Fitch Ratifica a Plaza en 'AA(cl)'; Perspectiva Estable - CMF
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1/4/2019 [ Press Release ] Fitch Ratifica a Plaza en ‘AA(cl)’; Perspectiva Estable
Fitch Ratifica a Plaza en ‘AA(cl)’; Perspectiva Estable
Fitch Ratings-Santiago-04 January 2019: Fitch Ratings ratificó la clasificación nacional de largo plazo de
Plaza S.A. (Mall Plaza) en ‘AA(cl)’ y la clasificación nacional de corto plazo en ‘N1+(cl)’. La Perspectiva
es Estable
La ratificación de la clasificación de Mall Plaza refleja su perfil de riesgo bajo, lo que Fitch evalúa
incorporando la estabilidad esperada de su flujo de caja operacional, dado un ingreso basado en
contratos de arriendo con duración promedio de 7 años a tarifas con un componente principalmente fijo.
Adicionalmente, el portafolio de arrendatarios es diversificado y amplio - con una oferta que incluye
comercio, entretención y servicios - lo que limita el riesgo de default individual y mitiga riesgos de ciclos
económicos y tendencias del consumo. Mall Plaza presenta un indicador de endeudamiento robusto
que, en los últimos 12 meses (UDM) a septiembre de 2018, alcanzó 3,9 veces (x), medido como deuda
financiera a EBITDA, indicador que podría ubicarse en torno a 4,0x en los siguientes 3 años.
La clasificación incorpora el vínculo fuerte de Mall Plaza con su matriz, S.A.C.I. Falabella (Falabella;
clasificación en escala nacional por Fitch en ‘AA(cl)’y clasificación en escala internacional en ‘BBB+’ con
Perspectiva Estable).
FACTORES CLAVE DE LAS CLASIFICACIONES
Sólido Perfil de Negocio:
Mall Plaza presenta un perfil de negocio sólido, en una industria que enfrenta un nivel acotado nivel de
riesgo, a la vez que mantiene métricas crediticias fuertes. La compañía es líder en términos de área
arrendable en Chile y a través de su plan de expansión se beneficia del potencial de crecimiento que
ofrecen países clasificados en grado de inversión como Perú y Colombia.
Desafíos Frente al Comercio Electrónico:
Para los centros comerciales el desafío mayor para enfrentar el comercio digital apunta a mejorar la
experiencia de compra en sus centros comerciales. En este contexto, Mall Plaza con sus malls de
formato regional presentan una ventaja frente a centros comerciales más pequeños y más enfocados en
transacciones de compra y venta de productos. Los formatos de Mall Plaza presentan una oferta
atractiva de entretención y servicios complementarios, lo que Fitch valora positivamente. Si bien en
Chile, el comercio electrónico alcanza niveles de penetración mayor a Perú y Colombia, la tendencia del
consumo hacia el canal digital no ha afectado de manera relevante los resultados de la compañía ni su
rentabilidad. No obstante, Fitch evalúa estos cambios como un desafío para el sector, aun cuando no
espera ajustes relevantes en la rentabilidad futura de la compañía.
Diversificación de Arrendatarios:
Mall Plaza se beneficia de la diversificación de sus más de 800 arrendatarios, distribuidos en más de
3.900 locales, que van desde centros médicos y establecimientos educativos hasta empresas
importantes de ventas al detalle (retail). Lo anterior le entrega a la compañía estabilidad en sus flujos
frente a los vaivenes de la economía que pudieran afectar a sus arrendatarios de manera individual.
Paralelamente, la mezcla de operadores ofrece una gama atractiva de servicios y productos que
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favorecen el flujo de público hacia los centros comerciales de la compañía, cuyas visitas superaron 280
millones de personas en la región al año móvil a septiembre de 2018.
Crecimiento Orgánico Moderado en 2019:
Durante 2018 Mall Plaza inauguró dos centros comerciales nuevos, uno en la ciudad de Arica en Chile y
otro en Manizales, Colombia con 34.000 y 39.000 metros cuadrados de superficie arrendable,
respectivamente. Los proyectos que se encuentran actualmente en construcción están ubicados en
Colombia y Perú, mientras que en Chile la compañía espera aumentar su superficie arrendable por
medio de ampliaciones. En Colombia se espera inaugurar dos nuevos malls en Barranquilla en 2019 y
Cali 2021, mientras que en Perú se está construyendo Mall Plaza Comas en Lima, el que estaría listo
para el año 2020. Estos tres malls estarían agregando cerca de 181 mil metros cuadrados.
