Felipe Morris Consultor Mercados Financieros y de Vivienda - III Foro de Vivienda, ASOBANCARIA Bogotá, Noviembre 2011
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Felipe Morris
Consultor
Mercados Financieros y de Vivienda
III Foro de Vivienda, ASOBANCARIA
Bogotá, Noviembre 2011
1
1. Introducción
2. Problemática de los Programas de Vivienda
3. Tipos de Informalidad por Capacidad de Pago
4. Productos Alternativos para llegar al Informal con
Capacidad de Pago
5. Conclusiones
2 Objetivo es responder a la pregunta:
¿Es posible brindar financiación de
vivienda a informales?
La presentación se centrará en el
financiamiento con garantía hipotecaria y
no en lo que se conoce como
microfinanciamiento de vivienda (MFV)
Se analizarán distintos esquemas o
técnicas que pueden utilizarse para
facilitar el otorgamiento de crédito a ese
segmento del mercado.
3 No llegan a las familias de bajos ingresos (con
excepción de programas de alcance limitado)
Sectores informales tienen poco acceso a los
programas de crédito con subsidio
Subsidios no están bien focalizados y hay cierta
regresividad (aunque menos que antes)
Programas para segmento de MFV son
burocráticos y no facilitan ABC.
No hay asistencia técnica alguna para nadie
(IMFs, constructores o beneficiarios).
Programas son muy costosos y por lo tanto no
logran tener un impacto masivo en la población
Informe de Inder Ruprah, “The Transparency, Incidence and Targeting
Efficiency of Housing Programs in Latin America”, IDB, 2010
4 No todos los informales son iguales
Se puede distinguir entre dos tipos muy
diferentes de informalidad:
(i) los informales con ingresos que les
permitiría acceder a crédito bancario
hipotecario de poder justificar o documentar sus
ingresos y
(ii) los informales con ingresos bajos, sin
capacidad de acceso a un crédito de vivienda
tradicional con garantía hipotecaria
Esta presentación se concentrará en el primer tipo
5 En la región un porcentaje alto de la población es
informal. Este porcentaje varía entre un 40 y 60%
de la PEA en distintos países.
Se estima que en promedio los informales tienen
ingresos promedios 30% inferior al de los
formales
En muchos de nuestros países hay un porcentaje
alto de familias que solicitan un crédito para
vivienda y no pueden acreditar su capacidad de
pago.
El reto es diseñar productos para facilitar dicho
acceso.
6Ahorro+
Crédito Hipotecario
Ahorro+Crédito+Subsidios
El segmento
mas difícil:
Mejoramiento de Barrios +
pobreza y/o
informalidad Sistemas sin crédito
7 Productos de Renta con Opción de Compra o
Leasing habitacional o inmobiliario
Esquemas de ahorro programado
Seguro de Crédito
Otras Tecnologías
8 Leasing Habitacional es un programa que funciona en
Chile desde 1996 a través de sociedades
inmobiliarias y sociedades de leasing habitacional
Población objetivo incluye a trabajadores
independientes, con ingresos no regulares o trabajos
informales, aquellas familias que dados sus ingresos
en relación a sus gastos no han logrado generar
ahorro y son de ingresos medios, aquellas familias
que requieren resolver su problema habitacional con
mayor rapidez
Para personas con capacidad de pago que no sean
propietarios de viviendas ni su cónyuge, y que no
hayan recibido otro subsidio habitacional
9 Permite acceder a viviendas nuevas o usadas con
precios hasta UF 2000 con un monto a subsidiar de
entre UF100-320 dependiendo del valor y ubicación
de la vivienda
Contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa con empresas de Leasing Habitacional
(10 empresas).
Plazo entre 8 y 15 años
Contratos se pueden transferir
26,000 subsidios otorgados hasta 2009 por UF 3.5
millones. Subsidio promedio alrededor de US$6000
También hay un subsidio de originación para
viviendas de bajo monto (UF 600)
10Leasing Habitacional
Empresas
Las Familias de Leasing
Habitacional
Entidades
Sociedades Financieras
Inmobiliarias Autorizadas
El SERVIU
11 El interesado abre una cuenta de ahorro leasing habitacional
en alguna institución autorizada para ello sin necesidad de un
monto mínimo de ahorro.
Se inscribe en el Registro Único de Inscritos (RUI) de MINVU.
