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Avalancha de peticiones para renegociar las viviendas precompradas este 2020 8/4/20 17)09
Economía (/economia-
y-finanzas/)
ECONOMÍA (/ECONOMIA-Y-FINANZAS/)
Avalancha de peticiones para
renegociar las viviendas
precompradas este 2020
Fuentes jurídicas alertan de crecientes consultas para renegociar las
contratos de arras. Distintos agentes proyectan caídas de doble dígito
en las compras y bajadas de precios de la vivienda en 2020
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Avalancha de peticiones para renegociar las viviendas precompradas este 2020 8/4/20 17)09
Imagen de pisos en venta EP
JOAQUÍN HERNÁNDEZ
PUBLICADO 07.04.2020 - 05:15
ACTUALIZADO 7.4.2020 - 16:00
Una incipiente cantidad de personas con contratos de arras Lrmados entre Lnales de 2019 y
principios de este 2020 para la compra de inmuebles, por lo general, viviendas, están
consultando vías para forzar una renegociación de los precios o poder postergar o incluso
desistir de la compra sin penalizaciones, según alertan fuentes jurídicas consultadas por
este periódico.
Desde la Lrma de consultoría legal RSM aseguran
abiertamente, de hecho, percibir ahora un freno "casi
total" en la consumación de transacciones inmobiliarias. Aseguran que les han llegado
"múltiples consultas" relacionadas con el impacto que tiene en las arras en general y en los
prepagos de compradores a vendedores incluidos en esas arras en particular, el actual estado
de alarma desde un punto de vista legal.
"Legalmente, a día de hoy y salvo que se introduzca alguna nueva normativa en el futuro, veo
muy difícil que los compradores que no quieran comprar las viviendas por las que Lrmaron un
contrato de arras puedan alegar el actual estado de alarma o el hundimiento del mercado que,
en efecto, percibimos, para no sufrir la penalización de no ejecutar el contrato de arras en los
términos previstos en él", explica Guillermo Gastón de Iriarte, socio de RSM.
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"Y eso porque nos consta que actualmente los notarios acceden a operaciones de urgencia
como la de Lrmar la ejecución de esos contratos el día que venza el plazo para convocar al
vendedor. En otras palabras, el comprador no podría alegar, en el futuro, que no ejecutó el
contrato de arras porque el actual estado de alarma se lo impedía...y el hundimiento del
mercado es un riesgo del comprador. La vía factible es buscar negociar un cambio en el
precio o en las condiciones con el propio vendedor, pero este no está obligado", añade
Iriarte.
Resquicios legales
Paralelamente, Marta Ulzurrun, socia de inmobiliario de Ceca Magán Abogados, considera
que el estado de alarma actual sí podría dar argumentos a los compradores para solicitar
concretamente un aplazamiento de la ejecución del contrato de arras (esto es, para
postergar unas semanas la compra de la vivienda, algo que por cierto ya han ofrecido para los
pagos de dos meses las principales promotoras residenciales de obra nueva del país,
(https://www.vozpopuli.com/economia-y-Lnanzas/Lazora-posibilidad-moratoria-hipoteca-
coronavirus_0_1338166431.html)Aedas (https://www.vozpopuli.com/economia-y-
Lnanzas/Lazora-posibilidad-moratoria-hipoteca-coronavirus_0_1338166431.html),
(https://www.vozpopuli.com/economia-y-Lnanzas/Lazora-posibilidad-moratoria-hipoteca-
coronavirus_0_1338166431.html)Neinor (https://www.vozpopuli.com/economia-y-
Lnanzas/Lazora-posibilidad-moratoria-hipoteca-coronavirus_0_1338166431.html),
Metrovacesa, Vía Célere y Habitat Inmobiliaria (https://www.vozpopuli.com/economia-y-
Lnanzas/Lazora-posibilidad-moratoria-hipoteca-coronavirus_0_1338166431.html)) pero no
directamente para asumir su resolución sin penalizaciones.
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"La no ejecución del contrato (esto es, la no compra de la vivienda) sin penalizaciones para el
potencial comprador sería solo potencialmente exigible desde un punto de vista legal en el
caso de que esa compra estuviera vinculada ya en el propio contrato de arras a una
Enanciación que se ha reducido o eliminado por la crisis del coronavirus", añade Ulrzurrun.
"Por otro lado, no veo margen para exigir legalmente al vendedor un cambio en el precio
inicialmente Ljado; más bien, aplazamientos".
Los contratos de arras plantean por la general
una penalización del 10% del precio de la
vivienda o inmueble pactado inicialmente a
favor del vendedor en caso de que la operación
no se ejecute
Los contratos de arras plantean por la general una penalización del 10% del precio de la
vivienda o inmueble pactado inicialmente a favor del vendedor en caso de que la
operación no se ejecute. El plazo que dan los contratos para el ejecución de la compra suele
ser de tres meses. El máximo permitido por ley para dichos contratos es de seis.
Alcanzan a buena parte de las operaciones de compraventa de viviendas entre particulares en
España (algunas fuentes elevan el peso al 90%) y en ellos tienen un peso "frecuente" las
hipotecas, según fuentes del sector.
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Caída de las ventas y de los precios de
vivienda
La Agencia Negociadora de Productos Bancarios ya proyectaba a principios de marzo una
caída del 60% en la formalización de hipotecas para los meses de abril y mayo, equivalente a
unos 4.700 millones de euros (https://www.vozpopuli.com/economia-y-
Lnanzas/coronavirus-vivienda-nuevas-hipotecas_0_1336366694.html). Fotocasa, en una línea
similar, ha proyectado caídas interanuales de un 60% o más en la compraventa de viviendas
durante los meses que dure la crisis del coronavirus.
De mayor recorrido son las proyecciones de Sociedad de Tasación, que ha estimado que la
caída en la compraventa de viviendas sería de entre el 15% y el 45% en el conjunto del
2020. Según sus proyecciones, el mercado podría no recuperar su ritmo anterior a la crisis
hasta diciembre. Su Índice de ConEanza Inmobiliario al cabo del primer trimestre de 2020 ha
sido de 49,3 puntos, su nivel más bajo desde septiembre de 2015.
Desde Gloval prevén tres escenarios en materia
de precios de vivienda para 2020...y los tres
contemplan caídas de precios
Paralelamente, la consultora y tasadora inmobiliaria Gloval ha estimado el impacto que
podría tener la crisis en los precios de la vivienda. Los tres escenarios que contempla como
posibles prevén caídas de precios en 2020.
El escenario V prevé caídas medias de precios del 1,94% y 1,36% a tres y seis trimestres vista
respectivamente desde hoy, en el caso de que la crisis dure solo tres meses (con caídas de
precios hasta niveles del último trimestre de 2018 para luego volver a subir). El escenario U
espera bajadas medias del precio del 4,42% y 2,72% a tres y seis trimestres vista en el caso de
que la crisis dure nueve meses (con bajadas hasta niveles de mediados de 2018 para luego
recuperarse). Finalmente, el escenario L, para una crisis que dure 18 meses, apunta a caídas de
precios hasta niveles de Lnales de 2016, del 6,47% y del 8,11% en tres y seis trimestres desde
hoy, sin subidas a la vista, siguiendo una tendencia similar a la generada por el estallido de la
crisis en 2008.
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