EL CREDITO HIPOTECARIO EN COLOMBIA: EVOLUCIÓN Y CONDICIONES PARA SU AMPLIACIÓN
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EL CREDITO HIPOTECARIO EN
COLOMBIA: EVOLUCIÓN Y
CONDICIONES PARA SU AMPLIACIÓN
Leonardo Villar Gómez*
XXV CONGRESO INTERAMERICANO DE LA INDUSTRIA
DE LA CONSTRUCCIÓN
CAMACOL
Cartagena, Noviembre 2, 2006
*Codirector Banco de la República. Opiniones personales. No
comprometen al Banco de la República ni a su Junta DirectivaTEMARIO
I. Comportamiento reciente de la
construcción y la cartera hipotecaria.
II. Condiciones para la ampliación del
crédito hipotecario.TEMARIO
I. Comportamiento reciente de la
construcción y la cartera hipotecaria.
II. Condiciones para la ampliación del
crédito hipotecario.Las licencias de construcción se aceleraron
fuertemente entre mayo y agosto (último mes para
el cual se tiene información).
Licencias de Construcción en Miles de Mts2
Miles de mts 2 Crecimiento
1,600 60%
1,500 Licencias del mes 50%
Crecimiento anual 40%
1,400
30%
1,300 20%
1,200 10%
1,100 0%
-10%
1,000
-20%
900 -30%
800 -40%
Nov-04
Ene-05
May-05
Jun-05
Jul-05
Ago-05
Nov-05
Ene-06
May-06
Jun-06
Jul-06
Ago-06
Dic-04
Mar-05
Abr-05
Dic-05
Mar-06
Abr-06
Sep-04
Feb-05
Sep-05
Feb-06
Oct-04
Oct-05
Fuente: DANESi se toman promedios móviles de 12 meses, para aislar
fluctuaciones de corto plazo y movimientos estacionales, las
últimas cifras de licencias de construcción aprobadas son
las más altas en los últimos diez años…
Licencias de Construcción en Miles de Mts2 Las tasas de
(Últimos 12 Meses)
crecimiento son
Miles de mts 2 Crecimiento
20,000
Licencias
50%
40%
inferiores a las del
18,000 Crecimiento
30% período 2001-2003,
16,000 20%
14,000 10% cuando los niveles
12,000
0%
-10%
de referencia eran
10,000 -20% muy bajos, pero se
-30%
8,000
-40% mantienen
6,000 -50%
alrededor del 10%
Ago-89
Ago-90
Ago-91
Ago-92
Ago-93
Ago-94
Ago-95
Ago-96
Ago-97
Ago-98
Ago-99
Ago-00
Ago-01
Ago-02
Ago-03
Ago-04
Ago-05
Ago-06
anual.
Fuente: DANEEl dinamismo de la actividad de construcción privada se
refleja también en las cifras de DANE sobre el PIB sectorial,
que en el segundo trimestre mostraron un crecimiento
superior al 20% real.
Trabajos de construcción, construcciones y edificaciones
Billones de Pesos constantes
1
0.9
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0
1998-I
1998-III
1999-I
1999-III
2000-I
2000-III
2001-I
2001-III
2002-I
2002-III
2003-I
2003-III
2004-I
2004-III
2005-I
2005-III
2006-I
Fuente. DANECaracterísticas del auge reciente de la
construcción
1. Los precios reales de la finca raíz empiezan
a repuntar pero aun se encuentran en
niveles muy bajos.
1. El auge ha sido muy poco apalancado con
crédito.1. Los precios de la finca raíz han repuntado pero
aún se encuentran en niveles relativos bajos
Según los datos del DNP, los precios de
la vivienda nueva en términos reales
son inferiores en cerca de 25% a los de
mediados de los 90
Indice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) en
términos reales (Enero 1994 = 100)
120
110
100
90
80
70
60
Ene-94
Ene-95
Ene-96
Ene-97
Ene-98
Ene-99
Ene-00
Ene-01
Ene-02
Ene-03
Ene-04
Ene-05
Ene-06
Fuente: DNP
Fuente: DNP1. Los precios de la finca raíz han repuntado pero
aún se encuentran en niveles relativos bajos
Según los datos del DNP, los precios de
la vivienda nueva en términos reales Por su parte, los estimativos del Banco de
son inferiores en cerca de 25% a los de la República sobre precios de la vivienda
mediados de los 90 usada sugieren precios inferiores a los de
Indice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) en mediados de los 90 en más de 10% real
términos reales (Enero 1994 = 100) para no VIS y en más de 25% real para
120
VIS
110
Indice de precios real de la vivienda usada
100
120
90 100
80 80
70 60
40
60
Ene-94
Ene-95
Ene-96
Ene-97
Ene-98
Ene-99
Ene-00
Ene-01
Ene-02
Ene-03
Ene-04
Ene-05
Ene-06
20
0
Fuente: DNP
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fuente: DNP
VIS No VIS
Fuente: Banco de la República2. El auge reciente ha sido poco apalancado con
crédito
•Pese a la
recuperación de la Cartera Hipotecaria como % del PIB
construcción, los (incluye titularizaciones)
12.0%
10.81% 10.90%
saldos de crédito 10.33%
9.88%
hipotecario siguieron 10.0%
8.58%
cayendo hasta fines
de 2005. 8.0% 7.05%
6.01%
6.0% 5.30%
•En 2006 se aprecia 4.43% 4.10%
algo de recuperación, 3.74%
4.0% 3.31%
pero los saldos de
cartera siguen muy 2.0%
bajos: 4.1% del PIB
en el segundo 0.0%
trimestre, frente a casi 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006-
II
11% del PIB en el
período anterior a la Fuente: Superintendencia Financiera y DANE
crisis.Ventajas de la coyuntura actual. El menor endeudamiento de los hogares y los bajos precios relativos de la vivienda implican que estamos más lejos de una burbuja y que el riesgo de una crisis como la ocurrida a finales de los noventa es más bajo.
