La mediació com a resolució de conflictes - REVISTA PROFESSIONAL DELS ADMINISTRADORS DE FINQUES COL LEGIATS - AFCCirculars
←
→
Transcripción del contenido de la página
Si su navegador no muestra la página correctamente, lea el contenido de la página a continuación
SEG ON
TR IMESTR E
2021
127
REVISTA PROFESSIONAL DELS ADMINISTRADORS DE FINQUES COL·LEGIATS
La mediació
com a resolució
de conflictes
H E M E R O T E C A
ARA MÉS FÀCIL
Amb el teu usuari d’Intranet del Col·legi
consulta tota la informació de les revistes Consell
codi amb
Escaneja el e
l’smartphon
la tauleta o
www.revistaconsell.com
Sumari
6 12 20
Editorial Reportatge
05 Com deiem ahir… 20
La mediació com a resolució de conflictes,
per Enrique Vendrell Santiveri per Emma López Solé
Professió Mediació
06
Què demanem al nou Govern?,
24
El valor del respecte. Inspirar-nos en la
per Carles Sala Roca
mediació per optimitzar les negociacions,
10
L’autoconsum d’energia solar per Mercedes Tarrazón Rodón
compartit ja és una realitat a
25
El CEMCAF col·labora amb MEDIEM
Barcelona, per Cristina Castells
per impulsar la mediació en l’àmbit de
Blanco
l’habitatge
Arrendaments urbans Fiscal
14 La Llei 11/2020 i la validesa
26
El projecte de Llei de mesures de
de les clàusules “Berlín”, per
prevenció i lluita contra el frau fiscal i la
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres
modificació de la base imposable
de diversos impostos, per Cristina
Propietat horitzontal Martínez Blanco
16 Juntes telemàtiques en temps
de pandèmia i nou Decret Llei
Activitat Col·legial
53/2020, del 22 de desembre de no 29 Barcelona-Lleida
obligatorietat de celebració de juntes, 36 Girona
per Vicente Magro Servet 38 Tarragona
Jurisprudència
41 Jurisprudència al dia
REVISTA PROFESSIONAL DELS ADMINISTRADORS DE FINQUES COL·LEGIATS
Edita: Fundador: Taula de Redacció: Disseny i producció editorial: Nota: Aquesta publicació no respon, en cap dels
aspectes, del contingut dels textos o articles que
Consell de Col·legis Territorials Esteve Dilmé i Gelada Carles Sala Roca Finder & Wilber, Tuset 19, Entresòl ens poden ser facilitats, la responsabilitat dels quals
d’Administradors de Finques de Carmen Gil Alós 08006 Barcelona serà íntegrament dels seus autors. Prohibida la
Catalunya. Mallorca, 214 Directora: Francesc X. Quintana Roig Tel.: 93 414 33 38 reproducció total o parcial dels articles sense au-
torització prèvia per escrit de l’autor i de la revista.
08008 Barcelona Sílvia Borràs Gras Rosa M. Marco Bujeda www.finderandwilber.com
Tel.: 93 451 02 02 Publicitat: Esta publicación no responde, bajo ningún aspecto,
redaccio@revistaconsell.com Consell Directiu: Finder & Wilber del contenido de los textos o artículos que nos pue-
den ser facilitados, cuya responsabilidad será ínte-
Distribuïda als següents col·legis Enrique Vendrell Santiveri Loreto Jiménez Tel.: 619 402 622 gramente de los autores de los mismos. Prohibida la
professionals: Barcelona-Lleida, Àngel Torramilans Soler Tel.: 93 414 33 38 reproducción total o parcial de los artículos sin previa
Girona, Tarragona i Baleares. Fabián C. Huguet Tous Depòsit Legal B 3, 535-90 ljimenez@finderandwilber.com autorización por escrito del autor y de la revista.
Editorial
Enrique Vendrell
President del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida
COM DÈIEM AHIR... COMO DECÍAMOS AYER…
L es circumstàncies i els companys de la Junta de Govern han
propiciat que de manera accidental hagi hagut d’assumir de
nou el relleu en la Presidència d’Anabel Miró, a la qual des
d’aquí vull fer-li arribar tot el nostre afecte i agraïment pel seu
esforç i dedicació absolutament generosa a la professió durant
L as circunstancias y los compañeros de la Junta de Gobierno
han propiciado que de forma accidental haya tenido que
asumir de nuevo el relevo en la Presidencia de Anabel Miró,
a la que desde aquí quiero hacerle llegar todo nuestro cariño y
agradecimiento por su esfuerzo y dedicación absolutamente
dos anys molt complexos. generosa a la profesión durante dos años muy complejos.
Durant aquests temps de crisis, el dret a un habitatge digne s’ha Durante estos tiempos de crisis, el derecho a una vivienda digna
convertit en una de les principals exigències socials i de l’agenda se ha convertido en una de las principales exigencias sociales
política. La satisfacció d’aquest dret no s’ha resolt degudament y de la agenda política. La satisfacción de este derecho no se
per la falta d’un parc d’habitatge públic suficient per a atendre les ha resuelto debidamente por la falta de un parque de vivienda
situacions de vulnerabilitat econòmica malgrat l’advertiment del pública suficiente para atender las situaciones de vulnerabilidad
problema que va suposar l’anterior crisi econòmica i financera del económica a pesar de la advertencia del problema que supuso
2008. No obstant això, les administracions públiques responsables la anterior crisis económica y financiera del 2008. Sin embargo,
de generar el parc necessari per a donar compliment així al mandat las Administraciones públicas responsables de generar el parque
constitucional, van aprovant regulacions que suposen un gran necesario para dar cumplimiento así al mandato constitucional,
impacte per a privats i particulars als qui es trasllada, mitjançant vienen aprobando regulaciones que suponen un gran impacto
la imposició de greus limitacions, la responsabilitat de l’execució para privados y particulares a quienes se traslada, mediante la
de polítiques assistencials que són pròpies de l’Administració, imposición de graves limitaciones, la responsabilidad de la ejecución
tal com ja ha declarat el TC en la seva Sentència 16/2021, de de políticas asistenciales que son propias de la Administración,
28 de gener. A Catalunya la intensificació de les obligacions a tal y como ya ha declarado el TC en su Sentencia 16/2021, de
propietaris d’habitatges s’ha posat especialment de manifest amb 28 de enero. En Cataluña la intensificación de las obligaciones a
les Lleis 24/2015, 4/2016, els Decrets llei 17/2019 i 1/2020 i més propietarios de viviendas se ha puesto especialmente de manifiesto
recentment amb la Llei 11/2020 de contenció de rendes i la seva con las Leyes 24/2015, 4/2016, los Decretos Leyes 17/2019 y
modificació pel Decret llei 50/2020, i a més ho ha fet marginant del 1/2020 y más recientemente con la Ley 11/2020 de contención
diàleg i del debat a tot al sector de la propietat al qual representem de rentas y su modificación por el Decreto Ley 50/2020, y además
en una ostentació d’escassa transparència i qualitat democràtica lo ha hecho marginando del diálogo y del debate a todo al sector
de les nostres institucions catalanes, sense dotar els recursos de la propiedad al que representamos en un alarde de escasa
necessaris per a facilitar una solució definitiva als realment afectats transparencia y calidad democrática de nuestras instituciones
pel problema de l’habitatge digne i adequat. catalanas, sin dotar los recursos necesarios para facilitar una
solución definitiva a los realmente afectados por el problema de
El més lamentable és que no observem cap voluntat de contrició la vivienda digna y adecuada.
