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Ktesios Real Estate SOCIMI
“Primera SOCIMI con vocación social y rentabilidades recurrentes
que invierte en zonas non-prime con alquileres asequibles”
Promovida y gestionada por RKS-AM Mayo 2021
© Copyright Ktesios
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El presente documento ha sido preparado exclusivamente para el beneficio y el uso interno del destinatario, con el objetivo de indicar, de forma preliminar, la viabilidad de una o varias transacciones.
Este documento es estrictamente confidencial y no con lleva ningún derecho de publicación o revelación a ninguna otra parte. Este documento es incompleto sin referencia a, y debe ser contemplado
únicamente en conjunto con, la exposición oral realizada por Ktesios Real Estate SOCIMI, S.A. (la “Sociedad” o “Ktesios”). Ni este documento ni parte alguna de su contenido podrá ser utilizada para
cualquier otro propósito sin el consentimiento previo por escrito de Ktesios.
Ni Ktesios Real Estate SOCIMI, S.A., ni sus accionistas, directivos o asesores serán responsables de la exactitud o de la integridad de la información o de las declaraciones incluidas en la Presentación
cuyo contenido, en ningún caso, podrá ser interpretado como cualquier tipo de representación o de garantía explícita o implícita hecha por la Sociedad, sus accionistas o cualquier otra persona.
Ktesios no ha realizado ni obtenido de un experto una verificación independiente a cerca de la exactitud e integridad de la información que ha servido de base para la elaboración de esta presentación,
ni una confirmación de la razonabilidad de las hipótesis utilizadas para la misma. Las proyecciones financieras contenidas en este informe se fundamentan, asimismo, en las condiciones económicas y
de mercado vigentes a fecha de hoy, las cuales podrían experimentar alteraciones, lo que obligaría a revisar algunas de las hipótesis asumidas en el mismo. En consecuencia con todo lo anterior, Ni
Ktesios, ni sus accionistas, directivos o asesores , asumen responsabilidad alguna por los daños o perjuicios que, directa o indirectamente, pudieran derivarse de las decisiones que se adopten sobre la
base de este documento ni del uso que sus destinatarios hagan de la misma. Ni la información contenida en este informe, ni cualquier otra información que pueda ser suministrada en el futuro a sus
receptores, podrá tomarse como referencia para la formalización de cualquier operación. La operación a la que hace referencia este documento puede verse afectada por disposiciones normativas
especiales, por lo que dichas implicaciones deben ser objeto de análisis y asesoramiento fiscal, legal y regulatorio por experto independiente. La recepción de este documento por su destinatario
implica su plena aceptación del contenido de la presente nota previa. Del mismo modo, ni la Sociedad, ni sus accionistas serán responsables, en ningún caso (ya sea por negligencia o por otra causa) de
cualquier pérdida o daño que pudiera derivarse del uso de la Presentación o de cualquier contenido de la misma.
La Sociedad no asume ningún compromiso de publicar cualquier posible modificación, actualización o corrección de la información, los datos o las declaraciones contenidas en esta Presentación ya
sea por cambios en las estrategias o en los objetivos de la Sociedad, por surgir hechos o eventos imprevisibles que afectaran a las estrategias o a los objetivos de la Sociedad o por cualquier otra razón.
La Presentación puede contener declaraciones prospectivas con respecto al negocio, las inversiones, la condición financiera, los resultados de operaciones, los dividendos, la estrategia o los planes y
los objetivos de la Sociedad. Por su naturaleza, las declaraciones prospectivas implican un riesgo e incertidumbre al reflejar expectativas de la Sociedad y sus estimaciones sobre eventos y
circunstancias futuras que pueden no ser exactos. Existen una serie de factores, incluyendo el desarrollo político, económico y regulatorio de España y de la Unión Europea, que podrían provocar que
los resultados y los desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o de los que se encuentran implícitos en las declaraciones contenidas en esta Presentación.
La información contenida en la Presentación no constituye una oferta ni una invitación para comprar o suscribir acciones ni ningún otro valor de la Sociedad, y ni la Presentación ni ninguna parte de
ella servirá, de ningún modo, como fundamento de ningún contrato o compromiso de inversión.
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Ktesios Real Estate SOCIMI
“Invertimos en inmuebles, creamos hogares”
Estrategia de Inversión
SOCIMI Residencial con enfoque patrimonialista y de Inversión en localidades con gran potencial de desarrollo,
gestión prudente, orientado a Inversores que buscan que ofrecen mayor rentabilidad que en zonas prime.
estabilidad con rentabilidades recurrentes. Ofrecer alquileres asequibles en municipios periféricos
Objetivo de Rentabilidad Neta Anual (Dividend Yield)– 6,5%. con una microeconomía favorable, bien comunicados y
Estrategia de inversión clara y definida con crecimiento con servicios de calidad.
orgánico y sostenible, apoyado en una gestión delegada y Análisis de rentabilidad basado en el alquiler.
eficiente a través del RKS-AM.
