THE PIONEERS OF THE LATAM REAL ESTATE ECOSYSTEM - The Latam Reit
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THE PIONEERS OF THE LATAM REAL ESTATE ECOSYSTEM
Límite de Responsabilidad
El siguiente material es una presentación general sobre el Fideicomiso de Titulización para la Inversión en Rentas de Bienes Raíces - FIBRA THE LATAMREIT –Patrimonio Fideicometido - Decreto
Legislativo 861, Título XI, un fideicomiso formado bajo las leyes de la República del Perú ("The LATAM REIT"). Esta presentación ha sido preparada por y es responsabilidad exclusiva de The LATAM
REIT. Esta presentación es confidencial y no puede ser reproducida, redistribuida o reenviada, directa o indirectamente, ni divulgada por ningún destinatario a ninguna otra persona, ni publicada, en
su totalidad o en parte, por cualquier propósito o en cualquier circunstancia.
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completa. No se hace ninguna representación o garantía, expresa o implícita, en relación con, y no se debe confiar en, la exactitud, imparcialidad o integridad de la información presentada en este
documento.
Esta presentación contiene declaraciones prospectivas, que son distintas a las declaraciones sobre hechos históricos y que a menudo se caracterizan por el uso de palabras como "cree", "espera",
"estima", "proyecta", "puede", "Voluntad", "pretende", "planes" o "anticipa", y términos y frases similares o por discusiones de estrategia, planes o intenciones, y puede incluir referencias a
suposiciones. Dichas declaraciones prospectivas se basan en las expectativas y proyecciones actuales sobre eventos y tendencias futuras que pueden afectar el negocio de The LATAM REIT y no son
garantías de desempeño futuro. Se advierte a los inversionistas que cualquier declaración prospectiva de este tipo está y estará, según el caso, sujeta a riesgos, incertidumbres y otros factores que son
difíciles de predecir y podrían causar que los resultados difieran materialmente de los expresados en las declaraciones prospectivas. Se advierte a los lectores de no depositar una confianza indebida
en las declaraciones a futuro.
La información y las opiniones presentadas o contenidas en esta presentación (incluidas las declaraciones prospectivas) se hacen a la fecha del presente documento (a menos que se indique lo
contrario) y están sujetas a actualización, corrección, revisión, finalización, verificación y modificación sin previo aviso y dicha información puede cambiar materialmente. Los datos de la industria y de
mercado contenidos en esta presentación, en la medida en que se encuentren disponibles, provienen de fuentes oficiales o de terceros que The LATAM REIT considera confiables, pero no existe
garantía de la exactitud o integridad de dichos datos. Ni The LATAM REIT, ni el fiduciario, UBS Securities LLC ("UBS"), Santander Investment Securities Inc. ("Santander"), Actinver Securities, Inc.
("Actinver" y, junto con UBS y Santander, los "Coordinadores Globales" "), Credicorp Capital Sociedad Agente de Bolsa SA ("Credicorp"), Nomura Securities International, Inc. ("Nomura“) y, junto con
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corregir, actualizar o mantener actualizada la información contenida en esta presentación o anunciarle o informarle públicamente sobre el resultado de cualquier revisión de las declaraciones hechas
en este documento, excepto en el caso de que alguno de ellos sea requerido de hacerlo bajo la ley aplicable.
Los valores no pueden ofrecerse ni venderse en los Estados Unidos a menos que estén registrados o exentos de registro conforme a la Ley de Valores de los Estados Unidos de 1933, y sus enmiendas
(la "Ley de Valores"). Cualquier oferta de valores de The LATAM REIT no se registrará conforme a la Ley de Valores ni a las leyes de valores estatales de los EE. UU., y se ofrecerá y venderá en los
Estados Unidos solo a compradores institucionales calificados (“CICs"), como se define en la Regla 144A de la Ley de Valores, que se basa en las exenciones de registro previstas en la Ley de Valores y
las normas que la acompañan, y fuera de los Estados Unidos de conformidad con el Reglamento S de la Ley de Valores. Cualquier oferta de valores de The LATAM REIT realizada en los Estados Unidos
se realizará solo a los CIC mediante un memorando de oferta, que estará disponible a través de los Coordinadores Globales. Dicho memorando de oferta contendrá información detallada sobre The
LATAM REIT y su negocio y propiedades, así como estados financieros. Las decisiones de inversión deben tomarse exclusivamente sobre la base de la información contenida en el memorando de
oferta, que reemplazará esta presentación y cualquier información contenida en este documento en su totalidad, y no sobre la base de esta presentación.
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anteriores, incluida, sin limitación, la obligación de mantener esta presentación y su contenido de manera confidencial, (ii) puede recibir esta presentación sin contravenir las restricciones legales o
reglamentarias aplicables, y (iii) si se encuentra en los Estados Unidos, es un CIC.
En Perú, mediante Resolución de Intendencia General de Supervisión de Emisores No. 062-2017–SMV/10 se arprobó el programa de emisión de los Certificados de Participación, así como el
repsectivo Prospecto Marco y Acto Constitutivo. Sin embargo, posteriormente se ha presentado unas actualizaciones de forma y contenido al Prospecto Marco y Acto Constitutivo, conjuntamente
con el respectivo Prospecto Complementario, los cuales están en proceso de revisión por parte de la Superintendencia del Mercado de Valores (”SMV”). La información contenida en el mismo
puede estar sujeta a cambios sustanciales y no constituye una invitación para realizar transacciones con los valores señalados, por lo que no se recibirán propuestas vinculantes relativas a la
adquisición de tales valores. La persona interesada en la adquisición misma deberá leer el Prospecto Marco, Acto Constitutivo y Prospecto Complementario que se registren en la SMV, a fin de
estar en la posibilidad de acceder a la información necesaria para entender todas las implicancias relativas a la oferta pública que será efectuada.
