Memoria anual 2020 - Merlin Properties
←
→
Transcripción del contenido de la página
Si su navegador no muestra la página correctamente, lea el contenido de la página a continuación
M e m o r i a a n u a l 2 0 2 0
Memoria anual 2020
2020 ha demostrado las ventajas de la diversificación y la resistencia del modelo de negocio de MERLIN Properties.
Carta del Presidente
del Consejo 06
01 02
Estructura Evolución
organizativa del negocio
y funcionamiento
11 18
03 04
Inversiones, Valoración
desinversiones de la cartera
y Capex
28 34
05 06
Estados Hechos
financieros posteriores
38 46
07 08 Memoria
Magnitudes
EPRA
Evolución
bursátil
anual
48 50
2020
09 10
Política Acciones
de dividendos propias
54 56
11 12
Perspectivas Sostenibilidad
/ I+D / otros 60
58
APÉNDICES
13 Cálculo
magnitudes
Reconciliación
de las medidas
Listado
de activos
Plantilla EPRA alternativas de
rendimiento
70 81 85 88
6 | Memoria anual | 2020
Estimados accionistas,
Me complace presentarles la Memoria de
2020 de MERLIN Properties (“MERLIN”
o la “Compañía”). La Memoria recoge las
Cuentas Anuales y toda la información
relevante relativa al ejercicio de 2020.
2020 pasará a la historia como el año del
estallido de la pandemia Covid-19. Ha sido
un año muy duro, con consecuencias nunca
vistas en el ámbito económico. Según los
últimos estudios de la OCDE, la estimación
de desplome del PIB en España para el
ejercicio es del 11,6%
Javier García-Carranza
Presidente del Consejo
En este contexto, la Compañía,
tras un primer trimestre
que arrojaba números muy
prometedores, tuvo que adoptar,
de forma rápida, una serie de
medidas orientadas a preservar
Carta del capital y ayudar a nuestros
clientes, medidas que obligaron
Presidente a rehacer las previsiones del
del Consejo ejercicio.
Por un lado, para preservar el capital, los
planes de crecimiento Landmark, Flagship
y Best II & III se revisaron para continuar
aquellos proyectos en ejecución y con
prealquileres, y suspender por ahora la
ejecución del resto. Adicionalmente, se
decidió reducir el dividendo complementario
de 2019. El Consejo de Administración y el
equipo directivo redujeron su remuneración.
Por otro lado, MERLIN fue pionera en el
mercado al lanzar una política comercial
de apoyo a sus inquilinos, que ha tenido
una acogida extraordinaria, con un nivel
de aceptación del 92%. Esta política,
consistente en bonificaciones en la renta
|7
de distinto grado dependiendo de las • Rating crediticio. Tras el estallido de
restricciones derivadas de la pandemia, ha la pandemia y el anuncio al mercado
permitido asegurar ocupación, extendiendo de su impacto en las cuentas de 2020,
los vencimientos de contratos más allá de Standard & Poors y Moody’s revisaron
2021, ha reducido la morosidad y litigiosidad sus proyecciones financieras y modelos
a niveles marginales y, fundamentalmente, crediticios de MERLIN. Ambas agencias
ha reforzado la imagen de MERLIN y la han mantenido el rating en el mismo nivel
lealtad de su base de inquilinos. que en 2019.
MERLIN pudo asimismo medir el impacto Por líneas de negocio, oficinas ha resistido
del Covid-19 en sus cuentas para 2020 y bastante bien la difícil situación. Ha
ser la primera compañía del mercado en generado unas rentas de € 233 millones,
dar a conocer sus indicadores revisados, habiendo mantenido el nivel de rentas a
lo que suponía una reducción del flujo costa de una ligera caída de ocupación,
de caja operativo (“FFO”) por importe de acabando el año en el 91,1%. La calidad
€ 55 millones de euros, hasta situar el objetivo de la cartera y la solvencia de nuestros
revisado para el año en € 250 millones inquilinos han ayudado a resistir el ejercicio.
(€ 0,53 por acción), frente al objetivo inicial Logística ha crecido este año hasta superar
de € 305 millones (€ 0,65 por acción). a centros comerciales, empujado por la
La Compañía, a cierre de ejercicio, ha aceleración del e-commerce derivado de la
logrado superar estos objetivos revisados pandemia. MERLIN es el líder indiscutible
comunicados al mercado al inicio de en la Península ibérica, siendo la solución de
la pandemia, tras alcanzar un FFO de referencia para los mayores operadores del
€ 262 millones (€ 0,56 por acción). sector. Con € 58,9 millones de rentas en el
ejercicio, logística ha mantenido la cartera
en casi plena ocupación técnica (97,5%) y
crecimiento en rentas. Net leases, nuestra
Como resultado de las medidas división de alquileres triple netos, que
adoptadas MERLIN ha logrado incluye las sucursales arrendadas a BBVA,
ha sido el “valor refugio” del ejercicio: € 86
mantener la fortaleza de su
millones de rentas y 100% de ocupación.
balance prácticamente intacta.
La peor parte de esta crisis se la ha llevado
centros comerciales, muy afectados por
En este sentido, merece la pena destacar: cierres y restricciones de tráfico severas
en toda la cartera, que han impactado las
•S
olvencia. Se ha cerrado 2020 con una ventas de los inquilinos, con una caída del
deuda neta de € 5.268 millones cuyo 37% con respecto al año anterior. Gracias
plazo medio de vencimiento es de a la política comercial comentada, tras
6 años, no teniendo ningún vencimiento las bonificaciones en rentas concedidas
hasta mayo de 2022. El apalancamiento a nuestros inquilinos, la tasa de esfuerzo
se ha situado en un 39,9%, en línea con el se ha mantenido en niveles saludables, el
del ejercicio anterior. 12,9%, muy parecida a la existente antes
del estallido de la pandemia. Las rentas
•L
iquidez. La Compañía cuenta con una brutas de € 114,4 millones llevaron asociadas
posición de efectivo y equivalentes, a 31 bonificaciones de € 40,7 millones para unas
de diciembre de 2020, de € 467 millones, rentas netas de € 73,7 millones.
y una línea de crédito no dispuesta por
importe de € 700 millones.
8 | Memoria anual | 2020
La Compañía ha avanzado Adicionalmente, hemos propuesto la
significativamente en el ámbito de reducción del Consejo de Administración a
sostenibilidad en 2020, mejorando la 13 miembros, tras la salida de D. John Gómez
eficiencia energética de sus activos Hall, por razones personales. Aprovecho la
conforme avanza su programa de ocasión para agradecer al Sr. Gómez Hall
certificación LEED/BREEAAM de sus la excelente labor realizada estos años y su
edificios. Asimismo, en 2020 se han lanzado contribución a la mejora de la Compañía en
importantes proyectos: la instalación de todos sus aspectos.
paneles solares en las cubiertas de activos
preparados para ello, el plan de regeneración Finalmente, deciros que nos enfrentamos
urbana de AZCA, llamado RENAZCA, y, en a un 2021 todavía muy afectado por la
movilidad sostenible, el proyecto de logística pandemia pero lo afrontamos con la
de última milla e instalación de cargadores serenidad que nos da un balance de
eléctricos en aparcamientos. Este esfuerzo situación robusto y una posición de liquidez
ha sido reconocido por GRESB, que ha holgada. La diversificación de MERLIN
otorgado una nota del 78% a la Compañía, ayuda a compensar riesgos, la cartera tiene
por encima de sus comparables, y por una calidad que fortalece su resistencia y el
EPRA, que ha concedido la medalla oro en calendario de vencimientos de contratos en
sostenibilidad a MERLIN. 2021, por debajo del 10%, permite afrontar
este ejercicio con tranquilidad.
