INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS - FONDO DE INVERSION Abril 2018 - Independencia SA
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FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Abril 2018
Tabla de Contenidos 1. Fondo Independencia Rentas 2. Cartera de Inversiones 3. Factores de Éxito 4. Plan de Inversión 5. Propuesta para AEA
1. Fondo Independencia Rentas
Cartera de inversiones inmobiliarias formada en 22 años
Crecimiento del fondo y principales hitos
AUM(1) - UF millones
Se adquiere el 50%
restante de Edif.
Cerro el Plomo
Adquisición 32 Emisión Bono
Fondo Rentas nace con la sucursales Corp
CAC Activos (UF) por MMUF 2
absorción de Rentas Inmobiliarias
1995 - 2017 = 10%
S.A., fundada en 1990 Se termina
Edif. Cerro
el Plomo
Apertura en Bolsa
(aumento de capital)(2)
1ra inversión en
EE.UU. 19,1
17,7
16,7
Se termina Edificio
14,7 15,4
Inicio Plaza Constitución
Bodenor S.A. 12,2
Inicio del
10,7
Fondo 8,6
6,5 7,2
5,9 5,7 6,2
4,6 4,9 5,0 5,2 4,8 5,1
3,7 4,0
2,3 3,1
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Plan inversiones
Fuente: EE.FF. publicados en la SVS UF 4 millones
(1) AUM neto de caja, considera únicamente activos inmobiliarios
(2) Apertura en bolsa en 2011 por UF 3,81 millones. El 2012 se colocó el saldo de UF 0,3 millones
3
1. Fondo Independencia Rentas
Estructura de inversiones de Fondo Rentas
Activos(1): UF 18.908.374
Activos(1): Activos(1): Activos(1):
13% 81% UF 15.389.103 6% UF 1.064.758
UF 2.454.513
27% 19%
Descubrimiento SpA Rentas SpA Sociedades
Propiedad: 99,9% Propiedad: 99,9% en USA
Propiedad: 40% 17% 13% Propiedad: 18% - 90%
Plaza Constitución SpA Plaza Araucano SpA
Propiedad: 99,9% Propiedad: 100%
4% 1%
Bucarest SpA Rentas Retail SpA
Propiedad: 100% Propiedad: 100%
BIENES RAICES
CENTROS DE DISTRIBUCION CARTERA DIRECTA ESTADOS UNIDOS
CHILE NACIONAL
16 bienes raíces
9 bienes raíces 72 bienes raíces 108 contratos de arriendo
120 contratos de arriendo 121 contratos de arriendo
119.983 m2 de oficinas 20.188 m2 proyectos en desarrollo 55.356 m2 de oficinas
246.797 m2 construidos 13.199 m2 de locales
48.220 m2 de locales 143.099 m2 terrenos disponibles
61.031 m2 terrenos disponibles 2 50.053 m2 centros distribución
62.883 m centros distribución
Fuente: la Administradora X% Porcentaje de los activos
(1) Total activos inmobiliarios del Fondo incluyendo activos rentando, desarrollos y terrenos. Montos al 31 de diciembre de 2017, administrados(1)
proporcionales a la propiedad del Fondo (inversiones directas e indirectas).
4
1. Fondo Independencia Rentas
Fondo Independencia Rentas hoy
Tamaño y diversificación Generación de flujos
Información al 31 de diciembre de 2017 Cifras del año 2017
Total Activos según FECU (1) UF 19,1 millones Utilidad realizada de inversiones(5) UF 1,13 millones
Número de propiedades (2) 97 propiedades EBITDA(6) UF 0,99 millones
Área arrendable (3) 596.492 m2 Dividendos pagados UF 0,89 millones
Capitalización de mercado (4) UF 15,7 millones Dividend Yield (7) 5,7%
Fondo líder en tamaño y diversificación Fondo líder en generación de flujo de utilidades
% de activos del total de fondos inmobiliarios en Chile al 31 de diciembre de 2017 BNP del ejercicio 2017 y Utilidad realizada devengada en años anteriores(MM$)
Independencia Rentas Inmobiliarias 30% Independencia Rentas 22.648 2.021
BTG Pactual Rentas II (fusionado) 14% BTG Pactual Rentas II Fondo 468 10.075
Cimenta Expansión 14% Cimenta Fondo 10.674 3.520
Larraín Vial Patio Renta Inmobiliaria 6% Larraín Vial Patio Renta Inmobiliaria 3.589
Fundación Parques Cementerios 5% Fundacion Parques Cementerios (5.578)
Toesca Rentas Inmobiliarias 3% Toesca Rentas Inmobiliarias (707)
Otros 43 fondos 28%
BNP 2017 Ut. Realizada de ejerc. ant.
