Informe Sectorial Inmobiliario: bodegas, oficinas y centros comerciales - Bancolombia
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Informe Sectorial Inmobiliario: bodegas, oficinas y centros comerciales Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercados Segundo trimestre 2020
Resumen de nuestras perspectivas
Se observan algunos impactos ocasionados por la pandemia
Para el 2T20, la característica general en bodegas, posibilidad de recuperación debido a la necesidad de
oficinas y centros comerciales es el poco dinamismo espacios para el desarrollo de procesos para el comercio,
en la producción de nuevos metros cuadrados. A además que los nuevos proyectos en su mayoría son (built-
excepción de Bogotá en bodegas, con 20.927 m2, el resto to-suit) por lo que presentan una menor posibilidad de
de ciudades no tuvo crecimientos en metros cuadrados y vacancia.
los inventarios permanecieron sin variaciones vs. 1T20,
Las oficinas a pesar del teletrabajo y las restricciones
muy posiblemente ocasionados por los retrasos producto
de aglomeración de espacios mostraron una dinámica
de las cuarentenas, que durante un tiempo incluyeron el
sorpresiva dado que aún no se presentan liberaciones de
sector de construcción. Acumulado al primer semestre, se
espacios a nivel general, debido a demanda de empresas
puede observar un mejor dinamismo a nivel de nuevos
de call center y BPO que han requerido este tipo de
metros cuadrados vs 1S19 en bodegas (+217%) y oficinas
espacios.
(+16%), mientras que centros comerciales no presenta
variación. Los centros comerciales han sido el sector mas
afectado en la pandemia. Según la transaccionalidad del
El 2T20 muestra liberaciones de espacios
Grupo Bancolombia en canales físicos en centros
especialmente en el sector bodegas con 51.379m2 en
comerciales, entre el período enero – julio 2020 vs el mismo
bodegas tipo A y B. Las oficinas presentaron
período 2019 la caída en montos es del 32% y del 42% en
liberaciones de espacios en Bogotá y Cali, aunque su
número de transacciones, esto indica el reto que se viene
absorción en general fue positiva de 3.069 m2. Por su parte,
para este sector en el tiempo post pandemia.
los centros comerciales también presentaron
liberaciones de espacios para el 2T20, por 3.651m2, en Para 2S20 y el año 2021 se espera la entrada en operación
ciudades como Bogotá y Cali. de nuevos metros cuadrados que se encuentran en
construcción, principalmente en el sector de bodegas, algo
La disminución en la tasa de intervención por parte del
que vemos con buenos ojos dada la necesidad de mejorar
Banco de la República, donde se esperan niveles del 1.75%
las capacidades logísticas en el país. Para el año 2022 la
permite que se despierte un interés por la inversión en
posibilidad de producción de proyectos en planos continúa
activos inmobiliarios, dado que hacen parte de los activos
siendo representativo en bodegas y oficinas. Los centros
que se consideran refugio en momentos de incertidumbre.
comerciales presentan una dinámica más estable en
Las bodegas a pesar de un 1S20 con una dinámica producción.
negativa en absorciones continúa siendo un sector con
Producción bodegas, oficinas y c. comerciales (m2) Proyección producción bodegas, oficinas, c. comerciales
Fuente: Cálculos Grupo Bancolombia, Colliers. Fuente: Cálculos Grupo Bancolombia, Colliers.Bodegas
Se observa cierta liberación de espacios
En el 2T20 el sector de bodegas en las cuatro ciudades COP1.796.200 por m2 respectivamente. Barranquilla tiene
principales tuvo un aumento en el inventario de 43.968 m2, 1.576.500 m2 por desarrollar, de los cuales 60% son built-
con un crecimiento del 0,68% vs. 1T20, de los cuales 52% to-suit, 23% está sobre planos y 17% se encuentra en
corresponde a Medellín y 48% a Bogotá. El inventario total construcción.
alcanza 6.550.838 m2, de los cuales Bogotá continúa con
Medellín: el inventario registró crecimientos del 2,8% vs.