Desventajas de un bajo apalancamiento financiero •Sin crédito, se hace más difícil prolongar en el tiempo el dinamismo de la construcción. La demanda por finca raíz se restringe a la que puede financiarse con los activos que tiene cada hogar. (V.gr.: el cambio de portafolio de activos líquidos en moneda extranjera hacia activos en finca raíz sólo puede darse una vez). -Sin crédito, la demanda de vivienda se concentra en los estratos altos, que cuentan con ahorros acumulados. -Estos problemas se exacerban por los sesgos que generan los estímulos tributarios de las AFC, cuyos beneficiarios son los compradores de vivienda de estratos altos.
De hecho, el auge reciente se concentra en
vivienda de estratos altos, con caída en la
participación relativa de la VIS
•La participación de
la VIS en los
desembolsos de
crédito se redujo de
más de 50% en 2002
a menos de 25% en la
actualidad.Lo anterior indica que sólo con un mayor desarrollo del
crédito hipotecario se podrá sostener el dinamismo de la
actividad de la construcción y avanzar en la reducción del
déficit habitacional
CARTERA HIPOTECARIA COMO PORCENTAJE DEL PIB. 2003
El crédito
100% 95%
hipotecario en
90%
80%
Colombia se
70%
compara
60%
60%
favorablemente
50% 50%
50% con el de otros
40%
40% países de
30% América Latina
20%
12%
pero es muy bajo
6%
10% 4% 2% frente a los
0%
Dinamarca USA Suecia Alemania España Corea Colombia México Brasil
países
desarrollados.
Fuente: Amaya y Martínez (2005)TEMARIO
I. Comportamiento reciente de la
construcción y la cartera hipotecaria.
II. Condiciones para la ampliación del
crédito hipotecario.Antecedentes: el sistema UPAC
• Durante la vigencia del sistema UPAC, la cartera hipotecaria en
Colombia llegó a ser alta para estándares latinoamericanos (aunque
muy inferior a la de países desarrollados).
• Dos pilares del esquema:
Crédito de largo plazo fondeado con ahorro a la vista
Mercado financiero fuertemente regulado y monopolio de las
CAV en la captación de ahorro a la vista
• Esquema insostenible en entorno de apertura y deregulación financiera:
Competencia en captación de ahorros obliga a vincular el
UPAC a la DTF para evitar crisis de liquidez.
El riesgo de variaciones en las tasas de interés se traslada a
los deudores y se hace manifiesto con el aumento de tasas de
interés de 1999.Nuevo esquema (Ley 546 de 1999).
Principio básico:
El crédito de largo plazo debe ser fondeado con recursos
de largo plazo
Para ello los bancos pueden:
1. Emitir bonos hipotecarios de largo plazo.
2. Convertirse en “originadores” de crédito hipotecario, asignando los
créditos y vendiendo la cartera en el mercado de capitales a través de
titularizaciones.
La tasa de interés relevante para el fondeo de los créditos pasa a ser
la tasa de largo plazo vigente en el mercado de capitales, cuyo
principal referente es la tasa de los TES.
Las fluctuaciones en la tasa de interés de corto plazo pierden
relevancia para el mercado de crédito hipotecario.Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria.
Avances en el nuevo esquema
1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora
Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del
30% de la cartera hipotecaria.
Cartera Titularizada com o % de la Cartera Total
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Jul-02
Oct-02
Jul-03
Oct-03
Jul-04
Oct-04
Jul-05
Oct-05
Jul-06
Oct-06
Ene-03
Ene-04
Ene-05
Ene-06
Abr-02
Abr-03
Abr-04
Abr-05
Abr-06
Fuente: Titularizadora Colombia y Superintendencia Financiera. Estimación para septiembre y
octubre de 2006.Avances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria. 1. Los créditos hipotecarios a tasa fija están desarrollándose rápidamente, con lo cual se mitiga la renuencia de muchos hogares a demandar crédito en UVR, cuyos riesgos todavía se perciben asimilables a los del UPAC.
