Espacios Flexibles en España 2019 - Cushman & Wakefield
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Espacios Flexibles
ESTUDIO
en España
2019
Comentario
Editorial
Crecimiento y potencial de los espacios flexibles en España
Estamos ante un momento de profundo El éxito de esta fórmula reside en diversos
cambio social. El entorno económico, las factores, dentro de los que destacan la
formas de trabajar y el nexo con nuestra vida, flexibilidad, que permite acercar la gran oferta
preferencias y valores, e incluso nuestro a la pequeña demanda, las ventajas de la
comportamiento como clientes, son elementos externalización de la gestión de la
totalmente distintos a lo que eran hace unos infraestructura y las fórmulas que conectan las
años. soluciones flexibles con las grandes
corporaciones. Como en tantos otros campos
Las organizaciones, independientemente de su impulsados por el sharing economy, prima el
tamaño y condición, se están adaptando a esta uso sobre el tener. Entre estos factores
nueva realidad y a los nuevos retos inherentes. destaca uno determinante y es que en la
Buscan elementos tales como la flexibilidad y oficina flexible sitúa a la persona en el centro.
la atracción y retención del talento, así como la
creación de nuevas oportunidades de negocio Con estos elementos a la vista, y aún con este
basadas en la tecnología digital y la crecimiento tan acelerado, la oficina flexible
sostenibilidad. continúa representando un pequeño
porcentaje del parque de oficinas, por lo que
En este nuevo entorno, ha surgido con fuerza podemos prever que la industria continuará
una industria que ha venido a revolucionar el creciendo con fuerza en los próximos años. En
mercado de los espacios de trabajo. otras palabras, aún nos encontramos lejos de
En los últimos años, el crecimiento de la oferta ser un mercado maduro.
de espacio flexible de oficinas está siendo En esta rápida evolución, la diversificación y la
exponencial, como lo pone de manifiesto este especialización marcarán, muy probablemente,
segundo estudio que presentamos realizado el comienzo de una nueva etapa. Os invitamos
por Cushman & Wakefield conjuntamente a vivirla juntos, empezando por la lectura de
con ProWorkSpaces, la asociación que agrupa las ideas y hallazgos de este informe.
a los operadores de espacios flexibles en
España.
[2] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
La demanda de superficie de
los operadores
PROPIETARIOS QUE SON TAMBIÉN OPERADORES Y
OPERADORES QUE SE CONVIERTEN EN PROPIETARIOS
El cambio acelerado en las formas de uso del frentes abiertos los propietarios están
espacio se observa claramente en las métricas abriendo su oferta de espacio desde el
de mercado como la contratación de espacio contrato de alquiler clásico hasta fórmulas de
de oficinas. El crecimiento exponencial de la espacio flexible. Esta dualidad les diferencia de
cuota de los espacios flexibles en la los operadores puros quienes no mantienen la
contratación permite prever que la estructura propiedad del inmueble y solo atienden la
del uso de las oficinas habrá cambiado oferta flexible.
drásticamente en el medio plazo. Nos
podemos aventurar a decir que tanto Los operadores de espacios flexibles están
propietarios como operadores y usuarios del ampliando superficies y cada vez más ocupan
espacio observarán las primeras décadas del edificios de forma exclusiva. Sin embargo, en
siglo XXI como un marketplace remoto y España no hay todavía evidencias de que este
extraño. tipo de operadores se conviertan en
propietarios.
El rápido cambio, por otra parte, trae Hasta ahora, los operadores de espacios
incertidumbres añadidas, sobre todo las flexibles mantienen su visión del inmobiliario
relativas a si el shock es transitorio o como puro servicio.
permanente. En este sentido y para tener los
[3] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
Reparto de la contratación operadores híbridos y puros Madrid & Barcelona (m²)
Híbridos Puro
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2006 2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
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En España, los operadores duales han rama de especialización en función de la
aparecido con desfase frente a los puros. No consolidación del mercado de espacios
obstante, podrán llegar a cuotas similares a los flexibles.
puros en el corto plazo. Así mismo, obtiene lecciones sobre cómo
El operador dual tiene ventajas claras como rentabilizar a los usuarios finales
controlar todo el espectro de (trabajadores) del espacio tradicional por
ocupantes/contratantes directos con contrato medio del contacto directo con los clientes o
del alquiler tradicional y usuarios finales de asociados del espacio flexible.
flexspace. Otros propietarios están dando valor a su En España, los operadores duales
En este sentido las acciones sobre el inmueble portfolio permitiendo el acceso a los
son supervisadas por el mismo agente y se ocupantes bajo contrato tradicional a espacios han aparecido con desfase frente
optimizan la gestión, el mantenimiento y el flexibles ubicados en otros edificios e incluso
valor. El operador dual tiene que operar y
entender dos mercados relacionados, pero no
ciudades. a los puros.
El gráfico revela cómo en España los
idénticos: el de espacio para alquilar y el de los propietarios están cada vez más activos en la
puestos de trabajo. En este sentido podría oferta flexible, tendencia compartida en el
existir un trade-off entre control y complejidad. resto de Europa y también en Estados Unidos.
Otra ventaja del operador dual en el entorno
de crecimiento actual es que podrá escoger su
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
[4]
NUEVOS OPERADORES EN EL MERCADO
Madrid y Barcelona son los principales Otra entrada nueva en el mercado barcelonés
mercados en los que los operadores de la ha protagonizado el grupo francés de
espacios flexible están desarrollando su coworking Wojo, que ha entrado en España
actividad, aunque los planes de expansión con el pre-alquiler de un edificio entero de
también tienen en consideración cada vez más 7.600 m² también en 22@. Una rehabilitación
las ubicaciones secundarias. profunda que se espera para finales de 2019.
