Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
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Para el sector de vivienda en México, la recuperación
tardaría en llegar
17 de febrero de 2021
CONTACTO ANALÍTICO PRINCIPAL
Santiago Cajal
Conclusiones principales Ciudad de México
52 (55) 5081-4521
santiago.cajal
− En 2020, la construcción de viviendas en México y los niveles de inventario alcanzaron un @spglobal.com
mínimo de 10 años debido a otro fuerte recorte en el programa federal de subsidios a la
vivienda y la pandemia que desencadenó una recesión severa. CONTACTOS ANALÍTICOS
SECUNDARIOS
− El sector debería beneficiarse de una modesta recuperación económica en 2021, la
Luis Manuel Martínez
disponibilidad de financiamiento hipotecario y un mayor subsidio a la vivienda que el año
Ciudad de México
pasado. Sin embargo, el reciente resurgimiento de la pandemia en grandes áreas urbanas 52 (55) 5081-4462
en el país y el aumento del desempleo podrían retrasar la recuperación del sector. luis.martinez
@spglobal.com
− En 2021, el crédito hipotecario representará la mayor parte del crecimiento del crédito total.
La calidad de las hipotecas de los bancos comerciales seguirá siendo resiliente, ya que Alexandre P Michel
Ciudad de México
están dirigidas a prestatarios de ingresos medios y altos.
52 (55) 5081-4520
− S&P Global Ratings espera algunas nuevas transacciones respaldadas por créditos alexandre.michel
@spglobal.com
hipotecarios residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) en 2021, pero es probable que el
mercado continúe contrayéndose. Consideramos que el desempeño de la cartera titulizada Alfredo Calvo
podría disminuir debido al impacto económico inducido por la pandemia, pero en nuestra Ciudad de México
52 (55) 5081-4436
opinión, podría compensarse por un incremento en el sobreaforo.
alfredo.calvo
@spglobal.com
Filix Gómez
Ciudad de México
52 (55) 5081-4490
filix.gomez
@spglobal.com
www.spratings.com 17 de febrero de 2021 1Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Menores subsidios a la vivienda y la recesión hicieron que la
construcción de vivienda en México cayera al nivel más bajo
en una década
Santiago Cajal, 52 (55) 5081-452;1 santiago.cajal@spglobal.com
Luis Manuel Martínez, 52 (55) 5081-4462; luis.martinez@spglobal.com
Alexandre P Michel, 52 (55) 5081-4520; alexandre.michel@spglobal.com
La oferta de vivienda se redujo por quinto año consecutivo, con 157,802 unidades
producidas en 2020.
Esto representa una disminución de 12.9% con respecto al nivel de 2019 y una caída de 47.7% con
respecto a la producción de 2015 (ver Gráfica 1). Los recortes presupuestarios recurrentes al
programa de subsidio de vivienda federal explican, en parte, la contracción de la construcción de
unidades de bajo ingreso, cuya demanda supera al de otros tipos de vivienda. El subsidio se
desplomó a $324 millones de pesos mexicanos (MXN) en 2020 para viviendas nuevas, solo
alrededor de 6% del monto de 2015. Además, el sector se vio afectado por la recesión económica
en 2020, dado que el producto interno bruto (PIB) probablemente se contrajo alrededor del 8.5%.
Durante el segundo trimestre de 2020, por ejemplo, la producción de viviendas se contrajo un
24.5% con respecto al mismo período de 2019, con solo una recuperación gradual durante el
tercer y cuarto trimestres, pero aún un 12.3% y un 13.1% por debajo de los niveles previos a la
pandemia, respectivamente.
