MANUAL DE CONVIVENCIA - MADELENA URBANO 2
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MANUAL DE CONVIVENCIA MADELENA URBANO 2
Versión No:
01
MANUAL DE CONVIVENCIA Implementación:
MARZO - 2018
“Nuestro Conjunto será tan agradable como lo hagamos
cada uno de nosotros. Las buenas costumbres serán el principio
básico de nuestra convivencia y es necesario entender que para VIVIR
EN COMUNIDAD debemos acatar unas normas mínimas basadas
fundamentalmente en el respeto y la tolerancia”
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Conjunto Residencial Madelena Urbano 2 - Calle 60 A sur No. 68 – 08
Manual de convivencia – marzo 2018 revisión n°2 - Convivenciaurbanodos@gmail.comVersión No:
01
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MARZO - 2018
INTRODUCCIÓN
Gran parte de los conflictos que se presentan en la Propiedad Horizontal son originados por el desconocimiento
e incumplimiento de las normas de convivencia, por el manejo inadecuado de los conflictos y la falta de espacios
de diálogo antes de llegar a confrontaciones y agresiones.
El Conjunto Residencial Madelena Urbano 2 sometido al régimen de propiedad horizontal, mediante el
Reglamento de Copropiedad, elevado a escritura pública No.9326 del 10 noviembre de 2016, está obligado a
establecer un manual de convivencia que regule las relaciones y normas de convivencia entre sus residentes. A
continuación, damos a conocer a los propietarios y residentes, el presente REGLAMENTO INTERNO DE
CONVIVENCIA también denominado MANUAL DE CONVIVENCIA, que busca el mejoramiento de nuestra
calidad de vida y el fomento de valores éticos y morales.
En el marco de la sana convivencia debe ser compromiso y voluntad de los residentes, así como de todos los
entes de control interno y externo de la Propiedad Horizontal, dar cumplimiento a las normas estipuladas en el
manual de convivencia, buscando el bienestar de todas las personas que conforman el conjunto residencial.
El Manual de convivencia nace de uno de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001, Título I Capitulo II
Articulo 2., numeral 2 Convivencia pacífica y solidaridad social. “Los reglamentos de propiedad horizontal deberán
propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios
o tenedores”. Para adaptarlas como disposiciones de comportamiento obligatorio en este tipo de persona jurídica.
Tiene como objeto establecer las normas y guías de convivencia armónica y pacífica concordantes con la
legislación colombiana, con especial atención a la Constitución Nacional, el Código Procedimiento Civil, el Código
Distrital de Policía, el Código Nacional de Policía y Convivencia (ley 1801 de julio 29 de 2016 – el cual entró en
vigencia el 30 de enero del 2017), mediante el ejercicio del respeto mutuo de los derechos de los demás y el
cumplimiento de las obligaciones de los residentes del conjunto, establecidas en la ley y en el Reglamento de
Propiedad Horizontal.
Una vez aprobado el Manual de convivencia por la Asamblea General de Copropietarios se constituye en parte
integral del Reglamento de Propiedad Horizontal. En desarrollo del literal a) del artículo 86 del Reglamento de
Propiedad Horizontal, el Administrador deberá velar por la correcta ejecución de este Manual de Convivencia por
todas las personas en calidad de propietarios, arrendatarios, residentes o tenedores de inmuebles y sus
dependientes (personas a cargo, empleados, personas a su servicio, familiares, invitados), empleados del
conjunto, contratistas, subcontratistas, que hagan. De otra parte, también deberá darle suficiente publicidad y
hacer entrega de una copia del mismo a cada una de las unidades privativas de dominio.
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OBJETO GENERAL
El presente Manual de Convivencia tiene como objeto garantizar los derechos, libertades, obligaciones y deberes
de los propietarios y residentes en general del Conjunto Residencial Madelena Urbano 2 y que estos sean los
mismos para todos, protegiendo así el derecho constitucional a la igualdad.
Esta normatividad se acondiciona a los preceptos del respectivo reglamento de propiedad horizontal, a la Ley 675
del 2001, al código de policía, Ley 1801 del 29 de julio 2016 y a las actas de Asamblea. Por lo tanto, es de
obligatorio cumplimiento por parte de toda la comunidad que conforma la copropiedad del CONJUNTO
RESIDENCIAL MADELENA URBANO 2.
Es importante destacar que todo lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como en el Manual
de Convivencia, relativo a las obligaciones y prohibiciones por uso de las unidades privadas como de los bienes
comunes, regirá por igual para todas las personas que a cualquier título accedan a la copropiedad. Los
propietarios serán solidariamente responsables con las personas a quienes conceden el uso de dichas unidades,
por sus actos u omisiones, por la violación de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal o del Manual de
Convivencia.
PROLOGO
Con el propósito de educar, antes que reprimir, con el fin de generar una cultura de respeto y obediencia a la Ley
y a quienes investidos de autoridad, deben hacerla cumplir para que consolide la disciplina como factor regulador
de las relaciones entre los seres humanos y destinados a que la sociedad sea un escenario de paz, en donde
hombres, mujeres, niños y niñas puedan convivir, respetándose mutuamente sus derechos para perpetuar las
libertades públicas inspirados en el bien común, el respeto a la dignidad humana y al orden constituc ional que
nos rige, se expide el presente MANUAL DE CONVIVENCIA contenidas las leyes, decretos y reglamentos que
rigen la PROPIEDAD HORIZONTAL (ley 675 de Agosto 3 de 2001).
OBJETIVO
El objetivo del MANUAL DE CONVIVENCIA es establecer parámetros para lograr una sana convivencia,
promoviendo el respeto y las buenas relaciones sociales entre los residentes de la Propiedad Horizontal. Así
mismo, se busca implementar las normas para el uso y cuidado de los bienes comunes de la copropiedad; asignar
las medidas de sanción por incumplimiento de las normas contenidas en Manual de convivencia y definir los
respectivos valores de las multas a que haya lugar.
