MODIFICACIONES AL REGIMEN DE LOS CONTRATOS DE LOCACION - LEY 27.551
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LEY 27.551 MODIFICACIONES AL REGIMEN DE LOS CONTRATOS DE LOCACION
AP L ICAC IÓN T E M PORAL: ¿ D E SDE C UAN DO
RE SULTA AP L IC ABLE L A R E F OR MA?
• Las modificaciones que introduce la Ley 27 .551 a la regulación del
contrato de locación en el Código Civil y Comercial serán aplicables
a aquellos contratos que se celebren a partir de su entrada en
vigencia .
• Aquellos contratos suscriptos con antelación a la entrada en
vigencia de esta ley, continuarán siendo alcanzados por lo normado
al momento de su suscripción .
• No obstante esta modificación, continua vigente y de aplicación
efectiva el DNU Nº320/2020 hasta el 30/09.TÍTULO I:
REFORMAS AL
CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA
NACIÓND OM IC IL IO E L E CT R ÓN ICO • S e r e c o n o c e e x p r e s am e n t e u n a s i t u ac i ó n q u e ya s e u t i l i z ad a e n l a p rac t i c a n e g o c i al d e l a p r ovi nc i a d e E n t r e Rí o s : s e e s t ab l e c e l a p os i b i l i d ad d e q ue l as p ar t e s p u e d an c o n s t i t u i r u n d o m i c i l i o e l e c t r ó n i c o e n e l q u e s e t e n d r á n p o r e f i c ac e s t o d as l as n o t i fi c ac i o n e s , c o m u n i c ac i o n e s y e m p l a z am i e n t o s q u e al l í s e d i r i j an . • L a c o n s t i t uc i ón d e e s t e t i p o d e d o m i c i l i o, e s o p c i o n al p ara l as p ar te s , e s d e c i r, n o s e e n c u e n t ran o b l i g a d as a e s t a b l e c e r l o . • H ay q u e t e n e r e n c u e n t a q u e n o s u s t i t u ye al d o m i c i l i o “fí s i c o ”, ya s e a r e al o e s p e c i al , d a d o q u e e l d o m i c i l i o e l e c t r ó n i c o e s u n c o m p l e m e n t o d e a q u e l . • S i b i e n , l as n o t i fi c ac i o n e s e l e c t r ó n i c as s i g n i fi c an u n m e n o r c o s t o e n s u d i l i g e n c i a, no h ay que desconocer que a los e fe c t o s p r o b at o r i o s tiene m ayo r e s ve n t aj a s l a n o t i fi c ac i ó n a l d o m i c i l i o “ f í s i co ”.
D E PÓSITOS E N GAR AN T ÍA Y PAGARÉS ( 1 )
• El Código establecía la imposibilidad que en los contratos de
locación con destino habitacional el locador le requiera al loc atario
un deposito en garantía por una cantidad mayor al equivalente a
un mes de alquiler por cada año de plazo de locación acordado.
• La ley 27.551, amplía dicho impedimento –a un mes por el total
del contrato -, estableciendo que el monto depositado en garantía
deberá ser actualizado al momento de su devolución al inquilino,
teniéndose en cuenta el valor del último canon locativo, o su parte
proporcional en caso de haberse efectuado depós ito por un monto
menor.
• La devolución de la garantía se hará efectiva al momento de la
restitución del inmueble .D E PÓSITOS E N GAR AN T ÍA Y PAGARÉS ( 2 )
• ¿El locador podrá retener esa garantía al mom ento de extinguirse
el contrato de locación? Si, en algunos supuestos :
1. Deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas
correspondientes al periodo contractual ;
2. Que existan daños al inmueble? Deuda por canones locativos? Las
partes lo pueden pactan en el contrato ?
• Si el destino es habitac ional el locador tampoco podrá requerir al
locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no
forme parte del contrato original .P L AZO M ÍN IM O L E GAL • Una de las modificaciones más importante que introduce la ley 27.551 es la ampliación a 3 años del plazo establecido como mínimo legal para los contratos de locación, cualquiera sea el destino. • Al ser una norma que se establece en favor del locatario, tiene la facultad de renunciar al plazo minino legal, siempre y cuando esté en tenencia del inmueble.
