REAL ESTATE INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
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BOGOTÁ - LIMA - CDMX
REAL ESTATE
INVESTMENT REPORT
COLOMBIA 2020
REPORTE DE INVERSIÓN
EN BIENES RAÍCES
COLOMBIA 2020
www.loganvaluation.com
Publication Date: October 2020/ Fecha de publicación: Octubre 2020
Survey Conducted: 2020/ Encuesta realizada: 2020
Next Survey: 2021/ Próxima encuesta: 2021
LOGAN /// INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
2
CONTENTS / CONTENIDOS
INTRODUCTION / INTRODUCCIÓN • Evolution of Cap Rates and Bond Yields/
Evolución de las Tasas de Cap y Retornos
LP SURVEY / ENCUESTA LP
de Bonos
• Management Fee Expectations / • Market Cap /
Expectativas de Honorarios de Gestores Capitalización de Mercado (Usd)
• Annual Return Expectation /
• Investment Allocation /
Expectativas de Retorno Anual (TIR)
• % AUM Per Fund Strategy / Distribución de la Inversión (Usd)
% Activos por Estrategia de Fondo • Cap Rate /
• Manager Selection Criteria Ranking /
Tasas De Capitalización
Clasificación de Criterios para Selección
de Gestor
• Investment Plans 2020 / GP SURVEY / ENCUESTA GP
Planes de Inversión 2020
• Real Estate Investment Focus 2020 /
Foco de Inversión en Bienes Raíces 2020 • Rent Growth (5 Year Average) /
• Drivers of Fund Performance Ranking / Crecimiento de Renta (Promedio 5 Años)
Clasificación de Factores de Desempeño
• Discount Rate/
de Gestor
• Investment Experience/ Tasa de Descuento
LOGAN /// INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
Experiencia de Inversión • Cap Rates, Rental Growth And Discount Rates /
Tasas de Capitalización, Crecimiento de
MARKET TRENDS/
TENDENCIAS DE MERCADO Renta y Tasas de Descuento
• Construction Discount Rate /
• Assets Under Management (AUM) /
Tasa de Descuento de Construcción
Activos Bajo Administración (AUM)
• Construction Risk Premium /
• Geographic Investment Allocation /
Distribución Geográfica de la Inversión Prima de Riesgo de Construcción
• Investment Allocation By Sector / • Risk Premiums /
Distribución de la Inversión por Sector
Primas de Riesgo
• Going In Cap Rate Evolution by Sector/
Evolución de las Tasas de Capitalización
• Residential Discount Rate /
de Entrada por Sector Tasa de Descuento Residencial
3
INTRODUCTION / PARTICIPANTS /
INTRODUCCIÓN PARTICIPANTES
FUND MANAGERS / GESTORES
Report purpose: For use in benchmarking, re- • BTG Pactual (Ahora VISUM Capital)
• Corredores Davivienda
porting, and investment decisions of the parti-
• Fondo Inmobiliario Colombia (FIC)
cipants. To help provide deeper understanding • Inmoval (Credicorp Capital)
of real estate market / investment dynamics. • Inverlink (Ahora VISUM Capital)
• Kiruna Capital Partners
Sections:
• Nexus Capital Partners
A. LP Survey - investor responses • Pactia
• PEI Asset Management
B. Market Trends - market info, transactions
• Pentaco/ Titularizadora
C. GP Survey - manager responses • Plentia Capital
Sources: LOGAN database (transactional, INVESTORS/ INVERSIONISTAS
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
• Global Seguros
market information) and survey responses of
• Old Mutual
participants. • Porvenir
• Protección
• Seguros Bolívar
Propósito del informe: para uso en evaluación • Sura
comparativa (benchmarking), producción de DEVELOPMENT / DESARROLLO
informes y ayuda en la toma de decisiones de • Avenida Capital (Ashmore)
• 7 Bridges
inversión de los participantes. También, con- • Cimento
tribuir a una comprensión más profunda de la • Constructora Colpatria
• Grupo Éxito
dinámica del mercado inmobiliario.
• LatAm Logistic Properties
Secciones: • Pactia
• Sura Asset Management
A. Encuesta LP - Respuestas de inversionistas
• TC Latin America Partners
B. Tendencias del Mercado • Terranum Corporate Properties
C. Encuesta de GP - Encuesta de gestores • Yellowstone Capital Partners
HOTEL / HOTELES
Fuentes: Base de datos de LOGAN (transac-
• Boston Andes Capital
cional, información de mercado) y respuestas • Regenera
de encuestas a los participantes MULTIFAMILY / VIVIENDA PARA RENTA
• CCLA
4
LP SURVEY / ENCUESTA LP
MANAGEMENT FEE EXPECTATIONS /
EXPECTATIVAS DE HONORARIOS DE GESTORES
What are your management fee expectations? /
¿Cúales son
Management Feelas expectativas
Expectations de honorarios
/ Expectativas de gestores?
de Honorarios de Gestores
What are your management fee expectations? /
¿Cuáles son las expectativas de honorarios para los gestores?
1.6%
1.6%
Opportunistic/
Oportunista
1.4%
1.4%
1.4%
Value-add/
Valor añadido
1.3%
1.2%
Core 1.1%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
2018 2019 2020
Investor responses indicate an increased understanding of the differentiation of strategies, notably of
Opportunistic.