Fuente: SVS, Bolsa de Comercio, la Administradora
(1) Incluye activos inmobiliarios por un 99,2% y el resto en caja e invertido en instrumentos de alta liquidez
(2) Incluye terrenos y proyectos en desarrollo
(3) Proporcional al porcentaje de propiedad del Fondo
(4) Según precio de cierre en la Bolsa de Comercio de Santiago al 31 de diciembre de 2017 y valor de la UF a esa fecha
(5) Utilidad neta realizada de Inversiones: Dividendos de filiales + Intereses de filiales + Utilidad de otras inversiones
(6) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros). Parte del EBITDA de un año se reparte como
dividendos en el año siguiente.
(7) Dividendos distribuidos en últimos 12 meses, sobre el precio de la cuota al 31 de diciembre de 2017.
51. Fondo Independencia Rentas
Creciente flujo de rentas y dividendos a los aportantes
Las inversiones del Fondo han generado alzas importantes en ingresos y dividendos a los aportantes
Diagrama de modelo de negocios del Fondo
Propiedad / Acciones /
inversión Tít. Deuda
Filial FONDO
Arriendos / Dividendos
Ventas de BB.RR. e intereses
Arriendos cartera directa del Fondo (MMUF/año) Dividendos pagados por el Fondo ($/cuota)
1,10 948
1,04 1,05 853
0,90
655
0,64 0,65 555
0,60 505
0,51
300 323
105
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: EE.FF. del Fondo y sociedades filiales, publicados en la SVS, al 31 de diciembre de cada año.
61. Fondo Independencia Rentas
Alternativa real de inversión inmobiliaria
Es el Fondo inmobiliario más transado, con alta presencia bursátil y el único que ha emitido un bono
79%
3.000
16,0% Presencia
Variación desde apertura en Bolsa
(base 1.000 = 08-abr-2011) 14,6% Bursátil
2.500 (al 09.04.18)
11,3% Primer
2.000
11,3% bono
emitido por
1.500 un Fondo
2,5%
2,5%
1.000 MMUF 2
-5,0% 5 años
500
-5,4% 2,2%
anual
0
abr-2016
abr-2017
abr-2018
abr-2011
abr-2012
abr-2013
abr-2014
abr-2015
jul-2011
jul-2016
jul-2012
jul-2013
jul-2014
jul-2015
jul-2017
ene-2012
ene-2013
ene-2014
ene-2015
ene-2016
ene-2017
ene-2018
oct-2011
oct-2012
oct-2013
oct-2014
oct-2015
oct-2016
oct-2017
CFINRENTAS NAV Rentas IPSA Const & Inmob.
