POST-COVID 19 CLIMA ADVERSO INSUFICIENTE PARA DISUADIR A LOS INVERSORES - SEPTIEMBRE 2020 - BNP Paribas ...
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MERCADO
DE INVERSIÓN
POST-COVID 19
CLIMA ADVERSO INSUFICIENTE
PARA DISUADIR A LOS INVERSORES
SEPTIEMBRE 2020
Real Estate
for a changing
world
SPAIN BY NUMBERS “PRE-COVID” 19 SPAIN BY NUMBERS “POST-COVID” 19
2 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 3
POBLACIÓN 2020 TASA DE PARO 2019 MERCADO DE INVERSIÓN MERCADO DE INVERSIÓN TASA DE PARO 2020 OFICINAS
47,2 MILLONES
7º PAÍS MÁS POBLADO
13,78%
en Q4 2019
12.700 M€
en 2019
4.187 M€
en S1 2020
15,3%
en Q2 2020
1.470 M€
en S1 2020
DE EUROPA 3.191.900 NUEVO RÉCORD DE INVERSIÓN -23% FRENTE A S1 2019 3.370.000 PARADOS -46% VS S1 2019
PARADOS 5º AÑO CONSECUTIVO
STOCK INMOBILIARIO Gijon LOGÍSTICO
23 M de m2 438 M€
A Coruña
Santander Bilbao
OFICINAS Oviedo
15 M de m2 LOGÍSTICO Vigo
León
en S1 2020
-23% VS S1 2019
15 M de SBA
Girona
CENTROS
RESIDENCIAL
COMERCIALES BARCELONA
Valladolid
Saragossa
INVERSIÓN EXTRANJERA
DIRECTA 2018
VARIACIÓN ANUAL PIB
Salamanca
755 M€
2%
en S1 2020
2019
44 Bn$
+28% VS S1 2019
2020 -11,7%
MADRID
-24% TRANSACCIONES
2021 6,9%
DE VIVIENDAS
Fuente: World Invetsment Palma de Mallorca
EN S1 2020
Report 2018 VALENCIA
RETAIL
Badajoz
NUMERO DE CIUDADES POR
ENCIMA DE 500.000 HABITANTES 275,2 MILLONES
DE PASAJEROS Murcia
13 MILLONES
DE TURISTAS
hasta julio 2020
851 M€
6
Cordoba
EN AEROPUESRTOS
Madrid, Barcelona, Valencia,
ESPAÑOLES EN 2019 Sevilla
-72% en S1 2020
Sevilla, Zaragoza y Málaga QUE HASTA JULIO 2019 -4% VS S1 2019
Grenada Almeria
CIUDADES
23
ENTRE 200.000 Y 500.000 HAB
CON POBLACIONES
83 MILLONES
DE TURISTAS
Malaga
HOTELES ALTERNATIVOS
34 CIUDADES
en 2019
RECORD CONSECUTIVO 2.000 km DE PISTAS 615 M€ 278 M€
ENTRE 100.000 Y 200.000 HAB
CON POBLACIONES 2º PAÍS MÁS VISITADO Referente mundial en S1 2020 en S1 2020
POR DETRÁS DE EEUU en infraestructuras +29% VS S1 2019 -43% VS S1 2019
4 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 5
EL INMOBILIARIO CONTINÚA SIENDO UN "MERCADO" MUY ATRACTIVO
PARA LOS INVERSORES, FRENTE A NIVELES MÍNIMOS HISTÓRICOS
DE LA RENTA FIJA Y LA INESTABILIDAD DE LA BOLSA
¿DE DÓNDE VENÍAMOS? ANÁLISIS DEL MERCADO
D
HASTA LA LLEGADA DEL COVID-19
espués de cerrar el año 2019 como uno previstos para los mercados de oficinas y logís-
de los más dinámicos de la serie históri- tico eran menor que los picos registrados, España
ca en el inmobiliario en España, con ré- continuaba siendo uno de los mercados más
cord en el volumen de inversión (12.725 atractivos para los inversores internacionales.
millones de €), liderada por el segmento
de oficinas, unido al crecimiento exponencial del La actividad inversora registrada hasta la segun-
mercado residencial en alquiler (Build to Rent) y da semana del mes de marzo del 2020 fue muy
el sector de la logística, propulsado por el com- elevada, incluso la cifra de inversión del primer
ercio electrónico, nos adentrábamos en un 2020 trimestre superó en un 30% al mismo periodo del
con una tendencia clara a la estabilización y ma- 2019, liderada por las oficinas y observábamos
duración del ciclo alcista, registrado en los últi- un pequeño repunte del sector de Retail, unido al
mos años. residencial en alquiler.
A pesar de que el crecimiento de la economía
previsto para 2020 era menor que el registrado
en 2019 y 2018, y que los niveles de contratación
6 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 7
LLEGADA COVID 19 A ESPAÑA LOS ESCENARIOS SITUACIÓN ACTUAL (SEPTIEMBRE 2020)
L A
PREVISTOS NO SON VÁLIDOS PERSPECTIVAS PARA EL RESTO DE AÑO Y 2021
a inesperada llegada del Covid-19 a Es- tos, puertos, producción industrial y automoción hora que Europa está lejos del pico de Destaca también la actividad registrada en Retail,
paña, a principios del mes de marzo ha han sido las más perjudicados por esta situación. defunciones provocado por la pandem- centrada sobre todo en la tipología de supermer-
provocado una situación de incertidumbre ia, sobre todo durante los meses de ve- cados, hipermercados y medianas comerciales.
muy elevada, como consecuencia del de- Este parón de actividad se ha trasladado al sec- rano, la vida se está moviendo gradual- Se observa cómo dentro de este segmento, las
creto del estado de alarma, que ha supues- tor inmobiliario, que después cerrar un primer mente hacia una “nueva normalidad”. condiciones de financiación sobre operaciones
to un freno muy importante a la actividad. Los trimestre con cifras de inversión y contratación Las empresas, las escuelas y los comercios es- relacionadas con el sector alimenticio son más
sectores más expuestos al cierre de las fronteras, positivas, manteniendo la inercia positiva del fi- tán reabriendo con medidas de distanciamiento favorable.
el confinamiento y el cierre de los comercios, han nal de año 2019, hemos visto cómo en los meses social, y le cierre de las fronteras pronto será
sido los más afectados entre los meses de marzo de abril y mayo, gran parte de las operaciones en reemplazado por asesoramiento individual en A pesar de este escenario distinto en el que nos
y junio. En este sentido, el sector hotelero, retail y curso se paralizaran. El hecho de que las expec- los viajes y políticas de auto-cuarentena. encontramos, los fondos de inversión mantienen
todas las actividades relacionadas con aeropuer- tativas de rentas y absorción realizadas antes del su elevado interés por España y disponen de un
mes de marzo ya no sean válidas, unido a que las A medida que avanza la desescalada, lo niveles capital muy elevado para invertir a corto y medio
condiciones de financiación sean menos favora- de actividad inmobiliaria repuntan considerable- plazo.
bles, ha generado que los inversores necesiten mente, incluso en algunos sectores apuntan a
redefinir sus estrategias comerciales. una cierta normalidad y semejanza al escenario Por el lado del vendedor, se aprecia cómo los
pre-covid 19. A pesar de que esta situación ines- propietarios de activos menos afectados por la
Lógicamente, este nuevo escenario al que nos perada vaya a tener consecuencias negativas en actual crisis necesitan tener mayor visibilidad
enfrentamos, que ha supuesto un freno a la de- la economía, en el mercado laboral y en el sector antes de sacar sus activos al mercado, centrán-
manda y el requerimiento de unos nuevos mod- inmobiliario, durante el mes de mayo ya se ha dose en optimizar la gestión de sus activos. Por
elos de negocios a presente y futuro, se ha reper- empezado a apreciar un incremento de actividad otro lado, el impacto turístico de la crisis sani-
cutido al mercado de inversión. considerable, coincidiendo con las últimas fases taria está provocando una situación económica
de la desescalada. difícil de soportar en muchas cadenas hoteleras.