Alta descorrelacion sectorial. Alquileres de larga duración con seguro de impago.
Con una fuerte vocación social, Ktesios conjuga el Adquisición de inmuebles con descuentos sustanciales
binomio rentabilidad – impacto social. sobre valor de mercado.
Los activos (deal flow) provienen de bancos y fondos de Sin exposición a riesgo promotor, viviendas terminadas y
inversión que no los consideran como inversión “core”, con LPO (Licencia de Primera Ocupación).
además de las dificultades que tienen para gestionarlos.
Activos concentrados en un mismo edificio que permiten
Baja competencia institucional. la optimización de recursos y contención de gastos.
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Ktesios - Indicadores Principales
Producto SOCIMI Residencial
Inicio Actividad Marzo 2019 Estructura Accionarial
ISIN ES0105536009
Ranking Tipología %
Ticker MLKTS
Top 1 Fondo RKS RE 75,2
Capital Social 5,3M€ Top 2 Family Office 6,4
Número de Acciones 530.000 Top 3 Grupo RKS 5,0
No. Accionistas 19 Top 4 Patrimonialista 2,7
Valor Nominal 10€/acción Top 5 Patrimonialista 2,0
Ktesios - Estructura
Junta Accionistas
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Consejo
Administración
Presidente & CEO Henry Gallego
Consejero Bernhard Schmidt
Consejero Independiente Gonzalo Roca Pérez
Ktesios SOCIMI
Secretario no Consejero Iñigo de Loyola Sánchez del Campo
Secretaria delegada no Consejera María García Aguado
La participación de los consejeros en el accionarios de Ktesios es: RKS - AM
• Henry Gallego: 3,09% de forma directa y 1,93% a través de RKS-AM. (Asset & Property Manager)
• Bernhard Schmidt: 0,91%.
Henry Gallego Gonzalo Roca Bernhard Schmidt
CEO Consejero Consejero
Henry es experto en el mercado inmobiliario español y Gonzalo tiene un Máster en “Finanzas Avanzadas” de la Bernhard es Licenciado en Administración de
los mercados de capitales, con un amplia experiencia IE Business School y un Máster en “Gestión de Empresas por la Universidad de Augsburgo
en la estructuración y gestión de vehículos de Empresas Promotoras Inmobiliarias” de la Univ. de (Alemania), con una especialización en Finanzas y
inversión. Barcelona. Trabajó como Director de Desarrollo de Management. Su trayectoria comenzó en los años 90
Antes de fundar el Grupo RKS, trabajó en Londres y Negocio en Servihabitat, Actualmente ocupa el cargo en los mercados de capitales y relación con inversores.
Madrid, destacando Fitch Ratings y Bankia como de Director de Asesoría de Deuda en Arcano Partners En España ha trabajado en los últimos 10 años en
director de Structured Finance. Investment Bank Venture Capital, dentro del sector financiero y
En la actualidad es el gestor del Fondo RKS Real Estate consultoras especializadas en inversión alternativa.
y de Ktesios SOCIMI.
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Ktesios – Property & Asset Manager
RKS-AM es un grupo financiero e inmobiliario independiente con enfoque y presencia internacional, especializado en la
estructuración y gestión de vehículos de inversión alternativa.
Servicer orientado principalmente en la gestión integral de activos inmobiliarios en zonas non-prime para clientes
patrimonialistas e institucionales (fondos, SOCIMIs, etc).
Equipo consolidado con demostrada experiencia en el sector inmobiliario, mercados capitales y gestión de patrimonios.
Dirección General
Gestión Inmobiliaria Financiera & Análisis Relación Inversores Legal & Compliance
Facturación &
Admin. Fincas Área Técnica Contratación
Cobros Análisis Finanzas RR.HH. Reporting Marketing Ventas
Francisco Rey Lucas Hunter
CFO RKS-AM Dirección Inmobiliaria RKS-AM
Ingeniero industrial con máster en gestión de Especialista en la planificación y gestión de proyectos
proyectos. Desde sus incorporación en el Grupo RKS, con impacto social. Licenciado en Derecho con
ha participado en la estructuración y gestión de los experiencia internacional en proyectos inmobiliarios
vehículos de inversión. Ha desarrollado e sociales.
implementado los modelos de análisis de proyectos y Como Director de la secretaría de Vivienda de
valoración de activos. Argentina, implementó el programa de mejoramiento
Actualmente lidera el área financiera y de análisis del habitacional, que aun sigue vigente y que da cobertura
Grupo RKS y da cobertura en la gestión operativa de a mas de 250,000 familias. En España ha liderado
los vehículos de inversión. varios proyectos de desarrollo sostenible y social.