Conscientes de la creciente Un año más quiero dar las gracias a los
importancia de la sostenibilidad accionistas de MERLIN Properties por su
confianza y apoyo sin la que no sería posible
en la Compañía, hemos todo lo que hacemos.
constituido una comisión
Muchas Gracias.
delegada del Consejo, la Comisión
de Sostenibilidad, para impulsar
y canalizar las iniciativas en
materias de medio ambiente,
sociales e innovación dentro de
la Compañía.
En MERLIN Properties trabajamos teniendo
en cuenta todos los “stakeholders” de la
compañía, accionistas e inversores, clientes,
proveedores y trabajadores, estamos
convencidos que el éxito de una empresa
se basa en el equilibrio entre todos ellos
y en que nuestra labor como empresa
resulte en un beneficio para la sociedad. En
este sentido, el Consejo de Administración
aprobó la compra por la Compañía de
ocho robots de última tecnología para la
realización de pruebas masivas PCR de
diagnóstico para la detección del COVID 19.
DE UN VISTAZO
2020 ha demostrado las ventajas de la diversificación y la resistencia de nuestro modelo de
negocio. Las métricas financieras y operativas clave como la ocupación (94,2% -57 pbs vs 2019)
y las rentas LfL (+0,4% vs 2019) se han mantenido en línea. La generación de flujo de caja
(262,4 millones de euros en FFO, -16,2% vs 2019) es mejor de lo esperado pero se ha visto
afectada por las bonificaciones en renta por Covid-19 y los activos vendidos.
RENTA BRUTA Y RENTA NETA
Rentas brutas sólidas. Rentas netas afectadas
por la política comercial en retail. RENTA BRUTA RENTA NETA
500 526 503
€ 503m (-4,3% vs 2019) 469
351
RENTA BRUTA 474 512
453 441
€ 441m (-13,8% vs 2019)
RENTA NETA
2016 2017 2018 2019 2020
FFO / AFFO
El FFO ha superado la indicación actualizada FFO pa AFFO pa
dada al mercado. Disminución frente al ejercicio
2019 debido a las bonificaciones en renta por
0,67
Covid-19 y a los activos vendidos. 0,62
0,60 0,61
€ 262m o € 0,56 pa (-16,2% vs 2019) 0,58 0,58
0,65 0,56
FFO 0,53
€ 248m o € 0,53 pa (-18,4% vs 2019)
AFFO 2016 2017 2018 2019 2020
NAV Y NTA
El EPRA NTA continua con crecimiento positivo.
15,68
€ 15,46 (+0,5% vs 2019) EPRA NAV EPRA NTA 15,60
14,81 15,46
EPRA NTA pa 15,39
+0,5% 13,25
Crecimiento del GAV (con capex) 11,23
(0,6%)
Crecimiento del GAV LfL
2016 2017 2018 2019 2020
ENDEUDAMIENTO
El apalancamiento y el coste de la deuda Ratio de endeudamiento Coste medio de la deuda
en línea general con 2019.
39,9% 45,5%
43,6%
Ratio de endeudamiento (LTV)(1) 40,7% 39,5%(2) 39,9%(1)
1,80% spot 2,26% 2,23%
2,13%
(2,12% incluyendo costes de cobertura) 2,09% 2,12%
Coste medio de la deuda
2016 2017 2018 2019 2020
(1)
41,1% excluyendo los costes de transferencia.
(2)
40,6% excluyendo los costes de transferencia.
01
Estructura
organizativa
y funcionamiento| 11
Estructura organizativa y funcionamiento
Estrategia
MERLIN Properties Socimi, S.A. (en adelante, gestión enfocada y rotación selectiva de
“MERLIN” o “MERLIN Properties” o la activos inmobiliarios patrimoniales en los
“Sociedad”) es una compañía cuyo principal segmentos de perfil de riesgo moderado
objetivo es generar retorno sostenible (“Core” y “Core Plus”).
al accionista a través de la adquisición,
1
Core
2
Estructura
3
Política de
4
Uno de los
5
Mejores
& core plus de capital dividendos: REITs prácticas
españa y “investment 80% del más eficiente en gobierno
portugal grade” AFFO en costes del corporativo
mundo
50
Oficinas
%
20
Logística
%
15
Centros
%
15
Net leases
%
•A
mplitud de • Huella por toda comerciales •F
lujo de caja
espacios prime la Península. •U
rbanos o triple neto.
en Madrid, • Solución “todo dominantes. • Actualización
Barcelona en uno” para • Escala nacional. con multiplicador
y Lisboa. los operadores. de la inflación.12 | Memoria anual | 2020
Posicionamiento
#1 #1 Top 5 #1
Oficinas Logística Centros Net leases
comerciales
• Flexibilidad de espacios: • Solución “todo • Presencia • Excelentes términos
multi-inquilinos o sedes en uno” para los mayoritariamente en del contrato de alquiler
corporativas operadores logísticos regiones con alto PIB con BBVA: triple neto y
• Capacidad de adaptarse • Huella nacional para per Capita actualización anual de
a las necesidades de los acompañar el rápido •M
asa crítica con las renta a inflación x 1,5
inquilinos crecimiento del sector marcas retail
En stock
122 ACTIVOS 51 ACTIVOS 14 ACTIVOS 696 ACTIVOS
1.330k m2 1.222k M2 462k M2 351k M2
Consolidación global(1)
€ 6.322m GAV € 1.032m GAV € 2.207m GAV € 1.846m GAV
€ 233m GRI € 60m GRI € 112M GRI € 86m GRI
PROYECTOS
11 ACTIVOS
937k M2
€ 558m GAV
€ 44m GRI
Zal Port 48,5% Tres Aguas 50%
Participaciones
minoritarias(2)
52 ACTIVOS 1 ACTIVO
632k M2 68k M2
(+103k M2 WIP)
€ 8m GRI
€ 60m GRI
(+€ 8m GRI WIP)(3)
(1)
FY20
(2)
Los datos de participaciones minoritarias se corresponden con el 100% de la participación
(3)
Renta bruta anualizada a 31/12/20 pre canon| 13
Composición
La descripción de la estructura organizativa •D
irección General: en dependencia directa
interna se puede resumir en: del Consejo y a su vez miembro de éste.
• Consejo de administración: formado por •C
omité de Inversiones: en dependencia del
13 consejeros, teniendo el asesoramiento Director General y formado por el equipo
de la Comisión de Auditoria y Control (CAC) directivo.