60%, seguida por Barranquilla (19%), Medellín (13%) y Cali
1T20, llegando a 835.898 m2. La oferta tuvo un crecimiento
(8%).
del 1,6%, ubicándose en 111.348 m2, ocasionada por la
El precio promedio ponderado de renta vs. 1T20 creció continuación en liberación de espacios por 1.754 m2.
0,26%, impulsado principalmente por Cali; mientras que el Debido al aumento del inventario y de la oferta, la vacancia
precio promedio ponderado de venta cayó 6,5%, impactado continuó en niveles del 13%. Los precios de renta mensual
por caídas en Medellín y Bogotá. cayeron 1,4%, hasta COP16.000/m2 vs. 1T20. Los precios
de venta continuaron la tendencia bajista, al ubicarse en
Bogotá: el inventario aumentó 0,5% vs. 1T20, llegando a
promedio en COP1.929.900/m2 (-23,9% vs. 1T20),
3.968.517 m2. La oferta disponible para la renta aumenta
ocasionado por poca oferta y poca demanda. Se tienen
10,7%, hasta 657.556 m2, dado que la producción fue
777.651 m2 por desarrollar, de los cuales 9% está en
de 20.927 m2 y la absorción alcanzó -42.425 m2; lo cual
construcción, 50% se encuentra sobre planos y 41% son
significó una liberación de espacios, especialmente en
built-to-suit.
bodegas clase B y A. Estos dos hechos llevaron a un
aumento de la vacancia de 150 pb, para un nivel de 16,6%. Cali: el inventario continúa sin variaciones y se ubica en
El precio promedio para renta es de COP15.250/m2, +0,5% 511.298 m2. La oferta se ubicó en 34.244 m2, un aumento
vs. 1T20. El precio promedio de venta cae en todas las de 26,6%, debido a que continúan las liberaciones de
categorías y continúa con tendencia a la baja (-4,5% vs. espacios, que para el trimestre fueron de 7.200 m2, y que a
1T20), llegando a COP1.870.600/m2. La oferta futura son su vez afectaron la vacancia en 141 pb (6,7%). El precio
3.059.940 m2, de los cuales 86% son built-to-suit. promedio de renta mensual tuvo un crecimiento del 9,2%
vs. 1T20, ubicándose en COP13.900/m2, impactado por
Barranquilla: el inventario no presenta variaciones con
aumento del precio en bodegas clase B. Los precios
respecto al 1T20 (1.235.093 m2). La oferta disponible para
continúan sin variaciones vs. 1T20 y se ubican en
la renta es de 144.162 m2 sin variaciones vs. 1T20. La
COP1.110.500/m2. Se tienen 171.280 m2 de los cuales 93%
absorción fue de 0 m2, por lo que la vacancia continúa en
son built-to-suit, 6% en proyectos de construcción y 1%
11.7%. Los precios promedio de renta y venta no presentan
sobre planos.
variaciones vs. 1T20 y se mantienen en COP15.300 y
Evolución del Inventario, Oferta y Vacancia (eje der) 2T20 Variación Precio de Venta(COP) y Renta(COP) (eje der) 2T20
Fuente: Grupo Bancolombia, Colliers. Fuente: Grupo Bancolombia, Colliers.Oficinas
Comportamiento estable
El sector de oficinas en el 2T20 no presentó aumento del mensual promediaron COP38.667/m2 (-0,47% t/t), mientras
inventario vs. 1T20 y continúa en 4.022.153 m2, de los que los de venta, en COP4.814.700/m2, caen 19,13% t/t,
cuales Bogotá tiene 71,6%, Medellín, 18,5%, Barranquilla, principalmente impactados por caídas en precios de
5,9%, y Cali, 4,1%. La oferta para renta cayó 0,9% vs. 1T20, edificios clase A. Se esperan alrededor de 27.280 m2 (100%
lo cual impactó positivamente la vacancia promedio, que se encuentra sobre planos) de los cuales el 80% son clase
decreció 70 pb vs. 1T20, a 11,7%. Barranquilla lidera con A y el restante clase B.
