INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C - SMV
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Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
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Diego Cavero
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econtreras@equilibrium.com.pe
511- 6160400
INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C.
Lima, Perú 18 diciembre del 2013
Clasificación Categoría Definición de Categoría
Primer Programa de Bonos Corporativos de Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en
Inmuebles Comerciales AA+.pe los términos y condiciones pactados. Las diferencias entre
-Primera Emisión- ésta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación que se otorga no implica recomendación para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entidad clasificada.”
-------------------------------- Millones de S/.---------------------------- Historia: Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles
Dic.12 Set.13 Dic.12 Set.13 Comerciales, 1ª emisión → AA+.pe (21.06.10).
Activos: 1075 1475 Utilidad: 4.5 13.65
Pasivos: 434 669 ROAA: 0.45% 0.07%
Patrimonio: 641 806 ROAE: 0.75% 0.12%
La información utilizada para el presente análisis está basada en los Estados Financieros Auditados consolidados de Inmuebles Comerciales del
Perú S.A.C. para los años 2009, 2010, 2011 y 2012, así como los Estados Financieros no Auditados al 30 de setiembre del 2012 y del 2013. Asimis-
mo, se utilizó información adicional proporcionada por la Compañía.
Fundamento: El Comité de Clasificación de Equili- Lima como en provincias, Larcomar, en la ciudad de
brium decidió mantener la categoría AA+.pe a la prime- Lima, y Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa.
ra emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos No obstante a lo anterior, limita una mayor clasificación
de Inmuebles Comerciales del Perú (ICP). la cartera de proyectos que tiene ICP los cuales están
La clasificación se sustenta principalmente en la estruc- sujetos a diferentes riesgos, adicionalmente a la sensibi-
tura de la emisión, la cual cuenta con una fianza corpo- lidad de los ingresos a la disponibilidad de los dividen-
rativa otorgada en calidad de garantía por Parque Arau- dos otorgados por las subsidiarias.
co S.A. (empresa matriz basada en Chile), a favor del El objetivo principal de Inmuebles Comerciales es dedi-
representante de los Obligacionistas. Mediante ésta, el carse al desarrollo inmobiliario en general, incluyendo
Promotor se obliga frente al Representante de los Obli- la compra venta de bienes inmuebles, arrendamientos y
gacionistas a garantizar con todo su patrimonio el cum- prestación de servicios de administración de centros
plimiento de todas y cada una de las obligaciones asu- comerciales destinados a la distribución y venta de toda
midas por el Emisor como parte del Programa. clase de bienes. A la fecha del presente informe, ICP
Adicionalmente, la estructura contempla resguardos que opera diez centros comerciales a nivel nacional (seis al
Parque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedo- cierre del 2012), los mismos que en conjunto totalizan
res, mientras la emisión se encuentre vigente e inscrita 176,345 m2 de superficie arrendable.
en la Superintendencia del Mercado de Valores – SMV. El flujo de ingresos de ICP se encuentra garantizado a
Dichos resguardos implican un ratio de apalancamiento través de contratos firmes, siendo la principal fuente de
(pasivo/patrimonio) menor a 1.4 veces y un ratio de ingresos la renta mínima pagada por los locatarios. El
cobertura de gastos financieros (EBITDA/gastos finan- plazo de vencimiento de estos contratos puede ser de
cieros) mayor a 2.5 veces. Al 30 de setiembre del 2013, hasta 30 años en el caso de las tiendas ancla. Los centros
la empresa matriz ha cumplido con ambos resguardos, comerciales que cuentan con superficies arrendables
los cuales ascendieron a 0.84 y 3.9 veces, respectiva- para tiendas ancla son Mega Plaza Norte, Mega Express
mente. Villa, Parque Lambramani, Mega Plaza Chimbote,
Se considera también en la clasificación el respaldo y Mega Express Villa El Salvador, Larcomar y Mega
expertise de su principal accionista, Parque Arauco S.A., Express Chincha.
empresa chilena con operaciones en Chile, Perú y Co- Al cierre del tercer trimestre del 2013, Inmuebles Co-
lombia, dedicada al negocio inmobiliario, así como a la merciales a la par de su principal subsidiaria Inmuebles
explotación, desarrollo y administración de centros Panamericana añadieron dos centros comerciales a su
comerciales, siendo su principal fuente de ingresos los portafolio. En abril del presente año, Inmuebles Pana-
arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En mericana inauguró un nuevo mall en la ciudad de Chin-
Perú opera por intermedio de Inmuebles Comerciales cha el cual implicó una inversión de US$10.5 millones y
del Perú S.A.C., empresa holding constituida el 2005. cuenta con un ABL de 7,266 m2. Asimismo, Inmuebles
Sus principales subsidiarias son los centros comerciales Comerciales, en alianza con Los Portales, asumió la
Mega Plaza, marca que ha mostrado un crecimiento administración del centro comercial Lima Outlet Center
agresivo expandiéndose en los dos últimos años tanto en bajo su sociedad Strip Centers del Perú. En la actuali-
La nomenclatura .pe refleja riesgos solo comparables en el Perúdad, ICP ejerce el 51% de la participación en el centro y que tiene como objetivo incrementar la base de fondeo
comercial. de la Compañía para solventar su plan de expansión.
Durante el ejercicio analizado, ICP registró una contrac- Producto del deterioro del margen bruto así como del
ción de sus ingresos financieros ascendiente a 31.29% incremento de los gastos no operativos es que la utilidad
debido principalmente a la reducción de las cuentas por neta totalizó S/.13.65 millones, registrando una contrac-
cobrar de Mega Plaza con sus relacionadas (-S/.70 mi- ción de 21.33% con respecto a setiembre de 2012, dete-
llones). Con respecto a los gastos financieros, estos riorando de esta manera el margen neto desde 21.28%
retrocedieron en 15.22% interanual debido a la no recu- hasta 14.65% hacia la fecha de análisis.
rrencia de los gastos por el rescate de los bonos del Finalmente, es importante resaltar que los ingresos de
primer programa de bonos titulizados de Inmuebles Parque Arauco se encuentran directamente vinculados al
Panamericana en enero del 2012, lo cual influyó en un crecimiento económico y dinamismo del consumo de los
mayor gasto financiero de aquel ejercicio. Por otro lado, países en donde opera. En tal sentido, la permanencia en
también se observó que en el presente año la Compañía el tiempo de la clasificación asignada por Equilibrium
registró pérdidas por la fluctuación del tipo de cambio está condicionada al desempeño de las diferentes opera-
las cuales ascendieron a S/.4.26 millones debido al ciones del Grupo en dichos países, al cumplimiento de
incremento del fondeo en dólares producto del préstamo los indicadores de cobertura estipulados en el Contrato
otorgado por el Banco de Crédito e Inversiones de Chile Marco del Programa de Bonos Corporativos de Chile
a favor de Inmuebles Panamericana, por un importe de (hechos extensivos hacia la emisión en Perú), así como a
US$70.00 millones y que tiene un plazo de cuatro años la evolución de los indicadores de solvencia, los cuales
se espera sigan manteniéndose en niveles adecuados.