y de la Comisión de Nombramientos (CN)
y de la Comisión de Retribuciones (CR)
Javier García-Carranza
Presidente no ejecutivo
Ismael Clemente
Ignacio Gil-Casares Consejero Delegado
y Vicepresidente ejecutivo
María Ana Forner
Miguel Ollero
Francisca Ortega Juan María Aguirre
Presidente Comisión
de Auditoría y Control
Donald Johnston III María Luisa Jordá
Presidenta Comisión
de Retribuciones
Emilio Novela(1) Ana García Fau
Fernando Ortiz
Pilar Cavero
Presidenta Comisión
de Nombramientos
Consejeros independientes
Consejero ejecutivo Mónica Martín de Vidales
Consejero dominical Secretaria
Ildefonso Polo del Mármol
Comisión de Auditoría y Control Vicesecretario
Comisión de Nombramientos
Comisión de Retribuciones
Autocartera
Datos clave estructura capital 1,0%
Autocartera
Blackrock
Nº Acciones ordinarias 469.770.750 4,0% Blackrock
Nº Acciones ponderadas 469.770.750 Nortia Capital
Nortia Capital Inve
Investment
Total Fondos Propios (€m) 6.696
6,3% Banco Santander
GAV (€m) 12.811
Banco Santander
Free Float
Deuda Neta (€m) 5.268 24,5%
Deuda Neta / GAV 39,9% Free Float
64,2%
(1)
Consejero coordinador14 | Memoria anual | 2020
Consejo de Administración
4 5 13 14
7 8 9 10
11
12
6 2 1 3| 15
1. Presidente no ejecutivo 6. Consejera Dominical 11. Consejera independiente
Javier García Carranza Ana Forner Beltrán Presidenta CN
2. Consejero Delegado 7. Consejera dominical Pilar Cavero
y Vicepresidente ejecutivo 12. Consejera independiente
Francisca Ortega
Ismael Clemente Ana García Fau
8. Consejero independiente
3. Consejero ejecutivo 13. Consejero Dominical
Emilio Novela
Miguel Ollero Ignacio Gil-Casares
9. Secretaria del consejo
4. Vicesecretario 14. Consejero independiente
del consejo Mónica Martín de Vidales Presidente CAC
Ildefonso Polo 10. Consejera independiente Juan María Aguirre
5. Consejero independiente Presidenta CR Consejero Independiente
Fernando Ortiz María Luisa Jordá Donald Johnston III16 | Memoria anual | 2020
Equipo directivo
6 7
3 4 5 1 2 8 9| 17 1. Consejero Delegado 4. Director 8. Directora / CEO Fernando Ramírez Inés Arellano Ismael Clemente 5. Director 9. Director 2. Director General Manuel García Casas Fernando Ferrero Corporativo / COO 6. Director Miguel Ollero Francisco Rivas 3. Director 7. Director Miguel Oñate Luis Lázaro
02 Evolución
del negocio| 19
Evolución del negocio
GAV POR TIPO DE ACTIVO(1) RENTAS BRUTAS ANUALIZADAS
POR TIPO DE ACTIVO(2)
6,1% 2,1%
11,6% 50,3% Other 11,7% 46,3% Other
Logistics Logistics
Net leases Net leases
14,4% Shopping centers 17,2% Shopping centers
Office Office
17,5% 22,7%
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases Otros
YIELD BRUTO POR TIPO DE ACTIVO
5,6%
5,0%
4,7%
4,5%
Media
4,1% 3,2% MERLIN
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases Otros
OCUPACIÓN Y PERIODO MEDIO DE ARRENDAMIENTO (AÑOS) POR TIPO DE ACTIVO
97,5% 99,7%
94,2%
93,7% Media
91,1% MERLIN
17,4 72,1%
5,4
3,4 3,5 Media
3,0 MERLIN
2,4
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases Otros
(1)
AV del suelo en desarrollo y NAV por puesta en equivalencia incluidos en su categoria respectiva (oficinas, centros comerciales, y logística)
G
(2)
Rentas brutas anualizadas de activos totalmente consolidados20 | Memoria anual | 2020
RENTA
Las rentas brutas de 2020 ascienden a un importe de € 503.448 miles frente a € 525.918 miles
en 2019.
DESGLOSE DE RENTAS BRUTAS
FY20 FY19 Var (%)
Oficinas 233.215 243.431 (4,2%)
Logística 58.848 53.796 +9,4%
Centros comerciales 114.374 127.300 (10,2%)
Net leases 86.513 86.962 (0,5%)
Otros 10.498 14.429 (27,2%)
Total 503.448 525.918 (4,3%)
RENTA MEDIA PASANTE (€/M2/MES)
21,4 21,3
19,9 20,5
17,5 17,7
4,2 4,2
FY19 FY20 FY19 FY20 FY19 FY20 FY19 FY20
Oficinas Logística Centros comerciales Net Leases| 21
Las rentas brutas se han incrementado en un 0,4% en términos comparables. La evolución en
términos comparables por categoría de activos es la siguiente:
INCREMENTO LIKE-FOR-LIKE
2,2%
1,8%
1,2%
0,4%
Media
MERLIN
(1,2%)
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases
Evolución de rentas brutas del año 2019 al 2020, para MERLIN y por categoría de activos:
MERLIN Oficinas
(€m) (€m)
LfL(1) LfL(2)
+0,4% +2,2%
525,9 +1,9
503,4
(24,4)
243,4 +4,9 233,2
(15,1)
FY 2019 Crecimiento Balance de FY 2020 FY 2019 Crecimiento Balance de FY 2020
like-for-like adquisiciones, like-for-like adquisiciones,
desinversiones desinversiones
y otros y otros
Logística Centros comerciales
(€m) (€m)
LfL(4) LfL(3)
+1,8% (1,2%)
53,8 +1,0 +4,1 58,9
127,3 114,4
(1,4) (11,5)
FY 2019 Crecimiento Balance de FY 2020 FY 2019 Crecimiento Balance de FY 2020
like-for-like adquisiciones, like-for-like adquisiciones,
desinversiones desinversiones
y otros y otros
Cartera en explotación durante el período 2019 (€ 485,2m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 487,1m de rentas brutas).
(1)
Cartera de oficinas en explotación durante el período 2019 (€ 220,5m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 225,4m de rentas brutas).
(2)
Cartera de logística en explotación durante el período 2019 (€ 52,3m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 53,2m de rentas brutas).
(3)
(4)
Cartera de centros comerciales en explotación durante el período 2019 (€ 113,3m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 111,9m de rentas brutas).22 | Memoria anual | 2020
OCUPACIÓN
La S.B.A. total del stock de MERLIN a 31 de diciembre de 2020 asciende a 3.313.314 m2. La
S.B.A a 31 de diciembre de 2019 ascendía a 3.303.736 m2, por lo que el aumento neto durante el
período ha sido de 9.579 m2. La ocupación a 31 de diciembre de 2020 es del 94,2%(1).
31/12/2020 31/12/2019 Variación pbs
Oficinas
S.B.A. Total (m2)(1) 1.191.825 1.193.364
S.B.A. ocupado (m ) 2
1.085.511 1.106.939
Ocupación física (%) 91,1% 92,8% (168)
Logística
S.B.A. Total (m2) 1.221.716 1.160.289
S.B.A. ocupado (m ) 2
1.191.574 1.133.278
Ocupación física (%) 97,5% 97,7% (14)
Centros comerciales
S.B.A. Total (m2) 461.714 500.056
S.B.A. ocupado (m2) 426.134 461.073
Ocupación física (%) (2)
93,7% 93,3% +47
Net leases
S.B.A. Total (m2) 350.542 362.509
S.B.A. ocupado (m2) 349.509 362.509
Ocupación física (%) 99,7% 100,0% (29)
Otros
S.B.A. Total (m2) 87.517 87.517
S.B.A. ocupado (m2) 63.107 63.107
Ocupación física (%) 72,1% 72,1% -
MERLIN
S.B.A. Total (m2) 3.313.314 3.303.736
S.B.A. ocupado (m2) 3.115.835 3.126.907
Ocupación física (%)(2) 94,2% 94,8% +8
(1)
Excluyendo activos en curso o por desarrollar (Plaza Ruiz Picasso, Castellana 85, Monumental, Arturo Soria 343, Plaza Cataluña 9, Pere IV y
Adequa (2 suelos en desarrollo))
(2)
Excluyendo unidades vacantes adquiridas (7.162 m2 en 2020 y 5.763 m2 en 2019)| 23
ARRENDATARIOS
MERLIN cuenta con una base de clientes de la renta bruta anualizada (más un 16,1%
alta calidad, amplia y bien diversificada. Los 10 adicional de BBVA) mientras que los 20
principales inquilinos, representan el 17,6% de principales inquilinos representan un 26,5% de
la renta bruta anualizada (excluyendo a BBVA).