o de rectificació del nou Govern, que ja ve avisant d’una nova Llei
catalana de lloguer i d’altres regulacions, tot i que el dret a l’habitatge Lo más lamentable es que no observamos ninguna voluntad de
precís de la concertació de tots per a trobar les millors i més diverses contrición o de rectificación del nuevo Gobierno, que ya viene avisando
solucions de col·laboració, entre elles un marc regulador estable de una nueva Ley catalana de alquiler y de otras regulaciones, a
de la normativa d’habitatge que proporcioni estímuls al lloguer i pesar de que el derecho a la vivienda precisa de la concertación
sobretot seguretat jurídica, la mobilització de sòl per a habitatge de todos para encontrar las mejores y más diversas soluciones de
social i assequible, l’aprofitament de l’oportunitat que suposen els colaboración, entre ellas un marco regulador estable de la normativa
fons europeus del NextGeneration UE i la rectificació dels errors de vivienda que proporcione estímulos al alquiler y sobre todo
reguladors comesos que lluny d’aconseguir els seus objectius seguridad jurídica, la movilización de suelo para vivienda social y
han generat grans incerteses que fins i tot frenen la baixada dels asequible, el aprovechamiento de la oportunidad que suponen los
lloguers i provoquen reticències als propietaris i inversors per a fondos europeos del NextGeneration UE y la rectificación de los
decantar-se a promoure i oferir lloguer residencial assequible i errores regulatorios cometidos que lejos de lograr sus objetivos han
estable. I donada la transcendència del problema, com és possible generado grandes incertidumbres que incluso frenan la bajada de
que no existeixi encara un Departament de l’Habitatge? los alquileres y provocan reticencias a los propietarios e inversores
para decantarse en promover y ofrecer alquiler residencial asequible
y estable. Y dada la trascendencia del problema, ¿cómo es posible
que no exista todavía un Departament de l’Habitatge?
Professió
Què demanem
al nou Govern?
L’accés a un habitatge, o evitar la seva pèrdua, s’ha
convertit en els darrers anys en una de les principals
exigències socials. La insuficiència d’un parc públic
d’habitatge que pugui donar resposta a les dificultats de
molts ciutadans per mantenir o disposar d’un habitatge
després dels diferents sotracs econòmics d’aquesta
darrera dècada, ha provocat que les polítiques públiques
d’habitatge hagin passat a tenir un lloc preeminent en
l’agenda política.
E s per això, i pel fet que la majoria de
mesures aprovades en els darrers anys
han traspassat gran part de la responsabilitat
És per tot això que davant l’inici d’una nova
legislatura volem reivindicar les següents
actuacions.
de l’execució de polítiques assistencials, prò-
pies de l’Administració, als propietaris, que els A.- Sobre la normativa
Administradors de Finques, els Agents Immo- relacionada amb les
biliaris, les Cambres de la Propietat Urbana, i polítiques d’habitatge
els Promotors de Catalunya, hem promogut un Un marc regulador estable i una refosa de la
document que conté una sèrie de demandes normativa d’habitatge que ofereixi seguretat
molt concretes al nou govern català i del que jurídica a totes les parts.
us en fem una síntesi en aquest reportatge. A Catalunya, hi ha una gran inseguretat jurídica
per la poca durada de l’estabilitat de les nor-
Nostre és el convenciment que, com a repre- mes relacionades amb habitatge, a més, de les
sentants del sector professional, de la promo- constants modificacions, moltes d’aquestes
ció i de la gestió immobiliària, ens reafirmem regulacions han estat qüestionades davant
en què el sector immobiliari no és el problema el Tribunal Constitucional, amb les constants
per l’accés o l’estabilitat de les famílies en el suspensions o anul·lació de l’aplicació de les
seu habitatge habitual, sinó tot el contrari, es- regulacions proposades.
tem convençuts que les nostres associacions,
professionals, empreses i propietaris als quals És per això, que demanem garantir un marc
representem som part de la solució, tant pel regulador perdurable que reforci no tan sols la
Carles Sala Roca
que fa a la provisió d’habitatge a la ciutadania, seguretat jurídica, sinó que permeti la inver-
Advocat
com en què aquesta pugui mantenir-s’hi. sió sostenible en el sector de la construcció
Assessor Jurídic CCAFCAT
6
residencial. Aquesta estabilitat, hauria de veu- catalana, tal com fixa la disposició final primera
re’s referendada mitjançant una refosa de la de la llei 11/2020, tan sols pot comportar Les nostres
normativa d’habitatge, acció que considerem
imprescindible per superar la dispersió actual.
una nova confrontació competencial entre
l’Estat i la Generalitat, tal com ens avança per
associacions,
unanimitat el Consell de Garanties Estatutà- professionals,
Modificar determinades imposicions als pro- ries en els seus dictàmens en matèria sobre
pietaris realitzades per la Llei 24/2015 i els legislació civil (Dictàmens 4/2019 i 7/2020), empreses i
Decrets llei 17/2019 i 1/2020.
