REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
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B O G OTÁ - L I M A - C D M X - S A N J O S É
REAL ESTATE
INVESTMENT REPORT
COSTA RICA 2021
REPORTE DE INVERSIÓN
EN BIENES RAÍCES
COSTA RICA 2021
www.loganvaluation.com
Publication Date: September 2021/ Fecha de Publicación: Septiembre 2021
Survey Conducted: November 2020/ Encuesta Realizada: Noviembre 2020
Next Survey: 2022/ Próxima Encuesta: 2022
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
2
CONTENTS / CONTENIDOS
INTRODUCTION / INTRODUCCIÓN
MARKET TRENDS/ GP SURVEY /
TENDENCIAS DE MERCADO ENCUESTA GP
• Assets Under Management, (AUM) / • Cap Rates /
Activos Bajo Administración (AUM) Tasa de Capitalización
• Investment Allocation / • Real Rent Growth (5 Yr. Average) /
Distribución de Inversión Crecimiento de Rentas Reales
(Promedio 5 Años)
• Investment Allocation By Sector /
Distribución de Inversión por Sector • Discount Rate /
Tasa de Descuento
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
• Geographic Investment Allocation /
Distribución Geográfica de la Inversión • Construction Discount Rate /
Tasa de Descuento de Construcción
• Going-In Net Cap Rates /
Tasas de Capitalización Netas • Construction Risk Premium /
Prima de Riesgo de Construcción
• Cap Rates And Bonds Yields /
Tasas de Capitalización y Retornos
de Bonos
3
INTRODUCTION / PARTICIPANTS /
INTRODUCCIÓN PARTICIPANTES
Report purpose: For use in benchmarking, GP / GESTORES
reporting, and investment decisions of the parti- • Grupo Improsa
cipants. To help provide deeper understanding • BCR
of real estate market / investment dynamics. • Multifondos
Sections: • Popular
A. Market Trends - market info, transactions • Prival
B. GP Survey - manager responses • Expandd
Sources: LOGAN database (transactional,
DEVELOPERS / DESARROLLADORES
market information), Sugeval, and survey
• Latam Logistic Properties
responses of participants.
• Portafolio Inmobiliario
Propósito del informe: Para uso en evalua- CONSULTANTS / CONSULTORES
ción comparativa (benchmarking), producción • Cushman & Wakefield AB Advisory
de informes y ayuda en la toma de decisiones
de inversión de los participantes. También,
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
contribuir a una comprensión más profunda de
la dinámica del mercado inmobiliario.
Secciones:
A. Tendencias del mercado
B. Encuesta de GP - Encuesta de gestores
Fuentes: Base de datos de LOGAN (transac-
cional, información de mercado), Sugeval y
respuestas de encuestas a los participantes.
4
MARKET TRENDS / TENDENCIAS DE MERCADO
ASSETS UNDER MANAGEMENT, (AUM) /
ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓN (AUM)
GPs /
Gestores
Banco Nacional (BN)
$2,500M $2,428M
INS- Inversiones
$2,330M
Aldesa
Prival
$2,036M Popular
$2,000M Multifondos
10.44%
10.03% Vista
$1,757M 5.77%
Improsa
10.97% 9.26%
9.12% BCR
$1,500M $1,425M
9.92%
12.73%
(USD)
26.17%
$1,131M 10.94% 27.07%
$992M 27.70%
13.20%
$1,000M
26.50%
$734M 14.58%
27.29%
13.87%
26.08%
$500M 26.10%
37.96% 38.25%
18.26% 37.99%
36.30%
36.89%
35.29% 35.57%
45.10%
$0M
40% 35%
Crecimiento anual
26%
23%
YoY Growth /
20% 16%
14% 14%
4%
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Source / Fuente: Sugeval, Central Bank of Costa Rica, publically available information, interviews with respective GPs / Sugeval, Banco Central de Costa Rica, información pública disponible, entrevistas con los Gestores respectivos.