Barcelona tiene un especial atractivo para este
Vale la pena comentar que Wojo pertence a la
cadena hotelera Accor, lo que no es de
Barcelona
tipo de operadores dado el enfoque extrañar, ya que el flex space y el negocio
tecnológico de la demanda de espacios de hotelero convergen en el uso temporal del
oficinas de los últimos años, el ambiente espacio. Tampoco han sido pocas las voces
favorecedor de startups y la capacidad de
atraer talento a nivel global.
que han anunciado el futuro del Business
space como un reflejo del hospitaly. Madrid
Recientemente, nuevos operadores han
entrado en el mercado de oficinas de El gigante del inmobiliario, Merlin Properties, a
Barcelona, llegando desde Madrid o desde través de su marca Loom, ha aterrizado
fuera de España. recientemente en Barcelona con tres espacios
que suman 5.000 m², reforzando su apuesta
Talent Garden ya gestiona espacios flexibles dual como propietario y operador.
en Madrid y en la ciudad condal contaba con
una oficina de solo 300 m². Finalmente han En la misma línea, First workplaces (antes
decidido ampliar su apuesta por Barcelona y Busining workspaces), que llevaba años
ahora mismo están rehabilitando un edificio operando en la capital, ha llegado también a
entero de 3.600 m² en 22@. Barcelona en 2019 con la apertura de 6.120 m²
de espacios de oficinas flexibles en dos
edificios representativos.
Nuevos operadores de espacios
flexibles llegan a Barcelona
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
[5]
CONTRATACIÓN | ANÁLISIS DE ABSORCIÓN
Intensidad de contratación de espacio flexible
Operaciones de alquiler Madrid 2009-2019 Madrid
En los nueve primeros meses de 2019, los Es por ello que, en los últimos 10 años, el 73%
operadores de espacios flexibles han de los espacios flexibles se han contratado en
contratado 56.200 m² de superficie de el Central Business District (CBD) madrileño.
oficinas, lo que supone el 11,2% de la En este mismo periodo de tiempo, en el
contratación total de espacios de oficinas en interior a la autovía M-30 (que delimita los
Madrid. A falta de un trimestre para el cierre mercados centrales frente a los
de año, los 56.195 m² superan en un 21% los descentralizados), se han firmado contratos
44.540 m² que se contrataron durante todo por una superficie total de 137.100 m², siendo
2018. el submercado de AZCA donde se ha
La ubicación preferida por este tipo de concentrado la mayor parte de este volumen
operadores tiene que ver con la conectividad con el 18,5%, seguido, a cierta distancia, de la
de los transportes y los servicios o amenities zona de Chamartín con el 12%.
que haya alrededor.
Contratación de espacio flexible sobre el total contratado
Barcelona Madrid
20%
16% 16,1%
12%
11,2%
8%
4%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
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[6] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
CONTRATACIÓN | ANÁLISIS DE ABSORCIÓN
Barcelona Intensidad de contratación de espacio flexible
Operaciones de alquiler Barcelona 2009-2019
La contratación de espacios flexibles empezó incluso alquilan edificios enteros. Hasta ahora
2019 de forma muy dinámica en la ciudad hay contabilizados 13 edificios completos con
condal. La entrada de nuevos operadores que superficies de entre 2.000 y 7.600 m².
buscan posicionarse en esta plaza unida al
atractivo que Barcelona tiene para este tipo de 7 de estos edificios están ubicados en la zona del
operadores, ha hecho que la contratación de los distrito tecnológico 22@ y Frente Marítimo. El
nueve primeros meses de 2019 supere la suma atractivo de esta zona para todo tipo de usuarios
de los últimos tres años. la han convertido en una de las más codiciadas
por parte de los operadores de espacios
La superficie destinada a espacios de trabajo flexibles.
compartidos en el mercado barcelonés pasó de
tener una cuota del 5% sobre el total de Los otros 6 edificios están situados en el centro
superficie contratada en 2017 al 12% en 2018, de la ciudad condal que goza de muy buenas
hasta alcanzar 16% en el acumulado de los tres conexiones para el transporte público y privado,
primeros trimestres del 2019. además de ser una zona de máxima
Los operadores flexibles amplían espacios e concurrencia de personas.
Contratación de oficinas para espacios flexibles (m²)
Madrid Barcelona
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
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[7] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
CONTRATACIÓN
CUOTA EN EL STOCK DE OFICINAS Y PERSPECTIVAS
A finales del tercer trimestre de 2019 los que necesita de oficinas para desarrollar su labor
operadores flexibles alcanzaban una cuota del (empleo de oficinas) es posible predecir el nivel Dinámica y previsión de la cuota del espacio flex en total del
1,2% y 2,0% en el total de stock de oficinas de de contratación esperado.
Madrid y Barcelona, respectivamente. stock de oficinas
En el caso de Madrid se espera una absorción
La cuota llegaría al 1,9% en Madrid y 3,4% en anual de entre 520.000 m² y 550.000 m² en los
Barcelona en 2022, asumiendo un ritmo medio próximos tres años.
anual de 30.000 m² de nuevos espacios flexibles El caso de Barcelona, la contratación de oficinas
en las dos capitales. Es evidente que es una cuota oscilará entre 350.000 m² y 370.000 m² anuales.
baja, aunque se corresponde con el estado inicial
Total cuota en 2022
del sector. En este sentido, la superficie de los espacios
flexibles llegaría en 2022 a cerca de 270.000 m²
Barcelona
En comparación con otras capitales europeas la en Madrid y 200.000 m² en Barcelona.
cuota se encuentra en línea, en el entorno del 1%,
pero bastante por debajo de la de Ámsterdam La cuota para 2022, teniendo en cuenta también
(5,9%) líder europeo en participación de espacios los nuevos desarrollos que se irán entregando
de oficinas compartidas, o Londres (4,5%). hasta entonces, sería del 1,9% del stock total de
oficinas en Madrid y del 3,3% en Barcelona.