Años como
Inquilino
Inquilino
BBVA 12
Endesa 18
To
s
Inditex 30 no
ili
p
u
-2
17,6%
q
0
Técnicas
in
Rentas
15
i nq
Reunidas Brutas
To p - 1 0
u i l inos
Comunidad
16
de Madrid
PWC 11
Indra 19
26,5%
Rentas
Brutas
Hotusa 20
Caprabo 29
16,1%
FNAC 24 Rentas
Brutas
ALQUILERES
Desde el inicio del año 2020, o desde la fecha MERLIN ha formalizado contratos de alquiler
de adquisición de los activos comprados con por 449.930 m2, de los cuales 201.414 m2
posterioridad, hasta el 31 de diciembre de 2020, corresponden a nuevos contratos y 248.516 m2
a renovaciones.
204.605
136.657
89.223
44.388
18.915 24.996 20.369
(1.364)
(19.938) (21.733)
(47.434)
(64.327)
Oficinas Logística Centros comerciales
Renovaciones Entradas Salidas Neto24 | Memoria anual | 2020
OFICINAS
El volumen total contratado es de 248.992 m2 Las salidas ascienden a 64.327 m2, con
de los cuales 44.388 m2 se corresponden lo que la contratación neta es negativa
con nuevos contratos y 204.605 m2 con en 19.938 m2. Los principales contratos
renovaciones. firmados en 2020 son los siguientes:
Activo Inquilino Superficie (m2)
Ribera del Loira 60 Endesa 54.960
Alcala 40 Ministerio del Interior 9.315
PE Las Tablas BBVA 9.135
Castellana 280 Comunidad de Madrid 7.785
Sant Cugat II Ricoh 6.672
Adequa Wagen Group 5.978
PE Cerro Gamos Vector Software Factory, S.L. 5.968
Agencia Estatal de la
E-Forum 5.190
Administración Tributaria
PE Poble Nou 22@ Cimpress España 4.909
PE Sanchinarro Medtronic 4.497
Nuevas Tecnologías de la
PE Churruca 4.424
Información y Comunicación
PE Poble Nou 22@ Servizurich 4.201
Partenon 16-18 Maxamcorp 3.931
Release
El release spread alcanzado en los contratos # contratos
spread
renovados o realquilados en período asciende
a un 3,0%. Madrid (1,4%) 115
Barcelona +29,5% 24
Lisboa +31,1% 11
Total +3,0% 173| 25
LOGÍSTICA
El volumen total contratado es de Las salidas han supuesto 47.434 m2, por
155.572 m2, de los cuales 136.657 m2 se lo que la contratación neta es positiva
corresponden con nuevos contratos y 18.915 en 89.223 m2. Los principales contratos
m2 con renovaciones. firmados en 2020 han sido los siguientes:
Activo Inquilino Superficie (m2)
A2-Cabanillas Park I F Luis Simoes 20.723
A2-San Fernando II Pallex 12.555
Zaragoza-Plaza II DSV 11.420
A2-San Fernando II Alfil 10.429
A4-Seseña Carreras Grupo Logístico 9.561
Sevilla ZAL Airbus 9.075
Sevilla ZAL WIP 2.5 4 Gasa 8.203
Sending Transporte y
Barcelona-PLZF 7.668
Comunicación
A4-Seseña Carreras Grupo Logístico 7.132
A2-San Fernando II Alcanor Express 5.408
Release
El release spread alcanzado en los contratos # contratos
spread
renovados o realquilados en el período
asciende a un 6,0%. Madrid (9,9%) 1
Barcelona 12,1% 3
Otros 12,2% 1
Total 6,0% 526 | Memoria anual | 2020
CENTROS COMERCIALES
El volumen total contratado es de Las salidas han supuesto 21.733 m2, por
45.365 m2, de los cuales 20.369 m2 lo que la contratación neta es negativa en
se corresponden con nuevos contratos 1.364 m2. Los principales contratos firmados
y 24.996 m2 con renovaciones. han sido los siguientes:
Activo Inquilino Superficie (m2)
X-Madrid Ozone 2.959
Marineda Ongravity 2.621
X-Madrid Ongravity 2.380
Arenas Mercadona 1.916
Marineda Estrella Park Experience 1.751
Larios Worten 1.349
El Saler Mango 1.187
Bonaire Mango 975
El Saler Sfera 973
X-Madrid Climbat 891
X-Madrid Juguetrónica 862
El release spread alcanzado en los contratos renovados o realquilados en el período asciende
a un +4,1%
PERFIL DE VENCIMIENTO
El gráfico de vencimientos de los contratos de los próximos tres años, las rentas brutas con
arrendamiento (próximo break) muestra un opción de break suponen un 10% en 2021, 23%
perfil equilibrado. En términos agregados, en en 2022 y 18% en 2023.
Total
15% 12% 6%
2021 10%
23% 19% 46%
2022 23%
24% 19% 20%
2023 18%
14% 20% 12% 1%
2024 13%
24% 30% 16% 99%
>2025 36%
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases03
Inversiones,
desinversiones
y Capex| 29
Inversiones, desinversiones y Capex
Durante el 2020, la actividad de inversión
ha sido la siguiente:
• No hubo adquisiciones significativas en • Landmark I, Flagship y Best II & III continúan
2020. progresando adecuadamente.
• € 198,3m de desinversiones a GAV en el • La compañía ha revisado sus planes de
periodo incluyendo 3 activos comerciales Capex, centrándose en la ejecución de activos
y 19 sucursales de BBVA. cuyas obras ya se hayan iniciado y/o se
encuentran pre-alquilados.
Oficinas Retail Logística € millones
Plaza de
Adquisiciones 15,4
Cataluña 9
A2-Azuqueca II
A2-Azuqueca III
Desarrollos & WIP X-Madrid A2-San Fernando II 103,4
A2-Cabanillas Park II
Lisboa Park
Castellana 85
Monumental El Saler A4-Getafe (Gavilanes)
Inversiones inmobiliarias Plaza Ruiz Porto Pi A2-Cabanillas I 117,6
Picasso Larios A4-Pinto II
Arturo Soria 343
Incremento de SBA(1) 21,9
No incremento de SBA 95,7
Incentivos a inquilinos -
Otras partidas de capex no asignadas -
Cartera Like-for-like
17,6
(Capex de mantenimiento)(1)
Intereses capitalizados (si aplican) -
TOTAL 254,0
(1)
uando el capex se realiza tanto en la SBA existente como en la incrementada, MERLIN clasifica el capex como “incremento de SBA”
C
cuando la SBA disponible se incrementa en al menos un 10% en comparación con la superficie alquilable total del activo. En 2020 sólo
Monumental y Plaza Ruiz Picasso se incluyen en esta categoría.30 | Memoria anual | 2020
ADQUISICIONES
OFICINAS
Adquisición de Plaza de Cataluña 9
En enero de 2020, MERLIN adquirió Plaza El precio de adquisición asciende a € 15,4
de Cataluña 9, un activo histórico localizado millones y el total de la inversión suma
en una de las plazas más emblemáticas de € 18,4 millones, lo que implica una rentabilidad
Barcelona con una SBA de 3.084 m2. bruta del 4,5% sobre € 0,8 millones de rentas
El edificio, diseñado por el reconocido brutas.
arquitecto modernista Josep Puig i Cadafalch,
goza de un encanto especial, ideal para
coworking. Se alquilará a nuestra filial LOOM.