Se informa de la oferta existente y selecciona su vivienda con
sistema de financiamiento leasing. Luego entrega su
información financiera a la sociedad inmobiliaria quien los
traspasa a la empresa de leasing habitacional para la
evaluación de solicitud de financiamiento.
Una vez aprobada la operación se suscribe un contrato entre
el postulante y la empresa leasing habitacional, estipulándose
el precio de la vivienda, plazo, aporte mensual y monto del
subsidio.
La empresa de leasing habitacional solicita a SERVIU
respectivo la reserva del subsidio
12 Alternativa para facilitar acceso a la vivienda a familias con ingresos
medios y bajos, que no pueden ahorrar para el depósito inicial y
acceder a crédito tradicional
Tiene operatoria garantizada y apoyada por la Sociedad Federal
Hipotecaria (Administración Fiduciaria sobre Derechos de Cobro ,
Fondo de Nivelación de Pagos, Cobranza y Cartera Vencida , Fondo
de Garantía por un equivalente al 6% del valor del Inmueble desde el
inicio y hasta la individualización)
Fácil recuperación de la cartera vencida ya que el contrato se
encuentra en renta y no es propiedad del cliente hasta su
individualización.
La Inmobiliaria se involucra en la sustitución del cliente para darle
mayor agilidad a la recuperación de cartera.
Se garantiza que el producto de la cobranza sea para el pago del
crédito ya que se realiza a través del fideicomiso y no directamente
al Arrendador.
13 La relación contractual se da en dos partes:
(i) La SOFOL otorga financiamiento a una persona moral que
adquiere un conjunto de inmuebles para a su vez venderlos
bajo la modalidad renta con opción a compra.
(ii) Esta persona moral (el arrendador) firma un contrato con
una persona física (el arrendatario) a la que se le da la opción
de sustituirse como deudor en el contrato que se tiene entre
la SOFOL y el arrendador en un plazo no mayor a cinco años.
La SOFOL descuenta los recursos en su módulo como lo haría
para una individualización normal, pero en los datos de la
persona física incluye los datos de la persona moral.
Cuando se ejerce la opción de compra se lleva a cabo la
sustitución de deudor, con lo que el acreditado se queda con
el remanente de la deuda.
14 Existen en varios países de la región: Colombia, Chile,
México, Perú, Nicaragua entre otros.
Iniciativas de las instituciones financieras como un
mecanismo para ampliar el alcance de sus productos
hipotecarios hacia un mercado que consideran sujeto a
crédito.
Estos programas pueden ir acompañados de un subsidio del
gobierno o ser un requisito para acceder a un subsidio.
En Colombia estas cuentas tienen exenciones del impuesto a
la renta.
Los programas de ahorro en sí son muy parecidos.
En la mayoría de países no hay información agregada del
número de cuentas abiertas y de los montos ahorrados.
Colombia es una excepción.
15 Colombia es probablemente el país de la región
que tiene mayor diversidad de productos de ahorro
previo para vivienda.
Algunos de ellos están vinculados al programa de
subsidio de vivienda o a créditos del Fondo
Nacional de Ahorro.
Otros tienen deducciones impositivas atractivas
Productos: (I) Cuenta de Ahorro Programado, (ii)
Cuenta de Ahorro para Fomento a la Construcción,
(iii) Ahorro Voluntario Contractual y (iv) Cuenta de
Ahorro en Vivienda
No todos se prestan para el sector informal.
16 Producto vinculado al programa de subsidio de
vivienda para cuota inicial.
Es una cuenta de ahorros que el aspirante al
subsidio debe abrir en institución financiera
supervisada.
Requisitos para abrir cuenta: (i) Persona natural
mayor de edad, (ii) No ser propietario de vivienda,
(iii) Ingresos familiares inferiores a 4 SM legales
mensuales
741,899 cuentas y 220 millones de pesos en
ahorros a Setiembre de 2011.
17 Le permite a un trabajador al que aplica Retención en la
Fuente utilizar este impuesto para comprar vivienda ( no sirve
para informales).
Con una cuenta AFC se puede reducir la base gravable del
salario con lo que los ingresos netos aumentan.
El trabajador fija un ahorro mensual, el cual es descontado y
depositado por la empresa en el banco (el valor depositado
incluye la retención). El titular tiene la opción de usar, en
cualquier momento, los recursos para adquirir vivienda
El máximo ahorro exento de retención es del 30 por ciento
del salario. El ahorro solo se podrá usar para comprar
vivienda o se pierde la exención.
