Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)
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contabilidad sectorial
Reforma contable en las
empresas inmobiliarias (II)
¿Cómo se contabiliza la permuta de existencias? ¿Cómo se valoran el
inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias? ¿Y cómo se informa
sobre los riesgos? De una forma práctica, este artículo resuelve éstos y
otros interrogantes
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pd
Eva Aranda Llamas
Julio Diéguez Soto
Vicente González García
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales
Departamento de Finanzas y Contabilidad
Universidad de Málaga
D
ebido a la complejidad a la que se Se concluye el estudio con un caso prác-
enfrentan las empresas inmobiliarias tico en el que se explica la incidencia de la
tras la reforma contable, y a la es- primera aplicación de las NIIF en los balan-
pera de la publicación de una nueva ces consolidados del grupo Sacyr Valleher-
adaptación sectorial, este trabajo po- moso.
ne de manifiesto las principales contradiccio-
nes existentes entre la contabilidad sectorial
ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07
existente y el nuevo PGC07. Dado que el
EN EMPRESAS INMOBILIARIAS
artículo pretende ser eminentemente práctico,
se ofrecen ejemplos de contabilización en las
Permuta de Existencias
problemáticas abordadas. Por su extensión,
hemos optado por su división en dos partes. La adaptación sectorial a las empresas
inmobiliarias reconoce la posibilidad de per-
En la primera parte, publicada el pasado muta de existencias, pero únicamente cita
mes de marzo, se estudiaron los aspectos de la explícitamente, quizás por ser la más corrien-
reforma que afectan de forma general a todas
las empresas, independientemente del sector
económico en el que se encuentran incluidas,
prestando especial atención a los efectos de la
valoración del coste amortizado y a los activos FICHA RESUMEN
no corrientes mantenidos para la venta. Igual-
mente, se comenzó el estudio de aquellos as- Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diéguez Soto y Vicente González García
Título: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)
pectos de la reforma contable que tienen una Fuente: Partida Doble, núm. 209, páginas 24 a 39, abril 2009
especial incidencia en las empresas inmobilia- Localización: PD 09.04.02
rias, tales como el reconocimiento de ingresos y Resumen:
Dada la complejidad de la contabilización en el sector inmobiliario tras la reforma contable, el
la valoración de las existencias. presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la
adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artículo pretende ser eminentemente
En esta segunda parte continúa el análisis práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas.
Debido a su extensión, hemos optado por su división en dos partes, publicados en meses
de las problemáticas afectadas por el PGC07 consecutivos. En esta segunda parte continúa el análisis de las problemáticas afectadas por el
de especial interés en el sector inmobiliario, PGC07 de especial interés para este sector, como la permuta de existencias, la valoración del
como por ejemplo la permuta de existencias, inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos.
Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la primera
la valoración del inmovilizado material y las aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr Vallehermoso.
inversiones inmobiliarias o la información so- Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable.
bre riesgos.
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pd www.partidadoble.es 25contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
« Según el ICAC, queda derogado lo
establecido en la adaptación
El inmovilizado material recibido se va-
lorará por el valor razonable del activo en-
tregado más, en su caso, las contrapartidas
monetarias que se hubieran entregado a
cambio, salvo que se tenga una evidencia
sectorial respecto a la adquisición de más clara del valor razonable del activo re-
»
cibido y con el límite de éste último.
un terreno a cambio de una En resumidas cuentas, mientras la adap-
tación valora al coste, siempre y cuando el
construcción futura valor de mercado sea superior, la normativa
internacional valora a valor razonable, siendo
ésta, también, la valoración establecida por
el PGC07 en el caso de las permutas comer-
te, aquella consistente en la adquisición de ciales.
terrenos a cambio de construcciones futuras.
De tal forma, “si se pacta la entrega de un te- El ICAC ha dado respuesta reciente-
rreno a cambio de una construcción a realizar mente, a través del BOICAC 75 de sep-
en el futuro, se valorará el terreno recibido de tiembre de 2008, a la cuestión de si en la
acuerdo con la mejor estimación del coste fu- adquisición de un terreno a cambio de
turo de la construcción a entregar, con el lími- una construcción futura se deben o no
te del valor de mercado del terreno”(1). seguir tomando como referencia lo enun-
ciado en la adaptación sectorial. Establece
Por su parte, la normativa internacional que:
(NIC 18)(2) distingue entre intercambios o per-
mutas de bienes o servicios de naturaleza si- 1º. Se reconocerá el terreno y el pasi-
milar, e intercambio o permutas de naturaleza vo del anticipo de clientes por la venta de la
diferente. En el primer caso, tal cambio no se construcción a entregar en el futuro, al valor
considera como una transacción que produce razonable del terreno recibido. Se valorará
ingresos ordinarios. En el segundo caso, sí se la operación según el valor razonable de la
considera como una transacción que produce obligación asociada a la entrega de la cons-
ingresos ordinarios. Éstos se valoran al valor trucción futura cuando este valor fuera más
razonable de los bienes o servicios recibidos, fiable.
ajustado en el importe de la cantidad de efec-
tivo u otros medios equivalentes que se hayan 2º. Hasta que la obligación se satisfaga,
realizado. En caso de no poder valorar con se registrarán como gastos financieros, con-
fiabilidad los bienes o servicios recibidos, los forme se devenguen, los ajustes que surjan
ingresos ordinarios se valorarán al valor razo- por la actualización del valor del pasivo aso-
nable de los bienes o servicios entregados. ciado al anticipo. Cuando se trate de anticipos
con vencimiento no superior a un año, y cuyo
El PGC07 establece, en su apartado 1.3. efecto financiero no sea significativo, no será
Normas de valoración, que si la permuta se necesario llevar a cabo ningún tipo de actua-
considera comercial, para lo cual: lización.
• La configuración de los flujos de efectivo 3º. El anticipo de clientes se cancelará fi-
del inmovilizado recibido difiere de la confi- nalmente cuando proceda registrar el corres-
guración de los flujos de efectivo del activo pondiente Ingreso por venta, por cumplirse
entregado; todas y cada una de las condiciones estable-
cidas en el apartado 2 de la norma de registro
• El valor actual de los flujos de efectivo des- y valoración 14ª del Plan General de Conta-
pués de impuestos de las actividades de la bilidad.
empresa afectadas por la permuta se ve
modificada como consecuencia de la opera- En definitiva, el ICAC determina que que-
ción. da derogado lo expuesto en la adaptación
sectorial en relación a la adquisición de
(1) Norma de Valoración Décimo Tercera, apartado f). un terreno a cambio de una construcción
(2) Párrafo doce. futura.