Los créditos hipotecarios a tasa fija pasaron de ser
virtualmente inexistentes hace tres años a representar más
de 50% de los desembolsos.
Desembolsos para construcción y adquisicion de vivienda
segun moneda En este
resultado han
100%
90% sido esenciales
80%
70% la reducción de
60%
50% la inflación y la
40%
30% credibilidad en
20%
10% las metas del
0%
Banco de la
May-02
Ene-03
May-03
Ene-04
May-04
Ene-05
May-05
Ene-06
May-06
Sep-02
Sep-03
Sep-04
Sep-05
República.
Pesos UVR
Fuente: Superintendencia FinancieraAvances en el nuevo esquema 1. Tras sólo cinco años de la creación de la Titularizadora Colombia, la cartera titularizada ya representa cerca del 30% de la cartera hipotecaria. 1. Los créditos hipotecarios a tasa fija están desarrollándose rápidamente, con lo cual se mitiga la renuencia de muchos hogares a demandar crédito en UVR, cuyos riesgos todavía se perciben asimilables a los del UPAC. 1. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios han empezado a reducirse de manera sustancial.
Las tasas de interés hipotecarias se redujeron más de
siete puntos porcentuales para constructores y en cerca
de cuatro puntos para adquisición de vivienda no VIS.
Tasas de interés promedio de los desembolsos
En el caso de VIS, la
15.00 reducción es menor pero
14.00 las tasas también se
(margen sobre UVR)
13.00
12.00
separaron de los topes
11.00 máximos establecidos.
10.00
9.00
8.00
7.00
6.00
5.00
May-02
Ene-03
May-03
Ene-04
May-04
Ene-05
May-05
Ene-06
May-06
Sep-02
Sep-03
Sep-04
Sep-05
Construcción no VIS Construcción VIS
Adquisición no VIS Adquisición VIS
Fuente: Superintendencia FinancieraA pesar de estos avances, los desafíos siguen siendo muy grandes… En necesario avanzar en el financiamiento de cartera hipotecaria en el mercado de capitales. Pese al desarrollo de las titularizaciones, buena parte de ellas permanece en poder de los bancos y no ha ido realmente al mercado de capitales. 2. Es indispensable avanzar en la reducción de las tasas de interés del crédito hipotecario. Pese a la reducción reciente en las tasas de interés, éstas siguen siendo muy superiores a las de países con sistemas hipotecarios desarrollados
El porcentaje de la cartera hipotecaria realmente
fondeado en el mercado de capitales es inferior al 4%.
Aunque las titularizaciones representan más del 30% de la cartera
hipotecaria, sólo un 16% de ellas ha salido de los establecimientos de
crédito.
Tenencia de titulos respaldados por hipotecas por tipo de El porcentaje de
agente
Septiembre de 2006
la cartera
Otros, 13.0%
hipotecaria
fondeado en el
Fondos de mercado de
Pensiones y
Cesantías , 3.7%
capitales es
Establecimientos
de Crédito , 83.3% superior al 60%
en países como
EEUU, Suecia o
Dinamarca.
Fuente: Titularizadora ColombianaParadoja de los estímulos tributarios Los Fondos de Pensiones deberían ser los compradores naturales de las titularizaciones, pero tienen menos del 4% de ellas y menos del 1% de la cartera hipotecaria. Razón: La exención tributaria de los TIPS los hace poco atractivos para entidades exentas.
Pese a la reducción reciente, las tasas de
interés del crédito hipotecario para adquisición
de vivienda se ubican actualmente cerca del
10% real anual.
Estas tasas siguen siendo excesivas frente a
las de países desarrollados y frente a las que
harían viable un aumento sustancial en el
crédito hipotecario.
¿Cómo bajarlas?¿Cómo bajar las tasas de interés del crédito hipotecario? 1. Topes administrativos no son la solución Las tasas de mercado han bajado más allá que los techos. Los techos pueden disminuir el dinamismo de cartera hipotecaria en sectores como el de VIS, cuyo financiamiento es más costoso.
¿Cómo bajar las tasas de interés del
crédito hipotecario?
1. Reducción en los riesgos para bancos
“originadores” de cartera hipotecaria y para
inversionistas en titularizaciones.
Galindo y Hofstetter (2006):
-Menores riesgos de pago de la cartera
-Facilidad de recuperación de cartera (procesos judiciales)
-Menores riesgos de descalce financiero (porcentaje financiado
en el mercado de capitales)
-Menores riesgos jurídicos sobre estabilidad de los contratos
(confianza en estabilidad de tasas de interés
pactadas)¿Cómo bajar las tasas de interés del
crédito hipotecario?
3. Reducción en las tasas de largo plazo de
los TES (Galindo y Hofstetter, 2006)
- Spreads de la deuda soberana
- Situación fiscal
- Expectativas de inflación.
Un aumento en las tasas de corto plazo del BR puede
ayudar a mantener bajas la tasas hipotecarias si
contribuye a controlar las expectativas de inflación.GRACIAS
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