127,016 cuentas AFC por 444 millones de pesos de ahorro a
Set. 2011
18 Contrato que compromete a realizar depósitos de dinero en el
Fondo Nacional de Ahorro, en las cuantías acordadas y a intervalos
regulares, hasta cumplir la meta del ahorro en el plazo convenido.
Beneficios tributarios iguales a los de AFC
El FNA tiene convenios con entidades financieras para que las
personas que suscriban los contratos de ahorro voluntario efectúen
los depósitos pactados y los retiros de las sumas ahorradas.
Pueden suscribir contrato de ahorro voluntario contractual quienes
estén afiliados o se afilien al Fondo Nacional de Ahorro a través de
cesantías
El plazo del AVC como mínimo será de doce (12) meses, pero se
puede renovar semestralmente.
Permite acceder a crédito para vivienda y/o educación del FNA
19 La cuenta de ahorro en vivienda es un producto financiero
para la adquisición o remodelación de una casa.
La característica principal es que otorga una deducción
impositiva de hasta 15% de los depósitos en cuenta.
Incluye un plazo máximo de 4 años para la adquisición de la
casa.
Las cuentas de ahorro en vivienda, sólo valen si se adquiere la
vivienda residencia habitual, si se destina el saldo para algo
diferente no tendrá derecho a la deducción impositiva.
Posibilita la postulación al subsidio habitacional, para lo cual
es necesario que el cliente reúna el ahorro previo antes de 18
meses
20Distintas Modalidades dependiendo del tipo de crédito
21 AHORRASHF es el programa de ahorro promovido por Sociedad
Hipotecaria Federal con el cual las personas que no tienen la
posibilidad de comprobar ingresos, no cuentan con un salario fijo o
desean mejorar su calificación crediticia, pueden acceder al crédito
hipotecario mediante el ahorro y al mismo tiempo reunir el
enganche para su casa.
Ahorro mensual por seis meses en SOFOLES O SOFOMES hipotecarias
Una vez finalizado satisfactoriamente el programa de ahorro, que
implica puntualidad en cada una de las seis mensualidades, la
institución emitirá un reporte de cumplimiento.
Posibilita obtención de créditos con SOFOLES Y SOFOMES
hipotecarias y subsidios INFONAVIT a los que califiquen.
22Es un plan de ahorro que se constituye mediante un programa de depósitos
constantes de dinero, obteniendo el cliente como beneficio una tasa de interés
adicional al cumplir las condiciones pactadas. La cuenta de Plan ProAhorro
puede ser en Dólares o en Córdobas.
Intereses : Plazo Porcentaje
1% Ahorro capitalizables (meses) adicional
(%)
mensual + % Plan ProAhorro 6 0.25
capitalizables al vencimiento. 7-12 0.50
13-18 1.00
19-24 2.00
36 3.00
23 Existen en pocos países de la región. Guatemala (1961), Perú (1999),
Colombia (2004) y México (2004 y 2007).
Funcionan en la medida en que existe una buena base de datos que
permita analizar los riesgos técnicos y generar primas que cubran el
riesgo. No son una panacea y mal manejados pueden ser un
instrumento para pasarle los malos riesgos al gobierno.
Objetivo: Ofrecer una herramienta crediticia que permita la
transferencia del riesgo de crédito y que provea de capital a las
instituciones financieras. Dichos créditos deben estar originados en
apego a las reglas de originación aplicables
Características: Se otorga cobertura individual a cada crédito
basándose en el porcentaje del crédito respecto al valor de la
vivienda (LTV La cobertura podrá variar de 5% a 35% dependiendo
del LTV.
Precio: La prima a pagar por el Intermediario Financiero se compone
de la prima por riesgo, el retorno en capital y los gastos operativos
Fuente: Loic Chiquier y Michael Lea “Housing Finance Policy in Emerging Markets, The
World Bank, 2009
24 Técnicas de Verificación de Ingresos
Credit Scoring
Hipotecas con pagos flexibles.
Propuesta de Producto con subsidio a
la demanda y premio al buen pago
25 La mayoría de los países de América Latina
cuentan con sistemas de focalización
explícitos.
