Taller Estrategias Inmobiliarias - CANADEVI Septiembre 2010
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CANADEVI
Taller Estrategias Inmobiliarias
Septiembre 2010
¿EN DÓNDE ESTAMOS?
METROPOLIZACIÓN
La población de la ZMVM creció de
344 mil hab. en 1900 a 18.4 millones en
el 2000.
La expansión urbana impactó los
equilibrios ambientales del Valle de
México y rebasó los límites del Distrito
Federal.
En la década de 1950 se extendió sobre
los municipios del Estado de México e
incluso de Hidalgo, se inició el proceso
de metropolización.
GENTRIFICACIÓN Entre los años 2000 y 2005, el crecimiento demográfico en el DF registró una tasa de 0.04% anual, mientras que en los municipios conurbados la tasa fue de 1.8%. El incremento de los precios del suelo en las áreas centrales de la ciudad, ha ocasionado un proceso de segregación urbana consistente en la expulsión paulatina de los habitantes hacia las zonas periféricas, donde el suelo y la vivienda son más accesibles.
SUBURBANIZACIÓN
El mercado de vivienda, en especial de
interés social, popular y medio, se ha
desplazado y concentrado en municipios
alejados con suelo barato como Tecámac,
Zumpango, Huehuetoca y Tizayuca
Los desarrolladores inmobiliarios han
edificado enormes conjuntos habitacionales
que no construyen ciudad y son enclaves
que contribuyen a la suburbanización de
territorios con vocación agrícola y pecuaria.
PERIURBANIZACIÓN El mercado de suelo y de la vivienda, han limitado su acceso a los sectores de menores ingresos de la población, quienes han recurrido al mercado informal particularmente, en las delegaciones periféricas. Destaca el hecho de que sectores de clase media se han sumado a los tradicionales procesos de urbanización irregular en Suelo de Conservación.
NEODEMANDA El Distrito Federal ha disminuido la velocidad de su crecimiento demográfico y registra un cambio de su estructura demográfica con un mayor número de habitantes en edades intermedias (adultos jóvenes), que motivan el incremento sustancial de conformación de nuevos hogares y por tanto, de la demanda de nuevas viviendas, de servicios y comercio (infraestructura y equipamiento). Esta situación representa importantes retos a resolver en materia de suelo y vivienda, ya que se prevé un incremento en su demanda formal e informal; así como en la dotación de bienes, servicios, empleo y movilidad (infraestructura y equiamiento).
OBSOLECENCIA subutilización, ineficiencia, modelo extensivo. La expansión del área urbana y el despoblamiento de las delegaciones centrales son procesos que han contribuido a la disminución de la densidad habitacional del Distrito Federal. Se ha fragmentado el territorio urbano: concentración de infraestructura, equipamiento, empleo, por un lado; y por otro, expansión de vastas zonas monofuncionales de vivienda. Esta estructura territorial ha incrementado las necesidades de desplazamiento de los habitantes de la ciudad para acceder a la vivienda, al empleo, a la educación, a la recreación y al consumo, convirtiendo a la estructura vial y el transporte público en componentes fundamentales de articulación en las escalas local y metropolitana. Se ha generando así, un modelo territorial extensivo, de baja eficiencia y muy contaminante.
TERRITORIO
1900
• 27.14 km2
• 344,721 habitantes
Crecimiento de la Ciudad de México1930 • 101. 87 km2 • 1,048,970 habitantes 1960 • 470.70 km2 • 5,125,447 habitantes
1980 • 1,079.73 km2 • 12,994,450 habitantes Industrias comienzan a salir de la ciudad central Aparecen las primeras oficinas corporativas
1990 • 1,305.49 km2 • 15,274,256 habitantes 2000 • 1,547.10 km2 • 17,946.31 habitantes Se consolida la terciarización de la Ciudad
2005 • 1,600 km2 • 18,811,533 habitantes
2010 • DF 8,720,916 habitantes 46.35% • Municipios Conurbados 10,090,617 habitantes 53.64% Reserva territorial
INSTRUMENTOS
SITUACIÓN ACTUAL PDDU aprobados en 2010 PDDU aprobados en 2008 PDDU aprobados en 2005 PDDU en proceso de elaboración
13
Inicio de revisión Inicio de revisión años
1era etapa 2da etapa
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Inicio de Revisión Inicio de Revisión Envío del GDF
1ª Etapa 2ª Etapa a la ALDF
Azcapotzalco
Álvaro Obregón
Benito Juárez
Coyoacán
Cuajimalpa de
Morelos
Cuauhtémoc
Gustavo A.