Utilizando la variable de generación de empleo
Stock de espacios flexibles en Europa - Diciembre 2018
Cambio de escala
Stock de Flexspace (m²) % de espacios flexible sobre stock total
1.200.000
450.000 6% 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022*
400.000
1.000.000
5%
350.000
300.000 4%
Total cuota en 2022
250.000 Madrid
3%
200.000
150.000 2%
100.000
1%
50.000
0 0%
*Previsión
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
El mercado de capitales ante
la evolución de espacio flexible
º
A medida que los operadores de los espacios En el caso de los edificios de oficinas con
flexibles van expandiendo las superficies que espacios flexibles el análisis del inversor pasa
ocupan llegando incluso a la totalidad del por entender y predecir el comportamiento de
inmueble, se va reconfigurando la oferta de este tipo de negocios en el medio y largo
activos de oficinas en el mercado de capitales. plazo. En otras palabras el inversor debe
sentirse cómodo con características propias
En el último año y medio se ha contratado la
del modelo flexible como el desgaste del
totalidad de superficie de 13 edificios de entre
inmueble, la variabilidad de la ocupación, las
3.000 y 6.700 m² en el mercado de oficinas de
densidades de empleados por unidad de
Madrid y otros 13 edificios completos con
superficie y los valores añadido como el
superficies de entre 3.000 y 7.600 m² en la
comunity manager, eventos y desarrollo a nivel
ciudad de Barcelona.
tecnológico.
Para el mercado de capitales el entendimiento
En este sentido los inversores pueden
del flujo de caja y la solvencia del inquilino es
responder de forma diferente frente a
un elemento esencial a la hora de adquirir un
operaciones en edificios comparables con y sin
inmueble.
soluciones flex.
[9] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
De esta forma los siguientes puntos se analizan en detalle en cualquier operación:
GARANTÍAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Debido al tipo de
negocio de las empresas que alquilan espacios para después volver a alquilarlos
a terceros, el riesgo de pérdida del inquilino final hace que el propietario exija
garantías adicionales como avales bancarios u otro tipo de fianzas.
LA SOLVENCIA Y REPUTACIÓN DE LA EMPRESA DEL ESPACIO FLEXIBLE.
Los propietarios también tienen en cuenta la solvencia de la empresa que
administra el espacio flexible para analizar cómo podría afrontar, y durante
cuánto tiempo, la pérdida del usuario final. Al mismo tiempo, la reputación
como marca sirve para aproximar las probabilidades de volver a conseguir
inquilinos en el corto plazo.
LA RENTA EFECTIVA QUE LA EMPRESA DE ESPACIOS FLEXIBLES ASUME.
Una renta facial por encima del nivel de mercado a veces se explica por
periodos de carencia iniciales o ayudas a la implantación en forma de préstamo. º
La distancia entre renta facial y efectiva afectará la rentabilidad interna (TIR) de
la inversión.
LA DURACIÓN DE LA CARENCIA. Aquellos edificios cuya carencia se extinga
tendrán cash-flows mayores que los comparables de su zona, mejorando su
perfil en el mercado de capitales.
PORCENTAJE DE LA SUPERFICIE QUE OCUPAN LOS ESPACIOS DEDICADOS
AL COWORKING. Por ahora, la percepción del riesgo de un edificio ocupado al
100% es mayor a la de uno ocupado por un coworking al 50% o al 15%, por
ejemplo.
LA TASA DE DEPRECIACIÓN DEL MOBILIARIO. Una mayor aglomeración y
rotación de personas en los espacios flexibles, reduce la vida útil del mobiliario
haciendo, probablemente, necesario un gasto de rehabilitación anticipado
frente a un inquilino tradicional.
[10] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESEl mercado inmobiliario español no cuenta aun similares (espacios flexibles) en Estados
con suficientes operaciones comparables de Unidos se pueden extraer conclusiones muy
inversión en edificios con inquilinos de valiosas que pueden servir como referencia en
espacios flexibles. los mercados con menos liquidez en este tipo
de operaciones.
No obstante, las evidencias de otros mercados
como el americano o el inglés, donde se han En el informe “Coworking and flexible office
registrado un número suficiente de space. Additive or disruptive to the office
transacciones de este tipo, y la actual market?” de Cushman & Wakefield se han
intención compradora en España, permiten reunido 17 operaciones de compraventa de
perfilar el comportamiento del mercado de edificios que albergaban operadores de
capitales frente a los espacios flexibles. espacios flexibles en un periodo que va desde
el primer trimestre de 2016 hasta el primer
Tomando como referencia la actividad de trimestre de 2018.
inversión sobre activos con coworking o
Los resultados se han representado en el siguiente gráfico:
Ventas individuales de edificios
El gráfico describe la relación entre porcentaje espacios flexibles en el activo de entre el 15% y
de ocupación por espacio flexible y la 35%, debido a que el diferencial es cero o
Diferencia entre la rentabilidad y el benchmark (pb)
125 rentabilidad inicial de la transacción. Esta incluso negativo.