Fuente: SVS, Bolsa de Comercio, Banco Central de Chile
Variación del valor cuota del Fondo incluye dividendos, al igual que el IPSA
Porcentajes corresponden a la variación anual compuesta en el período 08.04.11 – 09.04.18 (línea punteada es hasta el 31.12.17)
71. Fondo Independencia Rentas
Generación de flujos y rentabilidad estable y protegida
El valor libro de la cuota no ha sufrido con las distintas crisis y eventos de las últimas dos décadas
Variación (con dividendos) desde inicio del Fondo al 31.12.17
(base 1.000 = 30-jun-1995)
10,2%
9,7%
7,7%
3,7%
dic-97
dic-02
dic-07
dic-12
dic-17
sept-96
sept-01
mar-04
sept-06
sept-11
sept-16
jun-95
mar-99
jun-00
jun-05
mar-09
jun-10
mar-14
jun-15
CFINRENTAS: BOLSA CFINRENTAS: NAV IPSA IPC
Fuente: SVS, Bolsa de Comercio, Banco Central de Chile
Variación del valor cuota del Fondo incluye dividendos, al igual que el IPSA
Porcentajes corresponden a la variación anual compuesta en el período jun-95 a dic-17
81. Fondo Independencia Rentas
Aportantes del Fondo y transacciones en Bolsa
Estructura de aportantes Evolución de aportantes
% de la propiedad al 31 de diciembre de 2017 % de la propiedad al cierre de cada año y al 31 de diciembre de 2017
25.264.785 cuotas suscritas y pagadas
100%
90%
28% 33% 34%
80%
Privados
70% 98%
34%
60%
50% 70% Privados
Cías. de 62% 61%
Seguros Cías. de Seguros
40%
5% AFP
30%
20%
AFPs 10%
61%
0%
Planvital Transacciones y montos por año (en millones de pesos)
2% Año 2013 2014 2015 2016 2017
Provida Capital
13% 19%
Monto 22.484 37.224 38.917 27.707 34.941
Altos montos diarios (1) 2.252 14.312 26.043 2.819
Monto Depurado 20.232 22.912 12.874 24.888 34.941
Cuprum N° transacciones 1.393 1.216 882 1.381 2.475
Habitat
14%
14%
Promedio diarias 5 5 3 5 10
Monto promedio Transacc. 14,5 18,8 14,6 18,0 13,9
Fuente: la Administradora, Bolsa de Comercio de Santiago. Cifras al 31-dic-2017
(1) Montos transados en días en que el promedio por transacción superó $ 500 millones
91. Fondo Independencia Rentas
Transacciones diarias y relación Bolsa / Libro
$ 1.000.000.000
$ 19.000
$ 900.000.000
$ 18.000
$ 800.000.000
$ 17.000
$ 700.000.000
$ 16.000 * colocación de Bono
* Inicio Market Maker
$ 600.000.000
$ 15.000
$ 500.000.000
$ 14.000
$ 400.000.000
$ 13.000
$ 12.000 $ 300.000.000
$ 11.000 $ 200.000.000
$ 10.000 $ 100.000.000
$ 9.000 $0
17-01-2016
20-09-2017
10-11-2015
14-12-2015
20-02-2016
25-03-2016
28-04-2016
01-06-2016
05-07-2016
08-08-2016
11-09-2016
15-10-2016
18-11-2016
22-12-2016
25-01-2017
28-02-2017
03-04-2017
07-05-2017
10-06-2017
14-07-2017
17-08-2017
24-10-2017
27-11-2017
31-12-2017
03-02-2018
09-03-2018
Monto Transado (eje derecho) CFINRENTAS (precio cierre)
NAV publicado Monto promedio transado diario (promedio móvil 30 días)
Pagos de dividendos desde dic-16
Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago.
Cifras de montos transados diarios y precios de cierre entre el 10.11.15 y el 09.04.18
10Tabla de Contenidos 1. Fondo Independencia Rentas 2. Cartera de Inversiones 3. Factores de Éxito 4. Plan de Inversión 5. Propuesta para AEA
2. Cartera de Inversiones
Fondo Independencia Rentas hoy
Unidades de negocio
El Fondo invierte sólo en bienes raíces comerciales que generan rentas, a través de distintas sociedades filiales y coligadas.
14 propiedades en Chile 10 propiedades en Chile
Oficinas 119.983 m² útiles Centros de 309.676 m2 (1)
distribución
Cartera directa Cartera directa y BFC (2)
16 propiedades en Estados Unidos
48 locales en Chile
Inmuebles en 118.609 m2 (1)
Locales Estados
48.220 m² útiles
comerciales Unidos Oficinas, locales comerciales y
Cartera directa centros de distribución
Fuente: la Administradora
(1) Proporcional al porcentaje de propiedad del Fondo
(2) El Fondo participa en un 40% de la sociedad Bodenor Flexcenter S.A.