Madero
Iztacalco
Iztapalapa
Magdalena
Contreras
Miguel Hidalgo
Milpa Alta
Tláhuac
Tlalpan
Venustiano
Carranza
Xochimilco¿CÓMO? A. FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA B. ACCIÓN PÚBLICA ESTRATÉGICA
FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
El gobierno del Distrito Federal, a través de la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Vivienda, cuenta con un nuevo enfoque de
desarrollo de la ciudad mediante el apoyo a las inversiones y la
facilidad de desarrollo de proyectos inmobiliarios con fundamento en:
La nueva Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y,
La Norma General de Ordenación Número 26. Norma para
Incentivar la Producción de Vivienda Sustentable de Interés Social
y PopularLEY DE DESARROLLO URBANO
Dirección
de
Instrumentos
para
el
Desarrollo
Urbano
Trámites
y
Qempos
de
gesQón FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Disminución de los tiempos de gestoría
Ley
de
Desarrollo
Urbano
derogada
Ley
de
Desarrollo
Urbano
vigente
Promedio
Trámite
Término
actual
Trámite
Término
propuesto
de
atención
Modificación
a
los
programas
de
Modificación
a
los
programas
de
Indefinido
3
a
5
años
desarrollo
urbano
(Art.
40
y
41)
70
a
90
días
hábiles
desarrollo
urbano
(Art.
26)
Cambio
de
uso
del
suelo
(Art.
74)
Indefinido
6
a
12
meses
Cambio
de
uso
del
suelo
(Art.
42)
20
días
hábiles
45
días
Aplicación
directa
en
Homologación
de
uso
del
suelo
30
días
hábiles
Homologación
de
uso
del
suelo
hábiles
CerQficado
de
usos
del
suelo
45
días
Aclaración
de
zonificación
de
uso
Aclaración
de
zonificación
de
uso
Indefinido
del
suelo
20
días
hábiles
del
suelo
hábiles
Delimitación
de
zonas
21
días
hábiles
90
días
Manifestación
de
Polígono
de
Polígono
de
Actuación
90
días
hábiles
3
a
6
meses
Actuación
(un
predio
y
predios
15
días
hábiles
colindantes)
ConsQtución
de
Polígono
de
Actuación
(predios
no
20
días
hábiles
colindantes)
Sistema
de
Transferencia
de
Aplicación
directa
en
Sistema
de
Transferencia
de
90
días
hábiles
4
a
12
meses
Potencialidad
CerQficado
de
usos
del
suelo
Potencialidad
Aplicación
directa
en
15
a
25
días
Aplicación
de
la
Norma
General
Aplicación
de
la
Norma
General
de
22
días
hábiles
CerQficado
de
derechos
hábiles
de
Ordenación
Núm.
13
Ordenación
Núm.
13
adquiridos
25
días
15
días
hábiles
Aplicación
normaQva
15
días
hábiles
Aplicación
normaQva
hábiles
FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Instrumentos de fomento y aplicación normativa
Manifestación
de
Polígono
de
Actuación
(un
predio
y
predios
colindantes)
ConsQtución
de
Polígono
de
Actuación
(predios
no
colindantes)
Sistema
de
Transferencia
de
Potencialidad
Aplicación normativaFOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Instrumentos de fomento y aplicación normativa
Instrumentos para el Desarrollo Urbano (nueva Ley)
Modificación a los PDU Modificación a la zonificación y a la
Artículo 40 y 41 normativa que aplica en los PDU
Procedimientos y
trámites establecidos Cambio de Uso del Suelo Modificación del uso del suelo para micro y
pequeña industria y, comercio y servicios de
en la Ley de Desarrollo Artículo 42 bajo impacto. Inmuebles catalogados hasta 750
m2
Urbano, para el mejor Aplicación de Aplicación de las Normas de Ordenación
cumplimiento de los Normatividad en Áreas de Actuación, Generales
(10,11,12 y 26) y Particulares
objetivos de la
Dictamen de Aclaración de
planeación del Zonificación del Uso del Suelo Aclaración de la zonificación por un error de
origen en los PDU
desarrollo urbano y el
ordenamiento
Polígono de Actuación
territorial del Distrito Redistribución y relocalización de usos de suelo
y del potencial constructivo
Federal
Sistema de Transferencia de
Potencialidades de Cesión de derechos de intensidad de
construcción no edificados y recepción
Desarrollo Urbano de dicho potencialNORMA DE VIVIENDA SUSTENTABLE
DE INTERÉS SOCIAL Y POPULARFOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Promoción a la construcción de vivienda de interés social y popular
Ahorro de