Desde el mes de marzo hemos observado cómo Por lo que se prevé un gran número de opera-
el grueso de las operaciones necesitan más tiem- Los sectores que se han mostrado más dinámicos ciones en los próximos meses. Con todo esto,
po para adaptar su estrategia comercial al nuevo desde el punto de vista de la inversión durante el esperamos en 2020 un volumen de inversión in-
escenario de mercado y realizar los ajustes de segundo trimestre han sido el mercado logístico ferior a los años anteriores, pero una vez se nor-
precios pertinentes. Otras operaciones han se- y el residencial en alquiler (PRS "Private Rental malice la situación y se empiecen a cruzar con
guido su curso y se han materializado, sobre todo Sector"). En este sentido estamos viendo cómo mayor frecuencia oferta y demanda, la actividad
aquellas transacciones que estaban en su fase la tipología de fondos más adversos al riesgo, volverá a ser muy elevada.
final o sin riesgo comercial y lógicamente tam- (aseguradoras o inversores core y core +) están
bién hemos asistido a la cancelación de algunos apostando fuertemente por estos dos sectores.
procesos.
8 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 9
EL ALCANCE ECONÓMICO DE ESTA
CRISIS ESTÁ SIENDO MAYOR DE LO
L
ESPERADO EN UN PRIMER MOMENTO
a tónica general en las principales eco- registre una contracción en su PIB del -11,7% (vs les mínimos obtenidos en el mes de abril. El PMI en agosto retomó la senda alcista, creciendo en
nomías mundiales es que el alcance de –7,9% Eurozona) en 2020, expandiéndose un 6,9% compuesto de sitúa en torno a 48,4, indicando casi 30.000 personas. Por otra parte, a cierre de
esta crisis está siendo mayor de lo que se (vs 5,7% Eurozona) en 2021. estabilización tanto del sector servicios (PMI ser- agosto el número de trabajadores que continu-
esperaba en un primer momento. Ha sido vicios; 47,7), como de la industria manufacturera aban en ERTE fue de 812.000. De acuerdo con los
en el segundo trimestre del año cuando Los PMI o Índices de Gestores de Compras pre- (PMI manufacturero: 49,9). datos de afiliaciones a la Seguridad Social entre
realmente se ha podido observar el impacto, tenden reflejar la situación económica de un país, marzo y abril, el más afectado es el sector ser-
tanto social como económico, que está causando y se basan en las respuestas a unos cuestion- El mercado laboral español se está viendo enor- vicios (servicio de ropa y comida, alojamiento,
el Covid-19. arios realizados a los profesionales de compras memente afectado, retrocediendo hasta niveles actividades deportivas o agencias de viajes). El
y ejecutivos de empresas tanto del sector ser- de 2018. De acuerdo con los datos publicados por mes de agosto la seguridad social ganó casi 7.000
Así, las previsiones de crecimiento mundial para vicios como manufacturero. Si el PMI obtenido el INE, la tasa de paro a cierre del segundo tri- afiliados más, situándose el total en 18.792.376
2020 han pasado del -2,5% de abril hasta el –4,7% es mayor que 50, indica expansión, mientras que mestre del año se situó en el 15,3%, al haberse cotizantes, un –2,73% en variación interanual
en agosto, esperándose una rápida recuperación en por debajo de 50 refleja contracción. Así, los PMI alcanzado los 3,37 millones de parados en el mes
la economía mundial en 2021 con un crecimiento referentes al mes de julio anticipan una estabili- de junio. Durante los meses de verano, si bien
del 5,0%. A nivel nacional, se estima que España zación de la economía española desde los nive- el paro se redujo en 90.000 personas en julio,
EVOLUCIÓN
EVOLUCIÓN DEL PIB—ESPAÑA
DEL PIB—ESPAÑA EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE
EVOLUCIÓN PMI EN ESPAÑA
DEL ÍNDICE PMI EN ESPAÑA
10.0% Manufacturero Servicios Compuesto
6.9% 60
5.0% 3.8%
3.0% 2.9% 50
2.4% 2.0%
1.4%
0.0% 40
- 1.4% 30
-5.0% - 3.0%
20
-10.0%
10
- 11.7%
-15.0% 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* enero ´19 mayo ´19 sept. ´19 enero ´20 mayo ´20 ago.´20
Fuente: Consensus Forecast Fuente: Markit
10 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 11
PREVISIONES TASA DE DESEMPLEO
24.7% 20.80%
23.6% 21.9%
19.0%
20.1%
17.2%
17.50%
19.2% 18.7%
18.1% 18.4%
13.6%
13.0%
2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021
Precrisis Poscrisis Mejor escenario Peor escenario Mejor escenario Peor escenario
Fuente: Gobierno Fuente: Banco de España Fuente: OCDE Fuente: FMI
BCE POLÍTICA
E
EXCEPCIONALMENTE EXPANSIVA
LA POLÍTICA
EXCEPCIONALMENTE
l Banco Central Europeo ha aprobado una mos aprobados hasta ahora, se han movilizado
EXPANSIVA DEL BCE
nueva línea de compra de deuda a la que 60.000 millones de euros, reservándose 40.000
HA DISPARADO LA DEUDA
ha destinado otros 600.000 millones de eu- millones para pymes y autónomos y los 20.000
PÚBLICA DE LOS PAÍSES
ros, que se suman a los 750.000 millones millones restantes para el resto de empresas. El
MIEMBROS
de euros iniciales (programa PEPP), así pasado mes de julio Europa aprobó un paquete de
como flexibilizado las limitaciones de endeudam- ayudas que se canalizarán a través de un Fondo
iento de los países. En España la deuda pública de Recuperación, al que se ha dotado con 750 mil
se incrementó en más de 100.000 millones de millones de euros. España recibirá 140 mil mil-
euros en el primer semestre de 2020, alcanzando lones, de los que 72,7 mil millones serán ayudas
el 110,05% del PIB. El FMI estima que la deuda directas, y el restante en créditos. Dicha cuantía
pública española superará el 123,8% en 2020, año representa un 11,2% del PIB español en 2019, in-
en el que el déficit público se disparará hasta el crementando ostensiblemente la deuda pública
13,9%. Al inicio de la pandemia, el Ejecutivo espa- de España.