Las respuestas de los inversionistas indican una mayor comprensión de la diferenciación de estrategias,
en particular de la Oportunista
5
ANNUAL RETURN EXPECTATION /
EXPECTATIVAS DE RETORNO ANUAL (TIR)
What is your total annual return expectation for each strategy? /
Annual Return
¿Cuáles sonExpectations / Expectativas
las expectativas de Returno
de retorno anualAnual
(TIR)(TIR)
para
cada tipo de estrategia?
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
What is your total annual return expectation for each strategy? /
¿Cuáles son las expectativas de retorno anual (TIR) para cada tipo de estrategia?
Opportunistic /
Oportunista
18.6%
17.1%
14.9%
13.2%
12.4%
Value-add /
Valor Añadido 11.5%
Core
9.7%
9.5%
8.9%
2018 2019 2020
Consistent return expectations over the last three years indicate an understanding of the risk/return dy-
namics of strategies on behalf of investors. The slight decrease in expectations of Value-add and Core
strategies is in line with the decline in discount rates and interest rates during the past three years.
Las expectativas de retorno consistentes durante los últimos tres años indican una comprensión de las
dinámicas de riesgo/retorno de las estrategias por parte de los inversionistas. La ligera disminución en
las expectativas de las estrategias de Valor Agregado y Core está en línea con la disminución de las
tasas de descuento y las tasas de interés durante los últimos tres años.
6
% AUM PER FUND STRATEGY /
% ACTIVOS POR ESTRATEGIA DE FONDO
What % of total AUM is currently invested in these investment strategies? /
¿Qué %per
% AUM delFund
totalStrategy
de AUM / %se invierte
Activos actualmente
por Estrategia en estas estrategias de inversión?
de Fundo
What % of total AUM is currently invested in these investment strategies? /
¿Qué % del total de AUM invierte actualmente es estas estrategias de inversión?
3.6%
3%
Average / Promedio (%)
2.0%
2%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
1%
0.5%
0%
Core Opportunistic/ Value-add/
Oportunista Valor añadido
Investors indicate that Core and Opportunistic
account for most of investment. Value-add strate-
gies are not explicitly defined in Colombia – as
Core funds often undertake projects that require
repositioning or lease-up.
Los inversionistas indican que las estrategias
Core y Oportunista representan la mayor
parte de la inversión. Las estrategias de Va-
lor Agregado no están explícitamente defini-
das en Colombia, ya que los fondos Core a
menudo emprenden proyectos que requieren
reposicionamiento o arrendamiento.
7
MANAGER SELECTION CRITERIA RANKING /
CLASIFICACIÓN DE CRITERIOS PARA SELECCIÓN
DE GESTOR
Rank the following characteristics in order of importance - manager selection /
Clasifica en orden de importancia las siguientes características cuando estás
seleccionando
Manager Selectionun gestor
Criteria Ranking / Criterios para la Selección del Gestor
Rank the following characteristics in order of importance - manager selection /
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Clasifique en orden de importancia las siguientes características al momento de seleccionar el gestor
Pivot Field Names 2019
Track record / Histórico de 1 1 1 1
inversión
Operational expertise / 2 2 2 2
Experiencia operacional
Working realtionship / 3
Relación de trabjao 3 3 3
Other LP part / Participación 4
de otros LPs 4 4 4
Amount GP contributes to
fund / Contribión de una 5
5 5 5
inversión del GP
2018 2019 2020
Track record will become even more important this year, according to investors, as well diversified port-
folios and more agile managers will better adapt to the current COVID-19 crisis.
La trayectoria será aún más importante este año, según los inversionistas, a medida que las carteras
bien diversificadas y los gestores más ágiles se adaptarán mejor a la crisis actual del COVID-19.
8
INVESTMENT PLANS 2020 /
PLANESPlans
Investment DE 2020
INVERSIÓN
/ Planes de2020
Inversión 2020
Investment plans in 2020 to invest in real estate /
Investment
Planes plans in en
de Inversión 2020 to invest
bienes raicesinen
real estate /
Colombia
Planes de inversión en bienes raíces en Colombia en 2020
Expand investing / Expandir las inversiones
60%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Initiate investments / Comenzar
. . .
Decrease or stop / Disminuir o parar Find partner and invest / Encontrar un
la inversión socio e invertir inversiones
30% 10% 0%
LPs indicate interest in expanding investment
in real estate in order to facilitate new invest-
ment opportunities the crisis has brought forth
– distressed projects, sale-lease-back opportu-
nities, and recapitalization of retail and hotel
portfolios.
Los LP indican interés en expandir la inversión
en bienes raíces con el fin de facilitar nuevas
oportunidades de inversión que ha generado
la crisis: proyectos con dificultades, oportuni-
dades de sale-lease-back y recapitalización
de carteras de comercio y hoteleras.
9
REAL ESTATE INVESTMENT FOCUS 2020 /
FOCO DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES 2020
Where will real estate investment be focused in 2020?/
Real¿Dónde
Estate Investment Focus
va a estar 2020 /la
enfocada Foco de Inversiones
inversión en Bienes
en bienes raícesRaíces 2020
en 2020?
Where will real estate investment be focused in 2020?/
¿Dónde va a estar enfocada la inversión en bienes raíces en 2020?
More foreign funds / Más fondos extranjeros
45%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
More local funds/ Más
. . . .
Equal in foreign and local/ Only local funds/ Sólo Only foreign funds/ Sólo
Igual en extranjero y local fondos locales fondos locales fondos extranjeros
27% 18% 9% 0%
LPs continue to be more focused on foreign in-
vestment – or in both foreign and local funds.
Some indicated that the crisis had generated
under-valued opportunities in the US and Eu-
rope.
