INFORME DE AVANCE DE OBRAS TERRA CAMPUS CORPORATIVO
←
→
Transcripción del contenido de la página
Si su navegador no muestra la página correctamente, lea el contenido de la página a continuación
INFORME DE AVANCE DE OBRAS
TERRA CAMPUS CORPORATIVO
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTO TERRA C
CIERRE AL 30 DE SETIEMBRE DEL 2021
Fecha de elaboración del informe: 21 de octubre 2021
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-2785 del 21 febrero del 2013
Plazo del Fondo: 8 años y 6 meses
Fondo de Inversión Intervenido por orden del CONASSIF a partir del 26/08/2021
“La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la
Superintendencia General de Valores”.
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión no tienen relación con los de
entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su
patrimonio es independiente”.Página 2 de 8
I. INTRODUCCIÓN
Este informe de avance corresponde al reporte trimestral que incluye información relevante sobre el
Proyecto Inmobiliario Terra Campus Corporativo, para el periodo que culmina el 30 de setiembre del
2021.
El Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, mediante el artículo 4 del acta de la sesión
1683-2021, celebrada el 26 de agosto del 2021, ordenó la intervención de Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión S.A. y los fondos administrados por un plazo de doce meses.
II. EL PROYECTO
El Centro Corporativo Terra Campus Corporativo es un complejo mixto de oficinas y comercio Clase
A para la venta, ubicado en la zona este del área metropolitana de San José. Consiste en dos edificios
construidos en dos etapas. Cada edificio tiene cinco niveles y un nivel de sótano y las áreas comunes
comprenden, lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5, escaleras internas y de emergencia, ascensores,
azoteas del segundo y quinto nivel.
El Proyecto se desarrolló sobre una huella de 31,037.38 metros cuadrados, de los cuales 14,132.06 m2
corresponden al área de terreno de las áreas privativas, comprendidas en cuatro Fincas Filiales (FFM-
1, FFM-2, FFM-3 y FFM-4).
Adicionalmente 16,086.96 m2 corresponde al área común libre (accesos, aceras, parqueos, zonas
verdes, ampliación vial y planta de tratamiento) y 818,36 m2 corresponden al área común construida
(escaleras de emergencia, casetas de guardas, depósitos de basura, terrazas, área verde de protección
de pozo, columnas y tapias perimetral). El Proyecto se encuentra un 100% construido y debidamente
entregado a la empresa que administra el Condominio.
El Fondo adquirió la Etapa I con el Edificio 1 ya construido. Construyó la Etapa II mediante la
adquisición de la Finca FFM-2 para construir el Edificio 2 y adquirió las Fincas FFM-3 y FFM-4
destinadas al uso de estacionamientos. El Proyecto finalizó la construcción de la Etapa II en setiembre
del 2014.
El Centro Corporativo está afectado bajo el régimen condominal organizado en un Condominio Madre
denominado “Condominio de Oficinas Turístico de Fincas Filiales Matrices Terra Campus
Corporativo” que a su vez, lo integran a la fecha cuatro condominios secundarios, a saber;
1. FFM-1 (Edificio 1): Condominio Vertical Comercial Terra Campus Corporativo FFM-Uno
2. FFM-2 (Edificio 2): Condominio Vertical Comercial Terra Campus Corporativo Dos
3. FFM-3 (Estacionamientos): Condominio Terra Tres
4. FFM-4 (Estacionamientos): Condominio Terra Cuatro
Cuando el Fondo vendió años atrás, las oficinas del Proyecto, asumió el compromiso futuro de traspasar
los estacionamientos (FFM-2 y FFM-4) debiendo para tal efecto proceder con una modificación del
Condominio Madre.
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 3 de 8
Como se ha señalado en informes previos, mediante asambleas condominales celebradas en setiembre
2019 y octubre 2020, se aprobó y se ratificó respectivamente, la modificación definitiva del
Condominio Madre, con el objetivo principalmente de constituir otros dos condominios secundarios
a los originalmente constituidos en FFM-1 y FFM-2.
