Cambio demográfico reciente y vivienda en España: hacia un nuevo sistema residencial?
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doi:10.5477/cis/reis.148.103
Cambio demográfico reciente y vivienda en
España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?
Recent Demographic Change and Housing in Spain: Towards a New
Housing System?
Juan A. Módenes y Julián López-Colás
Palabras clave Resumen
Análisis comparado Este artículo aborda la relación entre población y vivienda en el marco
• Análisis de cohortes interpretativo propio de la demografía. El objetivo principal es confirmar la
• Cambio demográfico rápida evolución reciente del sistema residencial español, y explorar
• Costes de la vivienda cómo lo hará en el futuro próximo. Para ello, se argumenta la necesidad
• Joven de analizar los sistemas residenciales en perspectiva dinámica, se analiza
• Pautas residenciales la situación de España en el contexto internacional y se aborda
• Vivienda empíricamente la dinámica y el cambio del sistema residencial español.
En el análisis empírico, se resalta la importancia de tener en cuenta las
dimensiones temporales, sobre todo la edad. Se confirma un nuevo
período de necesidad prácticamente nula de primera vivienda, que puede
ser agravada por la crisis actual y sus efectos en la formación familiar.
Además, se identifica un importante repunte del alquiler como opción de
acceso a la vivienda entre los jóvenes, cuestionando la propiedad como
el elemento dominante del sistema residencial español futuro.
Key words Abstract
Comparative Analysis This article addresses the relationship between population and housing in
• Cohort Analysis Spain by using an interpretative approach based on demographic
• Demographic Change techniques. The main aims are to ascertain the rapid recent development
• Housing Costs in the Spanish housing system, and to explore how it will fare in the near
• Youth future. To do so, some arguments are presented for the need to analyse
• Residential Patterns housing systems from a comparative perspective. The situation in Spain in
• Housing the international context is analysed, and the dynamics and change in the
Spanish housing system are dealt with empirically. The empirical analysis
highlights that it is important to take into account temporal dimensions,
particularly age. It is confirmed that a new stage of extremely low demand
for main residences is currently emerging, which may be aggravated by
the current economic crisis and its effects on family formation. In addition,
rental is identified as an option for enabling young people to have access
to housing, and thus home ownership is questioned as the prevailing
feature of the Spanish housing system in the future.
Cómo citar
Módenes, Juan A. y López-Colas, Julián (2014). «Cambio demográfico reciente y vivienda en
España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?». Revista Española de Investigaciones Sociológicas,
148: 103-134.
(http://dx.doi.org/10.5477/cis/reis.148.103)
La versión en inglés de este artículo puede consultarse en http://reis.cis.es y http://reis.metapress.com
Juan A. Módenes: U
niversitat Autònoma de Barcelona y Centre d’Estudis Demogràfics | juanantonio.modenes@uab.cat
Julián López-Colas: C
entre d’Estudis Demogràfics | jlopez@ced.uab.es
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134104 Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?
Introducción1 y familiares marcan el juego. Seguidamente
(tercer apartado) contextualizamos el siste-
España está viviendo una profunda crisis eco- ma residencial español en el marco del sur
nómica fruto del estallido de varias burbujas: de Europa, repasando la bibliografía que ha
la general, del sistema económico global, la fijado los rasgos comunes y apuntando a los
financiera y la inmobiliaria o residencial, esta elementos de heterogeneidad existentes. A
última más intensa que en los países de nues- partir de aquí, se ofrece un repaso a la evo-
tro entorno (Campos Echeverría, 2008; Gaja, lución reciente del sistema residencial espa-
2008; Arellano y Bentolila, 2009; García Mon- ñol, a través de diferente información empí-
talvo, 2009; Rodríguez López, 2009; Naredo, rica. El cuarto apartado discute el fuerte
2010; Romero, 2010; entre otros). A todas impacto que el cambio estructural de la po-
ellas se añade otra muy específica de España, blación tiene y tendrá sobre la formación de
una burbuja «demográfica» (Fernández Cor- hogares y las necesidades residenciales. A
dón, 2011). Estas burbujas están relaciona- continuación (quinto apartado) se argumenta
das. Si bien la interacción entre las burbujas que esta transformación de la base demo-
financieras y las inmobiliarias es conocida, la gráfica va acompañada por cambios en la
relación entre ciclos residenciales y ciclos de- formación familiar y las opciones de tenen-
mográficos lo es menos (Myers y Ryu, 2008; cia, completando el cuadro de factores diná-
Myers y Pitkin, 2009). micos. En las conclusiones, formulamos la
Este artículo plantea la relación entre po- pregunta decisiva: ¿cambio o transforma-
blación y vivienda en el marco interpretativo ción? La respuesta dependerá de la profun-
propio de la demografía. Pretende dar ele- didad temporal que adoptemos.
mentos conceptuales que justifiquen abor-
dar el análisis empírico de la dinámica re-
ciente y futura del llamado sistema residencial Sistema residencial:
español. A partir de aquí, se tiene como ob- un concepto dinámico2
jetivo principal discutir si España está empe- El concepto de sistema residencial sitúa la
zando a experimentar una fase dinámica interrelación entre población y vivienda en un
aguda que afecta a los principales paráme- marco explicativo amplio. Se entiende por
tros de su sistema residencial. Si da lugar a sistema residencial un esquema de relacio-
cambios permanentes, estaría justificado nes mutuas de los contextos demográfico,
hablar de un nuevo sistema residencial a me- social, político y territorial con los mercados
dio o largo plazo. y estructuras residenciales (Boelhouwer y
Tras la presente introducción, el artículo Heijden, 1993). El sistema residencial reúne
aborda en el segundo apartado el concepto viviendas, actores e instituciones que expli-
de sistema residencial desde una perspecti- can la producción, el consumo y la regula-
va temporal dinámica, en que la interacción ción de la vivienda como fenómeno (Bourne,
entre la evolución de las estructuras demo- 1981)3. En esta ecuación, la demografía ayu-
gráficas y los comportamientos residenciales
2 Este apartado y el siguiente son una revisión y actua-
1 Este artículo forma parte del proyecto I+D ref. lización de la introducción conceptual de un informe para
CSO2010-17133 «La reconfiguración de la relación la Fundación Abertis elaborado por los autores (López
población-vivienda en un contexto de crisis: Un estudio Colás, Módenes y García García, 2011).
comparativo europeo», financiado por el Gobierno de 3 Para una revisión reciente del concepto y sus aplica-
España. Los autores agradecen profundamente los co- ciones véase Heijden (2013). Para España, se puede
mentarios y sugerencias de los dos evaluadores anóni- encontrar una aplicación de esta terminología concep-
mos. tual en Leal (2004) o Cortés y Navarrete (2009).