Fortalezas
1. Carta fianza emitida y ejecutable en Chile, en respaldo de la presente emisión (solidaria, ilimitada e indivisible).
2. Trayectoria, experiencia y respaldo de su principal accionista.
3. Estabilidad de ingresos gracias a contratos a plazo fijo.
Debilidades
1. Cartera de proyectos sujetos a diferentes riesgos.
2. Ingresos sujetos a la disponibilidad de las subsidiarias (dividendos).
Oportunidades
1. Expansión y ampliación de operaciones en Perú.
2. Baja penetración de centros comerciales respecto de las ventas del comercio minorista.
3. Diversificación geográfica que permite reducir el riesgo de una contracción de la inversión.
Amenazas
1. Mayor nivel de endeudamiento por parte de las subsidiarias.
2. Mayor competencia de importantes grupos dentro del rubro.
3. Desaceleración del crecimiento económico y dinamismo del consumo.
2DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. En Junio de
2010 se efectuó la primera emisión del Primer Programa
de Bonos Corporativos por US$30 millones.
Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (en adelante ICP)
En junio de 2012 se realizó la ampliación del plazo del
inició sus operaciones en Perú en noviembre de 2005, como 2012 Primer Programa de Bonos Corporativos por dos años
sociedad anónima cerrada, siendo una empresa holding y más.
subsidiaria de Sociedad de Inversiones Internacionales En noviembre del 2012 se constituyó la empresa Strip
Parque Arauco S.A. de Chile. Esta última, a su vez, aglome- Centers del Perú SA, participación del 51% de Inmue-
2013 bles Comerciales del Perú SAC y 49% de Los Portales
ra todas las inversiones de Parque Arauco S.A. (empresa
SA. La nueva empresa administra el Lima Outlet center.
matriz) en Colombia y Perú.
La actividad de ICP gira en torno al negocio inmobiliario y ICP es una empresa holding que aglomera proyectos y
la explotación, desarrollo y administración de centros co- centros comerciales en expansión de forma consolidada. La
merciales y de otros inmuebles, siendo su principal fuente empresa matriz es Parque Arauco S.A., que es una sociedad
de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios, y en anónima abierta, organizada y constituida en Santiago de
general, a quienes usan sus dependencias para la venta Chile en noviembre de 1979, que inició operaciones en
minorista de productos y servicios. junio de 1981. Su actividad comercial gira en torno al nego-
cio inmobiliario, así como la explotación, desarrollo y ad-
ministración de centros comerciales y otros inmuebles. Su
Año Desarrollo de inversiones principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los
En Mayo, adquieren del grupo conformado por la fami- locatarios, generados a través de activos geográficamente
lia Wiese en el Perú el 45% de las acciones que poseía diversificados en Chile, Perú y Colombia, en ese orden de
2006 en Inmuebles Panamericana S.A., una empresa inmobi- importancia.
liaria en el Perú que opera en el Centro Comercial Mega
Plaza Norte, pagando US$13.4 millones, financiado
principalmente con préstamos de su accionista principal. Para los desarrollos mencionados anteriormente, ICP ha
En Abril, adquieren a nombre de la sociedad Parque contado con las siguientes fuentes de financiamiento: (1)
Golf S.A.C. un terreno ubicado en San Isidro con un Primer Programa de bonos titulizados de Inmuebles Pana-
área de 12,649.40 m2 y el precio pactado para la compra mericana S.A. con el objetivo de financiar el desarrollo y
2007 fue de US$ 6.0 MM. El terreno fue el aporte inicial de la ampliación del CC Mega Plaza Norte; (2) una primera
Compañía (66% del Capital social de Parque El Golf
emisión de bonos corporativos destinados al desarrollo y
S.A.C.). En Agosto adquieren 10% adicional del capital
social y al cierre del 2010 la participación asciende a administración del CC Parque Lambramani en la ciudad de
76%. Arequipa; (3) dos contratos de arrendamiento financiero
En Setiembre, capitalizaron las cuentas por cobrar que que permitieron financiar la construcción de las instalacio-
mantenía con su subsidiaria Sociedad de Inversiones y nes del CC Larcomar; (4) un contrato de arrendamiento
Gestión S.A.C; por un importe de US$ 9 millones, financiero que permitió financiar la construcción del CC
2008 adquiriendo el 50% de participación; el 50% restante es
de Holding Plaza S.A.
Mega Express Villa. (5) Segundo Programa de bonos tituli-
Aporte de un terreno (Chorrillos) y trabajos en curso a zados de Inmuebles Panamericana para financiar su plan de
su subsidiaria Inversiones Alameda Sur S.A.C., por un expansión. (6) Préstamo por el Banco de Crédito e Inver-
2008 importe aproximado de S/.3.2 millones. Posteriormente siones de Chile a favor de Inmuebles Panamericana, por
se vende el 50% de dicho aporte a Holding Plaza S.A; US$70 millones, también para el plan de expansión.
para mantener el 50% de participación en la inversión.
En Agosto, se constituyó Parque Lambramani S.A.C.,
empresa en la cual la compañía tiene el 60% del capital
Principales Centros Comerciales
social. Durante el 2010 Inmuebles Comerciales del Perú Mega Plaza Norte
2009 S.A.C., le otorgó un préstamo de US$23 millones Fue inaugurado el 28 de noviembre de 2002 y se encuentra
aprox., para el término de la construcción del centro
comercial. ubicado en la zona norte de Lima (distrito de Independen-
En Diciembre, la Compañía efectuó un préstamo a favor cia). Posee un total de superficie arrendable de 85,000 m2.
de su subsidiaria Inversiones Bairiki S.A.C. por un
2009 importe de US$1.6 millones, el cual se destinó a com- Cuenta en promedio con 250 tiendas en las que operan
prar un terreno ubicado en San Juan de Lurigancho. negocios de tiendas por departamento (Saga Falabella,
En Febrero, Inversiones Villa el Salvador S.A.C. adqui- Sodimac, Ripley Max), un hiperpermercado (Tottus), entre-
rió un terreno por un importe aproximado de S/.6.6
2010 millones. tenimiento (Cinemark, Coney Island, Gold’s Gym). Asi-
En Julio, adquieren el 100% de la participación de mismo, cuenta con un patio de comidas (food court), servi-
Fashion Center S.A., empresa administradora del centro cios bancarios y un boulevard que congrega una variedad
2010 comercial Larcomar, por US$44.80 millones. de espacios asignados, además de otros módulos, que hacen
Durante el 2010 suscriben un Primer Programa de de Mega Plaza un Centro Comercial completo.
2010 Bonos Corporativos hasta por un monto máximo de
US$100 millones o su equivalente en nuevos soles. El
Programa tiene una duración de dos años y se encuentra Los locatarios de este centro comercial generan al año un
garantizado de forma genérica con el patrimonio neto de monto aproximado de US$380 millones en ventas. En la
la Compañía y a la vez por una carta fianza corporativa actualidad se realizan obras para la ampliación del centro
otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de comercial con la entrada en funcionamiento de “Plaza
3Conquistadores”, espacio que albergará a la tienda ancla En el tercer trimestre del 2012, la compañía adquirió el 50%
Almacenes Paris del grupo Cencosud así como tiendas de la participación de la sociedad Kotare S.A.C (participa-
premium. ción restante le pertenece a Holding Plaza) con el fin de
realizar proyectos inmobiliarios en la ciudad de Pisco.
Mega Express Villa ICP mantiene participación y control de las siguientes sub-
Inició sus operaciones en el 2009, en el distrito de Chorri- sidiarias en el país:
llos. Posee un total de superficie arrendable de 7,500 m2.
Cuenta con un Plaza Vea como tienda ancla y tiendas me- Participación (% )
nores, los cuales generan en conjunto un monto aproximado Subsidiaria 2013 2012
Inmuebles Panamericana S.A 45.00% 45.00%
de US$20 millones en ventas anuales.