Plaza de Cataluña 9
Precio de adquisición activo (€ miles) 15.400
Capex estimado (€ miles) 3.000
Coste total (€ miles) 18.400
ERV (€ millon) 0,8
ERV yield(1) 4,5%
Total S.B.A. (m2) 3.048
(1)
Calculado como renta bruta anualizada (ERV) dividida por el precio de adquisición del activo más Capex.| 31
REFORMAS Y DESARROLLOS
PLAN LANDMARK I (OFICINAS)
INVERSIONES EN FY20
SBA (m2) 3.048
ERV € 0,8m
ERV Yield(1) 4,5%
Adquisición € 15,4m
Plaza de Cataluña 9
EN STOCK
SBA (m2) 13.244
Alcance Entrada a
doble altura
+ zonas comunes
+ nuevo espacio
comercial
Presupuesto € 8,7m
Entrega Finalizado
Diagonal 605
EN CURSO
SBA (m2) 16.474
0%
10
Scope Reforma integral
O
D
Presupuesto € 34,8m
A
IL
Entrega 2T21
U
LQ
A
E-
PR
Castellana 85
SBA (m2) 25.385
0%
Alcance R
eforma integral
10
(incl. CC)
O
D
A
Presupuesto € 34,8m
IL
U
Entrega 2T21
LQ
A
E-
PR
Monumental
El yield sobre coste (“YoC”) está calculado sobre el precio de compra (€ 15,4m) más el CAPEX estimado (€ 3,0m)
(1) 32 | Memoria anual | 2020
PLAN BEST II Y BEST III (LOGÍSTICA)
MERLIN continúa expandiendo su huella logística mediante el programa de desarrollos / WIP en
logística. A 31 de diciembre de 2020, los principales activos en desarrollo / WIP son los siguientes:
Best II (a 31/12/2020)
ERV Yield
SBA (m2) ERV (€m) Inversión (€m)
sobre coste
Entregado 100.806
A4-Pinto II(1) 29.473 1,2 13,7 8,6%
A2-Cabanillas III (1)
21.879 0,9 11,8 7,8%
A2-Cabanillas Park I F(1) 20.723 0,9 10,8 7,9%
A4-Seseña(1) 28.731 1,2 15,5 7,7%
En curso 272.746
A2-San Fernando II 33.592 1,9 22,1 8,5%
A2-Azuqueca II 98.757 4,4 54,7 8,1%
A2-Cabanillas Park II 47.403 2,1 25,7 8,1%
A2-Cabanillas Park I G 92.994 3,8 56,0 6,8%
Reserva de suelo 214.275
A2-Cabanillas Park II 163.275 7,1 88,5 8,1%
A2-Azuqueca III 51.000 2,3 30,1 7,7%
Total 587.827 25,8 328,9 7,8%
Best III (a 31/12/2020)
ERV Yield
SBA (m2) ERV (€m) Inversión (€m)
sobre coste
Entregado 59.889
Valencia-Ribarroja (1)
34.992 1,9 26,3 7,2%
Sevilla ZAL WIP(1) 13.476 0,6 7,7 8,4%
Zaragoza-Plaza II(1) 11.421 0,5 7,1 7,2%
En curso 74.147
Sevilla ZAL WIP 29.174 2,4 22,2 10,2%
Lisboa Park 44.973 2,1 29,5 7,1%
Reserva de suelo 375.387
Lisboa Park 179.891 8,4 118,1 7,1%
Madrid-San Fernando III 98.924 5,1 54,9 9,3%
Valencia 96.572 4,4 56,2 7,8%
Total 509.423 25,5 322,1 7,9%
Reclasificado como parte del stock.
(1) | 33
PLAN FLAGSHIP (CENTROS COMERCIALES)
EN STOCK(1)
SBA (m2) 50.747
Alcance Reforma integral
Presupuesto € 25,8m
Entrega 2T21
Saler
SBA (m2) 58.779
Alcance Reforma integral
Presupuesto € 28,5m
Entrega 2T21
Porto Pi
La SBA y el presupuesto de Capex para las reformas de los centros comerciales incluye el 100% del activo, independientemente de la participación
(1)
de MERLIN en la comunidad de propietarios.04 Valoración
de la cartera| 35
Valoración de la cartera
La cartera de MERLIN ha sido valorada por CBRE, Savills y JLL, ascendiendo a un GAV total de
€ 12.811m. El desglose del GAV es el siguiente:
GAV Crecimiento Yield Expansión/(compresión)
(€ m) LfL bruta yield(1)
Oficinas 6.322 +1,0% 4,1% (46)
Logística 1.026 +8,0% 5,6% (26)
Centros comerciales 2.207 (8,7%) 5,0% 24
Net leases 1.846 (0,2%) 4,7% (1)
WIP & land 390 n.a.(2) n.a. 0
Otros 444 (6,2%) 3,0% 2
Participaciones
575 +4,9% n.a, 0
minoritarias
Total 12.811 (0,6%) 4,5% (23)
Pbs basado en el yield de salida.
(1)
WIP & Land se han incluido dentro de su categoría respectiva para el crecimiento LfL.
(2) 36 | Memoria anual | 2020
Un análisis con mayor profundidad de la cartera de activos por valoración en las diferentes
categorías se muestra a continuación:
OFICINAS (POR GAV)
Por geografía Por localización Por producto
Otros
Lisbon
Barcelona
Madrid
• Madrid 74% • Prime + CBD 53% • Multi inquilino 68%
• Barcelona 16% • NBA 39% • Mono inquilino 32%
• Lisboa 9% • Periferia 8%
• Otros España 1%
LOGÍSTICA (POR GAV)
Por geografía Por alcance Por tipología de inquilino
• Madrid 58% • Nacional 40% • 3PL mono-cliente 42%
• Cataluña 26% • Puertos 30% • 3PL multi-cliente 39%
• Sevilla 5% • Regional 27% • Usuario final 19%
• País Vasco 5% • Relacionado con
• Otros 6% producción 3%
CENTROS COMERCIALES (POR GAV)
Por geografía Por tipo Por tamaño
Madrid
Lisbon
• Madrid 25% • Valencia 10% • Urbano 59% • Extra-grande 33%
• Lisboa 20% • Andalucía 7% • Dominante 36% • Grande 32%
• Galicia 13% • Otros 15% • Secundario 5% • Mediano 20%
• Cataluña 10% • Pequeño 15%| 37
EVOLUCIÓN DE GAV LFL
El GAV se ha incrementado en € 60m, desde un GAV de € 12.751m a 31 de diciembre de 2019 hasta
€ 12.811m. La disminución like-for-like de GAV desde el 31 de diciembre de 2019 es del (0,6%).
8,0%
1,0%
(0,6%)
(0,2) Total
(8,7%)
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases
EXPANSIÓN / (COMPRESIÓN) DE YIELD
Las yields se han comprimido en 23 pbs desde diciembre de 2019.