Estabilidad de Flujos Operacionales:
Mall Plaza ha demostrado una estabilidad en sus flujos operacionales a través de ciclos
macroeconómicos diversos, en parte, debido a tasas de ocupación promedio de sus centros
comerciales sobre 95% y cobros fijos en los contratos de arriendo que a nivel consolidado superan 90%.
Lo anterior ha implicado un flujo de caja operacional cercano a CLP170 mil millones y un flujo de caja
libre de CLP22,8 mil millones a los UDM de septiembre de 2018.
Activos Libres de Hipoteca:
Mall Plaza cuenta con una base de activos inmobiliarios por USD 4.719 millones, de acuerdo al valor de
las propiedades de inversión al 30 se septiembre de 2018, las cuales se encuentran 100% libres de
hipotecas. Así, la compañía cuenta con una cobertura de activos sobre deuda no garantizada cercana a
3,3x, otorgando flexibilidad financiera amplia en escenarios de estrés económicos.
Vínculo con su matriz Falabella:
Adicional al acotado nivel de riesgo de la compañía junto con su liderazgo en la industria Chilena y
solidez de sus métricas crediticias, la clasificación de Mall Plaza se beneficia del vínculo que cuenta con
su matriz Falabella en términos estratégicos, operacionales y financieros. La compañía es considerada
como una de las filiales relevantes en los contratos de deuda de su matriz con cláusulas de cross-
default y cross-aceleration. Mall Plaza le otorga diversificación y estabilidad de flujos a flujos a su matriz,
en donde Mall Plaza representa cerca del 20% del EBITDA de su matriz.
RESUMEN DE DERIVACIÓN DE LAS CLASIFICACIONES
Mall Plaza es la empresa líder de centros comerciales en términos de superficie arrendable bruta en
Chile, administrando 1.4 millones de metros cuadrados, seguido por Cencosud S.A. (Cencosud;
BBB-/Estable) con 1.1 millones de metros cuadrados y Parque Arauco S.A. (Parque Arauco; AA-
(cl)/Estable) con 467 mil metros cuadrados. Sus métricas crediticias se comparan positivamente con
Parque Arauco con un endeudamiento neto inferior, 3,8x versus 4,9x y margen operacional superior;
80% que se comparan con 72% de Parque Arauco a septiembre de 2018. Fitch valora positivamente la
estabilidad de los flujos provenientes desde los centros comerciales ya consolidados en Chile.
Actualmente, Mall Plaza se encuentra en una etapa inicial de crecimiento y expansión en la región,
operando 84% de su superficie arrendable bruta en Chile, frente a 45% y 55% de Parque Arauco y
Cencosud, respectivamente. Adicionalmente, Mall Plaza se beneficia del vínculo estratégico, financiero
y operacional con su matriz S.A.C.I Falabella, siendo Mall Plaza una filial relevante en los contratos de
deuda de su matriz.
SUPUESTOS CLAVE
Los supuestos clave empleados por Fitch para el caso particular de Mall Plaza incluyen:
- crecimiento de ingresos consolidados de 8% en 2018 y 7% para los años 2019 a 2021
- margen EBITDA estable, en niveles de 80%-79% para el período 2018 a 2021
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- capex en niveles de 53% y 55% de los ingresos para 2018 y 2019 y 2020 y 2021, respectivamente
- deuda Financiera que asciende a CLP1.025.000 millones al 2021.
SENSIBILIDAD DE LAS CLASIFICACIONES
Elementos que fortalecerían la clasificación de Mall Plaza:
- un aumento en el tamaño de la compañía en términos de su portafolio de activos;
- diversificación geográfica más amplia;
- mejora en la clasificación de Falabella;
Elementos que individualmente o en combinación podrían llevar a una acción de clasificación negativa:
- plan de desarrollo inmobiliario agresivo – financiado en gran parte con deuda – que repercuta en un
deterioro sostenido de los indicadores crediticios por sobre las 5,0x;
- un debilitamiento en el vínculo con su matriz o en la clasificación de su matriz Falabella.