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las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 8
PERMUTA NO COMERCIAL
La empresa Málaga S.A. tiene en su activo un solar localizado en nuestra ciudad contabilizado por 120.000 €, y lo permuta por
otro solar situado en Granada, cuyo valor de mercado asciende a 130.000 €. ¿Cuáles serían los asientos a realizar? ¿Y si el valor
de mercado de este último fuera de 117.500 €?
SOLUCIÓN
PERMUTA NO COMERCIAL (mismo uso y naturaleza)
120.000 Terreno con calificación urbanística (312) Solares (313) 120.000
117.500 Terrenos con calificación urbanística (312)
Solares (313) 120.000
2.500 Pérdidas permuta suelo (652)
Regla general: Inmovilizado recibido = Valor contable del entregado + entregas de efectivo + gastos de la operación, con el
límite del valor razonable del recibido.
EJEMPLO 9
PERMUTA COMERCIAL
La inmobiliaria Málaga S.A. adquiere un terreno el 1 de enero de 2006 con objeto de permutarlo con dos locales comerciales
integrados en una construcción a realizar en dicho terreno. El valor razonable del terreno es de 120.000 € y la estimación del
coste futuro de los locales es 110.000 €.
A principios de enero de 2008 se realiza la escritura pública de los locales comerciales a favor del propietario del terreno.
Se sabe además que el tipo incremental de financiación de la empresa es del 6% anual.
Se pide:
1º. Contabilice esta operación siguiendo los criterios establecidos en la adaptación sectorial y en el PGC07.
SOLUCIÓN
ADAPTACIÓN SECTORIAL
FECHA CUENTA DEBE HABER
01/01/2006 (601) Compras de terrenos y solares 110.000
(457) Anticipo de clientes a l/p 110.000
01/01/2008 (457) Anticipo de clientes a l/p 110.000
(700) Venta de edificaciones 110.000
PGC07
FECHA CUENTA DEBE HABER
01/01/2006 (601) Compras de terrenos y solares 120.000
(457) Anticipo de clientes a l/p 120.000
31/12/2006 (662) Intereses de deudas (6% x 120.000) 7.200
(457) Anticipo de clientes a l/p 7.200
31/12/2007 (662) Intereses de deudas (6% x 127.200) 7.632
(457) Anticipo de clientes a l/p 7.632
01/01/2008 (457) Anticipo de clientes a l/p 134.832
(700) Venta de edificaciones 134.832
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pd www.partidadoble.es 27contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
Valoración del inmobilizado solo cabe la excepción de aquellos elementos
material y las inversiones de inmovilizado que se encuentran disponi-
inmobiliarias bles para la venta, los cuales no estarán suje-
tos a dicha depreciación sistemática.
La valoración, tanto del inmovilizado ma-
terial como de las inversiones, puede tener Dentro de las problemáticas derivadas
una considerable relevancia dependiendo de del inmovilizado material, cabría destacar las
la estructura y composición del Activo de las siguientes excepciones en cuanto a la apli-
empresas que forman el sector. Tal es el caso cación del precio de adquisición o coste de
de las promotoras, que cuentan con un impor- producción:
tante inmovilizado destinado a alquiler, o con
fines especulativos. ✓ Permutas: como ya se ha comentado an-
teriormente, las permutas que el PGC07
Según establece el PGC07, los bienes considera comerciales (básicamente las
comprendidos en el inmovilizado material que se producen entre activos que no son
se valorarán a precio de adquisición o cos- similares) se valorarán a valor razonable.
te de producción más: En cambio, si la permuta en cuestión se
considera no comercial, el inmovilizado ad-
• Impuestos indirectos, sólo en el caso de no quirido se valorará a valor contable del bien
ser recuperables directamente de la Ha- entregado más las contraprestaciones di-
cienda Pública; nerarias que se hubieran entregado a cam-
bio, estableciéndose como limitación el va-
• La estimación inicial del valor actual de las lor razonable.
obligaciones asumidas directamente por el
desmantelamiento o retiro; ✓ Aportaciones de capital no dinerarias:
el inmovilizado material recibido en con-
• Los gastos financieros de financiación espe- cepto de aportaciones no dinerarias de ca-
cífica o genérica, devengados antes de la pital se valorará a valor razonable, en base
puesta en condiciones de funcionamiento, a las Normas de Registro y Valoración de
en aquellos activos que necesiten más de transacciones con pagos basados en ins-
un año para estar en condiciones de uso. trumentos de patrimonio.
La valoración posterior de dicho inmo- ✓ Subvenciones de carácter no mone-
vilizado se realizará a precio de adquisición tario o en especie: el PGC07 establece
o coste de producción, menos amortización que se valorarán por el valor razonable
acumulada, y, en su caso, el importe acu- del bien recibido, referenciados ambos va-
mulado de las correcciones valorativas por lores al momento de su reconocimiento.
deterioro.
Por tanto, en estos tres casos, la valora-
En cuanto a la amortización del ción del inmovilizado material sería a valor
inmovilizado material, cabe destacar razonable, en contra de la valoración a precio
que se deberá amortizar de forma de adquisición establecida como norma gene-
independiente cada parte de ral para el inmovilizado material.
un elemento del inmovili-
zado que tenga un coste La NAPGCEI no recogía la posibilidad de
significativo, en relación realizar ninguna valoración del inmovilizado
con el coste total del de la empresa a valor razonable.
elemento, y una vida
útil distinta. El inmovilizado material se encuentra tam-
bién afecto, al igual que el resto de partidas
Según establece de activo, a la necesidad de evaluar la exis-
la NIC 16, con carác- tencia o no de deterioro de su valor, enten-
ter general, todos los diéndose que se producirá deterioro cuando
elementos de inmovi- el valor contable del inmovilizado supera su
lizado estarán sujetos valor recuperable, siendo éste el mayor entre
a amortización, aunque el valor razonable del activo menos los gastos
se encuentren ociosos. Tan de venta y su valor en uso.