Los LP continúan enfocándose más en la in-
versión extranjera, o en fondos tanto extranjeros
como locales. Algunos indicaron que la crisis
había generado oportunidades subvaloradas
en Estados Unidos y Europa.
10DRIVERS OF FUND PERFORMANCE RANKING /
CLASIFICACIÓN DE FACTORES DE DESEMPEÑO
DE GESTORES
Rank drivers that you expect to have the biggest impact on fund performance /
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Clasifique los factores que espera tengan el mayor impacto en el rendimiento de los fondos
Drivers of Fund Performance Ranking / Clasificación de los Factores de Desempeño
Rank the expected drivers that will affect the fund performance /
Clasifique los factores que espera tengan el mayor impacto en el rendimiento de los fondos
Pivot Field Names 2019
GP Ability / Habilidad 1 1 1
del GP
Entry pricing / Precios 2 2 2
de entrada
Economic growth / 3 3 3
Crecimiento económico
Use leverage / Uso del 4 4 4
apalancamiento
Market conditions /
Condiciones de 5 5 5
mercado
Exchange rate / Tasa de 6 6 6
cambio
2019 2020
LPs have begun to view economic growth and market conditions as more important drivers of fund per-
formance – as the current crisis has demonstrated.
Los LP han comenzado a ver el crecimiento económico y las condiciones del mercado como los impul-
sadores más importantes del rendimiento del fondo, como lo ha demostrado la crisis actual.
11INVESTMENT EXPERIENCE /
EXPERIENCIA DE INVERSIÓN
How would you rate the following aspects in 2020 in terms of the experience with GPs and
investments? /
¿Cómo calificaría
Investment Experiencelos siguientesdeaspectos
/ Experiencia Inversión con relación a la experiencia con gestores e inver-
siones
How woulden
you2020?
rank the experience with GPs and investment in 2019 /
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
¿Cómo calificaría lo la experiencia con los gestores y la inversión durante el 2020?
Below average / Debajo del promedio In-line with expctations / Acorde con expectativas Exceeded expectations / Superó expectativas
2019
2020
Risk of return /
Riesgo de retorno
Appreciation /
Valoración
Returns / Retorno
Transparency /
Transparencia
LPs appear to recognize increased risk associated with investment. Although this crisis is unique
and likely a once-in-a lifetime event, it has demonstrated that properties with the highest profitability
also are more volatile and carry additional risk.
Los LP parecen reconocer un mayor riesgo asociado con la inversión. Aunque esta crisis es única
y probablemente un evento de una sola vez en la vida, ha demostrado que las propiedades con
la mayor rentabilidad también son más volátiles y conllevan un riesgo adicional.
12INVESTMENT MARKET TRENDS / TENDENCIAS DE MERCADO DE INVERSIÓN
ASSETS UNDER MANAGEMENT (AUM) /
ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓN
Core GPs, YE 2019 /
Assets Under Management (AUM) / Activos Bajo Administración (AUM)
Gestores Core, Cierre 2019
Core GPs / Gestores Core, YE 2019
TC Latin American Partners
21B Kiruna Capital Partners
Ultrabursatiles
Pentaco / Titularizadora
18B
Plentia Capital
Sura AM
15B Skandia
Inverlink
(COP)
12B C. Davivienda
BTG Pactual
Nexus
9B
Credicorp Capital
Terranum CP
6B Conconcreto
Pactia
3B FIC
PEI AM
0B
90%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Crecimiento Anual
YoY Growth /
60%
42%
32% 32%
23% 23% 24%
30% 17%
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2019 represented a recovery in AUM growth of Core GPs
against 2018. We believe that 2020 will be a slow year for
fund raising but could represent an opportunity for funds that
are well-capitalized to make strategic investments at attractive
prices. The growing retail investor will become important.
2019 representó una recuperación en el crecimiento de acti-
vos administrados por gestores frente a 2018. Creemos que
2020 será un año lento para la recaudación de fondos, pero
podría representar una oportunidad para que los fondos bien
capitalizados realicen inversiones estratégicas a precios at-
ractivos. El creciente inversionista tipo retail se volverá impor-
tante.
1314
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN
Core GPs, YE 2019 /
Geographic Investment Allocation / Distribución de Inversion Geografica
Gestores Core, Cierre 2019
Core GPs / Gestores Core, YE 2019
City Investment / Inversión por Ciudad Total Investment / Inversión Total
By GP/ Por Gestor By City / Por Ciudad
14B
PEI AM
Barranquilla $13B
Terranum CP 58%
Pactia
39%
15% FIC 12B
Credicorp Capital
32%
Inverlink
Skandia
BTG Pactual 10B
C. Davivienda
Sura AM
Medellin Plentia Capital
(COP)
8B
Bogota Pentaco / Titularizadora
43% 17% Kiruna Capital Partners
Ultrabursatiles
24% 26% TC Latin American Partners 6B
Cali
19% 14%
44% 16% 14% 4B $3B $3B
28% 13% $2B 13%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
10%
$1B
2B 6%
0B
Bogota Medellin Cali B/quilla Other
© 2020 Mapbox © OpenStreetMap
Source/Fuente: Colcapital, public information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
Bogota continues to be the focal point of in-
vestment for managers. The city remains to be
the engine of the Colombian economy and
represents an opportunity for investment in all
property types. The corridors of 26 in Bogota
for office/ mixed use and Calle 80 for industri-
al will be the long-term growth corridors for the
country during the next decade.