122. Cartera de Inversiones
Principales activos y arrendatarios del portafolio
Oficinas Locales comerciales
Plaza San Sucursales Itaú
Damián / Corpbanca
23.214 m2 13.748 m2
Sucursales
Santander
Edificio Plaza
5.342 m2
Araucano
26.879 m2
Centros de distribución
Plaza Parque
Constitución Logístico ENEA
17.225 m2 202.381 m2
Centros Distrib.
APL
Edificio IBM 62.883 m2
12.400 m2
Estados Unidos
Bandera 201 Edificio K&L
Gates, Pensilvania
10.147 m2 59.213 m2
Gtech Center,
Edificio Espacio
Rhode Island
M
18.549 m2
8.827 m2
Nota: Junto a cada activo se muestra a los principales arrendatarios del inmueble.
132. Cartera de Inversiones
Diversificación por tipo de inmueble y por arrendatario
Diversificación por tipo de inmueble Atomización de arrendatarios
Proporción de ingresos al 31 de diciembre de 2017 (1)
% del total de activos al 31 de diciembre de 2017
13%
7%
Bodegas 7%
15% 6%
Locales
21% En desarrollo 4%
5%
4%
Bodegas
Terrenos 2% 4%
4%
Locales 3%
USA 1%
3%
6%
2%
Oficinas 2%
3%
2%
2%
Oficinas 1%
49% 1%
1%
1%
1%
1%
Otros 35%
Fuente: la Administradora
(1) Sobre flujo total de arriendos. Los arriendos de la cartera indirecta se consideran en función al porcentaje de la inversión del Fondo sobre el valor comercial del inmueble
142. Cartera de Inversiones
Diversificación por ubicación geográfica
% sobre el activo del Fondo al 31-dic-17
Las Condes
4% 2% Santiago
3% Edificio Plaza Constitución
5% Pudahuel
31%
9% USA
Regiones
10% Providencia
Huechuraba
Maipú - Cerrillos
18%
Edificio Cerro el Gtech, Estados
6% 12% Otras RM Plomo 6000 Unidos
Lampa -Colina
Locales Comerciales en Las Condes
152. Cartera de Inversiones
Importante base de contratos de arriendo a largo plazo
Perfil de vencimiento de contratos de cartera directa (1)
% de cartera directa
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
25,00%
19%
20,00%
15%
15,00%
10,00% 8% 8% 8% 8%
6% 7% 6%
5%
5,00% 4% 4%
1% 0% 0%
0,00%
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2039
UF 7,0 millones 6,0 años
Duración (promedio
Suma de ingresos por
ponderado) de los contratos
arriendo de la cartera directa
de arriendo vigentes de la
entre ene-2018 y dic-2032
cartera directa (1)
Fuente: La Administradora
(1) Según plazos de vencimientos de contratos vigentes al 31 de marzo de 2018, suponiendo que no se ejercen opciones de salida que están contenidas en algunos contratos.
162. Cartera de Inversiones
Diversificación por tipo de inmueble y por arrendatario
5%
Morosidad sobre 30 días / Renta anual
4%
3%
2%
1%
0%
dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17
(1)
12%
Vacancia (por UF rentas)
10% Torres A y B
San Damián Edificio
Espacio M
8%
Torre C
San Damián
6%
4%
Edificio
2% Bucarest
0%
dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 (2) dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17
Fondo Mercado Oficinas
Los incrementos relevantes en la vacancia han correspondido a metros recién construidos que están en proceso de colocación. Las últimas dos alzas
corresponden a la incorporación de la Torre Sur de Plaza San Damián (100% vacancia) y a la adquisición del edificio Bucarest (30% vacancia).
Fuente: la Administradora, informes de CBRE sobre mercado oficinas
(1) Los incrementos relevantes en la vacancia han correspondido a metros recién construidos que están en proceso de colocación.