24%, seguida por Cali, con 8,8%, Bogotá, 7,5%, y Medellín,
Medellín: el inventario no presenta variaciones vs. 1T20 y
6,7%.
continúa en 742.417 m2. La oferta decreció 2,7%, por una
Respecto a los precios promedio ponderados de renta absorción de 1.346 m2, principalmente en edificios clase A.
mensual presentaron una variación de -0,2% t/t, impactados La vacancia disminuyó 20 pb y se ubica en 6,7%. El precio
por Bogotá y Barranquilla. Los precios de venta aumentaron promedio de renta mensual presenta una variación del
0,5% t/t, donde Bogotá presentó el mejor comportamiento 1,3%, alcanzó COP49.267/m2 vs. 1T20. Los precios de
positivo. venta continúan con tendencia decreciente y caen
0,49%, con un promedio de COP6.116.800/m2 vs.
Bogotá: el inventario no presentó crecimientos vs. 1T20 y
1T20, impactados principalmente por oficinas clase A.
se ubica en 2.879.658 m2. La oferta creció 1,4%, debido a la
Actualmente hay 10 proyectos por 77.688 m2, de los cuales
absorción de -2.879 m2, lo cual implicó una liberación de
70% está en construcción y el resto sobre planos.
espacios en edificios corporativos clase B y terminó
impactando la vacancia, que aumentó 10 pb vs. 1T20 Cali: el inventario no presenta crecimientos vs. 1T20 y
(7,5%). Los precios promedios ponderados de venta y renta ascendió a 164.367 m2. La oferta para renta cae 17,1% y se
presentaron variaciones de +1,33% (COP62.033/m2) y - ubica en 14,491 m2, impactada por una absorción de 3.004
0,53% (COP9.217.400/m2). El 38% de la nueva oferta m2, correspondientes a oficinas clase A. La vacancia fue de
(330.545 m2) se encuentra en construcción y el restante se 8,8%, -180 pb vs. 1T20. Los precios de renta aumentan
encuentra sobre planos y/o built-to-suit. 1,87% t/t (COP47.650/m2) y los de venta crecieron 1,35% t/t
(COP8.184.300/m2 solo en oficinas clase A). De los
Barranquilla: el inventario continúa sin variaciones en el
178.470m2 como nueva oferta, 100% está sobre planos.
2T20 y se ubica en 235.711 m2. La oferta decreció 2,8%,
llegando a 56.221 m2, impactada por la absorción en
edificios clase A de 1.598 m2 y terminó disminuyendo la
vacancia en 60pb, y alcanza 23,9%. Los precios de renta
Evolución inventario, oferta y vacancia (eje der.) 2T20 Variación precio de venta y renta (eje der.) 2T20
Fuente: Grupo Bancolombia, Colliers Fuente: Grupo Bancolombia, Colliers.Centros comerciales
En expectativa en tiempos de post - Covid
Durante el 2T20, el mercado de retail no tuvo crecimientos y tuvo un promedio ponderado de COP102.000/m2,
en su inventario y continúa con 3.507.444 m2, donde impulsado por las categorías regional, outlet y vecindario.
Bogotá continúa con el 52%, Medellín 27%, Cali 11%, y Los precios de venta tuvieron una variación del 1.9% vs.
Barranquilla 10%. A nivel general, el nivel de vacancia 1T20, COP7.492.500/m2, con aumentos importantes en la
disminuyó 31 pb vs. 1T20 y se ubica en 6,01%. categoría vecindario (60%), debido a un negocio
empresarial que ocupó parte de un centro comercial que se
El precio promedio de renta ponderado mensual cae un
encontraba disponible y tenía valores por debajo del
0,38% vs. 1T20, principalmente impactado por Bogotá. Por
mercado. Se esperan seis proyectos para los próximos dos
su parte, los precios de venta crecen 0,64% vs. 1T20,
años por 241.000 m2, de los cuales el 60% está en
igualmente impactados por crecimiento en Bogotá.
construcción.