2
Escenario de una Potencial Oferta Pública Estrictamente Confidencial Septiembre 2019
Fundamentos de Inversión
Fibra Latam REIT
1 Primer y único vehículo público inmobiliario con enfoque de inversión en América Latina
2 Vehículo posicionado para un crecimiento disciplinado, como resultado de una estructura de administración interna
dirigida por un equipo experimentado
3 Portafolio moderno de alta calidad, geográficamente diversificado y estratégicamente ubicado
4 Enfoque de adquisición diferenciado, que equilibra distribuciones estables y creación de valor a largo plazo
5 Flujos de efectivo estables y altamente predecibles, respaldados por arrendamientos a largo plazo
5
Transacción de Formación
Fuentes y Usos de los Recursos
(Escenario de una potencial oferta pública: punto medio del rango de la oferta)
Fuentes1 Usos2
(US$mm) (US$mm)
Recursos de la oferta $350 100% Inmuebles del Portafolio Inicial $82 23%
Inmuebles del Portafolio Inicial $40 11%
Inmuebles del Portafolio Inicial $20 6%
Inmuebles del Portafolio Inicial $23 7%
Inmuebles del Portafolio Inicial $64 18%
Pipeline $83 24%
Gastos de la oferta3 $16 5%
Impuestos y otros gastos de adquisición
$22 6%
(capitalizados o rembolsados)4
Total $350 100% Total $350 100%
Notas:
1. Excluye cláusula "Green shoe“.
2. Cifras al momento del IPO sin considerar apalancamiento ni Desembolsos Adicionales Comprometidos para las adquisiciones por etapas.
3. Gastos de la Oferta compuestos por comisiones de los bancos colocadores y gastos preoperativos.
4. Incluye IVA 7
Fuente: Información de la Compañía. Cifras convertidas usando las siguientes tasas de cambio indicativas: COP / USD 3,187.36, MXN / USD 19.17, CLP / USD 675.48
Usos de los Recursos: Portafolio Inicial + Pipeline
Adquisición de Gastos de IVA Gastos de la
Propiedades Adquisición Recuperable Oferta 2
1 Portafolio Inicial - IPO:
US$ US$ US$
9mm 13mm 12mm
Valor de Portafolio: US$ 228mm – 9 Propiedades
• Contratos vinculantes establecen la obligación de ambas partes
de ejecutar la compraventa en el IPO US$ US$
228mm 262mm
2 Pipeline - IPO: US$ US$ US$
5mm 11mm 6mm
Valor de Portafolio: US$ 101mm – 3 Propiedades
• US$101mm adicionales a los US$ 228mm del Portafolio Inicial
US$ US$
• Contratos vinculantes sujetos a condiciones suspensivas: (i) due
diligence satisfactorio y (ii) disponibilidad de recursos 101mm 124mm
adicionales.
3 Portafolio Inicial + Pipeline: US$ US$ US$
14mm 24mm 18mm
Valor Portafolio: US$ 329mm – 12 Propiedades1
• US$ 329mm por la adquisición de 12 inmuebles
• US$ 56mm de gastos estimados adicionalmente al valor de
US$ US$
adquisición de las 12 propiedades. 329mm 385mm
Notas:
1. Cifras al momento del IPO sin considerar apalancamiento ni Desembolsos Adicionales Comprometidos para las adquisiciones por etapas.
8
2. Gastos de la Oferta compuestos por comisiones de los bancos colocadores y gastos preoperativos.
Conformación del Portafolio Inicial + Pipeline
Portafolio balanceado y diversificado, estratégicamente ubicado en mercados de alto crecimiento estructural, respaldado por cambios
demográficos y potencial desarrollo de un mercado institucional de rentas inmobiliarias.
Número de Propiedades Renta Base Anualizada
(ABR) 5,6 (US$mm)
Portafolio Portafolio Portafolio Portafolio
Inicial Inicial + Pipeline Inicial Inicial + Pipeline
9 12 $17.5 $26.1
Recursos de la Oferta8 ABR / Precio de
Tasa de Ocupación2 Adquisición de Portafolio
(US$)
Portafolio Portafolio Portafolio Portafolio Portafolio Portafolio
Inicial Inicial + Pipeline Inicial Inicial + Pipeline Inicial Inicial + Pipeline
$262 $385 97.3% 92.5% 7.7% 7.9%
Precio de Adquisición de Margen NOI9
Número de Inquilinos4
Portafolio 6 (US$mm)
Portafolio Portafolio
Portafolio Portafolio Portafolio Portafolio Inicial Inicial + Pipeline
Inicial Inicial + Pipeline Inicial Inicial + Pipeline
$228 $329 23 36 97.0% 96.8%
Portafolio Inicial
Área Bruta Rentable (GLA) 1 Edad media de Propiedades3,7 Cap. Rate Implícito
(m2) (años) Portafolio Portafolio
Portafolio Portafolio Inicial Portafolio Portafolio Inicial Inicial + Pipeline
Inicial + Pipeline Inicial Inicial + Pipeline
122,480 177,726 4.6 3.3 7.5% 7.7%
Notas:
1.GLA en metros cuadrados. Incluye el GLA esperado de las Propiedades en desarrollo.
2. El cálculo excluye (i) Propiedades en desarrollo (More Tower) y (ii) Propiedades en proceso de estabilización con garantía del vendedor (San Antonio Business Park, Megaport y Parqmex Industrial Park). Tasa de ocupación a la fecha de esta presentación. 3.