(2) Vacancia informada según CBRE para oficinas clases A+B
17Tabla de Contenidos 1. Fondo Independencia Rentas 2. Cartera de Inversiones 3. Factores de Éxito 4. Plan de Inversión 5. Propuesta para AEA
3. Factores de Éxito
Círculo virtuoso
▪ Amplia diversificación ▪ Acceso a principales
▪ Economías de escala negocios de renta
▪ Acceso a bajo costo ▪ Permanente flujo de
de financiamiento TAMAÑO negocios
▪ Permite desarrollos ▪ Crecimiento sostenible,
de proyectos, que con red de clientes
aportan mayor
rentabilidad
▪ Disciplina en la toma
MODELO
de decisiones ▪ Flujos operacionales
EQUIPO
estables
▪ Más de 25 años de
experiencia ▪ Gran generación de caja
▪ Dedicación exclusiva e ▪ Especializado en rentas
independiente, sin de largo plazo
conflictos de interés ▪ Dividendo atractivo para
▪ Agilidad en la inversionistas que
evaluación de generan mayor liquidez
oportunidades de la cuota
193. Factores de Éxito
Gestión experimentada, independiente y estable
Independencia Administradora General de Fondos S.A. Toma de decisiones y control de inversiones y gastos
Administradora constituida en Chile, fundada en 1995 La gestión de inversiones está a cargo de la Administradora
Independiente de grupos económicos, financieros e inmobiliarios Proceso de inversión del Fondo es asesorado por el Consejo
Inmobiliario, compuesto por 5 profesionales externos relacionados
Dedicación exclusiva a la gestión de los fondos que administra al rubro inmobiliario
Administra 2 fondos inmobiliarios públicos en Chile y un fondo El Fondo cuenta con un Comité de Vigilancia, designado por la
privado asamblea de aportantes, que vela por el cumplimiento del
Adicionalmente, Independencia administra 40 Fondos de Inversión Reglamento Interno del Fondo
Privados inmobiliarios en Estados Unidos y 2 fondos públicos
Directorio de la Administradora Administración de la Administradora
Fernando Pablo Cecilia Comité de Auditoría y
Directorio # Años en
Sánchez Undurraga Schultz Compliance
Independencia
Presidente Director Directora Asesor Legal
Cristóbal Gevert 4
Gerente de Compliance y 21 11
Juan Pablo Grez Francisco Herrera
Control de Gestión
Gerente General Gerente Corporativo
Juan Enrique Mónica
Ariztía Ovalle Salinas Área Fiduciaria Área Financiera Área Activos
Director Director Directora
Eugenio Cristi 18 Matías Menéndez 1 Victor Guevara 11
Gerente de Inversión Gerente de Finanzas, Fernando Sánchez T.
Patrimonial Adm. y RR.HH. Gerentes Activos 7
M. Francisca López 6 Rodrigo Jiménez 11
Subgerente de Inversión Cristián Jhon
Patrimonial Subgerentes Control
3
Financiero y Tributario
20Tabla de Contenidos 1. Fondo Independencia Rentas 2. Cartera de Inversiones 3. Factores de Éxito 4. Plan de Inversión 5. Propuesta para AEA
4. Plan de Inversión
Inversiones por efectuar
Plan de Inversiones – Próximos 3 años
Nuevo Edificio junto a IBM
Superficie 8.000 m² Providencia/Salvador
Desarrollo de un edificio adicional en el mismo terreno
del actual edificio IBM
Nuevos Centros de Distribución de BFC
Superficie 120.000 m² Pudahuel
Término Parque Logístico Enea, adquisición y de nuevos
terrenos para continuar crecimiento.
Otros desarrollos en actuales terrenos
Superficie construible 25.000 m² Las Condes, Lo Barnechea
Terrenos con desarrollos en estudio para próximos 3
años.
224. Plan de Inversión
Inversiones en evaluación actual
Plan de Inversiones – Próximos 3 años
Propiedades en evaluación
Superficie construida 35.000 m² Distintas ubicaciones
Oficinas y locales comerciales generando rentas.