Bogotá: el inventario no presenta variaciones vs. 1T20 y
Cali: el inventario no presenta crecimientos desde el 3T17
llega a 1.810.476 m2. La oferta para la renta aumenta un
y se ubica 361.873 m2. La absorción presentó liberación de
10,5% respecto al 1T20, ocasionada por una liberación de
espacios por 244 m2, lo cual aumentó la oferta en 0,5% vs.
espacios de 3.948 m2, llevando a aumentar la vacancia en
1T20, aunque no tuvo impacto significativo en la vacancia,
60 pb (6,5%), especialmente en centros comerciales tipo
que continúa en 12,3%. El precio promedio ponderado de
comunitario que corresponden al 38% del inventario total.
renta mensual es de COP68.800/m2, con una variación de -
Los precios promedios ponderados de renta mensual caen
3,5% vs. 1T20, impactado por una caída del 6% en la
un 0,7% vs. 1T20 y se ubicaron en COP101.200/m2. El
categoría súper regional. Los precios de venta cayeron
precio promedio ponderado de venta vs. 1T20 crece 1,2%,
10,1% vs. 1T20, llegando a COP10.182.200/m2. En enero,
impulsado en las categorías súper regional y estilo de vida,
el proyecto Mallplaza inició construcción y contará con
y se ubica en COP10.460.700/m2. Los nuevos desarrollos
165.000 m2.
suman 308.000 m2, de los cuales 43% se espera inicie en
2020. El sector de centros comerciales tiene un reto importante,
debido a que son el sector más impactado por la
Barranquilla: el inventario no presentó crecimientos y
cuarentena. Según la transaccionalidad a través de
completa tres trimestres en 393.225 m2. La oferta tuvo un
canales físicos Bancolombia entre enero y julio de 2020 los
aumento mínimo vs. 2T20 y se ubica en 20.278 m2,
montos cayeron 32% y el número de transacciones un
variación que corresponde a los -10 m2 en absorción.
42%, frente al mismo período de 2019. Las estrategias
Debido a la baja absorción, y al no crecimiento del
para aumentar el tráfico de personas y el conocimiento de
inventario, la vacancia no presenta variaciones
consumo, será clave para la reactivación del sector.
significativas y continúa en 5,2% vs. 2T20. El precio
promedio ponderado de renta se ubica en COP64.000/m2 Evolución inventario, oferta y vacancia (eje der.) 2T20
sin variaciones vs 1T20. Los precios ponderados de venta
presentan una variación de -0,1% vs. 1T20 y se ubican en
COP13.310.500/m2. Cabe recordar que estos precios
tuvieron una variación significativa del +48% en el 1T20
debido a la entrada del centro comercial Carnaval. Se
espera el ingreso de 125.320 m2 para 2020 (58% ya se
encuentra en construcción).
Medellín: el inventario es de 941.870 m2, sin cambios
desde el 4T19. La oferta para renta disminuyó 1,9% vs.