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las empresas inmobiliarias (II)
Por consiguiente, podemos comprobar do material, pero existe alguna matización
que, para evaluar el posible deterioro del in- importante en cuanto a la normativa inter-
movilizado material, la empresa estará obli- nacional. Tanto la NIC 16, como la NIC 40,
gada a conocer el valor razonable de dicho hacen matizaciones en cuanto a la partida
inmovilizado y a calcular el valor en uso. La de inversiones inmobiliarias, siendo aspectos
estimación del valor en uso implica tener que destacables los siguientes:
actualizar los flujos de efectivo futuros espe-
rados, a través de la utilización del bien en el • Para realizar las valoraciones posteriores
curso normal del negocio, teniendo en cuen- de las inversiones inmobiliarias, las em-
ta el estado actual del bien. Esta forma de presas podrán optar entre utilizar el mode-
valorar y contabilizar la depreciación reversi- lo del valor razonable, o utilizar el modelo
ble del inmovilizado también es novedad del de valor de coste.
PGC07.
• En caso de que la sociedad eligiera valo-
En lo que respecta a la normativa interna- rar dichas inversiones a valor razonable,
cional, el inmovilizado material(3) se recono- cualquier cambio que se produzca por la
cerá inicialmente al coste, pudiendo revalori- actualización de dicho valor se reconoce-
zarse posteriormente a valor razonable, es- rá en la cuenta de resultados.
tableciéndose como condición que este valor
pueda determinarse de forma fiable. Todos Asimismo, la norma prioriza la conside-
los elementos que pertenezcan a la misma ración del valor razonable de las inversiones
clase deberán revalorizarse a la vez y, asimis- inmobiliarias, exigiéndose que, en caso de
mo, deberán mantenerse actualizadas las re- no utilizarse el método del valor razonable,
valorizaciones. las empresas estén obligadas a informar de
dicho valor en el apartado correspondiente
Los desembolsos futuros se capitalizarán, de la memoria dedicado a las inversiones
solo cuando sea probable que den lugar a be- inmobiliarias. Con el objeto de contar con
neficios económicos futuros. valoraciones objetivas, dichas valoraciones
deberán realizarse por tasadoras homologa-
De todo ello se deriva que, con carác- das y que no formen grupo o no se encuen-
ter general, el PGC07 sólo da la opción de tren vinculadas a las empresas propietarias
valorar a valor razonable el inmovilizado de los bienes.
material cuando se trate de permutas co-
merciales, aportaciones no dinerarias o
Resultados por ventas de
subvenciones en especie, y además se tra-
inversiones inmobiliarias
ta de una valoración inicial. En contraste, la
normativa internacional permite la revalo- “Las inversiones inmobiliarias son inmue-
rización de dicho inmovilizado a valor ra- bles (terrenos o edificios, considerados en su
zonable (estableciéndose como opción y no totalidad o en parte, o ambos) que se tienen
como obligación). (por parte del dueño o por parte del arrenda-
tario que haya acordado un arrendamiento
Respecto a las inversiones inmobilia- financiero) para obtener rentas, plusvalías, o
rias, el PGC07 ha tenido especial interés por ambas, en lugar de para:
diferenciarlas del resto de partidas que for-
man parte del inmovilizado material, por ser (a) su uso en la producción o suministro de
bienes que potencialmente aportarán ingre- bienes o servicios, o bien para fines admi-
sos o beneficios a la sociedad, fuera del curso nistrativos;
ordinario de su actividad. Aunque los ingresos
obtenidos por la enajenación de los mismos (b) o su venta en el curso ordinario de las ope-
sí van a formar parte del margen ordinario, al raciones” (NIC 40, párrafo 5).
haber suprimido el resultado extraordinario.
La normativa internacional opta por clasi-
Los criterios de valoración establecidos ficar en una apartado específico las inversio-
en el PGC07 para estos elementos son los nes inmobiliarias, separado del inmovilizado
mismos a los establecidos para el inmoviliza- y de las existencias. Sin embargo, en la adap-
tación no existe tal diferenciación, siendo, por
(3) NIC 16. tanto, una novedad del PGC07.
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pd www.partidadoble.es 29contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
Pues bien, la normativa internacional, en Deterioros en los inmovilizados
consonancia con las características cualitati-
vas de relevancia y fiabilidad, y más concre- Las normas de valoración de las diferen-
tamente con la cualidad asociada del fondo tes partidas de inmovilizado han incorporado,
sobre la forma, considera que los resultados de manera sintética, lo dispuesto en la NIC
generados por las inversiones inmobiliarias, 36. A tal fin, se considera que se evidencia
como consecuencia de su venta, deben re- deterioro cuando el valor contabilizado sea
cogerse como resultados ordinarios. Por su superior al valor recuperable.
parte, la adaptación sectorial los recoge como
resultados extraordinarios por el importe de la Es en el valor recuperable donde la NA-
plusvalía neta. PGCEI pudiera quedarse desfasada, ya que se
señala que dicho valor recuperable va a en-
El PGC07 elimina el resultado extraordi- frentar dos metodologías de valoración dife-
nario, que sí se encontraba incluido en la an- rentes. A saber:
terior normativa contable, disgregándolo, bá-
sicamente, en dos partes: resultado derivado • La valoración externa, ya incorporada en
de la venta de inmovilizado, que tendrán una nuestro ordenamiento contable, que se
incidencia directa en el resultado de explota- fragua en la búsqueda de un valor neto de
ción de la empresa, según el PGC07; y por realización (en adelante VNR), práctica-
otro lado, el resultado derivado de la venta de mente coincidente con el valor de tasación
instrumentos financieros, que en este caso de mercado del inmovilizado en cuestión;
tendrán una incidencia directa en el resultado
financiero. • Otra valoración interna o endógena que
busca el valor en uso o actualización de los
Por tanto, tanto la normativa contable flujos de efectivo futuros a generarse en la
internacional como la nacional incluyen, utilización del inmovilizado en cuestión.
dentro del margen ordinario del resulta-
do de la empresa, los ingresos derivados La primera novedad, por tanto, que incorpora
por la venta de inversiones inmobiliarias. el PGC07 en el análisis del deterioro de los inmo-
Cuantía que, en el caso concreto del sector vilizados será considerar como valor recuperable
que estamos tratando, es muy importante. el más optimista de la comparación entre VNR y
el valor en uso; luego el mayor de los dos.
INFORMACIÓN SOBRE RIESGOS
La segunda novedad es la breve reseña que
EN EMPRESAS PROMOTORAS
INMOBILIARIAS el PGC07 hace al test de deterioro de los inmo-
vilizados que no son capaces de generar por sí
La información contable del riesgo(4) en el solos flujos de efectivo. Ello obliga a un análisis
sistema patrimonial adopta dos manifesta- conjunto del deterioro de la unidad generadora
ciones básicas: de efectivo donde los inmovilizados, candidatos
a estar deteriorados, se encuadran. Se conside-
1) Deterioro en los activos, al considerar- ra que esta unidad generadora de efectivo es la
se que su valor contable no se va a poder re- mínima combinación de activos con capacidad
cuperar en el futuro. operativa para aportar, independientemente,
negocio y tesorería a la empresa.