Bogotá continúa siendo el punto focal de la in-
versión de los gestores. La ciudad sigue siendo
el motor de la economía colombiana y repre-
senta una oportunidad de inversión en todos
los tipos de propiedades. Los corredores de la
26 de Bogotá para oficinas/uso mixto y Calle
80 para industrial serán los corredores de cre-
cimiento a largo plazo para el país durante la
próxima década.
15GEOGRAPHIC INVESTMENT ALLOCATION /
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA INVERSIÓN
Core GPs, YE 2019 /
Geographic Investment Allocation / Distribución de Inversion Geografica
Gestores Core, Cierre 2019
Core GPs / Gestores Core, YE 2019
Investment Allocation / Distribución de la Inversión Investment Allocation / Distribución de la Inversión
By City / Por Ciudad By GP / Por Gestor
100% Bogota
Medellin
8%
10%
13%
10%
16%
Cali
20%
21%
Other
26%
B/quilla
13% 80% Other
34%
9%
15%
16%
11%
7%
7%
13%
15%
B/quilla
60%
9%
76%
6%
30%
11%
12%
100%
100%
94%
92%
Bogota Cali 40%
79%
79%
10%
76%
58%
74%
71%
66%
65%
52%
46%
20%
45%
Medellin
8%
13% 0%
7%
Kiruna
Capital Partners
Skandia
PEI AM
FIC
Pactia
Terranum CP
Credicorp Capital
BTG Pactual
C. Davivienda
Inverlink
Sura AM
Pentaco /
Titularizadora
Plentia Capital
TC Latin
American P
Ultrabursatiles
Source/Fuente:
Source/Fuente: Colcapital,
Colcapital, publically
publically available
available information,
information, interviews
interviews with respective
with respective GPs,
GPs, SIFIC SIFIC / Colcapital,
/ Colcapital, informacióninformación publica,con
publica, entrevistas entrevistas con GPs, y SIFIC
GPs, y SIFIC
Managers which funds hold industrial have
more geographic diversification as distribu-
tion centers are spread throughout the country.
LOGAN /// INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
Conversely, managers with larger office hold-
ings tend to be more invested in Bogota and
Medellin.
Los gestores cuyos fondos tienen participación
industrial tienen una mayor diversificación
geográfica ya que los centros de distribución
se encuentran repartidos por todo el país. Por el
otro lado, los gestores con mayor participación
de oficinas tienden a estar más enfocados en
Bogotá y Medellín.
16INVESTMENT ALLOCATION BY SECTOR /
DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN POR SECTOR
Core GPs,YE 2019 /
Investment Allocation by Sector / Distribución de Inversion por Sector
Gestores Core,Core,
Core GPs / Gestores Cierre 2019
YE 2019
Investment Allocation / Distribución de la Inversión Investment Allocation / Distribución de la Inversión
By Sector / Por Sector By GP / Por Gestor
100%
Office / Oficinas
7%
7%
8%
10%
Retail / Comercio
12%
7%
12%
Special use / U. especial
16%
17%
Industrial / Industrial
9%
18%
5%
26%
Special use / U. especial
80%
20%
41%
15%
34%
Industrial / Industrial
55%
37%
32%
Office / Oficinas 24%
73%
60%
41%
46%
37%
68%
42%
34%
100%
100%
88%
40%
28%
37%
15%
70%
69%
16%
59%
55%
20%
40%
38%
38%
30%
27%
26%
25%
25%
20%
0%
Retail / Comercio
Skandia
Kiruna
Capital Partners
PEI AM
FIC
Pactia
Terranum CP
Credicorp
Capital
Nexus
BTG Pactual
C. Davivienda
Inverlink
Sura AM
Pentaco /
Titularizadora
Plentia Capital
TC Latin
American P
Ultrabursatiles
34%
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
There is very little specialization amongst the
major managers – almost every manager has
investments in 3 or more asset classes. This is
LOGAN /// INVESTMENT REPORT COLOMBIA 2020
likely due to the lack of quality assets available
and relatively immaturity of the market.
Existe muy poca especialización entre los prin-
cipales gestores: casi todos los gestores tienen
inversiones en 3 o más clases de activos. Esto
probablemente se deba a la falta de activos de
calidad disponibles y a la relativa inmadurez
del mercado.
17GOING IN CAP RATE EVOLUTION BY SECTOR /
EVOLUCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE
ENTRADA POR SECTOR
Transactions 1Yr. Moving Avg. /
Transacciones
Going In CAP Rate Prom. Móvil
Evolution 1 de
/ Tasa AñoCapitalización
Transactions 10yr. Moving Avg. / Prom. Móvil 10 Años Transacciones
Property Ty..
15%
10.3%
9.5% 9.1%
Office / 10% 8.9% 8.8% 8.7% 8.6% 8.6%
Oficinas
5%
15%
Industrial / 10% 8.3% 8.3% 8.4% 8.3% 8.3% 8.4% 8.4% 8.4%
Industrial
5%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
15%
10.7%
Retail / 10% 8.9% 8.6% 8.5% 8.4% 8.2% 8.2% 8.2%
Comercio
5%
2020
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Limited cap rates comparables or major sales have been executed during the current crisis – however,
strong competition will remain between institutional buyers for Core assets. The lower threshold of cap
rates has been tested recently in 2019 by large well-positioned Core office complexes. Due to the
COVID-19 pandemic, new opportunities are emerging and possible large transactions could occur
before year-end.