última es un diferencial entre la operación
Los inmuebles que tenían en la muestra una
100 estudiada y una de referencia en un edificio
tasa de espacio flexible superior al 40%
similar con inquilino tradicional. Habría
75 reportaron un diferencial positivo, lo que
entonces tres casos:
sugiere mayor percepción de riesgo por parte
50 • Si el diferencial es positivo, el riesgo de la de de los inversores.
la operación con ocupación de espacios
Sin embargo, la percepción del riesgo irá
25 flexibles se percibe como mayor al del
cambiando a medida que los inversores
mercado tradicional.
0 adquieran experiencia en la relación con este
• Si no hay diferencial se percibe el mismo tipo de inquilinos y el modelo, aún muy joven,
-25 riego. demuestre su solvencia y valor en el mercado
• Si el diferencial es negativo hay menor inmobiliario.
-50 riesgo percibido en el edificio con espacios de
Los edificios de peor calidad suelen
oficinas compartidas.
-75 incrementar su valor de mercado con la
Frente a la evidencia del mercado entrada de un operador de espacio flexible
-100 norteamericano se puede afirmar que los debido a que este realizará obras de mejora
0% 20% 40% 60% 80% 100% inversores se sienten cómodos con un para atraer a los clientes.
porcentaje de ocupación por operadores de
% del edificio ocupado por coworking
Fuente: Cushman & WakefieldEl entorno europeo del coworking y el flexspace
Por Emma Swinnerton, International Partner, Head of Flexible Leasing Solutions – EMEA en Cushman & Wakefield
La inmensa mayoría de los mercados de oficinas a nivel continental mantienen una tendencia de
rápida expansión. La visión ‘panorámica’ de Cushman & Wakefield permite descubrir un patrón
común a los principales mercados europeos a nivel de oferta y demanda de flexspace. Dentro de
este contexto, la tendencia de crecimiento de los próximos años estará gobernada por:
Diferenciación notable entre los grandes operadores globales y aquellos locales con
conocimientos específicos de las dinámicas a nivel de micromercado. Los grandes operadores
serían IWG (Regus, Spaces, Nº18) Wework y muy probablemente Servcorp.
El sector de espacios flexibles El surgimiento y consolidación de operadores medianos con un portfolio de entre 30 y 50
localizaciones.
es un sitio inmejorable para El 20% del mercado de puestos flexibles corresponderá a los grandes operadores. El 80%
restante será ocupado por operadores más pequeños, algunos de ellos independientes con
estar. Al quedarle aun mucho entre 1 y 10 centros.
La tendencia de propietarios/inversores que están entrando a la operación directa de flexspace es
espacio para madurar, clara a nivel europeo. En Europa continental destacan HB Reavis, con su marca Hub Hub, junto a
Colonial y Merlin Properties. En Reino Unido se encuentran British Land con Storey, Landsec con
continuará creciendo y Myo y The Crown Estate con One Heddon St. En Estados Unidos un ejemplo claro sería Tishman
Speyer con su marca Studio.
evolucionando rápidamente Por su parte, existen operadores que cuentan con portfolios mixtos y otros que buscan comprar la
propiedad antes que alquilar. Los ejemplos de operadores con centros en propiedad pasan por,
en los próximos 5 años. Workspace, Flora (en asociación con Brockon Capital, Uncommon (respaldado por el Carlyle
Group) y otros como The Office Group (Blackstone), The Argill Clun y Be.
Inevitablemente, y basándonos en lo comentado, veremos actividad de fusiones y adquisiciones
así como operadores buscando nuevas estrategias de diferenciación de producto y una oferta
comercial que les garantice sobresalir entre la multitud.La demanda de espacios flexibles
Resultados encuesta Proworkspaces 2019
Después del éxito del sondeo realizado en el En cuanto al tipo de usuario de oficinas
pasado ejercicio a los afiliados de la asociación compartidas, el 60% de los grupos
de espacios de trabajo flexible, Proworkspaces, encuestados revelaron que la mitad de las
este año se ha repetido el sondeo para empresas que han demandado sus espacios
profundizar más sobre el uso de este tipo de han sido startups (empresas de reciente
espacios y entender su evolución reciente en creación) y autónomos, a partes iguales.
España.
º Las Pymes, otro usuario destacado para este
En 2019 el 70% los gestores de espacios tipo de espacios de trabajo, suponen una
flexibles encuestados han contado con una demanda de entre el 25% y el 50%.
ocupación de más del 75%, siguiendo con la Por ahora, tres cuartas partes de los
tendencia registrada en el ejercicio anterior. operadores dedica menos del 25% de su
La visión generalizada para los próximos 12 espacio a salas. Cifra que podría cambiar en el
meses, es que la ocupación se incremente corto plazo ya que esta cuota en mínima hace
dado que así lo declara el 66% de los 12 meses.
encuestados.
Para los próximos 12 meses el 66% de
los afiliados encuestados esperan que
la ocupación se incremente.
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESLos operadores han ido ampliando espacios al mismo en consideración que en el último año se han
tiempo que la demanda de espacios flexibles por parte incrementado las aperturas de nuevos centros de este
de los corporates y autónomos se ha mantenido tipo.
dinámica. Estas cifras se explican por la práctica habitual que los
Durante el último ejercicio solo el 8% de los operadores de espacios colaborativos utilizan al abrir o
encuestados han mostrado niveles de ocupación por ampliar nueva superficie. Debido a que la principal
debajo del 50%. partida de gasto de los centros de trabajo compartidos
Casi el 70% de los operadores han reportado niveles de es el alquiler del mismo, antes de una inauguración
ocupación superiores al 75% de sus puestos de trabajo, intentan contar con el mayor número de puestos de
lo que supone una buena marca sobre todo si se tiene trabajo pre-alquilados.