Promedio ponderado por ABR 4. Excluye a vendedores y desarrolladores que otorgan garantía 5. El ABR toma como renta mensual la renta de junio 2019, excepto por los Sale & leasebacks, propiedades en proceso de estabilización con garantía de vendedores y
propiedades en desarrollo, para las cuales se considera la primera renta tras la adquisición. 6. Considera el Desembolso Inmediato en la fecha del IPO. 7. Considera fecha de construcción o última renovación completa. 8. Incluye gastos de adquisición, gastos de 9
oferta e IVA recuperable. 9. El margen NOI (%) considera que todas las propiedades han sido rentadas en su totalidad.
Fuente: Información de la Compañía. Cifras convertidas usando las siguientes tasas de cambio indicativas: PEN / USD 3.35, COP / USD 3,187.36, MXN / USD 19.17, CLP / USD 675.48
Conformación del Portafolio Inicial + Pipeline
Enfoque de Adquisición Diferenciado que Equilibra Distribuciones Estables y Creación de Valor a Largo Plazo
Portafolio Inicial Portafolio Inicial Portafolio Inicial Pipeline
I Rival I Santiago Office Building1 I Meridiano Business Center P Bogota Office Building 33
Propiedades
Estabilizadas
Portafolio Inicial Portafolio Inicial
I MidPoint 19 I REM Offices
Propiedades en
Proceso de
Estabilización con
Garantía de
Vendedor
Portafolio Inicial Portafolio Inicial Portafolio Inicial Pipeline
I Parqmex Industrial Park I San Antonio Business Park I Megaport2 P Punto Valle
Propiedades en
Desarrollo con
Garantía del
Desarrollador
Portafolio Inicial Pipeline
I More Tower P Westin Hotel
Notas:
1. Propiedad confidencial en Vitacura, Santiago de Chile, anclada por la sucursal de una compañía dentro del Fortune 500.
2. Propiedad confidencial en Bogotá, Colombia, actualmente en proceso de estabilización con garantía del vendedor.
3. Propiedad confidencial en Bogotá, Colombia, anclado por la sucursal de una compañía multinacional. 10
Fuente: Información de la CompañíaConformación del Portafolio Inicial + Pipeline
Composición de la Inversión (% de Inversión)
Portafolio Inicial Portafolio Inicial + Pipeline
US$ 45mm US$ 75mm
16% 19%
Desembolso Inmediato1
Desembolsos Adicionales
Comprometidos2
84% US$ 228mm 81% US$ 329mm
Composición del Desembolso Inmediato (% de Inversión)
Portafolio Inicial Portafolio Inicial + Pipeline
Estabilizadas
22% 19%
Sale & Lease-Backs Estabilizados 32% 31%
Propiedades en Proceso de US$ 228mm US$ 329mm
Estabilización con Garantía de
Vendedor
9%
32% 14% 41%
Propiedades en Desarrollo con
Garantía del Desarrollador
Notas:
1. El Desembolso Inmediato incluye el monto de inversión del Portafolio Inicial y Pipeline que debe pagarse al momento del IPO.
2. Los Desembolsos Adicionales Comprometidos corresponden a los desembolsos adicionales para aquellas adquisiciones que se hacen por etapas, tanto del Portafolio Inicial como del Pipeline
Fuente: Información de la Compañía. Cifras convertidas usando las siguientes tasas de cambio indicativas: COP / USD 3,187.36, MXN / USD 19.17, CLP / USD 675.48 11Conformación del Portafolio Inicial + Pipeline
Composición del Desembolso Inmediato por País (% de Inversión)
Portafolio Inicial1 Portafolio Inicial + Pipeline1
Perú 19%
28% 25%
Colombia 36%
México US$ 228mm 10% US$ 329mm
Chile 10%
21%
Costa Rica 8% 25%
18%
Composición del Desembolso Inmediato por Tipo de Propiedad (% de Inversión)
Portafolio Inicial1 Portafolio Inicial + Pipeline1
3%
14% 10%
Oficinas
Industrial
US$ 228mm US$ 329mm
Hotel
86% 87%
Notas:
1. Incluye únicamente el Desembolso Inmediato. Excluye los Desembolsos Adicionales Comprometidos.
Fuente: Información de la Compañía. Cifras convertidas usando las siguientes tasas de cambio indicativas: COP / USD 3,187.36, MXN / USD 19.17, CLP / USD 675.48 12Conformación del Portafolio Inicial + Pipeline
Composición del ABR Por Región (% de Renta Base Anual)
Portafolio Inicial1 Portafolio Inicial + Pipeline1
Perú 19% 23%
28%
Colombia 34%
9%
México US$ 17.5mm US$ 26.1mm
Chile 8% 21%
Costa Rica 9% 28%
21%
Composición del ABR Por Moneda (% de Renta Base Anual)
Portafolio Inicial1 Portafolio Inicial + Pipeline1
8% 5%
USD 21%
20%
COP
US$ 17.5mm US$ 26.1mm 52%
MXN
CLP 72% 22%
Notas:
1. Incluye únicamente el Desembolso Inmediato. Excluye los Desembolsos Adicionales Comprometidos.
Fuente: Información de la Compañía. Cifras convertidas usando las siguientes tasas de cambio indicativas: COP / USD 3,187.36, MXN / USD 19.17, CLP / USD 675.48 13Principales Inquilinos
Portafolio Inicial (Top 10 inquilinos: 48.0% del ABR) 1
Oficinas Retail Industrial
Top 10 Inquilinos por % de Renta Base Anualizada (ABR)
9.0% 8.5% 8.0%
6.6%
4.6% 4.3% Company HQ
Chile
2.5% 2.4%
1.1% 0.9% 3
Inquilino Inquilino
Company Confidencial A Confidencial B
HQ Chile
4.0 1.4 8.2 20.0 7.7 1.1 2.3 5.4 5.1 3.3
Plazo Remanente del Contrato de Arrendamiento (años) 2
Portafolio Inicial + Pipeline (Top 10 inquilinos: 35.6% del ABR) 1
Oficinas Retail Hotel
Top 10 Inquilinos por % de Renta Base Anualizada (ABR)
3
Inquilinos Confidenciales: Inquilinos Confidenciales:
Bogota Office Building 3 Bogota Office Building 3
6.0% 5.7% 5.4%
4.5%
3.2% 3.1% 2.9%
1.7% 1.6% 1.5%
Inquilino Inquilino
Confidencial 1 Company Confidencial 2
HQ Chile
4.0 1.4 8.2 20.0 4.9 7.7 1.1 2.3 5.4 2.9
Plazo Remanente del Contrato de Arrendamiento (años) 2
Notas:
1. El cálculo excluye (i) la renta de desarrolladores (More Tower) y (ii) la garantía de vendedores (San Antonio Business Park, Megaport y Parqmex Industrial Park)
2. Promedio ponderado por Renta Base Anualizada (ABR)
3. Una vez estabilizada la propiedad correspondiente, estos inquilinos entrarán al top 10 de inquilinos.
Fuente: Información de la Compañía
14Vencimiento de Contratos de Arrendamiento
Otras Características de los Contratos de
Vencimientos de ABR del Portafolio Inicial1 Arrendamiento
Cifras en % de la Renta Base Anualizada (ABR)
• Base de inquilinos diversificada entre industrias,
que incluyen servicios profesionales, gobierno,
13.4% servicios financieros, productos farmacéuticos,
12.6% tecnología, entre otros.
10.6%
Plazo de • 100% de los contratos de arrendamiento de
arrendamiento nuestro Portafolio Inicial y Pipeline prevén
restante promedio
de 6.6 años1,2
incrementos a las rentas, de acuerdo a la inflación
6.6% local, IPC de EE.UU. (para los contratos
denominados en Dólares Americanos) o un
3.8% incremento fijo.
3.1%
• Próximos vencimientos del Portafolio Inicial (top
0.9% 10 inquilinos en términos de ABR):
0.3% 0.0% 0.0% 0.4%
- Fiscalía General de la Nación (MidPoint 19) en
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2039 2020. US$ 1.5mm de ABR o 8.5% del ABR del
Portafolio Inicial
Vencimiento de ABR del Portafolio Inicial + Pipeline1 - Pfizer (Meridiano Business Center) en 2020. US$
0.8mm de ABR, o 4.3% del ABR del Portafolio
Cifras en % de la Renta Base Anualizada (ABR) Inicial
- Truper (Parqmex Industrial Park) en 2021. US$
Plazo de 0.4mm de ABR, o 2.5% del ABR del Portafolio
arrendamiento Inicial
restante promedio
de 6.2 años1,2
9.0%
8.5% • Próximos vencimientos del Pipeline (top 10
inquilinos en términos de ABR):
7.2%
6.4% - Inquilino Confidencial 2 (Bogota Office Building
3) en 2022. US$ 0.4mm de ABR o 1.5% del ABR
4.5% del Portafolio Inicial + Pipeline
3.2% - Inquilino Confidencial 1 (Bogota Office Building
2.3% 3) en 2024. US$ 0.8mm de ABR o 3.2% del ABR
del Portafolio Inicial + Pipeline
1.2%
0.2% 0.0% 0.3% - Inquilino Confidencial 3 (Bogota Office Building
3) en 2025. US$ 0.3mm de ABR o 1.2% del ABD
del Portafolio Inicial + Pipeline
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2039
Notas:
1. El cálculo excluye (i) la renta de desarrolladores (More Tower) y (ii) la garantía de vendedores (San Antonio Business Park, Megaport y Parqmex Industrial Park)
2. Promedio ponderado por Renta Base Anualizada (ABR) 15
Fuente: Información de la CompañíaCap Rates Negociados1,2 (Portafolio Inicial + Pipeline)
Industrial Oficinas Hotel
Portafolio Inicial + Pipeline
10.00%
1 Rival → 8.7%
2 REM Offices → 8.6%
3 More Tower → 8.0% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00%
4 MidPoint 19 → 8.7%
1 4 11 8.50%
5 Megaport → 8.4% 2 8.00%
5
6 ParqMex Industrial Park → 8.0%
6 3 10 9
7 Santiago Office Building→ 5.7% 8.00%
USD 7.75% 8
8 San Antonio Business Park → 7.6% 12
USD 7.50% 7.50%
9 Meridiano Business Center → 8.0% COP USD
10 Bogota Office Building 3 → 8.0% 7.00%
USD
11 Punto Valle → 8.7%
6.50% 6.50%
12 Westin Hotel → 7.5% MXN/USD USD
5.75%
7
I Portafolio Inicial Oficinas
Industrial
P Pipeline 4.50%
Hotel CLP
Notas:
1. Cap rates a nivel de cada propiedad, calculados como el NOI de la propiedad dividido entre el precio de adquisición. El NOI de la propiedad no incluye los honorarios del Gestor Interno, del gestor Operativo, costos de cobertura de divisas, entre otros.