Durante la crisis actual se han evidenciado limitados comparables de tasas de capitalización o ventas
importantes; sin embargo, seguirá existiendo una fuerte competencia entre los compradores institucio-
nales por activos Core. El umbral más bajo de las tasas de capitalización ha sido evidenciado recien-
temente en 2019 por grandes complejos de oficinas Core bien posicionados. Debido a la pandemia
del COVID-19, están surgiendo nuevas oportunidades y podrían ocurrir grandes transacciones antes
del fin de año.
18EVOLUTION OF CAP RATES AND BOND YIELD/
EVOLUCIÓN DE TASAS DE CAPITAIZACIÓN
Y RETORNO DE BONOS
Spread over 10yrs./
Diferencia sobre el retorno de bonos colombianos a 10 años
Evolution of Cap Rates and Bond Yield /
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Evolución de Tasas de Capitalización y Retorno de Bonos
Spread over 10-yr. CO Bond / Diferencia Sobre el Retorno de Bonos Colombianos a 10 Años
14%
Yield - Spread CAP vs. COL TES (%) / Retorno - Diferencia CAP vs.
Cap Rate/Tasa de Capitalización
COL 10-Yr. Bond/ COL Bono a 10 Años
Spread CAP vs TES COL / Diferencia CAP vs TES COL
12% US 10-Yr. Bond/ US Bono a 10 Años
10%
8%
TES COL (%)
6.0%
6%
3.6%
4%
2.6%
1.7%
1.8% 1.9%
2% 1.5%
3.6% 0.4%
1.0%
0.6%
0%
0.1%
-0.7%
-2%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Year
The recent dropping of the COL Bonds has increased the CAP-TES COL spread to levels not seen since
2014-2015. As the current crisis abates, we believe interest rates will eventually rise, and the spread
will return to normal levels of around 1%.
La caída reciente de los Bonos COL ha aumentado el diferencial CAP-TES COL a niveles no vistos
desde 2014-2015. A medida que la crisis actual disminuya, creemos que las tasas de interés even-
tualmente subirán y el diferencial volverá a niveles normales de alrededor del 1%.
19MARKET CAP/
CAPITALIZACIÓN DE MERCADO (USD)
Residential Development GPs /
Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
Market Cap / Capitalización de Mercado (USD)
Residential Development GPs / Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
Capital Distribution / Distribución del Capital
By GP / Por Gestor Total Available Market Cap / Capital Disponible Total
By Year / Por Año
Gp Name
Year of Year
Yellowstone 80% 20%
Avenida Ashmore
2019 $447M
TC Latin American P 100% 0%
Jamestown 54% 46%
Quadras 72%
Paladin 83% 17%
Peninsula 89%
0%
2018 $445M
Credicorp Capital
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Nexus 24%
0M 50M 100M 150M 200M 250M 300M 350M 400M 0M 50M 100M 150M 200M 250M 300M 350M 400M 450M 500M
(USD) (USD)
Available Capital / Capital Disponible Invested Capital / Capital Invertido
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
There have been significant amounts of cap-
ital raised in 2019 for residential develop-
ment. Notably, Yellowstone Capital Partners
is well-capitalized for master-planned of Lagos
de Torca (MPC), and Proscenio (PUD), among
others.
Se han recaudado cantidades significativas de
capital en 2019 para el desarrollo residencial.
En particular, Yellowstone Capital Partners está
bien capitalizado para planes los maestros de
Lagos de Torca (MPC) y Proscenio (PUD), entre
otros.
20INVESTMENT ALLOCATION /
DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN (USD)
Residential Development GPs /
GestoresAllocation
Investment de Desarrollo Vivienda
/ Distribución YEInversión
de la 2019 (USD)
Residential Development GPs / Gestores de Desarrollo Vivienda YE 2019
By Demographic Segment / Por Demográfia By Geographic Segment / Por Geografía By Source of Capital / Por Fuente del Capital
High / Alto Terciary / Terciarias
11% 9% Foreign / Extranjera
41%
Secondary
Low / Bajo
/ Secundarias
39% 24%
2019
Local / Local
59%
Primary / Primarias
Middle / Medio
67%
48%
High / Alto
Terciary / Terciarias
17% Foreign / Extranjera
9%
53%
Low / Bajo
Secondary
46%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
2018 / Secundarias
Local / Local
24%
48%
Primary / Primarias
Middle / Medio
68%
35%
Source/Fuente: Colcapital, publically available information, interviews with respective GPs, SIFIC / Colcapital, información publica, entrevistas con GPs, y SIFIC
Residential development funds continue to be focused on lower income housing in primary
markets and are increasingly being funded by local investors. Government support due the cri-
sis has provided additional support for low-income and some middle-income segments. These
segments are leading the recovery while higher-sector segments will take time to recover.
Los fondos de desarrollo residencial continúan enfocándose en viviendas de bajos ingresos
en los mercados principales y son cada vez más financiados por inversionistas locales. El
apoyo del gobierno debido a la crisis ha proporcionado apoyo adicional a los segmentos
de ingresos bajos y algunos de ingresos medios. Estos segmentos están liderando la recu-
peración, mientras que los segmentos de ingresos altos tardarán en recuperarse.