MARCO LEGAL
En caso de conflicto entre copropietarios o entre estos y la Administración o entre ésta y el Consejo de
Administración, se deberán respetar los principios de: Prevalencia del interés general sobre el particular, igualdad,
defensa, derecho a la contradicción, publicidad, protección, seguridad, salubridad e integración. Las normas que
son de obligatorio cumplimiento y prevalecerán sobre cualquier otra disposición.
1. Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial MADELENA URBANO 2
2. Ley 675 de 2001 - Régimen de Propiedad Horizontal.
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3. Ley 1801 de 2016 - Código Nacional de Policía y Convivencia.
4. Acuerdo 79 del 2003 Código Distrital de Policía
5. Ley 746 de 2002 - Tenencia y Registro de Perros Potencialmente Peligrosos.
6. Constitución Política Nacional de Colombia
NORMAS RECTORAS
En caso de conflicto entre copropietarios o entre estos y la Administración o entre ésta y el Consejo de
Administración, se deberán respetar los principios de: Prevalencia del interés general sobre el particular, igualdad,
defensa, contradicción, publicidad, protección, seguridad, salubridad e integración. Las normas rectoras son
obligatorias y prevalecerán sobre cualquier otra disposición de esta reglamentación. Serán utilizadas como
fundamento de interpretación.
APROBACIÓN
Para que este Manual de Convivencia sea ley inter partes, deberá ser votado favorablemente por la Asamblea
General, como máximo órgano de dirección de la copropiedad y de conformidad con lo establecido en el primer
párrafo del artículo 61 del Reglamento de Propiedad Horizontal vigente. Previamente a su aprobación por parte
de la Asamblea General, la Administración y el consejo de administración, deberán dar a conocer a los residentes
del conjunto el documento final entregado por el comité de Convivencia para que dichos residentes emitan sus
conceptos, adiciones, supresiones u observaciones, por escrito. El Consejo de Administración, en reunión
plenaria, con la asistencia del Comité de Convivencia discutirá las observaciones presentadas por la colectividad
y adoptará un texto único, que será el que se votará y una vez esté aprobado constituirá el reglamento interno.
EJECUCIÓN
En desarrollo del literal a) del artículo 86 del Reglamento de Propiedad Horizontal, el Administrador deberá velar
por la correcta ejecución de este Manual de Convivencia. De otra parte, también deberá darle suficiente publicidad
y hacer entrega de una copia del mismo a cada una de las unidades privativas de dominio.
PUBLICIDAD A TERCEROS
Igualmente es obligación del Administrador dar suficiente publicidad al presente documento entre el personal que
labora para el CONJUNTO RESIDENCIAL MADELENA URBANO 2 y deberá circunscribirlo únicamente a lo
necesario; no se podrá exigir el cumplimiento de esta normatividad hasta tanto no sea de pleno conocimiento. Así
mismo, no se podrán exigir los procedimientos que dependan de informaciones específicas o de herramientas
determinadas, hasta tanto la administración no provea lo necesario para cumplir con las obligaciones respectivas.
IMPUGNACIÓN POR VÍA DIRECTA
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En el evento de que algún copropietario sienta vulnerado sus derechos, por la reglamentación de este Manual de
Convivencia del Conjunto Residencial MADELENA URBANO 2, dentro de los quince (15) días siguientes a su
publicidad, podrá impugnarlo de manera escrita y sustentada, ante la administración del conjunto residencial. La
impugnación será resuelta por la asamblea general de copropietarios dentro de la siguiente reunión ordinaria, o
extraordinaria para lo cual se incluirá un punto específico en el orden del día. Para resolver una impugnación el
quórum de liberatorio será el simple, conforme a lo establecido por el artículo 72 del reglamento de propiedad
horizontal. Si la Asamblea vota a favor del impugnante, la norma desaparecerá, si lo hace en contra se mantendrá;
podrá igualmente, adoptar una postura neutral y cambiar el contenido de la norma o su redacción de modo que
consulte las necesidades del conjunto y los derechos de quien ha impugnado. Resuelta la impugnación por la
asamblea sólo persistirá la vía judicial.
IMPUGNACIÓN POR VÍA JUDICIAL
En el evento de que algún copropietario sienta vulnerado sus derechos, por la reglamentación que este
documento contiene, en cualquier tiempo, podrá dirigirse a las autoridades judiciales, con el fin de que lo deje sin
efecto en aquello que lo perjudique, sin embargo, salvo decisión en contrario del funcionario judicial, esto sólo
tendrá efecto entre el tutelante de su derecho individual y la copropiedad. Mientras no esté resuelta la impugnación
de una norma, esta tendrá plena aplicación.
PRINCIPIOS Y VALORES DE CONVIVENCIA
Los principios constitucionales pertinentes se entienden incorporados al presente documento; de los legales se
adoptan los señalados en la Ley 675 de 2001: La función social y ecológica de la propiedad, la convivencia
pacífica y la solidaridad social, el respeto a la dignidad humana y Manual de Convivencia, Conjunto Residencial
MADELENA URBANO 2 el derecho al debido proceso; para la correcta interpretación de estas normas, en caso
de duda o doble interpretación, deberán consultarse estos enunciados.
El principio básico de convivencia es reconocer que los residentes comparten todo el conjunto para vivienda y
descanso de todos y cada uno de sus habitantes. La conducta de adecuada convivencia implica evitar actos que
incomoden o perturben la tranquilidad de los demás.
Con el fin de guiar y promover la convivencia armónica y pacífica, se han establecido los siguientes valores, que
deben ser tenidos en cuenta y aplicados permanentemente por todos los residentes dela copropiedad, sus
empleados y visitantes.
