INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS - FONDO DE INVERSION Emisión de Bonos Corporativos - LarrainVial
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FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Emisión de Bonos Corporativos
Febrero 2021
Asesores financieros y agentes colocadores
Importante
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toda la información requerida para tomar una decisión de inversión. Mayores antecedentes se encuentran disponibles en la sede de la entidad
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Antes de efectuar su inversión, usted deberá informarse cabalmente de la situación financiera de la entidad emisora y deberá evaluar la conveniencia
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Registro de Valores, antes de que efectúe su inversión.
Este documento ha sido elaborado por Independencia Administradora General de Fondos S.A. (“Independencia”) en calidad de administradora de
Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (“Emisor”), en conjunto con Credicorp Capital S.A. Corredores de Bolsa y Larraín Vial S.A.
Corredora de Bolsa. (en adelante, los “Asesores”).
En la elaboración de este documento se ha utilizado información pública entregada del Emisor o de fuentes públicas, a cuyo respecto los Asesores no
se encuentran bajo la obligación de verificar su exactitud o integridad, por lo cual no asumen ninguna responsabilidad en este sentido.
Se deja constancia que el reglamento interno del Fondo fue depositado con fecha 10 de febrero de 2015 en el registro público de depósito de
reglamentos internos de la Comisión Para el Mercado Financiero (la “Comisión” o “CMF”) bajo el N° FM150858, de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 47° de la Ley sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales, contenida en el artículo 1° de la ley 20.712, de modo que
su información legal, económica y financiera se encuentra en la CMF a disposición del público.
Asimismo, se deja constancia que las series de bonos a que se refiere este documento se emitirán con cargo a la línea de bonos que el Fondo tiene
inscrita en el Registro de Valores de la Comisión bajo el número 828 .
2
Tabla de Contenidos 1. Introducción a Fondo Rentas 2. Consideraciones de inversión 3. Situación financiera 4. Últimos acontecimientos 5. Características de la emisión 6. Anexos
1. Introducción a Fondo Rentas
Fondo Rentas en una mirada
Unidades de negocio al 30-Sep-20 Principales métricas
Información al 30 de septiembre de 2020
◼ Fondo inmobiliario público administrado por Independencia
Administradora General de Fondos S.A. y fiscalizado por la CMF Assets under management (AUM)(2) MMUF 18,7 (+3,5 ene.21)
Número de propiedades(3) 85 propiedades
◼ 15 propiedades
Oficinas Área arrendable GLA(4) 585.855 m2
◼ 139.989 m² de GLA(1)
◼ Cartera directa Utilidad realizada de inversiones(5) CLP 23.215 millones
◼ 45 locales EBITDA(6) CLP 19.981 millones
Locales
◼ 48.326 m² de GLA Margen EBITDA 86%
comerciales
◼ Cartera directa
Capitalización de mercado(7) CLP 396.657 millones
◼ 11 propiedades Mayor fondo inmobiliario en Chile
Centros de % de activos de fondos de inversión inmobiliarios en Chile al cierre de septiembre
distribución ◼ Cartera directa y Bodenor Flexcenter (40% a de 2020
sept. 20; 70% a ene. 21) Independencia Rentas Inmobiliarias 17%
BTG Pactual Renta Comercial 15%
◼ 4 propiedades Cimenta Expansión 11%
Inmuebles
en Estados ◼ Oficinas, locales comerciales y strip LV Patio Renta Inmobiliaria 7%
Unidos centers Banchile Rentas Inmoliliarias 4%
Toesca Rentas Inmobiliarias 3%
Fundación Parques Cementerios 2%
Fuente: CMF, la Administradora
(1) GLA: Superficie arrendable (Gross Leasable Area en inglés) Otros 59 Fondos 41%
(2) Incluye activos inmobiliarios por UF 18.102.041 y caja por UF 632.602
(3) Incluye terrenos y otros
(4) Proporcional al porcentaje de propiedad del Fondo