Sociedad de Inversiones y Gestion S.AC 50.00% 50.00%
Parque El Golf S.A.C 76.39% 76.00%
Larcomar Inmobiliaria Botafogo 49.99% 48.00%
Este Centro Comercial se incorpora a ICP en julio de 2010, Inmobiliaria Costa Nueva 49.99% 48.00%
producto de la compra de las acciones de Graña y Montero Inversiones Alameda Sur S.A.C 49.99% 50.00%
por parte de Fashion Center S.A.C. Larcomar cuenta con Inmobiliaria Pisac 49.99% 48.00%
Parque Lambramani 60.00% 60.00%
UVK Multicines, así como diversos restaurantes y centros Fashion Center S..A 99.99% 100.00%
de entretenimiento. En el mes de noviembre del 2012 se Inversiones Vilna S.AC 99.99% 100.00%
inauguró un supermercado Wong. Los locatarios estableci- Inversiones Baikiri S.AC 50.00% 50.00%
dos en Larcomar producen ventas anuales aproximadas por Altek Trading 33.50% 33.50%
US$70 millones y cuenta con 26,500 m2 de ABL. Inversiones Villa El Salvador 49.50% 49.50%
Inmobiliaria Kotare S.A.C 50.00% 50.00%
A lo largo del presente año, el centro comercial estuvo Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
pasando por un proceso de face lifting y tenant mix, lo cual
acarreó remodelaciones desde el 2012 por un importe de
US$5.6 millones con el fin de realizar todas las adecuacio- El crecimiento económico experimentado por el país en los
nes pertinentes. A razón de este proceso de remodelación es últimos años se ha traducido en un mejor desempeño del
que el ABL del centro comercial se vio, en el transcurso del consumo privado por parte de las familias. Ello, unido a la
presente año, seriamente disminuido con lo cual los resulta- aún baja penetración del sector retail, viene impulsando la
dos obtenidos fueron menores a los del 2012. Con respecto construcción de diversos centros comerciales, sobre todo en
a esto, según la gerencia, el centro comercial funcionará las zonas periféricas de Lima y provincias.
hacia el primer trimestre del 2014 con la totalidad de su
ABL.
Mega Plaza Villa (Chorrillos-Lima)
Parque Lambramani Centro comercial inaugurado en el 2012. Actualmente
Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa y representa cuenta con un ABL de 7,500 m2. Es el tercer mall en rela-
la primera incursión del grupo en provincia. La inversión ción al volumen de ventas realizadas; las rentas mínimas
destinada a este proyecto fue de US$48 millones. Sus loca- continúan siendo parte primordial de las rentas generadas
tarios producen ventas anuales aproximadas de US$47 (66.99%). Cuenta con dos niveles y Plaza Vea funge como
millones. Al cierre del tercer trimestre el margen EBITDA tienda ancla. IPSA cuenta con el 99% de participación del
se estableció en 34.1% (36.6% hacia setiembre 2012) sien- patrimonio del mall bajo su subsidiaria Alameda Sur.
do el margen más bajos de los centros comerciales dentro
del portafolio de la Compañía A pesar de ser lo anterior, Mega Plaza Chimbote
hacia el mes de noviembre del presente año se inauguraron Para concretar la apertura del Centro Comercial en Chimbo-
Tiendas Metro y Tiendas Paris, locatarios con los que la te, IPSA compró el 67% de la empresa Altek Trading
gerencia proyecta obtener mejores resultados en el 2014. S.A.C. La empresa está ubicada en la ciudad de Chimbote.
Altek Trading S.A.C. posee la concesión por 30 años reno-
vables con la Municipalidad de Santa sobre el terreno utili-
Participación en las ventas por C.C zado. El nuevo Centro Comercial de IPSA, en provincia,
posee un área bruta arrendable de 25,571 metros cuadrados
100.00%
Megaplaza CHINCHA y requirió una inversión total de US$26.8 millones. Inició
80.00% Megaplaza CHIMBOTE operaciones en abril de 2012. Al cierre de setiembre 2013,
Megaplaza Vsalvador Mega Plaza Chimbote es el segundo mall en términos de
60.00% ingresos generados. El centro comercial cuenta con Tottus,
Megaplaza Villa
Saga Falabella, Sodimac y Ripley como tiendas anclas las
40.00% Megaplaza Norte
cuales generaron al 30 de setiembre del 2013 el 84% del
Lima Outlet Center
20.00% total de las ventas y el 34% de los ingresos generados por el
Parque Lambramani centro comercial. Inició operaciones en abril 2012.
0.00% Larcomar
2011 2012 set-2013
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
4Mega Plaza Express (Villa El Salvador-Lima) cial de crecimiento. Entre los nuevos proyectos a desarro-
El proyecto se realizó a través de su subsidiaria Inversiones llarse, se encuentran MPE Huaral y MPE Pisco (área del
Villa el Salvador S.A.C. en la cual posee el 99% de partici- terreno: 20.000 m2 y 50,000 m2, respectivamente) los cua-
pación. Mega Plaza Express se realizó con una inversión de les deberían abrir puertas en el 2014.
US$12.0 millones y cuenta con un área arrendable de 8,509
metros cuadrados. Inició operaciones en abril de 2012. Al Proyectos en Fase de Estudio
cierre de año, Plaza Vea, tienda ancla del centro comercial, Parque El Golf
generó el 26% de las rentas del año y el 73% de las ventas Se encuentra ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro,
realizadas. Dado el poco tiempo en el mercado de este en la ciudad de Lima. Posee un total de superficie arrenda-
formato, las rentas mínimas generan la mayor participación ble de 26,000 m2 y la participación de Parque Arauco en la
de los ingresos representando el 61% del total de lo percibi- estructura de propiedad sería del 76.4%.
do.
Estructura Organizacional
Mega Plaza Express (Chincha) ICP ha sido estructurado bajo un esquema de holding de
Inaugurado el 12 abril del 2013. La inversión fue de empresas, la cual considera una administración central más
US$10.5 millones en un área arrendable total de 7.6 mil m2. la consolidación de las empresas filiales.
Inició operaciones con Metro y Sodimac como tiendas
ancla. Inmuebles Panamericana posee el 33.5% de las ac- Accionistas
ciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Botafogo S.A.C de
la cual controla el 48% del total de acciones. Al 30 de septiembre de 2013, los accionistas de ICP se
detallan a continuación:
Mega Plaza Express (Cañete)
Inaugurado en octubre del 2013. La inversión fue de Accionistas Participación (%)
US$16.5 millones en un área arrendable total de 16.2 mil
Sociedad de Inversiones Internacionales
m2. Inició operaciones con Saga Falabella y Tottus como
Parque Arauco S.A. 99.94%
tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de Constructora y Administradora Uno S.A. 0.06%
las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Pisac S.A.C. Total 100.00%
Mega Plaza Express (Barranca) Ambos accionistas son empresas constituidas en Chile, las
Inaugurado en noviembre del 2013. La inversión fue de cuales actúan como subsidiarias de la empresa matriz.
US$15.0 millones en un área arrendable total de 9.8 mil m2.