Número de viviendas cuya construcción inició en el Subsidio a la Vivienda
periodo en cuestión por segmento de ingresos
Ingreso bajo Ingreso medio Ingreso alto
350,000 14
300,000
mil. de millones de MXN
8% 12
6%
Casas (unidades)
250,000 6%
19% 8%
19% 10
23% 10%
200,000 25% 12%
8
27% 14%
150,000 25%
13% 13%
30% 6
74% 74% 34% 34%
100,000 69%
68% 4
63% 63%
50,000 56% 53% 53%
2
0
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021P
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
C C
Fuente: Registro Único de Vivienda. El segmento de ingreso bajo se define como propiedades por Fuente: Datos de los presupuestos anuales de México para 2014-2021, con relación al programa
debajo de MXN530,000, El segmento de ingreso medio de MXN530,001-MXN925,000, y el de 177, denominado "Programa de acceso al financiamiento para soluciones habitacionales" entre
ingreso alto por encima de MXN925,001 2014-2018 y que cambió a "Programa Vivienda Social" en 2019-2021
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La industria se recuperará a un ritmo modesto y desigual, pero los riesgos persisten
El número de viviendas cuya construcción se inició en el periodo en cuestión tocó fondo en 2020.
Solo esperamos que el número de viviendas cuya construcción comenzó en el periodo en cuestión
aumente a un porcentaje de un solo dígito en el área baja en 2021, lo más probable es que se
mantenga ligeramente por debajo de 165,000 unidades. El país continúa lidiando con un déficit de
www.spratings.com 17 de febrero de 2021 2Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar viviendas de alrededor de 9.4 millones de unidades, mientras que la población creció a un promedio de alrededor de 1.2% anual durante los últimos cinco años. Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México, la mitad de la población del país tenía 29 años o menos en 2020. Estas tendencias son buenos indicadores para el sector de desarrolladores de viviendas. Sin embargo, el desafío sigue siendo proporcionar acceso a la vivienda para el segmento de la población de muy bajos ingresos. Las iniciativas gubernamentales pueden respaldar el segmento de viviendas asequibles, pero las restricciones presupuestarias podrían actuar como una carga Las agencias hipotecarias gubernamentales, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), están trabajando para ampliar la base de créditos y clientes, aunque muchos de estos esfuerzos no están necesariamente orientados a las compras de viviendas nuevas. En particular, el Infonavit ha aumentado el tamaño de sus créditos hipotecarios y ha ampliado la gama de ofertas de productos. El instituto estima que podría expandir su base hasta 40 millones de prestatarios al brindar acceso a los trabajadores inactivos a sus programas, permitir que dos trabajadores no relacionados fusionen fondos de vivienda y eliminar el límite de dos hipotecas por trabajador. Actualmente, no se sabe hasta qué punto estas medidas pueden estimular la demanda de viviendas nuevas porque el Infonavit y la estrategia de vivienda del gobierno se han orientado principalmente hacia la mejora del hogar, vivienda usada o la construcción de viviendas por cuenta propia. Además de estas medidas, el gobierno presupuestó un incremento en el subsidio a la vivienda para 2021, a MXN4,100 millones bajo el programa Vivienda Social para 2021, por encima de los MXN1,400 millones del año pasado. Somos cautelosos respecto a nuestras expectativas sobre la magnitud del impacto que podrían tener estas acciones, dadas las restricciones presupuestarias del gobierno ante la actual recesión. A diferencia de crisis económicas anteriores, el acceso a hipotecas sigue siendo amplio gracias a tasas de interés estables La industria de la vivienda continúa beneficiándose del fácil acceso al sano sistema bancario de México y a los acreedores hipotecarios estatales. Para los 12 meses que concluyeron en noviembre de 2020, la cantidad de nuevas hipotecas residenciales de ambos tipos de acreedores ascendió a unas 300,000, un 8% menos que en el período del año anterior. Sin embargo, el volumen hipotecario para los compradores de viviendas de bajos ingresos se contrajo casi un 20%, mientras que el de los compradores de ingresos medios y altos se redujo solo un 1%. www.spratings.com 17 de febrero de 2021 3
Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Hipotecas dedicadas para nuevas viviendas Costos hipotecarios y tasa de interés de referencia
Ingreso bajo Ingreso medio Ingreso alto CAT promedio Tasa de interés promedio Tasa de interés de referencia
600,000
14
500,000
26% 12
Número de hipotecas
Porcentaje (%)
400,000
26% 10
16% 27%
300,000 8
16%
16% 39%
40% 6
200,000
22% 4
58% 25%
58%
100,000 57% 2
39% 35%
0
0
oct.-10
ene.-08
ago.-12
jun.-14
ene.-19
sep.-11
may.-15
feb.-18
dic.-08
nov.-09
jul.-13
abr.-16
mar.-17
dic.-19
nov.-20
2016 2017 2018 2019 2020
C C
Fuente: Registro Único de Vivienda. El segmento de ingreso bajo se define como propiedades Fuente: Banco de México. CAT es el costo annual total de las hipotecas.