(5) Utilidad neta realizada de Inversiones: Dividendos de filiales + Intereses de filiales + Utilidad de otras inversiones
(6) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros)
(7) Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago al 30 de septiembre de 2020
5
Fondo inmobiliario público con 25 años de trayectoria
Desempeño del Fondo y principales hitos
Total Activos(1) - UF millones Colocación del
Colocación del primer segundo bono
bono corporativo(3) corporativo(4)
Fondo Rentas nace con la Se adquiere el 50%
restante de Cerro el Plomo Compra de
transferencia de activos de Rentas Edificio Mapfre
Inmobiliarias S.A., fundada en 1991 2,7
Se termina
Cerro el Plomo
Adquisición 32 Reestructuración
sucursales Corp deuda Banco
Estado
Apertura en Bolsa
(aumento de capital)(2)
21,4
1ra inversión en 20,5
Entrada a Ciudad EE.UU. 18,6 19,1 18,7
17,5
Empresarial
14,7 15,4
Inicio Se termina Edificio
Plaza Constitución
12,2
Bodenor S.A. 10,7
Inicio del
8,6
6,5 7,2
Fondo 5,9 5,7 6,2
4,6 4,9 5,0 5,2 4,8 5,1
3,1 3,7 4,0
2,3
Fuente: la Administradora
(1) Total Activos neto de caja, considera únicamente activos inmobiliarios
(2) Apertura en bolsa en 2011 por UF 3,81 millones. El 2012 se colocó el saldo de UF 0,3 millones
(3) Primer bono corporativo de un Fondo de Inversión en Chile por US$ 85 millones
(4) Segundo bono corporativo colocado a una tasa de UF +1,73% con spread de 59 bps
6Modelo de negocio del Fondo Rentas
Diagrama de modelo de negocios del Fondo
Propiedad / Propiedad /
inversión inversión
Fondo de Inversión
Filial
Rentas Dividendos
Edificios, locales e intereses
comerciales y
centros de
distribución
Diagrama de flujo de caja del Fondo
Ingresos(1) Costos Resultados
Dividendos de Costos operativos
filiales
+
Intereses
de filiales EBITDA
+
Utilidad de otras
inversiones
Fuente: CMF, la Administradora
(1) Utilidad neta realizada de inversiones
7Reglamento interno y aportantes del Fondo Rentas
Reglamento interno (última modificación AEA 8-Oct-19) Estructura de aportantes
% de la propiedad al 30 de septiembre de 2020
◼ 30 años desde el 20 de abril de 1995
◼ 252.647.850 cuotas suscritas y pagadas al 30 de septiembre
Duración ◼ Prorrogado hasta el 19 de abril de 2030.
◼ Prorrogable por períodos de 10 años(1)
Privados
45%
◼ Mínimo de 50 aportantes o 1 institucional
Aportantes ◼ Ningún no institucional podrá controlar > 35%
◼ Administradora no podrá controlar > 35% Cías. de
Seguros
5%
AFPs
Endeudamiento ◼ Hasta el 100% del patrimonio del Fondo 50%
◼ ≥ 95% del activo en soc. cuyos activos son al menos
Activo 90% bienes raíces para renta no residencial.
Alternativos y
◼ ≥ 70% del activo con subyacente inmobiliario
Diversificación
◼ ≥ 60% del activo debe ser inversión nacional
Planvital
1,7%
◼ ≥ 3% del activo debe invertirse en renta fija o caja Habitat Capital
Liquidez 13,0% 20,2%
(o tener capacidad de endeudamiento equivalente)
◼ El monto mayor entre el 7% del total de los aportes
Dividendos efectuados a partir del 1 de mayo de 2009 o un 70% Provida
Cuprum
del beneficio neto percibido del ejercicio 7,7%
7,1%
Fuente: CMF, la Administradora
(1) Prórroga a decidirse con al menos 2 años de anticipación
8La renta inmobiliaria es un activo alternativo
Fuente de pago Prioridad de pago
Tipo de Inversión
1
Bonos del Fondo
Resultado bruto del
arrendatario
2
Pago de arriendo Cuotas del Fondo
Resultado operacional del
Bonos corporativos
emisor
Pago de deuda
Resultado neto de la empresa Acciones
Pago de dividendos
✓ Los flujos de Fondo Rentas provienen de primera línea de resultados de las empresas arrendatarias
✓ Los bonos de Fondo Rentas tienen prioridad de pago sobre dichos flujos versus distribuciones a los aportantes
9Estructura de inversiones de Fondo Rentas (al 30-Sep-20)
Activos(1): UF 18.102.041
Activos(1): Activos(1): Activos(1):
21% 75% 4%
UF 3.766.520 UF 13.657.924 UF 677.598
12% 19%
Inmobiliaria Descubrimiento Sociedades
Rentas Inmobiliarias S.p.A.