El conjunt de les normes aprovades en els
i tal com s’explicita en l’acord Estat-Genera-
litat (signat l’octubre 2018), en el que els dos
propietaris
darrers anys, incideixen d’una forma especial governs coincideixen en el fet que qualsevol als quals
sobre les obligacions als propietaris. En aquest intent de regulació dels arrendaments urbans
sentit demanem, entre altres, modificacions és competència de l’Estat, i per tant l’únic pro- representem
en la definició arbitrària de gran tenidor, el
lloguer social obligatori, que amb unes rendes
cediment legislatiu possible per impulsar-ho
des de Catalunya ha de seguir la via de l’art.
som part de la
molt minses -en molts casos inferiors als 50€- 87.2 CE. És per tot això, i també pel delicat solució, tant
100€- suposen taxes de descompte superior context i la nova situació d’inseguretat jurídica
al 80%-90% respecte dels preus de lloguer de que es crearia, que no podem mostrar-nos a pel que fa a
mercat, i sense cap altra tipus de compensació
al propietari, o la indispensable modificació
favor d’aquesta regulació.
la provisió
de la protecció que l’actual legislació fa de d’habitatge a
l’ocupació il·legal. B.- Sobre els recursos
econòmics destinats a la ciutadania,
polítiques d’habitatge i el seu
La inoportunitat d’una llei de contenció de
rendes i d’una llei de lloguer catalana. destí com en què
Les nostres entitats ens hem manifestat en S’ha d’incrementar el pes en el pressupost aquesta pugui
contra de la necessitat generalitzada i la fór- per a habitatge fins a l’1,5% del PIB.
mula escollida pel legislatiu català per intentar Si bé hem afirmat que la matèria d’habitatge mantenir-s’hi
contenir l’increment de les rendes de lloguer. apareix, de forma recurrent, com una de les
Més enllà dels efectes sobre el mercat de llo- disciplines més prioritàries i més complexes
guer, explicitats per economistes de qualsevol de resoldre dins de l’Estat social i democràtic
línia de pensament, la llei fa una inadequada de dret, resulta que des de l’acció dels poders
aplicació de l’índex de referència. Més enllà públics, aquesta importància ha estat menys-
d’algunes disfuncions de caràcter puntual en tinguda des del punt de vista pressupostari.
el preu de referència, aquesta disfunció es
generalitza perquè la llei no fa una aplica- Per això, conscients de la necessitat, i fent-nos
ció de l’índex atenent a la metodologia de la ressò del desequilibri del destí de recursos eco-
seva confecció. És més, no tan sols no en fa nòmics a les polítiques públiques d’habitatge
una utilització que sigui coherent amb la seva en comparació amb altres indrets d’Europa,
tècnica d’elaboració, sinó que ignora aspectes demanem que es destini al pressupost públic
essencials de l’índex que tenen un pes objectiu entre l’1% i l’1,5% de PIB, per a fer possibles
i clau en la valoració que s’ha de fer del preu polítiques sòlides i influents en matèria d’ha-
de lloguer. bitatge.
Obviar el marge superior i inferior de l’índex de Avançar cap a un dret subjectiu a l’habitatge.
referència, implica que no es tingui en compte Una part d’aquests recursos caldria desti-
en la determinació de la renda de lloguer criteris nar-los a proposar mesures per avançar cap
objectius com el manteniment i la conservació, a un dret subjectiu a l’habitatge, amb meca-
l’antiguitat de l’edifici o la planta de l’edifici on nismes similars als que ha implantat l’Estat
es troba l’habitatge. També ens manifestem francès o el País Basc. Entenem que és des
en desacord amb la interpretació que ha fet la de l’acció pública, i sense interferir ni anar
Generalitat, sobre com la llei afecta als con- en detriment dels drets dels titulars del parc
tractes signats entre els anys 1995 i 2015. d’habitatges privat, cal buscar fórmules per
facilitar l’accés a un sostre adequat a aquells
Per altra banda, és evident que l’impuls per col·lectius de la població amb més dificultats
part del Govern d’una normativa de lloguer per accedir a un habitatge.
7
Professió
Línies de suport d’accés a un nou habitatge i paràmetres de sostenibilitat, tant pel que fa a
Cal un nou a la rehabilitació (NextGeneration UE.) la nova promoció d’habitatges, com en el cas
pacte nacional Demanem que es reintrodueixin mesures de
suport a l’accés a l’habitatge com els contem-
de la rehabilitació. Així, l’aportació del sector
a l’economia es situa de forma inalterable en
per l’habitatge, plats en l’actual i en anteriors Plans pel dret els darrers anys, al voltant del 5%, amb una
a l’habitatge (tant en règim de compravenda aportació percentual a efectes d’ocupació del
en el que volem com de lloguer). Per altra banda, la rehabilitació 6% de la població activa.
ser actors ha de ser un eix essencial de les polítiques a
dur a terme sobre un parc que envelleix per Per això entenem absolutament necessari
intervinents moments. La incertesa de l’impacte sobre assolir uns cicles de promoció de fins a 25.000
l’economia que comporta l’escenari post-CO- unitats/any. Habitatges de diversa tipologia,
conjuntament VID, i l’acord sobre els fons europeus de suport habitatges lliures i protegits, en règim d’accés
amb els vinculats al programa NextGeneration EU, són
una oportunitat per a tot el sector i també
en lloguer, venda, dret de superfície, cessió d’ús
o copropietat. Xifra que entenem sostenible,
representants per al ciutadà. La reactivació de la construcció allunyada de l’etapa d’excés de l’expansió im-
residencial, tant pel que fa a la rehabilitació mobiliària (1998-2008) quan es van arribar a
dels diferents com la promoció d’habitatge assequible passen iniciar més de 100.000 unitats/any.
nivells i pels programes Next-Generation Catalonia i
rehabilitem.cat, que ofereixen sens dubte un Assolir la xifra de nova promoció esmentada,
àmbits de marc que fa inexcusable aquest gran acord i tenint en compte que suposa tan sols una
entre el sector públic i privat, per a facilitar taxa de poc més de 3 habitatges/1.000 ha-
governança de l’aplicació d’aquests fons en l’àmbit de la cons- bitants, significaria una generació de més de
l’Administració trucció residencial que ajudi al rellançament
de l’economia.