por debajo de MXN530,000, El segmento de ingreso medio de MXN530,001-MXN925,000, y el
de ingreso alto por encima de MXN925,001
reservados.
El estado de la economía influirá en los fundamentales de la industria
Consideramos que los riesgos a la baja para el sector de la vivienda en México podrían persistir si
perduran las condiciones económicas débiles. Aunque actualmente estimamos que el PIB crezca
3.9% en 2021, el PIB per cápita probablemente será de alrededor de US$9,200, por debajo del
nivel de 2019 de US$9,900, lo que refleja una pérdida permanente del ingreso disponible de los
hogares y que en última instancia podría reducir la demanda de vivienda y las expectativas de
crecimiento de los desarrolladores de viviendas, a pesar de las tasas de interés relativamente
bajas. Al cierre de 2020, el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) informó que 19.8 millones
estaban empleados en el sector privado formal, 3.2% menos o 650,000 empleos que se perdieron
y de acuerdo con el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado
(ISSSTE), los empleos en el sector público aumentaron 0.1% durante el mismo periodo. Si el
sector privado continúa perdiendo puestos de trabajo durante 2021, podría bajar aún más la
demanda de viviendas nuevas, en particular para las viviendas de gama media y alta, las que
mostraron mayor resiliencia durante la pandemia.
Una caída en el inventario de viviendas podría mantener o aumentar los precios en
algunas regiones
La cantidad de viviendas disponibles para la venta (ingresos bajos, medios y altos) se redujo a
65,800 unidades en noviembre de 2020, una disminución de 27% con respecto al mismo periodo
de 2019. El inventario en proceso fue de 88,500, un 11% menos, y los nuevos proyectos fueron de
37,000, un 9% menos. Las restricciones a la actividad de construcción en algunos estados para
contener la pandemia pueden obstaculizar la capacidad de los constructores de viviendas para
mantener los números de inventario necesarios para satisfacer la demanda en 2021. Aunque una
disminución en la oferta de vivienda se ha dado en todo el país, los estados del norte han
experimentado una caída más modesta en 2020 que en los del centro y sur. El sector de la
vivienda en las regiones donde el empleo y el ingreso disponible han sufrido un impacto menor por
la pandemia probablemente registraría un desempeño más resiliente.