S.p.A.
Propiedad: 100% Propiedad: 100% en EE. UU
20% 16%
Inmobiliaria Plaza Constitución Inmobiliaria Plaza Araucano
S.p.A. S.p.A.
Propiedad: 40%
Propiedad: 100% Propiedad: 100%
4% 3%
Rentas Bucarest S.p.A Rentas Magdalena S.p.A
Propiedad: 100% Propiedad: 100%
1% Rentas Retail S.p.A.
Propiedad: 100%
CENTROS DE DISTRIBUCION CARTERA DIRECTA BIENES RAICES
CHILE NACIONAL ESTADOS UNIDOS
10 bienes raíces 70 bienes raíces 4 bienes raíces
142 contratos de arriendo 133 contratos de arriendo 48 contratos de arriendo
742.215 m2 construidos 138.989 m2 de oficinas 8.000 m2 proyectos en desarrollo 27.572 m2 de oficinas
120.577 m2 terrenos disponibles 48.326 m2 de locales 117.711 m2 terrenos disponibles y 13.199 m2 de locales
62.883 m2 de centros distribución otros
Porcentaje de los activos
Filiales Garantes X%
administrados(1)
Fuente: la Administradora
(1) Total activos inmobiliarios del Fondo incluyendo activos rentando, desarrollos y terrenos. Montos al 30 de septiembre de 2020, proporcionales a la propiedad del Fondo
10Inversiones del Fondo Rentas
Valor de la participación en propiedades a septiembre 2020
Activos administrados directamente en Chile: OFICINAS
MMUF 18.387.784 LOCALES
FILIALES CON CONTROL DIRECTO CENTROS DE DISTRIBUCION
Propiedades en los Estados Unidos
OFICINAS
MMUF 1.629.597
LOCALES
FILIALES EN LOS ESTADOS UNIDOS
MMUF 26.409.362 (*)
Activos administrados indirectamente en Chile
CENTROS DE DISTRIBUCION
MMUF 6.394.981
OFICINAS
BODENOR FLEXCENTER(**)
(*) Cifra considera participación de 40% en BFC, la cual en desde enero 2021 llega al 70%, subiendo la cifra total a MMUF 31.205.598
(**) Cifra considera participación de 40% en BFC, la cual en desde enero 2021 llega al 70%, subiendo la cifra total a MMUF 11.191.217
112. Consideraciones de inversión
Consideraciones de inversión
1
Portafolio de activos diversificado y de calidad
2
Base de arrendatarios atomizada y de calidad crediticia
3
Estabilidad de flujos operacionales
4
Probada estrategia de crecimiento sostenible
5
Gestión con experiencia, independiente y libre de conflictos
. de interés
131 Portafolio de activos diversificado y de calidad
Cartera diversificada
Diversificación de cartera Ingresos por rentas de la cartera directa
% del total de activos al 30 de septiembre de 2020 CLP millones
Terrenos y otros Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
3%
Inversiones en USA
Bodegas en Chile
3%
21%
29.468 30.418 29.797 30.469
27.871
Oficinas en Chile 26.360 26.660
Locales comerciales
56%
en Chile
18.648
17% 15.407 15.975
10.720 11.078 11.722
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Sep
2020
UDM
Ubicación geográfica de las inversiones Superficie arrendable cartera directa
Chile Estados Unidos m2 miles
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
97% de los activos (87% RM(2)) 3% de los activos
XV I MA
II
IV 253 251 250
V RM NJ 219 218
231
205
VI PA 191
163 172
VIII 142 145 154
VII
X
XIV
XII
FL
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Sep
Fuente: la Administradora 2020
(1) Crecimiento anual compuesto
(2) 93% de la cartera de activos se encuentra en la Región Metropolitana (34% en Las Condes, 15% en Santiago,16% en Pudahuel, 11% en Providencia, 8% en Vitacura y 4% en otras comunas)
141 Portafolio de activos diversificado y de calidad
Portafolio de activos con una vacancia similar al mercado
Vacancia Fondo Rentas por rentas
% de cartera directa Ingreso Parque
Compra Edificio San Damián
Ingreso Torres Ingreso Edificio
12% Bucarest
A y B San Damián Espacio M
9,7%
10% Ingreso Torre C
San Damián
8%
6%
4%
2%
0%
dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20
Vacancias por área arrendable versus industria