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Ktesios - Asesores
Gestora Auditor Banco Agente
Listing Sponsor Asesor Legal Valorador
Grupo de asesores con alcance internacional y experiencia en el sector inmobiliario.
Amplio conocimiento de los mercados alternativos de capitales, como lo es Euronext.
Participación activa en diferentes SOCIMIs.
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Ktesios - Cartera Distribución Geográfica
La estrategia de comercialización de los activos de
Ktesios, delegada en RKS-AM, se gestionan a través de
APIs locales (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria),
que permiten mayor agilidad en el alquiler y
conocimiento de la zona.
Toledo
La política de precios se basa en ofrecer alquileres (51,2%)
Murcia
competitivos, con el propósito de ser la primera opción Ciudad Real (9,1%)
(32,3%)
del potencial inquilino. Cádiz
(7,3%)
N.º Activos 258
N.º Viviendas 164
Superficie (m2) 18.564 Facturación vs Ocupación
Tamaño Medio (piso, m2) 93,81
€40.000 100%
Precio Medio Compra 33.350 € Rentas Facturadas
€35.000
Valor Medio Mercado* 75.600 € %Ocupación 80%
€30.000
Alquiler Medio 330 €/mes €25.000 60%
Duración Media Alquiler 6,7 años €20.000
Ratio de Ocupación** 64,6% €15.000 40%
€10.000
* Valoración Gesvalt 2021. 20%
**La tasa ocupación está condicionada a la entrada de nuevos activos en cartera. €5.000
Datos a 30/04/21.
€- 0%
abr-19 jul-19 oct-19 ene-20 abr-20 jul-20 oct-20 ene-21 abr-21
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Ktesios - Cartera
Fecha Precio Valor Total
Población Provincia Cartera Ocupación Viviendas
Compra Compra (K€) Mercado (K€) Activos
Alcantarilla Murcia mar-21 9,1% 340,0 1.387,8 20,0% 15 15
Algeciras Cádiz dic-20 7,3% 730,0 1.438,2 41,7% 12 12
Cazalegas - 14 Toledo jun-19 1,2% 47,3 127,9 100,0% 2 2
Cazalegas - 23 Toledo jun-19 1,8% 51,6 168,2 100,0% 3 3
Fuensalida Toledo sep-19 6,7% 300,0 753,3 72,7% 11 11
Herencia Ciudad Real ene-20 6,1% 335,9 556,0 30,0% 10 20
Malagón Ciudad Real jun/sep-19 8,5% 314,0 745,1 92,9% 14 14
Mejorada Toledo dic-20 17,1% 800,0 1.687,6 21,4% 28 57
Miguelturra Ciudad Real jun-19 9,8% 525,0 1.092,4 100,0% 16 33
Rielves Toledo jun/sep-19 7,9% 565,5 1.595,8 69,2% 13 13
Santa Olalla Toledo ene/jun-20 9,1% 440,3 1.054,7 93,3% 15 45
Tembleque Toledo jun-19 1,8% 90,0 277,2 100,0% 3 3
Tomelloso - CAN Ciudad Real abr-19 6,1% 450,0 638,0 100,0% 10 10
Tomelloso - ORI Ciudad Real abr-19 1,8% 200,0 258,5 66,7% 3 11
Villaseca Sagra Toledo sep-19 5,5% 280,0 620,0 100,0% 9 9
100,0% 5.469,5 12.400,7 64,6% 164 258
* Datos a 30/04/21
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Ktesios - Algunos Activos
Tomelloso Cazalegas Rielves Mejorada
(Ciudad Real) (Toledo) (Toledo) (Toledo)
Miguelturra Malagón Fuensalida Algeciras
(Ciudad Real) (Ciudad Real) (Toledo) (Cádiz)
Tembleque Santa Olalla Alcantarilla
Villaseca de la Sagra
(Toledo) (Toledo) (Murcia)
(Toledo)
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10Ktesios - Datos Financieros
ACTIVO 2019 2020 PATRIMONIO Y PASIVO 2019 2020
Inversiones inmobiliarias 3.309 5.906 Patrimonio neto 2.073 4.779
Otros activos no corrientes 10 8
Pasivos no corrientes 2.121 2.507
Tesorería 887 1.494
Pasivos corrientes 155 282
Otros activos corrientes 143 160
Total 4.349 7.568 Total 4.349 7.568
INDICADORES RELEVANTES 2019 2020 DESGLOSE DE INGRESOS 2019 2020
GAV inmobiliario 5.198 11.013 GRI 40.320 267.913
NRI -29.618 59.020
Deuda bancaria 2.247 2.713
EBITDA -71.782 -112.592
NAV 3.966 9.913
Resultado -114.794 -569.609
NAV/acción (inicial = 10,00) 18,03 18,70 Resultado por acción -0,52 -1,07
Datos en miles de €.
