SOCIMI y SIGI 2021 Guía de Inversión en - Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
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Guía de Inversión en
SOCIMI y SIGI 2021
Situación del Mercado inmobiliario
y marco legal en España y Portugal
PART OF
Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021 Prime Yield, del Grupo Gloval, y DLA Piper se han asociado para la elaboración de una Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI. Una guía innovadora dirigida a los REIT que operan en Iberia. La Guía pretende proporcionar un marco legal comparativo de dichos vehículos en España y Portugal, así como un análisis de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario en ambos países.
Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
1. Entorno Económico 4
2. Sector Inmobiliario España y Portugal 6
2.1 Residencial 8
KPI’s (El segmento Residencial en números)
2.2 Oficinas 10
KPI’s (El segmento Oficinas en números)
2.3 Industrial y Logístico 12
KPI’s (El segmento Logístico en números)
2.4 Retail 14
KPI’s (El segmento Retail en números)
2.5 Hotelero 16
KPI’s (El segmento Hotelero en números)
2.6 Inversión 18
KPI’s (Inversión en números)
3. Principales datos de mercado de un vistazo 20
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI 22
4.1 Marco legal: SOCIMI vs SIGI 24
4.2 Régimen fiscal de los REIT 30
Comparación mundialGuía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
1. Entorno Económico
ESPAÑA 2020
Los resultados macroeconómicos de España
a lo largo de 2021 seguirán bajo presión,
con variaciones anuales a la baja, generadas PIB Afiliación a la Seguridad social Tasa de Paro
por la pandemia. Sin embargo, cuando (a/a) (a/a) (%)
mejore la situación sanitaria, también
lo hará la economía, tanto por el lado
de la oferta como de la demanda.
Para 2020, se espera que el PIB español
disminuya en torno al 10%, y para 2021
-10,8% -2,2% 15,5%
las previsiones iniciales apuntan a un
crecimiento positivo de alrededor del 5%.
ESPAÑA
Tipo de interés nuevo Tipo de interés nuevo Tipo de interés nuevo
crédito (hipotecario) crédito (hipotecario) crédito (hipotecario)
Euribor 12 meses* Euribor 3 meses*
2,3% -0,50% -0,55%
Índice de Precios al Consumo Tasa de Participación Ratio Préstamos dudosos
(IPC) (a/a) 15-64 años (%)** (NPL) ***
-0,3% 73,8% 2,9%
Notas:
* Diciembre 2020
** 2019
*** 4T 2020
a/a: variación iteranual
4Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
La estabilización del contagio y la inmunidad de grupo
serán un punto de inflexión para las economías ibéricas
en 2021, se prevé un crecimiento del 4% del PIB
en Portugal y del 5% en España.
2020 PORTUGAL
Las medidas de contención sin precedentes
PORTUGAL
del Covid-19 provocaron en 2020 una caída
PIB Afiliación a la Seguridad social Tasa de Paro de 7,6% en la economía portuguesa,
(a/a) (a/a) (%) el primer descenso del PIB desde 2013.
Se espera que la introducción de un
confinamiento más estricto a mediados
-7,6% 3,9% 6,8% de enero de 2021 ejerza una mayor presión
sobre el PIB en el primer trimestre. El país
ya está saliendo del segundo confinamiento,
pero una mayor recuperación económica
dependerá de las mejoras en el ámbito
sanitario. En términos anuales, las previsiones
Tipo de interés nuevo Tipo de interés nuevo Tipo de interés nuevo iniciales apuntan para un crecimiento
crédito (hipotecario)* crédito (hipotecario) crédito (hipotecario) del 4,1% del PIB en 2021.
Euribor 12 meses** Euribor 3 meses**
0,7% -0,49% -0,53%
Índice de Precios al Consumo Tasa de Participación Ratio Préstamos dudosos
(IPC) (a/a) 15-64 años (%)*** (NPL)****
-0,1% 75,5% 4,9%
Notas:
* Febrero 2021
** Diciembre 2020
*** 2019
**** 4T 2020
a/a: variación iteranual
5Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
ESPAÑA 2020
Con excepción del segmento industrial
y logístico, determinadas localizaciones
de oficinas y de algunos activos alternativos Precio de la vivienda libre Ratio Price-to-Income Visados de obra nueva
como el Built-to-Rent o el co-living, (a/a) (Base 100=2015)* (a/a) Residencial
en menor medida, así como el sector
inmobiliario mostraron una actividad
muy baja, generada por las restricciones
a la movilidad y el acceso al trabajo. Además,
el teletrabajo ha ganado protagonismo
2,1% 115,2% -10,2%
e incluso cuando la actividad se normalice,
una vez controlada la pandemia, continuará
Visados de obra nueva Certificados finalización de obra Crédito Hipotecario
siendo una opción para muchas empresas.
(a/a) No Residencial (a/a) (a/a) ****
ESPAÑA
Por otra parte, los segmentos más afectados,
como el retail y la hotelería, volverán a tener
protagonismo cuando las vacunas existentes
den sus frutos y se logre la inmunidad
de grupo.
-16,6% -1,6% -7,2%
Transacciones Inmobiliarias Volumen Inversión Volumen Inversión
Residencial (a/a) por ativo (CRE) por ativo (CRE)
Comercial/retail Industrial/Logístico
-14,5% 23,3% 15,6%
Volumen Inversión
por ativo (CRE)
Oficinas
13,3%
Notas:
* 4T 2020
a/a: variación iteranual
6Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
La paralización económica y las restricciones
a la movilidad debido a la pandemia han afectado
fuertemente al mercado inmobiliario ibérico. El segmento
Industrial y Logístico fue uno de las únicas excepciones.
2020 PORTUGAL
El brote de la pandemia afectó al mercado
PORTUGAL
inmobiliario portugués de diferentes
maneras. En el mercado residencial,
Housing Prices Ratio Price-to-Income Visados de obra nueva
(a/a) (Base 100=2015)* (a/a) Residencial el efecto más negativo se produjo
en el número de unidades vendidas,
ya que el volumen de inversión y los precios
8,4% 133,1% 2,5% se mantienen en terreno positivo. Sin
embargo, en el sector inmobiliario comercial,
aunque la actividad transaccional fue positiva,
los mercados ocupacionales se vieron
muy afectados, especialmente en el retail
Visados de obra nueva Certificados finalización de obra Crédito hipotecário y la hotelería, pero también en el segmento
(a/a) No Residencial (a/a) (a/a) **
de oficinas, donde la mayor parte del año
se desarrolló bajo un modelo de teletrabajo.
