Proyecto: Torre Benidorm - Calle del Secretario Juan Antonio Baldovi, 8 Benidorm (Alicante) C. Valenciana | ...
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Proyecto: Torre Benidorm
Calle del Secretario Juan Antonio Baldovi, 8
Benidorm (Alicante)
C. Valenciana
12/03/2019 info@proximarealestate.com | proximarealestate.com
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Índice
Mercado inmobiliario de Benidorm.
Obra Nueva por zonas de estudio.
Promociones Inmobiliarias en las zonas de estudio.
Análisis testigos Idealista y transacciones Registro de la Propiedad.
Detalle testigos Idealista y Registro de la Propiedad.
Proyectos Inmobiliarios en el área.
Evolución precios mercado y valores adoptados para el estudio.
Fotos del suelo y área.
Datos legales, urbanísticos y variables propuestas de proyecto.
Estudio de Viabilidad y Cash-Flow.
Mercado inmobiliario de Benidorm.
€/m² media en Idealista de Benidorm
Demografía Oferta Vivienda Obra Nueva
2.708 ud 137 ud
66.831
2.296 €/m² 2.813 €/m²
Renta Bruta Transacciones Segunda Mano
2.571 ud
20.433 € 1.855 ud
2.268 €/m²
Visados Viviendas Provincia de Alicante Transmisiones de Nuevas y Usadas de Benidorm
Nuevas Usadas % Nuevas
Fuente: Idealista, INE y Ministerio de Fomento
Obra Nueva en Playa de Poniente - Benidorm.
4
Obra Nueva
Plurifamiliar Unifamiliar
23 ud 0 ud
2.868 4.873 €/m² 0 €/m²
6%
Segunda Mano
Plurifamiliar Unifamiliar
+79% 368 ud 19 ud
2.701 €/m² 3.143 €/m²
Promociones en Playa de Poniente - Benidorm. 1 2 3 Promotor: Activum, Servicios Inmobiliarios Promotor: C. Tenza Promociones Y Construcciones Promotor: Delfin Tower Promocion: Residencial Novaris Finestrat Promocion: Paseo Tamarindos Promocion: Delfin Tower Direccion: Avenida de Calp, 1 Direccion: Paseo Tamarindos Direccion: Calle Vicente Llorca Alos, 19 Descripcion: Pisos de 2 hab. Descripcion: Pisos y dúplex de 3 hab. Descripcion: Pisos de 2 y 3 hab. y garajes Desde: 196.000 € - Garaje incluido Desde: 1.200.000 € - Garaje incluido Desde: € - Garaje no incluido Promedio: 2.319 €/m² Promedio: 12.740 €/m² Promedio: €/m² Ud: 8 Ud: 6 Ud:
Promociones en Playa de Poniente - Benidorm. 4 Promotor: Homes And Houses Promocion: Edificio Denia Direccion: Calle Denia, 6 Descripcion: Pisos de 2 hab. Desde: 181.500 € - Garaje no incluido Promedio: 1.835 €/m² Ud: 14
Obra Nueva en Cala de Finestrat - Finestrat.
1
Obra Nueva
Plurifamiliar Unifamiliar
21 ud 0 ud
1.685 2.519 €/m² 0 €/m²
21%
Segunda Mano
Plurifamiliar Unifamiliar
+36% 97 ud 2 ud
1.833 €/m² 2.646 €/m²
Promociones en Cala de Finestrat - Finestrat. 10 Promotor: Okpsok Promocion: Edificio Oasis de La Cala Direccion: Calle Benimantell, 14 Descripcion: Pisos, áticos y dúplex de 2 hab. Desde: 178.000 € - Garaje no incluido Promedio: 2.523 €/m² Ud: 21
Localización del proyecto y selección área de testigos.