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11Ktesios – Plan de Explotación
Esquema típico de una
promoción de 10 viviendas.
Adquisición
2 meses desde la
Cobro mensual de rentas y
resolución de las Explotación del Puesta a punto adquisición hasta estar
incidencias que surjan. inmueble para alquilar disponibles para
comercializar.
Comercialización
3 meses para alquilar la
promoción al completo
(unas 5 unidades al mes).
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12Ktesios – Plan Estratégico
Plan de Inversiones
Crecimiento sostenible pero progresivo,
siguiendo la misma estrategia de
inversión:
2021 2022 2023 2024 2025 Origen de los activos (deal flow):
Capital Social (M€) 9,0 18,0 30,0 40,0 40,0 instituciones financieras, fondos de
inversión, SAREB.
Deuda (M€) 16,3 36,6 53,6 55,0 55,0 Target de inversión en stock de viviendas
construidas – Sin riesgo promotor.
Activos 843 1.809 2.754 3.249 3.369
Viviendas 554 1.198 1.828 2.158 2.238
Plan de Funding
Ocupación 68,6% 79,5% 85,4% 88,5% 95,1%
Ampliaciones de capital
Rentas (k€) 809 2.848 5.470 7.667 8.978
Apalancamiento - LTV: ~35%
Gastos (k€) 1.158 1.991 3.114 3.875 4.345
Beneficio Neto (k€) -676 -135 662 1.700 2.401
Plan de Rentabilidad
Dividendo (c€/acción) 0,00 0,00 22,07 42,49 60,03 Dividendo objetivo 6,5% -
Break-even - 2022.
Acelerar el crecimiento anticipa
los resultados objetivo.
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13Ktesios – Potencial de Activos
PROVINCIA BANCO FONDO INVERSIÓN TOTAL
A CORUÑA 16 16
ALBACETE 18 18
ALICANTE 14 144 158
ALMERÍA 142 82 224
ASTURIAS 19 19 + 3,000 unidades comerciales
BARCELONA 9 9
analizadas y elegibles.
CÁDIZ 207 207
CASTELLÓN 103 82 185
Presencia en 195 localidades de
CIUDAD REAL 120 33 153
CORDOBA 17 22 39 26 provincias.
CUENCA 109 109
GRANADA 74 59 133
Valor de mercado estimado
GUADALAJARA 16 17 33 300M €.
HUELVA 126 126
LEÓN 22 22 Aumento constante de la oferta
MADRID 4 4 por parte de Fondos y bancos.
MÁLAGA 15 70 85
MURCIA 124 84 208
SALAMANCA 6 6
SEVILLA 203 203
TERUEL 8 8
TOLEDO 991 37 1028
VALENCIA 42 372 414
VALLADOLID 25 25
ZARAGOZA 11 11 22
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14Ktesios – Valoración Gesvalt
Rango Inferior Rango Medio Rango Superior
Valor Contable 4.778.930€ 4.778.930€ 4.778.930€
Ganancia Capital 4.333.469€ 5.133.824€ 6.028.721€
Costes Estructuración -1.798.334€ -2.271.924€ -3.104.444€
NNNAV 7.314.065€ 7.640.829€ 7.703.206€
Ajustes eventos
898.004€ 1.031.757€ 1.179.365€
posteriores
NNNAV Final 8.212.069€ 8.672.586€ 8.882.571€
NAV Final 10.010.403€ 10.944.511€ 11.987.196€
NNNAV/Acc. 15,49€ 16,36€ 16,76€
NAV/Acc. 18,89€ 20,65€ 22,62€
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15Ktesios – Conclusiones
Precio de colocación atractivo y muy por debajo de valoración externa.
Definición de precio de salida en línea con la estrategia prudente y patrimonialista.
Alto potencial de revaloración de la acción.
Adquisición de activos con descuentos sustanciales. Generación de plusvalía inmediata.
Escalabilidad mediante crecimiento orgánico y sostenible.
Estrategia de inversión única sin competencia institucional.
Objetivo de resultados altos con baja volatilidad.
Inversión descorrelacionada con alto impacto social.
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17Contacto
Henry Gallego
CEO & Chairman
Email: hgallego@rks-am.com
Tel. +34 691 078 928
Bernhard Schmidt
Investor Relations
Email: bschmidt@rks-am.com
Tel. +34 664 323 997
Elena Aguilar
Comunicación
Email: eaguilar@rks-am.com
Tel. +34 646 400 460
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