1. Respeto: Es valorar a los demás, acatar su autoridad, y considerar su dignidad. Se acoge siempre a la verdad;
no tolera bajo ninguna circunstancia la mentira y repudia la calumnia y el engaño, es brindar un trato amable y
cortes, es la esencia de las relaciones humanas, de la vida en comunidad, del trabajo en equipo; es aceptar las
limitaciones ajenas y el reconocimiento de las virtudes de los demás, evita las ofensas y las ironías “No deja que
la violencia se convierta en el medio para imponer criterios” y “acepta complacido el derecho a ser diferentes”.
2. Tolerancia: Es respetar las ideas, creencias o prácticas de los demás residentes cuando son diferentes o
contrarias a las propias; partiendo del hecho que todos los individuos somos distintos, y que dichas diferencias
deben ser consideradas como fuente de progreso para la copropiedad, permitiendo hacer más provechosa la
sana convivencia y el buen trato entre los residentes Conjunto Residencial Madelena Urbano 2.
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3. Igualdades una de las manifestaciones del respeto, pues implica reconocer que los otros son tan valiosos
como uno mismo y que merecen ser tratados como nuestros iguales. La Ley se aplicará a las personas sin tener
en cuenta consideraciones diferentes a las establecidas en ella. Se tendrá especial consideración cuando se trate
de valorar lo injusto, la culpabilidad y las consecuencias jurídicas de la contravención, en relación con las personas
que se encuentran en las situaciones descritas en el inciso final del Artículo 13 de la Constitución Política.
4. Solidaridades uno de los valores éticos, se define como la capacidad del ser humano para sentir empatía por
otra persona y ayudarla en los momentos difíciles, es un sentimiento de unidad en el que se buscan metas e
intereses comunes dentro de la copropiedad.
5. Honestidades vital y medular para poder convivir en sociedad, cuando se trabaja con honestidad cualquier
proyecto se puede realizar y la confianza colectiva se transforma en una fuerza de gran valor. Ser honesto exige
coraje para decir siempre la verdad y obrar en forma recta y clara.
6. Responsabilidad: Se considera una cualidad en la sociedad cuando las personas actúan de forma
responsable, ejerciendo sus derechos y desempeñando sus obligaciones como copropietarios.
7. Dignidad humana: Es el valor supremo por excelencia del Estado Social de Derecho, la cual es plenamente
reconocida por la Constitución Política de Colombia, teniendo en cuenta principios tan importantes como la
prevalencia de los derechos de los demás, el interés general sobre el particular, la búsqueda de la igualdad, el
respeto mutuo, la solidaridad, la libertad y la autorregulación.
Se han establecido estos valores orientados hacia la paz y armonía para todos los copropietarios y residentes del
Conjunto Residencial Madelena Urbano 2.
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CONTENIDO
INTRODUCCIÓN 3
OBJETO 4
PROLOGO 4
OBJETIVO 5
MARCO LEGAL 5
NORMAS RECTORAS 5
APROBACIÓN 6
EJECUCIÓN 6
PUBLICIDAD A TERCEROS 6
IMPUGNACIÓN POR VÍA DIRECTA 6
IMPUGNACIÓN POR VÍA JUDICIAL 7
PRINCIPIOS Y VALORES DE CONVIVENCIA 7
CONTENIDO 10
TITULO I. ENTES DE CONTROL 11
TITULO II. MANEJO Y SOLUCIÓN DE CONFLICTOS 21
TITULO III. DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES 23
TITULO IV. MEDIDAS DE SEGURIDAD INTERNAS DEL CONJUNTO Y PORTERÍA 38
TITULO V. PROCEDIMIENTOS DE INGRESO Y SALIDA AL CONJUNTO RESIDENCIAL MADELENA URBANO 2 44
TITULO VI. TENENCIA Y CONTROL DE ANIMALES DOMÉSTICOS 60
TITULO VII. MANEJO DE BASURAS Y ESCOMBROS 64
TITULO VIII. PAGOS DE LA ADMINISTRACIÓN 66
TITULO IX. REFORMAS ARQUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS 68
TITULO X. ZONAS COMUNES Y FACHADAS 74
TITULO XI. SANCIONES Y FALTAS 99
TITULO XII. DEL MANUAL DE CONVIVENCIA 111
TITULO I.
ENTES DE CONTROL
ORGANISMOS DE CONTROL
El conjunto tendrá los siguientes organismos internos de administración y control:
1. Asamblea General de Copropietarios
2. Consejo de Administración
3. Administrador
4. Revisor Fiscal
5. Comité de Convivencia
CAPITULO I. ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS
La Asamblea General de Copropietarios, es la máxima autoridad del conjunto y tiene las funciones previstas en
la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la copropiedad, y además de las siguientes:
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1) Elegir anualmente los miembros del Consejo de Administración, reelegir o revocar su mandato por causas
justificadas y en reuniones extraordinarias elegir los nuevos miembros.
2) Delegar al Consejo la elección del Administrador y del Contador, removerlo si existen causas justificadas
como incompetencia, abuso de confianza, abandono de responsabilidades, entre otras por medio de
informes del Consejo a la Asamblea General.
3) Aprobar el presupuesto, las mejoras, reparaciones y modificaciones sustentadas mediante programas o
proyectos.
4) Las demás que sean necesarias y las que no estén asignadas a otros órganos o dignatarios,
Administrador o miembros del Consejo de Administración.
5) Nombrar, reelegir o remover libremente al Revisor Fiscal y miembros del Comité de Convivencia para
periodos de un año.
6) Todos los propietarios están obligados a asistir a las asambleas ordinarias y extraordinarias, dado el caso
de inasistencia, deben enviar un poder escrito autorizando a una tercera persona. La asistencia a las
asambleas se verificará al comienzo y al final de las mismas, mediante el mecanismo que se vaya a
implementar. La no asistencia ocasionará una multa económica, esto con el fin de crear sentido de
pertenencia hacia nuestro conjunto.