R E PARAC ION ES E N E L IN M UE BLE A C AR GO D E L
LOC AD OR ( 1 )
• La Ley en análisis, establece plazos de respuesta del locador y
diferencia distintos tipos de urgencia en las reparaciones :
1. Reparaciones urgentes : el locatario debe intim ar fehacientemente
al locador por un plazo mínimo de 24 hs. desde la recepción de la
notificación . Ante la negativa o silencio, el locatario podrá realizar
por si las reparaciones , estando los gastos a cargo del locador.
2. Reparaciones no urgentes : para el caso de este tipo de
reparaciones, el locatario debe otorgar un plazo mínimo de 1 0 días
corridos al locador. Ante la negativa o silencio, el locatario podrá
realizar por si las reparaciones, estando los gastos a cargo del
locador.R E PARAC ION ES E N E L IN M UE BLE A C AR GO D E L
LOC AD OR ( 2 )
• Es importante destacar que el los plazos mínimos de 24 hs y de
10 días corridos, no se establecen para la efectiva reparación -
dado que ello dependerá de la naturaleza del daño- sino que
refiere al plazo en el cual el locador debe dar una respuesta al
inquilino.
• Se debe tener especial consideración respecto al hecho de que
las notificaciones realizadas en el domicilio electrónico
constituido en el contrato, resultan validas a los efectos de este
tipo de comunicaciones .
• Se recomienda establecer pautas claras para las reparaciones
(precios, presupuestos,etc ) para evitar el abuso del derecho.C OM P EN SACIÓN D E L LOC ATAR IO
• Se establece la facultad en favor del locatario de compensar
de pleno derecho, los cánones locativos con aquellos gastos y
acreencias que se encuentren a cargo del locador.
• El locatario únicamente debe notificar previa y
fehacientemente al locador el respectivo detalle de la
compensación que se realizará.
• Una vez más, se deberá tener en cuenta que en el caso de
haber optado las partes por constituir domicilios electrónicos,
resultarán validas las notificaciones allí realizadas.
• Se recomienda, aclarar en los contratos el procedimiento de
compensación.E XP E NSAS ORD IN ARIAS Y E XT R AORDINARIAS
• El pago de las cargas que graven al inmueble y las expensas
comunes extraordinarias, son a cargo del loc ador, siendo un
ámbito ajeno a los acuerdos de las partes por resultar una norma
de orden publico.
• En cambio, las partes sí podrían realizar acuerdos respecto a
aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales las que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias .
• Tasas municipales? Por la naturaleza de la tasa, entendemos que
se podría pactar sobre ellas.R E SOL UC IÓN AN T IC IPADA D E L LOC ATAR IO
• E l C ó d i g o f acu l t a al l o c at ar i o a r e s o l ve r a n t i c i p a d am e n t e e l c o n t ra t o d e
l oc ac i ó n hab i e nd o t rans c u r r i d o e l p l a zo d e 6 m e s e s d e al q ui l e r c o n l as
siguientes particularidades:
1 . S i h ac e u s o d e l a o p c i ó n r e s o l u t o r i a e n e l p r i m e r añ o d e vi g e n c i a d e l a
r e l ac i ó n l o c at i va, d e b e ab o n a r al l o c ad o r, e n c o n c e p t o d e i n d e m n i zac i ó n , l a
s u m a e q u i val e n t e a 1 m e s y m e d i o d e al q u i l e r al m o m e n t o d e d e s o c u p ar e l
i n m u e b l e y l a d e 1 m e s s i l a o p c i ó n s e e j e r c e t ran s c u r r i d o d i c h o l ap s o. S e
v u e l ve a i n c l u i r p l a zo e x p r e s o d e p r e av i so “ u n m e s ”
2 . L a l e y 27 . 55 1 e s t ab l e c e q u e e n aq u e l l o s c as o s e n q u e l a l o c ac i ó n t e n g a p o r