ñol aprobó una línea de garantías de crédito de
100.000 millones a través del ICO. En los tres tra-
12 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” | 13
ÍNDICE
OFICINAS p. 14
RETAIL p. 18
LOGÍSTICO p. 24
RESIDENCIAL p. 30
HOTELES p. 34
ALTERNATIVOS p. 36
Iulius Town, Timisoara
MERCADO DE OFICINAS
14 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 15
para los inversores internacionales, concentrando folio con más residencial y logístico. En el merca-
el 27% de la inversión en oficinas desde el año do de ocupación, después de cerrar un año 2019
ACTIVIDAD ELEVADA
2007. El año 2019 Barcelona registró sus niveles en máximos niveles de actividad, la contratación
¿DE DÓNDE VENIMOS? HASTA EL PRIMER
TRIMESTER DE 2020
más elevados de inversión de la serie histórica, con
casi 1.400 millones de euros. Después de un prime
trimestre con unos niveles de inversión elevados,
de espacios de oficinas registrada en el primer
semestre del 2020 se ha reducido significativa-
mente, tras la llegada del Covid-19.
en línea con el año 2019, en el segundo trimestre
se ha observado una caída considerable de activi- En Madrid, el volumen de contratación registrado
EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN POR TIPO DE ACTIVO EN ESPAÑA
dad, registrándose un descenso de inversión de un hasta el 1 de julio ha alcanzado 170.570 m², lo que
46,5% en el primer semestre de 2020. supone un descenso del 50% respecto al mismo
Oflcinas Retail Logístico Hotel Residencial (Portf.) Alternativas periodo del año 2019. Las previsiones para el
14,000
A pesar de este descenso de actividad, seguimos cierre del 2020 son las de alcanzar unos niveles
12,000
observando cómo los principales fondos de in- de contratación próximos a 350.000 m², cayendo
10,000 versión confían en la pronta recuperación del un 43% respecto a 2019.
8,000 mercado, como demuestran las recientes adqui-
6,000 siciones de proyectos de oficinas con superficies En el mercado de Barcelona, la absorción bruta
4,000 vacantes en Madrid y Barcelona. No obstante, los contabilizada en el primer semestre se ha situ-
2,000 inversores tenderán a reducir su exposición a un ado en 85.885 m², lo que supone un descenso del
0 único asset class, buscando diversificar su port- 65,6% respecto al primer semestre de 2019.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1
2020
EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN OFICINAS EN ESPAÑA EVOLUCIÓN DE LADE
CONTRATACIÓN EN MADRID Y BARCELONA
Fuente: BNPPRE
EVOLUCIÓN LA CONTRATACIÓN EN MADRID Y BARCELONA
Madrid Barcelona Otros Madrid Barcelona PIB Var. Anual (Eje derecho)
5,000
4,500 1,200,000 6.0%
4,000
E
3,500 4.0%
3,000 1,000,000
2,500 2.0%
2,000
1,500 800,000 0.0%
1,000
500 -2.0%
0 600,000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1 -4.0%
2020
Fuente: BNPPRE
400,000 -6.0%
-8.0%
l sector de oficinas vuelve a ser el gran pro- una cuota de mercado del 35%, sobre un volumen
200,000
tagonista dentro del mercado inmobiliario. total de 4.200 millones de euros. -10.0%
Tras un periodo (2014-2018) de claro pre-
0 -12.0%
dominio del sector de Retail, los inversores Si se analiza dónde se han realizado las inversiones 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022* 2023*
han apostado claramente por las oficinas en los últimos años, se observa cómo, principal- Fuente: BNPPRE
en España. El año 2019 cerró con un volumen de mente, Madrid es el mercado más demandado
TENIENDO EN CUENTA LAS OPERACIONES EN CURSO Y EL ELEVADO POLO DE ATRACCIÓN
inversión récord histórico de 4.600 millones de por los inversores, aglutinando el 66% de las in- QUE SUPONE BARCELONA PARA EMPRESAS MENOS AFECTADAS POR EL COVID-19, SE
euros, representado el 36% del total de volumen y versiones de media anualmente desde el año 2007. ESPERA UN INCREMENTO DE ACTIVIDAD EN LA SEGUNDA PARTE DEL AÑO Y QUE LA
durante el primer semestre del 2020 ha alcanzado Barcelona es un mercado muy atractivo también DEMANDA SE SITÚE EN NIVELES PRÓXIMOS A 200.000 m², UNA CAIDA DEL 50%.
L
16 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 17
MERCADO DE OFICINAS
ACELERA EL PROCESO DEL CAMBIO
EL COVID 19 DE CICLO EN LA OFICINA
No obstante, después de analizar el funcionami- mínimos históricos se podrían incrementar en
ento del teletrabajo durante los últimos seis me- los próximos meses. De momento, este impacto
ses, se observa cómo la oficina física sigue siendo en las rentas se está viendo reflejado en una
imprescindible para crear cultura y sentimiento mayor flexibilidad por parte de los propietarios
de empresa. Ya no es indispensable acudir a la y posiblemente a corto-medio plazo se podrían
a llegada inesperada del Covid-19 en el oficina para trabajar, pero sin ella es más com- ver ajustes de rentas en zonas, siendo más rel-
mes de marzo ha generado una incerti- plicado crear equipos y estrechar vínculos entre evantes en mercados con disponibilidad elevada.
dumbre en el mercado y ha provocado que los trabajadores. En la zona Prime, se prevé mínimas correcciones
las previsiones de absorción, rentas y rent- en 2020 y 2021, para después continuar una ten-
abilidades se vean afectadas a corto plazo. Con este descenso previsto de la demanda, los dencia alcista, más suave que la registrada en el
E
niveles de disponibilidad, que se encuentran en periodo pre-covid.
El nuevo escenario económico al que nos enfren-
tamos, con un incremento notable de la tasa de
desempleo, nos anticipa una demanda mucho
más contenida en los próximos meses. Además,
la implantación acelerada del teletrabajo está
IMPACTO LEVE EN LAS RENTABILIDADES PRIME
generando que las compañías se replanteen sus
estrategias de ocupación, analizando cuáles son
las necesidades de espacio reales ante unas nue- l buen momento del mercado de oficinas Teniendo en cuenta la situación actual del ac-
vas exigencias y modelos de negocios. registrado hasta la llegada del Covid-19, tual de la demanda y la resiliencia de los mer-
con incrementos de la demanda, rentas y cados prime de Madrid y Barcelona, se observa
MADRID—RENTA PRIME Y TASA DE DISPONIBILIDAD
disponibilidad en mínimos históricos, em- un pequeño incremento de las rentabilidades de
pujó a las rentabilidades prime a niveles cara a los próximos meses (2020 y 2021), en el
Renta Prime € /m²/mes (eje izquierdo) Tasa de disponibilidad % (eje derecho) mínimos históricos, hasta situarse en 3,25% en entorno de 30 puntos básicos, lo que situaría las
45.00 14.0 Madrid y Barcelona. rentabilidades Prime en niveles de 3,50% a fina-
40.00 12.0
35.00 les del 2021.