2) Provisiones en el pasivo, al estimarse
que concurren circunstancias pasadas que Encontramos que la NIC 36 es mucho
generan deudas por compromisos proba- más exhaustiva en cuanto al reparto de acti-
bles; y cuya valoración se considera fiable vos comunes a diversas unidades generado-
pese a desconocerse el vencimiento y cuan- ras de efectivo. Promoviendo la necesidad de
tía exacta. abordar un análisis abajo-arriba(5) para aque-
llos activos que se integren en un conjunto de
unidades generadoras de efectivo.
(4) Entiéndase por riesgo, la acepción que lo considera co-
mo la posibilidad real de que el neto patrimonial sufra un
daño o una pérdida (basado en la acepción principal del
Diccionario de la Lengua Española). Se trata, pues, de una (5) Véanse párrafos 104-108 Deterioro del valor de los acti-
definición en sentido negativo. Sin embargo en Finanzas vos de la NIC36. Este análisis ha sido tildado de excesiva-
se considera riesgo todo resultado distinto al previsto, en mente técnico y complejo, poniéndose en entredicho su
sus dos sentidos: positivo o negativo. utilidad en términos de coste-beneficio.
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las empresas inmobiliarias (II)
En tercer lugar, nos resulta mucho más
novedoso la posibilidad de designación de in-
Habrá que desarrollar
movilizados intangibles con vida útil ilimitada,
resoluciones específicas que den luz
»
por su contribución indefinida en la genera-
ción de ingresos. De esta manera, no habrá
necesidad de serles practicada amortización al análisis del deterioro del fondo
sistemática.
Como ejemplo más manifiesto de activo
de comercio
de vida útil ilimitada se nos presenta el fon-
do de comercio. Si una empresa dispone de
fondo de comercio, deberá corregirlo por la
amortización acumulada que lleve incorpora- Hagamos un análisis más detallado, por
da antes de la fecha de transición al PGC07; tipologías de carteras:
dejándolo de amortizar al considerarse que
se trata de un activo que carece de vida fun- • En cartera, no en fase de obra (terrenos,
cional (envejecimiento, uso u obsolescencia). solares y edificaciones ya ejecutadas y
Ello sin perjuicio, como impone la normativa terminadas), el motivo del deterioro sería
internacional y el PGC07, que al cierre del una bajada en los precios de mercado por
ejercicio contable se practique análisis pru- debajo del valor contable. Caso de que
dencial obligatorio del posible deterioro ex- haya contratos privados de venta sobre
perimentado por el fondo de comercio o cual- plano, el análisis del deterioro tendrá en
quier otro intangible de vida ilimitada; incluso cuenta varios aspectos que enseguida co-
en ausencia de indicios previos de deterioro. mentaremos en el análisis de carteras en
fase de ejecución u obra.
Aquí entendemos que habrá que desarro-
llar resoluciones específicas que den luz al • En cartera en fase de ejecución u obra,
análisis del deterioro del fondo de comercio el análisis del deterioro cambiará en fun-
en conexión con las especificidades del sec- ción de si el promotor es constructor o si
tor inmobiliario. En aras de una uniformidad hay contrato de construcción con contra-
en su tratamiento contable. tista externo; así como la modalidad del
contrato de obra (abierto, cerrado, posi-
bles cláusulas de revisión de precios). Se-
Deterioro en la cartera de
rá la propia complejidad del contrato de
Existencias (terrenos, solares
obra lo que produzca una mayor profundi-
y edificaciones)
dad en el análisis del deterioro, consisten-
En relación a la contabilización de posi- te en la comprobación de desviaciones en
bles deterioros en la cartera de existencias de los costes presupuestados de obra para
la empresa promotora inmobiliaria, el PGC07 validar si el coste final previsto se sitúa o
no incorpora cambios relevantes sino forma- no por encima del VNR.
les, al redenominar las cuentas de provisiones
por depreciación que pasan a ser nombradas • Un caso particular se nos da cuando se
como deterioros de existencias. Exceptuamos han celebrado actos jurídicos de ventas
el cambio de criterio de reconocimiento de los privadas sobre plano y la cartera prosi-
ingresos por ventas, ya comentado, que retra- gue en fase de obra. En tal caso, el aná-
saría la baja de existencias hasta la fecha del lisis del deterioro y riesgo global comercial
acto notarial de la transmisión. de la operación viene protagonizado por
tres variables: el coste previsto total de
Por su parte, el indicio de deterioro se res- terminación de la obra, el VNR tal como lo
peta en su esencia, al establecerse que ha- define el PGC07 y el precio de venta ce-
brá depreciación si el valor de las existencias, rrado en el acuerdo privado (comúnmente
más los costes incrementales necesarios has- conocido como venta sobre plano).
ta su terminación y puesta a disposición de
un hipotético comprador, se sitúan por enci- En tal caso se seguirá procediendo como
ma del VNR (valor neto de realización: tasa- lo hacía la NAPGCEI. Es decir, por la parte
ción de mercado minorada por los gastos de del coste estimado de producción que exceda
entrega que corran a cargo del promotor). el VNR (a partir de la evidencia de tasaciones
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pd www.partidadoble.es 31contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
del mercado inmobiliario homogéneas), se exista un compromiso de asunción de pérdida
practicará un deterioro del valor de la cartera o, en su caso, normativa de aplicación para
de terrenos, solares y edificios (subgrupo 39). indemnizar al futuro comprador. Tal compro-
miso puede recogerse también en la cuenta
Pudiera ser que, todavía, el precio de ven- nueva arbitrada por el PGC07 “Provisión por
ta acordado en contrato privado previo estu- contratos onerosos (4994)”.
viera por debajo incluso del VNR. En tal caso
se procedería a estimar un compromiso co- En la tabla 1 se expone un resumen de
mercial basado en el contrato rubricado (en las ideas expuestas basado en el trabajo de
la terminología del PGC07, contrato oneroso), Sánchez y García (2001). Veamos también
bien por la indemnización a satisfacerse para un ejemplo sobre los conceptos estudiados
cancelar el contrato privado o bien, de no ser (ejemplo 10).