21GP SURVEY
CAP RATES /
TASAS DE CAPITALIZACIÓN
GP Survey /
Encuesta a Gestores
Cap Rates / Tasa de Capitalización (Class A, Bogota)
GP Survey / Encuesta a Gestores
Trend / Tendencia
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020
2020
9.0% 9.5%
8.4% 7.9% 9.0%
Office / Oficinas 8.3% 8.2%
9.0%
7.5% 7.3% 7.5% 7.0%
10.5% 11.0%
9.8% 10.0%
Industrial / Industrial 8.5% 8.3% 8.6% 8.1%
7.8% 8.0%
7.3% 7.0%
10.0%
9.6% 9.0%
Retail / Comercial 8.1% 8.6% 8.1% 8.6% 10.0%
7.5%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
7.0% 7.0% 7.0%
13.0%
11.0% 11.0%
10.0%
Hotel (Full Service) / 10.3% 9.8% 9.2% 10.4%
Hotel (Todo Incluido) 9.6%
8.5% 8.5% 8.5%
11.0%
10.5% 12.0%
12.0%
Hotel (Limited Services) / 8.9% 9.2% 9.5% 9.5%
Hotel (Servicios Limitados)
8.5%
8.0% 7.8%
7.2%
The effects of decreasing interest rates and increased perceived risk will have an offsetting effect in cap
rates for Class A - Core assets. Some exceptions may be retail and hotel – which have been adversely
affected by the Covid-19 shutdowns. The resilience of industrial and office sectors during the pandemic
has created increase investor interest.
Los efectos de la disminución de las tasas de interés y el aumento del riesgo percibido tendrán un
efecto de compensación en las tasas de capitalización de activos Core Clase A. Algunas excepciones
pueden ser Comercio y Hotel, que se han visto afectados negativamente por los cierres de Covid-19.
La resiliencia de los sectores industrial y de oficinas durante la pandemia ha creado un mayor interés
de los inversionistas.
22RENT GROWTH (5 YEAR AVERAGE) /
CRECIMIENTO DE RENTAS (PROMEDIO 5 AÑOS)
GP Survey /
Encuesta a Gestores
Rent Growth (5 yr. Average) / Crecimiento de Rentas (Promedio 5 Años)
GP Survey / Encuesta a Gestores
Trend / Tendencia 2018 2019 2020
Pivot Field Names 2018 2019 2020
2020
4.0%
1.5%
0.8% 0.5% 0.5% 1.0%
Office / Oficinas
0.5% 0.0% -0.5%
4.0%
1.0% 1.5%
Industrial / Industrial 1.0% 0.5% 0.6%
0.0% 0.0% -0.5%
4.0% 2.5%
1.0%
Retail / Comercial 0.7% 0.8% 0.5%
0.0% 0.0% 0.0%
2.0% 2.5%
Hotel (Full Service) / 1.0%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
2.1% 0.4% -0.1%
Hotel (Todo Incluido)
0.0% -0.5% 0.0%
4.0% 2.0%
Hotel (Limited Service) / 1.0%
1.6% 0.5% 0.0%
Hotel (Servicios Limitados)
0.0% 0.0% -0.5%
2.5% 2.5%
2.0%
Multifamily / 0.7% 0.1% 0.8%
Vivienda para Renta
-1.0% -0.5% -0.5%
Respondents indicate lower expectations in terms of hotel and retail rents due to lower demand. Ques-
tions remain, however, what will supply look like post-crisis. Will some hotels and retail centers not
reopen or have major vacancy problems? Could this decrease the supply and help reduce the impact
of decreased demand?
Los encuestados indican menores expectativas en términos de alquileres de hoteles y comercio debido
a una menor demanda. Sin embargo, quedan preguntas sobre cómo se verá la oferta después de la
crisis. ¿Algunos hoteles y centros comerciales no volverán a abrir o tendrán problemas importantes de
vacancia? ¿Podría esto disminuir la oferta y ayudar a amortiguar el impacto de la disminución de la
demanda?
23DISCOUNT RATE /
TASA DE DESCUENTO
GP Survey /
Encuesta a Gestores
Discount Rate / Tasa de Descuento
GP Survey / Encuesta a Gestores
Trend / Tendencia 2017 2018 2019 2020
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
2020
13.0% 14.5%
12.0% 13.0%
Office / Oficinas 11.2% 11.5% 11.4% 10.8%
8.0%
10.0% 9.0% 9.4%
13.5%
12.5% 14.5% 12.5%
Industrial / Industrial 11.1% 11.5% 11.3% 11.0%
8.5% 10.0% 9.0% 9.5%
13.5% 14.0% 14.0%
13.0%
Retail / Comercial 11.0% 12.0% 11.4% 11.8%
8.0% 10.5% 8.0% 10.0%
16.0% 16.0% 15.0%
Hotel (Full Service) / Hotel 12.3% 12.8% 12.1% 15.0%
(Todo Incluido)
11.4%
10.0% 10.0% 10.0%
15.0% 15.0% 15.0%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
13.0%
Hotel (Limited Service) / Hotel 11.3% 12.1% 12.5% 13.5%
(Servicios Limitados)
10.9%
10.0% 10.0% 10.0%
13.0% 16.0%
12.5%
Multifamily /
10.5% 11.4% 11.3% 11.6%
Vivienda para Renta
10.5% 10.0% 10.0% 10.0%
Survey responses indicate a ‘flight to quality’ to Core class A assets in Bogota and Medellin. Core as-
sets often have the most diversified and financial strong tenants with long-term leases and/or staggered
lease expirations that would limit potential negative impacts the crisis. That being said, prolonged
restrictions quarantines continue to further hamper recovery in retail properties – uncertainty will continue
to create elevated perception of risk and asset managers ability to manage vacancies and adapt/
reposition spaces will be key to value preservation.