Millones de UF
Inversiones Monto 8
Desarrollos en carpeta UF 1.470.000 6 En estudio
4 Presupuestadas
Propiedades en evaluación UF 4.782.000
2 Nueva Deuda
Total posibles inversiones UF 6.252.000 Caja
0
Recursos Inversiones
23Tabla de Contenidos 1. Fondo Independencia Rentas 2. Cartera de Inversiones 3. Factores de Éxito 4. Plan de Inversión 5. Propuesta para AEA
6. Propuesta
Citación a Asamblea Extraordinaria de Aportantes
Vehículo de inversión/ahorro inmobiliario único en Chile, Alta presencia bursátil
que cumple con atributos exigidos por inversionistas Atractiva rentabilidad
Extensión plazo Bajo costo de financiamiento
del Fondo: Inversiones que implican desarrollos aportan mayor valor,
pero requieren mayores plazos TAMAÑO
Diversificación
10 años desde Permite refinanciamiento vía bonos a mayores plazos,
abr-25 donde existe mayor demanda de cías. de seguros de vida Desarrollos
(reglamento interno)
Actual relación Bolsa/Libro mitiga riesgo de salida de
inversionistas que puedan ejercer derecho a retiro
No implica suscripción.
Se colocarán nuevas cuotas sólo contra nuevas inversiones
Aprobación Permite encauzar el flujo de negocios por este Fondo y mantener una alta
Aumento de diversificación de la cartera de inversiones
Capital:
Fondo mantendrá condiciones para calificar como activo alternativo para los
Fondos de Pensiones, sin computar en límite de renta variable
MMUF 5
Lo que no suscriban los actuales aportantes se colocará en Bolsa a nuevos
inversionistas aumenta el floating y se profundiza liquidez de la cuota
256. Propuesta
Aumento de Capital y Extensión de Plazo
Emisión de Cuotas Fondo de Inversión Rentas Inmobiliarias
Adquisición y desarrollo de propiedades para renta inmobiliaria no
▪ Objetivo de Inversión
habitacional (en Chile)
▪ Tamaño Actual UF 19 millones (total activos)
▪ Aum. de Capital UF 5 millones a colocar según plan de inversión
▪ Plazo Actual 20-abr-2025
▪ Plazo Extendido 20-abr-2035 (extensión de 10 años)
Cuotas: Primera Clase Nivel 1 (Fitch Ratings)
▪ Clasificación de Riesgo
Bono: AA- (Fitch Ratings y Feller-Rate)
100% del BNP (Beneficio Neto Percibido) del ejercicio, menos
▪ Política de Dividendos
amortizaciones de deuda del ejercicio
▪ Remuneración de Admin.
1,3% con IVA del patrimonio en UF al 31.12.14, ajustado por
Fija
disminuciones o aumentos de capital (PAT2014*)
22% + IVA del monto que lleve el parámetro BNP1/Pat2014* sobre
Variable anual
5%
A valor libro durante períodos de opción preferente (POP) x 30 días
▪ Precio de colocación Fuera de POP, a valor bolsa (prom. últimos 10 días bursátiles) con
precio mínimo = valor libro (NAV)
1 BNP del ejercicio más utilidades realizadas en el ejercicio devengadas en años anteriores, a contar del 31.12.14
266. Propuesta
Extensión de Plazo – Reglamento Interno
27Tabla de Anexos 1. Estructura del Balance 2. Valorización de los bienes raíces 3. Deuda y Patrimonio 4. La Renta Inmobiliaria 5. Reglamento Interno y comparación con una S.A. abierta
Anexo 1
Estructura del balance de Fondo Rentas
Activos a diciembre 2017 Pasivos y patrimonio a diciembre 2017
Deuda a corto plazo
Caja Estados Unidos 2%
1% 6%
Deuda a largo plazo
Bodenor 26% Total
13%
Pasivos
29%
Activos
Inmobiliarios UF 19.060
UF 19.060
99,2% miles
miles
Patrimonio total
Cartera directa 72%
80%
Valorización de la participación en filiales y asociadas
La inversión en filiales y asociadas(1) se valoriza por el método de la participación
El patrimonio de las filiales y asociadas considera sus activos (bienes raíces) a valor de mercado, basados en valorizaciones de 2
peritos independientes
Se realizan dos tasaciones anualmente por cada propiedad y se considera la menor de ambas(2)
Adicionalmente cada perito emite un informe a diciembre de cada año indicando en valor económico de cada sociedad
Fuente: SVS, Bolsa de Comercio de Santiago
(1) Incluye a las sociedades que tienen propiedad sobre la cartera directa nacional, Bodenor Flexcenter y las sociedades que tienen propiedad sobre los bienes raíces en Estados Unidos
(2) En la sociedad coligada Bodenor Flexcenter S.A. se considera el promedio de las 2 tasaciones para cada propiedad
29Anexo 2
Valorización de los bienes raíces
Tasas de descuento usadas en tasaciones vigentes
% de la cartera que está en cada rango de tasas de descuento
2,3%
1,5%
• Un 70,4% de la cartera directa nacional está valorado con una tasa de
descuento de entre 7% y 8%.