% de cartera directa
Vacancia Oficinas Fondo v/s industria(1) Vacancia Locales comerciales Fondo v/s industria
(2) (4)
Fondo Industria Fondo Industria
15% 12,8% (3) 12%
10% 3,9%(3)
10% 8%
6,1% 6%
5% 4%
2% 1,6%
0% 0%
Fuente: la Administradora
(1) Incluye Parque San Damián
(2) Fuente: GPS, Informe oficinas clase A 4T2020
(3) Considera Parque San Damián
(4) Fuente: GPS Informe Stripcenters 4T2020
152 Base de locatarios atomizada y de calidad crediticia
Base de arrendatarios atomizada y de calidad crediticia
Atomización de locatarios
Proporción de ingresos al 30 de septiembre de 2020 (1)
Más del 50% de
A+
los arrendatarios
AAA
A-
del Fondo tiene
clasificación
investment grade
AA
AA
A
AA-
AA-
AA-
AAA
A
A
A
AA
Fuente: la Administradora
(1) Correspondiente al segmento cartera directa
(2) Expresado como un porcentaje del patrimonio del Fondo
16Comportamiento de pagos COVID-19
Recaudación Mensual 2020
173 Estabilidad de flujos operacionales
Importante base de contratos de arriendo a largo plazo
Perfil de vencimiento de contratos de cartera directa
% de cartera directa
Dividido en 27 contratos, de los cuales los
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
3 mayores representan el 65% del monto
de estos vencimientos
16,5%
15,0%
14,4%
11,3%
9,6% 9,1% 8,5%
5,9%
5,0%
3,9%
0,3% 0,3% 0,1% 0,1%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2034 2040
UF 4,7 millones 4,2 años
en ingresos por arriendo
de duración promedio(1) de los
~90%
acumulados de la cartera tasa de renovación de
contratos de arriendo vigentes
directa hasta el vencimiento contratos histórica
de la cartera directa
del Fondo
Fuente: La Administradora
(1) Promedio ponderado por ingresos por arriendo
184 Probada estrategia de crecimiento sostenible
Crecimiento sostenible
Evolución de valor de las propiedades administradas
- UF millones (1)
35
30
25
20
15
10
5
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 sep sep
2020 2020
Cartera Directa USA Bodenor Aumento BFC + 30%
BFC
Foco de inversión futura del Fondo
1 2 3 4
Inversión en bodegaje
Foco en activos en y centros de Prioridad en activos
Foco en el negocio de
Chile con rentabilidad distribución a través maduros que estén
rentas de oficinas
en UF de la participación en rentando
Bodenor Flexcenter
Fuente: la Administradora
(1) Valor de las propiedades de inversión por el % de participación del fondo al 30 de septiembre 2020, adicionalmente el 30% de la operación de Bodenor Flexcenter realizada en enero ‘21
195 Gestión experimentada e independiente
Gestión experimentada e independiente
Independencia Administradora General de Fondos S.A. Comité de toma de decisiones y vigilancia del Fondo
◼ Administradora constituida en Chile, fundada en 1995 ◼ La gestión de la inversión está a cargo de la Administradora
◼ Independiente de grupos económicos, financieros e inmobiliarios. ◼ El Fondo cuenta con un Comité de Vigilancia que vela por el
cumplimiento del Reglamento Interno del Fondo
◼ Dedicación exclusiva a la gestión de los fondos que administra
◼ Proceso de inversión es llevado a cabo por el Comité de Activos,
◼ Adicionalmente existen 2 Administradoras relacionadas que formado por 3 directores y el que a su vez es asesorado por el
administran inversiones internacionales: Consejo Inmobiliario, compuesto por 6 profesionales externos
o Independencia Internacional Administradora General de relacionados al rubro inmobiliario
Fondos S.A. administra 4 Fondos Públicos o Adicionalmente están involucrados los comités de
o Independencia Internacional S.A. administra FIP’s que Compliance y Auditoría, Fiduciario y de Finanzas
invierte en edificios en USA.