2. Los Cap rates mostrados asumen un escenario estabilizado para cada propiedad. 16
Fuente: Información de la CompañíaEstrategia de Inversión
Criterios de Inversión Composición del Portafolio Objetivo
Nuestros principales criterios de inversión para los primeros 2 años son Portafolio Objetivo por Región Portafolio Objetivo por Tipo
los siguientes: (% de Inversión) (% de Inversión)
No se establecen límites para la inversión en países
“core”: Perú, Colombia, México y Chile 15% 15%
Diversificación
Regional
La inversión combinada en los demás países de la
región no debe superar el 15% del portafolio
25%
60%
La inversión combinada en los sectores de oficinas e
industrial no debe ser menor al 60% del portafolio 85%
Diversificación La inversión en el sector retail no debe superar el 25% Peru, Colombia, Mexico y Chile Oficinas e Industrial
Sectorial del portafolio Retail
Resto de LATAM Sectores Alternativos¹
La inversión en sectores alternativos1 no debe superar
el 15% del portafolio
Otros Criterios de Inversión y Apalancamiento
No se podrá invertir en propiedades en las que no se
tenga control sobre la junta de propietarios, salvo
aprobación unánime del Comité Técnico • Cap Rates Objetivo:
Otros Criterios
El portafolio deberá conformarse principalmente por • 100 puntos base sobre bonos soberanos a 10 años en
propiedades estabilizadas. La inversión en activos en de USD en cada país
desarrollo no debe superar el 15% del portafolio
• Apalancamiento Objetivo:
Los criterios de inversión se revisarán cada 2 años y deberán ser
aprobados por la Asamblea General. • ≤ 50% LTV2 recomendado
• > 50% LTV2 aprobación Asamblea General
Las decisiones de inversión después del IPO buscarán corregir las
desviaciones entre el Portafolio Inicial y los parámetros del Portafolio
Objetivo.
Notas:
1. Sectores alternativos incluyen propiedades en el sector salud, hospitalidad, estacionamientos, multifamiliar y otros sectores. No se considera el sector educativo. 17
2. Límite máximo de endeudamiento de 50% del valor contable de los activos del Patrimonio FideicomitidoGobierno Corporativo y Alineación de Incentivos
Estructura Corporativa
Un FIBRA simple, de propiedad y control del mercado
"Titulizadora"
Comité Técnico1
Administración Fiduciaria
El 66.7% de los
miembros del Comité
Técnico Inicial serán
Independientes
CPs/$$
Servicios de Asesoría y Administración Inversionistas
El 33.3% de los miembros
Gestor Interno (subsidiaria)2 del Comité Técnico Inicial
serán designados por el
Fideicomiso de Dirección
Gestión de Bienes Raíces y Servicios
Fideicomiso de
Dirección
Outsourcing: Gestor Operativo3
Comité Técnico
Al menos el 33.3% será independiente
Máximo el 45% será designado por el Fideicomiso de Dirección.
Comités Especializados
Comité de Auditoría y Comité de Buen Gobierno Comité de Nominaciones
Comité de Inversiones
Gestión de Riesgos Corporativo y Compensaciones
100% miembros 100% miembros 100% miembros 100% miembros
independientes independientes independientes independientes
Notas: 1. El Comité Técnico Inicial está formado por 9 miembros. 2. Por medio de una empresa de propiedad de The LATAM REIT que fungirá como Gestor Interno 3.The LATAM REIT ha contratado a Parqmex y Colliers International como
Gestores Operativos, para la provisión de sus servicios de Administración de Bienes Raíces (REMS) para el Portafolio Inicial. Los servicios de Parqmex y Colliers International no son exclusivos, por lo que estas compañías, o cualquier otra elegida
por The LATAM REIT, podrán fungir como Gestores Operativos del FIBRA.
Fuente: Información de la Compañía 19Gobierno Corporativo
Estructura que promueve total alineamiento de incentivos
Compensación al 100% variable basada en desempeño y calculada año tras año como un porcentaje del Market Cap de cada año
Fideicomiso de Dirección con parámetros preestablecidos.
Compensación al
La compensación será pagada en certificados de participación (CP’s) que serán entregables el primer día del
Fideicomiso de Dirección:
noveno aniversario del IPO con un periodo de lock-up de dos años adicionales.
Diferimiento del pago
Gastos Preoperativos
La inversión realizada por los fundadores para financiar los gastos preoperativos del FIBRA será reembolsada
Diferidos (Inversión de los
solo cuando el Market Cap del FIBRA rebase los 500 millones de dólares, o en el tercer aniversario del IPO.
Fundadores)
En caso los Fundadores (y sus derechos) sean removidos, tendrán derecho únicamente al reembolso de los
Remoción de los
gastos preoperativos y de la compensación variable que haya ha sido aprobada y asignada por la Asamblea
Fundadores
General.
FIBRA de gestión interna, sin fees de administración. El FIBRA reembolsa a su subsidiaria internalizada sólo por
Gestor Interno
los costos reales; sin pago de fees u otros conceptos.
Sobre el presupuesto para Presupuesto aprobado por el Comité Técnico. El presupuesto del Gestor Interno nunca podrá tener un impacto
el Gestor Interno sobre los flujos del FIBRA mayor a 0.85% sobre el valor en libros de los activos.
Compensación a los
Los Miembros Independientes del Comité Técnico tendrán un componente de compensación variable, el cual
Miembros Independientes
será pagado en certificados de participación (CP’s), y estará ligado al desempeño del FIBRA.
del Comité Técnico
Aumentos de capital y
No se podrán hacer aumentos de capital ni follow-on offerings por debajo de NAV (Net Asset Value).
follow-on offerings
20Esquema de Compensación a Fundadores
Esquema de Compensación a Fundadores
100% atado al desempeño del FIBRA
Componente 1: Desempeño del Dividend Yield Normalizado Componente 2: Desempeño del Valor Neto Contable por CP
Benchmark: Dividendos por título pagados por el ETF iShares US
Real Estate (IYR) que cotiza el New York Stock
Dividend Yield
Exchange en cada año completo contado a partir de
Normalizado del la fecha de colocación de The Latam REIT, dividido
ETF IYR Crecimiento del valor neto contable por certificado
entre el Precio Base de Referencia.