• La tasa de descuento promedio ponderada es de 7,4%.
30Anexo 3
Deuda y Patrimonio
Deuda directa e indirecta del FONDO RENTAS (% del patrimonio)
16.000.000 60,0%
14.000.000
50,0%
12.000.000
40,0%
10.000.000 Deuda sólo Fondo
Fondo + filiales nac. + USA
UF 8.000.000 30,0%
Patrimonio
Leverage Fondo + filailes nac. + USA
6.000.000
20,0% Leverage sólo Fondo
4.000.000 Leverage Fondo + filiales nacionales
10,0%
2.000.000
- 0,0%
sept-11 jun.13 jun.14 jun-15 sep.15 dic.16 dic.17
Al 31 de diciembre de 2017
Leverage sólo Fondo 37,7%
Leverage Fondo + filiales nacionales 38,4%
Leverage Fondo + filailes nac. + USA 40,5%
Fuente: SVS
31Anexo 4
La renta inmobiliaria es un activo alternativo y preferente
1
Bonos del Fondo
Resultado operacional
2
Cuotas del Fondo
Pago de arriendo
Resultado no operacional
Bonos corporativos
Pago de deuda
Acciones
Resultado neto
Pago de dividendos
Los flujos de Fondo Rentas provienen de primera línea de resultados de las empresas arrendatarias
Los bonos de Fondo Rentas tienen prioridad de cobro sobre dichos flujos versus distribuciones a los aportantes
32Anexo 5
Reglamento interno y comparación con una S.A. abierta
Reglamento interno Fondo público vs. Sociedad anónima
30 años desde el 20 de abril de 1995 Sociedad anónima Fondo público
Duración
Prorrogable por períodos de 10 años(1) Acciones ↔ Cuotas
Mínimo de 50 aportantes ó 1 institucional Accionistas ↔ Aportantes
Aportantes Ningún no institucional podrá controlar > 35%
Administradora no podrá controlar > 40%
Junta de accionistas ↔ Asamblea de aportantes
Estatutos ↔ Reglamento Interno
Endeudamiento Hasta el 50% del patrimonio del Fondo
Directorio ↔ Comité de Vigilancia(2)
Directorio Administradora
≥ 70% del activo con subyacente inmobiliario
Diversificación Gerencia ↔ Administradora
≥ 60% del activo debe ser inversión nacional
Estados Financieros ↔ Estados Financieros
≥ 3% del activo debe invertirse en renta fija o caja anuales y trimestrales anuales y trimestrales
Liquidez
(o tener capacidad de endeudamiento equivalente)
Plazo indefinido ↔ Plazo de vencimiento
Dividendos ≥ 70% del beneficio neto percibido del ejercicio
Sujeto a impuesto a la renta ↔ No sujeto a impuesto a la renta
Dividendos mayor o igual a 30% ↔ Dividendos mayor o igual a 70%
Fuente: SVS, la Administradora
(1) Prórroga debe acordarse en Asamblea Extraordinaria de Aportantes, a más tardar en abril de 2020.
(2) Los fiscalizadores son elegidos por los aportantes
33FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Abril 2018
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