La escritura de modificación del condominio se firmó el 12 de noviembre de 2020 y se presentó por
primera vez ante el Registro Público, el 18 de noviembre de ese mismo año, debiendo tramitar entre
diciembre 2020 y marzo del 2021, nuevos poderes de los copropietarios del Condominio, con el fin de
ratificar la escritura de modificación e inscribirla; esto conforme un nuevo requerimiento del Registro
Público. La escritura de modificación se presentó nuevamente en abril 2021 y quedó debidamente
inscrita en mayo del 2021.
Los condominios secundarios ubicados entonces en las fincas filiales FFM-3 y FFM-4 denominados
respectivamente, “Condominio Terra Tres” y “Condominio Terra Cuatro”, están compuestos por 189
fincas filiales y 83 fincas filiales respectivamente, destinadas como se indicó anteriormente,
únicamente a estacionamientos. Ambos sub condominios se inscribieron satisfactoriamente en fechas
5 de agosto y 28 de julio del 2021, respectivamente.
En la misma escritura de constitución del “Condominio Terra Cuatro” se traspasaron la totalidad de
las fincas a favor del fondo de inversión propietario, BCR Fondo de Inversión Progreso Inmobiliario,
como parte de los compromisos adquiridos cuando este Fondo adquirió las oficinas en el Proyecto, por
lo que desde el 28 de julio de 2021, la finca FFM-4 no forma parte del patrimonio del FIDI Terra C.
En cuanto al traspaso de las fincas del “Condominio Terra Tres”, a la fecha, se han formalizado dos de
las tres escrituras de traspaso, específicamente con BCR Fondo de Inversión Progreso Inmobiliario,
Fondo de Inversión Inmobiliario PRIVAL, mientras que se está a la espera de la presentación de la
tercer escritura de traspaso que prepara el Fondo de Inversión Popular Inmobiliario Zeta No
Diversificado.
III. ENTIDAD RESPONSABLE DE LAS GESTIONES DE VENTA DEL PROYECTO
Entidad Descripción
Firma Desarrolladora:
ALD Inmobiliaria S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José, Oficentro Curridabat.
Primer Piso, Local 13.
Teléfono: 4080 8088
Representante Legal: Javier Chaves Bolaños
Cédula Identidad: 1-0623-0488
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 4 de 8
IV. ASPECTOS DE MERCADO
a. Estrategia de comercialización
A la fecha, el Fondo es propietario de 5 fincas filiales privativas que comprenden 185.76 m2 según el
siguiente detalle:
FINCA FILIAL Folio Real Catastro Medida Destino Estatus
FFM-1
F.F.208 100657 C-1589292-2012 136.10m2 Oficina Arrendada
F.F.048 100604 C-1588797-2012 14.30 m2 Parqueo Arrendada
F.F.072 100628 C-1593467-2012 9.18 m2 Oficina Arrendada
FFM-2
FF-A-001 126208F-000 C-1742196-2014 11.77 m2 Oficina Arrendada
FFM-3 (*)
F.F.E-151 3212324F-000 C-2305597-2021 14.41 m2 Parqueo Disponible
TOTAL 185.76 m2
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
Las fincas filiales F.F. 208 y F.F.048, se encuentran arrendadas desde el 2017 por un inquilino del
sector de entrenamiento, de marca internacional reconocida. La formalización de venta de las fincas
estaba prevista para el I Trimestre 2020 con una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión;
sin embargo, ésta suspendió temporalmente el proceso ante la situación de la pandemia y sus efectos,
por cuanto las decisiones de inversión y/o adquisición de las SAFI’s, tomaron otra prioridad al día de
hoy.
Sobre las fincas F.F.072 y FF-A-001 se formalizaron dos contratos de alquiler en el tercer trimestre
del 2020. La primera finca está en alquiler de la administración del Condominio y la segunda se
encuentra alquilada a una empresa ubicada dentro del Centro Corporativo como bodega. Por su
metraje, la Administración del Fondo valora incluir su colocación como parte de la venta de las fincas
filiales F.F. 208 y F.F. 048.
Producto de la segregación de los parqueos en el “Condominio Terra Tres” referida en anterior
sección, y conforme la distribución vigente en sitio, se generó un excedente de una finca filial (FFE-
151), por lo que siendo propiedad del FIDI Terra C deberá comercializarse.