Directorio de la Administradora Equipo de Gestión # Años de experiencia
Presidente: Adm. de Activos
Nuevos Negocios 31 Fernando Sánchez Gerente Activos
Fernando Sánchez Control de Área Fiduciaria Francisco Herrera Gerente Corporativo
39 Inmobiliarios 12
Juan Pablo Grez Gerente General
Directores: Gestión y Vicente Guzmán Analista de Nuevos
Cristóbal Gevert Gerente Área 16 Control de Gestión
Cecilia Schulz Compliance Fiduciaria María Francisca López 16
Negocios 5
Agustín González Analista de Nuevos
Felipe Bray Ejecutivo Área Fiduciaria 19 Subgerente de control de gestión
Mónica Schmutzer Eugenio Cristi 26 Negocios 4
María Francisca Larraín 5
Gerente de Werner Jungk Property Manager
Analista de control de gestión 26
Juan Ariztía Desarrollo
Enrique Ovalle Mario Pérez 31 Gerencia de Finanzas, Administración y RRHH
Supervisor de Matías Menéndez Gerente de Finanzas, Administración y RRHH 17
Pablo Undurraga Rodrigo Jimenez Subgerente de Control Financiero 29 Cristian Jhon Subgerente de Impuestos 20
cumplimiento
Claudia Voigt Jefe de Operaciones 27 6 Administrativos
Fernando Barros
Fuente: La Administradora
203. Situación financiera
Estructura del balance de Fondo Rentas
Activos a septiembre 2020 Pasivos y patrimonio a septiembre 2020
Caja Estados Unidos
3% 4% Deuda a corto plazo
11%
Bodenor Deuda a largo plazo
20% 8% Total
Activos Pasivos
Inmobiliarios 19%
UF 18.735 97,0%
miles UF 18.735
miles
Cartera directa Patrimonio total
73% 81%
Valorización de la participación en filiales y asociadas
◼ La inversión en filiales y asociadas(1) se valoriza por el método de la participación
◼ El patrimonio de las filiales y asociadas considera sus activos (bienes raíces) a valor de mercado, basados en tasaciones de peritos
independientes.
◼ Se realizan dos tasaciones a lo largo de cada año para cada propiedad y se considera la menor de ambas
◼ Adicionalmente dos peritos independientes designados anualmente por la Asamblea de Aportantes emiten un informe a diciembre de cada
año indicando en valor económico de cada sociedad, los cuales se informan en notas al balance.
Fuente: CMF, Bolsa de Comercio de Santiago
UF 28.707,85 a septiembre 2020
(1) Incluye a las sociedades que tienen propiedad sobre la cartera directa nacional, Bodenor Flexcenter y las sociedades que tienen propiedad sobre los bienes raíces en Estados Unidos
22Estado de resultados de Fondo Rentas
Ingreso neto de la operación (devengado)(1) Utilidad neta realizada de inversiones(2) (pagado)
UF miles UF miles
Menores
plusvalías respeto BFC pagó dividendos en 4to
2.093 2.017 a años anteriores trimestre 2020 y en años anteriores
1.968 1.934 se pagó en septiembre
1.530 1.137 1.138 1.144 1.101
1.467 1.432 1.426 1.023
1.247 1.269 894
805
637 671
589
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
UDM UDM
Gastos(3) y porcentaje sobre utilidad neta realizada EBITDA(4) y margen sobre utilidad neta realizada
UF miles, % UF miles, %
26,5%
24,0% 90,2% 87,6% 88,6% 90,0% 86,1%
21,3% 78,9% 80,8%
19,2% 72,0% 75,9% 73,6%
14,0% 996 1.014 987
12,4% 919 923
218 11,4% 10,4%
9,8%
190 705 691
178
165 153 141 484 494
130 114 114 424
100
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 UDM
UDM
(1) Suma de las partidas: Intereses y reajustes, diferencias de cambio, cambios netos en valor razonable de activos y pasivos financieros, resultado en venta de instrumentos financieros y resultado en inversiones
valorizadas por el método de la participación
(2) Utilidad Neta realizada de Inversiones: Dividendos de filiales + Intereses de filiales + Utilidad de otras inversiones