legal arbitrar tal extinción contractual, por la
pérdida de rango comercial (medida como la
Provisiones
diferencia entre el VNR y el precio de venta
cerrado en contrato). El concepto de provisión, en sintonía con
la NIC 37, se circunscribe en el PGC07 ex-
En la aplicación del PGC07, simplemen- clusivamente a pasivos. Pasando a recibir las
te se modifica la denominación de la NA- cuentas de provisión por depreciación de acti-
PGCEI “Provisión para pérdidas en promocio- vos la denominación de deterioros.
nes (498)” para pasar a utilizarse la titulada
en el PGC07 “Provisión por contratos oneroso El fundamento conceptual para la con-
(4994)”, sin perjuicio de su mantenimiento por tabilización de una provisión y, por ende,
entenderse que responde al mismo fondo de su categorización como pasivo, se apoya en
la cuestión. dos circunstancias:
También es factible que no haya deterioro • Obligación explícita basada en un suceso
en el sentido conceptual del PGC07, ya que ya acontecido (no futuro) y motivada con
el VNR es superior al coste total de produc- base en legislación aplicable o contrato
ción; pero, por haberse cerrado un contrato vinculante.
previo con precio de venta inferior al coste,
• Obligación implícita basada en suceso pa-
TA B L A 1 sado por expectativa válida de la empresa
TRATAMIENTO CONTABLE DE LA CARTERA DE EXISTENCIAS EN frente a terceros de asunción de una obli-
FASE DE OBRA (NAPGCEI, PGC07) gación.
Comparativa de riesgo: depreciación de cartera de existencias en
Dado dicho fundamento, no se encuen-
fase de obra y riesgo comercial por cierre de contratos previos
(venta sobre plano) tran cambios significativos en el tratamiento
contable de las provisiones específicas de la
NAPGCEI PGC07
actividad inmobiliaria, salvo la denominada
No hay venta sobre plano (no contrato previo)
“provisión para terminación de obra”, propia
Sobrecoste por encima del VNR de la alternativa permitida por la NAPGCEI de
(acumulado estimado hasta la fecha de Provisión Deterioro reconocer ventas al 80% de la ejecución de la
terminación de la obra) (coste – VNR) (coste – VNR) obra. Esta alternativa, ya no permitida por el
Deterioro = coste – VNR
PGC07, hace inapropiado reconocer en pro-
Hay venta sobre plano (sí contrato previo) visión los costes estimados hasta la ejecución
Precio de venta cerrado (Pv) por encima del final de la obra de edificación.
coste No Provisión No Deterioro
Pv>coste Ello no afecta, consecuentemente, a los
Precio de venta cerrado por encima del VNR riesgos por vicios y defectos en las edifica-
Provisión Deterioro
y por debajo del coste ciones vendidas, junto con los posibles litigios
(coste – Pv) (coste – Pv)
VNR < Pv < coste materializados en indemnizaciones por ejer-
Precio de venta cerrado por debajo del VNR, Provisión Deterioro cicio de derechos previos de adquirentes le-
que a su vez se encuentra por debajo del (coste – VNR) (coste – VNR) gítimos. Tales riesgos, al basarse en hechos
coste pasados y poder ser valorados con fiabilidad,
Provisión [mínimo
Pv < VNR < coste {indemnización, (Pv-VNR)}] continuarán contabilizándose como provisio-
nes de evicción y saneamiento.
pág
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pdReforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 10
VENTA SOBRE PLANO (DETERIORO Y PROVISIÓN)
ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA adquirió un solar para ejecutar obras de 100 plazas de aparcamiento libres (sin limitación
legal en el precio por el que se ofertan). Las plazas de aparcamiento fueron cubiertas íntegramente (venta privada sobre plano)
con anterioridad a la ejecución del parking por importe 12.000 €/plaza de aparcamiento. Se ha recibido en concepto de reserva
un 10% del precio de venta.
Sin embargo, problemas de cimentación y gastos extraordinarios por incidencias con el contratista previo en suspensión de pa-
gos, que obligó a paralizar la obra y buscar un nuevo contratista, han elevado el coste final estimado a 2.000.000 €.
Se pide
Asientos contables por el riesgo soportado, considerando que la indemnización legal por revocación del contrato asciende a
cuatro veces las cantidades entregadas y que el precio de venta (neto de gastos de venta) de plazas de aparcamiento similares
asciende a 15.000 €/plaza de aparcamiento, disponiéndose de tasación oficial.
Solución
Se procederá a valorar el posible deterioro por diferencia entre el coste total estimado (2.000.000 €) y el VNR (15.000 € x 100 plazas
= 1.500.000), lo que arroja un deterioro de 500.000 € (2.000.000 € - 1.500.000 €).
Por su parte, se estimarán las pérdidas por el compromiso comercial asumido de venta de 100 plazas a 1.200 €/plaza. O sea:
–Pérdida comercial asumida = VNR – Precio venta privado cerrado = 1.500.000 € - 1.200.000 € = 300.000 €.
–Indemnización para revocar los contratos privados = 4 veces la reserva = 4 x (10% de 12.000 €) x 100 plazas = 480.000 €.
Se elegirá la cantidad menor = Mínimo {300.000 €, 480.000€} = 300.000 €
SOLUCIÓN
Contabilización del deterioro
FECHA CUENTA DEBE HABER
Cierre del ejercicio (693) Pérdidas por deterioro de existencias 500.000
(39) Deterioro de valor de las existencias 500.000
Contabilización del compromiso de asunción de pérdidas comerciales
(si el importe de la indemnización hubiese sido menor a 300.000 € se hubiera elegido éste)
FECHA CUENTA DEBE HABER
Cierre del ejercicio (695) Dotación a la provisión por operaciones comerciales 300.000
(499) Provisión por operaciones comerciales 300.000
Otras indemnizaciones (incumplimiento ✓ Provisión por reestructuraciones
de plazos de entregas, impedimento de enti-
dad financiera a la subrogación del préstamo ✓ Provisión por transacciones basadas en
hipotecario en el nuevo adquirente, etc.) pue- instrumentos de patrimonio
den contabilizarse en cuenta similar, con la
denominación de provisión para otras opera- En la medida que estos compromisos no
ciones comerciales o provisión para otras res- se vayan a atender en el corto plazo, se re-
ponsabilidades. quiere el uso del valor actualizado de la deu-
da estimada, la cual se irá revalorizando de
El PGC07 contempla otras circunstan- acuerdo con el método del coste amortizado.
cias en donde se generan compromisos ex-
plícitos o implícitos basados en las actua- La última novedad destacable es la elimi-
ciones pasadas de la empresa. A saber: nación de la provisión para grandes repa-
raciones y el fondo de reversión.