Comenzó operaciones con Oeschle y Plaza Vea como tien- Directorio y Plana Gerencial
das ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de las
acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Costa Nueva A la fecha de análisis, el directorio de ICP se encontraba
S.A.C conformado de la siguiente manera:
Planes de Inversión Directorio
Dentro del Plan de Inversiones de IPSA, se viene trabajando Emilio César Rodríguez
Presidente
Larraín Salas
en la ampliación del área arrendable de Mega Plaza Norte Director Manuel Velarde Dellepiane
como consecuencia del considerable crecimiento de visitas Director Guillermo Said Yarur
al centro comercial. Entre los proyectos a entregarse al Director José Eluchans Urenda
cierre del ejercicio 2013, se encuentran: la incorporación de Director Salvador Said Somavia
“Integra Médica”, la construcción de la tienda departamen- Director Juan Spoerer Hurtado
tal “París” (del grupo económico Cencosud), y la puesta en Director Juan Olivos Bambach
marcha del proyecto “Plaza Conquistadores”. Esta plaza
estará ubicada entre Tottus y Saga Falabella con una inver- Por su parte, la plana gerencial de ICP la conforman los
sión de US$ 14.2 millones (sin incluir IGV) y su implemen- siguientes ejecutivos:
tación representará un incremento en el área arrendable del
10%. El proyecto contará con tres niveles y más de 60 Plana Gerencial
tiendas, además de restaurantes, cafés, patio de comidas, Gerente General Eduardo Herrera
cinco salas más de cine y una ampliación en el área de Gerente de Administración y
José Luis Fernández
juegos infantiles. Esto acompañado, además, de nuevos Finanzas
estacionamientos. Tras las ampliaciones, la oferta de esta- Gerente de Infraestructura Alonso Gamero
cionamientos debería duplicar la actual que asciende a Gerente de Marketing Karina Meier
1400.
En provincias, IPSA apostará mayormente al formato “strip
center”, a través de sus “Mega Plaza Express”, llegando a
mercados nuevos, de menor densidad, pero con gran poten-
5ANÁLISIS FINANCIERO Rentabilidad
Al 30 de setiembre del 2013, ICP registró un incremento
Inmuebles Comerciales registra ingresos por el desarrollo, interanual de sus ingresos de 14.32% (S/.93.21 millones).
administración y operación de sus propiedades en el sector La fuente principal de los mismos continua siendo la factu-
retail. Actualmente, la Compañía cuenta con los siguientes ración de Mega Plaza, operación que registró a la fecha de
centros comerciales en el Perú: Mega Plaza Norte, Mega análisis el 67.71% del total de ingresos totales de la Com-
Express Chorrillos, Larcomar Fashion Center, Parque Lam- pañía; por su parte, Larcomar aportó el 21.09% de los in-
bramani (Arequipa), Mega Plaza Chimbote (Ancash), Mega gresos reduciendo considerablemente su participación en
Express Villa El Salvador, y los añadidos en el presente comparación a lo observado en setiembre de 2012
año, Mega Plaza Chincha (Ica) y Lima Outlet Center (en (25.25%).
alianza con Los Portales). Dentro de los anteriores, la marca
Mega Plaza y Mega Express son administrados por Inmue- En relación a las demás sociedades que maneja ICP, Lam-
bles Panamericana, subsidiaria de Inmuebles Comerciales. bramani y el recientemente anexado a su portafolio de in-
versiones, Lima Outlet Center (administrado por Strip Cen-
Hacia la fecha de análisis, las operaciones de la Compañía ters del Perú, subsidiaria de ICP) registraron un aporte de
se han visto influenciadas por procesos de relanzamien- 8.09% y 2.05%, respectivamente.
to/remodelación de varios centros comerciales dentro del
portafolio de la Compañía como ha sido el caso de Larco- Participación de ingresos por CC a setiembre 2013
mar, Mega Plaza Norte y Parque Lambramani. En este Otros
sentido, se observó que los tres centros comerciales opera- 9.51%
ron por debajo de su área potencial arrendable, siendo la SCP Larcomar
2.05% 21.09% Parque
ocupabilidad más baja registrada en Parque Lambramani, la
Lambramani
cual cerró setiembre de 2013 en 77.6%. Según la Gerencia, 8.09%
la mencionada situación se explica por el proceso de redi-
Mega Plaza
reccionamiento comercial del mall, el cual tiene como parte 59.26%
de sus medidas remodelaciones parciales así como la nego-
ciación con nuevos locatarios. Como consecuencia de esto,
Parque Lambramani, inaugurado en el 2011, cerró al 30 de
setiembre del 2013 con una pérdida neta de S/.7.97 millo- Fuente: ICP. Elaboracion: Equilibrium
nes; no obstante con la entrada en operación de Supermer-
cados Metro y Tiendas Paris, la gerencia proyecta mejores En relación al volumen de ventas, Mega Plaza Norte re-
resultados en el 2014. gistró la mayor proporción con el 59.54% del total, no
obstante se observó un retroceso en el comparativo inter-
Para el caso de Mega Plaza Norte (principal fuente de in- anual de las ventas realizadas hasta setiembre (-1.27%), a
gresos de la Compañía) y Larcomar, ambos presentaron causa del menor ABL como consecuencia de la salida de
resultados positivos al cierre de setiembre, no obstante, al locatarios en las zonas de servicios y tiendas intermedias
igual que Lambramani, se encuentran en procesos de remo- (salida de Casas & Ideas y reducción del espacio de Coney
delación. Island). Por su lado, los centro comerciales Larcomar (-
2.40%) y Lambramani (-0.94%) también vieron un retroce-
En el caso de Mega Plaza Norte, el proyecto de Plaza Con- so en sus ventas acumuladas en el año, motivadas por los
quistadores implicó que el área arrendable cayera a 92.0% procesos de remodelación en el que ambas se encontraron.
(99.9% en el 2012) y para el caso de Larcomar, el face
lifting del centro comercial ocasionó que la ocupabilidad En relación a lo anterior, el aporte de ventas por centro
actualmente se encuentre en 89.8%. A pesar de estos suce- comercial es de acuerdo al siguiente gráfico:
sos, se espera que en el 2014, año en el cual deberían ya
estar operativos ambos proyectos, los ingresos de la Com- Aporte de las ventas por C.C
pañía reflejen el uso de la capacidad total de los centros
comerciales (en área total arrendable) así como el potencial
de las remodelaciones realizadas. 1.05%
Larcomar
11.89% 10.88% Parq. Lambramani
Lima Outlet Center
Asimismo, también es importante mencionar que desde el 2.97%
3.39%
7.66%
2.61% Megaplaza
año 2012 a la fecha, el agresivo plan de crecimiento de
Megaplaza Villa
Inmuebles Panamericana ha reportado tres nuevos centros
Megaplaza Vsalvador
comerciales, los cuales si bien han tenido una entrada aus- 59.54%
Megaplaza CHIMBOTE
piciosa en sus nichos de mercado, aún arrastran el periodo
Megaplaza CHINCHA
de asentamiento con lo cual todavía no es posible ver ga-
nancias importantes derivadas de su administración.
Fuente: ICP. Elaboracion: Equilibrium
6Con respecto a los ingresos por tipo de renta, los ingresos como los arrendamientos financieros. Al cierre del 2011,
por renta mínima (ingresos por alquileres de espacio) cre- Inmuebles Panamericana ejerció la opción de rescate de los
cieron en 20.24% a raíz de la operación de nuevos centros bonos de su Primer Programa de Bonos Titulizados, dere-
comerciales en el 2013 (Lima Outlet Center y Mega Plaza cho que implicó un desembolso como penalidad ascendente
Chincha), aumentando el área bruta arrendable ocupada a S/.7.3 millones.
desde 168 mil m2 (setiembre 2012) hasta los 176.3 mil m2
en el 2013; en tanto los ingresos por renta variable (ingresos Asimismo, también se registraron gastos extraordinarios
ligados al volumen de ventas de los locatarios) mostraron netos, los cuales ascendieron a –S/.5.37 millones, importe
un crecimiento marginal. que creció desde 1.69% hasta 5.77% de los ingresos de la
Compañía; éstos gastos estuvieron relacionados básicamen-
A continuación se muestra la distribución de los ingresos de te a la baja de activos –demoliciones, venta de activos,
la Compañía: adaptaciones- en todos los centros comerciales en los cuales
se estuvo realizando remodelaciones y cambio en la infraes-
tructura.