agua y energía
Área libre
Hasta 500
Usos mixtos
m2 501-1000
m2
%
Estacionamiento
Ahorro de
agua y energía
Área libre
1,001-3,000
m2
Usos mixtos
Estacionamiento
Ahorro de
agua y energía 3,001-
5,000m2
Área libre
+ 5,000 m2
Usos mixtos
Estacionamiento 1er territorio 2o territorio 3er territorio
(H5/20/Z) (H6/20/Z) (H4/20/Z) +1*
+1 +2 *Sólo vivienda del INVI y/o
de grupos socialesFOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Promoción a la construcción de vivienda de interés social y popular
Predios
con
superficie
Predios
con
superficie
Predios
con
superficie
Predios
con
superficie
Predios
con
superficie
hasta
500
m2 entre
501
y
1,000
m2 entre
1,001
y
3,000
m2 entre
3,001
y
5,000
m2 mayor
a
5,000
m2
A
Vivienda
con
precio
Ahorro
de
agua
y
energía 30% 30% 40% 40% 40%
final
hasta
20
vsma
Área
libre
de
construcción
20% 20% 25% 25% 30%
Porcentaje
de
la
superficie
total
privaQva
de
vivienda
0% 2% 3% 4% 5%
para
usos
mixtos
Requerimiento
de
cajones
de
estacionamiento
10% 20% 30% 40% 50%
B
Vivienda
con
precio
Ahorro
de
agua
y
energía
40% 40% 50% 50% 50%
final
mayor
a
20
y
hasta
25
vsma Área
libre
de
construcción 25% 25% 30% 30% 35%
Porcentaje
de
la
superficie
total
privaQva
de
vivienda
1% 2% 3% 4% 5%
para
usos
mixtos
Requerimiento
de
cajones
de
estacionamiento
40% 50% 60% 70% 80%
C
Vivienda
con
precio
Ahorro
de
agua
y
energía 50% 50% 50% 50% 60%
final
mayor
a
25
y
hasta
30
vsma Área
libre
de
construcción 25% 25% 30% 30% 35%
Porcentaje
de
la
superficie
total
privaQva
de
vivienda
1% 2% 3% 4% 5%
para
usos
mixtos
Requerimiento
de
cajones
de
estacionamiento
60% 70% 80% 90% 100%FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA
Promoción a la construcción de vivienda de interés social y popular
• 1er territorio 5 niveles + 1 nivel
adicional
• 2º territorio 6 niveles + 2 niveles
adicionales
• 3er territorio 4 niveles + 1 nivel
adicional
“…exclusivamente para los casos de promoción
de vivienda gestionada por el INVI y otros Organismos
Públicos dedicados a la producción de vivienda de
interés social y popular…”FOMENTO A LA INVERSIÓN PRIVADA Promoción a la construcción de vivienda de interés social y popular • Aprovechamiento óptimo del suelo urbano • Generación de más y mejor espacio público • Entornos urbanos diversos y sustentables • Reducción de costos, sociales, económicos y ambientales
ACCIÓN PÚBLICA ESTRATÉGICA
BUENAS PRÁCTICAS
EJEMPLOS CD. DE MÉXICOREGENERAR
RECUALIFICAR
REVITALIZAR
PUESTA EN VALOR
RECUPERAR
OPTIMIZAR
ACCIÓN PÚBLICA ESTRATÉGICA En la nueva LDUDF se incorpora un nuevo instrumento denominado Áreas de Gestión Estratégica, cuyo diseño prevé (Art. 33) “incidir positivamente en la regeneración, recualificación y revitalización urbana y/o ambiental de Zonas Específicas de la Ciudad”. Asimismo, se prevén instrumentos que permitan incidir positivamente en la regeneración del territorio desde la coordinación y guía del sector público en corresponsabilidad con los privados, inversionistas y la sociedad en general.
ACCIÓN PÚBLICA ESTRATÉGICA http://excelsior.com.mx/micrositios/especiales/reforma/
META EN EL CORTO PLAZO Definir el rumbo para transitar de un modelo territorial extensivo, de baja altura y de subutilización urbana, a uno intensivo, polinuclear, de mediana altura y que optimice el potencial urbano (relación entre el “arreglo” físico- natural de la estructura urbana y las actividades que en ella se dan - infraestructura, estructura y superestructura); es decir, pasar de una planeación y gestión del desarrollo urbano y del ordenamiento territorial de corte parcial, sectorizado y de función única, a un modelo integral e integrador de los actores del desarrollo urbano. No se trata sólo de construir las grandes obras de infraestructura (vial e hidráulica) sino de repensar, a través del aprovechamiento y uso sustentable del territorio ya urbanizado, las nuevas tecnologías y modelos para transitar hacia un modelo de ciudad más ordenada, compacta y eficiente.
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