1T20, debido a una absorción de 551 m2, aunque no tuvo
impactos significativos en la vacancia y la dejó igual en 3%
vs. 1T20. El precio de renta mensual creció 0,3% vs. 1T20
Fuente: Grupo Bancolombia, ColliersDirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado
Juan Pablo Espinosa Arango
Director
juespino@bancolombia.com.co
Investigaciones Económicas Investigaciones Sectoriales Investigaciones de Mercado
Arturo Yesid González Peña Jhon Fredy Escobar Posada Jairo Julián Agudelo Restrepo
Analista Cuantitativo Gerente Sectorial de Agroindustria Gerente de Investigaciones en Renta
arygonza@bancolombia.com.co jhescoba@bancolombia.com.co Variable
jjagudel@bancolombia.com.co
Santiago Espitia Pinzón Nicolás Pineda Bernal
Analista Macroeconómico Gerente Sectorial de Comercio Diego Alexander Buitrago Aguilar
sespitia@bancolombia.com.co nipineda@bancolombia.com.co Analista de Energía
diebuit@bancolombia.com.co
Bryan Hurtado Campuzano Juan Sebastián Neira Orozco
Analista Regional e Internacional Analista Sectorial de Comercio Andrea Atuesta Meza
brhurtd@bancolombia.com.co juneira@bancolombia.com.co Analista Sector Financiero
aatuesta@bancolombia.com.co
Paolo Betancur Montoya
Juan Manuel Pacheco Perez Analista Sectorial de Agroindustria
Analista Internacional y de Mercados pabetanc@bancolombia.com.co Juliana Aguilar Vargas, CFA
jupachec@bancolombia.com.co Analista de Cemento e Infraestructura
Javier David Villegas juaguila@bancolombia.com.co
Analista Sectorial de inmobiliario y
Juan Camilo Meneses Cortes hotelería
Analista de Banca Central y Sistema javilleg@bancolombia.com.co Ricardo Andrés Sandoval Carrera
Financiero Analista de Petróleo y Gas
juamenes@bancolombia.com.co Valentina Gómez Garzón rsandova@bancolombia.com.co
Analista Sectorial Comercio
Natalia Capacho Camacho valgomez@bancolombia.com.co Valentina Martínez Jaramillo
Estudiante en Práctica Analista de Consumo e Industria
lcapacho@bancolombia.com.co Juan Esteban Echeverri Agudelo vamjaram@bancolombia.com.co
Auxiliar Administrativo
jueagude@bancolombia.com.co
Andrés Uribe Rendón
Analista Junior
anduribe@bancolombia.com.co
Asistente de Investigación
Jairo Andrés Burgos Guerra
Estudiante en Práctica
Alejandro Quiceno Rendón
jaburgos@bancolombia.com.co
Editor de Investigaciones
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Escala de Recomendaciones
La recomendación de inversión sobre los emisores bajo cobertura por parte de Análisis Bancolombia, se rigen por la siguiente Escala de
Recomendaciones que está sujeta a los criterios desarrollados a continuación:
El potencial de valorización es la diferencia porcentual que existe entre el precio objetivo de los títulos emitidos por un determinado emisor y su
precio de mercado. El precio objetivo no es un pronóstico del precio de una acción, sino una valoración fundamental independiente realizada por
el área de Análisis Bancolombia, que busca reflejar el precio justo que debería pagar el mercado por las acciones en una fecha determinada.
A partir de un análisis de potencial de valorización relativo entre los títulos de las compañías bajo cobertura y el índice COLCAP, se determinan
las recomendaciones de los activos, así:
•Sobreponderar: se da cuando el potencial de valorización de una acción supera por 5% o más el potencial de retorno del índice COLCAP.
•Neutral: se da cuando el potencial de valorización de una acción no difiere en más de 5% del potencial de retorno del índice COLCAP.
•Subponderar: se da cuando el potencial de valorización de una acción se encuentra 5% o más por debajo del potencial de retorno del índice
COLCAP.
•Bajo Revisión: la cobertura de la compañía se encuentra bajo revisión y por lo tanto no tiene recomendación ni precio objetivo.
Adicionalmente, a criterio del analista, se continuará utilizando el calificativo “Especulativo” que complementa la recomendación, teniendo en
cuenta los riesgos que se vean en el desempeño del activo, su desarrollo futuro y la volatilidad que pueda presentar el movimiento de la acción.
El potencial fundamental del índice se determina con base en la metodología establecida por la BVC para el cálculo del índice COLCAP,
considerando los precios objetivo publicados por Análisis Bancolombia. Esto se realizará con la canasta vigente del COLCAP en las fechas de
cálculo mayo y noviembre de cada año. Para las compañías que hacen parte del índice, y que no se tienen bajo cobertura, se tomará el
consenso de los analistas del mercado. Actualmente, el área de Análisis Bancolombia tiene 19 compañías bajo cobertura, distribuidas de la
siguiente manera:
Sobreponderar Neutral Subponderar Bajo Revisión
Número de emisores con recomendación de: 8 1 8 1
Porcentaje de emisores con recomendación de: 44% 6% 44% 6%También puede leer