24
(1) (23 pbs)
Total
(26)
(46)
Oficinas Logística Centros comerciales Net leases
EVOLUCIÓN DEL GAV
(€ millones)
12.751,3 127,0 235,7 12.811,1
(198,2) ( 104,7)
GAV Desinversiones Adquisiciones Capex & WIP Revalorización(1) GAV
FY19 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20
(1)
- € 105m revalorización en 2020 = - € 84m revalorización vía PyG - € 1m revalorización en inversiones por el método de la participación + € 15m
derivado de Tree - € 4m ajuste IFRS 1605 Estados
financieros| 39
Estados financieros
CUENTA DE RESULTADOS
(€ miles) 31/12/20 31/12/19
Rentas brutas 503.448 525.918
Oficinas 233.215 243.431
Logística 58.861 53.796
Centros comerciales 114.374 127.300
Net Leases 86.513 86.962
Otros 10.484 14.429
Otros ingresos de explotación 5.180 4.713
Total ingresos de explotación 508.628 530.631
Incentivos (15.651) (14.393)
Bonificación Covid-19 (46.735) -
Total gastos de explotación (105.294) (139.914)
Gastos de explotación de activos no repercutibles a
(47.194) (48.263)
arrendatarios
Gastos de personal (21.489) (32.284)
Gastos generales (12.144) (10.186)
Gastos generales no-overheads (6.235) (4.939)
Provisión contable para Plan Incentivos L/P (18.232) (44.242)
EBITDA CONTABLE 340.948 376.324
Amortizaciones (1.614) (2.123)
Resultado enajenación inmovilizado (14.300) (19.063)
Exceso de provisiones (30) 87
Variación valor razonable inversiones inmobiliarias (84.468) 354.972
Diferencia negativa en combinación de negocio - (2.866)
EBIT 240.536 707.331
Resultado financiero neto (127.360) (112.415)
Costes amortización deuda (18.906) (3.163)
Resultado enajenación instrumentos financieros (62) (40)
Variación valor razonable de instrumentos financieros (35.152) (11.068)
Partipacion en el resultado de sociedades en equivalencia (3.444) 10.065
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 55.612 590.710
Impuesto sobre beneficios 746 (27.071)
RESULTADO DEL PERIODO 56.358 563.639
Minoritarios - -
RESULTADO DEL PERIODO SOCIEDAD DOMINANTE 56.358 563.63940 | Memoria anual | 2020
NOTAS A LA CUENTA DE RESULTADOS
El importe de rentas brutas (€ 503.448 i. €
21.489 miles se corresponden
miles) menos los incentivos de € 62.386 con gastos de personal
miles equivale a las rentas brutas netas de
incentivos de € 441.062 miles. Después de ii. € 12.144 miles de gastos generales
restar los gastos de explotación de activos no de la Compañía
repercutibles a arrendatarios y los incobrables
(€ 47.194 miles) se obtienen unas rentas netas iii. € 18.232 miles se corresponden con
de € 393.868 miles. El importe total de costes el plan de remuneración a largo plazo
operativos de la Sociedad en el período es de (LTIP) devengado
€ 58.100 miles, con el siguiente desglose:
iv. €
6.235 miles de gastos generales
“non-overheads”. La reconciliación
entre las rentas brutas del período
y el FFO es la siguiente:
(€ m)
503,4
441,1
(62,4) 393,9 5,2
365,4
(47,2)
(21.5) (12.1)
262,4
(103,0)
s
os
ab no
ib s y
os
ne
as
al
s
A
ro s
O
le
ot o
iv
es
s
s
D
on
FF
ut o
br ad
ut
y est
io
le
le
s
ra
nt
rc tiv
IT
gr
rs
ac
br
ne
co d
EB
ce
te pu
in
pe en
in ie
pe
liz
ge
as
in
& rop
en im
os
re inc
ea
de
nt
de
s
s
tr
rr o,
lin
os p
to
Re
O
no de
s
cu et
ilin la
as
s
to
y
ta
re o n
os s
e
as
G
os
st é
ne
qu d
u
G
er
iv
in os
ga sp
as
nt
ci
st
de
an
ce
ut
os a
id G
fin
br
In
s
ta
a
as
do
ne
nt
lta
as
Re
ut
su
nt
rc
Re
Re
pe
re| 41
BALANCE DE SITUACIÓN
(€ miles)
ACTIVO 31/12/2020 PATRIMONIO NETO Y PASIVO 31/12/2020
ACTIVO NO CORRIENTE 13.061.757 PATRIMONIO NETO 6.696.267
Inmovilizado intangible 961 Capital 469.771
Inmovilizado material 7.106 Prima de emisión 3.813.409
Inversiones inmobiliarias 12.139.347 Reservas 2.509.875
Inversiones contabilizadas Acciones y participaciones en
434.127 (54.149)
por puesta en equivalencia patrimonio propias
Inversiones financieras a largo
392.747 Otras aportaciones de socios 540
plazo
Activos por impuesto diferido 87.469 Dividendo a cuenta -
Beneficios consolidados del ejercicio 56.358
Ajustes por cambios de valor (99.537)
Minoritarios -
PASIVO NO CORRIENTE 6.602.085
Deudas a largo plazo 5.899.335
Provisiones a largo plazo 18.296
Pasivos por impuesto diferido 684.454
ACTIVO CORRIENTE 415.855 PASIVO CORRIENTE 179.260
Deudores comerciales y otras
33.368 Deudas a corto plazo 57.332
cuentas a cobrar
Inversiones en empresas del
2.094 Provisiones a corto plazo -
grupo y asociadas a corto plazo
Inversiones financieras a corto Acreedores comerciales y otras
77.271 113.586
plazo cuentas a pagar
Efectivo y otros activos líquidos
252.022 Otros pasivos corrientes 8.342
equivalentes
Otros activos corrientes 51.100
TOTAL ACTIVO 13.477.612 TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO 13.477.612
APM (Medidas Alternativas de Rendimiento): las definiciones y reconciliaciones de las APM con los últimos estados financieros auditados puede
consultarse en la página 59 de www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2021/02/Informe-de-resultados-FY20.pdf42 | Memoria anual | 2020
NOTAS AL BALANCE CONSOLIDADO
El valor razonable de la cartera de activos inmobiliarios se corresponde a los obtenidos en las
valoraciones de CBRE, Savills y JLL de 31 de diciembre de 2020. La valoración está incluida en las
siguientes partidas contables:
€ millones Notas
Inversiones inmobiliarias 7 12.139,3
Derivados (en inversiones financieras a largo plazo) 10 107,9
Inversiones por puesta en equivalencia 9 434,1
Activos financieros no corrientes(1) n.a. 103,7
Activos no corrientes n.a. 0,9
Inventario n.a. 19,5
Total balance de situación 12.805,4
IFRS-16 (concesiones) 7 (32,0)
Ajustes de participaciones por puesta en equivalencia n.a. 37,5
Ajustes de valor en activos no corrientes n.a. 0,3
Total Valoración 12.811,1
ENDEUDAMIENTO
DESGLOSE TOTAL DEUDAS
€ miles Largo plazo Corto plazo Total
Deuda financiera 5.724.857 10.167 5.735.024
Gastos de formalización de deudas (94.302) - (94.302)
Intereses de deuda - 38.108 38.108
Valor de mercado de coberturas de tipos de interés 127.345 1.277 128.622
Otros pasivos financieros (p. ej. fianzas) 135.586 6.018 141.604
Total deudas 5.893.486 55.570 5.949.056
(1)
Incluyendo préstamo DCN y el valor razonable de la participación en Aedas| 43
La deuda financiera de MERLIN a 31 de diciembre asciende a € 5.268.483 miles. Esto representa
un Ratio de Endeudamiento (“Loan To Value”) del 39,9%, incluyendo costes de transferencia,
lo cual supone un aumento de 46 pbs desde el 31/12/2019 (39,5%). El desglose de la deuda de
MERLIN es el siguiente:
4.091 5.735
(€ millones) 5.268
(467)
879
765
Deuda Deuda no Bonos Total Caja Total
hipotecaria hipotecaria corporativos deuda bruta deuda neta
% Deuda bruta 13,3% 15,3% 71,3% 100,0%
Coste medio (%) 2,80% 1,70% 2,08% 2,12%
% cobertura tipo
de interés 100,2% 98,9% 100,0% 99,8%
La deuda de MERLIN cuenta con un periodo medio de vencimiento de 6,0 años. El cuadro de
vencimiento de la deuda es el siguiente:
(€ millones)
1.175
862 888
754 12
88 546
12 619
560
19 521
21
12 323
23
548 743 850 600 800 500 300 600
10 22
0 10 22 29
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 +2030
Deuda no hipotecaria Bonos corporativos Deuda hipotecaria44 | Memoria anual | 2020
La deuda de MERLIN tiene a 31 de diciembre un coste medio de 2,12% (spot 1,80% más los costes
de derivados). El importe del nominal de deuda con cobertura de tipo de interés asciende al 99,8%.