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da a interpretar el papel protagonista de la Interesan los procesos dinámicos acu-
población en las pautas de consumo resi- mulativos que llevan a un cambio (modifica-
dencial, y a comprender cómo esta influye ción) de los principales parámetros del siste-
sobre el resto de elementos del sistema. A ma que a la larga pueden llevar a un cambio
escala estatal o suprarregional, el cambio (sustitución) de sistema, sin necesidad de
demográfico es una potente explicación de cambios drásticos repentinos (Malpass,
muchos procesos residenciales y, por lo tan- 2011), aunque podemos citar algunos puntos
to, debe ser un eje de análisis de los siste- de ruptura con el pasado. Identificamos dos
mas residenciales (Myers, 1990: 306). niveles dinámicos: a) efecto del cambio de las
La literatura sobre sistemas residenciales estructuras sociodemográficas; y b) cambio
explora diferentes dimensiones de la vivien- de los comportamientos residenciales. Usar
da y la residencia: a) la tenencia de la vivien- la edad como herramienta de análisis permi-
da y sus formas de acceso, b) los usos del te identificar estos cambios acumulativos,
parque, c) la relación entre acceso a la vi- mediante el cálculo de indicadores específi-
vienda y los sistemas de provisión del bien- cos que se comparan a lo largo del tiempo
estar, y d) los sistemas dominantes de pro- (Myers, 1990), incluyendo la perspectiva de
ducción residencial (Allen et al., 2004). cohortes (Myers, 1982, 1999).
Hoekstra (2010), en relación con los sistemas
de bienestar de Esping-Andersen4 (1990, Las estructuras de la población, el nivel
1999), menciona también cuatro elementos: y el tipo de necesidades residenciales
el tipo de financiación o subsidización de la
La dimensión de las necesidades residenciales
vivienda; su precio y regulación; la organiza-
se ve influida por el tamaño, y, sobre todo, la
ción de la nueva producción; y la asignación
estructura de la población. Obviamente, en
del parque residencial.
una población joven o inmigratoria hay un flujo
En este marco, las relaciones entre po- relativamente elevado de nuevos hogares que
blación y vivienda no son estáticas, ni a nivel alimenta una demanda alta de viviendas. Mu-
individual ni a escala agregada (Myers, 1990; chas de estas viviendas han de construirse,
Mulder, 2006; Mulder y Lauster, 2010; Mal-
porque se liberan pocas por mortalidad domi-
pass, 2011). Muchos análisis residenciales
ciliar (Leal y Cortés, 1995; Leal, 2010) u otras
estudian cortes en el tiempo, como si estu-
causas. En poblaciones maduras con tenden-
viesen ante una foto fija, sobre todo cuando
cia al envejecimiento, los efectivos de todos
se realizan comparaciones internacionales.
los grupos de edad adulta se van equilibrando.
Para evitar este problema el análisis de la di-
El flujo de nuevos hogares tiende a compen-
námica y el cambio se sitúa en el centro de
sarse por los hogares que desaparecen.
esta contribución5.
Que influya la estructura demográfica, y
no solo el tamaño de la población, tiene sen-
4 El esquema tipológico de Esping-Andersen nos ha
servido, como a otros autores, como punto de partida
imprescindible para la realización de cualquier análisis dependientemente. 2) Los estudios generalistas o uni-
comparativo de estructuras sociales y políticas de los versalistas responden a un análisis de convergencia,
países occidentales. Sin embargo, no se ajusta perfec- según el cual todos los sistemas residenciales son pa-
tamente a la comparación de sistemas residenciales, recidos y obedecen a los mismos mecanismos que tien-
como bien apunta Kemeny (2001), y también demuestra, den a converger siguiendo una única trayectoria de
para el caso de España y los países del sur de Europa, cambio. 3) Los enfoques de divergencia intentan descu-
Azevedo (2012). brir patrones de comportamiento homogéneos en dife-
5 En perspectiva comparada, habría tres maneras de rentes áreas regionales que evolucionan en el tiempo de
concebir el cambio en los sistemas residenciales según manera semejante. Nos situaríamos más bien en esta
Kemeny y Lowe (1998): 1) Cada sistema evoluciona in- tercera perspectiva.
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tido porque la demanda residencial indivi- 1961; Easterlin, 1968, 1987). Por lo que res-
dual varía con la edad, tanto cuantitativa pecta a la vivienda, Campbell (1963, 1966)
como cualitativamente. Reconocida esta re- estudió para los Estados Unidos la coinci-
lación individual, a nivel agregado las nece- dencia entre ciclos demográficos y de cons-
sidades residenciales mantienen una rela- trucción residencial, y mostró que las irre-
ción de dependencia con la distribución por gularidades de la estructura demográfica
edad de la población a causa de: 1) el enve- influían en las necesidades residenciales
jecimiento general y 2) los desequilibrios en agregadas. Más recientemente, Myers y
el tamaño de las generaciones. Conforme Ryu (2008) han analizado cómo las genera-
aumenta el grado de envejecimiento de la ciones del baby boom norteamericano han
pirámide se equilibra el balance global entre ido moldeando el mercado residencial de
nuevos hogares jóvenes y disolución de ho- los Estados Unidos.