o b je t o i n m u e b l e s c o n d e s t i n o h ab i t ac i o n al , s e e xi m e al l o c a t a r i o d e ab o n a r
l a m e n c i o n ad a i n d e m n i zac i ó n s i é s t e n o t i fi c a f e h ac i e n t e m e n t e al l o c ad o r c o n
u n a a n t e l a c i ó n d e a l m e n o s 3 m e s e s , s u d e c i s i ó n d e r e s o l ve r e l c o n t rat o .RE N OVAC IÓN D E L C ON T R ATO • En los c as o s de c o n t ra t o s de l o c ac i ó n con destino h ab i t ac i o n al , t an t o l o c a d o r c o m o l o c a t ar i o, d e n t r o d e l o s 3 ú l t i m o s m e s e s d e l c o n t rat o, t i e n e n l a fac u l t ad d e c o nvo c ar a l a o t ra p a r t e , a l o s e f e ct o s d e n e g o c i a r l a r e n ovac i ó n d e l c o n t ra t o . S e d e b e n o t i fi c ar fe h ac i e n t e m e n t e e s a i n t e n c i ó n y e s t i p u l ar u n p l a zo d e e n c u e n t r o n o m ayo r a 1 5 d í a s c o r r i d o s . • E n c as o d e s i l e n c i o o n e g at i va d e l l o c ad o r, e s t a n d o d e b i d am e n t e n o t i fi c ad o, e l l o c at a r i o p u e d e r e s o l ve r e l c o n t rat o d e m an e ra an t i c i p a d a s i n t e n e r q u e a b o n ar l a i n d e m n i zac i ó n c o r r e s p o n d i e n t e y s i n e s p e ra r e l p as o d e l o s 3 m e s e s t a l c o m o s e i n d i c o e n l a d i a p o s i t i va a n t e r i o r. • Si bien, el articulo 1 19 7 del Codigo ya establecía la p o s i b i l i d ad de r e n ovac i ó n , ésta norma regula e s p e c í fi c am e n t e la “ r e n ovac i ó n en el c o n t rat o con d e s ti no h ab i t ac i o n al ” como n u e vo i n s ti t ut o, e s ta b l e c i e nd o parámetros concretos.
E N T REGA D E L L AVES Y C ON SIGN ACION ( 1 )
• H a b i é n d o s e ve r i fi c ad o l a e x t i n c i ó n d e l co n t rat o d e l o c ac i ó n p o r c u al q u i e r
m o t i vo, e l l oca tar i o d e b e r e s t i t u i r l a t e n e n c i a d e l i n m ue b l e l oc ad o . An te e l
i n c u m p l i m i e n t o d e l l o c at a r i o, e l l o c ad o r p o d r á i n i c i ar l a ac c i ó n ju d i c i al d e
d e s al o j o, ya s e a m e d i an t e p r o c e s o e j e c u t i vo d e e s t r u c t u ra m o n i t o r i a o
p r o c e s o e s p e c i al d e d e s al o j o, e s t i p u l ad o s e n e l C o d i g o P r o c e s al d e l a
provincia.
• La ley 27.551 realiza una mención expresa a la entrega de llaves por parte del
locatario al momento de restituir el inmueble:
1. En ningún caso el locador puede negarse o condicionar la recepción de las
m i s m a s , s i n p e r j u i c i o d e l a s r e s e r va s q u e p u d i e ra r e a l i z a r. E n c a s o d e n e g a t i va
o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino, éste puede consignar
j u d i c i a l m e n t e l a s l l a v e s , c o n c o s t a s a c a r g o d e l l o c a d o r.E N T REGA D E L L AVES Y C ON SIGN ACION ( 2 ) 2. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligació n accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada a l locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la mis ma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dich o plazo. NORMA DE ORDEN PUBLICO.
C OR R EDOR
• La ley 27.551 establece que en las locaciones de inmuebles
la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional
matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario. De este
modo, se ratifica y reconoce la incumbencia exclusiva y
excluyente del profesional inmobiliario.