Distribución de ingresos
100,000
En similar sentido, se observó un incremento importante en
90,000
80,000
las pérdidas por concepto de las fluctuaciones del tipo de
70,000 cambio, motivadas por el incremento de la deuda en dólares
60,000 Otros ingresos debido al préstamo de US$70 millones recibido en su tota-
50,000 Ingresos servicios varios lidad en setiembre del 2013 por parte del Banco de Crédito
40,000 Renta variable e Inversiones de Chile.
30,000 Renta mínima
20,000 A consecuencia del incremento de los gastos no operativos
10,000
antes mencionados, y el deterioro del margen bruto, la
0
Set.13 Set.12
utilidad antes de impuestos retrocedió en 11.19% ocasio-
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
nando que la utilidad neta de Inmuebles Comerciales se
contraiga hasta 21.33% y que el margen neto de la Compañ-
En referencia a los gastos de ventas, estos tuvieron un cre- ía se deteriore hasta 14.65% desde 21.28% visto en setiem-
cimiento de 17.60% (S/.4.12 millones) impulsados por el bre del 2012.
aumento de los beneficios de corto plazo asignados al per-
sonal, las contribuciones que realiza la Compañía a favor Como consecuencia del retroceso de la utilidad, los márge-
del Estado así como un incremento en los gastos de mante- nes de rentabilidad se vieron afectados. En este sentido, la
nimiento, seguridad y energía relacionados a los trabajos rentabilidad anualizada promedio por activo (ROAA) cayó
llevados a cabo en sus centros comerciales. desde 12.77% hasta 0.07% en el periodo a setiembre, mien-
tras que la rentabilidad anualidad promedio del patrimonio
Como consecuencia del incremento superior de los gastos (ROAE) cayó hasta 0.12% desde 21.03%.
sobre los ingresos, el margen bruto de la Compañía se dete-
rioró pasando de 71.25% hasta 70.43% entre setiembre de Márgenes de rentabilidad
2012 y setiembre de 2013. En relación a esto, los gastos
20.00% ROAA ROAE
administrativos de la empresa crecieron en 10.57% produc-
to del incremento de los gastos por concepto de las patentes 16.00%
y seguros de la empresa, honorarios por compañas publici-
12.00%
tarias así como gastos administrativos dentro de las diferen-
tes sociedades de ICP. 8.00%
4.00%
Por otro lado, los ingresos financieros se contrajeron en
31.29% interanual como consecuencia de los menores inter- 0.00%
eses percibidos en el 2013 por concepto de las cuentas por Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
-4.00%
cobrar con sus relacionadas. A la fecha de análisis, la prin-
cipal fuente de ingresos financieros era percibida por Mega
Plaza y los intereses que se generaban por los préstamos Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
realizados a sus empresas vinculadas.
Cabe señalar que si bien se observa menores niveles de
En cuanto a los gastos financieros, éstos estuvieron relacio- utilidades en el presente año, el incremento de los activos
nados principalmente a las emisiones en el mercado de (terrenos para los futuros centros comerciales, ampliación
capitales realizadas por Inmuebles Comerciales e Inmuebles de infraestructura) producto del plan de expansión de Mega
Panamericana así como a los préstamos bancarios, tanto con Plaza aunado a los frecuentes aportes de efectivo de los
entidades locales como domiciliadas en el extranjero, así
7accionistas influenciaron de manera importante los resulta- tir la entrada en Supermercados Metro, ocasionaron que el
dos. ABL retrocediera desde 27,359 m2 hasta 23,466 m2 al cierre
del tercer trimestre del 2013; no obstante a la fecha del
No menos importante es mencionar que aunque se haya informe, tanto el Supermercado como Tiendas Paris ya se
apreciado una disminución de los resultados netos de ICP, encuentran operando.
estos no estuvieron relacionados con la gestión propia de la
empresa, puesto que el margen EBITDA se mantuvo al En cuanto a los activos corrientes de ICP, estos tuvieron un
nivel de lo visto en el 2012, viéndose que los resultados crecimiento de 105.81% en relación al 2012 situándose en
registrados en la actualidad son parte de la coyuntura de S/.331.94 millones. Entre los principales movimiento se
crecimiento de la empresa y de factores exógenos como la observó el crecimiento del efectivo disponible y la Caja,
incertidumbre en el tipo de cambio. parte del préstamo por el Banco de Chile a favor de Inmue-
bles Panamericana por US$70 millones así como los aportes
Margen EBITDA Margen neto en efectivo realizados por los accionistas a lo largo del año,
los cuales ascendieron a S/.103.07 millones.
60.00% 56.05% 55.84% 80.00%
48.10% 70.00%
50.00% 44.24% Liquidez
60.00%
37.45% 6.00
40.00% 71.00%
Razon Corriente
50.00%
5.00 Prueba Acida
30.00% 40.00%
22.22% 30.00%
20.00% 18.16%
4.00
14.65% 20.00%
10.00% 3.00
10.00%
3.92%
0.00% 0.00% 2.00
Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
1.00
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
0.00
Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
Activos y Liquidez
Tras la ambiciosa expansión de Inmuebles Panamericana, Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
ICP registró un crecimiento en sus activos de 37.26% al
cierre del tercer trimestre del presente año. La adquisición Con respecto a la liquidez, el incremento de la Caja a causa
de terrenos para los futuros centros comerciales (proyecto de la reducción en cuentas por cobrar y por los aportes
inmobiliario en Huaraz, proyecto inmobiliario de Pisco) así hechos por el accionista ocasionaron que la prueba ácida se
como las remodelaciones hechas en sus centros comerciales establezca en 4.16 veces desde 3.48 veces en el 2012, mien-
actuales (Mega Plaza Norte, Lambramani y Larcomar) y la tras que la razón corriente mostró un crecimiento más dis-
incorporación de Lima Outlet Center implicaron un creci- creto estableciéndose en 5.67 veces (5.57 al cierre del
miento neto en el activo no corriente correspondiente a 2012), como consecuencia del incremento marginal de los
S/.209.49 millones. activos líquidos en relación a lo visto en la deuda de corto
plazo.
Entre las ampliaciones y remodelaciones en sus centros
comerciales actuales se encuentra el proyecto Plaza Con-
quistadores (Mega Plaza Norte) el cual tiene como objetivo Pasivos y Endeudamiento
ubicarse como la zona up scale del mall, albergando marcas Al cierre del tercer trimestre del 2013, el fondeo tuvo un
exclusivas en relación a sus competidores aledaños. incremento de 54.19% en relación al 2012 situándose el
total de pasivos en S/.669.26 millones, representando así el
Según la gerencia, con este proyecto se pretende aumentar 45.35% del total de la estructura de financiamiento de In-
el área total arrendable de Mega Plaza hasta un máximo de muebles Comerciales. Dentro del mismo se puede apreciar
100 mil m2 (actualmente el área bruta arrendable es de 83 que 90.70% está conformado por deuda a largo plazo, lo
mil m2) una vez Plaza Conquistadores se encuentre operan- cual genera un calce adecuado dado la naturaleza de madu-
do con la totalidad de locatarios que podría albergar. Cabe ración a largo plazo de las inversiones que realiza la Com-
mencionar que la inauguración del mencionado proyecto pañía.
está prevista para finales del presente año.