Proyecto: Torre Benidorm
Calle del Secretario Juan Antonio Baldovi, 8
Localización
Benidorm (Alicante)
C. Valenciana
Playa de Poniente Cala de Finestrat Area Seleccionada
PAnálisis testigos Idealista y transacciones Registro de la Propiedad. Idealista: €/m²cc por zona y número de dormitorios Registro: €/m²cc por zona y número de dormitorios Idealista: % por zona y número de dormitorios Registro: % por zona y número de dormitorios
Detalle Testigos Idealista y Registro de la Propiedad. Detalle Testigos Idealista Detalle Transacciones Registro de la Propiedad
Evolución precios mercado y Valores Adoptados para el estudio.
Idealista: €/m²cc y % de variación con respecto periodo anterior Registro: €/m²cc y % de variación con respecto periodo anterior
Valores Promedios y Adoptados: €/m²cc
Obra Nueva Segunda Mano (Idealista) Registro de la Propiedad Valor Adoptado
0 2.010 2.006 2.228-2.398
Nota:
El valor Adoptado viene dado por la media de los testigos de Obra Nueva, Segunda Mano y Registro de la propiedad ponderados por la localización 0,0% y calidades
constructivas 10,0%. La Segunda Mano se ha reducido en un (asking price) de -7,5%, así como se ha actualizado a valor de reposición.
El valor de la Obra Nueva es la media los testigos de las promociones localizadas en las áreas seleccionadas.
El valor no incluye el precio de anejos como garajes y trasteros en el caso de plurifamiliar.Fotos del suelo y área.
Datos legales, urbanísticos y variables propuestas de proyecto.
Finestrat Benidorm
Municipio Ref Catastral m²s Denomin m²s m²ut m²t
Benidorm 7286102YH4678N0001JX 6.682 A 7.550 10.898 17.546
Benidorm 7286101YH4678N0001IX 3.521 C7 3.881 5.602 9.019
Finestrat 7187002YH4678N0001EX 1.652 1.487
11.855 11.431 16.500 28.052
Calculo m²t - Benidorm
Los m²ut han sido verificados en el Ayto de Benidorm, revisando el proyecto de reparcelación del APA PE/1
El cuadro de fincas resultantes es la parcela A y la C7 donde tiene asiganda la edificabilidad en m²u.
Para calcular la superficie de m²t hemos realizado el siguiente cálculo:
m²ut x 1,15 (50% de las terrazas) x 1,40 (Sup cons + Zonas Comunes)
Calculo m²t - Finestrat
Los m²t vienen dados directamente de la ficha de suelo urbano. La clasificación es Clave 5 - Zona Residencial
Playa con una edificabildiad de 0,90 m²t/m²sEstudio de Viabilidad
Ventas Ud m²cc € €/m²t VIABILIDAD € €/m²t %
Viviendas Ventas 66.000.000 2.484,5
1-D 75 70,4 150.000 2.130,7 Costes 51.220.885 1.928,1 77,6%
2-D 150 89,6 190.000 2.120,5 Suelo 9.868.531 371,5 15,0%
3-D 75 115,2 250.000 2.170,1 Construcción 29.614.460 1.114,8 44,9%
Garajes 350 30,0 18.000 600,0 Técnicos 1.640.842 61,8 2,5%
Trasteros 300 9,6 4.000 416,7 Impuestos, Tasas y Licencias 4.337.807 163,3 6,6%
Comerciales Honorarios Legales 349.121 13,1 0,5%
Total Viviendas 300 27.360,0 66.000.000 2.484,5 Avales y Seguros 625.123 23,5 0,9%
Comercialización 3.300.000 124,2 5,0%
Suelo € €/m²t Postventa 165.000 6,2 0,3%
Superficie suelo m² 11.855 Gastos Generales 1.320.000 49,7 2,0%
Residencial m²t 26.565 EBITDA 14.779.115 556,3 22,4%
Terciario m²t Financieros 1.579.115 59,4 2,4%