-8,6% 6,0% 7,0% Por su parte, el segmento logístico fue el
más beneficiado, debido a la creciente
demanda por el crecimiento del comercio
electrónico. El proceso de vacunación
es esencial para el resurgimiento
Transacciones Inmobiliarias Volumen Inversión Volumen Inversión de los segmentos más afectados.
(a/a) Residential por ativo (CRE) por ativo (CRE)
Comercial/retail Industrial/Logístico
-5,3% 40,0% 3,0%
Volumen Inversión
por ativo (CRE)
Oficinas
35,0%
Notas:
* 4T 2020
** dato correspondiente al año 2019
a/a: variación iteranual
7Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.1 Residencial
ESPAÑA
El segmento residencial, tanto desde Madrid
el punto de vista de los particulares como Residencial prime
de los operadores profesionales, mantiene
una actitud cautelosa y de espera, reflejo Precios medios venta (€/m2)
de un año post-pandémico. La situación Zona Centro
macroeconómica resultante del COVID-19
está afectando significativamente 7.000
el consumo de las familias, presionando Barrio Salamanca
a la baja el optimismo de las ventas.
Por otro lado, parece que está surgiendo 12.000
una buena oportunidad para la rehabilitación
de inmuebles, después de haber estado Prime yield
ESPAÑA
latente durante años. Invertir en la mejora
de la vivienda sería, pues, una forma 3,0%
de canalizar el ahorro hacia el sector.
Para ello, el Gobierno ha diseñado un plan
de rehabilitación del parque residencial
que costará unos 2.000 millones de euros
y podría generar más de 200.000 puestos
de trabajo.
Barcelona
Residencial prime
Precios medios venta (€/m2)
Paseo Grácia
11.000
Sarriá Sant Gervasi
5.100
Prime yield
3,5%
8Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
Los promotores están ahora mejor preparados
para afrontar una desaceleración económica
y hay demanda de compra y alquiler. El segmento
residencial desempeñará un papel crucial
en el impulso del PIB ibérico.
PORTUGAL
Lisboa En el mercado residencial, el efecto más
PORTUGAL
Residencial prime significativo de la pandemia se ha producido
en el número de viviendas vendidas,
Precios medios venta (€/m2) con una bajada del 5% en términos anuales,
Baixa/Chiado/Av. da Liberdade hasta las 171.800 unidades vendidas
9.700 en 2020. Sin embargo, el importe total
de ventas creció un 2% en 2020 y,
Arroios/São Vicente/Penha de França en contra de las expectativas de muchos
6.275 consumidores, no se ha producido una caída
de los precios de venta tras la pandemia
y el crecimiento anual alcanzó el 8,4%
Prime yield a finales de 2020. En este contexto,
los préstamos también siguieron creciendo
4,4% (un 7% interanual para 11.400 millones
de euros) y alcanzaron un nuevo máximo
desde 2008. En cuanto a 2021, una oferta
todavía escasa de viviendas nuevas debería
garantizar cierta estabilidad en el mercado
a lo largo del año.
Porto
Residencial prime
Precios medios venta (€/m2)
Centro Histórico do Porto
4.400
Aliados
5.300
9Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.2 Oficinas
ESPAÑA
El teletrabajo, fuertemente impulsado Madrid
por el COVID-19, ha repercutido Rentas prime (€/m2/mês)
en las necesidades de ocupación CBD
de las oficinas, lo que ha llevado a muchas
empresas y propietarios a renegociar 36,5
los contratos. Hay una nueva realidad Zona Secundaria
y el mercado de oficinas tendrá que
adaptarse a las nuevas formas de trabajo,
27,0
Área Descentralizada
aunque sigue siendo un segmento clave
para los inversores del sector. El interés 23,0
por invertir se mantiene sobre todo Otras zonas
en el CBD de las principales ciudades y,
17,0
ESPAÑA
al igual que en otros segmentos,
no se espera un aumento de las yields Prime yield
en las zonas prime. Si es cierto que,
en este escenario, la renegociación
3,3%
Tasa de disponibilidad: 9,0%
de las condiciones contractuales entre Contratación: 300 000 m2
propietarios y ocupantes será normal,
también lo es que la necesidad de oficinas
seguirá existiendo después del Covid-19.
Barcelona
Rentas prime (€/m2/mês)
CBD
28,0
Zona Secundario o resto ciudad
14,0
Zona Ensanche
26,0
Otras
11,0
Tasas de capitalización Prime yield
8%
6%
3,5%
Barcelona Tasa de disponibilidad: 7,5%
4% Contratación: 140 000 m2
2% Madrid
0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
10Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
La ocupación de las oficinas cayó fuertemente
en las principales ciudades ibéricas, pero los alquileres
en el CBD se mantuvieron prácticamente sin cambios.
Las oficinas siguen atrayendo a los inversores
y las yields prime deberían estabilizarse.
PORTUGAL
Lisboa Al igual que en la mayoría de los mercados
PORTUGAL
Rentas prime (€/m2/mês) europeos, en Portugal también ha
Prime CBD CBD predominado el teletrabajo debido
25,0 18,0 a la pandemia, lo que se refleja en caídas
de alrededor del 30% en la ocupación
Nuevas zonas Zonas Secundarias de oficinas tanto en Lisboa como en Oporto.
de oficinas de Oficinas La solidez del mercado, que en los últimos
17,5 17,0 años se ha enfrentado a la falta de oferta
para satisfacer la creciente demanda,
Parque das Nações Corredor Oeste ha permitido que los alquileres se estabilicen,
por lo que este segmento sigue estando
19,0 16,0 en el radar de los inversores. Para 2021,
el mercado seguirá beneficiándose
Prime yield de las limitaciones de la oferta en un
4,1% momento en que, ante la incertidumbre
de la evolución de la pandemia, muchas
Tasa de disponibilidad: 4,9%
Contratación: 137 900 m2 empresas tienden a replantearse su modelo
Oferta futura: 366 200 m2 de ocupación. Sin embargo, es cierto
que muchas empresas han llegado
a la conclusión de que las oficinas
son fundamentales para la productividad,
lo que nos hace prever que el año estará
Porto marcado por la mejora de las oficinas
Rentas prime (€/m2/mês) actuales en lugar de realizar grandes
Boavista Baja-Porto inversiones en nuevos espacios.