Los más antiguos corresponden al SISBEN
colombiano, el cual tiene más de 15 años, y
la Ficha CAS (posterior FPS) chilena, la cual
existe hace más de tres décadas.
En los últimos años, con el apoyo del Banco
Interamericano de Desarrollo se han
constituido el SELBEN en Ecuador, el SIUBEN
en República Dominicana y el SISFOH en Perú.
26 En países en desarrollo se utilizan con mucha frecuencia las
comprobaciones sustitutivas de medios de vida (PMT).
Son técnicas que permiten verificar la certeza de las
declaraciones sobre ingreso que hacen los postulantes a
programas de subsidio pero se pueden utilizar para verificar
ingresos con otros propósitos.
Se estiman los ingresos o el consumo familiar utilizando técnicas
estadísticas aplicadas sobre información de encuestas de
hogares.
Se aplican los parámetros del modelo de regresión a la
información recolectada a través de ciertos formularios
desarrollados. Este procedimiento permitiría tener una
estimación precisa del ingreso o consumo familiar de una
manera relativamente económica.
“Combining Census and Survey Data to Study Spatial Dimensions of Poverty” escrito por Jesko
Hentschel, Jean Olson Lanjouw, Peter Lanjouw y Javier Poggi (The World Bank, Policy Research
Working Paper, WPS 1928).
27 Técnica que consiste en un análisis estadístico
que evalúa la probabilidad de incumplimiento del
solicitante del préstamo, tomando en
consideración ciertas características del deudor y
la propiedad subyacente, y la información
provista por las agencias de "credit bureau".
Requiere mucha información del comportamiento
de la cartera y de los deudores para establecer
“scores” correctos. No siempre existe en nuestros
países.
28 Los “scores” empezaron a usarse en créditos
de consumo de corto plazo y luego en
créditos hipotecarios. Uso muy común en
evaluación de créditos hipotecarios en países
desarrollados.
Empresa líder en diseño de credit scores: Fair,
Isaacs & Co (FICO).
29 Prestamistas pueden desarrollar producto
que se acomode a las características de los
clientes informales (flujos irregulares).
Podría vincularse a cuotas iniciales mayores o
a cuentas de ahorro bloqueadas que sirvan
para cubrir cuotas vencidas impagas.
El subsidio directo al frente podría ir a esta
cuenta para que sirva cuando no se cumple
con pagos.
30 Combinación de subsidio, crédito y seguro
que podría ser de interés para promover los
créditos hipotecarios para vivienda para
informales
Basado en producto que tiene el FMV en Perú
31 Las familias financian su vivienda con combinación
de ahorro, subsidio a la demanda y crédito.
El préstamo se divide en un tramo concesional y un
tramo no concesional. El tramo concesional
consiste en la parte del préstamo que sería
cubierto por el subsidio (i.e. 20% hasta un tope)
que se usa para otorgar el premio al buen pagador.
El tramo no concesional consiste en el restante 80%
del financiamiento.
Los dos tramos están sujetos a las mismas
condiciones financieras con excepción de la
periodicidad del pago: semestral en el caso del
tramo concesional y mensual en el tramo no
concesional.
32 Las personas que cumplen puntualmente con
cancelar las cuotas correspondientes al tramo
no concesional del préstamo en el semestre
respectivo se hacen acreedores al PBP que se
utiliza para cancelar el pago de los intereses y
principal del tramo concesional del préstamo.
En dicho caso el FMV se encarga de pagar el
capital e interés del tramo concesional.
El beneficiario sólo se hace acreedor al
subsidio si cumple con el cronograma de
pagos.
33 Para incentivar la participación de los bancos
el gobierno podría proveer una garantía de
una parte del crédito otorgado por el banco
acreedor a un beneficiario.
En Perú bajo el programa del FMV el banco
está cubierto por 1/3 de las pérdidas luego
de agotado el proceso de recuperación y por
tanto asume 2/3 de ellas.
34 Es posible brindar financiación de vivienda para
informales.
Existen varios programas alternativos que se
podrían utilizar.
Como todo programa de vivienda, se tiene que
evaluar los costos y beneficios.
Colombia tiene una gran variedad de esquemas
de subsidio a la vivienda que van a distintos
segmentos de la población y cuyo impacto habría
que evaluar. Los recursos podrían salir de una
redefinición de prioridades y programas.
35También puede leer