LIQUIDEZ
El perfil de liquidez de Mall Plaza es adecuado y se fundamenta principalmente en su generación de
caja operacional estable, junto con un nivel de caja de CLP33 mil millones. Al 30 de septiembre de 2018
la compañía mantenía una deuda financiera de CLP946 mil millones de la cual 10% estaba pactada a
corto plazo. La duración de la deuda financiera se mantiene en 6,7 años lo que se compara
positivamente con una duración de 7 años para el caso de sus contratos de arriendo.
LISTADO DE ACCIONES DE CLASIFICACIÓN
Plaza S.A.
- Clasificación Nacional de largo plazo en ‘AA(cl)’;
- Clasificación de Emisión de Bonos ‘AA(cl)’;
- Clasificación Nacional de Corto Plazo en ‘N1+/AA(cl)’.
La Perspectiva de las clasificaciones es Estable.
Contactos Fitch Ratings:
Andrea Jiménez (Analista Líder)
Directora Asociada
+56 22 499 3322
Fitch Ratings Clasificadora de Riesgo
Alcántara 200, oficina 202,
Las Condes, Santiago
José Vértiz (Analista Secundario)
Director
+1 212 908 0641
Rina Jarufe (Presidente del Comité de Clasificación)
Directora Sénior
+56 22 499 3310
Relación con medios: Loreto Hernández, Santiago. Tel: +56 2 2499 3303. E-mail:
https://www.fitchratings.com/site/pr/10058583 3/51/4/2019 [ Press Release ] Fitch Ratifica a Plaza en ‘AA(cl)’; Perspectiva Estable
loreto.hernandez@fitchratings.com.
Fitch Chile es una empresa que opera con independencia de los emisores, inversionistas y agentes del
mercado en general, así como de cualquier organismo gubernamental. Las clasificaciones de Fitch
Chile constituyen solo opiniones de la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra o venta
de estos instrumentos.
Definiciones de las categorías de riesgo e información adicional disponible en www.fitchratings.com o
www.fitchratings.com/site/chile o www.fitchratings.cl.
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para
comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría
practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado
Financiero (CMF), a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo
responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
Metodologías aplicadas en escala nacional:
- Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (Septiembre 14, 2017)
- Vínculo de Clasificación entre Matriz y Subsidiaria (Diciembre 6, 2018)
- Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018)
Relación con medios: Loreto Hernandez, Santiago, Tel.: +56 2 2499 3303, Email:
loreto.hernandez@fitchratings.com
Additional information is available on www.fitchratings.com
Esta clasificación es emitida por una clasificadora de riesgo subsidiaria de Fitch Ratings, Inc. Esta última
es la entidad registrada ante la Comisión de Valores de EE.UU. (U.S. Securities and Exchange
Commission) como una Organización que Clasifica Riesgo Reconocida Nacionalmente (Nationally
Recognized Statistical Rating Organization) o NRSRO por sus siglas en inglés. Sin embargo, la
subsidiaria que emite esta clasificación no está listada dentro del Apartado 3 del Formulario NRSRO
(favor de referirse a https://www.fitchratings.com/site/regulatory) y, por lo tanto, no está autorizada a
emitir clasificaciones en representación de la NRSRO.
TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES
SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMÁS, LAS
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ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/CHILE. LAS
CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE
SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE
CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA
CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN
TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH
PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A
TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE
https://www.fitchratings.com/site/pr/10058583 4/51/4/2019 [ Press Release ] Fitch Ratifica a Plaza en ‘AA(cl)’; Perspectiva Estable
LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO
WEB DE FITCH.
Metodología(s) Aplicada(s)
Metodología de Calificaciones en Escala Nacional (pub. 02 Aug 2018)
(https://www.fitchratings.com/site/re/10038720)
Metodología de Calificación de Finanzas Corporativas (pub. 14 Sep 2017)
(https://www.fitchratings.com/site/re/902891)
Vínculo de Calificación entre Matriz y Subsidiaria (pub. 06 Dec 2018)
(https://www.fitchratings.com/site/re/10049442)
Divulgación Adicional
Solicitation Status (https://www.fitchratings.com/site/pr/10058583#solicitation)
Política de Endoso Regulatorio (https://www.fitchratings.com/regulatory)
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Commission) como una Organización que Califica Riesgo Reconocida Nacionalmente (Nationally
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