La comercialización de las fincas filiales se ha gestionado mediante un proceso de promoción con
distintos potenciales interesados, físicos y jurídicos. Durante el 2019 y 2020, la estrategia se enfocó
en sociedades administradoras de fondos de inversión, por cuanto al estar arrendadas con trayectoria
satisfactoria en comportamiento de pago, el perfil del comprador es de “compra para inversión”.
Durante el 2020, en virtud de la atención de estas entidades para atender el impacto de pandemia, se
re direccionó la estrategia hacia corredores inmobiliarios, logrando acercamientos pero sin ofertas
en firme. Es claro que las implicaciones del COVID-19 han limitado la gestión de comercialización
durante el 2020 y 2021 y por ende, los efectos de la pandemia han generado que los esfuerzos de
comercialización no tuvieran la atención esperada. El objetivo ha sido colocar todas las fincas en una
sola transacción, dado que el metraje de algunas de ellas se presta para ello.
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 5 de 8
V. ASPECTOS TÉCNICOS
El Fondo realiza labores de mantenimiento y reparaciones menores provocadas ante el uso cotidiano
sobre aquellos inmuebles que son propiedad del Fondo.
VI. ASPECTOS FINANCIEROS
a. Presupuesto del Proyecto
A continuación se presenta el presupuesto global inicial del Proyecto desde sus inicios, el cual se
encuentra 100% ejecutado como se comenta a continuación:
Informe Presupuesto
Actividad US$
Costos de Terreno 4 381 667
Activo Infraestructura 1 474 225
Construcción vertical: Obras Preliminares-Obra Gris-Obra Externa-
Acabados-Accesorios-Obra Eléctrica-Obra Mecánica. 9 292 242
Equipamiento: Planta Eléctrica-Elevadores-Aires Acondicionados-
Acometidas Eléctricas-Sistema Electromecánico-Mobiliario-
Tecnología Voz y Datos-Sistema BMS 2 342 384
Infraestructura y Paisajismo 631 484
Soft Cost: Diseños-Estudios-Inspecciones 487 580
Gastos Generales: Costos Indirectos-Mercadeo-Legal-Seguros-
Auditoria-Relaciones Comunitarias-Ventas-Operaciones-Costos
Condominales-Permisos y Garantías 1 059 995
Intereses y Comisiones 2 280 000
Impuestos 126 000
Total Global 22 075 576
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
b. Costo real del Proyecto
El Proyecto finalizó la construcción en el mes de setiembre del 2014. Una vez capitalizados los costos
post cierre y considerando la compra del Edificio 1 construido por un tercero, el presupuesto se registró
en US$24,104,528 tal y como se evidencia en el siguiente cuadro.
Detalle de ejecución del presupuesto al 30 de setiembre 2021
Presupuesto Total Costo Real Costos Post- Costos
Descripción Presupuesto Compra Etapa I Presupuesto acumulado Cierre Totales % de Avance
Inversión en Terrenos
Costo del Terreno 4 381 667 - 4 381 667 4 381 667 - 4 381 667 100,00%
Subtotal 4 381 667 - 4 381 667 4 381 667 - 4 381 667 100,00%
Activos
Activo Infraestructura 1 474 225 - 1 474 225 1 474 225 - 1 474 225 100,00%
Activo Edificio I - 2 028 952 2 028 952 - - - 0,00%
Activo Edificio II 13 232 886 - 13 232 886 12 538 392 3 020 395 15 558 786 117,58%
Subtotal 14 707 111 2 028 952 16 736 063 14 012 616 3 020 395 17 033 011 101,77%
Intereses y Comisiones 2 550 799 - 2 550 799 - 817 085 817 085 32,03%
Impuestos 126 000 - 126 000 - - - 0,00%
Subtotal 2 676 799 - 2 676 799 - 817 085 817 085 30,52%
Costos de desarrollo 21 765 576 2 028 952 23 794 528 18 394 283 3 837 480 22 231 763 93,43%
Gastos de administración 310 000 - 310 000 218 430 425 126 643 556 207,60%
Costos y gastos de desarrollo 22 075 576 2 028 952 24 104 528 18 612 713 4 262 606 22 875 319 94,90%
Principio contable de negocio en marcha:
A partir del informe técnico recibido por parte del Director de proyectos, se procede a liquidar los costos directos de Obra con corte 30 de setiembre del
2014. Se confeccionan los asientos contables de traslado de los costos directos de Obra y se genera el Activo.
Al no existir mas costos directos de Obra, los demás gastos generados a partir de la fecha de cierre del la Obra, se registran en Resultados en virtud de que
no existe Obra en proceso a la cual imputarlos.