Los principales ratios de la deuda se muestran a continuación:
(€ millones) 31/12/2020 31/12/2019
Deuda financiera bruta 5.735 5.567
Tesorería(1) (467) (385)
Deuda financiera neta 5.268 5.182
GAV 12.811 12.751
LTV 39,9% 39,5%
Coste medio 2,12% 2,09%
Tipo de interés fijo 99,8% 99,5%
Período Medio Vencimiento (años) 6,0 6,4
Liquidez(2 ) 1.253 1.200
Deuda sin carga hipotecaria 86,7% 82,7%
(1)
Incluyendo efectivo, pagos diferidos por las ventas de Juno (€ 70,0m) y Silicius (€86,5m) y acciones en autocartera (€ 54,1m) en
2020 y efectivo, pagos diferidos de Juno (€ 70,0m) y acciones en autocartera (€ 56,9m) en 2019.
(2)
Incluyendo caja disponible más el cobro pendiente de Juno y Silicius, las acciones propias y la línea de crédito no utilizada ( € 786m RCF
y EIB) en 2020 y la caja disponible más el cobro pendiente de Testa, las acciones propias y las líneas de crédito no utilizadas en 2019.| 45
RETORNO AL ACCIONISTA
El Retorno del Accionista está definido Accionista”). De acuerdo con estas
como la suma de (a) la variación en el EPRA definiciones, el Retorno del Accionista en
NTA por acción de la Compañía durante el 2020 ha sido de € 0,22/acción (o € 102m
ejercicio y (b) los dividendos por acción (o millones de valor creado en términos
cualquier otra remuneración al accionista) absolutos) y la Tasa de Retorno del
abonada durante el ejercicio (el “Retorno Accionista ha sido de 1,4%.
del Accionista”). La Tasa de Retorno al
Accionista está definida como el retorno
generado al accionista dividido por el EPRA
NTA de la compañía a 31 de diciembre del
ejercicio anterior (la “Tasa de Retorno al
Por acción (€) € millones
EPRA NTA 31/12/2019 15,39 7.230
Crecimiento NAV en 2020 0.07 34
EPRA NTA 31/12/2020 15,46 7.263
DPA 0,15 69
Crecimiento NTA + DPA (Retorno del Accionista) 15,61 7.332
Tasa de Retorno del Accionista 1,4% 1,4%
Las cifras pueden no coincidir debido al redondeo.06 Hechos
posteriores| 47 Hechos posteriores • En enero, MERLIN entregó una nave de 98.757 m2 (A-2 Azuqueca II) a Carrefour. • En febrero, MERLIN vendió 3 activos logísticos no estratégicos que suman 50.904 m2 y una oficina de BBVA por un importe total de 44,0 millones de euros (+5% vs pre Covid-19).
07 Magnitudes
EPRA| 49
Magnitudes EPRA
Magnitud Definición 31/12/2020
€ millones € por acción
Resultado neto EPRA Resultado recurrente de los negocios estratégicos 262,4 0,56
Net Asset Value (NAV) se calcula en base a los fondos
propios consolidados de la compañía y ajustando
determinadas partidas siguiendo las recomendaciones
NAV(1) de la EPRA (incluir valor de los activos a mercado y 7.364 15,68
excluir determinadas partidas que no se espera que
cristalicen en un negocio de patrimonio en alquiler
sostenido)
El EPRA Net Reinstatement Value (NRV): asume que la
EPRA NRV entidad nunca vende activos y pretende representar el 7.738 16,47
valor necesario para reconstruir la entidad
El EPRA Net Tangible Assets (NTA): asume que las
entidades compran y venden activos, cristalizando por
EPRA NTA 7.263 15,46
tanto determinados niveles de pasivos por impuesto
diferido
El EPRA Net Disposal Value (NDV): representa el valor
de los accionistas bajo un escenario de liquidación, en
el cual los pasivos por impuestos diferido, instrumentos
EPRA NDV 6.544 13,93
financieros y otros ajustes se calculan teniendo
en cuenta la totalidad del pasivo latente, netos de
cualquier impuesto
Ingreso por alquileres anualizado basado en las rentas
pasantes a fecha de balance, menos costes comunes
EPRA Net Initial Yield 3,9%
no repercutidos, dividido por el valor de mercado del
activo, incrementado con los costes de adquisición
Ajuste al EPRA Net Initial Yield con respecto al
EPRA “topped-up” NIY vencimiento del periodos de renta gratuita y otros 4,0%
incentivos al arrendatario
Ocupaciones financieras según cálculos recomendados
EPRA tasa de por EPRA (superficies ocupadas multiplicadas por la
6,1%
desocupación(2) renta de mercado / superficies en explotación a renta
de mercado)
EPRA Costes (incluyendo Costes de gestión recurrentes de la compañía con
costes directos de respecto a la renta bruta recurrente incluyendo los 19,7%
desocupación) costes directos de desocupación
EPRA Costes (excluyendo Costes de gestión recurrentes de la compañía con
costes directos de respecto a la renta bruta recurrente excluyendo los 17,2%
desocupación) costes directos de desocupación
EPRA costes (excluyendo Costes de gestión recurrentes de la Compañía con
18,3%
costes no recurrentes) respecto a la renta bruta recurrente
MERLIN Properties ha obtenido el certificado “Oro” en mejores prácticas de
reporting, otorgado por EPRA. Es el máximo galardón por un cumplimiento
“excepcional” con las mejores prácticas.
(1)
Antes EPRA NAV.
(2)
ERV de los espacios ocupados en funcionamiento de € 533.0m, ERV de los espacios vacios en funcionamiento de € 34.8m.08 Evolución
bursátil| 51
Evolución de la cotización
Las acciones de MERLIN, han cerrado a 31 de diciembre de 2020 a un precio de € 7,78, con una
bajada de su cotización del 39% con respecto al precio de cierre a 31 de diciembre de 2019 (€ 12,79)
EVOLUCIÓN COTIZACIÓN DE MERLIN EN EL PERIODO(1) VS ÍNDICES DE REFERENCIA
Del 31 de diciembre de 2019 al 31 de diciembre de 2020. En base 100.