gares de personas mayores, lo que disminu-
ye la necesidad cuantitativa de añadir nue- Cambio de los comportamientos
vas viviendas. Por otro lado, los ciclos de residenciales e interacciones con las
fecundidad dan lugar a una sucesión de co- estructuras demográficas
hortes llenas y vacías que obviamente afec-
tan al total de necesidades agregadas, sobre La ya clásica obra dirigida por Myers (1990),
todo de vivienda joven. Housing Demography, muestra el papel de la
variable edad en la interacción entre pobla-
Se ha constatado repetidamente la rela-
ción y comportamientos residenciales. La
ción inversa entre envejecimiento y las nece-
evolución de la tasa (o, mejor, proporción) de
sidades de nueva vivienda. El texto amplia-
propietarios en una población es un ejemplo
mente citado y criticado de Mankiw y Weil
(1989) aborda la relación con los precios de de cambio temporal de características resi-
la vivienda. Ermisch (1996) y Lindh y Malm- denciales. Para integrar el cambio temporal
berg (2008) demuestran, con modelos eco- de los indicadores con la heterogeneidad por
nométricos, la intensa relación entre el pro- edad de comportamientos, es útil el análisis
ceso de envejecimiento y la disminución de de las variaciones de comportamiento entre
la demanda de nueva construcción residen- cohortes (Chevan, 1989; Myers, 1982). En
cial. En la base de estas explicaciones, y de general, las generaciones jóvenes, en edad
las aproximaciones empíricas con métodos de acceder a la vivienda, protagonizan los
de proyección demográfica, está que el en- nuevos comportamientos, que se generali-
vejecimiento reduce la necesidad de vivien- zan a medida que dichas generaciones en-
das nuevas porque la oferta se nutrirá cada vejecen. En Francia se analizó por primera
vez más con las viviendas que libere la diso- vez sistemáticamente el cambio en el com-
lución de los cada vez más numerosos hoga- portamiento residencial de diferentes gene-
res de ancianos, relación matizada por el raciones, escaladas en el tiempo, en el espa-
aumento de su autonomía residencial. cio y el espectro social (Bonvalet y Fribourg,
Además, las diferencias en el tamaño de 1990; Courgeau y Lelièvre, 1992; Lelièvre y
las generaciones, causadas por las oscila- Bonvalet, 1994; Bonvalet, 1998). En Japón,
ciones de la fecundidad pasada, alimentan las nuevas generaciones impulsan la diferen-
ciclos de demanda de viviendas, porque los ciación de las trayectorias residenciales (Hi-
efectivos que atraviesan edades cruciales rayama, 2012). Se puede anticipar el cambio
para la formación familiar y la demanda re- global observando la dinámica de las gene-
sidencial varían sensiblemente. La influen- raciones jóvenes.
cia de los ciclos demográficos en los eco- Lo que hace interesante la aproximación
nómicos (swings) es conocida (Abramovitz, demográfica es la interacción entre compor-
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tamientos diversos por edad y las estructu- Doling (2012) ofrece el argumento más
ras demográficas que les sirven de base. sofisticado. La expansión de la propiedad de
Según Hughes (1996), cuando el comporta- las décadas recientes (en la Unión Europea)
miento individual es estable, la evolución de tiene que ver con su papel como «paliativo»
los indicadores de tenencia se explica por el de algunos de los efectos negativos del en-
cambio en la estructura de la población. vejecimiento. El patrimonio acumulado en la
Chevan (1989) sostuvo que el aumento de vivienda por los ancianos podría justificar
las tasas globales de propiedad en Estados una menor preocupación de los gobiernos
Unidos desde 1940 se debía a la unión de por el gasto en pensiones u otros temas so-
cambios composicionales y de comporta- ciales. Por lo tanto, envejecimiento y fomen-
miento. Los cambios composicionales son to público de la propiedad serían evolucio-
provocados por cualquier factor que induzca nes paralelas.
heterogeneidad en la distribución de tenen-
cia (edad, sexo, posición social, nacionali-
dad…). Si la composición de la población El sistema residencial
varía, también lo harán los indicadores agre- español en el sistema
gados de tenencia, sin que tengan que mo- sureuropeo: rasgos comunes,
dificarse las propensiones de cada segmen- heterogeneidad y cambio
to sociodemográfico. Chambers et al. (2009)
han estimado que los factores de estructura Describiremos primero los rasgos funda-
demográfica (envejecimiento, cambio en la mentales del sistema residencial sureuropeo,
estructura familiar, inmigración) explican casi donde se inscribiría el sistema residencial
un tercio de los nuevos propietarios esta- español. Pensamos que, en ocasiones, se
dounidenses entre 1994 y 2005. Yu y Myers ofrece una visión excesivamente estática de
(2010) insisten en incorporar la dinámica de estos sistemas, que hay que poner en cues-
la formación de hogares en el análisis del tión7. A continuación mostraremos la exis-
cambio de los indicadores agregados de te- tencia de elementos de heterogeneidad en
nencia. Efectivamente, la tasa de propiedad este sistema regional, muchos de ellos fruto
(entendida como el porcentaje de hogares de dinámicas de cambio temporal. Final-
propietarios) puede aumentar o es alta no mente trataremos de detectar estos cambios
solo porque se favorezca la preferencia a la para el caso específico de España.
propiedad de los hogares existentes, sino
también porque desaparezcan de escena o
no se puedan formar aquellos hogares más 7 Sin embargo, hay que reconocer el peso del pasado,
frágiles que quizás irían al alquiler. La des- de la inercia, en la evolución futura de los sistemas re-
sidenciales. La aplicación del concepto de «path depen-
composición múltiple (Das Gupta, 1978, dence» a los estudios residenciales es un desarrollo muy
1993) permite aislar factores composiciona- interesante (Bengtsson y Ruonavaara, 2010). La idea
les y de comportamiento en las diferencias general es que si, en un determinado momento, el de-
sarrollo histórico (de unas instituciones políticas o soci-
temporales en las tasas. Un ejemplo muy ales) toma una dirección en vez de otra, será imposible,
interesante es Mudd et al. (2001), que inves- o al menos difícil, que otras posibilidades se hagan re-
alidad. A priori, las estructuras residenciales se avendrían
tiga el descenso de las proporciones de pro- bien a este presupuesto por la fuerte carga inercial de
pietarios en Australia6. las políticas, las estructuras físicas y los comportamien-
tos. Sobre la relación entre continuidad y cambio en los
estudios residenciales véase también Malpass (2011).