Since 2016, real estate funds have grown at farmacéuticas continúan demandando nuevo
a decreasing rate. This is most likely due to the espacio.
limited supply of institutional assets for sale.
Construction of office buildings and industrial
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
parks will likely be the main source of new ac-
quisitions for real estate funds. BPOs (shared
service operations) and pharmaceutical ope-
rations continue to demand new space.
Desde 2016, los fondos inmobiliarios han
crecido a un ritmo decreciente. Lo más pro-
bable es que esto se deba a la limitada
oferta de activos institucionales para la ven-
ta. La construcción de edificios de oficinas y
parques industria les probablemente será la
principal fuente de nuevas adquisiciones de
fondos inmobiliarios. Los BPO (operaciones
de servicios compartidos) y las operaciones
5
INVESTMENT ALLOCATION /
DISTRIBUCIÓN DE INVERSIÓN
Investment by Province /
Investment Allocation / Distribución de Inversión
Inversión por Provincia
GPs / Gestores, 2020
Investment by Province / Inversión por Provincia Total Investment / Inversión Total
By GP / Por Gestor By Province and Sector / Por Provincia y Sector
$1,290M
BCR Medical / Médico
Improsa Education / Educación
$1,200M
Vista 9% Industrial / Industrial
Multifondos Retail / Comercio
Popular Offices / Oficinas
Alajuela Heredia
Guanacaste Prival $1,000M
38%
Aldesa
INS- Inversiones 32%
26% Banco Nacional (BN)
$800M
Limón
San José Cartago
(USD)
$595M
57% $600M
37%
29%
32%
$400M
Puntarenas
55% 23%
$236M
80%
$200M $165M
48% 73% $93M
57%
$29M
$0M 82% $5M
34%
San José
Heredia
Alajuela
Cartago
Puntarenas
Guanacaste
Limón
© 2021 Mapbox © OpenStreetMap
Source / Fuente: Sugeval, Central Bank of Costa Rica, publically available information, interviews with respective GPs / Sugeval, Banco Central de Costa Rica, información pública disponible, entrevistas con los Gestores respectivos.
Investors have concentrated their real estate acquisitions mainly in the greater metropolitan area (GAM)
of San Jose. San José represents a mix of asset classes, however, the most representative investments
are in offices for shared service companies and in retail. In Heredia, acquisitions have been mainly
of office properties used for BPOs. Alajuela has been the focus of industrial investment (logistics and
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manufacturing) due to its proximity to airports and coastal ports. There has been very limited investment
in Guanacaste, Costa Rica’s main tourism market, as real estate funds have not invested in hotels and
resorts to date.
Los inversionistas han concentrado sus adquisiciones inmobiliarias principalmente en el Gran Área
Metropolitana (GAM) de San José. San José representa una mezcla de clases de activos, sin
embargo, las inversiones más representativas se encuentran en oficinas para empresas de servi-
cios compartidos y comercio. En Heredia, las adquisiciones han sido principalmente de oficinas
utilizadas para BPO. Alajuela ha sido foco de inversión industrial (logística y manufactura) por su
cercanía a aeropuertos y puertos costeros. Ha habido una inversión muy limitada en Guanacaste,
el principal mercado turístico de Costa Rica, ya que los fondos inmobiliarios no han invertido en
hoteles y resorts a la fecha.