7) Las personas que deseen postularse como miembros al Consejo de Administración o Comité de
Convivencia deben encontrarse al día en cuotas de todo orden, no tener sanciones, y ser copropietarios
del Conjunto Residencial Madelena Urbano 2. (Ley 675 de 2001 Capítulo X. De Asamblea)
PARÁGRAFO: Se deja a consideración de la Asamblea General de Copropietarios, la posibilidad que los
postulantes sean residentes o no.
CAPITULO II. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
El Consejo de Administración es el segundo organismo de control dentro del conjunto y debe velar por la buena
administración de la copropiedad y la preservación de los bienes comunes. Las personas que deseen postularse
como miembros al Consejo de Administración deben ser copropietarios del conjunto (se deja a consideración de
la Asamblea General de Copropietarios, la posibilidad que los postulantes sean residentes o no), encontrarse al
día en las obligaciones pecuniarias, no tener sanciones por faltas leves, moderadas, graves o muy graves según
este manual. Deben tener actitud de servicio, sentido de pertenencia por el conjunto y compromiso de servicio
solidario.
El Consejo de Administración designará dentro de sus integrantes quiénes serán principales y suplentes.
El Consejo de Administración se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes y extraordinariamente
cuando las circunstancias así lo exijan. En caso que un miembro del consejo no pueda asistir en dos (3)
oportunidades sin dar a conocer una justa causa, se considera causal de destitución automática de su cargo.
Si hay un miembro que no pueda continuar en el cargo, podrá entregar el poder a uno de los suplentes nombrados
en el Consejo de Administración, quien lo representará en todas sus funciones. Las decisiones del Consejo de
Administración se tomarán y adoptarán válidamente con el voto de la mayoría de sus miembros, dejando
constancia en el acta correspondiente.
En caso que un miembro del consejo faltare al presente Manual de Convivencia, adicional a la multa o sanción,
perderá la posibilidad de continuar perteneciendo al Consejo.
No podrá ser miembro del Consejo de Administración en el momento de su elección (así como de los demás
órganos de administración y legislativo) quien se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter
pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración o en la
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cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la Asamblea General, o sanciones pecuniarias que le
hayan sido impuestas en los seis (6) meses anteriores a la asamblea. También es requisito para el desempeño
del cargo ser persona cumplidora de todas las demás obligaciones, no haber tenido llamados de atención, tener
y mantener una conducta intachable tanto familiar como pública que le permita ejercer autoridad en el ejercicio
de sus funciones como miembro del consejo o comité.
ART. 1: PERFIL DEL CONSEJERO DE ADMINISTRACIÓN
Para ser consejero el interesado debe cumplir el siguiente perfil:
1. Ser copropietario o estar delegado por este.
2. Estar a Paz y Salvo con el Conjunto por todo concepto, o por lo menos estar a paz y salvo como mínimo
por 6 meses de antelación a su postulación y de ahí en adelante.
3. No haber sido infractor del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto, ni del Manual de Convivencia
en situaciones que hayan conllevado la imposición de sanciones.
4. Tener conocimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal y del Manual de Convivencia y cumplirlos.
5. Tener disponibilidad de tiempo para sesionar por lo menos una vez al mes, y cuando de manera
extraordinaria sea necesario.
6. No podrá ser Consejero quien en los dos últimos años habiendo sido elegido miembro del Consejo, se haya
retirado sin justa causa.
7. No podrá ser Consejero, quien haya cometido faltas graves durante el último año antes de su postulación
de acuerdo con las normas contenidas en este manual.
8. No tener relaciones comerciales directas o indirectas con el Conjunto hasta en segundo grado de
consanguinidad o afinidad.
ART. 2: FUNCIONES GENERALES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
El Consejo de Administración ejecutará y cumplirá las funciones previstas en la Ley 675 de 2001 y en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto, las que la Asamblea le delegue.
ART. 3: FUNCIONES ESPECÍFICAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRATIVO
PRESIDENTE DEL CONSEJO ADMINISTRATIVO:
1. Representar al Consejo de Administración y a la Administración en sus ausencias por periodos superiores
a una semana.
2. Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones de la Asamblea y Consejo de Administración.
3. Citar a los integrantes del consejo a las reuniones cuando sea necesario, coordinar y dirigir el Consejo
de forma asertiva y eficiente.
4. Coordinar las labores de los integrantes del Consejo de Administración establecidas en el Reglamento
de Propiedad Horizontal.
5. Firmar y legalizar las actas del Consejo de Administración conforme a la Ley.
6. Velar por que el Administrador cumpla con las funciones.
7. Garantizar que el Administrador haga las citaciones a las Asambleas de acuerdo con lo establecido en el
reglamento de propiedad horizontal y organice todo lo referente a presentación de informes, registro de
copropietarios y residentes, y también que se haga presente y participe en lo que le corresponda en las
Asambleas conforme a la Ley.
8. Firmar todos los documentos para celebrar los actos que autorice la Asamblea el Consejo de
Administración siempre y cuando no entre en conflicto con la naturaleza del régimen legal de propiedad
horizontal o con las funciones del Administrador.
9. Ser el interlocutor de las decisiones del Consejo con la Administración.
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10. Firmar el contrato del Administrador, sea persona natural o jurídica, a nombre de la copropiedad, con
previa autorización del Consejo de Administración o de la Asamblea.
11. Autorizar al Administrador para efectuar los gastos e inversiones que establezca la Asamblea y autorice
el Consejo de Administración.
12. Revisar y dar el visto bueno a los egresos requeridos para el pago de las expensas necesarias, para el
buen funcionamiento de la administración de acuerdo con el presupuesto y lo autorizado expresamente
por la Asamblea.
13. Someter a consideración del Consejo de Administración el reglamento de manejo de caja menor, la cual
debe contener el monto a manejar.
14. Registrar su firma como requisito complementario ante los bancos para autorizar con ella las
transacciones bancarias.