Según este autor, cabe reconciliar la fuerte carga iner-
6 Lo que ha acarreado desde hace años un intenso de- cial de los sistemas residenciales con los efectos a lar-
bate (McDonald, 2003; McDonald y Baxter, 2004; Mudd go plazo sobre dichos sistemas de la acumulación de
et al., 2001). pequeños cambios continuos.
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España y el sistema residencial del sur transmitirse en el interior de la familia, por lo
de Europa: rasgos tradicionales que la transmisión intergeneracional cobra
en estos países mayor importancia (Poggio,
Parece claro que al caso español hay que
2012). Igualmente, es frecuente la conviven-
ubicarlo en el seno de un sistema residencial
cia de varias generaciones en el mismo ho-
mediterráneo (Hoekstra, 2010), del sur de
gar (Mandic, 2012) y la desigualdad de los
Europa (Castles y Ferrera, 1996; Allen et al,
roles por género (Trifiletti, 1999). La relativa
2004; Leal, 2004; Allen, 2006) o familiarista
baja presencia de financiación hipotecaria
(Poggio, 2012). Comparte con dichos países
(Mulder y Billari, 2010; Mandic, 2012) se re-
(Portugal, Italia, Grecia, Chipre, Malta…)
lacionaría con la existencia de otros canales
ciertos rasgos residenciales que conforman
de ahorro y financiación colectivos dentro de
un sistema común. Este sistema residencial
la familia.
se basa en un sistema de bienestar más ge-
neral, definido por tres elementos estructu- En esta lógica flexible constituida por
rales: alta mercantilización de los bienes y multitud de estrategias familiares, la regula-
servicios básicos relacionados con el bien- ción urbanística supone un obstáculo (Allen
estar, una estratificación social relativamente et al., 2004). Otras formas de promoción y
alta, basada en el estatus social u ocupacio- control como la autopromoción (legal o ile-
gal) se adecúan más a la posición central de
nal y un sistema de provisión en el que la
la ayuda familiar, a lo que se añade un déficit
familia tiene una posición dominante (Allen et
en las estructuras profesionales relacionadas
al., 2004; Hoekstra, 2005). El primer elemen-
con la provisión residencial (Poggio, 2012).
to lo comparte con el régimen liberal y los
En los países mediterráneos no existe pro-
dos últimos, aunque con diferencias signifi-
piamente una política pública de vivienda
cativas, con el corporativista. El régimen más
dirigida a las personas. Más bien se dispone
alejado del sureuropeo sería el socialdemó-
de políticas económicas de apoyo a la cons-
crata. Pero para Hoekstra (2005), desde el
trucción, sobre todo mediante el fomento de
punto de vista residencial, el sistema euro-
la propiedad (Pareja-Eastaway y San Martín,
peo meridional o mediterráneo estaría bien
2002).
definido.
El tipo residencial de apartamento en
Pese a presentar una importante estrati-
propiedad es dominante y casi exclusivo a
ficación social, el sistema de bienestar medi-
estos países (Hoekstra, 2005), aunque en las
terráneo es sorprendentemente homogéneo
últimas décadas el desarrollo urbanístico de
en la difusión de la propiedad de la vivienda,
baja densidad suburbano ha cobrado impor-
que alcanza a todas las capas sociales (Ca-
tancia (Indovina et al., 1990; Muñoz Ramírez,
bré y Módenes, 2004; Poggio, 2012). Esto no 2006; García Palomares y Gutiérrez Puebla,
se entendería sin el papel central de la red 2007; Pujadas, 2009). La alta proporción de
familiar próxima. Por ello, es muy importante propietarios se puede interpretar, más bien,
estudiar el cambio de las relaciones familia- como una falta de hogares en otras modali-
res para comprender la dinámica del sistema dades de tenencia, como el alquiler, sistema
residencial (Poggio, 2012). Pero no hay que de provisión que no es apoyado o promovido
olvidar que el sistema dificulta la formación (en forma de alquiler social) suficientemente
familiar joven, favoreciendo a los hogares por el Estado. La ausencia de políticas efec-
que ya disponen de medios para acceder a tivas de fomento del alquiler perjudica el ac-
la propiedad (como cabe interpretar a partir ceso de las capas más vulnerables a la vi-
de Yu y Myers, 2010). vienda y, en general, la formación y la
La vivienda en propiedad constituye un capacidad reproductiva de los hogares (Ju-
patrimonio con valores complejos que deben rado, 2003, 2006; Mulder y Billari, 2010). En
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134Juan A. Módenes y Julián López-Colás 109
el caso español, el Estado ha optado políti- lidad de una anomalía dentro de la hipótesis
camente desde hace décadas por el fomen- del «big trade-off». Esta hipótesis (planteada
to de la propiedad a través de la política fis- inicialmente por Kemeny, 1980) propone que
cal, de la política económica y financiera a nivel agregado de una población se com-
(deducciones por adquisición de primera vi- pensa el nivel de gasto público (en pensio-
vienda, fomento de la construcción de vi- nes, por ejemplo) y la extensión de la propie-
vienda protegida en propiedad o facilidades dad. El gasto privado en propiedad y el
de crédito, entre otras) (Jurado, 2006; Pareja- gasto público en pensiones de vejez repre-
Eastaway y Sánchez-Martínez, 2010). sentarían mecanismos alternativos y, hasta
En los países sureuropeos la vivienda en cierto punto, mutuamente excluyentes de
propiedad cubre casi todo el espectro de ahorro a largo plazo. Sin embargo, en el sur
modalidades residenciales y de calidad que de Europa sería difícil movilizar el valor mo-
en otros países satisfacen las distintas for- netario de la vivienda en las edades avanza-
mas de tenencia (Matzenetter y Mundt, 2010). das, porque el sector financiero no está de-
Otro elemento característico es la elevada sarrollado y no hay alternativas residenciales
proporción de viviendas secundarias (Móde- adecuadas, y por ello el Estado debería gas-
nes y López-Colás, 2007), sin que el consu- tar más en pensiones. Según Stamsø (2010),
mo residencial sea mucho más alto, ya que este gasto en pensiones sería necesario para
muchas de estas viviendas son utilizadas por trasvasar recursos a las redes familiares que
hogares del norte de Europa (Pareja-Eas- ayudan intergeneracionalmente al acceso a
taway y San Martín, 2002). Todos estos ele- la vivienda, compensando el déficit del siste-
mentos son coherentes con un funciona- ma bancario y de políticas de vivienda acti-
miento interno muy estático y una baja mo- vas para jóvenes. En definitiva, en los países
vilidad residencial (Módenes, 1998). En efec- mediterráneos el gasto público estaría ses-
to, los sistemas basados en la propiedad gado demográficamente en perjuicio de la
tienden a tener un nivel bajo de movilidad población joven, la que tiene que hacer fren-
residencial, cuya explicación última se en- te al gasto en vivienda (Lynch, 2001).