10.0
30.00
EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD Y VALORES CAPITALES PRIME
25.00 8.0
20.00 6.0
15.00
4.0
10.00
5.00 2.0
Madrid Valor Capital Prime (€/m²) Barcelona Valor Capital Prime (€/m²)
- 0.0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022* 2023* Madrid Prime Yield % (eje derecho) Barcelona Prime Yield % (eje derecho)
BARCELONA—RENTA PRIME Y TASAS DE DISPONIBILIDAD
Fuente: BNPPRE 16,000 7.00
14,000 6.00
12,000
Renta Prime € /m²/mes (eje izquierdo) Tasa de disponibilidad % (eje derecho) 5.00
35.00 18.0 10,000
16.0 4.00
30.00
14.0 8,000
25.00 3.00
12.0
20.00 6,000
10.0
15.00 8.0 2.00
4,000
6.0
10.00
4.0 2,000 1.00
5.00 2.0
- 0.0 0 0.00
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022* 2023* 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022* 2023*
Fuente: BNPPRE Fuente: BNPPRE
MERCADO DE RETAIL
18 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 19
SUPERVIVENCIA
E
DE LOS MÁS ÁGILES
l sector del retail, que ya venía mostrando
síntomas de flaqueza durante los últimos
periodos, se enfrenta a un escenario de
LAS VENTAS EUROPEAS
mayor incertidumbre tras la llegada de la
CONTINUARON
Covid-19.
RECUPERÁNDOSE
EN JUNIO CON LA
El cierre temporal de las tiendas durante los me- Ya estamos asistiendo a reducción en el número El comercio minorista ya estaba experimentando
REAPERTURA TOTAL DE
ses de confinamiento, el incremento del comercio de tiendas de cadenas minoristas y por consigu- cambios estructurales. Las negociaciones sobre
LAS TIENDAS, AUNQUE
online, el descenso del turismo y la fuerte crisis iente del número de empleados. Desde el punto nuevos acuerdos de arrendamiento y alquiler se
SE OBSERVAN ALGUNAS
económica a la que nos enfrentamos, de manera de vista empresarial, el legado de esta crisis para están analizando detenidamente y extendiéndose
que los consumidores disponen de un presupuesto el comercio minorista puede ser el cierre en el en el tiempo. Los ingresos de la propiedad mi-
DIFERENCIAS ENTRE LAS
menor para la destinar a sus compras, está re- debate sobre omnicanalidad como la estructura norista derivan del rendimiento operativo y si está
DISTINTAS CATEGORÍAS
percutiendo directamente en el mercado del retail. óptima para la venta minorista. Queda claro que cerrando sus establecimientos, no se genera nin-
DE PRODUCTOS.
Los sectores que se están viendo más perjudicados aquellos operadores sin presencia digital se mues- guno. En la actualidad esto está provocando mu-
por esa situación son textil-moda, los grandes al- tran menos ágiles para dar respuesta al cierre de chas respuestas en toda Europa, intentado llegar a
macenes, hostelería y restauración. los establecimientos físicos. acuerdos más flexibles con los inquilinos.
EVOLUCIÓN DE VENTAS MINORISTAS POR CATEGORÍA DE PRODUCTOS – EU 27 TASAS DE CRECIMIENTO DEL COMERCIO MINORISTA DE PRODUCTOS NO ALIMENTARIOS
(JUNIO 2020 VS FEBRERO 2020) (EXCLUIDO COMBUSTIBLE)
5.00% Marzo 20/19 Abril 20/19 Mayo 20/19 Junio 20/19
2.7%
0.7% 20%
0.00%
10%
- 1.3%
-5.00% 0%
- 6.0% -10%
-10.00% - 8.5% -20%
-30%
-15.00% - 12.4%
-40%
-50%
-20.00%
-60%
- 22.2%
-25.00%
Alimentación No Textil, ropa Farmacia & Electróncica Equipamiento Combustible
Alimenatción y zapatos Cosméticos del hogar
(excepto
combustible)
Fuente: Eurostat Fuente: Eurostat20 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 21
MERCADO DE RETAIL
FOCO EN SECTOR DE ALIMENTACIÓN
E
SUPERMERCADOS
stamos asistiendo a un creciente interés Además, estamos asistiendo a un estrategia de
por las superficies comerciales de alimen- expansión por parte de los principales opera-
tación, que se han postulado como ac- dores de supermercados a lo largo de todo el
tivo refugio estos meses. La distribución territorio nacional. Destaca el plan estratégico
y venta de alimentos se ha mantenido de Aldi, con la apertura prevista de 20 nuevos
muy dinámica, con una demanda activa que está centros en 2020 o el incremento de puntos de
atrayendo no solo inversores institucionales, si venta de Lidl, con la apertura de cuatro nuevos
no también inversores privados, que desestiman supermercados en el mes de septiembre en Cata-
inversiones en otras tipologías de activos, bus- luña, Madrid, Aragón y Castilla y León.
ACUERDOS NECESARIOS
C E
cando refugio en estos segmentos.
Y POLARIZACIÓN EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS ONLINE
PROPIETARIOS E INQUILINOS DEL MERCADO E-COMMERCE DE BIENES Y SERVICIOS EN EUROPA
(EN MILES DE MILLONES DE EUROS)
800
700
600
500
on respecto a las rentas, muchas han de ocupación. Dependiendo del sector de activi- l comercio electrónico ha mostrado un 400
sido las medidas acordadas entre dad, el cierre de empresas será más o menos comportamiento ostensiblemente mejor 300
200
propiedad-inquilino, que con carácter probable, siendo la industria de textil y calzado o que el comercio físico, y es probable que 100
0
puntual, han modificado el pago regular la restauración algunos de los más afectados. No mantenga gran parte de la cuota de mer- 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 (f)
Fuente: Eurostat
de las rentas, buscando así adaptarse al es espera que el e-commerce afecte al segmento cado que ha obtenido por las restricciones
Resto de Europa 13
difícil entorno que han vivido numerosos comer- de lujo, que se centrará mejorar la experiencia de movimiento durante el estado de alarma. No
cios por la falta de facturación. Es más probable del consumidor. Es esperable que en operaciones obstante, el impacto ha sido diferente dependi-
Bélgica 2
Polonia 2
31 UK
observar reducciones de rentas en activos que se futuras se presté mayor atención al inquilino, co- endo del sector de actividad, beneficiándose sec- Dinamarca 3
encuentren en ubicaciones secundarias, mientras brando mayor importancia la actividad que de- tores como el audiovisual (Netflix, Amazon Prime, Holanda 4
que aquellos más prime se mantendrán estables, sempeñe. etc), equipo de gimnasio o de jardinería, mientras Italia 5
%
ampliando así los niveles de rentas entre activos que se han visto enormemente perjudicados al-
de primer nivel y aquellos menos prime. Así, la Estas variaciones en los niveles de rentas afec- gunos como las agencias de viaje u ocio.