(3) Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros): Remuneraciones comité vigilancia + Comisión Administradora + Otros gastos de operación
(4) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros). La baja por efecto de los dividendos de Bodenor que se recibieron en 4T2020
23Antecedentes de balance y perfil de amortización de deuda
Evolución de la Deuda financiera del Fondo Rentas Evolución del Patrimonio del Fondo Rentas
UF miles UF miles
15.225
14.912
(1) 14.396
6.430 6.505 13.398 13.838
5.810 12.822 12.787 12.933
11.470 12.157
5.111 5.111
4.529
3.505
2.613
2.167
107 90
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 sept-20 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 sept-20
(1) Incluye deuda por UF 3.500.000 con Banco de Chile para financiar aumento de capital en Bodenor
Perfil de amortización de deuda (incluye cartera directa)
UF miles
Crédito Banco Estado Leasing Descubrimiento Bono Serie A
Hipotecario Rentas Magdalena Bono Serie F Crédito Banco de Chile
4.000 3.505
BINDE-A a refinanciar
3.000 2.555
2.094
2.000 1.505
1.005
1.000
2 94 6 6 6 7 3
0
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
24Principales indicadores y resguardos financieros
Evolución de Deuda financiera neta / Patrimonio Cobertura de gastos financieros: EBITDA(1) / Gastos financieros
Veces Veces
Covenant: 1,00x
6,79x 6,78x 6,80x
5,90x
5,10x
0,36x 0,38x
0,31x 0,33x
0,19x
Covenant: 2,50x
2016 2017 2018 2019 sept-20 2016 2017 2018 2019 sept-20 LTM
Activos libres de gravámenes(2)
/ Deuda financiera neta
Deuda financiera neta / EBITDA(1) proporcional sin garantías reales(3)
Veces Veces
8,01x 5,50x
6,37x 4,45x
3,79x 3,99x 3,92x
5,00x 5,07x
4,60x
Covenant: 1,50x
2016 2017 2018 2019 sept-20 LTM 2016 2017 2018 2019 sept-20
(1) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio netos de gastos financieros
(2) Corresponde a todos aquellos Activos Inmobiliarios que no se encuentren sujetos a gravamen alguno y que sean de propiedad de las Filiales. Su valor será ponderado de acuerdo con el porcentaje de propiedad
que el Emisor mantenga en cada Filial.
(3) Corresponde a la suma de las Deudas Financieras Netas del Emisor y de las Filiales, estas últimas ajustadas por el porcentaje de propiedad del Emisor en cada Filial, excluidas aquellas Deudas Financieras
respecto de las cuales se haya otorgado una prenda en favor del acreedor, o que correspondan a una operación de leasing financiero
254. Últimos acontecimientos
Aumento de la participación en Bodenor Flexcenter a 70%
Acuerdo de aumento de capital en Bodenor Flexcenter
◼ Bodenor cuenta con 740.000 m² de superficie de bodegas arrendables
de los cual tiene un 1,3% de los m² vacantes. Sus ingresos por renta
anual es cercana a las UF 1.092.000, con un margen bruto de ~84%
◼ En Septiembre 2020, se dio inicio al desarrollo de la Fase 3 de ENEA,
sobre un terreno de 113.000 m² el cual agregará aproximadamente
70.000 m² de nueva superficie arrendable de bodega, en el período
2021 - 2023
◼ El 3 de Noviembre se firmó un acuerdo por medio del cual los
accionistas de Bodenor Flexcenter acordaron realizar un aumento de
K que será 100% suscrito y pagado por Fondo Rentas que le
significará a éste aumentar su participación de un 40% de la sociedad
a un 70%
◼ Con fecha 26 de enero de 2026, se concretó el aumento de capital. El
aporte neto del fondo fue por UF 4.200.000
◼ El aporté se financió principalmente con financiamiento bancario y con
recursos propios.