www.spratings.com 17 de febrero de 2021 4Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar A pesar de las difíciles condiciones de negocio, nuestra perspectiva para los desarrolladores de vivienda que calificamos en México se mantiene en general estable Los desarrolladores de viviendas mexicanos que calificamos siguen ajustando su mezcla de productos a los cambios en la demanda. Estimamos que los emisores que calificamos registrarán un crecimiento de ingresos de un solo dígito en el área media a alta en 2021. En nuestra opinión, esto se debe principalmente a un repunte en el volumen de ventas, más que a aumentos significativos en los precios, porque esperamos que el volumen de unidades vendidas se recupere parcialmente de la contracción en 2020. Nuestra estimación actual de recuperación económica en 2021 no será suficiente para mejorar la derrama económica y los empleos perdidos en 2020. No obstante, los emisores que calificamos se han adaptado rápidamente a una fuerte desaceleración al cubrir la demanda de viviendas de gama media a alta en regiones más dinámicas, a pesar de una contracción nacional en el número de construcción de viviendas. Por lo tanto, esperamos que los desarrolladores de viviendas que calificamos continúen aprovechando su flexibilidad de negocio por niveles de inventarios sólidos, reservas de bancos de tierra y diversificación geográfica para aumentar el crecimiento de ingresos brutos y márgenes, con precios al menos estables y generar economías de escala. Las políticas financieras prudentes han permitido a los desarrolladores de viviendas que calificamos fortalecer sus perfiles crediticios Los desarrolladores de viviendas mexicanos que calificamos han fortalecido sus perfiles crediticios a través de años de continuo crecimiento de ingresos luego de la crisis de la vivienda en México hace casi 10 años, a través de políticas financieras prudentes, una mezcla de productos más amplia y diversificación geográfica. Esperamos que estas empresas mantengan políticas similares y un apalancamiento bajo. A pesar de la crisis económica incentivada por la pandemia, su liquidez se mantiene saludable, con altas reservas de efectivo gracias a una gestión eficiente de inventarios y un perfil de vencimiento de deuda favorable. Aunque algunas entidades utilizaron líneas de crédito comprometidas en 2020, esperamos que la mayoría de ellas permanezcan disponibles en 2021, dada la buena relación de estas empresas con los bancos y el historial de uso de mercados de capital locales. www.spratings.com 17 de febrero de 2021 5
Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Desarrolladores de viviendas mexicanos calificadas
Indicadores
principales
ajustados
(Últimos 12
meses que
concluyeron
el 30 de
Desarrollador de Calificación/ septiembre
vivienda Perspectiva Negocio de 2020) Expectativas para 2021
Consorcio ARA, mxA+/Estable/-- - 6,962 unidades - Ingresos Esperamos que el desempeño
S.A.B. de C.V. vendidas en los por operativo y financiero de ARA se
últimos 12 meses que MXN5,700 recupere de la caída de 2020, ya
finalizaron en millones que la compañía se vio muy
septiembre de 2020 - Margen de afectada por la pandemia y la
- Ingresos de ARA por EBITDA de recesión, lo que redujo las
segmento de 12% unidades vendidas en más de
ingresos: 37% bajo, - Deuda 30% durante los primeros tres
33% medio y 30% neta a trimestres de 2020. La empresa
residencial EBITDA de mantiene un alto grado de
- Operaciones en 16 0.3x flexibilidad financiera para
estados mexicanos, - Flujo de satisfacer un posible repunte de
con cierta efectivo la demanda en donde tiene
concentración en el discrecional presencia, dadas sus sólidas
centro del país a deuda de reservas de efectivo, por un total
- Reservas de 277% de aproximadamente MXN3,000
terrenos equivalentes - Posición millones, niveles de inventario
a más de 10 años de de liquidez: adecuados, y sólidas reservas de
operaciones Fuerte terrenos. Estimamos que los
indicadores de apalancamiento
neto ajustado de ARA
continuarán siendo cercanos a
0.1x-0.5x, con un flujo de efectivo
libre positivo, a menos que surjan
oportunidades de crecimiento en
las áreas donde tiene presencia.
Inmobiliaria Ruba, mxA+/Estable/-- - 9,432 unidades - Ingresos A septiembre de 2020, el
S.A. de C.V. vendidas en los por desempeño operativo y financiero
últimos 12 meses que MXN9,700 de Ruba ha sido resiliente, con un
finalizaron en millones incremento de aproximadamente
septiembre de 2020 - Margen de 1% de las unidades vendidas, un
- Ingreso de Aruba EBITDA de crecimiento de dos dígitos en sus
por segmento de 14% ingresos y un flujo de efectivo
ingresos: 21% de bajo - Deuda positivo. La administración de la
y 79% de medio y bruta a empresa continúa
residencial EBITDA de implementando políticas
- Operaciones en 12 1.4x financieras prudentes que le han
estados mexicanos, - Flujo de permitido acumular reservas de
mayor concentración efectivo efectivo por alrededor de
en el norte del país discrecional MXN2,400 millones, superiores a
- Reservas de a deuda de su deuda. Además, la presencia
terrenos equivalentes 36% de Ruba se concentra en los
a más de 10 años de - Posición estados del norte, los cuales han
operaciones de liquidez: mostrado más dinamismo que el
Fuerte resto del país, una tendencia que
esperamos que continúe en 2021,
dados los estrechos vínculos con
la economía estadounidense, que
probablemente se beneficiará de
un repunte más rápido que el de
México.