Total m²t 26.565 EBT 13.200.000 496,9 20,0%
Costes Urbanización
Obtención valor de suelo por Residual 9.581.099 360,7 TIR - Equity TIR - Proyecto ROE
Comisión 3,0% 287.433 46,1% 22,9% 93,9%
Total 9.868.531 371,5 Equity Financiación Duración Proyecto
IVA: 21 % 2.012.031 14.060.072 24,7% 42.931.469 75,3% 34 meses
Impuestos
ITPAJD: 1,5 % 143.716
Total 10.012.248 376,9
Construcción m²cc € €/m²t
Viviendas 26.565 23.758.034 894,3
Garajes y Trasteros 13.380 4.683.000 350,0
Comerciales
Otros Costes Construcción 11.855 592.750 50,0
Contingentes 2,0% 580.676 14,5
Total 51.800 29.614.460 1.114,8Cash-Flow
CASH-FLOW Quaterly
Ventas Totales Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021
Viviendas+Garajes+Trasteros 66.000.000 91.667 275.000 2.440.625 1.546.875 1.753.125 1.959.375 1.627.083 618.750 618.750 618.750
Total Ventas 66.000.000 91.667 275.000 2.440.625 1.546.875 1.753.125 1.959.375 1.627.083 618.750 618.750 618.750
Costes
Suelo 9.868.531 9.868.531
Construcción 29.614.460 321.337 1.545.633 3.290.496 5.035.358 6.259.654 6.442.816 5.064.278 1.654.888
Técnicos 1.640.842 138.015 427.066 397.581 67.870 73.992 82.716 91.440 97.562 98.478 91.585 74.538
Impuestos, Tasas y Licencias 4.337.807 143.716 976.093 2.741.365 11.976 382.157 82.500
Honorarios Legales 349.121 5.660 2.388 7.165 154.148 7.165 7.165 7.165 7.165 7.165 7.165 7.165
Avales y Seguros 625.123 71.049 41.435 41.435 41.435 71.049 41.435 41.435 275.850
Comercialización 3.465.000 1.026.667 440.000 440.000 440.000 293.333
Otros Gastos 1.320.000 38.824 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471 116.471
Total Costes 51.220.885 10.194.746 1.522.018 521.216 4.498.907 2.236.671 3.978.282 5.731.868 6.845.233 7.088.521 5.320.933 2.211.411
EBITDA 14.779.115 -10.194.746 -1.430.351 -246.216 -2.058.282 -689.796 -2.225.157 -3.772.493 -5.218.150 -6.469.771 -4.702.183 -1.592.661
Financieros 1.579.115 263.073 45.313 56.667 78.221 111.134 153.195 197.599 237.565 259.946
EBT 13.200.000 -10.194.746 -1.430.351 -509.289 -2.103.595 -746.464 -2.303.377 -3.883.627 -5.371.345 -6.667.370 -4.939.748 -1.852.606
Préstamo
Disposiciones 2.632.522 4.544.220 2.293.339 4.056.502 5.843.002 6.998.428 7.286.120 5.558.498 2.471.356
Devoluciones
Préstamo Balance 2.632.522 7.176.742 9.470.081 13.526.583 19.369.585 26.368.013 33.654.134 39.212.632 41.683.988
Cash-Flor Después Deuda -10.194.746 -1.430.351 2.123.232 2.440.625 1.546.875 1.753.125 1.959.375 1.627.083 618.750 618.750 618.750
IVA Balance -2.110.716 -6.549.035 -6.821.508 -7.056.458 -7.015.148 -6.917.034 -6.762.663 -6.573.995 -6.509.540 -6.463.266 -6.408.453
Cash-Flow -12.305.462 -1.535.829 2.032.261 2.397.375 1.567.031 1.792.074 2.017.117 1.681.110 633.351 634.799 638.379
Cronograma Inicio Meses Fin
Compra 03/2019 1 04/2019
Urbanización 03/2019 03/2019
Inicio Proy 04/2019 04/2019
Diseño 04/2019 3 07/2019
Licencias 07/2019 4 11/2019
Construcción 11/2019 24 11/2021
Entrega 11/2021 3 02/2022
Ventas 07/2019 18 01/2021Conclusiones
1. Nos encontramos ante una promoción de unas 300 unidades plurifamiliares de 1, 2 y 3 dormitorios. Ubicado en Benidorm
(Alicante).
