Estructuración Financiera Project Finance - Marzo 12, 2014
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Estructuración Financiera
Project Finance
Marzo 12, 2014Entender los participantes, el marco contractual, el
flujo de fondos y el marco legal
Ente
•Lessor
Direct Agreement or Concedente
Comfort Letter
•Land Lease
Intercreditor Agt Contrato de Concesion
Contratista
•EPC Contract EPC
Contrato de
Prestamistas
Credito
Compañia
Proyecto •O&M Agt Contratista
Security Docs O&M
Sponsor Support •Offtake Agt
Accionista Accionista •Offtaker(s)
Prenda
Acciones
Shareholder Agt
Sponsor(s)Riesgos Fase de Construcción
Mitigantes
Contrato EPC: (precio fijo;
Fecha de terminacion
No hay generación garantizada)
de FdeC hasta que
la obra este
finalizada Contingencias incluidas en
Retrasos el plan financiero
Seguros (incluyendo poliza
por retrasos en
Precio/Sobrecostos construcción)
Riesgos de
lograr terminar
la obra Desempeño Gobierno generalmente
(Completion) cubre riesgo de FM politica
(Performance)
Sponsor Support (equity
contingente) para cubrir los
Fuerza Mayor
deficits
(e.g., terremoto, Naturaleza No
asegurable (e.g., guerra,
inundacion,
Asegurable terrorismo, asonada)
derrumbe)
(politico)Riesgos Fase de Operación y Mantenimiento
Desempeño del
activo
Mitigantes
Riesgo
Financiero
Pruebas y Puesta en funcionamiento
Sostenibilidad
del Proyecto Garantias de estabilidad Abilidad de los prestamistas
de curar los
Contratos O&M apropiados incumplimeintos del
Fuerza Mayor contrato o
Offtaker(s) apropiados
Cambio de politica reemplazar una contraparte
ley Step-in Rights/Substitución que no se desempeña
Generalmente
concesionario
lo cubre el adecuadamente
Gobierno Niveles adecuados de cobertura del
servicio de deuda
Fuerza Mayor
Asegurable Seguros Amortizaciones
variables (sculpted)
Forex Concepto de Equilibrio Financiero
Cash Sweeps
Pasivos imprevistos Indexación de Ingresos Hedging
Ingeniería financiera incluida en la
documentación del credito Limites en suscripcion
Mercado (borne by de deuda adicional
Lenders)
Monitoreo 4del proyecto es claveEstructuración Project Finance
ü Cada estructura de financiación se hace a la medida de las caracteristicas particulares de un proyecto
específico
ü Repago de la financiacion depende exclusivamente de la generacion de flujo de caja del proyecto
ü Importancia de identificar y analizar los riesgos al inicio del proyecto
ü Solidez del Sponsor: experiencia, compromiso y track record del sponsor en proyectos similares
ü La estructuracion exitosa de la financiacion de un proyecto en esquema de “Project Finance” depende
fundamentalmente de la solidez del proyecto mismo
ü Identificacion de los riesgos del proyecto
ü Analisis, asignacion y mitigacion de los riesgos
ü Evaluación del proyecto (Appraisal)- Evaluacion detallada de cada uno de los aspectos del proyecto
ü Evaluacion de la viabilidad tecnica, economica y financiera
ü Evaluacion detallada del proyecto
ü Ingenieria (Ingeniero Independiente especializado) – CAPEX, Contigencias , O&M
ü Tráfico (Estudio independiente de tráfico)
ü Consultor Ambiental (Temas ambientales y Comunidades) – Costos y riesgos
ü Consultor predial (Adquisicion de predios) – Costos y riesgos
ü Consultor seguros – Revision marco de seguros construccion/operacion
5Estructuración Project Finance
ü Proyecciones financieras con base en información de consultores:
ü Caso base realista
ü Sensibilidades
ü Balance, Estado de Resultados y Flujo de Caja
ü Capacidad de endeudamiento depende de la certeza y predictibilidad de los flujos de caja
ü Flujos de caja en operación dependen de ingresos, costos de operación y mantenimiento
ü Mantenimientos menores y mayores
ü Tamaño de la deuda: Basado en FdeC disponible para pagar deuda con base en nivel de cobertura
que depende de volatilidad de los flujos
ü DSCR: 1.2x -1.4x, poca volatilidad
ü DSCR: 1.4x – 1.7x, alta volatilidad
6COSTO DEL PROYECTO Y PLAN FINANCIERO
COSTO
DEL
PROYECTO PLAN
FINANCIERO
Capex 530 Deuda 500
Contrato
EPC
1 350 Deuda
Pesos 400
Contrato
EPC
2 180 Deuda
Dolares 100
O&M
durante
Construccion 50 FdeC
durante
Construccion 20
Gastos
Preconstruccion
47 Equity 213
Adquisicion
Predios 25 Equity 110
Licencias
Ambientales 8 Deuda
Subordinada
Socios 103
Disenos
Ingenieria 10
Redes 4
Gastos
Financieros
Comisiones 22
Intereses
durante
Construccion 45
Contingencias 85
Cuentas
de
Reserva
DSRA 21
TOTAL
COSTO
PROYECTO 733 TOTAL
PLAN
FINANCIERO 733
PRINCIPIO FUNDAMENTAL
COSTO PROYECTO HASTA “COMPLETION” = PLAN FINANCIERO
COSTO DEL PROYECTO DEBE ESTAR FONDEADO EN TODO MOMENTO, SI SE DESFONDEA EL SPONSOR
LO DEBE COMPLETAR
7Costo de construccion de las obras
Capex 530 Contingencias 85
Contrato
EPC
1 350
Contrato
EPC
2 180
ü Durante el due diligence el IE hace una visita tecnica para revisar :
ü Diseño de detalle, costos del contrato
ü Viabilidad de terminar las obras en los precios fijos y fechas definidas