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
El costo real del Proyecto por U$$22,875,319 que representa el 94.90% del costo presupuestado.
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 6 de 8
c. Gastos ejecutados posteriores al cierre de las Obras
Posterior al cierre de la construcción del Proyecto, el Fondo continúa generando gastos con los
siguientes rubros, los cuales por normativa contable no son capitalizables a la obra:
▪ Gastos Generales (legales, ventas, auditorias, servicios profesionales).
▪ Gastos de Operación (bienes Inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones).
▪ Cuota de Mantenimiento.
▪ Intereses bancarios.
▪ Comisión por Administración del Fondo.
El siguiente cuadro indica los gastos acumulados del Proyecto al 30 de setiembre 2021:
Detalle de gastos ejecutados posterior al cierre de Obra
Al 30 de setiembre 2021
Descripción US$
Gastos Generales: (legales-mercadeo-ventas-auditorias-servicios
profesionesles- comisiones 2 204 231
Gastos de Operación: (salarios, operativos, bienes inmuebles,
depreciaciones, póliza, reparaciones 327 418
Cuota Manteniemiento 478 583
Pérdidas de capital con menos de cuatro años de adquisición 10 162
Intereses bancarios 817 085
Comisión por administración del Fondo 425 126
Total Global 4 262 606
-
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
▪ Gastos Generales: Los gastos generales se relacionan con gastos legales, de mercadeo y ventas,
auditorias y servicios profesionales, los cuales ascienden a US$2,204,231. El rubro más
representativo, está conformado por los gastos por comisiones pagados específicamente a las
empresas de correduría por el arrendamiento y/o venta de espacios y/o fincas filiales
disponibles, con un 66% del total de los gastos generales.
▪ Gastos de Operación: Los gastos de operación están asociados con gasto, operativos, impuestos
de bienes inmuebles, pólizas de seguros y reparaciones, los cuales representan US$327,418.
Los gastos relacionados a mejoras en las fincas filiales representan el mayor rubro de los gastos
de operación (26% del total).
▪ Cuota de Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento, registran US$478,583.
▪ Comisión por Administración del Fondo: La comisión por administración del Fondo registra
la suma US$425,126.
El Fondo no cuenta con endeudamiento con costo financiero y los pasivos que se reflejan en los estados
financieros corresponden a cuentas por pagar de corto plazo (impuestos, provisiones de
mantenimiento y municipalidades, entre otros).
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 7 de 8
d. Resumen de Flujo de efectivo
A continuación se presenta el resumen del flujo de caja que se proyecta hasta el mes de noviembre del
2021; fecha de vencimiento del Fondo. Para el 2021, se preveen los ingresos estimados por la venta las
fincas filiales pendientes de comercialización. En el rubro de costos se proyectan los gastos legales y
técnicos relacionados al traspaso de los estacionamientos en proceso, así como costos menores como
cuotas de mantenimiento e impuestos de bienes inmuebles.