60.000 llocs de treball i una recaptació fiscal
pel conjunt de les Administracions superior
als 1.500 milions d’euros.
C.- Sobre la col·laboració
entre els sectors públic La importància de la nova promoció és evident
i privat, i un nou Pacte perquè es generen llocs de treball tant de forma
Nacional d’Habitatge directa (1,6 llocs per habitatge) com indirecte
Demanem un gran acord de col·laboració (fins a 2,4 llocs de treball per habitatge).
publicoprivat per al rellançament sostenible
de la promoció de nou habitatge. És per aquests motius que demanem un acord
Després del col·lapse del sector immobiliari per plurianual entre el sector i l’Administració, que
la crisi econòmica i financera de 2008, el sector estableixi els canals i mesures de col·laboració
de la construcció residencial no ha recuperat per a la promoció d’habitatge especialment a
uns nivells d’activitat que estiguin dins dels preu assequible i social.
8
les actuacions, abans i després de la promoció
Mobilització del sòl reservat per a destinar
/ rehabilitació d’immobles residencials. Si bé, la
a habitatge assequible i social.
queixa és generalitzada tant en les actuacions
En els darrers anys, ha caigut significativament
lliures com les protegides, aquestes formalitats
la producció de nous habitatges. Especialment
s’aguditzen quan l’actuació compta amb suport
important ha estat la falta de promoció d’ha-
públic. No resulta lògic que sovint aquests
bitatge protegit, especialment per una baixa
tràmits, previs o posteriors, tinguin una durada
activitat de les administracions locals, quines
superior al que suposa el desenvolupament
promotores públiques no van poder remuntar
material de la pròpia actuació en si, bé sigui
la crisi de 2008.
de construcció o rehabilitació de l’immoble.
A la baixa producció del sector públic, cal su-
Demanem l’adopció de mesures de simplifi-
mar-hi que són les administracions locals les
cació i agilitat administrativa, en especial en la
que retenen la immensa majoria de sòl dispo-
concessió de llicències d’edificació, tramitació
nible per construir nous habitatges protegits.
de planejaments, i l’obtenció de les qualificaci-
ons en el cas de l’habitatge protegit, així com
Per tant, aquest és un moment oportú per im-
altres requeriments dels diferents nivells de
pulsar el desenvolupament d’aquest sòl ociós
l’Administració, en especial en les actuacions de
i complir amb l’objectiu per al qual s’ha cedit,
promocions d’habitatge assequible i social, i les
que és la promoció d’habitatges protegits a
accions de rehabilitació-renovació recolzades
preus assequibles per al conjunt de la població.
per l’Administració.
És una prioritat essencial doncs en aquest
Per un nou Pacte Nacional d’Habitatge.
gran acord de col·laboració publicoprivada,
Com entitats i associacions, i amb la voluntat
la necessitat de mobilitzar, gestionar i posar
d’un pacte transversal i ampli per a buscar les
a disposició sòl de reserva per a operacions
millors solucions al dret a l’habitatge, entenem
d’habitatge social i assequible. És en aquest
que cal un nou pacte nacional per l’habitat-
sentit que es demana que formi part d’aquest
ge, en el que volem ser actors intervinents
acord les mesures que calguin per accelerar i
conjuntament amb els representants dels
fer efectiva aquesta activació.
diferents nivells i àmbits de governança de
l’Administració amb capacitat dispositiva i/o
La quantificació que s’ha fet en diferents ocasi-
pressupostària en el sector de l’habitatge,
ons, ens demostra que hi ha previsió suficient
totes les entitats i associacions -públiques
de sòl de reserva per a fer front a la demanda
i privades- representatives del sector social,
d’habitatge assequible. Cal avaluar quines són
professional i/o empresarial relacionades amb
les actuacions més eficients per accelerar la
el sector, i el sector financer.
creació d’una nombrosa oferta d’habitatge
assequible i social.
Aquest pacte hauria de fer possible la con-
certació de les actuacions i la seva dotació
A més, aquest acord, hauria d’alliberar de més
pressupostària per a fer viable el conjunt d’ac-
obligacions als titulars de les promocions d’ha-
tuacions que consten en el present document
bitatge lliure, ja que en aquest àmbit del sòl,
i l’avenç cap al veritable compliment del dret
és el sector privat el que assumeix en gran
a un habitatge digne i adequat.
mesura el cost de les polítiques d’habitatge
cedint gratuïtament el percentatge dels sòls
obligatoris dels nous planejaments urbanís-
• Consell de Col·legis d’Administradors de Finques
tics per a destinar-los a habitatge protegit.
de Catalunya.
En definitiva, en els nous desenvolupaments
• Consell de Cambres de la Propietat de Catalunya.
urbanístics el sòl destinat a polítiques públiques
• Consell Català de Col·legis d’Agents de la
l’acaba pagant els promotors/compradors dels
Propietat Immobiliària.
habitatges lliures.
• APCE – Associació de Promotors de Catalunya.
Per una Administració àgil.
Freqüentment els nostres associats, professi- La jurisprudència que s’indica
onals i empreses, posen de relleu l’excés de la la trobaràs a l’hemeroteca
durada i de tràmits administratius a realitzar en www.revistaconsell.com
9
Professió
L’autoconsum d’energia
solar compartit ja és una
realitat a Barcelona
La crisi climàtica afecta les nostres vides i ens afectarà
molt més. Segons els escenaris analitzats, es preveuen
increments de temperatura importants, amb més onades
de calor respecte a la situació actual, disminució de la pluja
acumulada i altres conseqüències que afectaran la ciutat i
la salut i qualitat de vida de les persones.
