 se día a un total de 300,139 viviendas,
incrementó $1,946.5 millones de con reservas propias, tierra bajo el
pesos comparado contra el 2006. De esquema de outsourcing, opciones
dicho incremento, aproximadamente de compra y los joint ventures con
el 35% o $680 millones de pesos Prudential Real Estate Investors
corresponde a inversión normal y Sólida de Banorte. Con estos
2007 INFORME ANUAL geo . 2347.8
43.0
41.1
40.4
36.8
4T06 1T07 2T07 3T07 4T07
Cuenta por
cobrar a ingresos
(%)
esquemas, GEO controla una reserva GEO cuenta con líneas de crédito cados bursátiles y arrendamientos
territorial suficiente de 4.5 a 5 años disponibles y sin utilizar por más de financieros. Este acceso a líneas
de producción considerando un creci- $10,241 millones de pesos, de los de crédito ofrece a la Empresa los
miento anual constante en unidades, cuales $4,200 millones corresponden recursos financieros para garantizar
con un bajo costo de oportunidad y a créditos puente y $6,041 millones la continuidad de sus operaciones a
un limitado riesgo de propiedad. están conformados por créditos largo plazo.
para compra de terrenos, créditos Algunos de los indicadores impor-
DEUDA NETA Y ESTRUCTURA DE directos, papel comercial, euro-papel tantes de la Deuda de la Empresa a
PASIVOS FINANCIEROS comercial, el programa de certifi- Diciembre de 2007 son:
El saldo de Pasivo con Costo para
Indicadores de Endeudamiento Dic-06 Dic-07 Variación
2007 se incrementó en $1,204.8 (en millones de pesos al 31 de diciembre de 2007) importe %
Deuda Total 4,008.8 5,213.6 1,204.80 30.1%
millones, lo que representa un Deuda Neta 1,015.8 3,084.0 2,068.20 203.6%
aumento del 30.1%. Sin embargo Deuda Total a EBITDA 1.27 1.47 0.19 15.05%
Deuda Neta a EBITDA 0.32 0.87 0.54 168.6%
comparado contra el 3T07 presentó Deuda de Corto Plazo a
una reducción de $345.2 millones o Deuda Total 48.0% 64.8% 16.84 35.10%
Deuda de Largo Plazo a
un 6.21%. Asimismo la Deuda Neta
Deuda Total 52.0% 35.2% -16.84 -32.35%
se redujo un 17.18% con respecto al Deuda en US$ a Deuda Total 3.2% 5.5% 2.30 71.88%
Liquidez (ACP/PCP) 2.5 2.1 -0.39 -15.39%
3T07 al pasar de $3,723.9 millones a
Acid Test (ACP-Inv/PCP) 1.2 0.9 -0.32 -25.58%
$3,084.0 al 31 de diciembre de 2007.
La estructura de deuda de la
Empresa fue 64.8% a corto plazo y La composición y el costo promedio de colocación y gastos por subastas
35.2% a largo plazo, en comparación de la deuda de la Empresa, sin tomar SHF, FOVISSSTE e INFONAVIT, al 31 de
con el 64.3% y el 35.7% observa- en cuenta comisiones bancarias, gastos diciembre de 2007 es como se muestra:
dos en el tercer trimestre de 2007.
Pasivo con costo al 31 de diciembre de 2007 Costo Tasa
Asimismo, se alcanzó una razón (en millones de pesos) Monto Total % promedio promedio
de apalancamiento (sin considerar Créditos Puente Hipotecario 2,080.2 39.90% TIIE + 1.5 9.68%
Créditos Hipotecarios para
impuestos diferidos) de 0.70, compa- compra de terrenos 198.4 3.81% TIIE + 1.7 9.66%
rado contra 0.63 a diciembre del año Crédito Simple 43.0 0.82% TIIE + 1.5 9.45%
Arrendamiento Financiero 326.0 6.25% TIIE +1.7 9.73%
anterior y contra 0.69 del 3T07. Certificado Bursátil Corto Plazo 580.0 11.12% C + 0.7 9.99%
Adicionalmente, como combina- Certificado Bursátil Largo Plazo
(vencimiento 09, 10 y 12) 1,700.0 32.61% TIIE + 1.5 9.67%
ción de los diferentes instrumentos Europapel comercial 286.0 5.49% 6.38% 6.38%
financieros que la Empresa opera, Costo Promedio de la Deuda 5,213.6 100.00% 9.44%
24 . geo INFORME ANUAL 2007Misión:
“Ser líderes en plusvalía y calidad de vida
Pc
para nuestros clientes y colaboradores.”