cuentra en la misma relación a nivel indivi-
dual. Ello hace que las características resi-
Heterogeneidad en el sistema residencial
denciales de los hogares en estos sistemas del sur de Europa
se expliquen en buena parte por las decisio-
nes u obstáculos encontrados en las etapas Los países del sur de Europa no son un blo-
jóvenes de los hogares. La movilidad resi- que monolítico. El sistema mediterráneo
dencial de mejora tradicionalmente ha tenido combinaría elementos del bienestar propios
una importancia menor que en otros siste- de distintos regímenes teóricos. Estarían
mas. Esto ha variado, quizá al final de mane- presentes elementos del régimen liberal y,
ra coyuntural, durante el boom residencial y más aún, del corporativista, con algún toque
la última oleada inmigratoria. Prácticamente socialdemócrata (Allen et al., 2004). España
la mitad del flujo de nuevos hogares ha teni- tiene algunos rasgos considerados liberales,
do origen inicial en la llegada de inmigrantes por ejemplo el proceso de bancarización re-
(véase la figura 4), los cuales no accedían a ciente de los hogares jóvenes (Ronald, 2007),
vivienda nueva específica sino al parque ya compartido con Portugal, pero no con Italia
existente, alimentando cadenas de vacantes o Grecia. Por otra parte, en países de régi-
en las que la mitad de los eslabones estaban men corporativista como Francia (Bonvalet y
formados por movimientos de mejora. Arbonville, 2006) y Alemania no solo las ins-
Para Castles y Ferrera (1996), el sistema tituciones estatales sino también la familia
residencial sureuropeo extraería su persona- juegan un papel importante. Indudablemen-
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te, más allá de la coincidencia de ciertos in- neos se extendiesen en las sucesivas gene-
dicadores cuantitativos, hay que explorar los raciones. Por otro lado, Azevedo (2012) con-
significados y valores que se esconden en firma estas diferencias en los patrones por
cada sistema social. edad y apunta a una cierta heterogeneidad
Algunos procesos dinámicos podrían en la ordenación de los factores sociodemo-
cuestionar ciertos fundamentos del sistema gráficos y residenciales que influyen en el
en el futuro (Allen, 2006). La mayor ocupa- acceso a la propiedad de los hogares, aun-
ción laboral en el sector terciario flexible en que sin cuestionar la permanencia de un sis-
perjuicio de los sectores salariales protegi- tema sureuropeo común.
dos puede reducir las transferencias vertica-
les intrafamiliares, si se pone en cuestión la El carácter dinámico del sistema
preferencia implícita por los grupos de edad residencial español
avanzados. Ello cuestionaría más aún el pa-
Repasaremos ahora cómo se ha analizado en
pel de la familia en el acceso rápido a la pro-
España la dinámica de su sistema residencial.
piedad de los hogares jóvenes. En la relación
No puede ser un repaso exhaustivo, y lo en-
entre sistemas de provisión residencial y
focaremos a aquellas contribuciones que tra-
comportamientos familiares y reproductivos
tan la evolución del flujo de nuevos hogares y
agregados, Mulder y Billari (2010) no ven una
posición común de los países del sur de Eu- los cambios en el acceso a la vivienda.
ropa. España, Italia y Grecia, con mercados El primer nivel de análisis es la evolución
hipotecarios imperfectos que dificultan el de la creación de hogares. El sistema espa-
acceso a la propiedad, tienen una fecundi- ñol se ha caracterizado por una demanda de
dad muy baja. Sin embargo, Portugal tendría origen demográfico bastante sólida en las
una fecundidad algo más alta, en relación últimas décadas, incrementada en los años
con un acceso a la propiedad que los auto- de la burbuja por la llegada a edades adultas
res califican de «elitista». de las generaciones del baby boom y por la
El acceso informal a la propiedad, me- inmigración exterior. Ello ha conducido a una
diante autoconstrucción u otras formas, no falsa sensación de solidez estructural inter-
es tan importante en España, aunque sí lo pretada como estabilidad temporal de la de-
fue en el pasado (Allen et al., 2004). Poggio manda agregada. En cambio, también ha
(2012) destaca que España tiene un sector habido diferentes intentos de proyectar la
inmobiliario más desarrollado. Ahora bien, base demográfica y extraer el flujo dinámico
los episodios de especulación y corrupción de nuevos hogares. Aquí no nos interesa si
recuerdan el papel de estrategias empresa- aciertan, sino si prevén cambios dinámicos
riales informales, también en España (Gaja, decisivos. De hecho, Módenes et al. (2012)
2007; Romero, 2010; Vinuesa y Martín, 2013). han estimado que las necesidades residen-
Guadalupi (2010) sostiene que en los últimos ciales durante los años del boom no podían
años existen diferencias intensas en las for- ser previstas correctamente a partir de pro-
mas de tenencia de los jóvenes del sur de yecciones oficiales anteriores, ya que ningu-
Europa. Por ejemplo, en España el acceso de na anticipaba la intensidad de la inmigración.
los jóvenes a la propiedad mediante hipoteca Proyecciones específicas más a corto plazo
es muy superior al de los jóvenes italianos. Si y cercanas a los últimos años sí que pudieron
estas diferencias responden a innovaciones contemplar mejor dicho factor, así como la
generacionales diferenciadas en cada país, llegada a la edad adulta de las generaciones
los países mediterráneos mostrarían en el vacías nacidas a partir de los ochenta. AFI
futuro una divergencia creciente, a medida (2003), García Montalvo (2007, 2008), Vinue-
que los nuevos comportamientos heterogé- sa (2008) y Rodríguez López (2009) proyec-
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134Juan A. Módenes y Julián López-Colás 111
tan un aumento y una reducción de la de- parte creciente de su renta y durante cada
manda coincidiendo con el boom y la crisis vez más tiempo (García Montalvo, 2007).