España 10
16 Francia
tendencia hacia los flagships será más acentu- tarán proporcionalmente a las rentabilidades y Alemania 14 Fuente: Eurostat
ada, por lo que ubicaciones secundarias sufrirán la valoración de activos, siendo los incrementos
mayores desocupaciones. Con todo, los niveles de más acentuados en activos secundarios, hecho
rentas variarán dependiendo principalmente de que atraerá a inversores con un perfil menos CRECIMIENTO PREVISTO DEL 13% DE VENTAS ONLINE EN EUROPA EN EL AÑO 2020. EL
la cantidad de cierres de empresas-inquilinas, lo conservador. 13,0%
VENTAS ONLINE
REINO UNIDO SE POSICIONA CLARAMENTE EN PRIMER LUGAR, CON CASI UN TERCIO DE LAS
VENTAS REGISTRADAS. SE OBSERVA UN FUERTE CRECIMIENTO EN LOS PAÍSES DEL CENTRO
que repercutirá negativamente sobre los niveles en Europa en 2020
Y SUR DE EUROPA, SUPERIOR AL 20%: RUMANÍA, GRECIA, UCRANIA, POLONIA Y ESPAÑA.T A
22 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 23
MERCADO DE RETAIL
EVOLUCIÓN
ras haber alcanzado un volumen de inver- pesar de que la actual crisis del corona- eralmente, los propietarios de esta tipología de
sión cercano a los 1.940 millones de euros virus ha golpeado de lleno al mercado producto pueden aguantar más una situación de
en 2019, el volumen alcanzado el primer del retail, debido al cierre de tiendas corrección del mercado, debido a que disponen
DEL MERCADO semestre de 2020 ha sumado 851 millones
de euros, cifra muy pareja a la registrada
en el mismo semestre del año anterior. A pesar
físicas durante los últimos meses y un
impacto negativo en los bolsillos de las
familias, la actividad inversora se ha mantenido
de una capacidad financiera elevada y no tiene la
necesidad de vender en una momento del mer-
cado como el actual. Sí que podrían verse opera-
DE INVERSIÓN del parón de actividad vivido, se han realizado
varias operaciones durante el estado de alarma.
Las operaciones más destacadas del primer se-
mestre del 2020 han sido la venta del centro
en niveles de 2019.
De cara al segundo semestre del año, teniendo
en cuenta los procesos de venta en curso y las
ciones de sale&leaseback por parte de propietar-
ios que sean usuarios de locales ubicados en las
zonas prime, con necesidades económicas.
comercial Intu Asturias a un fondo alemán por un necesidades de venta de activos por parte de El cierre de los comercios, está provocando que
volumen aproximado de 290 millones de euros propietarios que se encuentran en una situación muchos usuarios tengan que renegociar las rent-
y varias adquisiciones de carteras de hipermer- económica delicada, prevemos que se manten- as o incluso que tengan que abandonar las super-
cados y supermercados de alimentación a fon- gan los niveles registrados durante los primeros ficies de ventas. Esto está provocando, y se verá
dos de inversión internacionales. Si que existirá seis meses del año. La inversión en retail en pre- con más precisión en los próximos meses, un in-
cierto flujo de capital desde retail hacia otros vista para 2020 se situaría en niveles próximos a cremento de la disponibilidad en la mayoría de
segmentos como la logística y el residencial. los 1.800 millones de euros. los ejes y centros comerciales prime, lo que va a
INVERSIÓN EN RETAIL POR TIPOLOGÍA DE ACTIVO
generar un ajuste de rentas a corto medio plazo.
Analizando la tipología de activo dentro del
retail que tendrá más peso dentro de la inver- Ante este nuevos escenario al que se enfrenta
Centro Comercial Parque Comercial Mediana Comercial
sión, se observa cómo actualmente hay un in- el sector, se registrarán incrementos en de las
Hipermercado Retail Calle Oflcinas Bancarias
5,000 terés muy elevado por los supermercados, con rentabilidades prime.
4,000
diversos procesos de ventas de carteras de con
cierres previstos antes del cierre del ejerci- En los siguientes gráficos se detalla la evolución
3,000
cio 2020. Además, hay operaciones en curso de de las rentabilidades prime de los locales com-
2,000 venta de distintos centros comerciales con un erciales y la variación prevista de rentas hasta el
1,000 volumen considerable. Dentro de la tipología año 2023, así como una previsión de incremento
0
de locales calle (High Street), la actividad será de las rentabilidades de centros comerciales
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1 2020
Fuente: BNPPRE
mucho menor, sobre todo en los ejes prime. Gen- prime hasta el año 2021.
EVOLUCIÓN DE LAS RENTABILIDADES Y RENTAS PRIME
PERSPECTIVAS CENTROS COMERCIALES
Var. Prime Yield Madrid y Barcelona (eje izquierdo) Var. Renta Prime Madrid y Barcelona (eje derecho)
RESTO DE 2020 Y 2021 PRIME YELDS
7.00 3.0%
2.0%
6.00
1.0%
5.00 4.70 0.0%
3.75 3.80 3.80 -1.0%
2019 5.00% 4.00 3.50
3.25 -2.0%
3.00
3.00 -3.0%
-4.0%
2020 5.25%
2.00 -5.0%
-6.0%
1.00
-7.0%
2021 5.50%
0.00 -8.0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
(f) (f) (f) (f)
Fuente: BNPPRE Fuente: BNPPREMERCADO LOGÍSTICO
24 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 25
EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN
E
IMPULSA LA CONTRATACIÓN
EL E-COMMERCE DE SUPERFICIES LOGÍSTICAS
MADRID San Agustín
del Guadalix
A-1
Meco
l sector logístico se presenta como uno de de ello es el proyecto Madrid Gate, en el que Tras los niveles máximos de 2018, cuando se al- A-6 M-50 R-2
A-2
los menos afectados por la pandemia. Gran Goodman reformará la antigua fábrica Iveco- canzaron 940.545 m², la contratación de 2019 en
R-2
M-12
M-50 M-40
Alcalá
Pegaso para transformarla en un centro de últi-
M-30
parte de la ‘culpa’ la tiene el auge del e- Madrid se contrajo debido a la ausencia de op-
M-14
de Henares
A-2
Torrejón
MADRID Coslada
de Ardoz
commerce, y es que el confinamiento ha ma generación con 38.000 m² destinados a una eraciones de más de 30.000 m², destacando como M-50
M-40
A-5
M-30
M-40
supuesto el cambio de los hábitos de con- plataforma de cross-dock y 50.000 m² de logís- las dos únicas grandes operaciones el alquiler de Villaverde
M-31
R-3
Rivas
sumo de gran parte de la población española. tica tradicional. 98.000 m² de Carrefour en Azuqueca de Henares y A-5
Getafe
M-50 -Vaciamadrid
Tal es el incremento de las compras online en los 47.000 m² de Mercadona en Getafe. El primer
R-5
M-4
Parla Pinto
A-3
España, que el volumen de facturación llegó En algunos casos hemos asistido incluso al des- semestre de 2020 se han contratado 223.274 m², AP-41
A-42
Valdemoro
a crecer un 77% durante la tercera semana de bordamiento de algunas empresas, que se han siendo la operación más relevante fue la firma
A-4
Illescas
abril, según Nielsen. visto en la obligación de contratar superficies de Amazon de 75.000 m² en Alcalá de Henares.
Fuente: BNPPRE
adicionales de manera extraordinaria con el fin Las previsiones para la segunda mitad del año ZONAS LOGISTÍCAS Y DE DISTRIBUCIÓN
La pandemia ha acelerado la penetración del de satisfacer la alta demanda. Estos picos de ac- son todavía más alentadoras, se estima una LOCAL REGIONAL NACIONAL
comercio electrónico, que requerirá de una in- tividad se han dado principalmente en sectores contratación por encima de los 600.000 m² para
versión mayor de lo que se esperaba antes de la vinculados a la alimentación, bienes de primera este año. Durante los meses de verano se han
pandemia en los desarrollos logísticos. Muestra necesidad y artículos del hogar. cerrado operaciones considerables de gran volu- en curso con cierre previsto para los próximos
men, además hay un gran número de demandas meses que impulsarán la cifra de contratación.
EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN POR ARCOS—MADRID
EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN POR ARCOS — CATALUÑA
(m²) Local Regional National PIB (Var. %)
1,000,000 6%
900,000 4%
800,000 2%
700,000 0%
600,000 -2%
500,000 -4%
400,000 -6%
300,000 -8%
200,000 -10%
100,000 -12%
0 -14%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1
2020
Fuente: BNPPRE26 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 27
MERCADO LOGÍSTICO
ZONAS LOGISTÍCAS Y DE DISTRIBUCIÓN ZONAS LOGISTÍCAS Y DE DISTRIBUCIÓN A-7
Llíria
LOCAL C-16
LOCAL Puerto de Sagunto
REGIONAL AP-7 REGIONAL CV-35
NACIONAL Granollers NACIONAL
DE PRODUCCIÓN A-2 DE PRODUCCIÓN Paterna
A-2 Cheste Manises
PORTUARIA C-60
C-32
PORTUARIA A-3
Puerto Saplaya
C-33 C-31
Mataró
A-3
VALENCIA
Martorell
Puerto de Valencia
C-15 C-16
AP-7 A-7
A-2 V-31
C-31
L’Hospitalet
de Llobregat BARCELONA MAR MEDITERRÁNERO
Vilafranca del Penedès A-7
Puerto de Barcelona Almussafes
AP-2
CATALUÑA VALENCIA
A-38
Valls C-32
C-32
Constanti
AP-7
MAR MEDITERRÁNERO A-7 AP-7
A-38
TARRAGONA
Puerto de Tarragona
Fuente: BNPPRE Fuente: BNPPRE
El año 2018 también fue el más elevado en con- 200.661 m², un 40% menos que el mismo periodo La contratación alcanzada en 2019 en Valencia mente al gran volumen de dos operaciones fir-
tratación logística en Cataluña, siendo las opera- de el año anterior, y es que la superficie media fue de 299.929 m², un 135% más que en 2018. No madas en el primer semestre del año pasado que
ciones de mayor tamaño la de Lidl de 61.000 m² contratada se ha situado en 5.280 m², por los obstante, esta excepcional cifra se debió princi- sumaron entre la dos 113.000 m². Si se analiza
en El Prat y los 50.000 m² de Trans Sese en Abre- 10.880 m² del primer semestre de 2019. A difer- palmente a las operaciones de alquiler de 60.000 el número de operaciones, se observa cómo el
ra. En 2019 únicamente se realizaron dos opera- encia de Madrid, se espera que el mercado logís- m² de Conforma en Lliria y a de 53.000 m² de Jysk primer semestre de 2020 se han cerrado 12 op-
ciones por encima de los 30.000 m², los 93.000 tico catalán no experimente tanto crecimiento en Cheste. La tasa de disponibilidad en 3,23% el 1 eraciones, en línea con las 14 firmas registradas
m² de Decathlon en Zona Franca y los 46.000 durante el segundo semestre y se mantenga en de julio de 2020. En el primer semestre de 2020 en el mismo periodo de 2019.
m² de DSV en Molins de Rei. Durante el primer niveles similares a 2017. se han contratado 60.008 m², un 67,4% menor
semestre de 2020 se ha contratado un total de que la registrada hace un año, debido principal-
EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN POR ARCOS — CATALUÑA EVOLUCIÓN
EVOLUCIÓN DE LA DE
CONTRATACIÓN POR ZONAS — VALENCIA
LA CONTRATACIÓN POR ZONAS — VALENCIA
EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE PMI EN ESPAÑA
(m²) Local Regional National PIB (Var. %) (m²) Norte Sur Centro PIB (Var. %)
800,000 6.0% 350,000 6.0%
4.0% 4.0%
700,000 300,000
2.0% 2.0%
600,000
0.0% 250,000 0.0%
500,000
-2.0% -2.0%
200,000
400,000 -4.0% -4.0%
150,000
-6.0% -6.0%
300,000
-8.0% 100,000 -8.0%
200,000
-10.0% -10.0%
100,000 50,000
-12.0% -12.0%
0 -14.0% 0 -14.0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1
2020 2020
Fuente: BNPPRE Fuente: BNPPRE28 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 29
MERCADO LOGÍSTICO
DE PATITO FEO A
D
En la coyuntura actual, es el mercado logístico se mostrando el mercado logístico los últimos años.
postula como uno de los sectores más atractivos Actualmente la rentabilidad prime se sitúa en
y con mayor resiliencia a la pandemia, y es que 4,9%, al igual que en 2019. Se prevé una que
GRAN CISNE BLANCO PARA LOS INVERSORES
hay una demanda latente de estas superficies por
parte de algunos usuarios que se han visto ben-
eficiados por el Covid-19. La inversión logística
para el resto del año y 2021 se mantengan en
los niveles actuales y que a partir del 2022 se
reduzcan ligeramente. Por otra parte las rentas
en Europa alcanzó 13.900 millones en el prim- verán contenido su crecimiento, pudiendo obser-
er semestre de 2020, lo que supuso un mínimo varse incrementos a partir de 2021, dependiendo
urante muchos años, los inversores con- directamente a la puerta de los consumidores, ajuste del 3%. de los niveles de absorción de la nueva oferta
sideraron esencial tener tiendas físicas a través del comercio online. que se vaya incorporando al mercado. Sin em-
en lugares muy populares, los ejes com- En el caso de España, la inversión alcanzó 437,6 bargo, la tónica general será la estabilización de
erciales de las principales ciudades con Actualmente los activos logísticos están consid- millones de euros en el primer semestre de 2020, las rentas en los niveles actuales.
elevadas afluencias estaban muy cotiza- erados por los fondos que invierten en inmobiliario un -23% respecto al mismo periodo de 2019. No
das. Esas tiendas eran la figura de la sociedad de como una tipología de activo segura y con un plus obstante, teniendo en cuenta las operaciones en La renta prime para Madrid se sitúa en 6,2 €/m²/
consumo. Al mismo tiempo, el sector logístico era de rentabilidad, lo que ha producido un incremento curso, es probable que la inversión acumulada a mes, y la de Barcelona en 6,75 €/m²/mes a fecha
considerado más bien como un mero accesorio de la demanda por este tipo de activos. Fondos con final de año supere los 1.000 millones de euros. de 1 de julio de 2020. Este contexto contribuirá al
desagradable para el sector minorista y apenas un perfil más adverso al riesgo (Core, Core +) se incremento de los valores capitales en el medio
ofrecía perspectivas de crecimiento. muestran muy interesados por este sector. La crisis del Covid-19 ha propiciado el freno a plazo, si bien en 2020 todavía no será palpable
la compresión de las rentabilidades que venía este crecimiento.