Ocupación media de los puestos de trabajo en el último ejercicio
Menos del 50% Entre 50 y 75% Entre 75 y 90% Más del 90%
8% 25% 45% 23%
En cuanto a la estructura interna de estos espacios
de trabajo, el 30% de la superficie está destinada a El tamaño de los operadores de espacios flexibles va
puestos fijos (puestos de trabajo que tienen una desde pequeñas superficies en edificios residenciales
mesa dedicada en espacio abierto), sin tener ningún hasta edificios enteros exclusivos de oficinas
puesto flexible. ubicados en las zonas Prime.
El 55% de los encuestados cuentan con hasta 25% de
su espacio dedicado a puestos flexibles (puestos de El 45% de estos operadores cuentan con espacios de
trabajo que no tienen una mesa dedicada). hasta 500 m² y solo el 13% gestionan superficies
Solo el 4% dedican a los espacios flexibles más del superiores a 3.000 m².
75% de sus espacios.
¿Cuánto espacio flexible sobre el total? Dimensiones del espacio*
13%
4% 4%
7%
6%
30%
0%
< 500 m²
1% al 25% 45%
11% 500 - 1000 m²
Del 26 al 50%
1.000 - 2.000 m²
Del 51 al 75%
2.000 - 3.000 m²
Más del 75%
> 3.000 m²
25%
55%
* O la media de todos los espacios del afiliado
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESDemografía de los centros en
España
El servicio que ofrecen la mayoría de estos operadores, con un 98%, es Las expectativas del comportamiento de los precios que los
el internet profesional (servicio de internet diseñado para satisfacer las operadores de espacios flexibles están dispuestos a percibir a cambio
necesidades de trabajo del mundo de la empresa). de sus servicios, muestran una tendencia positiva para los siguientes
En la misma línea, para que los clientes disfruten de una gestión trimestres dado que el 32% de los encuestados tienen previsto
inteligente de tráfico en la web con funciones avanzadas de seguridad incrementar el coste de sus servicios.
y fiabilidad, casi la mitad de los operadores, 47%, ofrecen además El restante, 64%, mantendrán sus tarifas respecto al ejercicio anterior.
acceso a servidores propios y VPN (Virtual Private Network).
Otro de los servicios que prestan la mayor parte de los operadores de
espacios flexibles, el 70%, y que seguramente es el más valorado por
Planes a medio plazo
los usuarios consiste en la planificación de eventos y networking, con el
fin de crear sinergias entre los clientes en un primer plano para Menor que el actual Igual que el actual Mayor que el actual
culminar en la creación de una comunidad en un segundo plano.
En cuanto al grado de internacionalización de este tipo de espacios Tamaño del centro
colaborativos, se ha preguntado a los operadores por la nacionalidad
de los clientes y el 55% confirman que entre el 25% y el 75% de sus
clientes son de origen nacional. Precios
El futuro pasa por la consolidación y expansión de estos centros de
trabajo. El sondeo refleja que el 38% de los encuestados plantea Nivel de Ocupación
incrementar la superficie que ocupa en los próximos 12 meses, mientras
que solo el 2% contempla la posibilidad de reducir el número de metros 0% 20% 40% 60% 80% 100%
cuadrados que gestiona. El restante 60% piensa mantener sus actuales
tamaños de negocio.
Foto: Wikipedia
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESÍndice de Potencial Flex - IPF
A nivel regional ¿Qué factores subyacen a la expansión de los espacios flexibles y cuáles
serán los siguientes pasos en España?
El índice de Potencial Flex de Cushman & Wakefield y Proworkspaces (IPF) indaga
aquellos elementos que propician la actividad de las oficinas flexibles en las 52 capitales
de provincia de España.
El IPF permite evaluar de forma tanto absoluta como operadores, empresas, emprendedores y propietarios.
en comparativa con otras regiones las principales El IPF pondera cuatro dimensiones relevantes para el
dimensiones sobre las que opera el modelo flexible. espacio flexible que, a su vez agrupan 13 variables que
Para llegar a este objetivo se han seleccionado cuantifican el potencial del mercado colaborativo en las
métricas de rendimiento que permiten cuantificar a capitales de provincia de España.
nivel de ciudad los impulsores del mercado y contribuir
con nuevos parámetros a la toma de decisiones de
Dimensiones de
medición del potencial 40%
flex a nivel regional
*
Pesos de ponderación
para calcular el índice Las cuatro dimensiones
agrupan a su vez 13 indicadores
El Índice de Potencial Flex permite 20% 20% 20%
numéricos, cada uno con una
ponderación en función de su
cuantificar las principales relevancia como potenciado flex.
dimensiones del modelo flexible en Talento Entorno de Escala Emprendimiento
negocios
el contexto español
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESÍndice de Potencial Flex
Metodología del IPF
Posiciones y puntuaciones (valores 0 a 100)
Se han seleccionado 13 indicadores que afectan de forma directa o indirecta la demanda
de oficinas y en particular las necesidades de espacio flexible. Estas se clasifican bajo las
categorías de Talento, Entorno de negocios, Emprendimiento y Escala.