18,0 17,0
Zona Este ZEP
13,0 14,0
Matosinhos Vila Nova de Gaia
14,0 13,0
Prime yield Tasas de capitalización
6,25% 8%
6%
Porto
Tasa de disponibilidad: 7,5% Lisboa
Contratación: 53 900 m2 4%
Oferta futura: 71 700 m2 2%
0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
11Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.3 Industrial y Logístico
ESPAÑA
El segmento industrial y logístico es el tipo Madrid
de inmueble más resiliente a la pandemia, Rentas prime (€/m2/mês)
aunque ya venía mostrando una tendencia Prime
de crecimiento desde 2019. Los alquileres
en los principales ejes de las ciudades más 5,5
dinámicas, como Madrid y Barcelona, Zona Secundaria
no han variado a la baja. Las operaciones
siguen realizándose con yields mínimos
4,0
Periferia I
y los promotores continúan buscando
terrenos bien ubicados para el desarrollo 4,0
de plataformas de distribución e instalación Periferia II
de última milla. Es prácticamente la única
3,0
ESPAÑA
clase de activos que registrará un aumento
del valor de los encargos de valoración Prime yield
en 2020. 5,0%
Tasa de disponibilidad: 8,0%
Contratación 650 000 m2
Oferta futura: 830 000 m2
Barcelona
Rentas prime (€/m2/mês)
Prime
7,0
Zona Secundaria
5,4
Periferia I
5,4
Periferia II
4,0
Tasas de capitalización Prime yield
8%
6% Barcelona
4,8%
Tasa de disponibilidad: 3,1%
4% Madrid Contratación 350 000 m2
2% Oferta futura: 430 000 m2
0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
12Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
El comercio electrónico se incrementó con la pandemia,
impulsando la ocupación y los alquileres del espacio
industrial y logístico, además de reducir las yields.
Fue el segmento estrella del sector inmobiliario en 2020
y está en el radar de los inversores.
PORTUGAL
Lisboa El aumento del comercio electrónico durante
PORTUGAL
Rentas prime (€/m2/mês) la pandemia se ha traducido en una mayor
Lisboa Centro Sintra / Cascais demanda de espacios adaptados
a las nuevas operaciones, lo que convierte
4,75-6,25 3,5-4,0 a los inmuebles industriales y logísticos
en uno de los más resilientes. Sin embargo,
Azambuja / Alverca Loures
la oferta existente sigue siendo limitada,
3,25-4,0 3,25-3,75 ya que el desarrollo especulativo ha sido
casi inexistente en los últimos años.
Margem Sul Margem Sul Por tal motivo, un mayor crecimiento
Almada / Setúbal Montijo / Alcochete de la actividad ocupacional se vio frenado,
2,25-3,0 3,0-3,5 manteniendo estables los alquileres prime.
Se espera que este sea un segmento
Prime yield en el que se concentre el desarrollo
6,0% en los próximos años, con la aparición
Tasa de disponibilidad: 15% de nuevos proyectos de calidad, lo que
Contratación 135 500 m2 repercutirá positivamente en la ocupación
y los alquileres. La dinámica de mayor
ocupación prevista aumentará el interés
de los inversores en este segmento.
Porto
Rentas prime (€/m2/mês)
Maia/Via Norte Matosinhos/V. Conde
3,5-3,85 3,0-3,75
Trofa/Famalicão Valongo/Alfena
3,0-3,75 3,0-3,75
Vila Nova de Gaia Porto
2,75-3,0 3,0-4,15
Prime yield Tasas de capitalización
6,25% 8%
6%
Porto
Lisboa
4%
2%
0%
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
13Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.4 Retail
ESPAÑA Format Location Prime rents (€/sq.m/month)
Además de ser uno de los segmentos
en los que la pandemia tuvo más efectos
negativos, con el impacto del
confinamiento y el rápido aumento
del comercio electrónico, el retail ya estaba
experimentando un cambio de paradigma
debido a las nuevas tendencias de consumo,
especialmente visibles en la actividad
Centro Comerciales
España
98,5
de los centros comerciales. Este segmento
se readaptará a la nueva situación
y la mayoría de los minoristas encontrarán
la manera de responder a los cambios
ESPAÑA
culturales y sociodemográficos que influyen
en los consumidores. Con el progresivo
levantamiento de las restricciones,
el consumo volverá a ser un motor
de crecimiento económico y la población
Parque de medianas
España
20,0
volverá a visitar y comprar en tiendas
físicas como siempre, aunque cada vez
más digitalizadas.
300
Madrid
Barrio de Salamanca
y Zona Centro
Retail calle
Barcelona
Retail calle
Porta del Ángel,
Pº Gracias, Rambla,
Avda. Diagonal 300
Prime yield
(Retail calle)
Madrid y Barcelona
3,3%
14Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
El retail es uno de los segmentos con mayores pérdidas
debido a las limitaciones de movilidad de los
consumidores. El levantamiento de las restricciones hará
que los consumidores vuelvan a las tiendas, pero el retail
tendrá que reinventarse en la post-pandemia.
Format Location Prime rents (€/sq.m/month) PORTUGAL
El segmento de retail fue uno de los más
PORTUGAL
afectados por la pandemia, con pérdidas
notables en las ventas debido tanto
a los confinamientos como a las restricciones
Centro Comerciales
Portugal
105 de entrada de clientes. Tanto el comercio
de calle como los centros comerciales
se vieron afectados, con excepción
de las tiendas de alimentación, bricolaje
que por conveniencia y proximidad han
resistido a las bajas, permaneciendo por
tanto, en el punto de mira de los inversores.
La prolongación de las restricciones de
circulación y las medidas de confinamiento
Parque de medianas
Portugal
11 determinarán el futuro de muchas empresas
en un sector en el que se impone
la necesidad de un cambio de paradigma
ante las nuevas tendencias de consumo.
El comercio electrónico ha llegado
para quedarse y las tiendas físicas
tendrán que reinventarse para atraer
a los consumidores, ofreciéndoles algo
más que la comodidad de la compra.