www.spratings.com 17 de febrero de 2021 6Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Vinte Viviendas BB/Negativa/-- - 4,153 unidades - Ingresos En nuestra opinión, el
Integrales, S.A.B. mxA/Negativa/-- vendidas en los por apalancamiento de Vinte alcanzó
de C.V. últimos 12 meses que MXN3,600 su punto máximo en 2020, como
finalizaron en millones resultado de las alteraciones
septiembre de 2020 - Margen de producidas por la pandemia y la
- Ingresos de Vinte EBITDA de estrategia de crecimiento de la
por segmento de 20% compañía, que ha involucrado el
ingresos: 9% bajo, - Deuda uso activo de la deuda e ingresos
56% medio y 35% neta a de capital, desviando sus
residencial EBITDA de indicadores de apalancamiento
- Operaciones en seis 3.2x neto de las cifras históricas.
estados mexicanos, - Flujo de Esperamos que la compañía
con cierta efectivo reduzca su apalancamiento en
concentración en el discrecional 2021, hacia un índice de deuda
centro del país a deuda de - neta a EBITDA de 2.0x, a partir de
- Reservas de 23% una recuperación en los ingresos
terrenos equivalentes - Posición y el EBITDA. Además, la posición
a alrededor de siete de liquidez: de liquidez de Vinte sigue siendo
años de operaciones Adecuada adecuada, dado su balance de
efectivo saludable, el acceso a
líneas de crédito comprometidas
y un perfil de vencimiento de
deuda bien distribuido. Sin
embargo, la perspectiva negativa
indica riesgos futuros que pueden
retrasar la capacidad de la
empresa para reducir
efectivamente su
apalancamiento neto.
Fuente: S&P Global Ratings. La definición del segmento de ingresos de cada empresa varía.
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Perspectivas del mercado hipotecario 2021 para las
instituciones financieras
Alfredo Calvo, 52 (55) 5081-4436; alfredo.calvo@spglobal.com
Las hipotecas continúan impulsando el crecimiento del crédito, pero el ritmo podría
moderarse
Debido a la severa crisis económica de México en 2020, los créditos entre los bancos comerciales
se estancaron. Sin embargo, las hipotecas, que representan el 18% del total de los préstamos de
los bancos comerciales, mantuvieron una sólida tendencia de crecimiento en 2020. Sin embargo,
esperamos ver una tendencia de moderación en 2021 basada en la débil recuperación económica.
www.spratings.com 17 de febrero de 2021 7Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Gráfica 5
Crecimiento del crédito de los bancos comerciales mexicanos
16 Tasa de interés de
14 hipotecas
12 Créditos
Cambio anualizado (%)
hipotecarios
10
8 Cartera total de
crédito
6
4
2
0
(2)
C 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Fuente: S&P Global Ratings. *Cifras a noviembre. Fuente: Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)
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Infonavit sigue siendo el mayor acreedor hipotecario de México, ya que posee el 55% de este
mercado, seguido por los bancos comerciales que en conjunto poseen el 36% de todas las
hipotecas, y Fovissste (9%). Estimamos que el crecimiento agregado de las hipotecas en 2020, en
términos de valor, fue de alrededor de 5% (9% para los bancos comerciales). Los incentivos para
impulsar la demanda hipotecaria siguen vigentes, como las tasas de interés relativamente bajas y
estables para los créditos hipotecarios. Sin embargo, no esperamos que el ritmo de crecimiento
de las hipotecas repunte hasta que se fortalezca la recuperación económica.