Benchmark de participación (CP’s) del FIBRA respecto de los 12
meses previos
Precio Base de
Promedio del precio de cierre del IYR durante el
Referencia del
primer año de operaciones de The Latam REIT
IYR
Desde el 1er aniversario del IPO, y cada 12 meses Desde el 1er aniversario del IPO, y cada 12 meses
Periodo Periodo
hasta el 9no aniversario (8 periodos de 12 meses) hasta el 9no aniversario (8 periodos de 12 meses)
La compensación a los fundadores de cada periodo La compensación a los fundadores de cada periodo
se difiere y será pagada el primer día del año 9 en se difiere y será pagada el primer día del año 9 en
Compensación Compensación
certificados de participación (CP’s), los cuales tienen certificados de participación (CP’s), los cuales tienen
un periodo de lock up de 2 años adicionales. un periodo de lock up de 2 años adicionales.
Dividend Yield Dividendos por título pagados por THE LATAM REIT
Normalizado de en el año completo dividido entre el Precio de
The Latam REIT Colocación en el IPO.
Si el benchmark es:
Compensación
Si el Dividend Yield Normalizado de The Latam REIT Métrica de • 100 puntos base: 0.15% del Market Cap
supera al benchmark en: Compensación • 150 puntos base: 0.30% del Market Cap
Compensación • 200 puntos base: 0.45% del Market Cap
Métrica de
• 100 puntos base: 0.15% del Market Cap • 250 puntos base o más: 0.60% del Market Cap
Compensación • 175 puntos base: 0.30% del Market Cap
• 250 puntos base: 0.45% del Market Cap
• 325 puntos base o más: 0.60% del Market Cap
Fuente: Información de la Compañía 22Anexos
Inventario de Inmuebles Adquiribles
1. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Perú
REM Offices
Resumen de la Propiedad
Ubicación Lima, Perú
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 4,750
Año de Construcción 1990’s1
Tasa de Ocupación 100.0%
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 1
Inquilinos:
San Isidro
Financiero
San Isidro
Empresarial
Magdalena
Miraflores Surc
o
Notas:
1. La propiedad consiste en cuatro inmuebles diferentes, consolidados a lo largo del tiempo.
Fuente: Información de la Compañía 252. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Perú
Rival
Resumen de la Propiedad
Ubicación Chilca, Cañete, Perú (Sur de Lima)
Tipo Industrial
GLA adquirido (m2) 7,803
Año de Construcción 2018
Tasa de Ocupación 100.0%
Adquisición (%) 100.0%1
Número de Inquilinos 1
Inquilinos:
Panamericana
Sur
Corredor Corredor
Industrial VES Industrial Lurin
Corredor
Industrial
Chilca
Notas:
1. Propiedad industrial completa con terreno adicional para expansión
Fuente: Información de la Compañía 263. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Perú
More Tower
Resumen de la Propiedad
Ubicación Lima, Perú
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2)
33,114
(Esperado)
Año de Construcción
2021
(Estimado)
Tasa de Ocupación 49.1% (garantía del desarrollador)1
Adquisición (%) 99.9%
Número de Inquilinos 1
Inquilinos:
San Isidro
Empresarial
San Isidro
Magdalena
Financiero
Miraflores Surco
Notas:
1. Garantía de renta durante el periodo de construcción y hasta por 18 meses posteriores al fin de la construcción. 27
Fuente: Información de la Compañía4. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Colombia
MidPoint 19
Resumen de la Propiedad
Ubicación Bogotá, Colombia
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 5,172
Año de Construcción 1965 / completamente renovado 2017
Tasa de Ocupación 100.0%
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 1
Inquilinos: Aeropuerto
Internacional
Santa Bárbara
El Dorado
Calle 100
Chico
Andino/Nogal
Avenida Chile
Chia
Centro
Histórico
Fuente: Información de la Compañía
285. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Colombia
Megaport
Resumen de la Propiedad
Ubicación Bogotá, Colombia
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 16,355
Año de Construcción 2008 / renovado completamente 2019
Tasa de Ocupación 3.3%1 (garantía del vendedor por 3 años)
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 41
Inquilinos
Aeropuerto
Confidenciales Internacional
Santa Bárbara
El Dorado
Calle 100
Chico
Andino/Nogal
Avenida Chile
Chia
Centro
Histórico
Notas:
1. A junio 2019 se tienen 4 contratos de arrendamiento firmado con 4 inquilinos por 533 m2.
Fuente: Información de la Compañía 296. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
México
Parqmex Industrial Park
Resumen de la Propiedad
Ubicación Celaya, México
Tipo Industrial
GLA adquirido (m2) 31,789
Año de Construcción 2018
Tasa de Ocupación 23.6% (garantía del vendedor por 1 año)
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 1
Guanajuat
Inquilinos: o
Queretaro
Sur de
Celaya
Ciudad de
México
Fuente: Información de la Compañía
307. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Chile
Santiago Office Building
Resumen de la Propiedad
Ubicación Santiago de Chile, Chile
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 3,872
Año de Construcción 2014
Tasa de Ocupación 97.7% (garantía del vendedor por 2 años)
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 6
Inquilinos
Confidenciales
Huechuraba
Las Condes
Oriente
Vitacura Nueva Las Condes
Nueva Apoquindo
El Golf
HQ de Providencia
Compañía
en Chile
Santiago Centro
Fuente: Información de la Compañía
318. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Costa Rica
Meridiano Business Center
Resumen de la Propiedad
Ubicación San José, Costa Rica
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 9,112
Año de Construcción 2007
Tasa de Ocupación 91.9%
Adquisición (%) 53.0% (5 de 9 pisos)
Número de Inquilinos 7
Inquilinos: La Aurora
San Antonio de
Belén
Tournon
Santa Ana San José La
Sabana
Escazú
Curridabat
Desamparados
Fuente: Información de la Compañía
329. Portafolio Inicial
Portafolio
I Inicial
Costa Rica
San Antonio Business Park
Resumen de la Propiedad
Ubicación San José, Costa Rica
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 10,514
Año de Construcción 2019
Tasa de Ocupación 32.2%1 (garantía del vendedor por 1 año)
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 1
Inquilinos: La Aurora
San Antonio de
Belén
Tournon
Santa Ana San José La
Sabana
Escazú
Curridabat
Desamparados
Fuente: Información de la Compañía
Notas:
1. Tasa de ocupación a la fecha de la presentación. Tasa de ocupación al 30 de junio 2019 era 18.2%. 3310. Pipeline
P Pipeline Colombia
Bogota Office Building 3
Resumen de la Propiedad
Ubicación Bogotá, Colombia
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 15,742
Año de Construcción 2018
Tasa de Ocupación 83.2%1
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 12
Inquilinos Aeropuerto
Confidenciales Internacional
Santa Bárbara
El Dorado
Calle 100
Chico
Andino/Nogal
Avenida Chile
Chia
Centro
Histórico
Notas:
1. Tasa de ocupación a la fecha de la presentación. Tasa de ocupación al 30 de junio 2019 era 72.6%.
Fuente: Información de la Compañía 3411. Pipeline
P Pipeline México
Punto Valle
Resumen de la Propiedad
Ubicación Monterrey, México
Tipo Oficinas
GLA adquirido (m2) 20,364
Año de Construcción 2019
Tasa de Ocupación 0% (garantía de vendedor por 3 años)
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 1
Inquilinos:
Sinaloa Monterrey
Jalisco
Ciudad de
México
Fuente: Información de la Compañía
3512. Pipeline
P Pipeline Chile
Westin Hotel
Resumen de la Propiedad
Ubicación Santiago de Chile, Chile
Tipo Hotel
GLA adquirido (m2)
19,141
(Esperado)
Año de Construcción
2022
(Estimado)
Tasa de Ocupación 100.0%1
Adquisición (%) 100.0%
Número de Inquilinos 11
Inquilinos:
Huechuraba
Las Condes
Oriente
Vitacura Nueva Las Condes
Nueva Apoquindo
El Golf
Providencia
Santiago Centro
Notas:
1. Compañía afiliada al desarrollador operará el hotel mediante un sale & leaseback 36
Fuente: Información de la CompañíaCapital Humano
Capital Humano
Equipo Gestor Interno Comité Técnico
30 Fideicomiso de Dirección
Alejandro Reynoso 15 30
Gerente General (CEO) • Estructuración e identificación
Martin Bedoya Agustín Esguerra del Portafolio Inicial y pipeline
• Fundador de Fibra HD • Fundador y Socio director de Edifica • Fungió como VP y Director de Leasing del
• Derecho de nombrar hasta el
• Estructurador de Fibra Uno, Fibra Inn, Inmobiliaria Banco Occidente de Colombia
45% de los miembros del Comité
Fibra HD y Fibra Shop
Técnico
• Fundador de la CONSAR 25
• Derecho de designar al CEO del
Javier Lomelin
17 Gestor Interno y al Presidente
• CEO Colliers México
del Comité Técnico
Aldo Fuertes • Fungió como CEO de Colliers Latam
Gerente General Adjunto (Deputy CEO) y
Gerente Corporativo de Finanzas (CFO) Miembros Independientes
• Fundador y CEO de Core Capital Safi
• Fue Fundador y CEO de Popular Safi 25 25
Eduardo Valdés Marivi Esteve de Murga
15 • Vice Presidente de BoD en Inbursa • Socia Directora en NSC Asesores
Eduardo Nakash • Presidente de Certus Capital • Fungió como Directora Ejecutiva de BP • Miembros de los Comités
Gerente Corporativo de Inversiones (CIO) en Grupo Financiero Serfin Especiales del Comité Técnico
20 • Aprobar las políticas de
• Gerente de Desarrollo en O'Donnell 25 apalancamiento
• VP de TC Latam Partners Daniel Belaunde
• Fundador de BTS Development
Francisco Andragnes • Aprobar políticas de distribución
• CEO en Socofar
• CEO de Metro Buildings cuando estas superen el 95% de
• Fungió como CEO en Ripley Perú
• Fungió como CIO de Prudential Latam las ganancias netas distribuibles
25
• Aprobar políticas de inversión y
Luis Lira 25
25 de desinversión
Gerente Corporativo de Operaciones (COO) Caridad de la Puente Wiese
Felix de Vicente • Políticas de Conflicto de Interés
• Directora de Wiese Group
• Fungió como VP de Colliers • Director en Banco Santander Chile
• Fungió como Directora en AFP Integra
International Latam • Fungió como Ministro de Economía,
• Cuenta con el Certificado CCIM Promoción y Turismo
• A cargo de la gestión y operación del portafolio
directamente o a través de subcontratación, • Establecer los términos y condiciones de la ejecución de los acuerdos de compraventa, los contratos de arrendamiento y cualquier otra acción o acuerdo
incluyendo: • Aprobar las inversiones y adquisiciones propuestas por el Gestor Interno
₋ Negociación de contratos de arrendamiento • El Comité Técnico aprueba la adquisición de todos los activos. En caso el valor del activo sea mayor al 20% del valor neto del Patrimonio Fideicometido, se
₋ Cobro de rentas y comercialización requiere aprobación adicional de la Asamblea General.