130
Lisboa
Avenida da Liberdade
Chiado
Retail calle
Retail calle
Porto
Rua Santa Catarina
75
Prime yield
(Retail calle) 4,25%
15Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.5 Hotelero
ESPAÑA 2020 Change rate 20/19
El segmento hotelero sigue siendo el más
afectado por la pandemia, ya que está
muy relacionado con la actividad turística
y el movimiento de personas, tanto
nacionales como extranjeras. La paralización
casi total del turismo provocó una importante
caída de la ocupación y los ingresos
Pernoctaciones
(en miles)
91 655,5 -73,3%
de los hoteles, tanto en el segmento
corporativo como en el de esparcimiento. Nacional 50 747,3 -57,5%
El año 2020 comenzó de forma
prometedora, con un volumen de inversión Extranjero 40 908,2 -81,7%
en este tipo de activos que alcanzó casi
ESPAÑA
los 2.000 millones de euros en el primer
trimestre, quedando, sin embargo,
interrumpido tras las medidas
-68,4%
de confinamiento y el cierre de fronteras.
Los operadores que carecen de liquidez 34 348,7
se exponen ahora a drásticas medidas Viajeros alojados
de venta a fondos de inversión oportunistas. en establecimientos
hoteleros (en miles)
Nacional 23 543,3 -55,4%
Extranjero 10 805,4 -80,7%
RevPar
(€)
28,26 -52,1%
Tasa de ocupación
30,0% -60,0%
Fuente: INE
16Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
El sector hotelero está sufriendo las consecuencias
de la paralización del turismo por la pandemia.
La inversión comenzó en 2020 de forma prometedora,
pero se congeló. El turismo de ciudad y de negocios
tardará más en recuperarse.
2020 Change rate 20/19 PORTUGAL
El turismo se paralizó prácticamente con
PORTUGAL
la pandemia. El verano trajo algo de alegría
a la actividad turística, pero fue un respiro
Pernoctaciones
(en miles)
26 000,0 -63,0% efímero y las caídas acumuladas
confirmaron el peor año del que se tenga
memoria. Casi todos los indicadores
de ocupación y rendimiento registraron
caídas de entre el 60 y el 70%, en general.
Nacional 13 600,0 -36,0% El año comenzó muy activo en materia
de inversión hotelera, con más del 90%
Extranjero 12 300,0 -75,0% del importe anual realizado en el primer
trimestre, pero la pandemia prácticamente
congeló la actividad durante el resto del año.
Se espera un largo camino de recuperación
hotelera para llegar al nivel de 2019,
-61,3%
pero también existe la convicción de que
10 500,0 Portugal seguirá siendo uno de los destinos
Viajeros alojados turísticos más atractivos, continuando
en establecimientos con la atracción de operadores e inversores.
hoteleros (en miles)
Nacional 6 500,0 -39,0%
Extranjero 4 000,0 -76,0%
RevPar
(€)
23,64 -52,0%
Tasa de ocupación
26,3% -39,1%
Fuente: INE, Turismo de Portugal
17Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
2. Sector Inmobiliario España y Portugal
2.6 Inversión
ESPAÑA Gross Yields por segmentos
Hay interés de los inversores, hay liquidez, Volatilidad
pero necesitan ver datos económicos más Retail (Prime)
5,0
estables y la luz al final del túnel respecto
a la pandemia. Los segmentos que serán Hoteles
4,5
más dinámicos son el multifamiliar (Built
to Rent), las residencias para adultos
4,0 Oficinas (Prime)
mayores, las residencias para estudiantes,
los hoteles y el logístico. Sin embargo,
sólo a partir del segundo semestre de 2021 3,5 Residencial
se prevé una fuerte dinámica en la inversión
inmobiliaria. Si en 2020 la inversión alcanzó 3,0 Industrial y Logístico (Prime)
los 9.000 millones de euros, es probable 2,0 4,0 6,0 Rentabilidad
ESPAÑA
que el año que viene vuelva a alcanzar
la cota de los 12.000 millones de euros,
como se estimó en un principio. Volume de inversión España (Millones de euros)
12.000
8.000
4.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Inversión por tipo de activo (2020)
Retail
23%
Otros
38%
Industrial
y Logístico
16%
Hotelero Oficinas
10% 13%
18Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
El apetito de los inversores es fuerte y el capital
está disponible para la inversión inmobiliaria,
aunque la actividad debería retomarse a partir
del segundo semestre. El segmento residencial
y logístico encabezan la lista.
Gross Yields por segmentos PORTUGAL
Es posible que los inversores quieran
PORTUGAL
Volatilidad
Retail (Prime) "esperar y ver" en los primeros meses
5.0
de 2021, tras el periodo de un nuevo
Hoteles confinamiento, pero todavía hay mucha
4.5
liquidez para invertir en el sector inmobiliario.
Portugal sigue siendo un objetivo para
4.0 Oficinas (Prime)
el capital internacional y los inversores
nacionales están cada vez más activos.
3.5 Residential Se espera un fuerte repunte de la actividad
inversora en el segundo semestre del año.
3.0 Industrial y Logístico (Prime) El segmento de las oficinas continuará
2,0 4,0 6,0 Rentabilidad generando interés a los inversores
y el segmento logístico también captará
su creciente atención. El Built-to-rent
Volume de inversión Portugal (Millones de euros) es un segmento que está empezando
a aparecer en las hojas de ruta
de las inversiones. En 2020, a pesar de ser
3.000 un año que pasó completamente bajo
el efecto de la pandemia, el volumen
de inversión alcanzó los 2.800 millones
2.000
de euros, el tercer mejor año de la historia.
Se espera que en 2021 se iguale al menos
1.000 este volumen.
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Inversión por tipo de activo (2020)
Otros
7% Retail
40%
Hotelero
15%
Oficinas Industrial
35% y Logístico
3%
19Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
3. Principales datos de mercado de un vistazo
2.6 Investment
España
Residencial Oficinas Madrid Oficinas Barcelona
-14,5% -54,5% -64,1%
Viviendas vendidas en España Absorción Absorción
(487 089, 2020) (300 000 m2, 2020) (140 000 m2, 2020)
Industrial y Logístico Retail Hotelero
0% 0% -52,1%
Rentas prime Renta prime Retail (High Street) RevPar
(5,5€/m2/mes, 2020) (300€/m2/mes, 2020) (28,26€, 2020)
Inversión
-26,2%
Volumen de inversión
(9 000 millones de euros,
2020)
20Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
Portugal
Residencial Oficinas Lisboa Oficinas Porto
-5,3% -26,8% -17,1%
Viviendas vendidas en Portugal Absorción Absorción
(171 800, 2020) (142 000 m2, 2020) (53 900 m2, 2020)
Industrial y Logístico Retail Hotelero
0% 0% -52,0%
Rentas prime
(4,75 -6,25€/m2/mes, Renta prime Retail (High Street) RevPar
2020) (130€/m2/mes, 2020) (26,64€, 2020)
Inversión
-13,1%
Volumen de inversión
(2 800 millones de euros,
2020)
21Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI
REIT en España – SOCIMI
Las sociedades anónimas cotizadas SOCIMI o REIT. Las SOCIMI deben cotizar de la tenencia de acciones en otras SOCIMI
de inversión en el mercado inmobiliario en mercados de valores regulados o sistemas o REIT deben ser distribuidos.