Gráfica 6
Hipotecas en el sistema financiero mexicano por institución financiera
Valor total de US$123,000 millones
Bancos
comerciales
(18%)
Total de hipotecas
(50%)
Infonavit
(28%)
Fovissste
(5%)
Fuente: S&P Global Ratings, datos del Banco de México. Cifras a septiembre de 2020.
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www.spratings.com 17 de febrero de 2021 8Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar En nuestra opinión, una economía deprimida y las expectativas de recuperación bajas en 2021- 2022 debilitarán la calidad de los activos y la rentabilidad de los bancos mexicanos. Sin embargo, consideramos que el efecto en el desempeño de los bancos será limitado. Esto se debe a que el acceso limitado al crédito en México permite a los bancos tener prácticas de otorgamiento de créditos conservadoras con un enfoque en clientes de ingresos medios y altos. Tras el inicio de la pandemia, el regulador bancario mexicano aprobó programas de moratoria de deuda que permitían a los deudores en dificultades financieras aplazar los pagos de los créditos (hasta cuatro meses con la posibilidad de una prórroga adicional de dos meses). Estimamos que los créditos que calificaron para estos programas durante 2020 representaron alrededor del 20% de la cartera total de crédito de los bancos comerciales, 5% para el Infonavit y ninguno para el Fovissste, dado el impacto limitado en los ingresos de los servidores públicos durante la pandemia. De acuerdo con nuestras estimaciones, entre 65% y 70% de los créditos de los bancos comerciales en el marco del programa de alivio de la deuda fueron para consumo, hipotecas y a pequeñas y medianas empresas (pymes). Además, se han reanudado los pagos de más del 85% de estos créditos, mientras que los bancos están reestructurando lo que resta de estos en manos de deudores que todavía enfrentan dificultades financieras debido a la pandemia. Los créditos corporativos representan alrededor de 47% del total de los créditos reestructurados, mientras que las hipotecas representan alrededor del 24%, y el resto son créditos al consumo y créditos a pymes. La cartera vencida (créditos con más de 90 días de vencimiento) para las hipotecas de los bancos comerciales era del 3.2% al 30 de noviembre de 2020. Esperamos que este indicador aumente debido a las débiles condiciones económicas. Sin embargo, los conservadores índices de préstamo a valor de la propiedad (estimados en 60%), junto con el 93% de las hipotecas otorgadas a prestatarios de ingresos medios y altos, podrían moderar la erosión de la calidad de los activos. El Infonavit otorga principalmente créditos hipotecarios a acreditados de bajos ingresos, y en cierta medida, a los de clase media alta; mientras el Fovissste otorga este tipo de créditos a los trabajadores del sector público. Por lo tanto, los indicadores de calidad de activos de estas entidades son más débiles que los de los bancos comerciales. A septiembre de 2020, los activos improductivos del Infonavit (cartera vencida más activos adjudicados) eran del 15.53%, mientras que los activos improductivos de Fovissste eran del 7.27%. Esperamos que la brecha entre estos indicadores para ambas entidades, en relación con las de los bancos comerciales, aumente debido a la crisis económica relacionada con la pandemia y a las expectativas de una recuperación débil para 2021-2022. Volumen de emisiones RMBS sigue siendo modesto Filix Gómez, 52 (55) 5081-4490; filix.gomez@spglobal.com Durante 2020, el volumen de emisiones de RMBS mexicanas que calificamos siguió reduciéndose, ya que 16 transacciones de Infonavit, Fovissste, BBVA Bancomer, Patrimonio y Su Casita se pagaron anticipadamente. Por otro lado, el Fovissste y FHipo colocaron tres nuevas transacciones de RMBS por un total de MXN16,500 millones. Durante el pico de la pandemia, las transacciones experimentaron una disminución en los niveles de cobranza. Los cobros por las emisiones de RMBS originadas por bancos e instituciones financieras no bancarias (IFNB) cayeron aproximadamente 27% desde el promedio de seis meses www.spratings.com 17 de febrero de 2021 9
Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
antes de la pandemia. Los cobros de las transacciones de Infonavit y Fovissste bajaron alrededor
de 10%, dado que el servicio de hipotecas se deduce automáticamente de la nómina del
empleado.