Madrid 1. 81,9
Barcelona 2. 64,8
Cada uno de los indicadores estudiados ha sido eficiente es cada plaza para permitir emprendimiento y
San Sebastián 3. 48,5 homogeneizado (por diferencias en magnitudes de nuevos negocios.
medida) y re-escalado (método de normalización Los indicadores de Escala son los de menos aporte
Bilbao 4. 46,9 característica). Después, se ha calculado un scoring con relativo a la puntuación final (17,5%) pero dan idea de
puntación máxima de 100 puntos. qué tan eficiente es la infraestructura que soporta el
Valencia 5. 43,1
El grupo de indicadores con mayor ponderación ha flexspace. Su menor ponderación proviene de que no
Pamplona 6. 43,0 sido Talento ya que es la base para el trabajo son específicos del espacio flexible sino a todos lo
colaborativo, el coworking y el espacio flexible. Sus negocios.
Vitoria 7. 41,8 cuatro indicadores aportan el 40% del score final. Los índices aquí presentados juntan desde información
Los indicadores de Entorno de negocios y a nivel provincial hasta a nivel de barrio o sección
Alicante 8. 40,3 Emprendimiento aportan cada uno un 22,5% a la censal. Es por esto que para añadirlo se han usado
puntuación de cada ciudad. El primero da idea de la métodos gestión de big data al trabajar con bases de
Zaragoza 9. 40,1
facilidad y eficiencia de cada urbe para llevar a cabo datos de más 40 millones de líneas.
P. Mallorca 10. 39,2 actividades productivas. El segundo indica qué tan
Sevilla 11. 38,0
Ponderaciones de indicadores en el IPF
Girona 12. 37,1 40.0%
20.0% 20.0% 20.0%
S.C. Tenerife 13. 36,5
10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
Málaga 14. 36,2
Tarragona 15. 35,0 6,7% 6,7% 6,7%
5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Oviedo 16. 35,0
La Coruña 17. 34,2
Castellón 18. 34,0 España
% emp TIC
PIB
Natalidad de
Humano
Business
Rentas de
TIC PC
Ed. Superior
Oficinas
oficinas
Patentes
% Población
poblacional
Empleo
Capital
Stock
extranjera
Densidad
VAB
oficinas
Doing
empreas
Empleo
Valladolid 19. 33,7
Murcia 20. 32,6
Talento Entorno de negocios Escala Emprendimiento
Fuente: Cushman & Wakefield – Research & Insight
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESMetodología del IPF
Análisis de categorías
Talento
Indicador Magnitud Ponderación Año de referencia Fuente
Los espacios de trabajo flexibles De forma indistinta, los empleados de Trabajadores sin
proporcionan a los emprendedores y grandes corporaciones o de startups pueden formación o experiencia
autónomos un ambiente social, interacción y ser emprendedores. Las primeras lo pueden necesarios para
entorno comunitario. Por esta razón, son una usar como un elemento plug-and-play Capital Humano reemplazar a aquellos que Alta 2014 IVIE
alternativa a la oficina en casa. También han dentro de su entorno de trabajo, con el fin sí formación y/o
demostrado ser particularmente atractivos de desarrollar proyectos, equipos y personal. experiencia.
para los empleados en tecnología, medios y Las segundas podrían usar el espacio (trabajadores)
comunicación, industrias que típicamente flexible en sus fases iniciales de alto Trabajadores del sector
emplean a un colectivo más joven y crecimiento. % Empleo TIC TIC sobre el total de Alta 2018 Oxford Economics
dinámico. Es esencial tener una base de trabajo rica empleados (%)
tanto en términos culturales como de
Además, las empresas de crecimiento Trabajadores con
formación. Por lo tanto, las medidas de
acelerado tienden a ser startups, en el sector Empleo con educación estudios universitarios, INE (Microdatos de la
empleo TIC, el capital humano y la Alta T2-2019
tecnológico y, en ambos casos, a menudo superior master o doctorado sobre EPA)
proporción de trabajadores con formación y
tienen personal más joven. Las ciudades con el total de empleados (%)
población extranjera son elementos clave en
un sesgo hacia estos tres rasgos podrían
la medición del aporte del talento al Población extranjera
rápidamente adoptar el flexspace y el INE (Microdatos del
potencial del modelo flex. % población extranjera sobre el total de la Alta 2018
coworking. Censo)
población (%)
[18] CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESMetodología del IPF
Análisis de categorías
Entorno de negocios
Indicador Magnitud Ponderación Año de referencia Fuente
Crecimiento medio anual
del empleo en puestos
El entorno empresarial es otra consideración particular aquel que favorezca la demanda de
gerenciales, INE (Microdatos de la
clave. Las empresas quieren la adaptabilidad worksapace. Así mismo, un valor de Empleo de oficinas Alta T2-2019
administrativos y de EPA)
del modelo flex y el coworking, más si el producción TIC robusto ayudará a los
servicios profesionales.
modelo tradicional emplea arrendamientos a operadores y empresario a activar su negocio.