Resumen de Flujo de Caja (Expresado en US dolares ) US$ x 1K
DETALLE TOTAL 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Ventas 39 160 2 550 3 903 16 916 12 572 3 114 47 58 440
Costos 35 769 26 140 3 491 2 953 2 781 280 26 98 104
Impuestos 444 8 32 244 102 50 3 6 40
Flujo de caja sin
2 947 (23 598) 380 13 719 9 689 2 785 18 (46) 296
apalancar
Equity (2 234) 10 306 100 - (9 627) (3 014) - - (1 008)
Desembolso 31 636 15 225 16 411 - - - - - -
Amortizacion (31 636) (1 745) (16 733) (12 655) (502) - - - -
Financiamiento (2 234) 23 786 (222) (12 655) (10 129) (3 014) - - (1 008)
Flujo neto Apalancado 188 158 1 064 (440) (229) 18 (46) (713)
Flujo Acumulado 188 346 1 410 969 741 758 713 0
TIR 4,78%
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
VII. LIQUIDACIÓN Y DES INSCRIPCIÓN DEL FONDO
a. Devoluciones de capital
A la fecha, el Fondo ha realizado tres devoluciones de capital a los inversionistas, por un monto de
US$ US$10,301,940.00, según se detalla a continuación:
Dic 18, 2017 Dic 20, 2017 Julio 11, 2018 Total
Devolución de capital
Monto (US$) 3,069,770.00 4,318,490.00 2,913,680.00 10,301,940.00
% de capital 29.50% 41.92% 28.28% 99.00%
Devolución de ganancias
Monto (US$) 983,253.00 1,250,000.00 100,000.00 2,333,235.00
Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
La devolución pendiente equivalente al 1% de la inversión en el Fondo (US$ 10,406,000.00), se
realizará por normativa al momento de liquidación del Fondo, a diferencia del pago de dividendos que
puede realizarse por acuerdo de asamblea de inversionistas en cualquier momento que la
Administración considere oportuno.
b. Vencimiento del Fondo de inversión
Conforme Asamblea de inversionistas celebrada a cabo el 22 de mayo del año 2020, se aprobó la
extención del plazo del Fondo por un periodo de un año y seis meses, en aras de finiquitar los procesos
en marcha. Por ende, el vencimiento del Fondo corresponderá al próximo 24 de noviembre del 2021.
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088Página 8 de 8
VIII. ACTUALIZACIÓN DE LA CALIFICACION DE RIESGO
El Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. en sesión
ordinaria N° 1202021 del día 28 de julio 2021, acordó ratificar la calificación “scrA 3” con perspectiva
En Observación, dada la situación de pandemia: la calidad y diversificación de los activos del fondo, la
capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una
adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para
limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo. Nivel Bueno.
Los aspectos más relevantes que inciden en la calificación otorgada son los siguientes:
• Experiencia de las empresas participantes en el desarrollo del proyecto.
• Culminación exitosa a nivel constructivo del Proyecto, según los plazos y montos proyectados.
• El Régimen de Zona Franca se constituye un plus para la comercialización del fondo.
• La ubicación del Proyecto, al lado del Centro Comercial Terramall lo convierte en el único
proyecto de uso mixto al este de San José.
• La rentabilidad esperada al inicio del Proyecto se ha reducido, producto del incumplimiento
de las proyecciones en ventas.
• Dada la etapa final en que se encuentra el Fondo y la situación actual que atraviesa el país por
el COVID-19, se vuelve relevante para la Administración lograr un cierre eficiente del Fondo,
de manera que se beneficie a los inversionistas.
El informe de calificación está disponible en la página de la SUGEVAL y de la sociedad calificadora de
riesgo.
IX. ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS
Los estados financieros auditados y trimestrales del Fondo, están disponibles en la página de la
SUGEVAL y en la página de la Sociedad Administradora.
X. INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA
Mediante sesión 1683-2021, celebrada el 26 de agosto del 2021, el CONASSIF ordenó la intervención
de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. por un plazo de doce meses, con el propósito de que
se cumpla con el encomendado, y se protejan los intereses de los inversionistas del riesgo que
representa la situación irregular de la entidad, todo de conformidad con los artículos 97, 156 y 171 de
la Ley Reguladora del Mercado de Valores y los artículos 136, 139 y 140 de la Ley Orgánica del Banco
Central de Costa Rica.
El Consejo nombró al señor Alicio Gerardo Rodriguez Morales como Interventor Titular, quien
ostenta las facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma del ente intervenido. El
Interventor toma posesión de todos los bienes de la entidad, así como de la gestión de los fondos
administrados y sus sociedades subsidiarias. Por ende, se suspende de sus cargos a los miembros de la
Junta Directiva del ente intervenido y de las empresas subsidiarias del Fondo de Inversión de Proyectos
Monte del Barco, miembros de los Comités de Inversión de los fondos administrados, y demás
miembros de Comités de apoyo, así como a su Gerente y a otros apoderados, si los hubiere, sin perjuicio
que el Interventor decida sobre la continuidad de alguno de esos miembros.
• Servicio al Cliente (506) 4080 – 8088También puede leer