D avant aquesta situació, Barcelona va
presentar el 15 de gener de 2020 la
Declaració d’emergència climàtica, per reforçar
està clar és que cal continuar fent i el repte és
trobar la manera de fer-ho possible.
i accelerar les accions previstes en el Pla Clima Les ciutats són un dels àmbits on es pot fer un
de Barcelona 2018 - 2030, així com la contribu- progrés més important en la transició ener-
ció de la ciutat a la reducció d’emissions globals, gètica, ja que representen el 75% del consum
incrementant l’ambició, tot posant com a fita mundial d’energia i el 80% de les emissions de
la reducció l’any 2030 d’un 50% les emissions CO2e-. Per tant, les ciutats tenen un paper clau
de gasos amb efecte hivernacle respecte els en aquest repte.
valors de 1992, el que implica reduir de l’ordre
d’1.950.000 tones de gasos d’efecte hivernacle, Barcelona, com a ciutat densa, mediterrània
i ser neutre en carboni l’any 2050. i compacta, consumeix poca energia i genera
poques emissions comparades amb altres
En aquest sentit, el repte que tenim davant ciutats, però té molt camí per recórrer. Aquesta
és molt gran, i encara ho serà més, tenint en situació és deguda al fet que la major part
compte la situació que ens trobarem a partir de l’energia consumida a la ciutat es genera
d’ara, atesa la crisi social i econòmica que deri- fora de Barcelona i té un origen nuclear (50%),
varà de l’actual crisi sanitària. La realitat serà essent d’origen renovable únicament un 5%. El
diferent, ens trobarem amb una societat més mateix succeeix amb altres productes i béns
vulnerable, amb pitjor situació econòmica, que de consum, que provenen de fora de la ciutat,
donarà valors a aspectes diferents, alhora que el que provoca que s’indueixin emissions fora
amb una societat que ha utilitzat molt el seu del territori.
habitatge i ha pogut visibilitzar deficiències
importants. Així doncs, cal fer una aposta decidida per la
generació renovable a la ciutat, cal fer un salt
La crisi sanitària ens ha fet actuar a reacció i d’escala en aquest sentit, aprofitant qualsevol
Cristina Castells Guiu sense marge; la crisi climàtica ens ofereix cert oportunitat per generar energia a partir de
Directora d’Energia i
marge d’impulsar una acció pensada i plani- l’aprofitament dels recursos existents, tant
Qualitat Ambiental a ficada, però el context ens obliga a repensar renovables com residuals, alhora que millorar
l’Ajuntament de Barcelona les estratègies i formes d’intervenció. El que les condicions dels edificis i infraestructures i
10Imatge dels mòduls ubicats a coberta a carrer Huelva
l’ús que es fa de l’energia, amb més consciència tirar endavant nous projectes i instal·lacions
de l’impacte ambiental que deriva dels nostres
hàbits de consum.
i posar totes les eines a l’abast per fer-ho
fàcil i viable.
L’Ajuntament
de Barcelona
Volem una ciutat on l’autogeneració i l’au- El repte és assolir la necessitat que tothom
toconsum estigui generalitzat i esdevingui ens plantegem la possibilitat d’aprofitar qual- en la darrera
quotidianitat, amb un model energètic just,
democràtic i renovable, que ens permeti ser
sevol espai disponible a la ciutat per generar
energia. L’objectiu és continuar fent i crear
convocatòria
renovables i neutres en carboni l’any 2050, on quotidianitat, trencant les barreres que ens de subvencions
la ciutadania tingui un paper cabdal i entomi puguem anar trobant, canviar paradigmes,
el lideratge. crear les condicions necessàries per poder a la
La realitat avui
canviar les percepcions i generar seguretat:
“generar energia en el nostre entorn és pos-
rehabilitació
Des del mes d’abril del 2019 (Reial Decret sible, existeixen solucions tècniques viables, d’edificis
244/2019, de 5 d’abril ) per primera vegada però cal donar les garanties d’una execució
es normalitza l’autoconsum compartit, regu- correcta i un funcionament optimitzat”. residencials,
lant-se les condicions administratives, tècni-
ques i econòmiques de l’autoconsum d’energia És per això que creiem important donar a
va oferir un
elèctrica, el que representa una oportunitat conèixer casos d’èxits, projectes que s’han ajut del 50% en
per a donar resposta a l’estratègia clarament definit en l’entorn de comunitats de veïns, que
determinada d’impuls a la generació energètica han pensat que la generació a prop era una instal·lacions
local i renovable. oportunitat i on es va buscar assessorament
i acompanyament i s’han fet realitat.
solars. A més,
El nou context social i econòmic suposa, però s’ofereixen
repensar i definir bé totes les eines necessàries Alguns casos d’èxit
per maximitzar el potencial que la ciutat ens Es tracta de comunitats de veïns que han in- bonificacions
ofereix en l’àmbit de generació renovable i lo-
cal, tant per l’impuls d’instal·lacions municipals
corporat panells solar fotovoltaics on l’energia
generada s’utilitza per abastir elèctricament els
fiscals
com d’instal·lacions privades. Cal comptar amb usos comunitaris de l’escala i per ús individual
el sector per tal de trobar la millor manera de de cada pis.
11Professió
Imatge dels mòduls ubicats a coberta a carrer Europa
Finca del número 108 del carrer Huelva És important tenir molt present, que no ens han
La crisi Ha col·locat una instal·lació que té una potència
de 27 kW i una generació estimada de 32.400
de fer por els excedents que es puguin generar,
ja que aquesta energia no es perd, ni es regala a
climàtica kWh/any. En aquest cas, va ser una proposta la xarxa. Hi ha diferents opcions per gestionar-la
d’un veí i van ajudar el tècnic de capçalera i com: vendre-la a la xarxa, compensar-la des-
ens ofereix l’administrador de finques. Es va presentar comptant-ne el valor del preu final de la factura
cert marge com una oportunitat mediambiental que,
alhora, aporta es alvis econòmics: la despesa
elèctrica o emmagatzemar-la en bateries.
d’impulsar una de la comunitat suposava 5 mil euros a l’any, Per tant, ens trobem en un moment en què
i apostant per la instal·lació de panells solars, entenem que les solucions tècnicament són
acció pensada aquesta despesa es redueix, en alguns casos, viables i profitoses, cal assegurar que el dis-
i planificada, de manera molt significativa. Però, és important
destacar que no sols s’aconsegueixen estalvis
seny, l’execució i l’operativa, la desenvolupen
professionals i, per tant, la instal·lació serà la
però el context en la despesa de la comunitat, sinó també en millor per respondre a les necessitats de la
la factura elèctrica de cada habitatge. comunitat de veïns.