(“SOCIMI”) están reguladas por la Ley multilaterales de negociación (“SMN”), Tienen un régimen fiscal especial.
11/2009, de 26 de octubre, y se configuran en España o en cualquier otro Estado Las SOCIMI están generalmente exentas
como un vehículo a medida para la inversión miembro de la Unión Europea. La mayoría del Impuesto sobre la Renta de las Personas
en activos inmobiliarios en alquiler. de las SOCIMI españolas cotizan Físicas, con ciertas excepciones.
La SOCIMI es la versión española en BME Growth, el segmento destinado Las SOCIMI son un instrumento de inversión
de los vehículos de inversión inmobiliaria a la negociación de pequeñas y medianas ideal para los pequeños y medianos
existentes en otros países y conocidos empresas de BME MTF Equity, un SMN inversores, ya que permiten a los inversores
internacionalmente como real estate gestionado por BME y sujeto a la supervisión diversificar su cartera de activos entrando
investment trusts (“REIT”). de la Comisión Nacional del Mercado en el mercado inmobiliario sin tener
Se trata de sociedades cotizadas con de Valores ("BME Growth"), denominado que ocuparse de la gestión. Cotizadas
un régimen fiscal particular cuya actividad anteriormente “Mercado Alternativo en bolsa, las inversiones en SOCIMI
se limita a la promoción, rehabilitación Bursátil” (MAB), para lo que es necesario se benefician de la visibilidad, liquidez,
y explotación de inmuebles rentables, contratar un asesor registrado y un proveedor valoración y garantías del mercado
a la participación en otras SOCIMI de liquidez (banco o agencia de valores). de valores regulado.
y al desarrollo de actividades inmobiliarias Para la incorporación de las acciones
accesorias. de una SOCIMI a BME Growth la normativa
Las SOCIMI deben adoptar la forma establece que accionistas con un porcentaje
de sociedad anónima y sus acciones deben inferior al 5% del capital social de la sociedad
ser nominativas y de la misma clase, sean titulares de un número de acciones
de forma que todas tengan el mismo valor que, como mínimo, representen:
nominal y concedan los mismos derechos • un valor estimado de mercado
políticos y económicos a sus propietarios. de dos millones de euros; y/o
El capital social mínimo para constituir • un 25% de las acciones emitidas
una SOCIMI es de 5 millones de euros. por la sociedad.
Los bienes inmuebles también pueden Sin perjuicio de lo anterior, para considerar
ser aportados como capital y no hay límite adecuada la difusión accionarial de una
para la financiación externa. SOCIMI, en la práctica, BME Growth exige
Una SOCIMI puede ser constituida que la sociedad cuente con un mínimo
con una sola propiedad y sus activos de 20 accionistas independientes de los
inmobiliarios pueden estar dentro o fuera accionistas de referencia, cuya respectiva
del territorio español. Al menos, el 80% participación en acciones de la sociedad sea:
de los activos de la SOCIMI deben ser • inferior al 5% del capital social;
inmuebles o terrenos para promoción • igual o superior a diez mil euros; e
de naturaleza urbana, dedicados a alquiler • igual o inferior a un millón de euros.
o participaciones en otras SOCIMI o REIT. Dentro de los 6 meses contados a partir
Estos activos deben permanecer en la del cierre de cada ejercicio, la SOCIMI
empresa durante, al menos, 3 años. Al menos, debe distribuir a sus accionistas, al menos,
el 80% de los ingresos del período impositivo, el 80% de los beneficios obtenidos
excluyendo la transmisión de acciones de los ingresos por alquileres y el 50%
y bienes inmuebles, debe provenir de ingresos de los procedentes de las ventas de activos.
por alquileres y/o dividendos de otra El 100% de los beneficios obtenidos
22Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
There’s a growing investor appetite for hotels
in Portugal
REIT and
en Portugal Spain, an area boosted
- SIGI
by strong tourism fundamentals.
El Decreto-Ley 19/2019, de 28 de enero, (a) al menos el 80% del valor total Fiscales (EBF) será aplicable a este
aprueba el régimen jurídico de las Sociedades de los activos de la SIGI deberá corresponder tipo de sociedades de inversión.
de Investimento e Gestão Imobiliária ("SIGI"). al valor de los derechos de propiedad El sector cree que los REIT podrán
Se trata de un nuevo tipo de sociedades inmobiliaria y de las participaciones atraer una inversión considerable
de inversión inmobiliaria que prevé la financieras que se posean en el marco a Portugal.
inversión y la dinamización del mercado de su objeto social y (b) al menos el 75%
inmobiliario, en particular del mercado del valor total de los activos de la SIGI deberá
de arrendamiento. SIGI corresponde corresponder al valor de los derechos
a la versión portuguesa de REIT ("Real de propiedad inmobiliaria sujetos
Estate Investment Trusts"). a arrendamiento financiero cubriendo formas
La SIGI está obligada a adoptar el tipo contractuales atípicas que incluyen
societario de sociedad de responsabilidad la prestación de servicios necesarios para
limitada por acciones ("empresas S.A.") el uso de la propiedad, según el objeto social.
y exige un capital social mínimo suscrito En el plazo de un año desde su constitución,
y totalmente desembolsado de 5.000.000€, las acciones representativas del total
y las aportaciones de capital social no pueden del capital social de la SIGI deberán ser
posponerse. La SIGI puede, o no, ser admitidas a cotización en mercados
constituida después de una oferta pública. regulados o en un sistema de negociación
Este diploma también permite que, al cumplir multilateral.
con ciertos requisitos, las empresas S.A. La gerencia de SIGI solicita una evaluación
existentes y las SICAVIs y SICAFIs puedan de los activos de SIGI, al menos cada siete
convertirse en una SIGI. años, a realizar por un auditor externo
El objeto social de la SIGI comprende la independiente registrado en la CMVM.