Las respuestas de la encuesta indican un “vuelo hacia la calidad” hacia activos tipo Core clase A en
Bogotá y Medellín. Los activos ore a menudo tienen los inquilinos más diversificados y sólidos desde
el punto de vista financiero con arrendamientos a largo plazo y/o vencimientos escalonados de renta
que limitarían los posibles impactos negativos de la crisis. Dicho esto, las cuarentenas de restricciones
prolongadas continúan obstaculizando aún más la recuperación en las propiedades de Comercio: la
incertidumbre continuará creando una percepción elevada de riesgo y la capacidad de los gestores
para administrar las vacancias y adaptar / reposicionar los espacios será clave para la preservación
del valor.
24CAP RATES, RENTAL GROWTH AND DISCOUNT RATES /
TASAS DE CAPITALIZACIÓN, CRECIMIENTO DE RENTA
Y TASAS DESCUENTO
GP Survey /
Cap Rates +aRent
Encuesta Growth vs. Discount Rate /
Gestores
Tasa de Capitalización + Crecimiento de Rentas vs. Tasas de Descuento
Discount rates / Tasas de descuento Spread Discount Rate - Cap Rate /
Rent growth / Crecimiento de rentas Diferencial TD - Tasa de Capitalización
Cap Rates / Tasas de capitalización
Type of Property (copy) 2018 2019 2020
Office / Oficinas 7.9% 2.0% 10.8% 3.3% 3.0% 2.9%
9.9%
Industrial / Industrial 8.1% 2.1% 11.0% 3.2% 2.7% 2.9%
10.2%
Retail / Comercio 8.6% 2.0% 11.8% 3.4% 3.3% 3.2%
10.6%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Hotel (Full Service) / Hotel 10.4% 1.4% 15.0%
11.9% 2.9% 2.9% 4.6%
(Todo Incluido)
Hotel (Limited Service) / 9.5% 1.5% 13.5% 2.9% 3.0% 4.0%
11.0%
Hotel (Servicios Limitados)
Note / Nota: Rent growth based on 1.5% inflation / Crcimiento de rentas basado en inflación de 1.5%
CAP rates responses plus rental growth expectations are compared with discount rate responses in the
graphic. Generally, the latter appears to be consistently lower – which could indicate that either CAP
rates or rental growth are over-estimated, or that discount rates are under-estimated. Generally, howe-
ver, the average discount rate responses for the majority of assets classes declined from last year.
Las respuestas relacionadas a las tasas de capitalización y a las expectativas de crecimiento de las
rentas se comparan con las respuestas de tasas de descuento presentadas en el gráfico. En general,
este último parece ser consistentemente más bajo, lo que podría indicar que las tasas de capitalización
o el crecimiento de las rentas están siendo sobreestimados, o que las tasas de descuento están siendo
subestimadas. En general, sin embargo, las respuestas sobre tasas de descuento promedio para la
mayoría de las clases de activos disminuyeron con relación al año pasado.
25CONSTRUCTION DISCOUNT RATE /
TASA DE DESCUENTO DE CONSTRUCCIÓN
GP Survey /
ConstructionaDiscount
Encuesta GestoresRate / Tasa de Descuento de Construcción
GP Survey / Encuenta a Gestores
Trend / Tendencia 2017 2018 2019 2020
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020
2020
20.0%
19.0%
17.0% 17.0%
Office / Oficinas 15.0% 14.0% 14.2% 13.9%
12.0%
11.1% 10.0% 10.0%
18.0% 17.5% 18.0%
Industrial / 14.0% 13.1% 12.8% 12.4% 15.0%
Industrial
11.3% 11.0% 10.0% 9.8%
25.0% 20.0%
20.0% 20.0%
Retail / Comercial 14.5% 14.3% 14.1% 15.8%
10.5% 11.5%
9.5% 9.5%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
22.5%
20.0% 20.0%
Multifamily /
Vivienda para 14.9% 14.7% 15.3%
Ranta
12.5% 12.5% 11.4%
Uncertainty of the length and severity of the pandemic has had a negative effect on retail and hotel
discount rates. These often confusing restrictions add to the uncertainty and will have greater impact on
multi-owner centers, as the owners cannot offer rent relief packages that wholly owned centers can. Re-
covery will begin with less demand from consumers but may also have less supply as some multi-owner
Class B quality centers may have to be repositioned due to mounting vacancy and collapsing traffic.
Most GP’s own wholly owned centers and portfolios, which should weather the storm well.
La incertidumbre sobre la duración y gravedad de la pandemia ha tenido un efecto negativo en las
tasas de descuento de Comercio y Hoteles. Estas a menudo confusas restricciones se suman a la in-
certidumbre y tendrán un mayor impacto en los centros de múltiple propietario, ya que los propietarios
no pueden ofrecer paquetes de ayuda para alquileres que los centros de único propietario si pueden
ofrecer. La recuperación comenzará con una menor demanda de los consumidores, pero también
puede representar menor oferta, ya que algunos centros Clase B de múltiple propietario pueden tener
que ser reposicionados debido a la creciente desocupación y la disminución de tráfico. La mayoría de
los centros y portafolios de único propietario de los gestores, deberían capear bien la tormenta.
26CONSTRUCTION RISK PREMIUM /
PRIMA DE RIESGO DE CONSTRUCCIÓN
GP Survey /
Construction
Encuesta a Risk Premium / Prima de Riesgo de Construcción
Gestores
GP Survey / Encuenta a Gestores
DR Stabilized / TD Estabilizado DR Construction / TD Construcción
.
IRR DEV - IRR
.