ens obliga a
repensar les Comunitat de Veïns del carrer Europa:
En aquest cas s’ha fet una instal·lació de
No obstant això, som conscients que cal fa-
cilitar la inversió inicial i, en aquest sentit, els
estratègies 16,53 kWp amb una generació anual estima- ajuts i bonificacions que s’ofereixen des de
da de 19.836 kWh. En aquest cas la instal·lació l’Ajuntament de Barcelona en aquest àmbit
i formes també és per autoconsum d’escala i dels veïns, poden ajudar a entomar la decisió. Concreta-
d’intervenció on el 70-80% de l’energia que es genera abas-
teix les despeses de la comunitat, però, a més
ment, l’Ajuntament de Barcelona en la darrera
convocatòria de subvencions a la rehabilitació
a més, també aprofiten la quantitat restant d’edificis residencials, va oferir un ajut del 50%
per a repartir-la entre tots els propietaris. En en instal·lacions solars. A més, s’ofereixen bo-
aquest cas, els veïns es beneficien de l’energia nificacions fiscals: s’aplica un descompte del
equivalent al que consumeix una nevera. “Fent 50% en l’IBI els tres primers anys posteriors
el repartiment, així no generem excedents, i a la inversió, i un descompte del 95% en l’ICIO
d’aquesta manera, cap veí se sent perjudicat als veïns que participin en la inversió de noves
si ha estat uns mesos fora de casa”. instal·lacions de generació solar voluntàries en
12els seus edificis. Només amb les bonificacions, L’Ajuntament de Barcelona fa una aposta clara
la recuperació de la inversió es produeix quasi per impulsar l’autoconsum compartit i treballa
sempre entorn dels 3 i 5 anys. per tal d’aconseguir les eines, el recolzament
i el suport per tal de poder-ho fer fàcil i viable
Destacar també que hi ha diferents línies de en el moment que es consideri l’autoconsum
finançament que poden ajudar a impulsar compartit en una comunitat de veïns com una
aquestes instal·lacions en cas de no disposar idea interessant a analitzar. Per tant, l’Ajunta-
de capacitat d’inversió inicial, com podria ser ment de Barcelona, via l’Agència d’Energia de
un model de microfinançament o finançament Barcelona, ens oferim a donar-vos tot aquell
participatiu, més enllà del finançament tradici- suport que necessiteu: en el coneixement del
onal. Aquest tipus de fórmules permeten dur recurs energètic disponible, en la cerca de pro-
a terme la inversió aconseguint que els veïns fessionals, en la definició del projecte, en la millor
no hagin de suportar inicialment cap despesa. manera de gestionar l’energia generada i en
En el cas del microfinançament o crowdlending possibles vies per suportar la inversió inicial, en
es basa en les aportacions econòmiques de definitiva, en acompanyar-vos en tot el procés,
persones que volen ajudar a tirar endavant un utilitzeu-nos: autoconsum@bcn.cat.
projecte concret (aquesta va estar una opció
que van escollir els veïns del carrer Huelva per La jurisprudència que s’indica
finançar el projecte). la trobaràs a l’hemeroteca
www.revistaconsell.com
13Arrendaments urbans
La Ley 11/2020 y la validez
de las cláusulas “Berlín”
La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes
en materia de contención de rentas en los contratos de
arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley
18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas
a la protección del derecho a la vivienda, que establece
una limitación en los precios de alquiler de viviendas en las
áreas de mercado tensionado declaradas en Cataluña, ha
sido impugnada ante el Tribunal Constitucional por recurso
que denuncia su inconstitucionalidad fundamentado en un
conflicto de distribución competencial.
E l recurso ha sido admitido a trámite por
Resolución de 21 de enero de 2021, pero
no tiene efectos suspensivos y por consiguiente
Este pacto ha sido denominado en lenguaje colo-
quial como “Cláusula Berlín” porque los arrenda-
dores lo empezaron a introducir en los contratos
esta Ley se encuentra actualmente en vigor. de arrendamiento de viviendas sitas en la región
de Berlín. Tal y como ha ocurrido en Cataluña se
El Tribunal Constitucional si estima el recurso había promulgado para esta región una normativa
debería pronunciarse sobre si los efectos de dicha limitadora de los precios de alquiler. Un tribunal
nulidad se producen “ex tunc” o “ex nunc”, esto elevó cuestión de inconstitucionalidad al Tribunal
es desde la sentencia que la declare o desde su Constitucional alemán sobre la competencia de
entrada en vigor. Berlín para aprobar esta norma. Lo interesante del
caso es que este tribunal alemán ha reconocido
Esta es una cuestión jurídica de gran trascen- que en caso de declararse la inconstitucionalidad
dencia en relación con lo que se expondrá en de esta norma el arrendador tendrá la posibilidad
este artículo y asimismo para la cuantificación de de reclamar las diferencias de rentas no percibi-
eventuales reclamaciones de los arrendadores das, y con efectos retroactivos.
contra la Administración respecto de las rentas
que una norma legal imperativa, declarada nula II. - Se plantea en estos momentos un debate
y expulsada del ordenamiento jurídico, les habría jurídico acerca de la validez o nulidad de este
impedido percibir. tipo de pactos, habida cuenta que nuestra Ley
de Arrendamientos Urbanos, en su título II prevé
I.- Ante la posibilidad de que la Ley 11/2020 sea un régimen tuitivo, protector, del arrendamiento
declarada inconstitucional se ha popularizado de vivienda, limitando la autonomía privada para
el uso de una cláusula en los nuevos contratos la regulación de este tipo de contratos.
sujetos a esta normativa que establece una renta
de aplicación subsidiaria a la fijada por la Ley, que Como punto de partida hay que señalar que la
Alejandro Fuentes-Lojo se aplicaría si la sentencia del Tribunal Consti- LAU en su artículo 17.1 reconoce la libertad de
Lastres tucional declarase la nulidad de la limitación de las partes para fijar la renta inicial. El art. 6 de
Advocat rentas impuesta esta ley. la Ley 11/2020 deroga en la práctica para los
14arrendamientos de viviendas sitas en Cataluña su aplicación efectiva depende del cumplimiento
esta norma legal estatal en cuanto impone con
carácter imperativo una renta máxima que no
de una condición suspensiva, de un hecho futuro
e incierto que no depende de la voluntad de las
La cláusula
se puede superar, aunque las partes quieran partes (art. 1115 del Código Civil). “Berlín” si
convenir una renta superior. Incluso en el caso de
prórroga contractual o renovación del contrato 4.ª - Porque, si bien la Ley 11/2020 tiene ca- se incorpora
preexistente entre las mismas partes (Disposición
Transitoria 1.ª de la Ley 11/2020).