₋ Operación y mantenimiento de propiedades • Establecer políticas contables y aprobar estados financieros anuales
• Aprobar políticas de distribución
• Identificar negociar y ejecutar oportunidades de • Monitorear el desempeño del Gestor Interno, establecer planes de compensación e incentivos
inversión
• Proponer iniciativas de deuda o capitalización
Fuente: Información de la Compañía # # Años de experiencia Denota la ubicación principal 38Mercado
Novedades de la Oferta
Estamos de regreso con una transacción mejorada
Tras el periodo de Pilot Fishing que llevamos a cabo en abril, hemos enriquecido la transacción con los comentarios del Mercado, de tal forma que
llegaremos a la Oferta Publica con una estructura que promueve total alineamiento de incentivos y un FIBRA de mayor calidad.
¿Cómo estábamos antes? ¿Qué nos dijo el Mercado? ¿Cómo estamos ahora?
Portafolio con propiedad del 100% de los
Portafolio con propiedad parcial de los inmuebles, a excepción de una sola
Mayor control en la propiedad de los activos
inmuebles propiedad en la que tenemos control
mayoritario (53%)
Portafolio diversificado en distintos
Portafolio concentrado en los sectores
Mejor y mayor diversificación sectorial sectores (oficinas- con un componente
de oficinas e industrial
retail, industrial y hotel) desde el día uno
Portafolio que postergaba la Incorporación de activos irremplazables
Incorporación de trophy assets desde la oferta
incorporación de trophy assets para en ubicaciones extraordinarias en el
inicial
rondas subsecuentes de capitalización Portafolio Inicial
Se hacen explícitos, desde el día uno, los
Criterios de inversión delegados al
Mayor claridad respecto a las inversiones elegibles criterios de inversión por país, sector y
Comité Técnico
tipo de activo para los dos primeros años
Mecanismo de compensación
Compensación a Fundadores con Compensación a los Fundadores únicamente en
paramétrico y 100% dependiente del
componentes fijos y variables función del desempeño del FIBRA
desempeño del FIBRA
En caso los Fundadores (y sus derechos)
sean removidos, tendrán derecho
únicamente al reembolso de los gastos
Pago en caso de remoción a los Eliminar cualquier concepto que se asemeje a un
preoperativos y la compensación variable
Fundadores poison pill
que ya haya sido aprobada y asignada por
la Asamblea General a la fecha de la
remoción
40Primer y Único Vehículo Público Inmobiliario con Enfoque de Inversión en
América Latina
Capitalización de Mercado Global de REITs por País
Maduro Establecido Emergente Naciente
US$67bn
US$0.07bn
US$5bn
US$38bn
US$18bn
US$90bn
US$4bn
US$1,274bn US$70bn
US$30bn US$4bn
US$18bn1
US$135bn
US$19bn US$4bn US$3bn
US$40bn
US$14bn
US$0.5bn1 US$12bn
US$16bn1 US$65bn
US$9bn1 US$5bn
US$28bn US$106bn
Las regiones emergentes y nacientes impulsarán el crecimiento de la inversión inmobiliaria en el futuro
Notas:
1. Toma en cuenta el Valor de Mercado de Bienes Raíces Listados , ya que no se cuenta con un instrumento como los REITs.
Fuente: EPRA, Nareit, "REIT Global Perspectives" a 2018. Cifras convertidas utilizando un tipo de cambio de EUR$1.18/US$ promedio de 2018 41Primer y Único Vehículo Público Inmobiliario con Enfoque de Inversión en
América Latina (Cont.)
The LATAM REIT como Región sería la Cuarta Economía más
Grande del Mundo Bono Demográfico, % de la Población Menor a 35 Años
(PIB Real (Aj. por PPA) 20181 en US$bn (Cifras en %)
Las economías combinadas de los países que se espera estén presentes en el portafolio
CAGR
inicial de THE LATAM REIT + los mercados elegibles serían equivalentes a la cuarta 62.1% 61.9% 60.4%
58.1% 57.2% 55.9%
economía más grande del mundo1,2 '10-'18
TACC '10-'18 51.9%
$22,047 47.3% 46.7%
7.4%
40.7%
$17,848 2.2%
$9,061 6.8%
12
$8,056 2.0%
$4,903 1.1%
Sureste
Asia
Asiático
$3,717
1.9%
$3,490 Países Desembolso Inicial Otros Países
1.3%
Mercado Inmobiliario de Gran Tamaño con Baja Participación en el
Mercado Público Clase Media en Crecimiento3
(Cifras en US$bn) (% de la población por país)
Middle Class2010
Clase media 2010(%)(%) Middle Class2016
Clase media 2016(%)(%)
$8,356 13.2%
$3,346 12.6%
35.8% 34.0%
$2,222 10.3% 32.0% 33.5% 31.1%
27.6% 27.1% 25.7%
$1,479 6.3%
4
8.2% 21.6% 19.3%
$1,108
LatAm $1,083 3.8%
$771 45.0%
$688 9.7%
$567 18.5%
$401 5.1%
Listed
BienesReal
RaícesEstate
listado NotBienes
Listed Real
Raíces Estate
No listado
% Percentage of Listed
% de Mercado Real Estate
Inmobiliario Listado
Notas:
1. En términos de PIB ajustado (PPA) en precios en dólares estadounidenses adjuntas a precios de 2010
2. Países incluidos: Perú, México, Colombia, Chile, Costa Rica, Argentina, Brasil, Uruguay, Paraguay, Ecuador, Guatemala, Panamá, Puerto Rico y República Dominicana
3. La clase media se define como la población con un ingreso diario entre US $ 10 y US $ 20 Aj. Por PPA 42
4. Latam incluye a Brasil, Chile, Colombia, México y Perú que son los países de Latinoamérica reportados en la tabla de mercado de EPRA al 3T’18
Fuente: Datos del Banco Mundial, datos de EPRA (European Public Real Estate) tablas de mercado 3T'18, EIU Data 2018 y población anual de la ONU por edad, ambos sexos a 2015THE PIONEERS OF THE LATAM REAL ESTATE ECOSYSTEM
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