2. Las parcelas que conforman el proyecto se encuentran ubicadas entre los municipios de Benidorm y Finestrat, de tal manera que
una de las parcelas se encuentra ubicada completamente con el municipio de Finestrat.
3. A nivel de edificabilidad, hemos comprobado en el ayuntamiento de Benidorm, que las parcelas A y C-7 son las resultantes del
proyecto de reparcelación con una edificabilidad de 16.500 m²ut. A esta superficie añadiríamos un 30% de terrazas, más un
coeficiente de canje de al menos 1,40 para llevar la superficie útil, computando las terrazas al 50%, al total de 26.565 m²t. La
parcela en Finestrat con una edificabilidad de 1.487 m²t, en principio la despreciaríamos, ya que no tiene sentido hacer un
edificio pequeño o no creo que podamos trasladar a la edificación en las parcelas de Benidorm.
4. La zona está dirigida a un mix de primera y segunda residencia. La propuesta que hacemos es de dos torres, una para primera y
otra de segunda residencia. La primera residencia iría a cubrir la escasez de ON que existe desde hace años en todo el municipio.
5. En cuanto al mercado, nos encontramos con las ultima parcela ubicada en el limite sur de Benidorm, donde confluyen la zona de
playa de poniente y la de la cala de Finestrat. La playa de Poniente perteneciente a Benidorm, tenemos los proyectos de TM, con
precios a partir de 2.700 €/m²cc en plantas bajas, pero en esta zona no vemos que se vea influenciada por estos valores, ya que
las vistas al mar vendrán en plantas muy altas, así como la cercanía a la zona de playa de Finestrat, hace que los valores
estimados aplicados al estudio de viabilidad estemos en un promedio de 2.400 €/m²cc.QUIÉNES SOMOS PROXIMA es una compañía creada para el desarrollo y gestión integral de proyectos inmobiliarios. Nuestro equipo está integrado por profesionales que cuentan con una dilatada y reconocida trayectoria en el sector inmobiliario, con más de 25 años de experiencia en desarrollo de proyectos inmobiliarios. El conocimiento que PROXIMA tiene del sector inmobiliario da como resultado una compañía capaz de abordar proyectos en cualquier hito de su proceso de desarrollo, ofreciendo los más altos estándares de control y entrega de los proyectos. Nuestra objetivo principal es cumplir las expectativas de nuestro clientes, haciendo que nuestros clientes cubran todas sus necesidades. Las personas que conforman PROXIMA no solo tienen gran experiencia en el sector inmobiliario en su conjunto, también contamos con profesionales expertos en el asesoramiento de inversión con un amplio conocimiento y experiencia en representar a fondos de inversión. MISIÓN PROXIMA tiene como objetivo el desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios para promotores o inversores con carácter privado e institucional. VISIÓN La actual recuperación del sector inmobiliario, tras la grave crisis sufrida por el sector durante los últimos años donde muchas de las empresas promotoras desaparecieron, hace que PROXIMA sea una de las compañías con experiencia, conocimiento y capacidad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Nuestro trabajo va dirigido a promotores, inversores, entidades financieras, servicers y fondos de inversión. VALORES Conocimiento, Compromiso, Experiencia y Transparencia son los valores de PROXIMA para nuestros clientes. LÍNEAS DE NEGOCIO La adquisición y gestión de suelos, la promoción, construcción y comercialización de productos inmobiliarios en régimen de promoción o cooperativa, gestionando todas las fases del proyecto y velando por el cumplimiento de los compromisos adquiridos con nuestros clientes. Asset Management: línea de negocio exclusiva para fondos de inversión e inversores cualificados con fuerte exposición en el sector inmobiliario en las que el conocimiento del sector no es suficiente, y requiere de habilidades de gestión sobre deuda distressed, situaciones urbanísticas y de comercialización complejas, así como de relación con entidades financieras y otros actores de referencia en el sector financiero y del Real Estate.
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