6INVESTMENT ALLOCATION BY SECTOR /
DISTRIBUCIÓN DE INVERSIÓN POR SECTOR
By Sector /
Por Sector
Investment Allocation by Sector / Distribución de Inversión por Sector
GPs / Gestores, 2020
Investment Allocation / Distribución de la Inversión Investment Allocation / Distribución de la Inversión
By Sector / Por Sector By Fund / Por Fondo
100%
5% Medical / Médico
7%
14% Education / Educación
18%
90% 23% Industrial / Industrial
25%
Retail / Comercio
26%
Education / Educación
80% 35%
20% 37% Offices / Oficinas
2%
9%
70%
Industrial / Industrial 16%
Offices / Oficinas 9%
23%
46%
60% 46% 52%
50% 100%
41%
40%
52%
71%
68%
30% 60% 60%
20% 36% 34%
Retail / Comercio
29% 21%
10%
10%
0%
BCR
Improsa
Multifondos
Vista
Prival
Aldesa
INS-
Inversiones
Banco
Nacional (BN)
Popular
Source / Fuente: Sugeval, Central Bank of Costa Rica, publically available information, interviews with respective GPs / Sugeval, Banco Central de Costa Rica, información pública disponible, entrevistas con los Gestores respectivos.
The top 5 fund managers have invested in Los 5 principales gestores de fondos han in-
a variety of asset classes and have not spe- vertido en varias clases de activos y no se
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han especializado en ninguna en particular
cialized in one particular class as some man-
como lo hacen algunos gestores en otros
agers do in other countries. This indicates
países. Esto indica que ha existido una com-
that there has been significant competition
petencia significativa entre fondos por acti-
amongst funds for assets for acquisition. The vos para adquisición. La participación de
allocation of office is highest (46%) - which oficinas es la más alta (46%), lo que no es
is not surprising given the strong business ac- sorprendente dada la fuerte actividad comer-
cial con operaciones de BPO o back-office
tivity with BPO or back-office operations in
en Costa Rica. Los fondos han comenzado
Costa Rica. Funds have recently begun in-
recientemente a invertir en activos de salud
vesting in health and education assets, which
y educación, que son clases de activos no
are non-traditional asset classes but generate tradicionales pero que generan flujos de caja
stable cash flows. estables.
7GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN
Por Province /
Geographic Investment Allocation / Distribución Geográfica de la Inversión
GPs / Gestores, 2020
Por Provincia
Investment Allocation / Distribución de la Inversión Investment Allocation / Distribución de la Inversión
By Province / Por Provincia By GP / Por Gestor
100%
6% 4%
8%
Limón
10%
90% 12% Guanacaste
17% 16%
10%
25% Puntarenas
21%
Cartago
Guanacaste Puntarenas 80%
10% 14%
Alajuela
1% 4% 23%
Cartago 7% 12% Heredia
7%
70% San José
13%
5%
Alajuela
18%
10% 60%
75% 6%
20%
50% 100%
47%
San José 40%
53% 71% 73%
64%
30%
Heredia 52% 53%
25% 43%
20%
24%
10% 19%
0%
BCR
Improsa
Multifondos
Vista
Prival
Aldesa
INS-
Inversiones
Banco
Nacional (BN)
Popular
Source / Fuente: Sugeval, Central Bank of Costa Rica, publically available information, interviews with respective GPs / Sugeval, Banco Central de Costa Rica, información pública disponible, entrevistas con los Gestores respectivos.
Within investment funds there is low geographic diversification because
most investment and economic activity of the country is located within the
GAM. This may begin to shift - according to Mario Moya, who works in
Capital Markets at AB Advisory - Cushman and Wakefield, as major new
industrial park developments have begun development outside the GAM.
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
This is in part due to the change in Free Trade Zone regulations in 2019,
and more available land for development outside of the GAM.
Dentro de los fondos de inversión existe una baja diversificación geográ-
fica debido a que la mayor parte de la inversión y actividad económica
del país se ubica dentro del GAM. Esto puede comenzar a cambiar,
según Mario Moya, que trabaja en Mercados de Capitales de Cushman
y Wakefield AB Advisory, a medida que se han comenzado a desarrollar
nuevos e importantes parques industriales fuera del GAM. Esto se debe en
parte al cambio en las regulaciones de Zonas Francas en 2019 y a más
terrenos disponibles para desarrollo fuera de la GAM.