VICEPRESIDENTE:
1. Reemplazar en sus funciones al Presidente del Consejo en ausencia de éste.
2. Reemplazar al Presidente en sus faltas temporales o absolutas.
3. Colaborar con el Presidente y demás integrantes del Consejo de Administración en las tareas por
desarrollar.
4. Proponer tareas o acciones para el desarrollo de la persona jurídica.
5. Presidir y conformar las comisiones o comités que se llegaren a necesitar.
6. Registrar su firma como requisito complementario ante los bancos para autorizar con ella las
transacciones bancarias.
TESORERO:
1. Registrar su firma como requisito complementario ante los bancos para autorizar con ella las
transacciones bancarias.
2. Revisar las relaciones de pago de las erogaciones que realice el Conjunto en cumplimiento de su
actividad.
3. Firmar los cheques de los diferentes pagos que realiza el Conjunto.
4. Aprobar las transacciones electrónicas.
SECRETARIO:
1. Velar por el mantenimiento y conservación de los archivos del Consejo de Administración.
2. Elaborar las actas de todas las reuniones del mismo y someterlas a revisión y aprobación de los asistentes
una semana después de la realización de la reunión.
3. Las demás que le asigne el Consejo de Administración.
VOCEROS:
1. Todos estarán siempre facultados para desempeñar los demás roles del Consejo.
2. Servir de apoyo al cumplimiento de las funciones encomendadas a las directivas del Consejo de
Administración, como a cada uno de sus integrantes.
3. Participar activamente en cada una de las comisiones o comités temporales que se llegaren a crear.
4. Cumplir las demás funciones que le llegare a delegar el Consejo de Administración.
CAPITULO III. ADMINISTRADOR
El Administrador es el representante legal y el mandatario de la Copropiedad y como tal debe cumplir y hacer
cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal, el manual de convivencia y las decisiones adoptadas por la
Asamblea, el Consejo de Administración y el comité de convivencia. Toda gestión que adelante el Administrador
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en nombre y representación de la Copropiedad debe tener el visto bueno del Consejo de Administración y debe
ser informada posteriormente a la Asamblea.
ART. 4: FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
El Administrador debe cumplir las funciones que le establece el Art. 51 de la ley 675 de 2001, el código civil, el
Reglamento de Propiedad Horizontal de la copropiedad, y además las siguientes funciones:
1. Hacer cumplir las decisiones tomadas por la Asamblea.
2. Organizar las expensas necesarias para el mantenimiento y conservación de los bienes de uso común.
3. Colaborar con el Consejo de Administración en la determinación de sanciones por infringir el Reglamento
de Propiedad Horizontal y las que no estén estipuladas en este manual.
4. Velar por el cumplimiento de las normas comerciales para la elaboración de contratos suscritos para
servicios al conjunto.
5. Realizar las contrataciones que requiera la copropiedad, según la aprobación del Consejo de
Administración y la normatividad vigente.
6. Atender los derechos de petición que se presenten al conjunto, acatando las regulaciones del estado.
7. Ser el delegado oficial del Conjunto ante la Junta de Acción Comunal del barrio.
8. Estar atento a las decisiones y políticas que determinen la Alcaldía Local y que afecten al Conjunto.
9. Asesorar al Consejo y la copropiedad en general, o buscar asesoría que le indique a los copropietarios
las normas básicas o aspectos a seguir en la solución de diferencias que surjan en:
a) Constitución – Derecho de tutela individual en conjunto contra el constructor por defecto en áreas
privadas y/o comunes.
b) Legislación de la propiedad horizontal – considerando que el Administrador actúa en representación
de la Propiedad Horizontal según la Ley 675 de agosto de 2001.
10. Coordinar y controlar la elaboración de la contabilidad para lo cual contará con un contador público titulado
11. Salvaguardar y conservar los documentos del Conjunto, ya que estos son el soporte jurídico y físico de
su historia y evolución de la copropiedad, en consecuencia, es obligatorio que en la oficina de
administración del Conjunto se encuentren dichos documentos dentro de los cuales se encuentran los
planos de la copropiedad, escrituras públicas, libros de actas, contentivas no sólo del reglamento y sus
adecuaciones sino los actos que el inmueble ha sufrido, Manual de Convivencia etc.
12. Llevar los siguientes registros en libros de fácil archivo y conservación:
a) Libro de actas de Asamblea General de Copropietarios cualquiera que sea su carácter donde conste
la fecha de publicación, con sus anexos de asistencia y demás.
b) Libro de actas del Consejo de Administración: Debe ser administrado en cada sesión por el
Secretario del Consejo.
c) Libro de registro de Copropietarios y residentes a cualquier título en la Copropiedad. (Libro que
deberá ser actualizado en cada vigencia administrativa so pena de sanción al copropietario o
residente que no cumpla con este requisito cuando así lo solicite el Administrador)
d) Libro de registro de mascotas. (Que por lo menos deberá contener la denominación de la mascota,
su registro de sanidad expedido por el órgano competente, el responsable de la misma y las
observaciones que se consideren pertinentes.)
e) Libro de registro o base de datos digital de vehículos de las unidades privadas.
f) Los libros de contabilidad debidamente registrados ante la entidad competente.
g) Registro de Contratos de la Copropiedad con sus anexos.
h) Registro de Actas de las sanciones impuestas.
i) Registro de actas de conciliación efectuadas por el Comité de Convivencia.
j) Los demás que se consideren pertinentes para cumplir con los fines de la copropiedad.
ART. 5: HORARIO DE LABORES DE LA ADMINISTRACIÓN:
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Los horarios establecidos para el personal vinculado a la administración del Conjunto con cualquier tipo de
contrato, laboral o de suministro, serán acordados con el Consejo de Administración. No obstante, podrán ser
modificados de acuerdo con las necesidades del conjunto residencial, esto de común acuerdo entre las partes y
en todo caso con la aprobación del Consejo de Administración, sin detrimento de un oportuno y eficiente servicio.