✓ Provisión por desmantelamiento, retiro o
rehabilitación del inmovilizado En ambos casos no se considera que se
estén asumiendo compromisos basados en
✓ Provisión por actuaciones medioambientales actuaciones pasadas.
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pd www.partidadoble.es 33contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
Por su parte, la consulta nº 1 del BOICAC El fondo de reversión va a suponer tam-
nº 72 interpreta que la eliminación de una bién retroactividad obligatoria en el activo en
provisión para grandes reparaciones requiere régimen de concesión, a revertir en el futuro a
retroactividad obligatoria. Tal retroactividad, la entidad pública concesionaria.
en un sentido técnico, obliga a modificar la
forma como se venían amortizando los inmo- Dicho fondo de reversión se va a contem-
vilizados afectados por una reparación futura. plar como un menor valor del activo a revertir.
Se interpreta que la parte del inmovilizado a
reparar debe llevar una identificación especí- Desarrollemos la aplicación de las nuevas
fica con tabla de amortización propia. De esta normas de valoración para provisiones en el
manera, el importe definitivo de la reparación ejemplo 11.
se integra como mayor coste del inmoviliza-
do, dándose de baja la parte identificada a Finalmente, ilustramos la necesaria ba-
reparar (que debiera estar ya amortizada). Di- ja de las cuentas de provisión para gran-
cha parte identificada a reparar era objeto de des reparaciones y fondo de reversión en el
provisión en la normativa contable anterior. ejemplo 12.
EJEMPLO 11
VALORACIÓN INICIAL Y FINAL DE PROVISIONES
Una promotora inmobiliaria estima, a final de ejercicio, que tendrá que hacer frente a gastos por defectos de construcción en
los próximos tres años, a razón 20.000 €/año (del análisis de los tipos de interés se estima un interés a corto plazo del 4,5% y
un interés a medio plazo del 4%).
• A final del ejercicio se recibe citación judicial porque un antiguo comprador en contrato privado, al que se le revocó el contra-
to, plantea derecho legítimo a disponer de la vivienda cuya venta fue revocada. Se estima que será necesario afrontar por
indemnización en concepto de daños y perjuicios 12.000 €. No se considera necesario estimar efecto financiero.
• A final del segundo ejercicio se satisfacen tan sólo 15.000 € en concepto de reparaciones diversas a cargo de la promotora
por defectos varios en los edificios vendidos.
Se pide
Asientos de cálculo de las valoraciones a final del primer y segundo ejercicio de las provisiones afectadas.
Solución
Valoración inicial:
• VALOR ACTUAL (mejor estimación actualizada del posible importe necesario para atender los gastos de saneamiento de las
viviendas con vicios de construcción).
• Si la provisión es de vencimiento inferior al año y no se estima efecto financiero no se exige actualizar.
Gastos actualizados por defectos de construcción = 20.000 (1+0,045)–1 + 20.000 (1+0,04)–2 + 20.000 (1+0,04)–3 = 19.138,76
+ 18.491,12 + 17.779,93 = 55.409,81
Gastos actualizados por defectos de construcción al final del segundo ejercicio = [19.138,76 (1+0,045) + 18.491,12 (1+0,04) +
17.779,93 (1+0,04)] – 55.409,81 = 2.312,08
SOLUCIÓN
FECHA CUENTA DEBE HABER
Final primer año (6950) Dotación a la provisión para saneamiento 55.409,81
(6950) Dotación a la provisión para evicción 12.000
(496) Provisión para evicción (*) 67.409,81
Final segundo año (660) Gasto financiero por actualización de provisiones 2.312,08
(496) Provisión para evicción 2.312,08
Final segundo año (496) Provisión para evicción 20.000
(57) Tesorería 15.000
(7954X) Exceso de provisión para saneamiento y evicción 5.000
(*) Se ha obviado la utilización de cuentas de corto y largo plazo para diferenciar la parte del compromiso que se estima satisfacer dentro del próximo ejercicio.
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pdReforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
EJEMPLO 12
ELIMINACIÓN DE LA PROVISIÓN PARA GRANDES REPARACIONES Y FONDO DE REVERSIÓN
ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA va a proceder a dar de baja contable, en el tránsito al PGC07, una provisión para grandes
reparaciones por importe de 60.000 € y un fondo de de reversión por importe de 400.000 €. Ambas dotaciones habían tenido
deducibilidad fiscal en el pasado.
Se pide
Asientos de ajuste para la apertura de la contabilidad con arreglo al nuevo PGC07
Solución
Se procederá a designar la parte del inmovilizado sujeta a reparación, pasando la provisión para grandes reparaciones a ser
considerada amortización acumulada.
Por su parte, el fondo de reversión se contabilizará como una mayor amortización del inmovilizado en concesión a revertir en el futuro.
SOLUCIÓN
Provisión para grandes reparaciones
FECHA CUENTA DEBE HABER
Fecha tránsito (21X) Inmovilizado a reparar xyz
(22X) Inmovilizado xyz
Fecha tránsito (143) Provisión para grandes reparaciones 60.000
(28X) Amortización acumulada inmovilizado a reparar 60.000
Fondo de reversión
FECHA CUENTA DEBE HABER
Fecha tránsito (144) Fondo de reversión 400.000
(28X) Amortización acumulada inmovilizado (en concesión) 400.000
CASO PRÁCTICO: INCIDENCIA DE LAS en condición de uso. En el caso concreto de
NIIF EN BALANCES CONSOLIDADOS las sociedades concesionarias, la puesta en
DEL GRUPO SACYR VALLEHERMOSO uso correspondería con la puesta en explo-
Nos ha parecido adecuado finalizar este ar- tación de la infraestructura correspondiente.