8GOING-IN NET CAP RATES /
TASAS DE CAPITALIZACIÓN NETAS
By Sector /
Por Sector
Going In Net CAP Rates / Tasas de Capitalización Netas
By Sector / Por Secor
Actividad .. Fecha de compra (transactions)
9.0% 9.1%
8.7% 8.7% 8.7% 8.7% 8.6%
Retail / 8.8%
Comercio
10.1%
9.7%
10.0% 9.3%
9.4% 9.0% 8.9%
8.8%
Offices /
Oficinas
9.8% 9.8% 9.8%
9.8% 9.0% 8.7%
8.8%
8.5%
Industrial /
Industrial
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Source / Fuente: Sugeval, Central Bank of Costa Rica, publically available information, interviews with respective GPs / Sugeval, Banco Central de Costa Rica, información pública disponible, entrevistas con los Gestores respectivos.
In Costa Rica, capitalization rates are traditionally measured in gross terms. This appears to be
changing, as market participants realize expenses can vary based on the property, and in turn,
can affect profitability greatly. Above, LOGAN adjusted the transactional information provided by
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
Sugeval to present net capitalization rates. The slight upward trend in CAP rates observed in recent
years could be attributed to the uncertainty caused by changes in tax legislation and the pandemic.
En Costa Rica, las tasas de capitalización se miden tradicionalmente en términos brutos. Esto
parece estar cambiando, ya que los participantes de mercado se dan cuenta de que los gastos
pueden variar según la propiedad y, a su vez, esto puede afectar en gran medida la rentabilidad.
Arriba, LOGAN ajustó la información transaccional proporcionada por Sugeval para presentar las
tasas de capitalización neta. La leve tendencia al alza de las tasas de capitalización observada
en los últimos años podría atribuirse a la incertidumbre provocada por los cambios en la legis-
lación fiscal y a la pandemia.
9CAP RATES AND BONDS YIELD /
TASAS DE CAPITALIZACIÓN Y RETORNOS DE BONOS
Spread over 10-yr. CR Bond /
Cap Rates and Bonds Yield / Tasas de Capitalización y Retornos de Bonos
Diferencia Sobre el Retorno de Bonos Costa Rica a 10 Años
Spread over 10-yr. CR Bond / Diferencia Sobre el Retorno de Bonos Costa Rica a 10 Años
16%
Yield - Spread CAP vs. CR TES (%) / Retorno - Diferencia CAP vs. TES CR (%)
CR 10-Yr. Bond / Bono Costa Rica a 10 Años (CRC)
Avg. CAP Rate / Tasa De Capitalización Promedio
14%
US 10 Yr. Bond / Bono EEUU a 10 Años
12%
10.4%
10%
8.7%
8%
6%
4%
2.1%
2%
0%
2%
Spreed CAP vs TES
0.5% 0.5%
0%
-0.7%
-1.0% -1.4%
-2%
-2.1%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Notes:
Avg. CAP Rate / Tasa de Capitalización Promedio: Estimated value based on the available infomration from SUGEVAL / Valores estimados basados en la información disponide de SUGEVAL
Generally, capitalization rates are higher than Costa Rica’s local bond yields, unless there is a fiscal
crisis like the one observed in 2014-2015 and 2019. Bond rates have dropped steadily and the
gap should close. The approval of an IMF line of credit in 2021, the expansive and counter-cyclical
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monetary stance of the Central Bank, and the process of joining the OECD are factors that have had a
positive impact in the real estate market.
Generalmente, las tasas de capitalización son más altas que los rendimientos de los bonos locales
de Costa Rica, a menos que haya una crisis fiscal como la observada en 2014-2015 y 2019. Las
tasas de los bonos han caído de manera constante y la brecha debería cerrarse. La aprobación de
una línea de crédito del FMI en 2021, la postura monetaria expansiva y anticíclica del Banco Central
y el proceso de adhesión a la OCDE son factores que han tenido un impacto positivo en el mercado
inmobiliario.