◼ Se toma el control de la sociedad. Pudiendo definir repartos de
dividendos, inversiones y manejo directo de la cartera
27Opinión Clasificadoras respecto a la operación de BFC
Extractos de informes de clasificación y notas de prensa
Informe de Clasificación 29 de enero de 2021
Nota de prensa 6 de noviembre de 2020
285. Características de la emisión
Termsheet de las series
Serie G Serie H
UF – 4 bullet UF – 5,5 bullet
Monto a colocar Hasta UF 2.000.000
Se destinarán en su totalidad al refinanciamiento de deudas del emisor, los fondos que no sean destinados al refinanciamiento de créditos bancarios, se
Uso de fondos
destinarán a financiar el plan de inversiones del Emisor(1)
Moneda UF UF
Plazo de vencimiento 4 años bullet 5,5 años bullet
Duration 3,97 años(2) 5,38 años(2)
Tasa de carátula 0,50% 0,90%
Pagos Semestrales Semestrales
Mecanismo rescate
Make whole: Par / Tasa de referencia + spread de prepago Make whole: Par / Tasa de referencia + spread de prepago
anticipado
Spread de prepago 100 pbs 100 pbs
Fecha inicio devengo de
31-01-2021 31-01-2021
intereses
Fecha rescate
31-01-2023 31-01-2023
anticipado
Fecha vencimiento 31-01-2025 31-07-2026
Rating AA-/AA (Fitch Ratings / Feller Rate)
▪ Leverage financiero (Deuda Financiera Neta(3)/ Patrimonio Total) menor o igual a 1,0x
▪ Mantener una razón de Cobertura de Gastos Financieros(4) mayor o igual a 2,5x
▪ Mantener la propiedad directa o indirecta de a lo menos el 67% de las acciones suscritas y pagadas con derecho a voto de cada una de las Filiales
Garantes(5)
Obligaciones,
limitaciones y
▪ Prohibición de entregar en garantía acciones o títulos de deuda de las Filiales (negative pledge)
prohibiciones ▪ Mantener a nivel de las Filiales ingresos proporcionales (es decir ajustado por el % de propiedad de cada Filial) por arriendos anual equivalente a al menos
UF 600.000
▪ Mantener en conjunto las Filiales, activos inmobiliarios proporcionales libres de gravámenes (es decir ajustados por el % de propiedad en cada Filial) por al
menos 1,5x el monto de la Deuda Financiera Neta Proporcional(6)
▪ Cláusulas de aceleración (incluyendo a las Filiales Garantes(5)): cross default, cross acceleration y cross quiebra
(1) Se destinarán en su totalidad al refinanciamiento de deuda financiera del Emisor siempre que se acuerden condiciones de prepago satisfactorias con los acreedores. En caso que dichas condiciones no se
acuerden, los fondos de la colocación que no sean destinados al refinanciamiento de créditos bancarios del Emisor se destinarán a financiar el plan de inversiones del Emisor según las normas contenidas en su
Reglamento Interno
(2) Duration al 31 de enero de 2021
(3) Deuda Financiera Neta: suma de las cuentas Préstamos, Corrientes y No Corrientes, y Otros Pasivos Financieros, Corrientes y No Corrientes, menos la cuenta Efectivo y Efectivo Equivalente del Emisor.
(4) Cobertura de Gastos Financieros: definida como la razón entre (i) la sumatoria entre la cuenta Utilidad (pérdida) Neta Realizada de Inversiones y Gastos de Ejercicio (neto de Gastos Financieros) y (ii) los Gastos
Financieros del Emisor, ambos para los últimos 12 meses
(5) Deuda Financiera Neta Proporcional: suma de la Deuda Financiera Neta del Emisor con la Deuda Financiera sin garantías reales y neta de caja de cada una de las Filiales Garantes ajustadas por el porcentaje
de propiedad en cada Filial Garante
30Calendario tentativo
Febrero de 2021 Marzo de 2021
L M W J V L M W J V
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
8 9 10 11 12 8 9 10 11 12
15 16 17 18 19 15 16 17 18 19
22 23 24 25 26 22 23 24 25 26
Febrero Marzo Marzo
23 – 24 – 25 1–2 3
Roadshow Construcción Colocación
libro de órdenes
31Consideraciones de inversión finales
1
Portafolio de activos diversificado y de calidad
2
Base de arrendatarios atomizada y de calidad crediticia
3
Estabilidad de flujos operacionales
4
Probada estrategia de crecimiento sostenible
5
Gestión con experiencia e independencia
326. Anexos
Principales activos del portafolio
Oficinas Locales comerciales y strip-centers
Plaza San Sucursales Itaú
Damián 17.200 m2
27.896 m2
Sucursales
Santander
Edificio Plaza
4.971 m2
Araucano
26.604 m2
Centros de distribución
Plaza Condominio Lo
Constitución Boza
17.229 m2 110.000 m2
Centro La
Edificio IBM Estera
12.400 m2 55.000 m2
ENEA
Bandera 201 474.000 m2
10.147 m2
Estados Unidos
Edificio Espacio Edificio K&L
M Gates, Pensilvania
8.859 m2 59.213 m2
Fuente: La Administradora .