ART. 6: OFICINA DE ADMINISTRACIÓN:
La Oficina de Administración funcionará en el horario acordado con el Consejo de Administración del Conjunto
Residencial Madelena Urbano 2, el cual se determinará teniendo en cuenta lo más conveniente a los residentes
del conjunto. Lo anterior no implica que la presencia del administrador en el Conjunto sea limitada solamente a
este mismo horario.
ART. 7: MINUTA DE CONTROL:
La Administración realizará el debido y periódico control en las planillas de ingreso y salida de todo el personal
que preste sus servicios en el conjunto, con el objeto de verificar el cumplimiento de los contratos. En caso de
encontrar alguna anomalía dejará la constancia en la citada planilla y se informará a la empresa contratista.
ART. 8: PROHIBICIÓN AL PERSONAL DE ADMINISTRACIÓN.
Está totalmente prohibido al personal de administración (administrador, asistentes, vigilantes, porteros,
aseadores, toderos, etc.) el que ingrese bajo los efectos de bebidas alcohólicas o de sustancias estupefacientes,
recibir visitas en horas laborales, ausentarse del puesto de trabajo sin justa causa, utilizar o permitir que se utilicen
los bienes de la copropiedad o de los copropietarios sin autorización expresa, realizar ventas y comercialización
de bienes y/o servicios dentro de la copropiedad. La incursión en cualquiera de estas prohibiciones será causal
para dar por terminado el contrato o servicios.
CAPITULO IV. REVISOR FISCAL
El revisor Fiscal es elegido por la Asamblea General de Copropietarios para un periodo de un (1) año, que
corresponde a la vigencia administrativa del Conjunto y sus requisitos.
ART. 9: PERFIL DEL REVISOR FISCAL
1. Experiencia mínima demostrada de tres años en Conjuntos Residenciales o Mixtos.
2. Que sea Contador Público con matrícula profesional vigente, inscrito en la Junta Central de Contadores.
CAPITULO V. COMITÉ DE CONVIVENCIA
El comité de convivencia se encargará de brindar alternativas de solución a través de mediaciones, estudiando
los hechos ocurridos, causantes de perturbación en la convivencia de la copropiedad, contando con amplia
facultad para promover fórmulas conciliatorias.
El comité de convivencia realizará actividades de integración, talleres y charlas pedagógicas que busquen
promover la buena convivencia, conocer el Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Manual de
Convivencia y cada día mejorar las relaciones interpersonales. Estas actividades deben ser realizadas de común
acuerdo con el Consejo de Administración y el Administrador.
Además de cumplir con lo establecido para postularse, también es requisito de la esencia de servicio justo y
ecuánime, compromiso de espíritu conciliador para el desempeño del cargo, ser persona cumplidora de todas las
obligaciones de naturaleza pecuniaria y no pecuniaria.
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El Comité de convivencia sesiona y se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes y extraordinariamente
cuando las circunstancias así lo exijan; y en caso que un miembro del Comité no pueda asistir a una sesión o no
pueda continuar en el cargo, podrá entregar poder a un suplente, quien o representará en todas sus funciones.
En caso que un miembro del Comité de Convivencia incumpliere lo establecido en el presente manual, adicional
a la multa o sanción, perderá la posibilidad de continuar perteneciendo al mismo.
ART. 10: FUNCIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
1. Realizar las audiencias de resolución de conflictos entre residentes y/o terceros. Conciliar los conflictos
que se presenten entre los propietarios, residentes, tenedores del Conjunto entre ellos y el administrador,
el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control del conjunto, en razón de la
aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001, el código de policía y del reglamento de propiedad
horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales.
1. Asistir a las reuniones del Consejo de Administración cuando sea citado por este órgano.
2. Velar porque no se viole el debido proceso dentro de los procedimientos que se efectúen.
3. Emitir el acta de conciliación correspondiente, en caso de conflicto, para la imposición de las sanciones
y firmar conjuntamente con las partes en conflicto las actas de compromiso de convivencia.
4. Presentar a la Administración o al Consejo de Administración según sea el caso, las solicitudes de
aplicación de sanciones por incumplimiento de normas del Reglamento de Propiedad Horizontal de la
copropiedad o el Manual de Convivencia.
5. Sin perjuicio de lo anterior, El Comité de Convivencia podrá colaborar en la gestión de actividades que
tengan como objetivo el mejoramiento del conjunto y el bienestar de la comunidad.
Parágrafo 1: El Administrador podrá pedir la intervención del Comité de Convivencia, una vez haya agotado
todas las instancias de solución posibles al conflicto.
ART. 11: CONFORMACIÓN DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA.
De conformidad con lo indicado en la Ley 675 de 2001, anualmente la Asamblea General de Copropietarios
elegirá los miembros del Comité de Convivencia, que estará integrado por tres o más personas, quienes deben
ser propietarios y residentes en el Conjunto, los cuales tenderán como principal objetivo, presentar fórmulas de
arreglo orientadas a dirimir que conozcan las responsabilidades que adquieren al asumir el mandato de la
Asamblea, así mismo, deberán dar ejemplo con su conducta al resto de la comunidad que representan.
Parágrafo 1: No podrá ser miembro del Comité de Convivencia quien se encuentre en mora por cualquier
obligación de carácter pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en el pago de cuotas de
administración; o en la cancelación de cualquier cuota extraordinaria impuesta por la asamblea general, o
sanciones pecuniarias que le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño del
cargo ser persona idónea y cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias establecidas por
la Asamblea y el Consejo de Administración.
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TITULO II.
MANEJO Y SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ART. 12: PRINCIPIOS PARA LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Todos los residentes del conjunto deben tener en cuenta que si los conflictos se concilian de manera pacífica y
constructiva se logra un beneficio gana-gana mutuo cuando:
1. La herramienta fundamental es el dialogo de las partes en conflicto.
2. Se escucha con atención, respeto y por separado los planteamientos de las personas en conflicto.
3. Se concentra al análisis en intereses reales.
4. Se utilizan herramientas objetivas como el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de
Convivencia.