Dentro del pasivo corriente, ICP mantiene cuentas por
En relación a Parque Lambramani (inaugurado en noviem- pagar con sus principales proveedores así como con sus
bre del 2010), los proyectos de remodelación de infraestruc- empresas vinculadas (tanto en el Perú como con la matriz
tura del centro comercial así como los proyectos de adecua- corporativa). Asimismo, se observa que mantienen arren-
ciones con el fin de albergar a Tiendas Paris (del grupo damientos financieros con el Banco de Crédito del Perú e
Cencosud) y la salida de Supermercados Wong para permi-
8Interbank, los cuales son de naturaleza de corto plazo y se financiera desde S/.302.96 millones al cierre del 2012 hasta
encuentran en moneda extranjera. S/.499.47 millones.
Por otro lado, el pasivo no corriente se encuentra conforma-
Deuda Financiera versus EBITDA (S/.000)
do, principalmente, por las emisiones realizadas en el mer-
cado de capitales tanto de Inmuebles Panamericana en el 540,000
primer trimestre del año 2012 (segundo programa de bonos 480,000
titulizados utilizado para financiar la expansión de Mega 420,000
Plaza), el Primer Programa de Bonos Corporativos de In- 360,000
300,000
muebles Comerciales (realizado en el primer semestre del 240,000
2010 para financiar las remodelaciones de Larcomar y la 180,000
construcción de Lambramani)- así como el préstamo reali- 120,000 64,304 67,707 73,759
zado por el Banco de Crédito e Inversiones de Chile (BCI). 60,000 31,489 33,206
-
Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
Deuda Bonos Saldo (S/.000) Moneda TEA Serie
Inmuebles Panamericana 79,126 PEN 7.81% A
80% 72,954 PEN 8.44% A EBITDA Deuda financiera
58,924 PEN VAC+4.75% A
211,004 Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Inmuebles Comerciales 53,064 PEN 8.52% 1ra emisión
20% 53,064
Deuda largo plazo Bonos (no cte.) 264,068
Solvencia
El patrimonio de Inmuebles Comerciales representa una
Deuda Bancos (leasing) Saldo (S/.000) Banco Moneda TEA
importante participación dentro de la estructura de fondeo
Fashion Center 27,431 IBK USD 6.30%
12% de la empresa (54.65%). Dentro del mismo, el capital social
Inversiones Alameda Sur 7,158 BCP USD 8.21% de la Compañía ha sido estimulado por la constante capita-
3% lización de las cuentas por pagar a los accionistas, así
IPSA 194,740 BCI USD 4.18% como por aportes en efectivo.
Deuda largo plazo Bancos (no cte.) 229,329
En este sentido, el capital social de la Compañía ascendió a
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
S/.463.53 millones (+28.60%) mientras que el capital de la
parte no controladora de ICP se estableció en S/.269.24
Es de resaltar que el crecimiento de la deuda de largo plazo
millones, registrando un crecimiento de 23.36% con respec-
(54.19%) en el presente año se debe al préstamo recibido
to al cierre del 2012.
por el BCI de Chile por el importe de US$70 millones,
préstamo solicitado por Inmuebles Panamericana para sol-
De acuerdo a lo señalado anteriormente, el indicador de
ventar su plan de crecimiento y aumentar la base de fondeo
cobertura patrimonial registró un aumento hasta situarse en
de la Compañía. El plazo de la deuda es de 4 años extensi-
0.83 veces desde 0.68 veces al cierre del ejercicio anual
ble hasta 5. Las garantías otorgadas son fianzas solidarias anterior.
cruzadas (subsidiarias de Inmuebles Panamericana).
Asimismo, se observó que a pesar de la mayor deuda con-
En cuanto al financiamiento por capital propio, el patrimo- traída, el indicador EBITDA/gastos financieros mostró una
nio de la empresa asciende al 54.65% del total del fondeo
mejor performance en relación al ejercicio anterior. Dicho
de la Compañía. Hacia la fecha de análisis, el patrimonio de
indicador pasó de 2.13 veces al cierre de 2012 a 2.50 veces
ICP registró un crecimiento de 25.80% en relación al 2012
al 30 de setiembre del 2013.
como consecuencia de los aportes de capital realizados por
los accionistas.
EBITDA / Gastos financieros (veces)
En este sentido, al tercer trimestre del 2013, Inmuebles 6.00
5.61
Comerciales del Perú recibió como aportes en efectivo el 4.80
5.00
monto de S/.103 millones, que a su vez incrementó el capi-
4.00 3.10
tal de IPSA con dos aportes en efectivo por un importe
3.00 2.50
total de S/.36 millones en los meses de marzo y abril. Cabe 2.13
resaltar que a la fecha no se han efectuado repartos de divi- 2.00
dendos. 1.00
-
Asimismo, se observó que el comportamiento del EBITDA Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
anualizado se mantuvo estable en el periodo de análisis
alcanzando los S/.73.75 millones (S/.71.04 millones en Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
setiembre 2012), mientras que el nivel de deuda de la em-
presa con el financiamiento del BCI incrementó la deuda
9En cuanto a la razón de la deuda financiera sobre el contratos del préstamo, el acceso a líneas de financiamiento
EBITDA, ésta tuvo un incremento importante a causa del y las expectativas favorables de crecimiento del país, pue-
fondeo con el BCI. dan favorecer el pago puntual de la deuda según las condi-
ciones establecidas.
Deuda Financiera / EBITDA (veces) Emisor: Inmuebles Comerciales Del Perú S.A.
Valores: Bonos Corporativos.
6.77
7.00 Moneda: Dólares o Nuevos Soles.
6.00 5.65 Monto del Programa: Hasta por un monto máximo de US$
100’000,000 (cien millones de Dólares) o su equivalente en
5.00 4.47
nuevos soles. El monto de cada Emisión efectuada bajo el
4.00 Programa será determinado en el respectivo Contrato Com-
2.99
3.00
2.84 plementario y en el Prospecto Complementario. Para efec-
tos de determinar el monto del Programa en nuevos soles de
2.00
las emisiones o series realizadas en dólares, o viceversa, se
Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Dic.12 Set.13
utilizará el tipo de cambio contable de la SBS, según se
indique en el Contrato Complementario y en el Prospecto
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Complementario correspondiente. Para efectos de establecer
el monto máximo del Programa, se tendrá en cuenta el total
Al 31 de diciembre de 2010 y 2011, la subsidiaria Inmue-
de Emisiones por ofertas públicas realizadas por el Emisor
bles Panamericana otorgó en garantía la totalidad de los
como parte de Programa.
inmuebles de su propiedad a favor del fideicomiso, en vir-
tud del Contrato Marco de Emisión de Bonos de Tituliza-
Vigencia del Programa: El Programa tendrá una duración de
ción.
dos (2) años contados a partir de la fecha de su inscripción.
En junio 2012 se realizó la ampliación del plazo del Pro-
En mayo de 2007, la subsidiaria Fashion Center S.A. sus-
grama por dos años más.
cribió dos contratos de arrendamiento financiero con Inter-
bank para financiar la construcción del CC Larcomar por
Garantías: La totalidad del programa y cada una de sus
US$3.9 millones y US$25.3, respectivamente, los cuales
emisiones se encuentran garantizadas de forma genérica con
permitieron financiar la adquisición de la edificación del
el Patrimonio Neto del Emisor y a la vez por una Carta
centro de entretenimiento Larcomar, así como la adquisi-
Fianza corporativa, solidaria, ilimitada, indivisible sin bene-
ción de maquinarias y equipos. En junio de 2012 se redujo
ficio de excusión e incondicionada, otorgada por Parque
la tasa de interés anual pactada, de 9.10% a 6.30%.
Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del
Perú S.A.
CARACTERÍSTICAS DEL PRIMER PROGRAMA
Resguardos: Los resguardos que ha asumido Parque Arauco
DE BONOS CORPORATIVOS DE INMUEBLES
S.A. para el presente programa son los siguientes: (1) el
COMERCIALES
ratio de apalancamiento (Pasivo/Patrimonio) debe ser me-
nor a 1.4 veces; (2) el ratio de cobertura de intereses
La Primera Emisión del Primer Programa de Bonos Corpo-
(EBITDA/Gastos Financieros) debe ser mayor a 2.5 veces.
rativos de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. fue emi-
tida en junio de 2010 y se encuentra garantizada con el
A la fecha de elaboración del presente informe, Parque
patrimonio del Emisor y por una carta fianza corporativa
Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos
otorgada por Parque Arauco S.A. a favor de los tenedores
como parte del Programa, como se aprecia a continuación.
de los bonos. Los recursos captados han sido destinados a
financiar el plan de inversiones de los proyectos Lambra-
Evolución de resguardos por parte de Parque
mani en Arequipa y Larcomar en Lima, a la vez que han Arauco S.A
permitido refinanciar otras deudas. Las proyecciones sobre
el repago de los intereses de los bonos corporativos inclu- 4.5 3.9 3.7 3.7 3.7 3.7 3.73.6 3.9
3.6 3.3
yen los recursos generados por ambos proyectos. 3.6 2.8
3.2
2.7
El 15 de julio de 2010, ICP suscribió un contrato Cross 1.8 0.82
0.8 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8 0.84
Currency Swap con el Deutsche Bank, estableciendo un 0.9
derivado que implica la conversión de la deuda a US$18.8 -
mar-12
dic-11
feb-12
dic-12
may-12
ago-12
abr-12
jul-12
ene-12
Set-13
jun-12
sep-12
millones. El 08 de mayo del 2012 la compañía liquidó el
contrato swap.
Pasivo/Patrimonio EBITDA/G.financieros
Equilibrium considera que la pertenencia a un Grupo de
reconocida trayectoria, las garantías con que cuentan los Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
10Moneda: Nuevos Soles.
Destino de los recursos: Los recursos que se obtengan me- Fecha de Redención y Fechas de Vencimiento: La Fecha de
diante la emisión y colocación de los Bonos serán utilizados Redención es aquella en la que vence el plazo de la respec-
para financiar el plan de inversiones del emisor (proyectos) tiva Emisión o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aque-
y eventualmente para el refinanciamiento de sus pasivos. llas en las que se pagará el Cupón así como la Amortización
del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redención será el
Opción de Rescate: El Emisor podrá rescatar una o más de 30 de junio del 2020. Las Fechas de Vencimiento serán
las Emisiones o Series que conformen el Programa de con- cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Re
formidad con los términos y condiciones establecidos en los dención, inclusive. En caso una Fecha de Vencimiento y/o
Contratos Complementarios y Prospectos Complementa- Fecha de Redención no fuese un Día Hábil, el pago corres-
rios. Asimismo, el Emisor podrá rescatar en forma total o pondiente será efectuado el Día Hábil siguiente y por el
parcial los Bonos que se emitan bajo el Programa, en cual- mismo monto establecido para la Fecha de Vencimiento y/o
quiera de los supuestos previstos en el Artículo 330 de la la Fecha de Redención correspondiente, sin que los titulares
Ley General. El procedimiento de rescate proveerá un tra- de los Bonos tengan derecho a percibir intereses por dicho
tamiento equitativo para los Bonistas en cualquier caso. diferimiento.
Plazo de la Emisión: 10 años contados a partir de la fecha
Primera Emisión: de emisión.
Amortización del principal: El pago del principal se efec-
Monto de Emisión: Por un importe en Nuevos Soles equiva- tuará en una sola cuota en la Fecha de Redención.
lente a US$ 30’000,000 (treinta millones de Dólares de los Fecha de emisión: 06 de junio 2010
Estados Unidos de América), al Tipo de Cambio Contable
de la SBS señalado en el respectivo Aviso de Oferta.
Tasa de interés: 8.52% anual.
11INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS
BALANCE GENERAL
(Miles de Nuevos soles)
PCGA PCGA NIIF NIIF NIIF
Set-13 dic-12
Dic. 09 % Dic.10 % Dic.11 % Set.12 % dic-12 % % Set-13 %
dic-12 Dic.11
ACTIVOS
Activo Corriente
Efectivo y equivalentes de efectivo 12,969 3.42% 17,519 2.31% 98,241 10.50% 45,357 4.88% 60,015 5.58% 199,331 13.51% 232.14% -38.91%
Cuentas por cobrar Comerciales 5,896 1.56% 11,579 1.53% 18,644 1.99% 14,089 1.52% 18,244 1.70% 19,066 1.29% 4.51% -2.15%
Cuentas por cobrar Relacionadas 6,428 1.70% 4,197 0.55% 0 0.00% 24,222 2.61% 22,313 2.08% 25,102 1.70% 12.50% 0.00%
Otras cuentas por cobrar 3,953 1.04% 23,167 3.06% 66,279 7.09% 55,409 5.96% 60,716 5.65% 88,446 5.99% 45.67% -8.39%
Gastos Pagados por Anticipado 717 0.19% 1,711 0.23% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0.00% 0.00%
Total Activo Corriente 29,963 7.90% 58,173 7.68% 183,164 19.59% 139,077 14.96% 161,288 15.00% 331,945 22.49% 105.81% -11.94%
Inversiones Inmobiliarias 303,732 80.12% 552,890 72.95% 676,804 72.37% 713,075 76.71% 835,061 77.67% 1,044,558 70.79% 25.09% 23.38%
Activo Fijo 1,455 0.38% 3,602 0.48% 4,230 0.45% 5,169 0.56% 5,567 0.52% 5,181 0.35% -6.93% 31.61%
Intangibles 31,148 8.22% 112,826 14.89% 34,506 3.69% 32,961 3.55% 32,289 3.00% 31,562 2.14% -2.25% -6.42%
Otros activos neto 12,780 3.37% 30,414 4.01% 36,506 3.90% 39,290 4.23% 40,874 3.80% 62,417 4.23% 52.71% 11.97%
Total Activo No Corriente 349,115 92.10% 699,732 92.32% 752,046 80.41% 790,495 85.04% 913,791 85.00% 1,143,718 77.51% 25.16% 21.51%