MM Shares
120 16,0
14,0
100 (4,7%)
12,0
(13,1%)
10,0
80 (15,5%)
8,0
60 (39,2%)
6,0
4,0
40
2,0
20 0,0
dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20
MERLIN Properties Volume MERLIN Properties EPRA Europe (incl . UK) Sto xx 600 IBEX 35
Fuente: Bloomberg
(1)
Ajustado por cualquier transacción dilutiva
VOLUMEN DIARIO NEGOCIADO (€ M)
28,0 28,7
26,2
El volumen medio diario negociado 23,1
durante el período ha sido de € 26,2
millones
2017 2018 2019 202052 | Memoria anual | 2020
A la fecha del presente informe, MERLIN está activamente cubierta por 23 analistas. El precio
objetivo medio es de € 10,07
PRECIOS OBJETIVOS Y RECOMENDACIONES DE ANALISTAS
Entidad Fecha informe Recomendación Precio objetivo
10-02-2021 Neutral 10,00
18-01-2021 Comprar 9,00
13-01-2021 Comprar 9,10
07-01-2021 Neutral 8,30
03-12-2020 Comprar 9,71
16-11-2020 Neutral 9,00
06-11-2020 Comprar 9,00
01-10-2020 Comprar 6,71
23-09-2020 Comprar 9,05
03-09-2020 Neutral 8,00
31-08-2020 Vender 6,10
07-08-2020 Vender 5,90
05-08-2020 Comprar 9,55
03-08-2020 Comprar 8,90
13-07-2020 Comprar 9,90
11-06-2020 Comprar 9,60
05-06-2020 Comprar 10,17
01-04-2020 Comprar 11,00
17-02-2020 Comprar 14,50
14-02-2020 Neutral 14,10
11-10-2019 Comprar 15,00
14-05-2019 Comprar 14,49
17-01-2019 Comprar 14,50
Media total 10,0709 Política de
dividendos| 55
Política de dividendos
La Sociedad mantiene una política de menos el 80% del resto de los beneficios
dividendos que tiene en cuenta unos obtenidos. Si el acuerdo de distribución
niveles sostenibles de distribución, y refleja de dividendos no se adopta en el plazo
la previsión de la Sociedad de obtención legalmente establecido, la Sociedad perderá
de beneficios recurrentes. La Sociedad no su condición de SOCIMI respecto del
pretende crear reservas que no puedan ejercicio al que se refieren los dividendos.
ser distribuidas a los Accionistas, salvo las
legalmente requeridas. Tal y como se estableció en el Folleto
informativo de salida a Bolsa de la Sociedad,
De conformidad con el Régimen de SOCIMI, MERLIN Properties se ha marcado como
la Sociedad estará obligada a adoptar objetivo la distribución de un dividendo
acuerdos de distribución del beneficio anual de entre el 4% y el 6% del valor de
obtenido en el ejercicio, después de cumplir salida a Bolsa. La política de dividendos de
cualquier requisito relevante de la Ley la Sociedad está fijada en una distribución
de Sociedades de Capital, en forma de de un mínimo del 80% del flujo de caja de
dividendos, a los accionistas, debiéndose operaciones menos el pago de intereses y
acordar su distribución dentro de los menos el pago de los gastos ordinarios de
seis meses posteriores a la conclusión de mantenimiento de los activos.
cada ejercicio, en la forma siguiente: (i) al
menos el 50% de los beneficios derivados Durante el ejercicio 2020, las distribuciones
de la transmisión de inmuebles y acciones que se han realizado a los accionistas de
o participaciones en filiales cualificadas; MERLIN se muestran en la tabla. El equipo
siempre que los beneficios restantes deben gestor de MERLIN, dado el objetivo de
ser reinvertidos en otros activos inmobiliarios preservar capital derivado de la pandemia,
dentro de un periodo máximo de tres años va a recomendar un dividendo único y
desde la fecha de la transmisión o, sino, el final con cargo a los resultados de 2020,
100% de los beneficios deben ser distribuidos sujeto a la aprobación de la Junta General
como dividendos una vez transcurrido Ordinaria de 2021. El importe de dicho
dicho periodo; (ii) el 100% de los beneficios dividendo sería de 0,30 euros brutos por
obtenidos por recepción de los dividendos acción, correspondiéndose íntegramente a
pagados por filiales cualificadas; (iii) al devolución de prima de emisión.
Tipo Fecha Concepto € por acción
A cuenta 2015 28-oct-15 Dividendo 0,0775
Final 2015 27-abr-16 Dividendo 0,005692
Final 2015 27-abr-16 Distribución de prima de emisión 0,102608
Total 2015 0,19
A cuenta 2016 25-oct-16 Dividendo 0,185
A cuenta 2016 25-oct-16 Distribución de prima de emisión 0,02
Final 2016 18-may-17 Dividendo 0,10071014
Final 2016 18-may-17 Distribución de prima de emisión 0,09928767
Total 2016 0,40
A cuenta 2017 25-oct-17 Dividendo 0,20
Final 2017 25-may-18 Dividendo 0,02053654
Final 2017 25-may-18 Distribución de prima de emisión 0,23946346
Total 2017 0,46
A cuenta 2018 25-oct-18 Dividendo 0,20
Final 2018 07-may-19 Dividendo 0,20270039
Final 2018 07-may-19 Distribución de prima de emisión 0,09729961
Total 2018 0,50
A cuenta 2019 28-oct-19 Dividendo 0,20
Final 2019 8-jul-19 Dividendo 0,14741659
Total 2019 0,35
Final 2020 Pendiente aprobación JGA Distribución de prima de emisión 0,30
Total 2020 0,3010 Acciones
propias| 57
Acciones propias
A fecha de 31 de diciembre de 2020, la •S
e han vendido 20.089 acciones por
Compañía poseía 4.836.503 acciones importe de 225 miles de euros (precio
propias. Durante 2020, se han producido los medio de 11,20 euros por acción)
siguientes acontecimientos en relación a las
acciones propias: La Compañía ha adquirido un total de 26.177
de acciones en 2020. El desglose de los
•D
e acuerdo a las condiciones de entrega movimientos de acciones propias durante el
del plan de incentivos a largo plazo de año ha sido el siguiente:
2016, se han entregado 1.578.623 acciones
a los beneficiarios en marzo.
• 1 12.393 acciones fueron entregadas a los
empleados como parte del programa de
remuneración flexible.
Adquisiciones Desinversiones Total
Balance a 31/12/2019 5.077.369
1T20 24.846 (18.118) 6.728
2T20 1.120 (111.356) (110.236)
3T20 112 (13.027) (12.915)
4T20 99 (124,542) (124.443)
Balance a 31/12/2020 4.836.503
% total de acciones 1,03%11 Perspectivas
/ I+D / otros| 59
Perspectivas / I+D / otros
En 2021, MERLIN espera continuar con sus En relación con las actividades de I+D y
elevadas tasas de ocupación y mantener su otras iniciativas innovadoras, MERLIN ha
sólido flujo de caja, debido al largo periodo continuado impulsando durante el ejercicio
de arrendamiento restante (5,4 años desde numerosos proyectos de perfil tecnológico
el 31 de diciembre 2020, ponderado por las para posicionar a MERLIN a la vanguardia
rentas brutas). La Compañía también espera en soluciones a sus clientes y en gestión
continuar con la estrategia de rotación interna. Entre los mismos caben destacar:
(adquisición y desinversión) de activos y la
financiación de los desarrollos que encajen • Proyectos especiales:
con su filosofía de inversión. Con ese fin,
cuenta con una posición en caja de € 466.5 -P
rograma de sensorización de edificios
millones. En este sentido, en 2020 y de de oficinas (en colaboración con
acuerdo con nuestras mejores estimaciones, Signify) y centros comerciales (en
el tiempo medio de pago a nuestros colaboración con Vodafone).
proveedores era de 31 días. La Compañía
utiliza instrumentos financieros de cobertura - Última milla en logística.
de los tipos de interés para gestionar la
exposición a la fluctuación de los tipos de – Proyecto de autoconsumo fotovoltaico.
interés en su financiación. La política de
la empresa consiste en mantener la deuda - Implementación de tecnologías
financiera neta no corriente a un tipo fijo. de terceros (p.e. KeepEyeOnBall,
Para lograr el objetivo, la Compañía emplea Mayordomo o Fillit).
swaps de tipos de interés para cubrir sus
correspondientes préstamos. - App de experiencia del usuario.
•E
sponsorización: acuerdo con Fifth Wall,
la mayor empresa de Venture Capital
enfocada en la industria inmobiliaria.También puede leer