tículo exponiendo la afectación de la nueva nor- Con posterioridad al inicio de la explotación,
mativa en las cuentas anuales consolidadas. los gastos financieros relacionados con la in-
Comprobemos el caso de uno de los mayores versión en autopista son gastos del ejercicio
grupos promotores españoles: Sacyr Valleher- en el que se devengan, mientras que en la
moso. Recordamos que la aplicación de las NIIF adaptación del PGC90 español se permitía
a las cuentas consolidadas se produjo en el ejer- su activación en “gastos a distribuir en varios
cicio 2005. ejercicios” y su posterior traspaso a resulta-
dos de forma sistemática en función del plan
Los datos contables consolidados de Sacyr económico financiero de la sociedad. Por este
Vallehermoso se ven afectados por la aplica- motivo, el Grupo Sacyr Vallehermoso ha pro-
ción de las NIFF, especialmente por dos de las cedido a registrar contra reservas la carga fi-
ramas de actividad del grupo: concesiones e in- nanciera activada.
mobiliaria. Los principales impactos que se han
producido, diferenciadas por las dos ramas de 2. Linealización de la amortización en
actividad mencionadas, son las siguientes: Autopista: según establece la NIC 38, la
amortización deberá realizarse según un pa-
trón de consumo, si bien rara vez se podrá
ITINERE (concesiones)(6):
demostrar que es inferior a la amortización
1. Activación carga financiera: En base lineal. Por tanto, mientras no exista una in-
a la NIC 23, no se permite la activación de la terpretación clara, las concesiones se amorti-
carga financiera con posterioridad a la puesta zarán linealmente al periodo concesional, ex-
cepto cuando se pueda determinar un patrón
(6) Ver gráfico 3 en Anexo. de consumo.
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pd www.partidadoble.es 35contabilidad sectorial nº 209 abril 2009
VALLEHERMOSO 3. Activación de gastos financieros
(promoción inmobiliaria)(7): (NIC 23): No se activan, pero alternativamen-
te se permite la capitalización de gastos finan-
1. Reconocimiento de ventas en actividad cieros en las promociones inmobiliarias y en
de promoción inmobiliaria (NIC 18): Las ventas los inmuebles para inversión hasta su puesta
se registran “cuando se transmiten los riesgos en condición de venta o uso. Vallehermoso ha
y ventajas, derivados de la propiedad del bien”. optado por capitalizar los gastos financieros.
En la actividad de promoción se asemeja al mo- En términos consolidados, podemos com-
mento de la entrega o escritura de compra-ven- probar(8) que el Patrimonio Neto se ha visto
ta. Por tanto, no se permite registrar las ventas disminuido en –122.096 miles por la apli-
de promociones inmobiliarias cuando los costes cación de las NIIF, siendo la variación que se
incurridos en la promoción son superiores al ha producido en el Total Activo de –1.114.755
80% de los costes totales estimados de la mis- miles de .
ma, sin tener en cuenta el valor del terreno (cri-
terio admisible según la adaptación sectorial del En cuanto al impacto en la cuenta de
PGC para empresas inmobiliarias). El criterio de resultados (9), los ingresos por ventas, por
reconocimiento de ventas se modifica, por tan- la aplicación de las NIIF, disminuyeron en
to, pasando del 80% al 100% de ejecución. –190.742 miles de (suponiendo una dis-
minución en términos relativos del -5,20%),
2. Gastos comerciales (NIC 2): No se teniendo una repercusión negativa en el EBI-
permite la activación de gastos comerciales DTA de –65.541 miles de .
de la promoción.
(8) Ver gráfico 5 Anexo.
(7) Ver gráfico 4 en Anexo. (9) Ver gráfico 6 Anexo.
ANEXO
GRÁFICO 1 GRÁFICO 2
IMPACTO EN RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE IMPACTO EN PATRIMONIO POR LA APLICACIÓN
LAS NIIF DE LAS NIIF
Miles de euros Miles de euros
Fondos propios Dic/04 según PGC 1.980.497
Resultado del ejercicio 2004 según PGC 376.332
Valoración de derivados 95.792
Eliminación Dotación Fondo Revisión 39.664 Autocartera, neta de Provisión –6.055
Amortización lineal Inverrsión en Autopista –83.261 Ajustes de ventas en Promoción –141.785
Eliminación Dotación Fondo de Comercio 11.715 Carga financiera diferida –224.758
Linealización en la amortización Fondo
Eliminación Carga financiera diferida –49.311
Reversión –109.652
Ajusstes de ventas en Promoción –47.029 Provisiones –12.344
No activación de gasto comerciales –14.775 Anticipos reintegrables 45.482
Ajustes NICS en sociedades puestas Traspaso a Reservas las Diferencias de
en equivalencia –14.074 conversión 10.902
Otros ajustes –14.289 Grandes reparaciones –4.162
Impacto en "socios externos" 23.152 Otros ajustes –12.609
Impacto en "impuestos de sociedades" 49.020 Socios Externos 336.281
Variación en el Patrimonio Neto –22.908
Variación en Resultados –99.188
Variación en Resultados –99.188
Resultado del ejercicio 2004 según NIIF 277.144 Patrimonio Neto Dic/04 1.858.401
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información
Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005. Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
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pdReforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
GRÁFICO 3
CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)
CARGA FINANCIERA ITINERE AMORTIZACION LINEAL ACTIVOS
Impacto en cuenta de PyG Miles de Impacto en cuenta de PyG Miles de
Gastos financieros –49.311 Eliminación Dot. Fondo Reversión 39.664
Pérdida sociedades puestas equivalencia –6.566 Dot. Amort. Lineal autopista –83.261
Impuesto de Sociedades 14.488 Impuesto sobre Sociedades 8.977
Resultado después de impuestos –41.390 Resultado después de impuestos –34.620
Resultado atribuido a socios externos –12.648 Resultado atribuido a socios externos –9.067
Resultado Neto Grupo –28.742 Resultado Neto Grupo –25.553
Impacto en balance Miles de Impacto en balance Miles de
Gastos a distribuir en varios ejercicios –455.895 Amortización Ada. Inversión Autopista –940.581
Participaciones puestas equivalencia –40.996
Total impacto activo –940.581
Total impacto activo –496.891