(i) adquisición de derechos de propiedad, Dentro de los 9 meses siguientes al cierre
derechos de superficie u otros derechos de cada ejercicio fiscal, se exigen los
equivalentes sobre bienes inmuebles siguientes umbrales mínimos de distribución
para su arrendamiento cubriendo formas de beneficios: (i) el 90 % de los beneficios
contractuales atípicas que incluyen derivados de los dividendos y otras rentas
la prestación de servicios necesarios para originadas por las inversiones en acciones
el uso de la propiedad, tales como proyectos y unidades de inversión mantenidas bajo
de construcción y rehabilitación de bienes el objeto social y (ii) el 75 % del resto
inmuebles, acuerdos de uso de tiendas de los beneficios distribuibles de acuerdo
(dentro de centros comerciales) y contratos con la Ley General de Sociedades Anónimas.
de uso de espacio con fines de oficina; Un mínimo del 75 % de los beneficios
(ii) la adquisición de acciones en otra SIGI derivados de la venta de los activos
o en empresas con sede en otro Estado adquiridos siguiendo el objeto social
miembro de la UE o en el Espacio Económico de la SIGI deberá reinvertirse en un plazo
Europeo; y (iii) la adquisición de acciones de 3 años a partir de la fecha de venta.
o participaciones en Instituciones de Inversión En cuanto al régimen fiscal, el legislador
Colectiva en Bienes Inmuebles, Fondos portugués creó la SIGI como un tipo
de Inversión Inmobiliaria y Sociedades de sociedad de inversión inmobiliaria,
de Inversión Inmobiliaria. A partir del segundo el régimen ya existente previsto en el
año tras la constitución de la SIGI artículo 22 del Estatuto de Incentivos
23Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI
4.1 Marco legal: SOCIMI vs SIGI
España Portugal
Sociedades Cotizadas de Inversión Sociedades de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y Gestión Inmobiliaria (SIGI)
Capital social € 5.000.000 € 5.000.000
mínimo Requisitos especiales para las contribuciones en especie Las aportaciones de capital deben realizarse inmediatamente
después de la constitución, sin posibilidad de aplazamiento
Reservas de capital Las reservas legales y restringidas no podrán exceder Las reservas no podrán exceder del 20% del capital social
del 20% del capital social
Estructura Se exige un número de acciones en poder de los accionistas Las acciones representativas del capital social de SIGI deben
Accionarial con un porcentaje inferior al 5% correspondiente a un valor cumplir con los requisitos de dispersión. de acciones
de mercado estimado de al menos 2 millones de euros o, del público aplicable en cada plataforma de negociación
alternativamente, que representen al menos el 25% de las a que se refiere el número anterior y garantizar el cumplimiento
acciones emitidas por la sociedad. de los siguientes límites mínimos de dispersión por parte
Al menos 20 accionistas. de los inversores que titulares de acciones correspondientes
a menos del 2% de los derechos de voto imputados
en la de conformidad con el artículo 20 de la CVM:
a) 20% desde el final del tercer año calendario completo
después de la admisión o selección para negociación de
acciones de SIGI en una de las plataformas de negociación
mencionadas en el párrafo anterior;
b) 25% desde el final del quinto año calendario completo
después de la admisión o selección para negociación de
acciones de SIGI en una de las plataformas de negociación
mencionadas en el párrafo anterior.
Tipo de acciones Acciones nominativas de clase única Acciones nominativas de clase única
Objeto social Adquisición y desarrollo de inmuebles urbanos con fines Adquisición de derechos de propiedad (u otros derechos
de arrendamiento y rehabilitación reales similares) sobre bienes inmuebles para:
• Arrendamiento;
Adquisición de participaciones en otras SOCIMI o en otras • Desarrollo de proyectos de construcción y rehabilitación;
sociedades con sede en España o en el extranjero, con • Contratos de utilización de tiendas en centros comerciales;
el mismo objeto social y con el mismo régimen de reparto • Contratos de uso de espacio para fines de oficina.
de beneficios
Adquisición de acciones en otras SIGIs o en empresas
Adquisición de participaciones en otras sociedades, con sede con sede en otros estados miembros de la UE o del Espacio
en España o en el extranjero, que tengan como principal Económico Europeo vinculados a una cooperación
objeto social la adquisición de bienes inmuebles en régimen administrativa equivalente a la establecida en la UE,
de arrendamiento financiero y que estén sujetas al mismo que cumplan los siguientes requisitos:
régimen de reparto de beneficios que las SOCIMI (legal • Objeto social similar a la SIGI;
o estatutariamente), siempre que dichas sociedades no sean • Composición de los activos respetando los límites
titulares de acciones de ninguna otra sociedad. La totalidad específicos de la SIGI;
del capital social de estas sociedades debe estar en manos • Capital social íntegramente representado por acciones
de otras SOCIMIs o de las sociedades no residentes nominativas;
mencionadas en el párrafo anterior • Régimen similar para la distribución de beneficios
24Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
España (SOCIMI) Portugal (SIGI)
Objeto social Adquisición de acciones o inversiones en Instituciones Adquisición de acciones o unidades de inversión en:
de Inversión Colectiva Inmobiliaria constituidas bajo • Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria
el régimen de Derecho español. constituidas de conformidad con la legislación
portuguesa aplicable y con políticas similares
de distribución de beneficios;
• Fondos Inmobiliarios y Sociedades de Inversión
Inmobiliaria con fines de arrendamiento residencial
sujetos a la Ley n.º 64-A/2008, con políticas
de distribución similar de beneficios.
Acciones sujetas Las acciones deberán estar admitidas a negociación en un Las acciones deben estar admitidas a cotización en un mercado
a negociación pública mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación regulado o en un sistema de negociación multilateral ("MTF")
en el mercado abierto situado o en funcionamiento en un Estado miembro de la UE, situado o que funcione en un Estado miembro de la UE
dentro del Espacio Económico Europeo, o en un mercado o en el Espacio Económico Europeo, en el plazo de un año
regulado de cualquier país en el que exista un intercambio a partir de la constitución de la SIGI.
ininterrumpido de información fiscal durante el período
impositivo con las autoridades fiscales españolas En el anexo I figura un cuadro en el que se describen
las opciones de cotización en un SMN o en un mercado
En el anexo I figura un cuadro en el que se describen las opciones. regulado de Portugal.