(%)
largo plazo o alquileres caros. En entornos Por otra parte, el indicador Doing Business es
donde las condiciones de negocio cambian una señal de la facilidad para emprender y Valor nominal de la
rápidamente y por tanto los niveles de hacer negocios. Estos tres indicadores reflejan Valor añadido bruto de producción del sector TIC
Media-baja 2018 Oxford Economics
personal, la flexibilidad del coworking y tres necesidades del espacio flexible. las TIC per cápita dividido entre la
similares puede ayudar a mantener la agilidad población (€)
y la competitividad. Los usuarios de oficinas
Índice compuesto que
estarán más abiertos al modelo flex en
pondera la facilidad para:
ciudades con un entorno que favorezca los
1) Abrir un negocio, 2)
negocios. Un mercado de trabajo activo y en Indicador Doing
Permisos de construcción, Media-baja 2015 Banco Mundial
Business
3) Obtención de
electricidad, 4) Registro
de propiedades (índice)
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
[19]Metodología del IPF
Análisis de categorías
Emprendimiento
Indicador Magnitud Ponderación Año de referencia Fuente
Variación media anual
(CAGR) del número de
Incluso una ciudad con escala suficiente, Desafortunadamente a nivel regional en Natalidad neta de
empresas creadas menos Media 2014-2018 INE
entorno de negocios adecuado y personas España los indicadores clásicos de empresas
las cerradas en los últimos
con talento necesita una plataforma adecuada emprendimiento como número de startups
cinco años (%)
para el emprendimiento que es un catalizador tecnológicas, colaboración online y
para el crecimiento del modelo flexible. La aceleradores de empresas no están Ministerio de Industria,
natalidad neta de empresas, las patentes y el disponibles. En todo caso, nos acercamos al Patentes por millón de Turismo y Comercio –
Patentes Media 2018
precio de alquilar los espacios de negocios emprendimiento con variables que revelan la habitantes Oficina española de
son señales claras para el emprendimiento. iniciación de negocios en forma de nuevas patentes y marcas
empresas, nuevas ideas.
Renta media de oficinas
de calidad alta en el Cushman & Wakefield
Rentas de oficinas Media T3-2019
centro de la ciudad e Idealista
(€/m²/mes)
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
[20]Metodología del IPF
Análisis de categorías
Escala
Indicador Magnitud Ponderación Año de referencia Fuente
Metros cuadrados
construidos para uso de
El tamaño de la infraestructura es muy este sentido es de esperar que los operadores
oficinas. Para Madrid y
relevante. Conociendo el stock de oficinas, la de espacio flexible y coworking se concentren
Barcelona se refiere a
producción económica y la presión en estos dos mercados. Ciudades con
superficies brutas 2018 y T3-2019 para Cushman & Wakefield
demográfica se puede evaluar el tamaño tamaños de stock de oficinas y producto Stock de oficinas Media-baja
alquilables de los edificios Madrid y Barcelona y Castastro
potencial para el mercado de coworking y interior bruto considerables frente a la media
relevantes del mercado.
espacios flexibles de una ciudad. También se ofrecen al modelo flex un mercado interesante
Para el resto se refiere a
puede determinar la ‘masa crítica’ necesaria donde los operadores pueden encontrar
la totalidad de edificios
para la adopción sostenible de este modelo. nichos de actividad.
con oficinas (m²)
Madrid y Barcelona son significativamente
más grandes que el resto de ciudades y en Valor nominal de la
PIB producción regional Media-baja 2018 INE
(euros)
Población dividida entre
Densidad poblacional Alta 2018 INE
(personas/km²)
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACES
[21]MADRID BARCELONA
Análisis por categorías
Las ciudades mejor posicionadas en el IPF son Madrid, Barcelona,
San Sebastián, Bilbao y Valencia. En términos relativos Madrid y
Barcelona superan con diferencia al tercero, gracias a sus
importantes aportes en todos los indicadores, tanto a nivel per-
cápita como de volumen total.
SAN SEBASTIÁN BILBAO
Madrid es la ciudad que más potencial ofrece para el espacio colaborativo
principalmente por sus variables de escala y talento. Las primeras son las más
voluminosas de España y las segundas obtienen un gran rendimiento por su índice
de capital humano.
Barcelona se encuentra en segunda posición del potencial flex y tanto sus
variables de Escala (Stock de oficinas, PIB y Densidad poblacional) como de
emprendimiento son mayores a la media de España. También destaca por sus
mediciones de talento y emprendimiento.
San Sebastián/Donostia, tercero en el ranking, es un destino potencial importante
para los negocios de espacio flexible. En sus condiciones talento y entorno de
negocios se encuentra entre las mejores posiciones de España. Sus medidas de
escala reducen su distancia relativa frente a las primeras posiciones.
VALENCIA MEJOR RENDIMIENTO Bilbao tiene altas prestaciones en entorno de negocios, al igual que San Sebastián.
Las variables en esta categoría se encuentran entre las mejores de España. Tiene
Escala Talento mayores prestaciones en términos de escala frente San Sebastián.
Valencia presenta un índice de entorno de negocios muy bien posicionado que lo
lleva hasta la cuarta posición de ranking. El rendimiento de Valencia se encuentra
muy cercano al de Pamplona, sexta en el ranking por categorías.
Emprendimiento Entorno de
negocios
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESMadrid España Barcelona España
Densidad poblacional
Capital Humano
% emp TIC Densidad poblacional
Capital Humano
% emp TIC
Rendimiento Top
PIB Empleo Ed. Superior PIB Empleo Ed. Superior
Stock oficinas % Población extranjera Stock oficinas % Población extranjera
Los cinco mercados más dinámicos para el flexspace tienen
características individuales divergentes que se comentan a continuación.
Patentes por cada millón
Empleo Oficinas
Patentes por cada millón
Empleo Oficinas
Los gráficos señalan el rendimiento de cada uno de los 13 indicadores
de habitantes de habitantes
empleados para cada región y se pone el contexto del rendimiento medio
Natalidad de empreas VAB TIC PC Natalidad de empreas VAB TIC PC en España.
Rentas de oficinas Doing Business Rentas de oficinas Doing Business
San Sebastián España Bilbao España Madrid es la ciudad que más potencial ofrece para el espacio colaborativo principalmente
por sus variables de escala y aporte del sector TIC en sus mediciones de empleo y valor
añadido. Las únicas variables que se observan en torno a la media de España son
Capital Humano Capital Humano
porcentaje de población extranjera, patentes por millón de habitantes y njatalidad de
Densidad poblacional % emp TIC Densidad poblacional % emp TIC
empresas.