Se delega en las provincias lo que respecta a la colegiatura,
matriculación, y ejercicio de la profesión, resultando de
aplicación la Ley provincial Nº 9739.TÍTULO II: REGULACIÓN COMPLEMENTARIA DE LAS LOCACIONES
GAR AN T IA E N LOC AC ION ES HABITAC ION AL ES ( 1 )
• El l o c at ar i o debe proponer al locador al menos 2 de l as siguientes
g a ra n t í as :
1. Título de propiedad inmueble;
2. Ava l b a n c ar i o ;
3. Seguro de caución;
4. G a ra n t í a d e f i a n z a o f i a d o r s o l i d a r i o ;
5. G a ra n t í a p e r so n al d e l l o c a t a r i o, q u e s e d o c u m e n t a c o n r e c i b o d e s u e l d o,
c e r t i fi c ad o d e i n g r e s o s o c u al q u i e r o t r o m e d i o fe h ac i e n t e . E n e s t e u l t i m o
s u p u e s t o, d e b e n s um ar s e l o s i n g r e s o s d e c a d a u n o d e l os l oc a ta r i os (e n
e l c a s o d e q u e h aya m á s e d u n o )
• Para l o s s u p u e s t o s 2 ; 3 y 4 , s e d e b e r á n r e g l am e n t a r l o s r e q u i s i t o s q u e
d e b e n c u m p l i r l as p e r s o n as q u e o t o r g u e n e s t as g aran t í as as í c o m o l as
c a ra c t e r í s t i c as y c o n d i c i o n e s d e l a s m i s m as .GAR AN T IA E N LOC AC ION ES HABITAC ION AL ES ( 2 ) • En los supuestos 1; 2 ; 3 y 4 , el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación . • En el supuesto el mo nto de la garantía exigida puede puede elevarse hasta un máximo de diez 10 veces. • El locador no podrá rehusarse y deberá aceptar la garantía propuesta por el locatario que cumpla con los valores exigidos . • Será de vital importancia en lo tocante a este tema, la forma en que se redacten los contratos de reserva, el locador esta obligado a aceptar las garantías , pero no a la “persona del locatario”.
AJ UST ES D E L C AN ON LOC AT IVO
• Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, no están
alcanzados régimen de c onvertibilidad, es decir, se permite indexar
durante el desarrollo del contrato .
• La ley 27 .55 1 establece un limite para los contratos de locación de
inmuebles destinados a uso habitacional :
1. El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos
mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales .
2. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por
50% de las variaciones mensuales del índice de precios al
consumidor (IPC) y 50 % de la remuneración imponible promedio
de los trabajadores estables (RIPTE) realizados por el BCRA .C ON SIGN AC IÓN
• Si el lo c a d o r s e rehu s a re a rec ib ir el c an o n lo c a t ivo (p rec io d e loc a c ió n
y tod a ot ra p resta c ió n de p a go periód ic a a s um id a c o ntra c tu a lm en te) ,
el lo c a t ario d ebe in t im a rlo d e m a nera feh a c ient e a qu e lo rec ib a
d ent ro de las 48 h s . E n c a s o de s ilen c io o nega tiva del lo c a do r, el
lo c a t a rio, d en t ro de lo s 3 d ía s h áb ile s s ig u ien tes a l ven c im ient o del
p la zo es t ip u la d o en la no tif ic a c ió n , d ebe pro ceder a rea liz a rlo o pta n do
en t re :
1. C o n s ig n a r j u d ic ia lm en t e el m o n t o a d eu d a d o, c o n c o s t a s a l lo c a d o r ;
2. L ib ra r c h eq u e c a n c ela t o rio . ( SI N R E G L AME NTAR)
3. L a ley n o ref iere a la c on s ig n a c ió n “ext raj u d ic ia l” del art ic u lo 910
d el C C C N , p ero en t en d em os q u e t a m b ién es p ro c ed en te .D E C LARACIÓN AN T E AF IP • El locador tiene la obligación de declarar ante AFIP el contrato de locación dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga (SIN REGLAMENTAR). • Asimismo AFIP deberá disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes • En el supuesto de que se inicie un proceso judicial con motivo del contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
TÍTULO III: PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL
P R OGRAMA N AC ION AL D E AL QUIL ER SOC IAL • Se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. • La autoridad encargada de diseñar las políticas publicas para efectivizar el Programa es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. • Se estipulan distintas medidas para la implementación del programa • Es un Programa que actualmente no cuenta con reglamentación a los efectos de cumplimentar con los fnes establecidos por la Ley.
TITULO IV:
METODOS
ALTERNATIVOS DE
RESOLUCION DE
CONFLICTOSRE SOL UC IÓN D E C ON F L IC TOS • La Ley prevé el fomento y/o creación de ámbitos de resolución alternativa de conflictos de bajo costo o gratuitos, como lo son la mediación y el arbitraje. • Por ello, el CCPIER ha puesto a disposición de las autoridades provinciales nuestro Centro de Mediación a los efectos de cumplimentar lo mencionado.
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