ü Estimacion de contingencias (costos y retrasos)
ü Analisis de capacidad tecnica y financiera del contratista EPC
ü Track record en proyectos similares
ü Estructura del contrato EPC
ü Espejo de las obligaciones del contrato de concesion
ü Multas y penalidades por retrasos
ü Garantias de cumplimiento del contratista
ü Durante el periodo de construccion IE hace visitas trimestrales a la obra para seguimiento
ü Reportes de avance: identificacion de problemas (retrasos, sobrecostos) y fondeo plan financiero
ü Certificacion de hitos de avance para desembolsos
8Gastos Preconstrucción
Gastos
Preconstruccion
47
ü Consultor ambiental Adquisicion
Predios 25
Licencias
Ambientales 8
ü Riesgos ambientales – Sostenibilidad ambiental
Disenos
Ingenieria 10
ü Revision plan de manejo ambiental Redes 4
Contingencias 85
ü Costo compensaciones
ü Consultor Predial
ü Revision detallada del analisis de predios a adquirir
ü Riesgos particulares en el proceso de adquisicion de predios
ü Estimacion costos comerciales de los predios
ü Diseños de Ingeniería
ü Razonabilidad de costos diseños de ingeniería (IE)
En el caso de las concesiones 4G es complejo evaluar (i) los gastos asociados con la adquisicion de
predios, obtencion licencias ambientales y redes por los eventos eximentes de responsabilidad y (ii) los
potenciales retrasos en cumplir con todos los requisitos previos para poder iniciar la construcción
Se definiran condiciones de desembolso por UF de acuerdo con capacidad de repago de la deuda en
caso de cumplir con los requisitos minimos de obra terminada (tierra disponible mas un % de seguridad)
9O&M durante Construccion
ü Estado de vias existentes
ü Necesidades de Capex para cumplir con indicadores de
cumplimiento
ü Costo de operacion de la via durante la construccion
Gastos Financieros durante Construccion
ü Comisiones deuda financiera
ü Front end fees
ü Commitment Fee
ü Intereses durante la construccion
10Cuentas de Reserva
ü Debt Service Reserve Account (DSRA)
ü Cuenta de reserva servicio de deuda (6 meses)
ü Se debe fondear como parte del costo del proyecto antes de
“project completion”
ü Major Maintenance Reserve Account (MMRA)
ü Se fondea gradualmente durante la operacion para hacer
mantenimientos mayores periodicos (5 – 7 años)
11Deuda
ü Capacidad de deuda basado en FdeC disponible para pagar deuda
que cumpla con indices de cobertura (DSCR)
ü Toda la deuda se compromente desde el principio
ü Pagos por terminacion > Deuda * 1.X
Equity
ü Se desembolsa antes que la deuda o pari-passu con garantia de que
los fondos para inyeccion de capital estan disponibles
ü El equity del caso base tiene tratamiento mas estricto que el equity
contingente (sponsor support)
ü Intereses durante la construccion
FdeC durante construccion
ü FdeC realista durante construccion puede ser parte del plan
financiero
ü Si el FdeC no se materializa debe cubrirse con Sponsor
Support
12Sponsor Support
(Respaldo del Sponsor – Equity Contingente)
ü Dado que el proyecto tiene una capacidad limitada de generacion de caja que determina la capacidad
de endeudamiento
ü Si el plan financiero se “desfondea” el sponsor lo debe completar
ü Limited-Recourse al sponsor hasta que el proyecto se complete y sea sostenible (Completion)
ü El sponsor support debe cubrir
ü Sobrecostos por encima de contingencias del plan financiero asociados con (i) demoras, (ii)
penalidades, (iii) O&M, (iv) liquidez ANI, (v) costos financieros + servicio de la deuda en caso de
demoras, (vi) FdeC que no se genero
ü Forma del Sponsor Support
ü PFA: Acuerdo para proveer fondos al proyecto en caso de deficits en el plan financiero. Puede no
tener cap. No es una garantia y tiene un tratamiento contable diferente
ü Garantias corporativas: obligaciones del sponsor tipicamente “unsecured”. Usualmente sujetas a
covenants de capacidad financiera
ü L/Cs
ü Puede haber overlaps entre EPC y sus garantias y el SS, pero es necesario cuando el sponsor y el
contratista EPC son los mismos
13Comple2on
Ø Obras
civiles
terminadas
Ø Trabajos
recibidos
sin
ninguna
observacion
material
Ø Pruebas
de
desempeño
completadas
a
sa2sfaccion-‐
IE
Physical/Technical
provee
input
Comple2on
Ø Todas
las
autorizaciones
requridas
para
operar
Ø No
EoD
or
Poten2al
EoD
Ø Physical/Technical
Comple2on
ha
ocurrido
Financial
Comple2on
Ø Algunos
ra2os
financieros
se
han
cumplido
por
un
periodo
definido
de
2empo
(
eg:
Long-‐term
Debt
to
Equity
Ra2o;
Debt
to
EBITDA
Ra2o;
Debt
Service
=
Coverage
Ra2o)
Release
of
Sponsor
Ø Debt
Service
Reserve
Account
fondeada
Comple2on
Support
+
Ø No
EoD
or
Poten2al
EoD
Dividends
Flows
Ø Primer
repago
de
principal
se
ha
efectuado
GARANTIAS
• Tierra •Derechos del Contrato
•Acciones
• Derechos de uso • Pagos terminacion
•Equipos
• Edificios • Derechos Step-in
•Establecimiento
• Aviones de Comercio •Seguros
• Naves/Barcos •Inventarios •Cuentas de Banco
•Propiedad Intelectual
15También puede leer