Visión:
“Ser una empresa institucional, líder en rentabilidad,
valor de acción, calidad, marca, innovación,
servicio y plusvalía en vivienda social, creando
comunidades y ciudades sustentables.”
Valores:
• Gente experta
Perfil Corporativo • Calidad de producto
• Servicio de excelencia
• Rentabilidad óptima
Corporación GEO
Es una de las más importantes desa- que agregan valor a sus desarrollos GEO nació en 1973 en la Ciudad
rrolladoras en Latinoamérica. Es una y clientes). Esta estructura permite de México, y desde 1994 cotiza en
Empresa integrada verticalmente, lo que GEO no sólo continúe innovan- la Bolsa Mexicana de Valores. Forma
que le permite involucrase en todos do orgánicamente, sino que le da parte del selecto grupo de emisoras
los aspectos de diseño, desarrollo, la flexibilidad y eficiencia necesa- dentro del Índice de Precios y Coti-
construcción, mercadotecnia, comer- ria para mantenerse adelante del zaciones (IPyC) de la Bolsa Mexicana
cialización y entrega de conjuntos de mercado. de Valores, y desde el 14 de septiem-
vivienda de interés social, vivienda Con una participación de merca- bre de 2005 cotiza en el Mercado
media y vivienda residencial en do del 8% –las 6 desarrolladoras de Valores Latinoamericanos en
México. de vivienda públicas sólo suman Euros, Latibex. GEO cuenta con una
Adicionalmente, su marca Casas el 32%–, GEO cuenta con una única serie accionaria y programa de
GEO es la marca más reconocida en sólida reputación por sus diseños derechos de accionistas minoritarios
la industria de la vivienda a escala y su calidad. Esto le ha permitido (Tag-Along Rights). GEO es la novena
nacional, con un nivel de recordación desarrollar cerca de 400,000 casas empresa más bursátil de la BMV, y
de 9 de cada 10 clientes potenciales. en las que actualmente viven un el porcentaje de acciones cotizando
Con base en la Ciudad de México, aproximado de dos millones de libremente en el mercado (float),
actualmente se conforma de 6 uni- personas. asciende a 80%, siendo una de las
dades regionales que coordinan di- El éxito de Corporación GEO es empresas con mayor pulverización y
versas unidades de negocio locales. el resultado de un dinámico e in- mejores prácticas de gobierno corpo-
Esto le permite tener operaciones novador modelo de negocio que le rativo en el mercado mexicano.
en 33 ciudades de 15 estados de la ha permitido alcanzar importantes Además, GEO cuenta con una
República Mexicana, por lo que GEO tasas de crecimiento con un riesgo gestión Socialmente Responsable
es uno de los desarrolladores de financiero limitado. Durante los como parte de su cultura y estrategia
vivienda más diversificados geográfi- últimos 14 años, GEO ha logrado de negocio, reflejada en el entorno
camente en México. un crecimiento compuesto anual laboral, el servicio de calidad, la
Asimismo, GEO divide su quehacer del 14.3% y 23.4%, en ventas y satisfacción total de sus clientes,
en cuatro áreas estratégicas: GEO en EBITDA medido en dólares, los proyectos de apoyo comunitario
0 (ciudades sustentables), GEO I respectivamente. En el año 2007, y el cuidado del entorno. GEO ha
(vivienda: principalmente económica la compañía vendió 41,872 casas, sido reconocida como una Empresa
y de interés social –la principal fuente generando ingresos por $12,540.7 Socialmente Responsable (ESR) por
de ingresos–), GEO II (producción millones de pesos y EBITDA por el Centro Mexicano para la Filantro-
industrial), y GEO III (nuevos negocios $3,032.6 millones de pesos. pía (CEMEFI).
2007 INFORME ANUAL geo . 25Ee Equipo Ejecutivo
“Contamos con gente leal y preparada, Equipo Ejecutivo primera fila de
izquierda a derecha:
con los conocimientos y la experiencia Daniel Gelové, Pablo Moch,
necesarios para lograr nuestra visión.” Roberto Orvañanos, Emilio Cuenca
Friederichsen, Luis Orvañanos, Luis
Abdeljalek, Íñigo Orvañanos y
Saúl Escarpulli
26 . geo INFORME ANUAL 2007CA= Consejo de Administración.