10GP SURVEY / ENCUESTA DE CAPITALIZACIÓN
CAP RATES /
TASA DE CAPITALIZACIÓN
GP Survey /
Encuesta a Gestores
Cap Rates, Class A / Tasa de Capitalización, Clase A
GP Survey / Encuesta a Gestores, 2021
2020 Trend / Tendencia 2020
10.5%
Office / Oficinas 8.6%
7.5%
9.8%
Retail / Comercio 9.0%
8.5%
10.5%
Industrial / Industrial 8.7%
7.5%
11.0%
Hotel (Full Servicies) / 10.3%
Hotel (Servicio Completo) 9.5%
Hotel (Limited Servicies) / 10.0%
10.0%
Hotel (Servicios Limitados)
The survey participants indicated that cap rates for retail and hotels have increased since 2019 as they
are the sectors hardest hit by the pandemic. The office sector has maintained relatively stable rates but
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suffered increasing vacancy market-wide. Rates for industrial have dropped, as appetite for the assets
remains strong amongst institutional buyers.
Los participantes de la encuesta indicaron que las tasas de capitalización para comercio y hoteles
han aumentado desde 2019, ya que son los sectores más afectados por la pandemia. El sector
de oficinas ha mantenido tasas relativamente estables, pero ha sufrido un aumento de la vacancia
en todo el mercado. Las tasas para la industria han caído, ya que el apetito por los activos sigue
siendo fuerte entre los compradores institucionales.
11REAL RENT GROWTH (5 YR. AVERAGE) /
CRECIMIENTO DE RENTAS REALES (PROMEDIO 5 AÑOS)
GP Survey /
Real Rent Growth (5 yr. Average), Class A / Crecimiento de Rentas Reales (Promedio 5 Años), Clase A
Encuesta a Gestores
GP Survey / Encuesta a Gestores, 2021
2020 Trend / Tendencia 2020
1.5%
Office / Oficinas 0.8%
0.0%
2.0%
Retail / Comercio 0.9%
0.0%
2.0%
Industrial / Industrial 1.3%
0.5%
2.0%
Hotel (Full Servicies) / 1.2%
Hotel (Servicio Completo)
0.5%
2.0%
Hotel (Limited Servicies) / 1.2%
Hotel (Servicios Limitados)
0.5%
Expectations for rental growth have fallen notably in retail, as Covid restrictions affected sales in
2020. 2021 may show a strong rebound since the main shopping centers have maintained high
occupancy during the pandemic and will benefit from high vacancy of informal and street retail.
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
Participants expect an increase in industrial rents due to continued foreign direct investment in the
country’s free trade zones and increased e-commerce.
Las expectativas de crecimiento de las rentas han caído notablemente en comercio, ya que las res-
tricciones de Covid afectaron las ventas en 2020. 2021 puede mostrar un fuerte repunte ya que
los principales centros comerciales han mantenido una alta ocupación durante la pandemia y se
beneficiarán de la alta desocupación del comercio minorista informal y callejero. Los participantes
esperan un aumento en las rentas industriales debido a la continua inversión extranjera directa en
las zonas francas del país y al aumento del comercio electrónico.
12DISCOUNT RATE /
TASA DE DESCUENTO
GP Survey /
Encuesta
Discount Rate,aClass
Gestores
A / Tasa de Descuento, Clase A
GP Survey / Encuesta a Gestores, 2021
2020 Trend / Tendencia 2021 2020
11.5%
Office / Oficinas 10.6%
9.5%
12.5%
Retail / Comercio 11.3%
10.0%
10.5%
Industrial / Industrial 10.2%
9.8%
The survey indicates that investors are demanding a higher return on retail investments due to the
risks of managing, adapting, and replacing vacant retail spaces. As expected, the perceived risks
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
and required return in office and industrial investments are lower. Note that the discount rates
measured are discount rates used by buyers of institutional assets – and not a rate used to discount
returns investors receive by investing in real estate vehicles (traditional terminology in Costa Rica).