Sin embargo, observamos en general un desempeño estable en las transacciones que calificamos.
Están bastante experimentados y tienen niveles adecuados de garantía crediticia, con la
excepción de varias transacciones RMBS originadas por IFNB. A octubre de 2020, la
colateralización promedio de la cartera calificada de Infonavit y Fovissste fue de 46.20%, en
comparación con 41.98% para la misma fecha de 2019.
De acuerdo con la información de los administradores de activos a noviembre de 2020, el
incumplimiento promedio de las emisiones de RMBS que calificamos de las IFNB fue del 9.9%,
2.1% para las de los bancos y 11.5% para Infonavit y Fovissste. Los incumplimientos en las
operaciones del Infonavit aumentaron al cierre de 2019 principalmente debido a una
reclasificación de algunos créditos asociada a un cambio en el criterio contable bajo el cual
algunos créditos que tenían algunos programas de alivio se consideraron en incumplimiento
cuando se llevó a cabo la reclasificación.
No esperamos un repunte en el volumen de nuevas emisiones de RMBS para 2021
En nuestra opinión, Fovissste representará la mayor parte de las nuevas emisiones con una o dos
transacciones por aproximadamente MXN20,000 millones, en línea con su plan, mientras que
algunas entidades privadas podrían acceder a los mercados durante el año. No esperamos que los
bancos vuelvan al mercado este año, dado su acceso a fondeo no garantizado relativamente
barato. Las contribuciones de los empleados del sector privado aún representan más del 90% de
las fuentes de fondeo del Infonavit, lo que reduce su apetito por la titulización.
Para 2021, esperamos que el desempeño de las transacciones se mantenga estable con niveles
crecientes de sobreaforo en la mayoría de las operaciones de Infonavit y Fovissste y una cartera
vencida constante. Con base en los niveles actuales de garantía crediticia de estas transacciones,
no esperamos que un aumento modesto en los incumplimientos cause bajas de calificaciones. Sin
embargo, continuaremos monitoreando las carteras titulizadas y podríamos tomar acciones de
calificación en caso de que las carteras vencidas superen nuestras expectativas.
Gráfica 7
Incumplimientos en el portafolio calificado
20%
18% Infonavit
16% Fovissste
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
C
Fuente: S&P Global Ratings. Los incumplimientos se definen por una morosidad mayor a 90 días con respecto al saldo inicial.
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www.spratings.com 17 de febrero de 2021 10Para el sector de vivienda en México, la recuperación tardaría en llegar
Gráfica 8
Sobreaforo en el portafolio calificado
Sobreaforo = 1 - pasivos/activos actuales
100%
Infonavit
90%
Fovissste
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
C
Fuente: S&P Global Ratings.
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S&P Global Ratings considera que aún existe un elevado grado de incertidumbre, aunque se está
moderando, sobre la evolución de la pandemia del coronavirus y sus efectos en las economías. La
producción de vacunas está aumentando y su distribución se está acelerando alrededor del mundo. La
inmunización generalizada, que ayudará a preparar el camino para el regreso a niveles más normales de
actividad social y económica, parece alcanzable para la mayoría de las economías más desarrolladas
hacia el cierre del tercer trimestre. Sin embargo, es posible que algunos mercados emergentes solo
puedan lograr una inmunización generalizada para fines de año o posteriormente. Usamos estos
supuestos acerca de la llegada de la vacuna para evaluar las implicaciones económicas y crediticias
relacionadas con la pandemia (vea nuestros análisis aquí: www.spglobal.com/ratings). Actualizaremos
nuestros supuestos y estimaciones conforme la situación avance.
Este reporte no constituye una acción de calificación.
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