Nota: Junto a cada activo se muestra a los principales arrendatarios de tal activo
34Rentabilidad del Fondo Rentas
base 1.000=30/06/1995; rentabilidad anual
Variación desde apertura en Bolsa
◼ El desempeño de
mercado de las cuotas
y el NAV han sido
superiores al IPSA,
todos desde el
momento de la apertura
en la bolsa del Fondo.
◼ Desde ese instante, El
Fondo ha mostrado
retornos por encima de
11% anual, esto
considerando la crisis
social y sanitaria.
Fuente: Bloomberg, La Administradora
Rentabilidad al 3 de febrero 2021
35Crisis social 18 de octubre de 2019
Hechos relevantes
◼ El 18 de octubre de 2019 se inició un fuerte estallido de violencia en Chile, con eventos graves como saqueos en todo el país.
◼ En el Fondo como consecuencia de esto tuvo afectados 5 locales de la cartera, con daños al contenido del arrendatario y a los cristales.
◼ La administración ha comunicado oportunamente al mercado sobre el estado de las inversiones y de los inmuebles.
◼ El comportamiento de pago de los arrendatarios fue normal y sin inconvenientes, no existiendo disminuciones relevantes en los flujos de rentas
percibidas.
◼ Se finalizó el proceso de renovación de seguros de la cartera directa del fondo para el período 30 de noviembre 2019 al 30 de noviembre de 2020.
En la mayoría de las coberturas contratadas se obtuvieron mejores condiciones que las actuales, con excepción de vandalismo, actos maliciosos y
terrorismo, para las cuales las coberturas son más limitadas.
Proceso de tasaciones año 2019: cartera directa nacional
◼ Proceso de retasaciones : se realiza anualmente en tres grupos en los meses de Junio, Septiembre y Diciembre, donde cada propiedad es tasada
simultáneamente mediante 2 tasaciones independientes adoptándose el menor de ambos valores.
◼ Debido a los hechos iniciados el 18-Oct-19, en Diciembre-19 se solicitó a los tasadores revisar los valores de las propiedades tasadas en Junio y
Septiembre con el propósito de incorporar a su valor eventuales cambios que esos hechos pudieren haber generado.
◼ Dicho proceso de revisión de tasaciones realizado en Dic-19 implicó reconocer un 1% de menor valor de la cartera con respecto a los EEFF de
Septiembre-19.
36Pandemia COVID-19
Efectos COVID-19
◼ En el combate de la pandemia, se han decretado restricciones al desplazamiento, cuarentenas y otras medidas sanitarias y de distanciamiento
social, que están afectado la actividad económica y el funcionamiento de algunas empresas, particularmente las pequeñas del mundo del retail y de
los servicios.
◼ La administración se encuentra monitoreando la situación de sus arrendatarios, cuya mayoría desarrolla sus actividades bajo la modalidad de
teletrabajo o realiza actividades autorizadas para continuar su funcionamiento, por lo que en un alto porcentaje se encuentra al día en el
cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Solicitudes arrendatarios
◼ Facilidades de pago para las rentas de abril, mayo y junio 2020
Clientes
◼ Renegociación en julio 2020 con cada uno para ver la forma de pago de los meses adeudados.
pequeños
◼ Suscripción de acuerdo en donde se reconoce lo adeudado desde octubre y se fija fecha para definir futuro contractual
◼ Flexibilidad de pago para rentas de entre abril y julio 2020 (25% - 40%) pagaderas en distintos formatos dependiendo del arrendatario:
◼ Hasta diciembre del 2020
Clientes
◼ Durante 1er semestre 2021
medianos
◼ Durante todo el 2021
◼ En general se cobra a UF + 3%, suscribiendo acuerdo y pagaré
◼ A aquellos arrendatarios que por orden del MINSAL no pueden abrir, como gimnasios, se les está cobrando el 25% de las rentas hasta que
Casos se levante la prohibición de operar. Con ellos se están firmando modificaciones de contrato
particulares
◼ Modificaciones de contratos con algunos arrendatarios dispuestos a alargar los plazos de contrato a cambio de flexibilidades o rebajas por
estos meses
37FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Emisión de Bonos Corporativos
Febrero 2021
Asesores financieros y agentes colocadoresTambién puede leer