posterior, aunque no llegan a reflejar los En cuanto a la tenencia, se sabe que el
máximos alcanzados ni los mínimos que pro- alquiler todavía era una opción normal en Es-
bablemente se alcanzarán, cosa que ya Mó- paña, y mayoritaria en las ciudades, a mitad
denes y López-Colás (2010) y Oliver (2012) del siglo XX (Cortés Alcalá, 1995; Trilla, 2001;
corrigen. Otra fuente de errores es la insufi- Naredo, 2010). Por lo tanto, puede conside-
ciente exploración de la variación en las ta- rarse demostrado que la preponderancia de
sas de principalidad y formación de hogar, la propiedad no es un rasgo permanente de
que sí analizaremos en nuestro análisis em- España y que la expansión posterior de la
pírico. propiedad (Naredo, 2010), aunque masiva,
Por fuerza, las contribuciones que tratan no fue inevitable, ni tampoco deseable nece-
el cambio retrospectivamente son más ajus- sariamente (siguiendo a Kemeny, 1981), es
tadas. La literatura identifica el último ciclo contingente, y, en teoría al menos, reversible.
expansivo de demanda que empezó en 1997, En referencia al período más reciente, Móde-
una vez superada la crisis de 1992. Se pro- nes (2011) ha analizado cómo la creciente
dujo un auténtico «shock» por la suma de los financiación hipotecaria favoreció la expan-
hogares de nueva creación (jóvenes e inmi- sión de la propiedad entre los hogares jóve-
grantes) y la demanda de mejora8. Rápida- nes, y sustituyó la tradicional ayuda familiar.
mente se constató también que en la segun- En los últimos años del ciclo expansivo, ante
da mitad de 2007 ya se redujo drásticamente el alza constante de precios, el alquiler em-
la demanda (Rodríguez López, 2008). Este pezó a remontar no solo entre los inmigran-
ciclo de 10 años es el más largo de los últi- tes, sino entre los nuevos hogares de jóve-
mos 40 años (García Montalvo, 2007; Rodrí- nes (Módenes, 2010). Esta sensación de
guez López, 2008), y vino combinado con un bloqueo del sistema ha conducido al análisis
fuerte crecimiento de la construcción y de de nuevas alternativas de tenencia (Burón,
precios. Los precios crecieron mientras el 2008; Hoekstra et al., 2010; Palacios y Vinue-
crédito hipotecario fue fácil (Naredo, 2010), sa, 2010). Se apunta la posibilidad de nuevas
con bajos intereses y largos períodos de estrategias residenciales, que hasta ahora
pago, todo ello acompañado por una oferta habían pasado por un acceso rápido a la
nueva expansiva, gracias a un relajamiento propiedad, en combinación con el retraso de
de los instrumentos de planeamiento (Roch, la emancipación, normalmente en pareja y
2001; Gaja, 2007; Naredo, 2010; Romero, con ayuda de los padres (Jurado, 2006), más
2010), que a nivel local se independizaron de la localización cercana a la red familiar (Leal,
la base demográfica (Vinuesa y Martín, 2013). 2010). Una vivienda de compra cada vez
Como consecuencia, muchos hogares com- más cara (un 31% de aumento medio de las
cuotas entre 2005 y 2008 según Rodríguez
prometieron al pago de una hipoteca una
López, 2008), pudo influir en relativizar esta
estrategia tradicional entre los jóvenes.
8 En este artículo dejaremos fuera del análisis otros Leal (2010) propone cuatro rasgos, pode-
componentes clave de la demanda en esos momentos mos decir clásicos, de nuestro sistema resi-
como la inversión especulativa (española y extranjera), dencial, en especial en la experiencia de los
el blanqueo de dinero negro o la compra de segunda
vivienda por extranjeros comunitarios. Los dos primeros jóvenes: retraso en la formación de hogar,
componentes obviamente no pueden estudiarse empí- prioridad a la propiedad, localización próxi-
ricamente con un enfoque eminentemente demográfico. ma a la red familiar y ayuda familiar al acceso
El tercer componente, que sí se podría abordar con
dichos métodos, queda fuera de los objetivos concretos a la vivienda. Cualquier exploración de la di-
del artículo. námica de los sistemas residenciales debe
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134112 Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial? centrarse, en primer lugar, en los jóvenes, lo dad, que en el fondo está conectada con la que también sugiere Leal. Ellos deben en- ayuda familiar. La acumulación de todos es- frentarse a las condiciones existentes y to- tos procesos dinámicos puede llevar a una mar decisiones con mucha más frecuencia transformación gradual de este sistema, qui- que el resto. Leal explora la dinámica recien- zá definitiva a largo plazo. te, pero en el momento en que él escribía había demasiadas incertidumbres. Hoy cree- mos que empezamos a despejar algunas de Una nueva base demográfica ellas. En los siguientes apartados expondre- de las necesidades residenciales mos la acumulación en los últimos y en los En primer lugar hay que destacar el cambio próximos años de cambios en estos funda- en la estructura demográfica. En el caso es- mentos del sistema residencial español, so- pañol se combinan simultáneamente dos bre todo entre los jóvenes. Nos centraremos dinámicas desfavorables para la demanda en dos de los cuatro factores propuestos por demográfica: 1) una sucesión de cohortes de Leal: 1) los flujos de formación de hogar y tamaño muy decreciente por las edades más cómo expresan necesidades residenciales propensas y 2) el proceso general de enveje- agregadas y 2) la preferencia por la propie- cimiento. FIGURA 1. Evolución de la población de 25-29 años y de 65-69 años. España, 1950-2050 Fuente: INE, Censos, Estimaciones intercensales, Estimaciones de Población Actual, Proyecciones a largo plazo 2012. Elaboración propia. Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134
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Durante la segunda mitad del siglo XX, tivo del ciclo actual, la base demográfica jo-
creció en más de un millón el volumen de ven será equivalente a la existente antes de
personas en el grupo de la edad de 25-29, 1950.
