Visión del Negocio Inmobiliario - MERCADO INMOBILIARIO EN PERU

MERCADO INMOBILIARIO EN PERU

Visión del Negocio Inmobiliario

INDICE

• Situación del Sector Vivienda

• Besalco en Perú.

• Visión del Negocio Inmobiliario

SITUACION SECTOR VIVIENDA
Déficit de viviendas en el Perú > 1,8 millones

         Déficit de Viviendas en el Perú

SITUACION SECTOR VIVIENDA
 Distribución de la Población en Perú:
      Un rombo, no una pirámide

BESALCO EN PERU
                  BESCO : Últimos 15 años
                   Creciendo con el Perú

• Besco, empresa peruana fundada en 1998, actúa en
  Minería, Concesiones y Negocio Inmobiliario.
• Dio inicio a sus operaciones, participando en uno de los
  proyectos mineros mas importantes de la década de
  los 90, para la compañía minera Antamina.
• En Concesiones Viales, desde el año 2003, forma parte
  de Norvial, empresa que opera la concesión Ancón –
  Huacho – Pativilca, en la Panamericana Norte.
• En Negocio Inmobiliario, ha vendido, construido y
  entregado mas de 6.000 viviendas en los últimos 10
  años.
Creciendo con el Perú

Besco: Últimos 10 años
                    Crecimiento anual del 20%

                                     Patrimonio (miles de S/.)
 90,000
                                                                                             80,864
 80,000
                                                                                    67,329
 70,000
                                                                  58,418   60,316
 60,000
                                                         45,901
 50,000
                                                39,442
 40,000                                31,665
                            24,437
 30,000
          15,917   19,842
 20,000
 10,000
     -
          2003     2004     2005        2006    2007     2008     2009     2010     2011     2012

Creciendo con el Perú

Actores y Componentes
• Los principales actores del Negocio Inmobiliario:
      Los Clientes.
      Los Desarrolladores.
      Los Proveedores.
      Los Bancos.
      La Autoridad
• Componentes del precio de una vivienda:
    Terreno.
    Construcción.
    Ingeniería y Administración: Proyectos y Licencias, Gastos
       Administrativos y Legales, Gastos Financieros, Ventas y Publicidad,
       Impuestos y Gerencia.

CLIENTES
                        Cambios en nuestros Clientes:
     Motivados por el alza en las viviendas e informalidad de la economía

• Perfil del Comprador:
    Gran parte de los compradores requieren ingresar a
     un Plan Ahorro.
    Se genera un mayor desfase entre las fechas de firma
     del contrato y de desembolso : 5-12 meses.
    La cuota inicial se convierte en la principal barrera
     para que el comprador acceda a una vivienda.
    Aumenta la brecha entre el precio de la vivienda y la
     capacidad de endeudamiento de los clientes.

DESARROLLADORES
              Los Desarrolladores: Procesadores

• Los Desarrolladores procesan los componentes del
  precio de una vivienda para producir y entregar una
  vivienda terminada a sus clientes.
• El terreno es uno de esos componentes: materia prima.
• El aumento del precio de los terrenos representa un
  mayor costo de la materia prima, no una mayor utilidad
  para el Desarrollador.
• El nuevo costo de esta materia prima, en el siguiente
  proyecto, debe ser considerado por el Desarrollador :
  valor de reposición.
• El Desarrollador es un procesador no un especulador.

TERRENOS
                 Terrenos: Aumento del precio

• Aumento inusual del valor de los terrenos.
• Aumenta la incidencia del terreno en la estructura de
  costos de los proyectos.
• Disminución de las áreas de los departamentos para
  mantener el precio de venta de los departamentos
  dentro de la capacidad de endeudamiento de los
  clientes.
• Aumento de la densidad de los proyectos para buscar
  reducir la incidencia del terreno.
• Aumenta la brecha entre el precio de la vivienda y
  capacidad de pago de los compradores.

TERRENOS
                  Aumento de la incidencia del terreno

• Aumento de la incidencia del costo del terreno en
  desmedro de la utilidad inmobiliaria.
          ANTES                            HOY

  65%                                                    DISMINUYE
                                                          UTILIDAD

                   20%    UTILIDAD   10%                  AUMENTO
  35%                                                    INCIDENCIA
                   15%    TERRENO    25%

TERRENOS
             Reposición de materia prima: terrenos

• Hoy, la recuperación del costo del terreno y la “mayor
  utilidad” del proyecto, no alcanza para reponer el
  terreno para un nuevo proyecto.
• El ritmo del alza del valor de los terrenos, nos obliga a
  cuestionarse: Cual es el negocio del Desarrollador?
  Producción? Especulación?
• Esta alza de los terrenos obliga a aumentar los precios
  de venta de los departamentos para poder reponer los
  terrenos.
• Quien se lleva la plusvalía?

TERRENOS
                 ¿Quién se ha llevado mi Plusvalía?

• El comprador, quien adquiere su dpto. en planos a un
  precio de pre-venta, se lleva normalmente un pedazo
  de la plusvalía.
• El desarrollador, aparentemente, se lleva un pedazo de
  la plusvalía. Esta plusvalía le llega como “utilidad”.
• El Estado se lleva los Impuestos de esa utilidad
• Al final, el valor inicial del terreno mas la
  plusvalía después de impuestos, no
  alcanza para reponer un terreno similar,
  como consecuencia tiende a disminuir la
  posibilidad de crecimiento, sin aumentar
  el capital o el endeudamiento del
  desarrollador.

TERRENOS
                      Terrenos Económicos =
                      Viviendas Económicas

• El precio del terreno es función de lo que se puede
  construir encima de él lo importante es la cantidad de
  m2 de terreno por unidad inmobiliaria.
• En zonas de altura se puede llegar 10m2/unidad
  inmobiliaria y en una vivienda económica de similares
  características necesita 100 m2/unidad
• Si el objetivo es vender viviendas baratas, el precio del
  terreno debe ser igualmente económico.
• Con el terreno “Económico”, el Desarrollador como
  procesador, genera actividad económica.
• El Estado percibe un mayor ingreso del impuesto a la
  Renta, producto de esta actividad económica.

Reflexiones finales (1)
• Los cambios en el perfil del comprador convergen hacia
  viviendas cada vez mas pequeñas. Este tipo de viviendas
  exigen mejores áreas comunes y equipamiento.
• El desfase entre la compra y el desembolso exigen
  mayor capacidad económica de los desarrolladores,
  junto con una reducción gradual de la venta en planos.
• La falta de la cuota inicial se constituye en la principal
  barrera para que los clientes adquieran una vivienda.
• El Estado y/o los Bancos deben promover una sistema
  de Ahorro para la Vivienda.

Reflexiones finales (2)
• El incremento del precio de los terrenos Debiera
  estabilizarse por debajo del crecimiento económico una
  vez alcanzada la demanda insatisfecha y estabilizarse
  en torno a una incidencia del precio del terreno del
  orden del 20%-25%.
• Mientras tanto, cuidado con el valor de reposición.
• El Desarrollador ejecuta una actividad productiva y no
  especulativa.
• El terreno es una materia prima para el Desarrollador.
  Solo compra m2 de terrenos para reemplazar sus
  inventarios satisfacer el crecimiento esperado según las
  posibilidades del mercado.