Composición Al menos el 80 % del valor de los activos de la SOCIMI Los derechos de propiedad inmobiliaria (u otros derechos
de los activos debe invertirse en activos incluidos en su objeto social. reales similares) deben corresponder a un mínimo del 75 %
de los activos de la SIGI
La totalidad de los activos mencionados en el objeto social
debe corresponder a un mínimo del 80 % del capital social
Activos de la SIGI
Período mínimo Las propiedades inmobiliarias adquiridas por la SOCIMI Los activos deben permanecer en propiedad de la SIGI
de permanencia deben permanecer arrendadas durante un período mínimo durante un mínimo de 3 años después de su adquisición
de los activos de 3 años después de su adquisición
Limitación del origen El 80 % de los ingresos anuales (excluyendo cualquier ingreso Ninguna
de los ingresos derivado de la transferencia de acciones o propiedades) debe
provenir de:
• el arrendamiento de bienes inmuebles de conformidad
con el objeto social; o
• los dividendos o beneficios de las participaciones
mantenidas de acuerdo con el objeto social.
Limitación Ninguna El endeudamiento de la SIGI se limita al 60 % del valor total
del endeudamiento de los activos de la SIGI
Distribución Dentro de los 6 meses contados a partir del cierre de cada Dentro de los 9 meses contados a partir del cierre de cada
de beneficios ejercicio fiscal, la SOCIMI debe distribuir a sus accionistas, ejercicio fiscal, la SIGI debe distribuir a sus accionistas un
como mínimo: mínimo de:
• el 100 % de los beneficios derivados de los dividendos • el 90 % de los beneficios derivados de los dividendos y
y otros ingresos procedentes de las inversiones en acciones otros ingresos procedentes de las inversiones en acciones
y unidades de inversión previstas en el objeto social; y unidades de inversión previstas en el objeto social;
• el 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de • el 75 % del resto de los beneficios distribuibles según
derechos de propiedad, acciones o inversiones (los la ley general de sociedades anónimas
beneficios no distribuidos deben reinvertirse con
posterioridad al objeto social en un plazo de 3 años Un mínimo del 75 % de los beneficios derivados de la venta
a contar desde la fecha de venta. Si no lo son, deben de los activos adquiridos como consecuencia del objeto social
distribuirse en su totalidad); de la SIGI deberá reinvertirse en un plazo de 3 años a contar
• el 80 % del resto de los beneficios obtenidos desde la fecha de la venta.
25Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI
4.1 Marco legal: SOCIMI vs SIGI
España (SOCIMI) Portugal (SIGI)
Régimen Tributario Como regla general, la SOCIMI sujeta a tipo 0% en el Las SIGIs están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, con
de los REITs Impuesto sobre Sociedades. No obstante, se aplica un las siguientes particularidades: exclusión de la determinación
gravamen especial del 19% sobre los dividendos distribuidos de la base imponible de los rendimientos del capital, rentas
a los accionistas que cumplan con los dos requisitos del alquiler y plusvalías (excepto cuando los rendimientos
siguientes: proceden de entidades domiciliadas en un paraíso fiscal).
• la participación del accionista en la SOCIMI es superior
al 5% del capital social; y Las SIGIs están exentas del recargo estatal y municipal;
• los dividendos, a nivel de los accionistas, están exentos
o gravados a una tasa inferior al 10% de acuerdo Las rentas obtenidas por las SIGIs están exentas de retención.
con su régimen fiscal de residencia Si se produce una pérdida de calidad del SIGI en los términos
del artículo 11, cesa la aplicación el régimen previsto
en los artículos 22 y 22-A del EBF, determinándose ahora
la ganancia fiscal y gravados bajo el Código del Impuesto
sobre la Renta de las Empresas (IRC), considerando, a estos
efectos, como período impositivo, el período transcurrido
entre la fecha de terminación y el final del año calendario
en el que ocurrió.
Régimen fiscal El accionista es una persona jurídica residente - 25% La tributación de las rentas del accionista obtenidas a través
de los accionistas de la SIGI depende de la naturaleza de las rentas obtenidas
El accionista es una persona física residente - entre el 19% y del estatuto de residencia del partícipe, con una posible
y el 26% variación de los tipos de retención de impuestos de entre
el 10% y el 28%.
Accionistas no residentes: 19%. Este tipo impositivo podría
reducirse en caso de que se aplique un tratado fiscal y éste La imposición efectiva dependerá de un análisis caso por caso,
prevea un tipo reducido según el tipo específico de renta y de inversor.
En el caso de rentas derivadas de la enajenación onerosa
de derechos reales sobre bienes inmuebles, la exclusión
de impuestos prevista en el apartado 3 del artículo 22
del EBF sólo se aplicará cuando las propiedades hayan sido
mantenidas por arrendamiento, que cubre formas contractuales
atípicas que incluyen la prestación de servicios necesario
para utilizar la propiedad durante al menos tres años.
Cuando cese la aplicación del régimen previsto en los artículos
22 y 22-A del EBF, las rentas de participaciones en SIGI
pagadas o puestas a disposición de los respectivos titulares
después de la fecha de esa terminación, así como
las ganancias de capital realizadas después de esa fecha,
se gravan bajo el Código del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas (IRS) o el Código del Impuesto
sobre la Renta de las Personas Físicas del IRC.
26Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
27Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI
4.1 Marco legal: SOCIMI vs SIGI
Anexo I - ESPAÑA
Las acciones deben ser admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación ubicado o que funcione
en un estado miembro de la UE, dentro del Área Económica Europea, o en un mercado regulado de cualquier país donde exista
un intercambio ininterrumpido de información fiscal durante el período impositivo con las autoridades fiscales españolas, en el plazo
máximo de los dos años siguientes a la fecha de la decisión de la empresa de optar por el régimen fiscal de la SOCIMI.
La siguiente tabla muestra la comparación de los principales requisitos de cotización y las obligaciones vigentes aplicables al mercado
regulado y los SMN en España:
BME Growth Mercado continuo
(SMN español) (mercado regulado completo)
Listado Folleto Informativo Folleto completo Folleto completo
Requisito de capital Se requiere una cantidad de acciones en 25% de capital flotante
flotante poder de los accionistas con un porcentaje En algunos casos, el 5% del capital flotante,
inferior al 5% correspondiente a al menos siempre que corresponda a al menos
un valor de mercado estimado de 2 millones 2 millones de euros.
de euros o, como alternativa, que represente
al menos el 25% de las acciones emitidas
por la empresa.