que podemos identificar como la edad clave Volver a un nivel de necesidades de vi-
en el proceso de creación de hogares y de- vienda de hace más de medio siglo significa
manda de vivienda en España (figura 1). Este un golpe duro a los cimientos sobre los que
incremento se debía a una natalidad relativa- se ha basado el sistema español en las últi-
mente elevada durante todo el siglo y
mas décadas. Pero eso significaría volver a
dibujaba un marco tranquilizadoramente al-
un terreno conocido, como mínimo en la me-
cista de la base demográfica de las necesi-
moria histórica remota de los diferentes
dades residenciales. Estos fundamentos po-
agentes involucrados. Sin embargo, quere-
sitivos se afianzaron en las dos últimas
mos argumentar aquí que el cambio de la
décadas del siglo, por la llegada de las ge-
base demográfica en realidad nos llevará
neraciones llenas nacidas en los años se-
más lejos, a un escenario totalmente desco-
senta y primeros setenta. Aunque en un
nocido en la España contemporánea.
marco de crisis económicas frecuentes, esta
base demográfica justificó recurrir a la cons- En efecto, el tamaño de las necesidades
trucción residencial como una de las salidas de vivienda con base demográfica es un flu-
a la crisis industrial de los primeros años de jo neto entre las entradas de hogares por la
democracia. base y la disolución de hogares por la cúspi-
Esta situación ha cambiado radicalmente de. En este último componente, el tamaño
con el nuevo siglo. En primer lugar, hemos de la población anciana es directamente pro-
asistido con la llegada de la inmigración al porcional al número de hogares disueltos
canto del cisne del viejo modelo. Justo en el (Leal y Cortés, 1995) y, por lo tanto, al flujo
punto de máxima alimentación demográfica de retorno de viviendas usadas al mercado.
interna de las necesidades residenciales lle- Cuanto más cercano esté el número de an-
garon los grandes flujos de inmigración ex- cianos al número de jóvenes, a la larga me-
terior, en parte explicables por la demanda nor será la necesidad de construir nuevas
de mano de obra para trabajar en la cons- viviendas, y más importante será la rehabili-
trucción residencial (Domingo, Gil y Galizia, tación y adaptación del stock existente. La
2010). Esto incrementó todavía más la in- población de 65-69 años, como puerta de
fluencia positiva de la base demográfica y la entrada a las edades avanzadas, mantiene
alargó en el tiempo hasta bien entrada la un rumbo creciente pero paralelo al de jóve-
primera década del siglo. nes hasta la caída brusca del número de jó-
A mediados de la década se dejó notar la venes. Los individuos de 65-69 años siguen
llegada a la edad 25-29 de las generaciones creciendo y superan a los de 25-29 años al
vacías nacidas después de 1975, a pesar de final de la presente década. Se está entrando
incluir la población inmigrada. La bajada del en una nueva etapa en que la demanda joven
número de personas que llegaban a esta podría ser cubierta por las viviendas libera-
edad fue repentina, rápida y radical, como lo das por mortalidad domiciliar9. Un terreno
fue en su momento la caída de la natalidad. inexplorado hasta ahora.
La inmigración durante los años del boom
incrementó el nivel absoluto de los efectivos,
pero no pudo modificar su posterior dinámi- 9 Si estas viviendas realmente fuesen liberadas, porque
ca negativa. Hacia 2010 la base demográfica no hubiera problemas de herencia, porque hubiera in-
centivos para sacarlas al mercado en vez de dejarlas
joven había regresado al punto de 1980. En vacías y pudieran ser rehabilitadas, satisfaciendo la de-
2020, cuando se alcance el punto más nega- manda de generaciones jóvenes.
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134114 Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?
FIGURA 2. Evolución de la población de 25-29 años y de 65-69 años. Unión Europea y Estados Unidos,
1950-2050
Fuente: OECD StatExtracts. UN World Demographic Prospects 2011. Elaboración propia.
En otros contextos territoriales, podemos dad de medir la influencia de la variación de
encontrar semejanzas en la evolución, pero de la población y de la estructura por edad so-
manera más suave (figura 2). En el caso de la bre el flujo neto de nuevos hogares. La línea
Unión Europea también será a finales de la de hogares creados o flujo de entrada de la
presente década cuando el número de nuevos figura 3 refleja el efecto del cambio del tama-
ancianos supere al de nuevos adultos jóvenes. ño de las generaciones jóvenes, decisivo en
Pero la distancia entre ambos colectivos no se el momento actual; la línea de hogares di-
amplía tanto como en España. El cambio de sueltos o flujo de salida, el efecto progresivo
fundamentos demográficos será menos radi- del envejecimiento a largo plazo. Estos flujos
cal que en España. Por otro lado, Estados Uni- de entrada y salida están estimados por
dos o los países emergentes continuarán más comparación longitudinal de cohortes demo-
o menos con el anterior modelo demográfico, gráficas coherentes.
que implica la necesidad estable de nueva Como combinación de los hogares crea-
construcción residencial para alimentar el flujo dos y disueltos, en definitiva, de los dos
de nuevos hogares. efectos estructurales, hay cuatro grandes
El método de las tasas de jefatura o de etapas de influencia demográfica identifica-
principalidad10 permite estimar los nuevos bles en los 100 años entre 1950 y 2050 (figu-
hogares añadidos en cada período temporal. ra 3). Hasta 1980 existía un modelo bastante
En este caso mantendremos en esta estima- estable que implicaba la aportación de unos
ción unas tasas de principalidad fijas, esti- 100.000 hogares anuales. Por supuesto, este
madas a partir de la Encuesta de Población período está marcado por los grandes flujos
Activa de 2011. Los resultados, que en efec- migratorios internos que provocaron una
to no corresponden con la realidad pasada gran demanda añadida en las áreas de re-
ni previsible, sin embargo ofrecen la posibili- cepción, por lo que las necesidades de vi-
vienda totales estuvieron bastante por enci-
ma de esta cifra. De hecho, entre 1975 y
10 Estos métodos son ampliamente usados para la 1985 la crisis económica se puede relacionar
proyección del flujo de nuevos hogares y, en consecu- con el fin de las migraciones internas, la des-
encia, de necesidades residenciales. Una buena intro-
ducción a este y otros métodos de proyección de ho- aparición de esta sobredemanda residencial
gares se puede encontrar en Yépez (2010). y el retorno a la base demográfica.