rácter imperativo, esta cláusula no la vulnera
ya que la renta que se pacta como exigible
al contrato
durante su vigencia es la que respeta los lí- determinándose,
El principal argumento de quienes pregonan la mites cuantitativos exigidos por esta ley. Su
nulidad de las cláusulas “Berlín” estriba en que declaración de inconstitucionalidad acarrearía libremente
el art. 18.1 de la LAU, que regula la actualización
de la renta inicial, impide durante la vigencia
su nulidad, pero presumiblemente la vigencia
de las condiciones pactadas en los contratos
y de mutuo
del contrato la aplicación de incrementos en la pactados desde su entrada en vigor a falta de acuerdo, la
renta que excedan de los porcentajes de variación previsión contractual sobre los efectos de la
experimentados anualmente por el Índice de nulidad. La cláusula legítimamente cumple renta realmente
Precios al Consumo. Que por aplicación del art.
6 de la misma ley arrendaticia son nulos y se
esta finalidad para el previendo la eficacia de
otra renta de mercado, libremente convenida
querida y
tienen por no puestos los pactos adoptados por que solamente tendrá virtualidad y eficacia si aceptada por
las partes cuando afecten a normas imperativas se cumple la condición.
de la Ley, como la contenida en ese artículo 18, y las partes, pero
sean perjudiciales para el arrendatario. 5.ª - Porque la Ley 11/2020 es una ley de carácter
excepcional, de ámbito temporal y restrictiva de
que no se puede
No puedo compartir esta interpretación. la libre contratación, que no debería ser aplicada aplicar en ese
La cláusula “Berlín” si se incorpora al contrato ni para supuestos ni en momentos distintos de
determinándose, libremente y de mutuo acuer- los contemplados en ella (art. 6.2 del Código Civil). momento (por
do, la renta realmente querida y aceptada por
las partes, pero que no se puede aplicar en ese 6.ª - Porque acaecida la condición suspensiva
imperativo legal
momento (por imperativo legal limitador), y se no se produce la novación extintiva del contrato limitador)
conviene que esa renta regirá si se cumple una con anterioridad al plazo mínimo de duración del
condición suspensiva que consiste precisamente arrendamiento ya que para que se produzca esa
en que el Tribunal Constitucional resuelva declarar extinción es preciso (art. 1.204 del Código Civil)
nula por contraria a la Constitución la limitación, que así se declare terminantemente, o que la
es un pacto válido al amparo del artículo 17 de la antigua y la nueva sean incompatibles. Sería, si
LAU y del artículo 1.255 del Código Civil. se quiere, una novación meramente modificativa
de una condición del contrato, prevista por las
Por las siguientes razones: partes al contratar, que no afecta al plazo mínimo
1.ª - Porque el art. 4.2 de la LAU permite que de duración (art. 9 LAU) y respeta el derecho de
las partes convengan los pactos, cláusulas y desistimiento del arrendatario (art.11 LAU).
condiciones que tengan por conveniente en el
marco de lo establecido en el Título II de esta III. - Finalmente, a fin de que no pueda ponerse
Ley, y no es contrario a la misma fijar una renta en duda su legalidad, es necesario que se respe-
alternativa para el caso de que sea declarada ten lo establecido en otras normas jurídicas de
nula una norma legal que impide el ejercicio de aplicación a la contratación bien sea entre par-
esa libertad contractual. ticulares, y especialmente cuando el arrendador
es un profesional o empresario y el arrendatario
2.ª - Porque la aplicación de esa renta sujeta a consumidor.
condición suspensiva no es un incremento pro-
cedente de la “actualización” de la renta inicial Recordemos que la redacción de la cláusula debe
que se regula en el art. 18 LAU sino el ejercicio ser clara y trasparente, en términos simples y
por las partes del derecho a fijar libremente la comprensibles para un no profesional, que debe
renta (art. 17.1 LAU), impedido temporalmente contener la suficiente información sobre su tras-
en tanto en cuanto esté en vigor la Ley 11/2020. cendencia económica, que debe ser destacada en
el contrato de forma que no pueda pasar inadver-
3.ª - Porque esa cláusula no es contraria a la ley, a tida entre el clausulado, y que debe destacarse La jurisprudència que s’indica
la moral, ni al orden público, y respeta la legalidad especialmente para que no quede duda que ha la trobaràs a l’hemeroteca
vigente en el momento en que se pacta, ya que sido fruto del mutuo acuerdo entre las partes. www.revistaconsell.com
15Propietat horitzontal
Juntas telemáticas en tiempos de
pandemia y nuevo Decreto-Ley
53/2020, de 22 de diciembre de no
obligatoriedad de celebración de juntas
Resulta evidente que uno de los problemas más graves que
se están produciendo en la actualidad en las comunidades
de propietarios es el relativo a la necesidad de celebrar
juntas, pero las restricciones que se están poniendo
en marcha por todas las Comunidades Autónomas por
delegación del gobierno es la restricción de reuniones que
eviten la propagación del contagio del virus.
E n la Comunidad Autónoma de Cataluña la
problemática de celebrar junta telemática
es menor que en el resto del país, ya que
existe una regulación propia, por cuanto en el
Desde nuestro punto de vista sí que es po-
sible, ya que no puede impedirse esta op-
ción haciendo constar en la convocatoria
que el uso de la videoconferencia consta
art. 553.22 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo,
en estatutos y que la existencia del estado
del libro quinto del Código Civil de Cataluña,
de alarma y normativa de medidas de pre-
relativo a los derechos reales se contempla
vención anti contagio COVID determinan
que: Los estatutos pueden establecer, o la junta de
que se deba asistir solo y exclusivamente
propietarios puede acordar, que pueda asistirse por
por videoconferencia.
videoconferencia o por otros medios telemáticos
de comunicación sincrónica similar.