Al menos 20 accionistas.
Un proveedor de liquidez debe ser nombrado.
Estados financieros 2 años (auditado), a menos que esté 3 años (auditado),
exento por el BME Growth. a menos que esté exento por la CNMV
Intermediario Asesor registrado Agente (entidad de servicios
financieros/banco) - solo para prospección
de demanda y admisión a cotización
Obligaciones Informe financiero - Sí (auditado) Sí (auditado)
Vigentes anual
Informe financiero - Sí (revisión limitada Sí (no auditado). También informes
semestral por los auditores) trimestrales (mucho menos exhaustivos).
Sitio web Necesario Necesario
Divulgación de Necesario Necesario
información sensible
relativa al precio
Lucha contra el Necesario Necesario
blanqueo de capitales
28Situación del Mercado inmobiliario y marco legal en España y Portugal
Anexo I - PORTUGAL
Existen varios requisitos reglamentarios que se aplican a los fondos de inversión inmobiliarios y que pueden hacer muy onerosa su aplicación
(gestión por un gestor profesional sujeta a los requisitos de fondos propios y gobernanza, contratación de un depositario, etc.).
En comparación, las SIGI se benefician de un régimen fiscal similar (tal como se ha descrito anteriormente), sin tener que cumplir los
mismos requisitos onerosos. Como "compensación", una SIGI debe tener sus acciones admitidas a cotización en un mercado regulado
o seleccionadas en un sistema de negociación multilateral ("MTF") situado o funcionando en un Estado miembro de la UE o en el Espacio
Económico Europeo, en el plazo de un año a partir de la constitución de la SIGI.
El cuadro que figura a continuación muestra la comparación de los principales requisitos de admisión a cotización y las obligaciones
vigentes aplicables a los mercados regulados y a los SMN en Portugal:
Acceso a Euronext Crecimiento de Euronext Euronext (mercado
totalmente regulado)
Listado Folleto Informativo No exigido (solo documento No exigido (solo documento Folleto completo
de información)* de información)*
Requisito de capital No aplicable EUR 2.5 million 25% de capital flotante
flotante En algunos casos, el 5%
del capital flotante, siempre
que corresponda a un mínimo
de 5 millones de euros
Estados financieros 2 años (no auditado), 2 años (auditados), 3 años (auditados),
pero solo si es aplicable a menos que estén exentos a menos que estén exentos
por Euronext por la CMVM
Intermediario Patrocinador cotizante, a Patrocinador cotizante, a Banco de inversión o similar
menos que esté exento por menos que esté exento por
Euronext Euronext
Obligaciones Informe financiero - Sí (no auditado) Sí (auditado) Sí (auditado)
Vigentes anual
Informe financiero - No es necesario Sí (no auditado) Sí (no auditado)
semestral
Sitio web Necesario Necesario Necesario
Divulgación de Necesario Necesario Necesario
información sensible
relativa al precio
Lucha contra el Necesario Necesario Necesario
blanqueo de capitales
* A menos que haya una oferta pública de las acciones de la SIGI, en cuyo caso se requiere un folleto informativo completo.
29Guía de Inversión en SOCIMI y SIGI 2021
4. Los REIT en la Península Ibérica: SOCIMI y SIGI
4.2 Régimen fiscal de los REIT – Comparación mundial
Guía del impuesto sobre plusvalías para inversores
A continuación, puede consultar la comparación entre los regímenes fiscales
de los REIT en cada uno de los países indicados que se aplican,
según el caso, a los inversores particulares, empresas o no residentes.
Inversor Personal Residente Inversor Corporativo Residente Inversor No Residente
JAPÓN Las ganancias patrimoniales derivadas Las plusvalías derivadas de la Las plusvalías derivadas de la
de la venta de participaciones se gravan transferencia de participaciones se transferencia de participaciones en un
generalmente al 20,315% (15,315% del incluyen en la renta imponible y están J-REIT generalmente no están sujetas
impuesto nacional y 5% del impuesto sujetas al impuesto de sociedades al impuesto japonés sobre las plusvalías.
sobre residentes) de forma separada japonés. Si un cedente posee más del 5% de las
de las rentas ordinarias en el momento unidades en el J-REIT al final del año
de la presentación de la declaración. fiscal inmediatamente anterior al año
en el que ocurre la transferencia, la
ganancia está sujeta al impuesto japonés
sobre plusvalías de aproximadamente
el 25 % en ausencia de un tratado.
ITALIA Impuesto sustitutivo del 26% 24% CIT + 3,9% impuesto local sobre • 0% en el caso de los inversores
la renta (dependiendo del inversor) de la lista blanca
• Impuesto sustitutivo del 26%
potencialmente excluido por el CDI
en otros casos
AUSTRALIA Máximo del 45% (pero la ganancia 30% (27,5% para las empresas más 0% si el inversor (junto con sus
de capital se reduce en un 50% si el pequeñas) asociados) tiene menos de un 10%
activo se ha mantenido durante más de participación en el REIT.
de 12 meses) + 2% del «Gravamen
Medicare". Si el interés es del 10% o más:
Impuesto sobre las plusvalías por
enajenación de intereses en REIT
Máximo del 45% para particulares,
30% para empresas
Distribución de plusvalías por REIT
Máximo del 45% para los particulares
30% para empresas
Tipo reducido del 15% si el REIT es un
"fondo de inversión gestionado" y el
inversor se encuentra en un "país de
intercambio de información»
EE. UU. máx. 20% de plusvalías a largo plazo 21% Los dividendos de las plusvalías estarán
sujetos a impuestos a los mismos tipos
generales que los Inversores Residentes,
el REIT generalmente retendrá el 21 %
de cada dividendo de las plusvalías,
y dicha retención se aplicará contra los
Inversores
Las ganancias por la enajenación de
acciones estarán sujetas a los mismos
tipos impositivos generales que los
Inversores Residentes, sujetas a ciertas
exenciones.
A menos que se apliquen exenciones,
el comprador está obligado a retener
el 15 % de la cantidad realizada en la
enajenación
30También puede leer