TOTAL ACTIVOS 379,078 100.00% 757,905 100.00% 935,210 100.00% 929,572 100.00% 1,075,079 100.00% 1,475,663 100.00% 37.26% 14.96%
PASIVOS
Pasivo Corriente
Cuentas por Pagar Comerciales 2,249 0.59% 8,758 1.16% 29,877 3.19% 9,430 1.01% 7,723 0.72% 16,536 1.12% 114.11% -74.15%
Cuentas por pagar a relacionadas 15,857 4.18% 7,359 0.97% 41,887 4.48% 631 0.07% 3,656 0.34% 21,606 1.46% 490.97% -91.27%
Préstamo bancario, arrenda finan, PCDLP 4,830 1.27% 13,345 1.76% 22,405 2.40% 4,677 0.50% 6,177 0.57% 7,591 0.51% 22.89% -72.43%
Otras cuentas por pagar 6,050 1.60% 21,950 2.90% 25,513 2.73% 10,737 1.16% 11,331 1.05% 12,801 0.87% 12.97% -55.59%
Total Pasivo Corriente 28,986 7.65% 51,412 6.78% 119,682 12.80% 25,475 2.74% 28,887 2.69% 58,534 3.97% 102.63% -75.86%
Deuda largo plazo bancos (leasing) 11,023 2.91% 46,738 6.17% 38,470 4.11% 34,589 3.72% 32,836 3.05% 32,752 2.22% -0.26% -14.65%
Deuda largo plazo bonos 78,233 20.64% 127,379 16.81% 122,052 13.05% 263,558 28.35% 263,949 24.55% 459,133 31.11% 73.95% 116.26%
Imp. a la renta / partic. diferidas 29,799 7.86% 59,849 7.90% 85,520 9.14% 71,387 7.68% 97,411 9.06% 102,893 6.97% 5.63% 13.90%
Otras cuentas por pagar LP 0 0.00% 0 0.00% 4,781 0.51% 11,867 1.28% 10,969 1.02% 15,950 1.08% 45.41% 129.43%
Total Pasivo No Corriente 119,055 31.41% 233,966 30.87% 250,823 26.82% 381,401 41.03% 405,165 37.69% 610,728 41.39% 50.74% 61.53%
TOTAL PASIVO 148,041 39.05% 285,378 37.65% 370,505 39.62% 406,876 43.77% 434,052 40.37% 669,262 45.35% 54.19% 17.15%
Participación no controladora (participación de terceros) 103,793 27.38% 144,400 19.05% 129,850 13.88% 167,518 18.02% 218,268 20.30% 269,246 18.25% 23.36% 68.09%
Capital Social 113,893 30.04% 306,199 40.40% 340,200 36.38% 330,494 35.55% 360,460 33.53% 463,537 31.41% 28.60% 5.96%
Reserva Legal 0 0.00% 3,582 0.47% 0 0.00% 5,050 0.54% 8,883 0.83% 8,635 0.59% -2.79% -769.40%
Resultados no realizados 0 0.00% 0 0.00% -1,327 -0.14% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00%
Resultados Acumulados 606 0.16% 3,376 0.45% 10,482 1.12% 2,280 0.25% 48,907 4.55% 51,331 3.48% 4.96% 366.58%
Utilidad (pérdida) neta 12,745 3.36% 14,970 1.98% 85,500 9.14% 17,354 1.87% 4,509 0.42% 13,652 0.93% 202.77% -94.73%
TOTAL PATRIMONIO NETO 231,037 60.95% 472,527 62.35% 564,705 60.38% 522,696 56.23% 641,027 59.63% 806,401 54.65% 25.80% 13.52%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 379,078 100.00% 757,905 100.00% 935,210 100.00% 929,572 100.00% 1,075,079 100.00% 1,475,663 100.00% 37.26% 14.96%
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12INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
(Miles de Nuevos soles) PCGA PCGA NIIF NIIF NIIF
Set-13 Dic.12
Dic. 09 % Dic.10 % Dic.11 % Set.12 % Dic.12 % % Set-13 %
Set.12 Dic.11
Ingresos Brutos
Total Ingresos Brutos 57,357 100.00% 82,416 100.00% 120,429 100.00% 81,534 100.00% 115,105 100.00% 93,213 100.00% 14.32% -4.42%
Costo de Ventas 17,648 30.77% 41,162 49.94% 32,318 26.84% 23,438 28.75% 31,736 27.57% 27,564 29.57% 17.60% -1.80%
Margen Bruto 39,709 69.23% 41,254 50.06% 88,111 73.16% 58,096 71.25% 83,369 72.43% 65,649 70.43% 13.00% -5.38%
Gastos Administrativos 14,336 24.99% 10,391 12.61% 30,186 25.07% 12,301 15.09% 18,855 16.38% 13,601 14.59% 10.57% -37.54%
Margen de Operación 25,373 44.24% 30,863 37.45% 57,925 48.10% 45,795 56.17% 64,514 56.05% 52,048 55.84% 13.65% 11.38%
Otros Ingresos y Egresos
Ingresos Financieros 536 0.93% 1,733 2.10% 654 0.54% 6,287 7.71% 7,332 6.37% 4,320 4.63% -31.29% 1021.10%
Gastos Financieros 5,615 9.79% 10,723 13.01% 13,406 11.13% 25,741 31.57% 31,828 27.65% 21,824 23.41% -15.22% 137.42%
Ingresos Diversos Neto (1,318) -2.30% 191 0.23% 72,415 60.13% 1,379 1.69% 412 0.36% (5,379) -5.77% -490.07% -99.43%
Diferencia en Cambio 1,817 3.17% 1,170 1.42% 5,322 4.42% 321 0.39% 73 0.06% (4,262) -4.57% -1427.73% -98.63%
Ajuste valor razonable inversión inmobiliaria 0 0.00% 0 0.00% (33,629) -27.92% 0 0.00% 7,806 6.78% 0 0.00% 0.00% -123.21%
Utilidad antes del Impto. a la renta 20,793 36.25% 23,234 28.19% 89,281 74.14% 28,041 34.39% 48,309 41.97% 24,903 26.72% -11.19% -45.89%
Participación de los trabajadores 49 0.09% 56 0.07% 0 0.00% 0 0 0.00% 0 0.00% 0.00% 0.00%
Impuesto a la renta 7,999 13.95% 8,208 9.96% 3,781 3.14% 10,687 13.11% 43,800 38.05% 11,251 12.07% 5.28% 1058.42%
Utilidad Neta 12,745 22.22% 14,970 18.16% 85,500 71.00% 17,354 21.28% 4,509 3.92% 13,652 14.65% -21.33% -94.73%
0 0 85,500 0 0
1.64 1.60 5.90% 0.45%
Ratios Dic. 09 Dic.10 Dic.11 Set.12 Dic.12 Set.13
Liquidez
Prueba Acida (veces) 0.87 0.65 0.98 3.28 3.48 4.16
Razón Corriente 1.03 1.13 1.53 5.46 5.58 5.67
Capital de Trabajo (S/.millones) 0.98 6.76 63.48 113.60 132.40 273.41
Apalancamiento
Pasivo/Patrimonio 0.64 0.60 0.66 0.78 0.68 0.83
Patrimonio/activo 0.61 0.62 0.60 0.44 0.60 0.55
Pasivo cte / Pasivo total 0.20 0.18 0.32 0.06 0.07 0.09
Endeudamiento del activo 0.39 0.38 0.40 0.44 0.40 0.45
Rentabilidad
ROAA * 3.51% 2.63% 10.10% 12.17% 0.45% 0.07%
ROAE * 5.91% 4.26% 16.49% 21.03% 0.75% 0.12%
Margen bruto 69.23% 50.06% 73.16% 71.25% 72.43% 70.43%
Margen neto 22.22% 18.16% 71.00% 21.28% 3.92% 14.65%
Margen operativo 44.24% 37.45% 48.10% 56.17% 56.05% 55.84%
Generación
EBITDA* 31,489 33,206 64,304 71,042 67,707 73,759
EBITDA / Gastos Financieros 5.61 3.10 4.80 1.88 2.13 2.50
Deuda financiera / EBITDA 2.99 5.65 2.84 4.26 4.47 6.77
Margen EBITDA 54.90% 40.29% 53.40% 59.36% 58.82% 58.42%
(*) Indicador anualizado
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