La problemática
El problema surge para aquellos que no hayan
Es decir, que no admite la celebración de la
modificado sus estatutos, para los que surge
junta directa, sino que es preciso aprobarla
la vía de que se mande un comunicado a los
directamente para el uso de esta vía. La cuestión
comuneros advirtiendo que, dado el estado
es que la norma dice que “pueda asistirse”, no
de la pandemia, se traslada a los comuneros
que “pueda celebrarse” íntegramente. Pero el
que, dada la situación de evitación de reu-
problema que surge ahora es que en tiempos
niones y contactos sociales, se procederá a
de COVID la necesidad es de que se pueda ce-
celebrar una junta telemática concediendo
lebrar íntegramente por videoconferencia, no
un plazo de cinco días para que se oponga
tan solo que se pueda asistir, lo que nos abre
quien así lo quiera, y en caso contrario se
la puerta al grave problema de que en aquellas
convocaría la junta para celebrarla por este
comunidades donde se haya aprobado el uso de
sistema, ante el consentimiento prestado
la videoconferencia surge la duda de si puede
Vicente Magro Servet por los comuneros por el “silencio” que han
utilizarse el acuerdo reflejado en estatutos para
Magistrado del Tribunal tenido ante la no oposición en el plazo que
hacerla íntegra por videoconferencia.
Supremo. Doctor en Derecho se les ha indicado.
16En cualquier caso es preciso una reforma a nivel sujetas al régimen de propiedad horizontal.
nacional que clarifique este tema y que, incluso, 4.3 La obligación de convocar y celebrar las
permita ex lege que se celebre una junta por juntas de propietarios en las comunidades Es preciso
videoconferencia sin necesidad de que la junta
lo apruebe, ni que se modifiquen los estatutos,
sujetas a régimen de propiedad horizontal
queda suspendida hasta el 31 de diciembre una reforma a
lo que haría más fácil reunirse y adoptar acuer- 2021, sin perjuicio de la posibilidad de cada nivel nacional
dos de temas que ahora están suspendidos, lo comunidad de convocar y celebrar la junta de
que nos lleva a recordar la gran labor realizada propietarios dentro de este plazo, de acuer- que clarifique
durante estos meses por el Consejo General
de Colegios de administradores de fincas que
do con sus circunstancias y las medidas de
seguridad que en cada momento sean de este tema y
ha solicitado a varios grupos parlamentarios aplicación, a iniciativa de la Presidencia o si que, incluso,
que se inicien las gestiones para solicitar al lo solicita al menos un veinte por ciento de las
Gobierno que apruebe una norma que así lo personas propietarias con derecho a voto, que permita ex lege
establezca, lo cual es digno de alabar la gestión
del Consejo General a la hora de reclamar esta
representen el mismo porcentaje de cuotas. La
celebración de la junta también se puede llevar que se celebre
anhelada reforma que permita las reuniones a cabo a través de los medios establecidos por una junta por
online ahora y de cara al futuro. el artículo 312-5.2 del Código Civil de Cataluña.
videoconferencia
Pero es que, además, en el pasado Congreso
Nacional de Colegios profesionales del 2018
El último presupuesto anual aprobado se
entiende prorrogado hasta la celebración sin necesidad
se presentó una propuesta de nueva LPH, que de la junta ordinaria, en la cual también se de que la junta
permitiese que los estatutos puedan estable- debe proceder a la aprobación de las cuentas
cer, o la junta de propietarios acordar, que se anteriores y a la renovación de los cargos, lo apruebe
permita asistir a las juntas de propietarios por de acuerdo con lo establecido en el artículo
videoconferencia o cualquier otra herramienta 553-15 del Código Civil de Cataluña.
telemática de comunicación sincrónica similar.
Mientras no se convoque y celebre la junta
Sin embargo, debemos entender que la opción ordinaria, se pueden tomar acuerdos sin reu-
mejor pasaría, como decimos, por la circuns- nión a instancia de la persona que la preside,
tancia de que la ley permita que se celebren di- si se cumplen los requisitos establecidos en el
rectamente sin necesidad de acuerdo previo, o artículo 312-7 del Código Civil de Cataluña».
modificación estatutaria, ya que la forma seguida
de su celebración no debería estar limitada, sino Esta medida es muy interesante, dado que
facilitada, y más en tiempos como los actuales. resuelve, por otro lado, qué respuesta dar ante
la no convocatoria de juntas cuando algunos
Ha que recordar, además que se ha aprobado comuneros ponen pegas a la celebración por
en Cataluña el Decreto-Ley 53/2020, de 22 junta telemática, o no se ponen de acuerdo al
de diciembre, de modificación del Decreto-Ley respecto, y lo que se apuesta es por esperar
10/2020, de 27 de marzo, por el que se estable- en función de esta norma.
cen nuevas medidas extraordinarias para hacer
frente al impacto sanitario, económico y social Otra fórmula fue la aprobada por este Decre-
de la COVID-19. s (BOE de 4 de febrero de 2021). to-Ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se
establecen nuevas medidas extraordinarias para
Modificación del artículo 4 del hacer frente al impacto sanitario, económico
Decreto-Ley 10/2020 y social del COVID-19, por el que se adopta-
Así, se modifica el artículo 4 del Decreto-Ley ron medidas relativas a las personas jurídicas
10/2020, de 27 de marzo, por el que se esta- de derecho privado, juntas de propietarios en
blecen nuevas medidas extraordinarias para régimen de propiedad horizontal y en las coo-
hacer frente al impacto sanitario, económico perativas catalanas. Y entre ellas que:
y social del COVID-19, que queda redactado de
la siguiente forma: “Durante la vigencia del estado de alarma,
queda admitida también la posibilidad de
«Artículo 4. Medidas aplicables a las perso- adoptar acuerdos sin reunión, a instancia de
nas jurídicas de derecho privado sujetas a las la persona que preside la junta, si se cumplen
disposiciones del derecho civil catalán y a las los requisitos establecidos en el artículo 312-7
juntas de propietarios en las comunidades del Código Civil de Cataluña.”
17También puede leer