Reservas –107.598
Reservas –224.758 Resultado neto Grupo –25.553
Resultado neto Grupo –28.742 Socios externos –147.786
Socios externos –102.878 Fondo de reversión –571.947
Impuesto diferido –140.513 Impuesto diferido –87.697
Total impacto pasivo –496.891 Total impacto pasivo –940.581
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
GRÁFICO 4
CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)
VENTA DE PROMOCIONES CANCELACIÓN GASTOS COMERCIALES
Impacto en cuenta de PyG Miles de Impacto en cuenta de PyG Miles de
Importe neto de la cifra de negocios –189.985 Gastos comerciales –14.775
Aumento de existencias 142.956 Impuesto de sociedades 5.171
Impuesto Sociedades 16.460 RESULTADO NETO GRUPO –9.604
RESULTADO NETO GRUPO –30.569 Impacto en balance Miles de
Impacto en balance Miles de Existencias –26.051
Cliente –684.950
Impuesto anticipado 9.118
Existencias 637.625
Total impacto activo –16.933
Total impacto activo –47.324
Reservas –7.329
Reservas –141.785 Resultado neto Grupo –9.604
Resultado neto Grupo –30.569
Total impacto pasivo –16.933
Acreedores comerciales 293.550
Provisiones para operaciones de tráfico –75.714
Impuesto diferido –92.806
Total impacto pasivo –47.324
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
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GRÁFICO 5
BALANCE CONSOLIDADO CONCILIADO A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO-DICIEMBRE 2004
Miles de euros
ACTIVO
NIIF PGC DIFERENCIA
Accionistas por desembolso no exigidos 0 0 0
Activos no corrientes 7.893.747 8.364.411 (470.664)
Gastos de establecimiento 0 16.676 (16.676)
Activos intangibles 153.254 514.258 (361.004)
Inversiones inmobiliarias 1.896.740 0 1.896.740
Proyectos concesionales 3.691.051 0 3.691.051
Inmovilizaciones materiales 630.631 6.823.553 (6.192.922)
Activos financieros no corrientes 1.492.499 973.470 519.029
Acciones de la sociedad dominante 0 6.883 (6.883)
Otros activos no corrientes (Deudores a largo plazo) 29.571 29.571 0
Fondo de comercio de consolidación 110.209 103.027 7.182
Gastos a distribuir en varios ejercicios 0 609.648 (609.648)
Activos corrientes 4.598.398 4.640.024 (41.626)
Existencias 2.901.075 2.288.824 612.251
Deudores 1.482.436 2.136.313 (653.877)
Otros activos financieros corrientes 100.338 100.338 0
Acciones propias a corto plazo 0 0 0
Efectivo y otros medios líquidos equivalentes 114.549 114.549 0
Total Activo 12.602.354 13.717.110 (1.114.756)
Miles de euros
PASIVO
NIIF PGC DIFERENCIA
Patrimonio Neto 1.858.401 1.980.497 (122.096)
Patrimonio neto de la dominante 1.522.120 1.980.497 (458.377)
Capital suscrito 266.153 266.153 0
Otras reservas 1.066.085 1.397.656 (331.571)
Pérdidas y ganancias sociedad dominante 277.144 376.332 (99.188)
Dividendo a cuenta entregado en el ejercicio (59.645) (59.645) 0
Valores propios (27.618) 0 (27.618)
Socios externos IFRS 336.281 0 336.281
Socios externos 0 546.686 (546.686)
Diferencia negativa de consolidación 0 11.799 (11.799)
Pasivos no corrientes 7.127.251 7.783.043 (655.792)
Ingresos a distribuir en varios ejercicios 414.641 419.830 (5.189)
Provisiones para riesgos y gastos 53.591 607.497 (553.906)
Acreedores a largo plazo 6.659.019 6.755.716 (96.697)
Pasivos corrientes 3.616.702 3.395.085 221.617
Emisiones de obligaciones y otros valores negociables 370.674 372.678 (2.004)
Deudas con entidades de crédito 1.079.668 1.089.080 (9.411)
Deudas con sociedades puestas equivalencia c/p 42 42 0
Acreedores comerciales 1.814.077 1.510.117 303.959
Otras deudas no comerciales 279.739 252.621 27.118
Provisiones para operaciones de tráfico 71.226 169.297 (98.071)
Otros pasivos corrientes 1.275 1.250 25
Total Activo 12.602.354 13.717.110 (1.114.756)
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
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pdReforma contable en
las empresas inmobiliarias (II)
GRÁFICO 6
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONCILIADA A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO
VARIACIÓN
GRUPO SACYR VALLERHERMOSO- Miles de Euros NIIF PGC
Absoluta Relativa
Importe neto de la cifra de negocios 3.512.581 3.703.323 –190.742 –5,2%
Otros ingresos de explotación 607.678 459.000 148.678 32,4%
Total ingresos de explotación 4.120.259 4.162.323 –42.064 –1,0%
Amortizaciones del inmovilizado –197.647 –117.394 –80.252 68,4%
Variación previsiones tráfico –13.776 –10.614 –3.162 29,8%
Otros gastos de explotación –3.438.491 –3.454.678 16.187 –0,5%
Total gastos de explotación –3.649.913 –3.582.686 –67.227 1,9%
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 470.345 579.636 –109.291 –18,9%
Resultado financiero (sin provisiones) –238.605 –189.399 –49.207 26,0%
Amort. fondo comercio y variación provisiones –629 –12.847 12.218 –95,1%
Particip. en rtdo. de empresas asociadas –4.148 9.925 –14.074 –141,8%
Otros resultados (sin provisiones) 93.730 99.982 –6.252 –6,3%
Variación provisiones inmov. material y cartera 15.686 20.440 –4.754 –23,3%
Beneficio antes de impuestos 336.378 507.738 –171.360 –33,7%
Impuesto sobre Sociedades –50.428 –99.448 49.020 –49,3%
B.º consolidado del ejercicio 285.950 408.290 –122.340 –30,0%
Resultado atribuido a socios externos –8.806 –31.958 23.152 –72,4%
B.º atribuido a la sociedad dominante 277.144 376.332 –99.188 –26,4%
Cash Flow 473.510 536.411 –62.902
EBITDA 681.768 747.309 –65.541
Margen Bruto (B.º Explotación/Cifra Negocios) 13,4% 15,7% –2,3%
BAI / Cifra Negocios 9,6% 13,7% –4,1%
Margen Neto (B.º Neto/Cifra Negocios) 7,9% 10,2% –2,3%
EBITDA / Cifra Negocios 19,4% 20,2% –0,8%
Cash Flow / Cifra Negocios 13,5% 14,5% –1,0%
Deuda Neta 7.349.962 7.497.152 –147.190
Patrimonio Neto 1.858.401 1.980.497 –122.096
Total Activo 12.602.354 13.717.110 –1.114.756
Fondo de Maniobra 981.696 1.244.939 –263.243
Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.
BIBLIOGRAFÍA
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plano”. Revista Española de Financiación y Contabilidad. Nº 108,
pp. 311-347. SACYR Vallerhermoso (2005): Cuentas anuales.
pág
pd www.partidadoble.es 39También puede leer