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FIGURA 3. Estimación de los flujos anuales de creación, disolución y neto de hogares, a partir únicamente de la
influencia de la estructura demográfica. España (miles)
Fuente: Población: INE, Censos, Estimaciones intercensales, Estimaciones de Población Actual, Proyecciones a largo plazo
2012. Tasas de principalidad: EPA 2011. Elaboración propia.
A partir de 1985 se producen profundos El estallido de la crisis actual coincide
cambios en la estructura demográfica de la con la caída de las necesidades netas de vi-
población, que se afianzaron en los noventa. vienda, tendencia que proseguirá hasta
Aumentó la base demográfica de demanda 2020. La reducción actual de la base demo-
de primera vivienda, gracias a la inmigración gráfica por el parón de la inmigración exte-
y a la llegada a la vida adulta de las genera- rior, el papel protagonista de las generacio-
ciones del baby boom. La variación anual nes vacías nacidas en los años de baja
neta llega a triplicarse a principios de este fecundidad de los ochenta y noventa, más el
siglo. La población no española contribuyó a incremento paulatino de la oferta relacionada
la demanda demográfica neta, gracias, en con la mortalidad domiciliar anuncia una si-
primer lugar, al constante flujo de llegada du- tuación estructural persistente de baja de-
rante esos años, y, en segundo lugar, a su manda neta (Módenes y López Colás, 2010;
favorable estructura por edad. En los años Oliver, 2012), independientemente de la evo-
centrales de la burbuja, hasta un 50% del lución de la economía en general y de la dis-
flujo de nuevos hogares era explicado por ponibilidad del crédito en particular. A partir
esta contribución (figura 4). de 2020 se consolidará este nuevo modelo
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FIGURA 4. Estimación de la proporción del flujo neto de hogares explicada por la aportación de los extranjeros
a la estructura demográfica (%)
Fuente: Población: INE, Estimación estadística del padrón de habitantes. Tasas de principalidad por nacionalidad: EPA.
Elaboración propia con la colaboración de Banco de Datos del Centre d’Estudis Demogràfics.
estable con valores de necesidades netas Variación reciente de las tasas de
rayanas con cero. principalidad por edad
La evolución en el tiempo de la formación de
hogar, de por sí un comportamiento residen-
Dinámica de formación de cial, puede modular los flujos de nuevos ho-
hogar y cambios en la demanda gares de manera significativa. El parámetro
demográfica principal viene dado por el comportamiento
de la emancipación residencial y la creación
Una vez comentada la evolución reciente y
de hogares jóvenes. El segundo parámetro
probable de la base demográfica, nos intro-
en importancia lo ofrece el comportamiento
ducimos en el primer parámetro de compor-
residencial de las personas mayores. Su cre-
tamiento residencial: la formación de hogar.
ciente autonomía residencial, en conjunción
En primer lugar analizaremos los rasgos dis-
con una mayor esperanza de vida, también
tintivos de España en el contexto europeo y en salud, alarga la vida de los hogares y la
su evolución dinámica, para después obser- ocupación de las viviendas, lo que tiende a
var qué flujo de hogares anual neto se dedu- traducirse en una limitación relativa del flujo
ce. Este parámetro es el que directamente creciente de viviendas que vuelven al merca-
nos indica la demanda agregada residencial do. Aunque de menor importancia, también
de vivienda principal. Discutiremos al final es cada vez más influyente el comportamien-
cómo puede evolucionar esta demanda to de disolución y creación de nuevos hoga-
agregada en el futuro próximo. res a edades maduras centrales.
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FIGURA 5. Tasas de principalidad de hogar por edad. Países europeos seleccionados, 2009 (%)
Fuente: Eurostat, EU-SILC 2009. Elaboración propia.
Nota: NO, Noruega; NL, Países Bajos; FR, Francia; DE, Alemania; UK, Reino Unido; IT, Italia; ES, España; RO, Rumanía.
En general, la creación de hogares en Es- menor autonomía residencial en las edades
paña es poco intensiva. En casi todas las eda- ancianas. En conjunto, en España hay menos
des adultas, la tasa de principalidad (o indica- hogares, y menos viviendas principales ocu-
dor de hogares formados en cada edad) es padas, que si nuestra formación de hogar fue-
menor que en la mayoría de países de nuestro ra como en otros países. Si en 2009 se aplica-
entorno (figura 5)11. Este «déficit» es más acu- sen a España las tasas de principalidad por
sado en las edades jóvenes, especialmente el edades de Noruega, el país con tasas más
tramo 25-34, debido a que la emancipación altas, habría 22,3 millones de hogares, 5,2 mi-
familiar en España es tardía (Vieira y Miret, llones más que los 17,1 millones de hogares
2010). existentes, un 30% más. Si comparamos con
En las edades centrales, las tasas españo- un país más cercano, pero de otro sistema
las también se mantienen por debajo de la residencial regional, como Francia, añadiría-
mayoría de países, debido a la menor presen- mos 3,8 millones de hogares, un 22% más.
cia de hogares monoparentales. También hay Siendo el déficit diferencial de España
algo estructural, la formación de hogar en
España no es en absoluto estática. Según las
11 Se agradece a Eurostat la puesta a disposición de la
tasas de principalidad obtenidas de EPA, la
información de EU-SILC (European Union Statistics on
Income and Life Conditions), especialmente los micro- formación de hogar en las edades 20-24, 25-
datos de 2009, y su asesoramiento técnico cuando ha 29 y 30-34 mejoró durante los años del boom
sido requerido en este apartado y siguientes. Obviamen-
te, los resultados aquí obtenidos son responsabilidad residencial (figura 6). Veamos qué efectos
exclusiva de los autores, y no de Eurostat. tuvo esto en el número de hogares formados.
Reis. Rev.Esp.Investig.Sociol. ISSN-L: 0210-5233. Nº 148, Octubre - Diciembre 2014, pp. 103-134También puede leer