El Consejo de Administración de La tabla siguiente muestra la relación de los actuales con- COMITÉ DE AUDITORÍA:
Corporación GEO está conformado sejeros de Corporación GEO, al término del periodo 2007. Álvaro Gasca Neri
actualmente por siete Consejeros Presidente
Independientes y cinco Consejeros CONSEJEROS PROPIETARIOS CARGO José Carral Escalante
Vocal
Relacionados. Esto coloca a Corpora- Luis Orvañanos Lascurain Presidente
Alberto Guillermo Saavedra Olavarrieta
ción GEO, como una de las emisoras Vocal
mexicanas líderes en la aplicación Emilio Cuenca Friederichsen Consejero Tomás Lozano Molina
de las mejores prácticas de gobierno Íñigo Orvañanos Corchera Consejero Vocal
corporativo, ya que su Consejo de José Manuel Agudo Roldán Consejero
Administración se integra mayorita- Roberto Ordorica Barrera Consejero
riamente (58%) por Consejeros Inde- José Carral Escalante Independiente
pendientes, excediendo con creces Julio Alfonso Millán Bojalil Independiente COMITE DE PRÁCTICAS
el mínimo (25%) establecido en la Javier Macaya López Mancisidor Independiente SOCIETARIAS:
Ley del Mercado de Valores vigente. Tomás Lozano Molina Independiente Julio Alfonso Millán Bojalil
El Consejo de Administración es Alberto Guillermo Saavedra Olavarrieta Independiente Presidente
electo anualmente por la Asamblea Álvaro Gasca Neri Independiente Javier Macaya López Mancisidor
Vocal
General Ordinaria de Accionistas, Javier García Teruel Herroz Independiente
Tomás Lozano Molina
siendo el órgano responsable de la
Vocal
alta dirección y de la estrategia global Lorenzo Hernández Herrera Secretario
Javier García Teruel Herroz
de la Compañía. María Eugenia Fernández-Bustelo Ríos Pro Secretario Vocal
GC= Gobierno Corporativo.
Gobierno Corporativo de Clase Mundial Código de Mejores Prácticas
• 58% de los miembros del Consejo de Administración son Consejeros Corporativas de Corporación GEO 2007
Independientes A partir de 1999, Corporación GEO inició la implan-
• 80% de las acciones de la Empresa se encuentran cotizando libremente en el tación del Código de Mejores Prácticas sugerido por
mercado la Bolsa Mexicana de Valores y la Comisión Nacional
• Los Comités de Auditoria y Prácticas Societarias son integrados únicamen- Bancaria y de Valores. La implementación de este Código
te por Consejeros Independientes de Mejores Prácticas ha resultado en un proceso gradual,
• Completa implementación del Código de Mejores Prácticas recomendado por en el cual año con año la Administración de la Empresa, a
la BMV y la CNBV través de su Consejo de Administración, ha logrado ape-
• Políticas corporativas de información y comunicación con los accionistas y el garse de una manera más adecuada y fiel a los diferentes
mercado de valores aspectos del Código.
• Más del 30% de los empleados de la Empresa son Accionistas
• Ninguno de los Empleados o Ejecutivos de GEO cuenta con un esquema de Es importante mencionar que muchos de los aspectos
compensación que incluya Opciones sobre las Acciones de la Empresa ya han sido implementados por el Consejo de Administra-
• GEO cuenta con una única serie accionaría – Una Acción, Un Voto ción, tales como los Comités de Auditoria y de Prácticas
• Novena empresa más bursátil de la BMV, con una operación promedio Societarias, los cuales se reúnen cada tres meses y son
diaria de 10 millones de dólares presididos e integrados por Directores Independientes.
• La mejor práctica de Relación con Inversionistas por transparencia, calidad y credi- Asimismo, el Comité de Planeación es presidido por el
bilidad en la información, velocidad de respuesta y accesibilidad a la Administración Presidente del Consejo de Administración. Todos estos
• Corporación GEO no paga dividendos por el momento, por lo que todas las esfuerzos están enfocados a obtener una Administración
utilidades netas de la Empresa han sido consistentemente reinvertidas para más transparente y en garantizar mejor información para
asegurar el crecimiento a largo plazo de la misma nuestros clientes y accionistas, fortaleciendo sus propios
• Primera empresa en México en implementar el Programa de Derechos de Ac- derechos.
cionistas (Tag Along Rights), con el fin de proteger los derechos de los accionis-
tas minoritarios
2007 INFORME ANUAL geo . 27También puede leer