5. Se hace claridad sobre los derechos afectados.
6. Se plantean soluciones concretas y estas se plasman en un acta de compromiso que es firmada por las
dos partes.
7. Se cumplen cabalmente los compromisos acordados por las dos partes.
ART. 13: PROCEDIMIENTO PARA LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.
Para la solución de los conflictos que se presenten, entre los propietarios o tenedores de las unidades privadas a
cualquier título, o entre ellos y el administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección
o control de la persona jurídica en razón de aplicación o interpretación de este manual, sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir al Comité de Convivencia, para lo cual
se procederá de la siguiente forma:
1. El Comité de Convivencia, citará por escrito a las partes involucradas en el conflicto, para efectos de
llegar a acuerdos conciliatorios entre las partes.
2. En caso de que alguno de los involucrados nos asista a la citación, sin previa excusa, se señalará una
nueva fecha por una sola vez, si en la segunda oportunidad uno de los dos, o ambos no comparecen, la
conciliación se declarara desierta.
3. Cuando la conciliación se declare desierta por los motivos anteriormente expuestos, el Comité de
Convivencia, comunicará a la administración y/o al Consejo de Administración para que procedan a
imponer las sanciones administrativas y pecuniarias o no pecuniarias a las que haya lugar, con base en
los descargos y las pruebas recaudadas, lo cual le será notificado por escrito al infractor por la
Administración y se seguirá el proceso de cobro estipulado anteriormente.
4. De igual forma se pondrá en conocimiento del Consejo de Administración, los acuerdos pactados en la
conciliación, los cuales quedarán consignados en el Acta respectiva
5. La administración se encargará de realizar el seguimiento correspondiente. En caso de incumplimiento
de dichos acuerdos y/o conductas repetitivas y reincidentes de un mismo infractor, ya sean por la misma
causa o diferentes, se procederá a imponer las sanciones que estime pertinentes, sin perjuicio de las
acciones policivas y judiciales que se puedan impetrar por el quejoso y/o la Administración, tendientes a
poner fin al conflicto por estas vías.
ART. 14: ACTAS DE COMPROMISO DE CONVIVENCIA CIUDADANA
Las Actas de compromiso de Convivencia Ciudadana son un instrumento mediante el cual dos o más personas
consignan el acuerdo de voluntades por medio del cual resuelven las diferencias surgidas por el comportamiento
contrario a las reglas de convivencia ciudadana de una de ellas. Estas actas se elaborarán en las reuniones que
las partes en conflicto realicen con el Comité de Convivencia en busca de una conciliación y solución de los
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conflictos. Estas actas tienen por objeto el compromiso de un cambio voluntario, luego de un comportamiento
contrario a la convivencia, que ha dado origen a un conflicto. Sin embargo, sólo excluirá las acciones correctivas
en aquellos casos susceptibles de ser conciliados o transados. Si llegare a existir un daño a la copropiedad, no
se eximirá en ningún caso de la sanción y multa correspondiente.
El Comité de Convivencia diseñará un formato de dichas actas, donde haga alusión al principio de la buena fe, el
derecho de defensa y la convivencia ciudadana, la función social y ecológica de la copropiedad, la convivencia
pacífica y la solidaridad social, el respeto a la dignidad humana y el derecho al debido proceso, con los espacios
necesarios para registrar el nombre de las personas que llegan al acuerdo, el contenido, los plazos, la fecha y
lugar y las condiciones materia del mismo, el cual debe ser diligenciado en las reuniones de conciliación y firmado
por las tres partes; el causante del conflicto, el afectado y los representantes del Comité de Convivencia que
dirigieron la diligencia de conciliación.
TITULO III.
DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Este Manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios, arrendatarios y demás personas que usan, gozan
y visitan el CONJUNTO RESIDENCIAL MADELENA URBANO 2 PH. Los copropietarios adquieren los derechos
y deberes que se establecen en La Ley 675 de 2001 por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad
Horizontal.
Es derecho de los propietarios y la comunidad en general, el vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y
estético, por esta razón se debe exigir permanentemente el cumplimiento de las normas. Los principios de
convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes o
catástrofes, mejoran las condiciones de vida y salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica entre
los residentes de la Propiedad Horizontal.
Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son todos los enunciados en el Reglamento
de Propiedad Horizontal (ley 675 de agosto 3 de 2001 y ley 746 de julio 19 de 2002) y en las disposiciones legales
vigentes sobre la materia. Vale la pena resaltar que el Reglamento de Propiedad Horizontal regula los derechos,
las obligaciones y las prohibiciones de cada uno de los copropietarios y residentes, entre los cuales resaltamos
los siguientes:
CAPITULO I. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS Y/O RESIDENTES
Los derechos de los copropietarios, usuarios, arrendatarios o tenedores a cualquier título del Conjunto
Residencial, además de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del
bien privado y de todos los bienes comunes de la copropiedad. Además de los derechos consagrados en la Ley
675 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal, podrán ejercer los derechos citados a continuación:
ART. 15: Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, y en este caso de cualquier copropietario, están
íntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no
afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan sencilla, es la que con frecuencia solemos olvidar.
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ART. 16: Cada propietario tendrá sobre el conjunto cerrado un derecho de dominio exclusivo regulado por las
normas generales del Código Civil, leyes complementarias y por las específicas que para el régimen de Propiedad
Horizontal consagró la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 y sus decretos reglamentarios.
ART. 17: De conformidad con lo anterior podrá vender, enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de
su unidad de dominio privado (apartamento) en el conjunto a cualquier título, con las limitaciones impuestas por
la ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y este MANUAL DE CONVIVENCIA o reglamento, y en general,
cualquiera de los actos a que faculta el derecho de dominio, especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo"
para el que fue construido el inmueble.