PIB Empleo Ed. Superior PIB Empleo Ed. Superior Barcelona se encuentra en segunda posición del potencial flex y tanto sus variables de
Escala (Stock de oficinas, PIB y Densidad poblacional) como de emprendimiento son
Stock oficinas % Población extranjera Stock oficinas % Población extranjera mayores a la media de España. También destaca por su cuota de población extranjera y
buena posición en el indicador Doing Business.
Patentes por cada millón
Empleo Oficinas
Patentes por cada millón
Empleo Oficinas
San Sebastián/Donostia, tercer en el ranking, es un destino potencial importante para los
de habitantes de habitantes
negocios de espacio flexible. En sus condiciones Emprendimiento y Escala están entre las
mejores posiciones de España y solo está por debajo de la media en Natalidad de
Natalidad de empreas VAB TIC PC Natalidad de empreas VAB TIC PC
Empresas (ha reducido su número de empresas en los últimos años) y proporción de
Rentas de oficinas Doing Business Rentas de oficinas Doing Business
población extranjera.
Bilbao tiene altas posiciones en Valor añadido de las TIC per cápita, así como un stock de
Valencia España oficinas importante. Su posición en el índice de Capital Humano es la tercera en España, lo
Escala Talento que le lleva a buenos puesto en términos de talento.
Capital Humano
Densidad poblacional % emp TIC
PIB Empleo Ed. Superior
Stock oficinas % Población extranjera
Patentes por cada millón
Empleo Oficinas
de habitantes
Natalidad de empreas VAB TIC PC
Emprendimiento Entorno de negocios
Rentas de oficinas Doing Business
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESTalento Entorno de negocios Emprendimiento Escala
Empleo Natalidad
Capital % empleo % Empleo VAB TIC Doing Rentas de Stock Densidad Scoring
Ed. de Patentes PIB
Humano TIC extranjeros Oficinas PC Business oficinas oficinas población ponderado
Superior empresas
1 Madrid
2 Barcelona
3 San Sebastián
4 Bilbao
Resultados 5
6
7
Valencia
Pamplona
Alicante
8 Vitoria
Índice de 9
10
11
12
Zaragoza
Sevilla
P. Mallorca
Girona
Potencial 13
14
15
16
17
Málaga
S.C. Tenerife
Oviedo
Tarragona
Logroño
Flex 18
19
20
Valladolid
La Coruña
Castellón
España
21 Murcia
22 Las Palmas G.C.
23 Santander
24 Lleida
25 Melilla
26 Burgos
27 Granada
28 Vigo
29 Huesca
30 León
31 Segovia
32 Guadalajara
33 Palencia
34 Soria
35 Albacete
Mayor observación 36 Ciudad Real
37 Córdoba
38 Salamanca
39 Teruel
Observación del medio 40 Cuenca
41 Cádiz
42 Toledo
43 Badajoz
Menor observación 44 Ourense
45 Ceuta
46 Jaén
47 Cáceres
En cada columna 48 Lugo
49 Ávila
50 Almería
51 Zamora
52 Huelva
CUSHMAN & WAKEFIELD - ESTUDIO ESPACIOS COLABORATIVOS - PROWORKSPACESWhat’s next?
El potencial del sector permanece incuestionable. Este informe ha señalado la dinámica de propietarios,
operadores, inversores que están propiciando una rápida evolución y el aprovechamiento de tal potencial.
También se han descubierto las mejores plazas en España así como visitado los mercados europeos más
desarrollados. Se puede resumir que la cuota ‘flex’ en el stock seguirá creciendo, más operadores serán
propietarios y más propietarios serán operadores. Así mismo, los inversores irán aceptando en sus portfolios
mayores cuotas de activos con coworking y espacio flexible sin percepción de riesgo añadido.
La encuesta Proworkspaces 2019 ha revelado que se mantienen altos niveles de ocupación y que, en general,
se espera se incrementen en el corto plazo. No obstante, las expectativas de crecimiento de precios se han
moderado y mientras que en 2018 un 44% esperaba incrementos en 2019 lo hace un 32%.
El futuro del espacio de trabajo, que permea tanto el colaborativo como el tradicional, llegará de la mano de:
• Eficiencia en el uso del espacio. Esto implica menor espacio por empleado ya sea en oficinas tradicionales
o coworkings y espacios flexibles.
• Tendencia a incrementar espacios para la socialización, el esparcimiento, la concentración y el
networking
• La recolección y análisis de Big Data por parte de los edificios conectados (mediante Internet of Things) e
inteligentes cobrará aun más valor para usuarios, operadores, y propietarios.
• La automatización y mayor temporalidad en los trabajos refuerzan la demanda de espacios flexibles al
haber menor precisión en la previsión del tamaño futuro de la plantilla.
• Los servicios para los usuarios finales ya sea de los operadores o de los propietarios se reforzarán en bajo
el concepto de User Experience, que se encarga de mejorar el bienestar de los empleados en la oficina.@CushWakeSpain Para ampliar información sobre Cushman & Wakefield contacte con Javier Bernades International Partner Director Nacional de Agencia Business Space javier.bernades@cushwake.com Marta Esclapés Associate Director Spain Research & Insight marta.esclapes@cushwake.com Daniel Caprarin Senior Analyst Spain Research & Insight daniel.caprarin@cushwake.com Ramiro Rodríguez Associate Director Head of Research & Insight Ramiro.rodriguez@cushwake.com Almudena Hernández Barbero Gerente ProWorkSpaces almudena.hernandez@proworkspaces.net
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