La encuesta indica que los inversionistas están exigiendo un mayor rendimiento de las inversiones
de comercio debido a los riesgos de administrar, adaptar y reemplazar los espacios comerciales
vacíos. Como se esperaba, el riesgo percibido y el rendimiento requerido en las inversiones indus-
triales y de oficinas son menores. Cabe tener en cuenta que las tasas de descuento medidas son
las utilizadas por los compradores de activos institucionales, y no una tasa utilizada para descon-
tar los rendimientos que reciben los inversionistas al invertir en vehículos inmobiliarios (terminología
tradicional en Costa Rica).
13CONSTRUCTION DISCOUNT RATE /
TASA DE DESCUENTO DE CONSTRUCCIÓN
GP Survey /
Encuenta a Gestores
Construction Discount Rate, Class A / Tasa de Descuento de Construcción, Clase A
GP Survey / Encuenta a Gestores, 2021
2020 Trend / Tendencia 2021 2020
Office / Oficinas 15.3%
15.0%
10.3%
18.0%
Retail / Comercio 17.9%
12.0%
20.0%
Industrial / Industrial 12.6%
14.0%
Uncertainty of the duration and severity of the pandemic has
had a negative effect on discount rates for office and retail
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
construction, which require the most time to construct and sta-
bilize. Industrial construction risk remains stable, some inves-
tors indicated a strong appetite for new product.
La incertidumbre sobre la duración y la gravedad de la pan-
demia ha tenido un efecto negativo en las tasas de descuento
para la construcción de oficinas y comercio, que requieren
la mayor cantidad de tiempo para construir y estabilizar. El
riesgo de construcción industrial se mantiene estable, y al-
gunos inversionistas indicaron un fuerte apetito por nuevos
productos.
14CONSTRUCTION RISK PREMIUM /
PRIMA DE RIESGO DE CONSTRUCCIÓN
GP Survey /
Encuenta a Gestores
Construction Risk Premium / Prima de Riesgo de Construcción
GP Survey / Encuenta a Gestores
DR Stibilized
Office / TD Estabilizada
/ Oficinas DR Construction / TD Construcción
Office / 10.8% 455 bps 15.3%
Oficinas
Retail / 658 bps
11.3% 17.9%
Comercio
Industrial / 10.9% 168 bps 12.6%
Industrial
Respondents indicated that retail construction risk premiums are highest due to the difficulty of assessing
the duration and severity of Covid lockdowns. Industrial showed the lowest construction risk premium,
because of its light construction and short completion time. Offices show a medium construction risk pre-
LOGAN // INVESTMENT REPORT COSTA RICA 2021
mium as they carry both construction risk, and stabilization risk. Often BPOs are built with a portion of
the space pre-leased, however, sometimes a significant portion needs to be leased up after construction.
Los encuestados indicaron que las primas de riesgo de construcción de comercio son las más altas
debido a la dificultad de evaluar la duración y la gravedad de los bloqueos del Covid. Industrial mostró
la prima de riesgo de construcción más baja, debido a su construcción liviana y al corto tiempo de
ejecución de obra. Las oficinas muestran una prima de riesgo de construcción media, ya que conllevan
riesgo de construcción y riesgo de estabilización. A menudo, los BPO se construyen con una parte del
espacio prearrendado, sin embargo, a veces una parte significativa debe alquilarse después de la
construcción.
15Robert L. Dragoo, MAI, RICS
Managing Partner
+506 (4) 010-0565
robert@loganvaluation.com
David Yepes
Director Costa Rica
+506 (4) 010-0565
david@loganvaluation.com
Diego Rodríguez Rueda, MRICS
Regional Director
Market Reseach and Consulting
+57 (314) 470-7142
diego@loganvaluation.com
COSTA RICA: San Rafael de Escazu, Costado Norte de Distrito 4 - Amara CC,
Oficina 408, 10203. +506 (708) 93292
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