ART. 18: De esta forma, si usted adquirió un apartamento en el Conjunto Residencial Madelena Urbano 2 PH,
solo puede utilizarlo como vivienda. No puede destinarlo para un uso diferente.
ART. 19: Los propietarios tienen derecho a ser convocados a reuniones y asambleas, asistir y votar, por sí mismos
o mediante un representante, cada copropietario podrá representar máximo 2 inmuebles en las asambleas
ordinarias y extraordinarias. La asistencia a las mismas se verificará al comienzo y al final de la Asamblea,
mediante firmas en registros de asistencia o mediante verificación por sistema electrónico.
ART. 20: Tiene derecho a intervenir en las diferentes deliberaciones de la Asamblea General de Copropietarios
con derecho a voz y voto, siempre y cuando se encuentre al día por todo tipo de obligaciones. Si se trata de
tenedor a cualquier título deberá ser previamente autorizado o delegado con poder escrito por parte del
copropietario respectivo.
ART. 21: Los propietarios tienen derecho a ser elegidos para el Consejo de Administración, Comité de
Convivencia o los demás órganos de gestión y control, siempre y cuando sea propietario de alguna de las
unidades de dominio privado (apartamento), residan en la copropiedad, se encuentre a paz y salvo con las cuotas
de administración o cualquier otro tipo de aporte aprobado por la Asamblea General, que su comportamiento sea
ejemplar y que cumplan tanto con la normatividad para ocupar dichos cargos como con las funciones establecidas
en el Manual de Convivencia.
ART. 22: Tiene derecho a ser parte integrante de los diferentes comités que, a juicio de la Asamblea General, el
Consejo de Administración y de Comité de Convivencia se creen para las diferentes actividades que en un
momento determinado se puedan realizar en el Conjunto Residencial Madelena Urbano 2
ART. 23: Los propietarios tendrán derecho a exponer solo asuntos relacionados con el interés común de la
copropiedad en las Asambleas y en las carteleras.
ART. 24: Los propietarios y/o residentes tienen derecho a disfrutar con autonomía su unidad privada, y tendrán
derecho al uso y goce de las zonas comunes. Lo anterior dentro del marco de las normas y las reglas de este
manual, el Reglamento de Propiedad Horizontal y las leyes relacionadas que se encuentran vigentes.
ART. 25: Usar y servirse de todas las áreas y bienes comunales (portería, lobby, zonas verdes, parques, juegos
infantiles, salones comunales, gimnasio, parqueaderos, cancha sintética, BBQ, minimarket) siempre que se haga
según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.
ART. 26: Solicitar a la Administración cualquiera de los servicios que ésta deba prestar de acuerdo con lo
establecido por la Asamblea General, el Consejo de Administración y este Manual de Convivencia.
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ART. 27: Cada propietario, o sus sucesores en el dominio a cualquier título, serán escuchado por los diferentes
entes administrativos, sus peticiones, quejas y reclamos serán atendidas por los organismos de dirección,
ejecución y control de acuerdo al presente Manual de Convivencia. Y tienen derecho a recibir atención y pronta
respuesta a sus solicitudes.
ART. 28: Tiene derecho a la defensa cuando le sean imputadas infracciones con base en el presente Manual de
Convivencia, a la ley o al Reglamento de Propiedad Horizontal.
ART. 29: Los propietarios y/o residentes tienen derecho a solicitar a los entes administrativos la información de
sus cuentas y cartera. Dicha información se debe solicitar por escrito.
ART. 30: Los propietarios y/o residentes, tienen derecho a participar en el sorteo o asignación del parqueadero
comunal, siempre y cuando cumplan con todos los requisitos establecidos.
ART. 31: Todo residente tiene derecho a que su tranquilidad y descanso no se vean perturbados y se debe velar
por mantener adecuada convivencia y respeto con los demás residentes y trabajadores del Conjunto.
ART. 32: Tiene derecho a ser informado de los reglamentos, compromisos, derechos, deberes y prohibiciones
que adquiere al convertirse en parte de los habitantes del Conjunto Residencial Madelena Urbano 2.
ART. 33: Los propietarios y/o residentes tienen derecho a recibir copia del presente manual.
CAPITULO II. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y/O RESIDENTES
La convivencia en el Conjunto Residencial Madelena Urbano 2 exige de todos y cada uno de los residentes o
usuarios, la observación puntual de algunas normas que permiten ejercer plenamente los derechos individuales,
sin vulnerar los derechos ajenos.
Las obligaciones de los copropietarios, usuarios, arrendatarios o tenedores a cualquier título del Conjunto
Residencial Madelena Urbano 2, son las que permiten el uso y disfrute del bien privado y de todos los bienes
comunes de la copropiedad. Además de las consagradas en la Ley 675 y en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, el Código Nacional de Policía y este Manual, abstenerse de realizar actividades contrarias a la
tranquilidad y buen nombre del Conjunto y aceptar en consecuencia las decisiones adoptadas en materia
sancionatoria, se deben cumplir con las siguientes obligaciones:
ART. 34: Dar a las unidades de dominio privado la destinación específica señalada en este Manual de
Convivencia (vivienda familiar). La destinación inicial señalada en este Manual solo podrá ser variada con la
autorización de la Asamblea General y aprobadas por las curadurías urbanas y demás entes reguladores.
ART. 35: Destinar las zonas de parqueaderos para estacionamiento de vehículos (automóviles y motocicletas) y
las zonas de bicicleteros para el resguardo de bicicletas al servicio de los propietarios y/o residentes.
ART. 36: Todo propietario tiene el deber de contribuir y cumplir con el pago de las cuotas, tanto ordinarias como
extraordinarias necesarias para la administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes,
de acuerdo con los coeficientes de copropiedad y en la forma y términos que se establecen en este Manual y las
cuales fueron aprobadas por la Asamblea General.
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