La situación ha cambiado drásticamente durante Las claves de este crecimiento se sustentan en
EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD PRIME % (MADRID Y BARCELONA)
los últimos años. Impulsado por la revolución del un ascenso de la demanda de espacio logístico
comercio electrónico, el sector de la logística ha en alquiler, gracias al incremento del consumo EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD PRIME % (MADRID Y BARCELONA)
evolucionado significativamente, mejorando las online, la profesionalización del sector, las bue-
nas perspectivas que presenta y unas rentabi- 9.00
percepciones y la confianza de los inversores. El
8.00
consumo se ha emancipado de la tienda ’clásica’, lidades atractivas que ofrece, en el entorno del 7.00
mientras que el acceso a productos de todo el 4,9%, comparado con otros sectores tradicionales 6.00
5.00
mundo está siendo proporcionado por la logística como oficinas y retail calle (3,25% - 4,00%). 4.00
3.00
EVOLUCIÓN DE LASDE
RENTAS
LAS PRIME (€/M²/AÑO)
2.00
EVOLUCIÓN RENTAS PRIME (€/M²/AÑO) 1.00
0.00
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Madrid Barcelona (f) (f) (f) (f)
Fuente: BNPPRE
EVOLUCIÓN DE LOS VALORES CAPITALES (€/M²)
120
84
100
84 81 81 84
80
75 Madrid Barcelona
2,000
74 74 74 75 1,800
60 1,600
1,400
40 1,200
1,000
800
20 600
400
200
0 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
(f) (f) (f) (f) (f) (f) (f) (f)
Fuente: BNPPRE Fuente: BNPPREE
MERCADO RESIDENCIAL
30 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 31
EVOLUCIÓN DE INVERSIÓN EN RESIDENCIAL
2,500.0
2,000.0
l parón de actividad provocado por el Covid-19 ha frenado
1,500.0
la inercia positiva que venía mostrando el sector residen-
cial en España los últimos años. Se espera que una vez re- 1,000.0
torne la normalidad a la economía, el mercado residencial
500.0
sea uno de los motores de la recuperación, retomando la
senda del crecimiento y dinamismo. La situación actual y la pre- 0.0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 S1 2020
vista para los próximos meses auguran un descenso notable de Fuente: BNPPRE
VISADOS DE OBRA NUEVA POR PROVINCIA
inversión y actividad, tanto por las restricciones físicas como por
la incertidumbre generada en la economía global. No obstante, se
ha de tener en cuenta que se trata de una crisis coyuntural, cuya
Valencia Madrid Barcelona
duración está supeditada a la resolución de la crisis sanitaria y 24,000
22,000
al impacto económico, marcando el fin de esta una recuperación 20,000
gradual. El sector residencial, al actuar como activo refugio por 18,000
16,000
ser la vivienda un bien necesario, será de los que menos sufra los 14,000
12,000
estragos económicos de la pandemia. 10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 May 2020
DESCENSO EN EL NÚMERO DE
L
Fuente: Ministerio de Fomento
EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS 600,000
500,000
Vivienda nueva Vivenda usada % VAR.
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
400,000
0.0%
300,000 -5.0%
a compraventa de viviendas registrada en que permanece expectante. La actividad promo- 200,000
-10.0%
-15.0%
el mes de junio se ha reducido un 34,3% tora, por su parte, también se muestra cauta ante -20.0%
100,000
respecto al mismo periodo del año anteri- está situación. De acuerdo con datos del Minis- -25.0%
0 -30.0%
or. Se espera que las transacciones tarden terio de Fomento, los visados de obra nueva se 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
en recuperar el tono positivo, y es que las han reducido los cinco primeros meses del año Fuente: INE
viviendas escrituradas en los meses de verano y un -22% en Barcelona, mientras que en Madrid
que se corresponden generalmente con opera- lo han hecho un –38% respecto al mismo periodo ¿INCREMENTO DE LA DEMANDA EN LA PERIFERIA DE LAS GRANDES URBES?
ciones que se cerraron meses atrás. Además, las de 2019. En Valencia, no obstante, los visados de LA IMPLANTACIÓN ACELERADA DEL TELETRABAJO, TRAS LA LLEGADA DEL CORONAVIRUS, PUEDE
restricciones de movilidad y el cierre temporal obra nueva se han incrementado un 24% hasta el GENERAR QUE LA DEMANDA EN ZONAS DE LA PERIFERIA DE LAS GRANDES CIUDADES SE INCREMENTE
de negocios han imposibilitado la escritura en el mes de mayo, síntoma del buen estado del que CONSIDERABLEMENTE. EL HECHO DE QUE SE PUEDA TRABAJAR DESDE CASA, GRAN PARTE DE LA
Registro de muchas viviendas. La incertidumbre goza el mercado residencial valenciano. JORNADA LABORAL, PROVOCARÁ QUE “EL VIVIR CERCA DE LA OFICINA” YA NO SEA UN FACTOR TAN
económica está siendo uno de los principales fac- DETERMINANTE EN LA TOMA DE DECISIÓN. TAMBIÉN SE PRIORIZARÁN OTROS MOTIVOS COMO LA
EXISTENCIA DE UN ENTORNO AMBIENTAL MÁS SALUDABLE Y UNA VIVIENDA MÁS ESPACIOSA.
tores que explican las cautela de una demanda32 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 33
MERCADO RESIDENCIAL
775,0002 770,0002
m m
BAJADAS PUNTUALES ELEVADA DEMANADA
L E
DE PRECIOS INVERSORA 1.912 M€ 755 M€
Warsaw Regional
Markets
INVERSIÓN EN 2019 INVERSIÓN
+206% VS 2017 EN S1 2020
+28% VS S1 2019
a demanda extranjera, que el último trimes- 2019), pero sin sufrir descensos significativos en l sector residencial se perfila como uno de tico, han sido los que se han mantenido más activos
tre de 2019 llegó a representar el 12,7% del el precio final. los sectores impulsores de la recuperación habiéndose realizado varias operaciones. Destacar
total según el Colegio de Registradores de post-pandemia, canalizando un importante la operación Build To Rent de mayor volumen regis-
la Propiedad, se verá afectada por la pro- Lo mismo ha ocurrido con los niveles de rentas volumen de inversión. Ya en 2019, la in- trada hasta la fecha, en la que AXA IM ha adquirido
hibición de los desplazamientos físicos, observados hasta ahora, que en algunos casos versión se incrementó considerablemente, a Tectum, a través de un acuerdo llave en mano,
algo que podría repercutir puntualmente sobre se han reducido de forma temporal con el fin de hasta situarse en 1.912 millones de euros (+206% una cartera de 919 viviendas protegidas, distribui-
las viviendas que son susceptibles de compra por mantener a los inquilinos, pero se recuperarán vs 2017). El mercado residencial en alquiler, PRS das en 7 proyectos en Madrid por un importe de
este colectivo, como son las segundas residencias una vez se retome la normalidad. (Private Rented Sector), está ganando protagonis- 150 millones de euros, en el mes de junio de 2020.
en zonas costeras o las viviendas de lujo. Así, la mo, atrayendo a numerosos inversores institucion- Una de las operaciones más recientes ha sido la
demanda nacional cobrará mayor protagonismo Así, las rentas de alquiler han visto cortada la ten- ales (fondos o aseguradoras principalmente) que compra de 110 viviendas en El Cañaveral por parte
durante este ejercicio. dencia alcista que habían estado mostrando los se están viendo atraídos por las rentabilidades de de Q-Living por un importe de 17 millones de euros.