Office / 13.9%
10.8% 311 bps
Oficinas
Industrial / 12.4%
11.0% 143 bps
Industrial
Retail / 15.8%
11.8% 398 bps
Comercio
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
Multifamily /
Vivienda para 11.6% 372 bps 15.3%
Renta
Retail shows the highest construction risk premium – most likely due to the inability to evaluate retail de-
mand during the crisis. Multifamily also shows a large premium – we expect this to drop over time as
examples of the product are developed and leased up. The first multifamily project has been completed
in Bogota by CCLA in early 2020 and preliminary lease up - during the crisis - appears to be strong.
Industrial is the lowest and some respondents indicated a minimal spread for single-tenant build-to-suits.
Comercio muestra la prima de riesgo de construcción más alta, probablemente debido a la incapaci-
dad de evaluar la demanda minorista durante la crisis. Multifamily también muestra una gran prima;
esperamos que esto disminuya con el tiempo a medida que se desarrollan y alquilan más ejemplos del
producto. CCLA completó el primer proyecto de Multifamily en Bogotá a principios de 2020 y el arren-
damiento preliminar, durante la crisis, parece ser sólido. Industrial es el más bajo y algunos encuestados
indicaron un margen mínimo para BTS de un solo inquilino.
27RISK PREMIUMS /
PRIMAS DE RIESGO
GP Survey /
Risk Premiums / Primas de Riesgo
Encuesta a Gestores
GP Survey / Encuenta a Gestores
Pivot Field Trend / Tendencia 2017 2018 2019 2020
2017 2018 2019 2020
Names 2020
3.0%
2.0% 2.0%
Stabilized / Estabilizado
2nd Tier. / 1.2% 0.9% 1.2% 0.9%
Secundarias 2.0%
0.5%
0.0% 0.0% 0.0%
3.5% 4.0%
3.0% 3.0%
3rd Tier / 2.1% 2.1% 1.8% 2.0% 3.0%
Terciarias
1.0% 1.0%
0.0% 0.0%
Pivot Field Na..
3.0%
Development / Desarrollado
2.0% 2.0% 3.0%
2nd Tier. / 1.2% 0.9% 1.2% 1.4%
Secundarias
0.5%
0.5%
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
0.0% 0.0%
3.5% 3.0%
3.0% 3.0%
3rd Tier / 3.0%
2.2% 1.7% 2.1% 2.4%
Terciarias
1.0%
0.5%
0.0% 0.0%
Risk premiums appear to be relatively stable, how-
ever, certain respondents indicated no interest in
investing in tertiary markets at all (and their respons-
es were not registered). Larger, more diverse cities
can better withstand the impact of a downturn.
Las primas de riesgo parecen relativamente es-
tables, sin embargo, algunos encuestados indic-
aron que no tenían ningún interés en invertir en
los mercados terciarios (y sus respuestas no se
registraron). Las ciudades más grandes y diversas
pueden resistir mejor el impacto de una recesión.
28RESIDENTIAL DISCOUNT RATE /
TASA DE DESCUENTO RESIDENCIAL
GP Survey /
Construction Discount Rate / Tasa de Descuento de Construcción
Encuesta a Gestores
Residential Develpment / Construcción Residencial
Trend / Tendencia
Pivot Field Names 2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020
2020
20.0% 22.0% 20.0%
19.0%
VIS 16.3% 16.5% 17.0% 15.7%
14.0% 15.0%
12.0% 12.0%
21.0% 24.0% 20.0%
18.0%
Est. 3-4 17.7% 19.3% 17.5% 15.9%
18.0%
15.0% 15.0% 16.0%
12.0%
23.5% 20.0%
27.0% 20.0%
Est. 5-6 19.2% 21.5% 17.0% 17.9% 20.0%
16.0% 16.5%
15.0%
8.0%
22.0% 22.0%
15.5% 18.2%
VIS (On Equity)
15.0%
2.0%
25.0% 24.0%
Est. 3-4 (On
LOGAN /// RE INVESTMENT REPORT / RE REPORTE DE INVERSIÓN COLOMBIA 2020
19.7% 18.9%
Equity) 16.0% 16.0%
25.0%
28.0%
Est. 5-6 (On 20.2% 19.6%
Equity) 15.0%
8.0%
Sales risk and construction risk are the two main components of the discount rate in a for-sale residential
project. Low-income housing due to government support and considerable demand has received the
majority of attention from investors. Uncertainty of the demand in middle-income and high-income will
likely control any new inventory for some time until balance is restored. Due to the pandemic, interest in
home ownership has risen and will help sales recover.
El riesgo de venta y el riesgo de construcción son los dos componentes principales de la tasa de des-
cuento en un proyecto residencial en venta. La vivienda para personas de bajos ingresos, debido al
apoyo del gobierno y una demanda considerable, ha recibido la mayor parte de la atención de los
inversionistas. La incertidumbre de la demanda en los ingresos medios y altos probablemente controlará
cualquier inventario nuevo durante algún tiempo hasta que se restablezca el equilibrio. Debido a la
pandemia, el interés por la vivienda propia ha aumentado y ayudará a que las ventas se recuperen.
29Bryan L. Dragoo, MAI, RICS En Alianza con ColCapital
Partner
+57 (313) 411-7340
Paula Delgadillo
Directora Ejecutiva
bryan@loganvaluation.com 57 (1) 390 66 80 - 57 (1) 390 6707
pdelgadillo@colcapital.org
Robert L. Dragoo, MAI, RICS
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COLOMBIA: Calle 81 # 11-55, Edificio Ochenta 81 Torre Norte, Piso 6, Of. 601, Bogotá DC. +571 467.4717
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MÉXICO: Cuernavaca 57 Int 1 Col. Condesa Del Cuauhtémoc C.P. 06140, CDMX . +52 55.4164.9855
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