meses anteriores a la pandemia. En el caso de la un sector relativamente seguro y con todavía gran
Dependiendo de los ritmos de venta de las pro- ciudad de Madrid, ha variado un –3% respecto a potencial, y es que en España solo en 23% de la Algunas de las principales promotoras españolas
mociones, la localización de los activos, así como agosto de 2019, mientras que en Barcelona y Pal- población vive en régimen de alquiler, por el 34% de como son Realia, Pryconsa o Darya Homes (Dazia
de las necesidades económicas de los propietar- ma de Mallorca lo han hecho un –3,9% y –0,5% la media europea. Desde que empezó la crisis del Capital) también han suscrito operaciones para
L
ios, no será de extrañar presenciar rebajas en el respectivamente. Sin embargo, ciudades como coronavirus, el sector residencial, seguido del logís- promocionar viviendas destinadas al alquiler.
precio final de algunas viviendas, aunque la evolu- San Sebastián continúan viendo incrementos en
ción general de los precios es que tiendan hacia la sus niveles de rentas, creciendo un 10,7% respecto
estabilización, deteniendo la tendencia alcista que
venían mostrando los pasados ejercicios (+3% en
a agosto de 2019
NUEVAS TENDENCIAS URBANÍSTICAS
RENTAS MEDIAS DE ALQUILER POR CIUDADES — AGOSTO 2020
RENTAS MEDIAS DE ALQUILER POR CIUDADES—AGOSTO 2020
a crisis actual motivará cambios que a partir Por otra parte, el éxito comedido de la implemen-
€ /m2 alquiler por ciudades
de ahora serán una realidad en la forma de tación del teletrabajo ha propiciado la llegada de
Barcelona construir y gestionar viviendas. Aumentará un nuevo modelo, que cambiará los espacios de
la demanda en zonas periféricas, donde trabajo y exigirá una serie de medidas. La más
Madrid haya más zonas verdes, mejor accesibilidad importante de ellas es la flexibilización de los
y comunicación, la existencia de terrazas, jardines cambios de uso, a través de una revisión y modi-
San Sebastián y zonas comunes más amplias, así como una may- ficación de la legislación y normativa urbanística
or jerarquización del tráfico peatonal que serán re- vigente. Las zonas comunes de trabajo y cowork-
querimientos más solicitados por los compradores, ings, tanto en el propio edificio residencial, como
Palma de Mallorca
quienes tras la experiencia del confinamiento, po- en los aledaños de la vivienda, serán altamente
tenciarán planeamientos urbanísticos y desarrol- demandadas por los usuarios, cuya asistencia a la
Málaga
Fuente: Idealista los futuros que posean estas características. oficina se verá significativamente reducida.MERCADO DE HOTELES
34 | ANÁLISIS DEL MERCADO DE INVERSIÓN ”POST COVID-19” SEPTIEMBRE 2020 | 35
Los principales players del mercado ven en el
Covid-19 una situación coyuntural y mantienen su
apuesta por el sector hotelero. Existe un capital
LA PANDEMIA PONE A PRUEBA
D
elevado que se espera se invierta en el sector ho-
telero en los próximos meses. Muestra de ello es el
615 M€
AL SECTOR HOTELERO
reciente anuncio de creación de un fondo de capital
INVERSIÓN riesgo por parte de Azora, denominado Azora Euro-
EN S1 2020 pean Hotel & Lodging, que ha logrado captar 680
+29% VS S1 2019
millones de euros de capital, lo que, sumado a la
deuda, otorgaría al fondo una capacidad de inver-
sión directa de 1.500 millones de euros.
e acuerdo con la última estadística publi- La inversión acumulada en el primer semestre del
cada por el INE, de los casi 20.000 hote- año ha alcanzado los 615 millones de euros, por los Esta situación coyuntural afectará en mayor grado a
les existentes en España, en el mes junio 475,3 millones que se invirtieron en hoteles en el las medianas y pequeñas cadenas, que atraerán in-
únicamente han abierto 5.896 establec- mismo periodo de 2019. La llegada del Covid-19 y versores de perfil más oportunista y value-add. Las
EN LA SEGUNDA
imientos, ofertándose 322.508 plazas, un el importante impacto que ha tenido en uno de los empresas de mayor tamaño, al tener condiciones
MITAD DEL AÑO SE
16,7% del total. Las pernoctaciones en establec- principales sectores para las economía española más favorables en la refinanciación de la deuda, la
INTENSIFICARÁ LA
imientos hoteleros en el mes de junio se han situ- como es el turismo (12% del PIB ene 2018), ha su- posibilidad de moratoria en el pago de sus présta-
ACTIVIDAD INVERSORA
ado por encima de 1,8 millones, lo que representa puesto un frenazo a la actividad e inversión hotelera mos, además de una mayor accesibilidad a ayudas
una caída del 95% respecto los 37 millones del que venía mostrando a comienzos de año. Si en el del Estado, están soportando mejor esta crisis.
SOBRE HOTELES,
mismo mes de 2019. Además, la tasa de ocupación primer trimestre se contabilizaron 16 operaciones
PUDIENDO OBSERVARSE
hotelera se ha situado en 18,8%, en junio, respecto sobre activos hoteleros, durante el segundo trimes- Por otro lado, empresas hoteleras de menor tama-
DESCUENTOS SOBRE
al 65,7% del mismo periodo del año anterior. tre únicamente han tenido lugar 3 operaciones. La ño, especialmente las situadas en zonas con alta
DETERMINADOS ACTIVOS,
operación de mayor volumen ha sido la compra dependencia del turismo extranjero, como son Bar-
EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN HOTELES
ESPECIALMENTE LOS
del hotel Madrid Edition por parte de Archer Hotel celona o Málaga, se verán con necesidad de liqui-
PERTENECIENTES A
Capital a KKH por 220 millones de euros. dez. Esto, unido a la falta total de ingresos en al-
CADENAS DE PEQUEÑO
gunos casos, motivará la venta de establecimientos
3,500
Y MEDIANO TAMAÑO EN
3,000 A pesar del descenso de actividad observado en el hoteleros, por lo que no será de extrañar observar
2,500
segundo trimestre, la cifra acumulada de inversión descuentos puntuales en las zonas más afectadas
ZONAS DEPENDIENTES
2,000
1,500 del primer semestre se alza hasta los 615 mil- y donde el turismo extranjero cobra mayor impor-
DEL TURISMO.
1,000
500 lones de euros, cifra que representa un incremento tancia. Así, la segunda mitad del año y en el año
0 del 29% respecto al primer semestre del 2019. 2021 se anticipa una actividad inversora elevada.
2015 2016 2017 2018 2019 S1 2020
Fuente: BNPPRE
PERNOCTACIONES EN HOTELES – TOTAL NACIONAL NÚMERO DE TURISTAS – TOTAL NACIONAL
Residentes en España Residentes en el extranjero 12,000,000
35,000,000
10,000,000
30,000,000
25,000,000 8,000,000
20,000,000 6,000,000
15,000,000
4,000,000
10,000,000
5,000,000 2,000,000
0 0
2018 2019 2020 Jul-20 Jan-18 Jun-18 Jan-19 Jun-19 Jan-20 Jul-20
Fuente: INE Fuente: INETambién puede leer
